地产项目定位和规划建议报告.ppt

2010年4月 百特地产谨呈 伟大的建筑，总在代言城市的抱负和未来。 让我们用国际的想法，战略的思维， 湖南、永州，逾百万平米的宏伟项目。 序 勾画永州地产史上的新蓝图。 从世界的高度、城市的广度、专业的精度、兼容的气度， 一场提升城市品质,为永州人民谋福祉的轰烈运动。 五大战略目标 1、开启永州城市升级的新篇章 2、打造湘南城市综合体的标杆 3、奠定永州接轨国际的里程碑 4、重振吴楚故地汉唐名郡的城市雄风 5、实现价值价格与品质品牌的超越 1、逾百万方大手笔开发如何整体定位把握? 2、城市发展、区域价值与项目收益如何协调? 3、大规模的商业如何全盘掌控与全程操作？ 4、如何在现有商业格局中脱颖而出引领市场? 5、地块周边脏乱现状与高端形象如何对接？ 6、一期方案是全案重中之重如何启动并实施? 六大核心问题 解读城市 解读市场 解读项目 案例借鉴 项目定位 开发节奏 提案架构 解读城市 站在城市的角度，俯瞰永州，放眼未来，溯源文脉。 城市印象 俯瞰永州 中国书法名城 潇湘第一城 湘粤桂三省咽喉要冲 湖南重要的汽车工业基地之一 杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡 吴楚故地，汉唐名郡 紧邻两广的前沿城市 永 州 历史上湘南政治经济和文化中心 城市印象 地理位置 城市印象 溯源文脉 灿烂悠久的历史文化 柳文化 许多著名文学家、思想家、诗人和书法家，如柳宗元、元洁、怀素、周敦颐、何绍基等人 都曾在此出生或创作。 永州八景 永州文庙、浯溪碑林、九嶷山舜帝陵、祁阳文昌塔、三圣湖、阳明山，山寺晚钟，朝阳旭 日、香冷烟雨、愚溪眺雪。 江永女书 世界上仅存的女性文字江永女书在永州被发现。 灿烂的历史文化，是房地产发展的深厚底蕴。 城市印象 经济发展 工业基础薄弱，整体经济实力差。 2009湖南省各县市gdp排名，永州位居全省第八，城市综合竞争力排名，永州倒数第一。 长沙市3000.98（万元） 岳阳市1105.74 常德市1049.7 衡阳市1000.09 株洲市909.57 郴州市 734.06 湘潭市654.76 永州市592.69 城市印象 人口情况 全市年末总人口586.66万人，比上年增加3.44 万人。其中，城镇人口222.81万人，乡村人口 363.85万人。全市常住人口513.3万人。按湖 南城镇人均住房20.78平米计算，城镇住房需 求4630万方。 人口基数庞大，住房潜在需求旺盛。 永州拥有2000余年璀璨的城市文脉，但经济实力不强，经济发展滞后， 城市面貌有待提升，各方面急待振兴。本案的特殊性决定了必将肩负起城市 发展运营的历史使命。 城市总结： 关键词：文化璀璨 经济滞后 城市运营 宏观市场研判，微观市场解读，有限的市场，无 限的创造。 解读市场 市场整体大势向好，但短期风险积聚面临调整 主要表现： 1、环境和政策的不稳定性潜伏着诸多可变基因。 2、目前持续走高引发的市场滞涨将带来市场短期调整的可能。 3、近期国内各大城市房地产交易价升量缩势头明显，风险信号释放。 宏观研判 面临调整 作为超级大盘开发应保持谨慎乐观。 二套房贷首付50%， 抑制投资性需求 国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面 积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30；对贷款购买第二套住房的家庭 ，贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套 及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 业内人士认为此次实行差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价。. 