石狮港塘与南环两地项目提报.ppt

2009年9月 i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t f o r t h e c i v i l i z a t i o n o f h u m a n b e i n g , b e c a u s e c r e a t i v i t y a l l o w s m o r e m e a n i n g f u l f o r t i m e s . jiao zhou youth lake new town 石狮港塘/南环路地块 项目 产品定位及规划建议 i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h e i r t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t 一、国家宏观调控对房地产市场的影响 二、石狮房地产市场分析 三、项目地块分析 四、产品规划建议 五、有巢氏成功个案分享 目 录 contents i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h e i r t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t 国家宏观调控对房地产市场的影响 i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h e i r t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t 2010年上半年国家房地产市场调控政策连续出台 市场反应如何？ 1月10日 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应。 加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策 加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供 应管理和商品房销售管理，加强市场监测。 力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级 人民政府负总责。 一、出台政策及主要内容 上半年中央政策接连出台，市场显现“紧缩”态势 3月8日加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 确保保障性住房用地供应。 严格规范商品房用地出让行为。 坚持和完善土地招拍挂制度。 严格依法处置闲置房地产用地。 一、出台政策及主要内容 4月13日关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可项目，开发企业不得进行预售，认 购、预订、排号、发放vip卡等方式向买受人收取定金、预定款，不得参加任何 展销活动. 严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。 加强房地产销售代理和房地产经纪监管。 一、出台政策及主要内容 4月17日关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 二套首付50%+利率1.1倍； 可暂停发放三套以上住房贷款； 不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放 购买住房贷款； 在一定时期内限定购房套数； 一、出台政策及主要内容 5月26日关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 “既认房又认贷”； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住 房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行； 可暂停发放三套以上住房贷款； 一、出台政策及主要内容 政策接连出台，调控初现成效，快速上升的楼市开始显现收 紧之势，平稳运行。 1月 3月 4月 5月 关于 促进 房地 产市 场平 稳健 康发 展的 通知 关于 加强 房地 产用 地供 应和 监管 有关 问题 的通 知 关于 进一 步加 强房 地产 市场 监管 完善 商品 住房 预售 制度 有关 问题 的通 知 关于 坚决 遏制 部分 城市 房价 过快 上涨 的通 知 关于 规范 商业 性个 人住 房贷 款中 第二 套住 房认 定标 准的 通 知 市场 紧缩 二、政策影响 5月份开始，北京、上海等一线城市的房价停止了持续上涨的趋势， 呈现较为平稳走势 1、 一线城市，成交量减小，房价平稳运行。 