2011年10月12日南京南湾营超市项目分析报告.ppt

【南湾营超市项目】 分析报告 2011-10-12 1 纲 要 2011年南京住宅商品房的上市量 2011年南京住宅房的销售状况 2011年三季度写字楼、商铺的认购、成交状况 商业地产的走势及租赁市场 第一部分 南京住宅房及商业房的态势及走向 第二部分 南湾营超市的市场氛围及前景展望 项目概述 南湾营超市项目简介 社区其他公益配套项目 南湾营社区人口的分布及统计 南湾营社区人口的构成及收入 南湾营社区的商业配套 项目的诊断及结论 date2 项目概述 w 南湾营超市，是马群地区大型经济适用房社区的配套附属设施， 据建设单位的负责任介绍，项目2008年8月开工，2009年底竣工 ，由于项目体量较大，周边居住人群不足8万人，不足以支撑消费 和维持正常的营业，开发商南京商茂集团在该项目销售及招商中 都遇到了重重困难。 w该报告将通过对南京市房地产如住宅市场，商业地产的状况等， 对国家宏观调控后区位市场和南湾营的商业市场实地调研，数据 推测，及该地区的未来发展状况对该项目进行论证和分析。 date3 2011年南京住宅商品房的上市量 2011年南京住宅房的销售状况 2011年三季度写字楼、商铺的认购、成交状况 商业地产的走势及租赁市场 第一部分 南京住宅房及商业房的态势及走向 4 总体量800万平方米 南京楼市各板块之间的关系 尽管新一轮调控来势汹汹，但依旧挡不住南京开发商推盘的步伐。 365地产家居网不完全统计，2011年南京将有177个楼盘新推住宅，总体 量约800万平米。江北和江宁仍然是全市供应主力，预计上市总面积分别占 总体量的30%和27%。主城中河西和城北供应量最大，分别为120万平米和 80万平米。 值得关注的是，2011年南京将涌现一批品质纯新盘。365地产家居网统计 ，177个楼盘中，新盘有63个，占比超过3成。调控越来越深入的背景下，新 盘如何制定营销策略，和老盘如何争夺市场，将成为各方关注的焦点。 date5 2011年南京住宅商品房上市量 南京楼市各板块块上市楼盘盘数 板块 上市面积(单位:万) 总上市楼盘个数 新盘个数 城中 28 168 城北 80 233 河西 120 2410 仙林 23 96 城南 70 116 城东 25 82 江北 240 347 江宁 216.3 5221 总计 802.3 17763 date6 城中，上市量约28万平方米 （16个楼盘，8个纯新盘） 楼 盘盘 2011年预预估上市 量 物 业业 类类 型 项项目地址 开发发商 蓝蓝天华门华门 国 际际花园 200多套，约3万方左右 住宅+商业秦淮区龙蟠中路东侧 南京禄口国际机场建设开发有限公司蓝 天华门建设开发分公司 金陵尚府1.1万平方米左右 公寓+地下商 铺 白下区大光路118号银亿房产南京中兆置业投资有限公司 侯家桥桥16号4000平方米左右 公寓侯家桥16号南京四建 万和玄武尊邸3万平方米左右 商业+公寓中央路70号 江苏双楼建设集团南京绿色四季置业有 限公司 长长江路九号约1万多平方米 公寓玄武区长江路与洪武路的交汇处广厦（南京）房地产投资实业 有限公司 中央金地3.6万方，约600套左右 商业挑高公寓鼓楼区钟阜路与建宁路的交汇处昆仑沃华置业有限公司 雅居乐门东乐门东 长乐长乐 渡 项项目 待定 别墅 门东长乐 渡地块，北至马道街，南至新民坊 路，西至秦淮河，东至南京纺织工贸集 团公司 南京雅居乐房地产开发有限公司 东东恒双门门楼 项项目 4万平方米左右 商业鼓楼区中山北路与虎踞路高架桥的交叉口江苏东恒集团国贸建设股份有限公司 鼓北财财智广 场场 待定 商业+公寓南京市建宁路31号南京昆斯兰置业发展有限公司 凯润凯润 金城约2万多平方米 公寓玄武区长江路2号南京凯润房地产开发有限公司 城开御园约1万多平方米 住宅南京市玄武区北安门街南京城市建设开发(集团)有限责任公司 来凤凤街一号72套别墅，约2.6万方 别墅集庆门来凤街1号江苏国信地产 菲呢克斯国际际 公寓 约3万方 公寓白下区公园路159号江苏天鑫置业有限公司 date7 城北，上市量约80万平方米 （23个楼盘，3个纯新盘） 