宏观研判 抑制投资 地方楼市 资产投资 2009年，固定资产投资增势强劲。全年完成全社 会固定资产投资600.14亿元，比上年增长67.5%。 其中城镇以上固定资产投资388.34亿元，增长 79.5%。分产业看，第一产业投资37.04亿元，比 上年增长43.9%；第二产业投资251.42亿元，增长 80.1%，其中工业投资235.41亿元，增长82.03%； 第三产业投资256.89亿元，增长68.8%。 09年固定资产投资成倍增长 2009年，按常住人口计算，全市人均gdp为12469元，约1828美元， 房地产开始进入快速发展期 。 人均gdp与房地产发展关系 缓慢发展 综合发展型 平稳发展，以质量为主 ，数量与质量并重 快速发展，以数量为主 ，数量与质量并重 超速发展 单纯数量型 改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求 减缓发展期稳定发展期快速发展期启动期 1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元 地方楼市 房市发展 房地产进入快速发展期 空间布局： 总体布局为“带状组团式”结构，城市用地由冷水滩区、芝山区 和岚角山组团三部分组成，沿湘江风光带和连城道路合理布置建 设用地和生态用地，城市组团与机场之间，各组团之间为生态用 地，在满足机场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设文化、 体育、旅游设施，与城市组团之间形成有机的整体。 建设重点： p西部开发火车新站周边地区； p东部完善河东新城区建设； p北部对凤凰园工业园和冷水滩新行政区完善配套设施； p河西南部建设长丰工业园。 冷水滩区 岚角山区 芝山区 地方楼市 城市规划 火车站周边地区为近期建设重点 2009年全市完成房地产开发投资61.97亿元，比 上年增长83.0%，增幅比上年加快46.5个百分点 。房屋施工面积625.04万平方米，比上年增长 44.5%；竣工面积145.27万平方米，增长60.3% 。全年商品房销售面积169.01万平方米，增长 56.8%，其中住宅销售149.96万平方米，增长 47.4%。竣工经济适用房2266套，竣工面积 28.97万平方米。 09年商品房开发、销售同步大幅上涨 地方楼市 涨势行情 地方楼市 供求关系 供应量大，存量房多，市场供需失衡 存量房多，本案应找准市场需求，把握推盘节奏，避免同质同期竞争。 地方楼市 价格行情 房价增长缓慢，尚处于较低水平 楼盘多层均价高层均价 世纪滨江/2700元/平方米 帝王广场/2400元/平方米 舜德花园/1700元/平方米 嘉信西城香山1300元/平方米1500元/平方米 书香名苑/1500元/平方米 清华一品1200元/平方米1500元/平方米 房价增长缓慢，06年房价整体在1500元/平米左右，而当前市场整体房价 还排徊于2000元/平米上下的水平，房价增长缓慢。 地方楼市 房市格局 东居西商，两极分化 西商东居 以湘江为界，河西是冷水滩的商业集 中地，河东由于是新区政府所在地， 公建配套设施迅速完善起来，交通与 环境的利好性使河东成为宜居新城。 西 商 东 居 河西零陵路片区 代表楼盘：西城香山、舜德花园、 博林经典 多层价格：1200-1500元/平米 高层：1500-2000元/平方米 客户：多为周边县城客户，尤其是 祁阳，少量城区客户。 河东育才路片区 代表楼盘：帝王广场、华源府第、 海天花园、曼谷峰景 多层价格：1300-1700元/平米 高层：1700-2300元/平方米 客户：城区客户和周边县城客户比 例相当。 