房地产策划资料~成本精细化管理手册.doc

1 荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄薄肇肃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆芇袅膂莅莆薅羅芁莅蚇膁膇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁芀蒇羃肇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃节蒃虿羆膈薂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄薄肇肃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆芇袅膂莅莆薅羅芁莅蚇膁膇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁芀蒇羃肇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃节蒃虿羆膈薂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄薄肇肃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆芇袅膂莅莆薅羅芁莅蚇膁膇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁芀蒇羃肇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃节蒃虿羆膈薂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄薄肇肃蚄螆荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄薄肇肃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆芇袅膂莅莆薅羅芁莅蚇膁膇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁芀蒇羃肇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃节蒃虿羆膈薂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄薄肇肃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆芇袅膂莅莆薅羅芁莅蚇膁膇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁芀蒇羃肇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃节蒃虿羆膈薂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄薄肇肃蚄螆袀蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄蚁蚀膄膀芈螃羇肆芇袅膂莅莆薅羅芁莅蚇膁膇莄衿羃膃莃羂袆蒁莂蚁肂莇莂螄袅芃莁袆肀腿莀薆袃肅葿蚈肈莄蒈螀袁芀蒇羃肇芆蒆蚂罿膂蒆螄膅肈蒅袇羈莆蒄薆膃节蒃虿羆膈薂螁膁肄薁袃羄莃薀薃螇荿薀螅肃芅蕿袈袅膁薈薇肁肇薇蚀袄莆蚆螂聿节蚅袄袂膇蚄薄肇肃蚄螆 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项目后期评估作业指引 34 三、目标成本控制表37 3.1 规划指标控制表 37 3.2 土地成本控制表 39 3.3 设计限额控制表 40 3.4 前期费用控制表 41 3.5 建安成本控制表 44 3.6 营销费用控制表 47 3.7 开发间接费用控制表 50 3.8 管理费用及财务费用目标控制表 51 3.9 目标成本控制汇总表 52 3.10 目标成本审批表54 3.11 结算资料审批表56 四、工程付款57 4.1 工程进度付款作业指引 57 4.2 工程付款建议书 60 4.3 工程进度款审核表 61 4.4 工程历次付款一览表 62 2 五、 采购管理 63 5.1 采购管理作业指引 63 5.2 采购管理流程 95 5.3 招投标管理102 六、成本过程控制112 6.1 工程造价管理办法112 6.2 现场签证工作指引115 6.3 设计变更工作指引121 6.4 造价审核的管理130 6.5 结算支付的管理136 6.6 造价分析的管理136 6.7 造价档案的管理137 6.8 造价管理的措施139 6.9 工程结算及乙方申报资料及审核139 3 一、一、目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引 1.1 目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引 目标成本管理作业指引目标成本管理作业指引 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日日 期期 修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 1.1. 目的目的 指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险。 4 2.2. 适用范围适用范围 适用于公司及项目公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。 3.3. 术语和定义术语和定义 3.1.目标成本：通过确定成本目标值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。 3.2 目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上， 每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常，目标成本主要分为四个版本。 3.2.1 第一版，可研阶段目标成本（也称成本估算） ，采用会计科目形式，编制范围为 项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间； 3.2.2 第二版，确定规划方案目标成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体， 定稿时间为项目详细规划方案确定后； 3.2.3 第三版，年度开发目标成本（也称成本控制指导书） ，采用会计科目与单项成本 支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时间为确定年度开发经营计划，确定当期 项目规划和单体方案后； 3.2.4 第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第三版 目标成本的修订； 3.3.动态成本：指当前工程项目中即时的成本。 4.4. 职责职责 4.1 公司及项目公司-造价部： 4.1.1 负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书； 4.1.2 负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书； 4.1.3 负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书； 4.1.4 负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成目标成 本指导书 。 5.5. 工作流程工作流程 5.1 制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书 5.1.1 在项目施工图设计阶段，建安目标限额设计成本控制建议书审批后，造价部根 据审批的建议书，对总包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。 5.1.2 工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下： 5.1.2.1 总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现 场签证控制目标两部分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不 同按合同（招标）成本目标的 10%左右的不同比例确定； 5.1.2.2 为了加快