润润开华华府 约1万多平方米 长长江峰景 约3万平方米 大发发燕澜澜湾 约11多万平方米 阳光聚宝山庄臻园 2.5万平方米左右 大地伊丽丽雅特湾 待定 世茂外滩滩新城 1000多套 中电颐电颐 和家园 约800-1000套 盈嘉香榴湾 约3万多平方米 江雁依山郡 约3万多平方米 银银河湾卓苑 约3.5万平方米 乐乐居雅花园 待定 复地新都国际际 约10万平方米 新城金郡 约7-8万平方米780 套 旭日雅筑 约2000平方米 紫金新庄项项目 约4.55万平方米 天正桃源 约1.5万平房米左右 晓晓庄国际际广场场 剩2万平方米 金域中央 约3万平方米左右 御湖国际际 剩余40套房源 苏苏宁名都汇汇 约7-8万平方米 date8 河西，上市量约120万平方米 （25个楼盘，10个纯新盘） 中北g44 200套多高端公寓， 2.7万平米 华润华润 所街项项目 200多套大户型， 3万平米左右 苏苏宁睿城 1040套，地面建筑15 万平米 碧瑶花园 200多套，体量约3万 银银城聚泽泽园 10万平米，500多套 恒盛观观海湾 待定 金奥大厦 3万多平米 金基月安街项项目 住宅9万平米 招商局河西g54 待定 苏苏宁滨滨江壹号 5万平方米，300套 中海凤凤凰熙岸 待定 栖庭 5000平米 保利香槟槟国际际 300多套，5万平米 仁恒江湾城 18万平米，1000多 套 金马郦马郦 城 1.4万平米的商业，和 1.2万平米别墅 御江金城 推出7.5万的住宅和 别墅，约400套 和府奥园 500多套，5万多平米 甲壳虫 150套，3万 奥体新城 10万平米，700多套 天正滨滨江 130多套,1.5万平方米 宋都美域 200套，3万平米 银银城锦锦一方 1万平米，55套 凤凤凰和熙 700套，9万平米 南京万达广场场 待定 星雨华华府 大概推5幢，400多套，5万平米 date9 仙林，上市量约23万平方米 （9个楼盘，6个纯新盘） 楼盘盘2011年预预估上市量 物业类业类 型 项项目地址开发发商 仙龙龙湾3万多平米住宅 仙林大学城仙隐北路应天学院 对面 中豪 高科荣境5-6万平方住宅 栖霞区仙林新区仙林湖以西、仙 林大道以北 南京高科 高科荣域待定住宅栖霞区仙林大学城文澜路以北南京高科 东东城汇汇2万多平方商业商业 仙林大学城文苑路与学思路交叉 口 南京高科 东东墅山庄1万多平方别墅 栖霞区东至学子路，南达灵山 北路 南京栖霞 恒基玲珑珑翠谷3万平方以上，400套左右住宅 北至312国道，南至规划道路， 东至学府路，西至规划道 路 香港恒基兆业 栖霞仙林湖项项 目 上市量待定住宅 栖霞区仙林新区仙林湖以西、仙 林大道以北c3地块 南京栖霞 保利仙林湖项项 目 3万多平方住宅仙林湖以北1号保利 鸿鸿雁名居2.9万平方，270套左右住宅南京市栖霞区学海路28号南京南邮 date10 城南，上市量约70万平方米 （11个楼盘，6个纯新盘） 楼盘盘2011年预预估上市量物 业业项项目地址开发发商 德盈国际际广场场5万平方米酒店式公寓凤台南路，赛虹桥立交东南侧南京德盈 凤凤凰和美10万平方米公寓凤台南路与长虹路交汇处南京凤凰 亚东亚东 国际际公寓 三期 2万平方米公寓长虹路东北侧，北窑岗村亚东 建发 金地自在城15万平方米 公寓洋房及 别墅 雨花区板桥新城金地集团 朗诗绿诗绿 色街区8.5万平方米公寓雨花区板桥新城朗诗 恒溢板桥项桥项 目2万平方米公寓雨花区板桥新城江苏恒溢 阅阅城国际际花园8万平方米公寓花神大道9号南京江东 宏图图上水园2万平方米 联排、叠加 和公 寓 共青团路与紫荆花路交界宏图地产 金浦名城世家6万平方米公寓小行里198号地块南京金司 雨花小行里项项 目 1万平方米别墅雨花台区小行里南京雨花 石林板桥项桥项 目1000多套，约10万平米公寓板桥镇石林集团 爱爱涛逸珍公馆馆1.5万平方米公寓南京市雨花台区雨花东街养回红村江苏弘文 date11 城东，上市量约25万平方米 （8个楼盘，2个纯新盘） 楼 盘盘 2011年预预估上市量 物 业业 类类 型 项项目地址 开发发商 紫金东东郡500多套约7万平方米公寓玄武区徐庄软件园苏宁置业 保利紫晶山2万平方米 联排及 洋 房 