火车站片区 代表楼盘：广源国际广场、新港财 富广场、清华一品等 多层价格：900-1400元/平米 高层：1400-1800元/平方米 客户：多为周边县城客户，以及部 分新四中教师。 沿江东路片区 代表楼盘：世纪滨江、远志新外滩 、外滩一号 高层：2500-3300元/平方米 客户：以城区企事业单位和公务员 为主。 地方楼市 住宅布局 四大片区多向发展，河东售价高于河西 永州商业主要集中在零陵路和凤凰路交汇的十字路口，由舜德城市摩尔、永泰商贸城、家家福等商业体组成 ！本案属于火车站商圈商业副中心，发展空间广阔。 地方楼市 商业布局 商业集中，主要在零陵路与凤凰路交叉口 火车站商圈 零陵商圈 未来商业中心 商业价格远高于住宅价格 本案 火车站 新港财富广场 西侧1f： 20000元/平方米 西侧2f： 4000元/平方米 南侧1层：6000-11000元/平米 南侧2层：3500元/平方米 中间1f：均价6000元/平方米 中间2f：均价3000元/平方米 1f： 24000元/平方米 2f： 2500元/平方米 广源国际广场 l相比于2千元的房价，商业价格2万多每平米，在永州比较普遍。 l本项目所在区块周边项目一层商铺销售均价在24000元/平方米左右，二层商铺售价在3000元/平方 米左右，但从新港财富广场的销售情况来看，二层商铺的销售情况明显优于一层。 地方楼市 商业价格 【广源国际广场】 项目地址：新火车站旁50米(潇湘大道与广场北路交汇处) 开发商：中外合资永州市广利来房地产开发有限公司 项目概况：广源国际广场，永州新地标。一栋高达30层，总建筑面 积75985平方米，集商务、酒店、公寓、办公楼宇、休闲娱乐、管家 式的物业管理及7000平米的大型停车场于一体的建筑物即将拔地而 起，屹立于东方。它的建成不仅将成为永州新的地标，同时还标志 着永州新火车站cbd商圈的确立。在未来的数年里它将以领秀群芳的 气质来俯瞰一个城市的崛起。 产品特点：户型主力为120-130平米3房 开盘时间：2009年10月开盘，共510套 销售价格：目前住宅在售均价2000元/平方米；商铺1层均价24000元/平方米，2层均价2500元/平方米。 3层4层均 价2000元/平方米，招商用，购买需买整层。 销售情况：住宅销售率30%；商铺还有大量剩余。 客户情况：县城客户为主，祁阳县客户占多数，以及少量市区客户。 项目分析：作为火车站附近商铺， 其面积过大，平均面积约60-70平米，总价高，降低了购买需求；再者，城市 的主要发展方向在城东，城西受到的关注较少。所以，有大量商铺剩余。 地方楼市 个案参考 【新港财富广场】 项目地址：潇湘大道与站前北路交汇处 开发商：海南新港湘永地产 项目概况：是集酒店、休闲、餐饮娱乐、购物为一体， 高起点规划、复合式商业环境，创新商业定位、合理业 态划分、缔造完美商业空间 。项目占地17000平米， 首创一站式专业商业批发与休闲购物中心，双赢业态规 划68000平米财富空间。其中，住宅190套；商业20000平方米，构成三条近九十米长的商业 步行街、5500平米生活超市和近2500平米的休闲广场，负一层近2000平方米地下停车场。 产品特色：户型主力为135平米3房 开盘时间：10年2月 销售价格：住宅多层均价1380元/平方米，高层均价1900元/平方米。商铺西面一层均价20000 元/平方米，二层4000元/平方米；南面一层6000-11000元/平方米，二层均价3500元/平方米； 东面以及中间一层均价6000元/平方米，二层均价3000元/平方米。 销售情况：住宅销售率80%，商铺约30%。 客户情况：县城客户居多，主要集中在祁阳县。 地方楼市 个案参考 【舜德城市摩尔】 项目地址：位于永州市冷水滩区河西商业中心地带， 西临凤凰路，南临零陵北路 开发商：湖南省渝州房地产(集团)有限公司 项目概况：项目总建筑面积33万，其中商业面积29万 （大型商场面积16万，地方经营商业面积13万）， 是永州市目前规模最大的开发项目。