2、三线城市成交量减少，房价坚挺 5月份开始，厦门、泉州等二、三线线城市的房价并没有调头向下，而是保持坚挺态势。 宏 观 调 控 一线城市： 北京、上海 二、三线： 厦门、泉州 县域城市： 石狮 持续上 涨的趋势 保持坚 挺态势 未受太 大影响 平稳 目前，中央对房地产市场的调控政策已经取得成效。 未来的房地产将如何走？ 我们还需综合考虑国内的宏观经济形势。 2、三线城市成交减小，房价坚挺 5月份开始，厦门、泉州等二、三线线城市的房价并没有调头向下，而是保持坚挺态势。 2009年石狮市房地产成交分类情况都处于爆发性的增长。 2010年上半年，全市经济稳健增长，固定资产投资继续高速增长，增长28.1%。 其中房地产开发完成投资88439万元，增长43.3%。 从数据上可以看出，石狮市房地产市场处于高速发展的阶段，未来一段时间内 还将保持良好发展趋势。 三、目前经济形势 数据还显示，规模以上的工业增加值增速减缓，4月份增速比3月份小幅回落了0.3个百分点， 5月份的增速比4月份的增速回落了1.3个百分点。 近日，温家宝带队于各地开展针对全国经济的密集调研。7月3日，温家宝再次强调宏观调控 面临的“两难”问题增多。 二季度以来，中国经济一改第一季度高位运行的势头，各项经济数据指标先后出现下滑，引发 了国内对下半年经济形势的担忧。最先反应仍旧是先行指标制造业采购经理人指数（pmi） 。 国内宏观经济面临增长平缓局面 未来宏观调控以稳定政策为主基调 中国人民银行货 币政策委员会 继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性， 增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和 重点。 中共中央召开党 外人士座谈会 温家宝在通报时强调，以稳定政策为主基调，把处理好保持经 济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏 观调控的核心，始终把握好政策实施的力度、节奏和重点。 财政部 在部署下半年工作时明确表示，要把“稳定政策”作为宏观调 控的主基调，继续落实好积极的财政政策，把握好政策实施的 力度、节奏和重点，努力促进经济社会又好又快发展。 四、政策形势 在房地产调控取得初步成效的同时，国内经济也面临着增长放 困境，因此中央频繁表态未来政策“以稳为主”。 中央短期内出台宏观控制政策的可能性很小，对房地产市场平 稳向好发展是一重大利好消息。 五、总结分析 石狮房地产市场分析 2006-2009年gdp保持年均14.9%的增长速度，总体经济快速发展，荣膺全国十大活 力县级城市。 辖区内各乡镇特色产业持优势，民企经济发达。 目前，总体经济回暖，受海外市场经济增长等因素带动，外贸出口形势出现环 比改善，市场需求有所回暖。 宏观经济持续增长，助推石狮城市化进程 1、辖区内各乡镇特色产业保持优势，民营企业经济发达， 2、石狮市外贸经济开始出现回暖， 受海外市场经济增长等因素带动， 外贸出口形势出现了环比改善，市场需求有所回暖。 3、09年gdp为280亿元，到2010年，全市gdp达到310亿元； 2020年，全市gdp达到804.1亿元。 4、加快城市化进程，要做大做强第三产业，特别是房地 产，力争第三产业增幅和比重超过第一、二产业。 石狮整体优越的宏观经济市场，城市化进程、城市化建 设不断加快。 i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h e i r t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t 目前石狮市城市发展步伐较快，东区作为重点发展新城区，以规划中集行政、商务、 休闲为一体。片区内以高档住宅为主，同时作为多功能综合性人居环境示范区，汇 集众多本土富裕阶层，亦被称作“富人区”。 畔山云海位于东区的核心位置，受城市发展方向影响项目未来区域价值优势明显。 本案 东区 石狮城市向东发展，新兴“富人区”崛起 i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h e i r t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t 服装城版块 市中心版块 北环版块 东区版块 石狮城市发展方向为“东进、北拓、南移” 主要可以划分为四大版块 i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h e i r t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t 市中心板块：旧城改造，老城区“旧貌换新颜”，改善人居环境。 