栖霞区马群大庄6号地块 保利江苏房地产发 展有限 公司 紫气钟钟山1.8万平方米 洋房和 公 寓 紫金山东，徐庄软件园内 南京中惠建设开发有限公 司 紫庐庐1.5万平方米公寓蒋王庙街98号 南京建设发 展集团有限公 司 紫园2万平方米 叠加及 洋 房 环陵路99号南京建发华 海 德基紫金南苑1.5万平方米公寓玄武区长巷 南京凯丰经济 开发有限公 司 朗诗钟诗钟 山绿绿郡5万平方米公寓马群大庄5号南京朗诗置业 招商紫金山1号3.5万平方米公寓栖霞区马群中山门大街以北招商局地产 date12 江北，上市量约240万平方米 （34个楼盘，7个纯新盘） 楼 盘盘2011年预预估上市量类类 型 项项目地址 开发发商 大华锦绣华锦绣 华华城 8-10万平米方,约1000套 住宅浦口区浦珠北路59号南京大华投资发 展有限公司 荣盛龙龙湖半 岛岛 50万平方米，1100套 住宅+ 别墅 六合经济 开发区湖西路1号南京华欧舜都置业 蒙塔卡利2万平方米，40多套 别墅 高新技术开发区,104国道旁,鹭港对面, 碧桂园右侧 万和置业有限公司 泰来苑4万多平方米，398套 住宅+ 别墅 浦口区泰西路28号南京集成房地产开发有限公司 中国铁铁建江 佑铂铂庭 10-12万平方米，约1000套 住宅南京市浦口区新浦路105号南京昌和房地产开发有限公司 天润润城22万平方米，2600套 住宅浦口区沿江街道京新628号 南京天华百润投资发 展有限责 任公司 威尼斯水城28万平方米，3000套 住宅浦口区沿江街道京新608号南京浦东房地产开发有限公司 绿绿城玫瑰园2.4万平方米方，30多套 别墅浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路88号绿城集团南京天浦置业 date13 江北，上市量约240万平方米 （34个楼盘，7个纯新盘） 大吉山水田园2万平方米，60套别墅浦口区汤泉镇银 泉路88号 南京大吉房地产开发有限 公司 大吉汤汤泉东东 方 待定别墅浦口区汤泉镇银 泉路88号 南京大吉房地产开发有限 公司 钱钱塘望景花园2万多平方米，200套住宅浦口区江浦街道象山路11号 南京市浦口区锦麟实业 有 限公司 通宇林景雅园3万平方米，300套住宅浦口区珠江镇象山路 江苏通宇房地产开发有限 责任公司 金太阳鹭鹭港待定别墅中国来安汊河新区no.9香港金太阳集团 明发发城市广 场场 5万平方米，600-700套住宅南京市浦口区珍珠南路2号 明发集团南京房地产开发 有限公司 冠城新地家园4万平方米方，300-400套住宅 江苏省南京市六合区经济 开发区 内 南京万盛置业有限公司 金城丽丽景9万平方米方，900套住宅 浦口区大桥北路33号（金盛家居 斜对面） 南京新国都房产开发公司 龙龙池翠洲2万平方米，170套 住宅+ 别墅 六合区龙池湖畔、六合区政府新 办公大楼后 南京城开万泰房地产开发 有限公司 date14 江北，上市量约240万平方米 （34个楼盘，7个纯新盘） 浦泰和天下待定住宅浦口区江山路9号 南京浦泰房地产开发有限 公司 海德北岸城10万平方米，1000套住宅浦口区迎江路59号 南京金东房地产开发有限 公司 荣盛兰兰亭苑9万多平方米，310套住宅待定 南京荣盛置业发 展有限公 司 旭日爱爱上城11万平方米，1000套住宅浦口区柳州路 南京红太阳房地产开发有 限公司 旭日上城5万平方米，500套住宅 浦口区大桥北路69号（红太阳销 售中心） 南京红太阳房地产开发有 限公司 旭日学府5万平方米，500套住宅 浦口区江北大道西侧，学府路北 侧地块 南京红太阳房地产开发有 限公司 华东华东 mallc 3小公寓 3万平方米，600套住宅大桥北路华东 mall 南京红太阳房地产开发有 限公司 紫晶城1万平方米，54套住宅六合区雄州镇专诸 巷12号 南京东泰房地产开发有限 公司 融侨观侨观 邸10万平方米，700多套 住宅+ 别墅 东至花卉大道；西至海院路；北 至规划道路；南至象山南路 江苏融侨房地产开发有限 公司 群盛北江豪庭3万平方米，300多套住宅 浦口区珠江镇雨山西路89号（南 京审计 学院南侧） 南京泉城房地产开发有限 公司 