舜德城市摩尔规划 设计由三点三线组成，即零陵北路入口广场，凤凰路入 口广场和中心广场构成，通过三条商业步行街有机串联在一 起。 舜德摩尔集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务、旅 游、文化于一体的大型综合商业体。目的是打造永州首家集 生活、购物、休闲娱乐、家居设计、建筑装饰材料、家具和 家居装饰等用品的展示与销售为一体的“一站式”大型升级 版现代化主题消费商城。 已营业中的舜德建材家具城是目前湘南地区规模最大、 品类最全、品牌最多的专业市场。 地方楼市 个案参考 2万平方米的超大规模家装建材综合区；主营：橱 柜、五金、木地板、陶瓷、洁具、卫浴，门业、油漆 、艺术玻璃、灯饰和厨卫吊顶等。 2万平方米的专业板材市场；主营：各大品牌板材 。 3万平方米的超大规模精品家私专业卖场，拥有国 内外品牌家私50余家； 窗帘布艺城，主营：名牌窗帘、布艺装饰。 开盘时间：2005年 销售情况：已售完 操作模式：目前沿街1层店面租金约200元/平方米，内 街30-160元/平方米。2-4层具体价格未知。 地方楼市 个案参考 地方楼市 个案参考 【清华一品】 项目地址：潇湘大道与西区路交汇处 开发商：永州恒联房地产有限公司 项目概况：清华一品，依潇湘大道而建，紧临新火车 站，新汽车总站，新四中，三医院，黄泥井市场，第 一小学等，顺畅的交通网络，18路，28路公交，清新 的生活环境，生活，工作出行更便捷。拥有最具潜力的 商业圈，无疑成为了新一代都市 西南花园其中一部分，由四幢高层和两幢多层组成。 产品特点：户型主力为120平米3房。 开盘时间：多层09年3月多层开盘，共140户；10年1月， 高层188户开始认 购，具体开盘时间未知。 销售价格：多层均价1200元/平方米；高层认购均价1500 元/平方米。 销售情况：多层销售率90%；高层销售率20%。 客户情况：主要以四中教师为主，少量县城客户。 地方楼市 个案参考 【世纪滨江】 项目地址：沿江东路与翠竹路交汇处 开发商：厦门筑业房地产投资有限公司/青松房地产开发有限公司 项目概况：世纪滨江是紧临滨江公园，濒临市政府的永州首个滨江 豪宅，以现代沿海城市非常流行的运动加休闲为主题，总建面积： 13万多，项目最高高度99.9米。 产品特点：主力户型为140-150平米3房 销售价格：目前在售均价2600元/平方米，最贵房源已达4000元/平 米，总价约100万元。 开盘时间：分两期开盘，一期08年6月开盘，约500-600户；二期 150户预计10年年底开盘，目前正在内部认购。 销售状况：一期销售率约60%，二期认购率约55%。 客户情况：以市区客户为主，客户主要为公务员等事业单位工作者 以及部分私企业主。 房市总结 p 房地产面临整体向好的大环境，投资与销售处于良性发展。 p 两湖地区典型特点，房价低，增速慢，供应量大。 p 房市格局基本分为河东片和河西片，河东价格、楼盘品质和居住环境均优于河西。 p 商铺售价远远高于住宅售价，但物业整体形象较差，城市形象急待提升。 p 商业主要集中在零陵路和凤凰路交汇处，各楼盘中多配有较高比例的商业体量。 p 作为超级大盘应保持乐观谨慎。 关键词： 大市向好 房价偏低 产品急待升级 商业空间广阔 解读项目 立足城市运营的广度，以发展的眼光，审视城西， 解读地块，挖掘价值。 解读项目 区位交通 本项目位于永州市冷水滩区，永州火车站对面。周边交通路网便利，有潇湘大道和珊瑚路两大城市主 干道毗邻本项目，拥有2路、13路、23路等多条公交线路，出入便捷，辐射范广,且邻近主城区，是永 州未来重点发展区块之一。 当前商业中心 潇湘大道 珊瑚路 永州站 冷水滩核心区,紧邻火车站,区位显要 当前地块周边配套稀缺，居住氛围较差，但随着新四中建成后投入使用，区域内人气将会有 一个量的提升，其它配套也将会逐步跟进。 