北环板块：教育、交通、休闲等配套日臻完善，居住品质逐步提升。 服装城板块：重点发展商贸为主，提升产业集群效应。 东区板块：云集市级行政单位、市政配套设施，是未来的新城中心。 城东板块 城东板块是目前政府大力发展的区域，云集市级行政、市政配套，区 域市场发展热度较高，产品品质也较高，价格也处于较高的水平上。 一、石狮四大板块项目说明 百德康桥假日二期 位置：东港路石光华侨联合中学西侧 总建：约12.2万 总户：717户 均价：6000元/ 已售 ：657户 未售：60户 社区配套：会所、网球场、羽毛球场、游泳池、幼儿园等。 附加价值：垃圾处理器、高效生态灭蚊系统、家具智能系统、采光地下室等。 诉求重点：处城市“东进”的龙头地段、名校旁、别墅引领项目品质、工程 品质高（用材精细）、一期园林景观完美展现。 户型面积()户数(套)比例 2r 97 608% 3r 120-16120829% 3、4r 165-190 28540% 5r 199-262 14320% 楼中楼270213% 东区版块 北环板块 城北片区，新一任政府建设重点区域，规划新凤里中学、幼儿园、凤里实验小学、 西洋公园、汽车总站等设施。目前，城北片区市场热度较高，开发也较成熟，产品 品质中档，但商业氛围还不足。 客户对项目的关注点主要为地段、价格、教育、公园、客运中心等。 项目户型以130-150的面积为主，60左右的投资性户型也颇受欢迎。区域价格 主要集中在5200-5800元/。 可能的问题点： 板块内部层次有分化，南洋路以东为凤里街道，可以享受优质教育配套，相应开发 楼盘定位较高，均价集中在5500-5800元/；南洋路以西为灵秀镇，无法享受优质 教育配套，而且市中心客层有一定抗性，目前开发项目也以价格低为一个诉求，均 价在4700-5000元/。 兴进豪园 户型面积()户数(套)比例 3r 170-180 210 58% 4r 180-230 13036% 5r(楼中楼) 280-415206% i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h e i r t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t 北环版块 位置：南洋路与东西三路交汇处 总建：34万 总户数：1363户（一期360户） 均价：5400元/ 销售率：75% 未售约：90户 诉求重点：城市规划“北拓”地段，西洋公园为邻、凤里中学、凤里小学。 附加值：厨房垃圾处理系统、游泳池、网球场、小区幼儿园。 市中心板块 市中心板块的可开发用地少，加上各项配套成熟，商业集中，户型 面积分布相对比较均衡，价格相对也是处于最高的水平。 位置：八七路 总建：约4万 总户数：365户 均价：未定 销售率：未售（预计2010年10月份推出 ） 户型面积()户数(套)比例 单身公寓 38 5314% 2r 75 12735% 3r 125 10830% 4r 158-310 7721% i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h e i r t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t 市中心版块中天国际 服装城板块 服装城板块以重点发展服装商贸为主，但是板块定位不够高，周边环境 较为喧嚣，居住品质一般。目前配套仍然处于起步阶段。 目前，待推项目的产品品质诉求较高。户型以135-180的三房、四房为 主。意向客户以服装城及周边的个体户、私企等为主。 地理位置：石狮服装城东区 占地面积：占地15亩 楼层规划：1栋26层商住楼和1栋19层写字楼组成 商住楼1-2层为挑高5.7米的商铺 总建筑面积：5万多，其中住宅近3万 总户数：122户 均 价：未定 销售率：未售 户型面积()户数(套)比例 2r 903629.51% 3r 1403831.15% 4r 180 42 34.42% 楼中楼 200-320 64.92% 华闽 世贸国际 服装城板块 诉求重点：户户赠送面积，90升100，140升160，180升200 二、石狮市场存量分析 板块项目量体未售量备注 北环板块兴进豪园1363500二期剩余100套 三期400套尚未推出 百江明珠 31211 富贵天骄 12110 佳豪城市花园二期 5288 板块内合计2324529 市中心板块泉美豪庭15240 中天国际354354 中天名座180180精装酒店式公寓 国际广场270270精装公寓 板块内合计956844 i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h e i r t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t 