date15 江北，上市量约240万平方米 （34个楼盘，7个纯新盘） 美达九月森林2.9万平方米方，50套别墅 东至象山路，西至森林大道 ，南至住宅区，北至沿 山大道 美达集团南京置业有 限公司 天华绿华绿谷庄园1.4万平方米，160套住宅浦口区泰山街道 苏宁环球南京绿尔得 天房地产开发有 限公司 天华华硅谷1.4万平方米，160套住宅泰冯路59号 江苏乾阳房地产开发 有限公司 国信自然天城待定别墅 浦口区江浦街道沿山东路 188号 江苏国信象山地产有 限公司 山河水花园1.5万平方米方，约30套别墅浦口区汤泉镇假日路8号 南京瑞基房地产开发 有限公司 万江共和新城4万平方米，400套住宅浦珠路139号 南京嘉泰隆房地产实 业有限公司 阳光帝景待定住宅 浦珠路纬三路过江隧道出口 处，西临珍珠南路 南京恒业房地产开发 有限公司 瑞景国际际4万平方米，400套住宅 六合经济开发区龙池街道江 北大道与浦六路交汇处 江苏格瑞斯特置业有 限公司 date16 江宁，上市量约216.3万平方米 （52个楼盘，21个纯新盘） 楼盘盘2011年预预估上市量物业类业类 型项项目地址开发发商 奥斯博恩1万多平方米别墅江宁区禄口镇宁溧路188号金利(南京) 左邻邻右里300多套住宅江宁区岔路口宏运大道1188号南京中浙 南方花园34000平方米左右住宅江宁区东山镇双龙大道833号江苏经纬 同曦青春水岸30000平方米左右住宅江宁南临秦淮路南京同曦 金王府35000平方米左右住宅 江宁区东山镇河定桥上元大街 88号 南京金箔集团 翠屏国际际金融 中心 约11万平方米 商业、办 公、 住宅 江宁开发区宁溧路以西，凤凰 台广场以南 南京卓成 21世纪纪国际际公 寓 约35000平方米 住宅、商 业 江宁区双龙大道1539号二十一世纪 同曦大都会约7万平方米商业 江宁开发区双龙大道以东，胜 太路以南 南京同曦 悦恒君铂铂国际际约3万平方米 住宅、商 业 位于胜太路与双龙大道的交汇 处 南京悦恒 date17 江宁，上市量约216.3万平方米 （52个楼盘，21个纯新盘） 托乐乐嘉城市广 场场 800多套，6、7万平方米。住宅 江宁经济 技术开发区将军 大道9号 南京新城置业 翠屏紫气云谷2、3万平方左右住宅江宁区将军大道20号以北中惠南京 天泰青城700多套，4万多平方米。商业、住宅 江宁区佛城西路以北、将军 大道以西 江苏天泰 同曦大三角约15万平方米住宅、商业 江宁区东山街道，东至烟 草局办公楼 南京同曦 武夷水岸家园 约6、7万平方米，600多套房源 。 住宅 江宁区东山街道，世纪东 山花园以北、中心河 以东 南京武夷 世纪东纪东 山200多套，2万多平方米。住宅 江宁区东山街道万安西路 168号 南京高成 爱爱涛尚逸华华府待定住宅 江宁宏运大道以北，中心河 以西 江苏爱 涛 枫枫林湾约4.5万平方米住宅江宁东山北沿路附近经纬 上善居待定住宅南京市江宁区万安西路65号南京晨曦 高尔夫国际际花 园 约2.7万平方米，200多套。住宅南京市江宁区利源中路88号高尔夫 天鹅鹅湖花园待定住宅江宁区上元大街1088号南京银安 date18 江宁，上市量约216.3万平方米 （52个楼盘，21个纯新盘） 绿绿地东东山待定住宅 江宁区天印路以西，文靖路以 北a地块 南京绿地 雅居乐乐九龙龙湖待定待定江宁区机场高速路以东南京雅居乐 银银城九龙龙湖4.5万，426套 小高层、 高层 江宁开发区内环路以南南京银城 中粮彩云居约5万，500套左右高层江宁开发区双龙大道以西中粮南京 润龙锦润龙锦 园约6万，498套高层 江宁区内环路以南，东至文华 街；西至现状；北至现状 ；南至现状 江苏宝润 万科金域蓝蓝湾约10万，800套左右 高层、低 多层 江宁区秣陵街道清水亭东路9号南京金域蓝湾 颐颐和南园不到100套 小高层、 联排 江宁区秣陵街道九龙湖路1号苏源集团 同仁康桥桥水岸约4万，400套左右小高层江宁区秣陵街道文心街28号南京同仁实业 中冶天城600套左右小高层 江宁开发区诚信大道以北，清 水亭东路以西 南京中冶金泓 恒大绿绿洲200-300套左右 高层、小 高层 江宁区秣陵街道清水亭东路158 