梧桐路 本案 珊瑚路 潇湘大道 火车站 新四中 广源国际广场 珍珠路 新四中占地约130亩，建 筑面积达4万平方米，是 一所在永州具有较强号 召力的省重点中学 。 解读项目 周边配套 周边配套稀缺,环境较差 地块内尚有住户未完成拆迁，有锯板厂还在经营，中间规划路还未贯通，另外地块内有较深沟壑，且高差 较大。前期工作还有较多。另外,本案受交通路线的影响,对小区内的道路需要合理规划。 地块现状地块内建筑 物 地块周边现 状 解读项目 地块现状 尚未完成折迁, 前期工作较多 项目指标： 占地451.07亩 建筑密度：40% 容积率：3.5 绿地率：30% 建筑限高100米 商业和住宅比例3：7 项目占地451.07亩，地上总建105.30万方， 限高100米，30%商业比例，将成为永州市最大的集住宅和商 业为一体的综合项目，大大提升区域价值，未来前景可观。 解读项目 地块指标 永州最大规模项目,提升区域价值 本案 珊瑚路 潇湘大道 火车站 优势 p占地450余亩，为永州第一大盘，规模优 势显著。 p与新火车站隔路相望，地段优势明显。 p城市主干道潇湘大道和珊瑚路紧挨地块， 交通便捷。 机会 p本项目占地大，可打造为永州标志性楼盘。 p本项目位于火车站新区，是近期永州市重点 发展区域。 p永州老商业中心交通拥挤，业态散乱，已远 远满足不了当前居民的购物需求，本项目作为 新兴商业中心将颠覆永州市城市格局。 劣势 p地块过大，项目运作和资金运转压力大。 p商业所占比重大，开发风险高。 p周边环境差，配套缺，无居住、商业氛围 。 威胁 p商业体量过大，商业运营的成功与否直接 导致整个项目的成功与否。 p地块周边尚有很多地块未开发，这些地块 可能都会成为本项目的潜在竞争对手。 sw ot 解读项目 swot分析 项目界定： 100万方! 超大型复合地产项目 城市国际化进程的新动力 引领城市开发驱动力的核心引擎 关键词： 大规模 驱动力 核心引擎 案例借鉴 博百家之长，为一己之用。他山之石，可以攻玉。 日本大阪难波城 城市综合体 一期开发总面积.万平方米其中商业面积万平方米，办公楼万平方米。第期76,600m2，合計243,800m2。 难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商nk电气铁道公司邀请捷 得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一 片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连， 为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘 及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的 杰作。 东京轨道交通物业都市综合体 特点分析： 日本当代复合型商业的典范，最佳轨道 交通商业物业的案例 生态商业模式的倡导者和执行者 完美的业态规划和经营策略。主力店高 岛屋的强大的号召力和集聚力。 与轨道交通的无缝连接，带来大量优质 消费人群 日本大阪难波城，是当地轨道交通物业都市综合体。 当初项目设计者为了追求最佳效果，果断采取一种公园 式商业地产整体建筑结构，使得难波城形成大峡谷式商 业布局以及层层退台式公园景观效果，最终大阪难波城 也成为日本标志性商业地产项目。 也就是说，难波城位于日本大阪市中心繁华闹市之 中，大面积公园景观应该是城市中心稀缺得不能够再稀 缺的稀缺资源。于是，开发商联合设计者决心用巨额资 金打造出来一个稀缺景观效果，其结果必然带动整个难 波城项目的价值提升以及价格高溢。 