板块项目量体未售量备注 东区板块芳星豪园472 濠江国际二期446446 府东一号706130 康桥假日155318 濠江时代广场12010 东城美居520520 安居工程 （宝源花园二期） 12931293 90以上188户 90以下1105户 （经济适用房） 畔山云海13761376 板块内合计606137952502套 服装城 板块板块 华闽世贸国际1220 鼎盛公元14001400 板块内合计15221400 总合计1086364685192套（除经适房外） i f t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h e i r t h e p e r f o r m a n c e o f 2 0 t h c e n t u r y a r c h i t e c t u r e i s t e c h n o l o g i c a l c a p a b i l i t y . t h e n t h e 2 1 s t c e n t u r y w i l l b e t h e c r e a t i v i t y o f t h e h i g h e s t v a l u e . b u i l d i n g t h e f u t u r e w i l l b e l i k e c r e a t e a n a r t t h a t 09年全年成交量约2800套，受国家房地产调控政策影响，预计2010年销 售量于2009年会有明显减少,同时各开发商也延缓推盘的节奏，转向观望。 总体而言市场仍处于供略大于求。 三、总结分析 项/目/地/块/分/析 北环板块 市中心板块 服装城 城东板 块 港塘路地块 南环路地块 地块区位：紧临城市主干道，交通便利，区域配套相对成熟。 一、地块解读 港塘路地块 宗地总面积：19745 道路面积：4307 容积率：3.5 建筑密度：30% 总建：约69000 南 洋 路 金盛路 港塘路 地块块 北环路 港塘路 地块内现状 金盛路 优势：交通网发达 西北临北环路，东临南洋路，南靠 香江路，均为城市主干道。 劣势：地域差异 南洋路以东，为凤里街道，有众多 教育资源； 南洋路以西，为地块所在的灵秀镇， 周边商业氛围不足，配套明显较弱， 并且可能享受不到凤里街道的良好 教育配套。 地块东向和北向目前均为菜地 地块西向为汽配厂 地块西南向为港塘路（次干道） 两边基本没有商业配套 地块 西洋公园（规划 ） 汽车总站（在建 ） 凤里中学 凤里实验小学 幼儿园 南 洋 路 香江路 北环路 香江路 南洋路 北环路 港塘路 地块 港塘路 地块优劣势分析 地块现状 科盾医院 南环路 拥 军 路 南环路 地块内现状 科盾医院 拥军路坟地 地块 南环路地块 征地面积：29497.6 用地面积：23925.83 容积率：3.5 总建：约83740 地块北向紧挨南环路（主干道，过境车流量 大，速度快，无人行道），且与路 面有13米的坡差； 地块东向靠拥军路（村道），路右边为一片 坟地； 地块南向为双龙新村； 地块西向为村落自建房。 优势：周边交通路网发达；向北紧挨南环路 ， 向西近临s308，均为城市主干道。 劣势：地块处于服装城边沿，与市中心区 相比较属于二级区位等级，周边商业 氛围与配套相对较弱，周边居住环境 和居住品质也不高； 地块旁边拥军路的对面是一片坟 （距离3-4米）。 地块 科盾医院 服装城 南环路 s308 南环路 地块 石金路 群英南路 拥军路 北向东向 西向南向 地块现状 地块优劣势分析 石 狮 市 主 要 在 售 楼 盘 分 布 兴进豪园 城市花园 百江明珠 泉美豪庭 濠江国际 府东壹号 华闽世贸 国际 濠江时代 广场 康桥假日 二、区域楼盘对比分析 依据学区、土地级别、生活配套、社会治安、自然景观、民众口碑、交通等因素综合对比 评价在售主要楼盘和本项目 注：评分标准 5分-a 4分-b 3分-c 2分-d 1分-e 板块项目 评价指标 总分综合 评价 土地 级别 交通 情况 学区 情况 社会 治安 生活 配套 自然 景观 民众 口碑 环境 污染 社会 人文 北环 兴进豪园44433344332b 百江明珠55434234333b 佳豪城市花 园 34333334329b 港塘路地块34333344330b 市中心泉美豪庭55545214435b 城东 濠江国际55434555339a 府东1号55444455339a 康桥假日55534455339a 濠江时代广 场 34323224326c 服装城 鼎盛公元44234444332b 华闽世贸国 际 55233444333b 南环路地块34333344330b 二、区域楼盘对比分析 港塘路地块位于城北板块，地段良好，居住环境良好，但是位于南洋路 西边，隶属于灵秀镇，配套和教育资源较为一般，无良好的景观资源， 因而定性为b档。 