号 恒大地产集团 骏骏景华华庭300套左右高层江宁区秣陵街道铺岗 街28号南京江城 翡翠金轮轮九龙龙湖100套左右 办公、公 寓、 商铺 江宁江宁区诚信大道以南，铺 岗街以东 江宁经济 技术 date19 江宁，上市量约216.3万平方米 （52个楼盘，21个纯新盘） 天泽泽苑约4.5万，270套左右多层、别墅、高层江宁区秣陵街道竹山路588号天富南京 武夷绿绿洲 约13万，1400套左 右 高层江宁科学园天元中路99号南京武宁 罗罗托鲁鲁拉小镇镇待定别墅江宁区竹山南路688号明月建设 莱茵铂铂郡约3万，500多套高层，j酒店式公寓 南京市江宁区天元东路与莱茵 达路交界处 南京莱茵达 鸿鸿意万嘉3万多，400多套小高层江宁区开源路以东南京鸿意 融侨侨世家约9万，900多套 小高层、酒店式公 寓 南京江宁科学园，城东路以西 ，科健路以北，南京义乌 小商品城以南 江苏融侨 城市之光国际际 公寓 1000多套高层，公寓江宁区秣陵街道天元东路388号南京浙商投资 东东方龙龙湖湾300-400套三期小高层江宁区秣陵街道龙眠大道588号龙建 协协众财财富广场场4栋楼小高层江宁区秣陵街道龙眠大道618号南京协众集团 天正天御溪岸约12万，600多套小高层 江宁区学九路以北(东至龙眠大 道、西至学四路) 天正集团 万裕龙龙庭水岸约2万，200套左右高层江宁区秣陵街道龙眠大道668号万裕(南京) date20 江宁，上市量约216.3万平方米 （52个楼盘，21个纯新盘) 宜家国际际公寓计划暂未确定小高层南京市江宁区文博路1号南京景致佰富 文鼎雅苑约1万，100多套小高层江宁大学城玉树路88号科学园蓝天 骋骋望骊骊都约6万，500多套小高层江宁区学十二路以北南京骋望 华华菁水苑600多套待定 科学园弘景大道以东、学十一 路以南 江苏瑞成功 加州城约7万，200套左右别墅江宁科学园弘景大道3888号江宁市政建设 伴山香槟槟园约5000，14套别墅江宁区秣陵街道格致路9号科学园蓝天 双赢赢花园7万，556套高层江宁区科学园莱茵达路139号南京如月 锋锋尚牛首山200套左右 别墅、多 层 江宁区谷里街道赵宕水库以西江苏九西（锋尚 中浩青溪庄园1.2万，40套左右别墅江宁区横溪街道甘泉湖路1号江苏中浩 date21 2011年南京楼市住宅房销售状况 搜房数据监控中心统计，截止4月30日24：00时， 2011年4月南京商品房住宅认购2794套，成交2139 套，成交面积约21.7万平。认购套数环比上涨 15.69%，同比下跌58.15%；成交套数环比下跌 4.59%，同比下跌64.58%；成交面积环比下跌 4.82%，同比下跌68.14%。4月新上市房源约3600 套，比预计少了千余套，商业性质房源占总量三成 左右，且总体销量较好，总观四月销售情况，在政 策的持续打压下，银四月已然不再，“金三银四”在 2011年的南京楼市已成为了传说。 date22 2011年南京楼市住宅房销售状况 四月上市的3600套房源，大部分来自江北、城 南、河西，而一向与江北并驾齐驱的江宁板块总体 表现低迷，新上市房源有原来的1000多套缩水至 仅200余套，不及城南、河西。但价格的优势，使 得两江板块依旧是销售主力，加上城南金地自在城 的出色表现，刚需仍然主导市场。同时南京万达广 场和德盈国际广场的热销，并紧追金地自在城为4 月销售排行榜二、三名，说明限购令下，非限购项 目将受到人们更多的关注。 date23 2011年4月的住宅销售走势图 date24 2011年上半年住宅的认购及成交 2011年4月南京各区域的住宅的成交量，图中可以看出，江北、江宁占据了 大半壁江山 date25 各版块认购与成交的图表 date26 2011年三季度写字楼成交量居高 商铺成交成下跌趋势 住宅限购，为商业地产的快速发展提供了机遇。然而 ，从数据来看南京商业地产市场并未达到预期的火爆 。由于南京万达广场的不断推盘热销，写字楼总成交 量自4月份以来一直处于高位。然而独木不成林，除南 京万达广场之外，南京计划出售的写字楼项目很匮乏 。长远来看，南京写字楼销售市场或许将出现“危机”。 