公园、人文、娱乐为一体的自然生态式购物杰作 日本大阪难波城 城市综合体 宁波南部，鄞州中心区55万方国际化城市综合体 项目规模：总建55万方，商业27万方 项目位置：鄞州中心区 项目业态：卖场、百货、酒店、住宅、公寓等 项目意义： 改变城市格局，加快宁波中心区向南部拓展 。 成为与宁波老城中心直接抗衡的商业新区 大力带动周边土地价值及地产业的蓬勃发展 宁波万达广场 城市综合体 借鉴意义： 创新室内商业街，规避传统商 业街受天气影响抗性，拓展价值空 间。 综合性业态布局，引入沃尔玛 、百安居、hola特力屋、喜百度、 苏宁电器、石浦酒楼、银泰百货等 11家主力店。 集购物、旅游、休闲于一体化 消费模式，引入神采飞扬电玩城、 大歌星ktv、万达国际影城等 借势政府，自我全方位配套，独立定位区域价值成为城市引擎 宁波万达广场 城市综合体 贵阳云岩旧城改造 城市综合体 贵阳市中心120万方大规模旧城改造，11种业态城市综合体 项目规模：总占地490亩；总建面120万方 项目位置：贵阳北部中心地段，省级行政区 和商业区之 项目业态：图书馆、影剧院、写字楼、住宅 、医院、酒店等 项目意义： 大力改善城市北部中心区的居住办公环境 。 将整个中华路商业中心向北拓展。 多项公共设施成为贵阳城北发展复兴的核 心动力。 贵阳云岩旧城改造 城市综合体 借鉴意义： 根据功能、形象、位置、重要性以及 交通的便利程度将项目分成三个主要区 域，即商业片区、住宅片区、商务片区 。 项目有两条主轴，即沿中华路的商业 主轴和连接影院、运动场、教堂的景观 主轴。 商业布局在中华路区域，酒店写字楼 布局在政府、会展中心区域，住宅向内 布置营造舒适、安静的居住氛围 综合分析、因地制宜的进行板块分布，通过轴线贯穿连接 上海市中心太平桥改造工程中最具特色的文化商业街区 项目规模：总占地52万方；总建面130万方 项目位置：上海市中心淮海路商业街南侧 项目业态：酒吧、餐厅、咖啡、精品店、 展馆等 项目意义： 大力改善城市北部中心区的居住 办公环境。 将整个中华路商业中心向北拓展 多项公共设施成为贵阳城北发展 复兴的核心动力 上海新天地 文化街区 借鉴意义 结合当地独特的人文特征及建筑文化，融入现代时尚 元素，创造独有的商业卖点。 建筑以不同主题划分群体，使得各分区商业相对集中 ，强化各分区的商业氛围。 业态组合上突出餐饮和娱乐休闲等目的性消费，以此 创造项目持续稳定的人流。 在招商过程中精挑细选，严格规定装修的标准，以维 护项目整体的统一风格。 规划一个聚集人气的核心商业建筑，如其25000方的 综合商业中心。 上海新天地 文化街区 突出餐饮和娱乐休闲等目的性消费 p 占地70公顷的裕廊商业区将建造办公楼、商场、住宅、酒店、娱乐、餐饮和其他设施。购物中 心、办公楼和住宅大厦都将与地铁站无缝衔接。 p 当局也将在裕华园地铁站附近建造湖畔公园。公用事业局将挖深湖床，让裕廊湖可以进行更多 水上活动，让业者推出划独木舟、划龙舟等活动。 p 裕廊湖区能建2800间客房的滨水酒店，约等于新加坡河沿岸酒店数量。 新加坡裕廊区域中心 城市运营者 p 完全发展后的裕廊商业区将拥有75万平方公尺的办公室和零售面积。地铁站周围将建1000多 个以私宅为主的住宅。 2008年新加坡发展总蓝图的复合地产发展模式 新加坡裕廊区域中心 城市运营者 特点分析： 区域发展案例，彻底改变区域环境、提升区 域价值的综合计划 复合产品形态、商业业态规划，带来更多人 气和商机，直接推高当地房地产价值 高度前瞻性的规划、执行计划、保持永续发 展，支持投资人信心。 品牌背景： 政府背景，宁波最具代表的城市运营与地产运营综合型企业，每个项目的开发都无可争 议的成为了该领域的地标性建筑，引领着宁波一次次的超越。 开发理念: 立足城市大局，溯源城市文脉，以城市的和谐发展、国际化进程为己任，同时继承和挖 掘本土优秀文化，经济收益作为项目运营的附属，拥有长远的战略眼光。 