南环路地块位于服装城板块边缘，具有一定地段优势，周边配套良好， 但是居住环境一般，教育资源也欠缺，且无良好的景观资源，因而定性 为b档。 定性为b档（二级市场） 三、项目定性 通过以上地块市场分析 我们得出本案定性为b档，且不适合做高端产品，不宜面向高端客群。 那么我们的目标客群在哪里？ 客源 本地周边外地 石狮晋江五镇泉州其它 75%15%5%5% 购房目的 首次置业55%55%70%90% 二次改善35%40%15%5% 二次以上5%5%15%5% 投资5%- 购房方式 按揭95%90%95%95% 一次性付款5%10%5%5% 注：五镇指晋江市龙湖、金井、永和、英林、深沪；其它指旅居海外华侨 以本地及周边客源居多，自住为主 四、客源分析主力客群 根据市场调研，对石狮市市场的客层结构进行分析，可以看出： 石狮市场主要客源以本地及周边晋江五镇为主；本地客源个体户、经 商、私企占60%左右，事业单位、公务员、教师等占20%左右。 外来客源一般是中小企业主，个体户，多为在本地从事服装相关生意； 晋江五镇客源也是以个体经商为主。 目前本地客源二次及以上购房比重较大，近5成；外地客源绝大部分为 首次置业者，基本没有投资需求。 在购房方式上，按揭逐渐被接受，占九成以上。 以本地及周边客源居多，自住为主 四、客源分析主力客群 一方面，本地中等收入群体存在着巨大的刚性需求，包括结婚置业、改善居 住条件等需求。 目前，石狮市户籍人口约31.4万人，其中城镇人口约23.6万；全市城镇居 民人均可支配收入26407元，城镇家庭（以3人计）收入约7.8万。故石狮 市城镇人口基本为中等收入群体，比例约有75%。 另一方面，事业单位工作人员和政府机关公务人员因工作需要、安家置业等 也存在购买需求。 据统计局有关数据，截止2009年底，石狮市事业单位共有在岗人员约3728 人，各级党政机关公务人员编制约1940人。 尚有庞大的中端群体需求有待挖掘 五、客层分析 此外，石狮服装产业有很强的集群效应，汇聚庞大的从业人群，蕴藏 了巨大的购买潜力。 石狮市目前服装产业的专业技术人员约达到8200人。 全市拥有3000多家服装及配套行 业企业，以服装为主的注册商标达 2000多个，包括富贵鸟、斯得雅、 爱登堡、拼牌等。 以石狮为中心，连接晋江、泉 州等周边地区而形成的福建服装 板块，共有纺织服装企业10000 多家，年产值达500亿元，是我 国乃至世界重要服装板块。 五、客层分析 客层：本地中等收入客群，公务员、事业单位工作人员、服装产 业中层管理人员、技术人员 本地中端群体 政府机关 事业单位 服装产业 针对这部分客群，我们的产品机会点在哪？ 目前石狮市场商品住宅 楼层规划：以高层为主，基本没有多层 主力户型：以三房为主 根据目前在售楼盘调研数据显示 石狮市市场户型配比： 二房：三房：四房：五房:楼中楼 =8：55：19：5：3 1、在售楼盘调研 六、产品机会点分析 主要户型主要面积区间比例总价带 二房90以下8.13%市中心和城东：约55万 其他区域：约50万 三房120-16055.03%基本在70万以上 市中心和城东约80万 四房180-20018.96%基本在100万以上 五房200-2605.28%基本在115万以上 1、兴进豪园一期户型偏大，二期户型略为改小，适当增小户型配比，但是目前 大户型销售也较差，去化缓慢。 2、泉美豪庭虽地处市中心，地段、配套和位置上佳，但是小区格局较差，存在 建筑密度大，绿化少，楼间距小，后排采光差，外立面显老等问题，所以均 价仅5600元/，去化仍然缓慢。 3、地处服装城板块的华闽世贸国际，户型设计较好，户户南北通透，并可自由 组合，加上5600元/低价，开盘当日就告售罄。 在售楼盘数据分析 2、石狮客层对住宅户型结构的需求特征 类别特征 户型一房一厅面积以40-50为宜 二房二厅一卫 面积在75-90为宜，客厅面宽要求较大（4m左右）；客厅和主卧朝 南； 三房二厅二卫 （经济型） 面积在110-125为宜，客厅4.6m，主卧3.3m带卫生间；客厅和 主卧朝南； 三房二厅二卫 （标准型） 面积在160左右，客厅5m，主卧3.6m，次卧3m；客厅、主卧 和次卧朝南 四房二厅二卫 面积在180左右，已经区域可适当做170-220的“4+1”；客厅5.5- 6m，主卧3.6-4m，次卧3.3m 类别特征 采光客厅采光要求高，一般都明厨明卫 凸窗不做步入式凸窗 社区配套一般要配备幼儿园，最好有游泳池、羽毛球场等 建筑规划以18-20层为宜，最好板式南北朝向，采光佳； “品”字型也可，围合式较难以接受 建筑外立面外立面暖色调为主，底下为板材，上面一般为马赛克。 园林景观简欧风格或者东南亚风格居多，新古典风格也逐渐被认可； 园林绿化现代中式风格也可以。 户型朝向高楼层，对朝向比较敏感，即使带景观面（公园、中庭）的