南京写字楼状况 南京商业地产状况 date27 南京商业地产状况 与写字楼市场的居高不下相比，南京商铺销 量直跌谷底，与二季度相比下降了4成多。虽然 南京目前在售商铺绝对数量不少，但多为住宅底 商及运营并不理想的烂尾铺。三季度仅有少量的 名企优质商铺取得热销，如中海凤凰熙岸、保利 香槟国际和御江金城。此外，缺乏对投资者吸引 力较大的大型综合体项目也抑制了商铺投资。6 月5日开盘的仙林大型综合体东城汇开盘当天劲 销4.5亿，说明具有广阔前景的综合体项目更受投 资者青睐。据南京搜房网数据监控中心统计，10 -11月南京将有9家商业项目推出约4000套房源。 南京商铺状况 date28 2011年三季度写字楼成交量居高 商铺成交成下跌趋势 date29 2011第三季度南京写字楼成交分布图 date30 2011第三季度南京商铺成交分布图 江 date31 近三年南京商业、办公销量对比表 date32 商业地产成交走势图 date33 2011年南京市商业地产租赁市场一览表 date34 商业地产成交的下跌带来租金市场的繁荣 w南京商业地产租金最高的区域分布在新老城中心， 分别为鼓楼、玄武、白下、建邺四区。写字楼租金 最高的地区集中分布在鼓楼区，前20位中鼓楼占有 8个。商铺租金最高的地区为白下、玄武两区，前 20位中分别占有7个和6个。位于鼓楼的湖南路写字 楼及商铺均为最高值，是不折不扣的双冠军。此外 ，新街口、洪武北路、中山路及丹凤街等地区总体 租金处于高位。 date35 商业地产成交的下跌带来租金市场的繁荣 w建邺区作为南京的重点区域，其发展势头非常迅猛 。再加上多家大型商业项目的入驻，如写字楼项目 新地中心、国睿大厦，在建的南京环球贸易广场、 奥体苏宁广场等商业项目，未来发展前景非常可观 ，租金上涨趋势也相当明显。 date36 限购未能给商业地产商机，金九遇冷 商业地产“降”字当头 w9月是楼市的传统旺季，然而在国家调控下住宅成交量并 不乐观。曾被预期看涨的商业地产同样未能摆脱遇冷的命 运，“金九不金”，商铺写字楼成交双双下跌，尤其是商铺 跌至2011年度月成交量最低值。 商铺、写字楼双双下跌 date37 限购未能给商业地产商机，金九遇冷 商业地产“降”字当头 w9月写字楼成交虽然与去年同期相比增长了120%，但 与今年8月份相比仍然有所下降。客群相对集中、租 金不断提高、经营相对方便，种种优点使开发商倾向 于对写字楼项目自持经营，因此南京在售写字楼房源 不多。万达独撑南京写字楼市场，连续几个月以来一 直是写字楼成交的主力军。南京万达广场预计9、10 月份推出一栋5a级写字楼，共500多套。近期还有几 家项目计划推出写字楼，城南德盈国际广场预计9、 10月份开盘推出200多套办公房源；位于汤山的特色 办公项目中国盒子也计划在10月份开盘，届时推出88 套房源。 写字楼更倾向自持经营 date38 限购未能给商业地产商机，金九遇冷 商业地产“降”字当头 w此外，商业性质酒店式公寓的成交也归类于写字楼 。小户型低总价降低了商业性质公寓的投资门槛， 同时也降低了投资风险，因此广受投资者欢迎。城 中的长江路9号；河西的甲壳虫、盛世公馆；城北 的金域中央广场；江宁的莱茵铂郡、亚都天元居； 江北的弘阳壹号等楼盘均为商业性质酒店式公寓项 目。江宁的融侨世家、城北的中央金地也预计在年 内推出商业性质酒店式公寓。（不限购公馆+小 户型住宅 置业公寓投资自住两相宜） 小户型、低总价公寓，广受市场追捧 date39 限购未能给商业地产商机，金九遇冷 商业地产“降”字当头 w与写字楼的小幅下跌不同，9月商铺成交犹如坠入冰窟， 同比、环比跌幅均高达70%左右。商铺投资风险比较大 ，而且需要更为专业的知识，相对来说更为小众。南京 在售商铺房源绝对量并不少，但多为住宅底商。虽然也 有诸如中海凤凰熙岸底商热销的情况，但多少情况下， 投资者不会轻易选择投资入住率低的底商。投资者更倾 向于投资综合体项目，然而目前南京这部分商铺房源相 对较少，造成了“无铺可售”的局面。据南京搜房网数据监 控中心统计，10-11月南京将有9家商业项目推出约4000 套房源。分别为，苏宁睿城、铂金华庭广场、广博苑、 明发城市广场、苏宁名都汇、世茂外滩中心、森林摩尔 商业街区、鼓北财智广场以及郑和国际广场。 