宁波城投 城市运营者 宁波城投，用经营城市的思路经营项目 2008，和义大道， 尊贵地标，城市窗口 2002，天一广场， 商业地标、城市客厅 2004，老 外 滩， 文化地标，城市庭院 宁波城投 城市运营者 城市综合体：巅覆城市格局，代言城市 文化街区：挖掘本土文化焕发国际气质，改变城市街区 城市运营者：立足城市大局，成为核心动力，加速城市发展 案例总结： 关键词： 代言 改变 提速 以精益求精的专业态度，定位格局，定位全案， 定位产品，定位商圈。 项目定位 解读城市解读城市城市运营领军者，改变城市格局城市运营领军者，改变城市格局 解读市场解读市场提升空间广阔，急等产品升级提升空间广阔，急等产品升级 解读项目解读项目永州发展驱动力的核心引擎永州发展驱动力的核心引擎 结 构 整 理 项 目 市 场 定 位 案例借鉴案例借鉴成为城市代言，加速城市发展成为城市代言，加速城市发展 市场定位 城市综合体 项目整体定位 湖南首席hopsca城市综合体 豪布斯卡作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化 、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。 豪布斯卡于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生 态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。 hotel+office+park+shoppingmall+club+apartment 关于 她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的服务业集聚区； 是现代复合地产的新高地、新载体； 对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用； 其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。 近期经典代表：北京 首创a-z town 杭州万象城 湖南样板 永州第一 说明： 本项目将成为湖南商业样板 永州第一商圈、永州第一地标、永州第一住宅、永州第一高度 定位目标 整体功能分区建议 格局定位 功能分区 商业综合体 附带商业配套的 精品住宅 住宅 城市豪宅附带社 区商业 理由： 1、市场调研来看，虽然当前市场在售的住宅配套商业 销售价格远远高于住宅价格，但是去化效果并不理想。 鉴于本项目拥有30万方左右的庞大商业体量，如按常规 商业操作，无论是去化还是业态形成都不具可操作性， 因此我司建议做集中商业，以商业综合体的形态，城市 经营者的角色来运作本项目。突破常规，出奇制胜。 2、从商业价值角度出发，珊瑚路是火车站片区通往中 心城区的交通主干道，同时火车站依潇湘大道而建，商 业价值较高，因此考虑商业集中在北侧地块。 规划方案 n 优势： l提升项目档次，提高其他物业的销售价格； l大板块集中商业更具规模效益和轰动性，客户受众面 广； l在成功的大商业带动下，零散商业的销售价格能更高 、销售速度能更快； l和周边普通商业形成差异化竞争优势。 劣势： l资金投入压力大，项目操作和管理难。 解决方法：滚动开发并与聘请专业的策划、招商、管 理运营公司。 集中商业，一站式消费，城市综合体 商 业 住 宅 规划方案一 商业部分 五星级 酒店 soho soho 娱乐中心 美 食 广 场 国际购物中心 时 尚 文 化 街 运动商区 十大分区定位 商业中心定位娱乐中心定位 高端住宅定位学校定位soho定位 酒店定位 美食广场定位 运动商区定位 精品住宅定位 文化街区定位 湖南首席 hopsca 城市综合体 商业中心定位 集购物、休闲、娱乐为一体的体 验式国际购物中心 商业中心 规划定位 国际购物中心 体量：6.23万方 国际购物中心 现代风格大板块商业体 建筑形态 作为整个项目的商业启动力，对区域起到全面的带动效应，充分带动人流。 