商铺投资风险大，专业性强，更为小众 date40 第二部分南湾营超市的市场氛围及前景展望 w南湾营超市项目简介 w社区其他公益配套项目 w南湾营社区人口的分布及统计 w南湾营社区人口的构成及收入 w南湾营社区的商业配套 w项目的诊断及结论 date41 南湾营超市 南湾营超市实景 总建筑面积 51893平方米 ，地上三层， 层高5.1米，面 积为38148平 方米，每层约 12716；地 下一层层高4.9 平方米，面积 13745平方米 。地下车位可 停汽车211辆， 1000平方米的 自行车停车位 ，室外有近 5000平方米的 停车区（东面 ） date42 南湾营超市周边配套项目 建好未使用的社区医院 社区配套项目 date43 南湾营超市周边配套项目 建好未使用的幼儿园 社区配套项目 date44 南湾营超市周边配套项目 建好未投入使用的小学 社区配套项目 社区配套项目 date45 南湾营超市区位示意图 date46 马群地区的大型社区人口及体量 小 区 名 称 面 积积 万 总户总户 数 总总人 口 （个 ） 常 住 人 口 流 动动 人 口 育 龄龄 妇妇 女 未 成 年 人 60岁岁 以上 老人 物业业 人 员员 百 水 芊 城 27万3428 1000090001000130081056019 芝嘉 花园 18万13503250 322228 1020 360 193 10 宁康 苑 14万25045563 5223 340259683 1800 10 润润康 苑 27万32786028 4128 1900436 98 364 13 合 计计86万105602484121573326853251351297152 date47 南湾营主要其他大型社区 小 区 名 称总总 面 积积 总总 户户 数 总总 人 数 入 住 率 信息来源 馨 康 苑无准确数据 5000 20000 90%门卫 及物 管处 文 康 苑无准确数据 2400 9600 85%门卫 及物 管处 融 康 苑无准确数据 2000 800090%门卫 及物 管处 熙 康 苑无准确数据 3000 1200090%门卫 及物 管处 二期、三 期 28362.3约1000 户 4000 0现场 公示 合 计计 13400 53600 约 90% date48 由此看出 w目前能预估推测总人数在78500左右，8万不到。总 户数23960户，总户数24000不到。 w随着社会的不断发展，马群地区拟建成150万平方 米的经济适用房，新安置拆迁群众3万多户，人口 将达到10万人以上。 w按目前的社区的人数及消费能力，难以支撑5万平 方米以上的大型购物中心 date49 南湾营的人口构成及收入 w 南湾营困难群众集中。经济适用房社区弱势群体相对聚集 ，困难人群所占比例较大。由于居住的大多为失地农民，本 身经济基础薄弱，加上文化程度偏低、年龄偏大（大多是 “4050”人员）、缺乏一技之长，大多无固定经济来源，零就 业家庭较为普遍。部分拆迁安置居民土地被征用后，主要靠 吃低保或打零工、做苦力所得收入维持日常生活，完全无力 承担大病医疗或供养老人、子女等义务，基本生活受到影响 。而目前南京市社区经费拨付标准是经济适用房社区400元/ 户，现有经费不能完全满足社区工作需要，加之目前的社会 保障尚未能从根本上解决困难群体吃饭难、看病难的问题， 经济适用房社区因经济贫困引发的矛盾纠纷仍客观存在。 w由此看出，人口构成消费不足，是南湾营项目招商难的根本 原因。 date50 南湾营社区门面的租金及面积 w社区商业的面积 ： 8200之间 w门面租金： w百水芊城 6080元天 w文 康 苑 80120元天 w经营业态 w餐饮、粮油批发、水果超市、烟酒饮料、发廊、联通、花店、浴室等 date51 经济适用房二手房市场价格 w两证齐全 10000元 w未满上市年限 800010000元 date52 南湾营社区目前的商业配套 南湾营的商业构成主要为:约有1400平方米的好又多超市、及50多个社区 门面房组成，还有一个政府为解决就业不足，拉动消费的不足2000平米的夜市； 好又多超市，共设三处收款台，平时只有一处收款台处在工作状态， 消费不足可见一斑。 date53 社区配套农贸市场 南湾营集贸市场（菜市场）约1800平方米 date54 百水芊城社区的苏果社区店 百水芊城苏果社区店，约有1800平方米、共设五处收款台，同样 消费不足。 百水芊城社区，约3400多户，1万人左右，自成商业体系。 同样的区域，两个超市，虽然方便的居民生活，却起到了市场的分 流作用，消费更加不足。 date55 消费难以拉动，是项目的结症 成本倒退推法 w 据南湾营超市施工单位的管理层透露，该项目的成交预期价为3.5亿 元，按市场通常的年8%的年收益计，一年需2800万的纯收益。按 30%的纯利润，加货品、仓储、管理费、水电费等年销售额只少8400 万以上，才能保本。每天的营业额需达到23万元。 w 按以上统计的周边安置房最高入住的情况8万人计，以家庭为计算单 位约24000个家庭，每天保证1万人的流动购物人群，8天一个循环， 每人每月需4次来超市消费，到这里的人每次至少需花23元，每人每 月需消费90元左右；每个家庭按4人计，平均每个家庭每月至少需 360元消费，才能支撑该超市的正常运作。 w按目前当地人的收入及消费情况，这显然是不可能的事。 按经济指标推测 date56 消费难以拉动，是项目的结症 w需要指明的是，南湾营住宅小区，相对封闭，指望周边来消 费的可能性极小 w还需要说明的是，具有3400多个家庭的百水芊城大型社 区已有苏果社区超市，这会为南湾营超市的开业，起到分流 作用。消费将更为不足。 w公交163到新街口、公交142到环北、夫子庙的批发市场车 距不过超过半小时左右，这些这都起到了分流作用。 date57 消费难以拉动，是项目的结症 现有需求比对法 w按南湾营超市13层的每层的38148营 业面积推算，12层25432可用于超市 ，3层可用于大型餐饮；12的超市规模 是目前好又多超市的16倍，加上3层 是24倍。显然远远大于目前居民的需求。 date58 消费难以拉动，是项目的结症 市场价格比较法 w南湾营超市建筑面积51893平方米，按3.5亿的总价，平均每 平方米才6745元，远远低于这里住宅房的价格。据这里裕兴 不动产中介介绍，这里能过户的房价1万左右，不能马 上过户，需等几年过户的住宅房在8000元。外界传言南 湾营超市的交易价为6亿元。比工程部得知的价格高2.5亿， 这样高成本的商业项目，在这里是很难运行。 date59 结 论 w南湾营地区目前已有两个超市，能够满足居民 的购物需求 w新型的商业市场，需辐射南京城东、南片区 w专业的市场，才是满足未来需求的方向 date60 营销推广思路 w销售策略： w项目定位之一 w项目定位之二 w项目定位之二 w事件行销 w销售队伍的建立、培训 date61 项目定位之一 招商策略： w 南湾营仓储式批发大市场 w 以解决就业为导向的批发大市场 w 辐射南京各批发大市场 w商业远低于住宅的价格，是该项目最大的优势 仓储式批发大市场 date62 项目定位之二 w填补周边市场的空缺与不足 w形成向周边辐射的商业集散地 w形成南京批发市场新的格局 专业电器、家电综合批发大市场 date63 项目定位之三 w辐射南京周边的其他仓储大市场 w规避周边居民小区不能支撑消费的尴尬 w形成特色经营，有影响力的专业市场 补充南京仓储不足的新型专业大市场 date64 商业市场营销思路 运作思路： 优势： w该项目仍有价格操作空间，现房已经成形，设看房车车程近； w南湾营超市的目前市场价位，低于该地区的经济适用房（住宅）市场的价格，可作分割型 产权商铺对外出售，按成本及住宅价格的2.6倍，适当提高售价； w由专业的商业管理公司，统一管理、统一运营；按租金的形式，每年给予投资者固定回报 ； w前三年8%的回报，后几年每三年按实际租金的3比7，2比8,1比9的方式分成；10年后按实 际租金收取一定的管理费； w苏、锡、常、镇江、江阴等地区设立分销点或分销商； 劣势： w产权投资型商铺集中上市，市场抗性较大，未来整个经济不稳定因素多，存在销售阻力大 等因素； w缺乏产权商铺的销售经验，以