世界500强大型卖场 家乐福 法国“家乐福”公司，在全球拥有2700多家边锁店，位居世 界500强第36位。 欧尚 1961年，欧尚商店在法国诞生，世界上14个国家拥有241个大 型超市，世界500强企业之一。 普尔斯玛 特 全球第六大零售商、世界500强企业，创立于1976年在全球拥 有300多家分店。 主力店规划建议 作为整个项目的商业核心，拉升区域形象及商业档次，提高物业价值。 中高端精品百货 巴黎春天 巴黎春天是世界顶级的时尚品和零售业集团，总部位于法国巴黎， 旗下拥有多个全球连锁的高档同名卖场及奢侈品品牌。为世界500 强之一。 步步高 是湖南以百货零售业为主营业务的百货零售集团，03年成立连锁公 司，目前拥有门店近百家。 百盛 百盛定位于中高档消费群体。是最早在中国经营时尚百货外资连锁 企业之一，并且目前已经发展成为中国最大的时尚百货集团之一， 拥有覆盖中国18个省27个主要城市的最广泛的营销网络。 主力店规划建议 大型专业市场 百安居 b&q百安居同类企业规模跃居世界第三, 欧洲第一，99年开始 落户中国上海 家电广场建议引入国美、苏宁、永乐等品牌广场 特力屋 hola特力屋隶属于国际知名贸易集团特力集团。是一个 全球性的集团,拥有超过30年的对外贸易实务经验，超大型的 家居生活馆 主力店规划建议 文化街区定位 永州时尚新天地主题街区 文化街区 规划定位 时 尚 新 天 地 咖啡厅/茶馆/精品屋/美容/养生/spa 主力店规划建议 美食广场 亚州风情美食街 美食广场 规划定位 亚 州 风 情 美 食 街 体量：1.4万方 亚州风情美食 品牌老字号 五星级酒店 白金五星级酒店 五星酒店 规划定位 五星级 酒店 希尔顿酒店威斯汀酒店 豪生大酒店国大雷迪森 香格里拉酒店 主力店规划建议 华天大酒店 娱乐中心 大时代娱乐中心 娱乐中心 规划定位 娱乐中心 主力店规划建议 巨幕电影/ktv/ disco/酒吧/棋牌 运动商区 永州梦幻新世界 运动商区 规划定位 运动商区 户外主题娱乐类 室内主题娱乐类 主力店规划建议 幼儿园 永州首个国际双语幼儿园社区 幼儿园 规划定位 体量：0.53万方 双语幼 儿园 s o h o 居家、办公新时代 soho 规划定位 soho soho 功能定位： 商务办公，居家办公，酒店式公寓 住 宅 精品住宅+城市豪宅 住 宅 规划定位 18f高层 18f高层 精品住宅 别墅区 城市豪宅 别墅类特殊产品市场空缺； 高端产品有价格和需求支撑； 以高端产品提升项目形象，但 考虑到本项目体量大，普通住宅 仍是本项目不可抛弃的重要组成 部分。 p进入高层时代，市场上低层产品稀缺。 p大面积户型产品需求量远超小面积户型。 p客群“哑铃型”分布，虽然永州整体经济 较差，但不缺乏高端消费群。 p高端客群相比价格更关注小区的档次和产 品本身，如世纪滨江最贵的房源售价已经达 到4000元/平米，总价接近100万元。 世纪滨江效果图 启示： 永州房市特征： 立面风格建议 高规格、高品位！打造永州市高端住宅小区形象，和商业有机结合，互助互衬，达到利 益最大化。 其它规划方案参考 规划方案二 n 容积率3.4，商业以北面集中商业和住宅社区商业为主，面积为22.68万方 。住宅由6f多层和18f高层组成，多层面积为47.5万方，高层面积为32.06 万方。 优势： l资金压力小； l业态常规，无需花太多精力引导消费者。 劣势： l商业体量过大，客户受众面重点局限在社区居民 和火车站客流，广度和深度不够； l商业过于分散，不能形成集聚效应； l不能和周边项目形成差异化竞争； l不能有效