2011年1月20日营口乾丰置业祥水湾项目市场与项目研究报告.ppt

1 your trusted partner 房地产实效营销综合服务商 您信赖的合作伙伴 中国深圳 武汉 2 致谢! 辽宁乾丰置业股份有限公司: 基于贵司的信任，感谢任总、刘总对工作的大力支持。同时对 贵司这段时间以来包括以陈江经理、车经理为首的销售团队、 行政等公司上下的全面支持配合深表感谢，我司于2011年1月 10-1月20日对辽宁营口、鲅鱼圈、熊岳等房地产区域市场作 了针对性的市场研究，获得了关于项目的第一手研究资料。 本报告得以完成，是双方执行团队密切配合的结晶。 我们衷心地希望能够与乾丰置业精诚合作，为祥水湾项目成功 操作竭尽全力，为贵司的发展壮大贡献力量，同时也希望双方 合作愉快。 3 本次前期工作需要解决的战略目标 p 针对性的专业调查、 文献调查、项目调查 ； p 营口、鲅鱼圈、熊岳 目标客户人群访谈、 调查； p 营口、鲅鱼圈、熊岳 区域楼盘调查/竞争 对手调查、访谈； p 与开发商深度沟通、 针对项目三公里范围 深入调查了解； p 项目专题研讨会； 项目研究与战略思路结合 市场/项目 把脉 引领市场 销售目标 3个亿 营销/推广 切中 目标市场 共赢 共赢 共赢 23 1 项目取得成功 4 报告的整体思考上中下三篇报 告 目标： 2011年完成项目全部 80%以上销售任务 1 5 4 3 2 u报告最终实现目的 祥水湾项目2011年完成全 部销售、回款80%以上 u1、充分了解市场和项目 ，关注宏观经济运行 u2、对房地产市场的透彻 的了解与研究； u3、深度挖掘产品价值， 提升项目整体运作水平 u4、综合运用多种营销渠 道推广项目，建立系统的 营销与推广思路 u5、完备的销售团队坚决 执行整盘营销策略 关注营口、鲅鱼圈城市发 展以及宏观经济发展趋势 关注房地产 市场的整体 运行态势 祥水湾1期/2 期/别墅产品 2011年营销策略 2011年推广策略 完备的销售执行 乾丰置业祥水湾项目 市场与项目研究报告 营口 熊岳 2011年1月20日 上篇 6 项目工作推进计划 part1回顾 项项目工作推进计进计 划表1 work to promote the project schedule 专案团队：杨明飞 帅文韬 梁欣 日 期：2011年1月12日 工作内容 调研时间 调研方法及对象责任人具体时间安排 工作时间 开始时 间 完成时 间 123456789 1项目周边环境调查1月12日16:3018:00 项目三公里范围调查（采用实地 考察、拍照的形式）； 调查营口鲅鱼圈城市总体概况、 商圈、街道分布； 物业杨经理访谈； 销售现场：陈经理访谈； 项目工作团队 2 熊岳镇楼盘调查 本地居民访谈 1月13日9：0018：00 楼盘调查：12个 本地居民访谈：3名 专业人士访谈：1名 销售现场：陈经理交流沟通 项目工作团队 5 鲅鱼圈楼盘调查 公司领导层访谈 1月14日9：0018：00 楼盘调查：3个 外来居民访谈：1名 领导访谈：任总/刘总 项目工作团队 6 项目组工作梳理 工作计划安排 本项目资料收集 销售团队的沟通 1月15日9：0018：00 项目组阶段工作推进计划 祥水湾项目资料收集清单 销售团队例会 成交客户/来访客户/来电客户分 析 项目工作团队 7 项目工作推进计划 part2回顾 项项目工作推进计进计 划表2 work to promote the project schedule 专案团队：杨明飞 帅文韬 梁欣 日 期：2011年1月15日 调研内容 调研时间 调研方法及对象责任人具体时间安排 工作时间 开始时 间 完成时间 123456789 7 成交客户访谈：2名 来访客户访谈：2名 鲅鱼圈楼盘调查 1月16日9:0018:00 访谈提纲 要求：电话约访/上门访谈 要求：推荐重点楼盘：5-8个 鲅鱼圈所有别墅项目 客户访谈：杨明飞 楼盘调查：帅文韬 梁欣 8 鲅鱼圈居民访谈 熊岳镇居民访谈 1月17日9：0018：00 要求：熊岳镇居民访谈：5名 鲅鱼圈居民访谈：5名 居民：本地/外来/私营企业主 项目总控：杨明飞 熊岳访谈：梁欣 鲅鱼圈访谈： 帅文韬 9 营口楼盘调查 营口居民访谈 1月18日 1月19日 9：0018：00 营口：重点楼盘：6个 访谈居民：6人 楼盘/访谈：杨明飞 帅文韬 梁欣 10 行业专业人士调查 资料收集 楼盘调查资料整理 1月20日9：0018：00 营口/鲅鱼圈/熊岳镇领导 访谈人员：2名 资料收集：营口/鲅鱼圈宏观 微观/房地产 人员访谈：杨明飞 资料收集：梁欣 资料整理：帅文韬 11 本项目研讨会 撰写策划报告 1月21日 到 1月24日 9：0018：00 完成项目报告 25日汇报 项目组：杨明飞 帅文韬 梁欣 城市发展格局研判part1 市调与研究一：宏观运行与机会研判 9 1、营口城市概况 u营口是辽宁省辖的地级市，位 于渤海辽东湾北岸，大辽河入海 口，是沈（阳）大（连）产业带 之间的港口城市，。 u营口下辖两个县级市四个区， 其中营口经济技术开发区为国家 级经济技术开发区。 u营口是全国重要的沿海开放城 市，是东北最近的出海口，也是 辽宁乃至全国的重化工和轻纺工 业城市。 辽宁省9市 营口 营口：东北最近的出海口，以工业、航运、商贸、旅游为主的东北重 要港口城市。 一、营口发展 关键词： 1、港口城市 2、国家级经济技术开发区 3、东北出海口 10 2、营口城市区位 地理位置介绍：营口地处辽东半岛西北部 。西临渤海辽东湾，与 锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接 壤；南与瓦房店、普兰店相连。 营口南接大连，西临渤海，背靠 东北腹地。 辖区概况及行政区划：营口市地势自东南向西北倾斜，自然形成低 山、丘陵、平原三种地貌类型。东西宽50.7公里，南北长111.8公 里，市域总面积4970平方公里，海岸线长96公里 ，营口市辖四区( 站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市) 41个建制镇，929个行政村。人口约242万人。 营营口 沈阳大连连鞍山 190公里170公里84公里 东东与中国最大的边边境城市丹东东市毗邻邻 北与辽辽河油田属地盘锦盘锦市隔河相望，距离70 公里。 关键词：1、海岸线 2、沈阳 大连 11 3、辽宁14个城市2009年gdp排名（城市 地位） 2009年 沈 阳 大 连连 鞍 山 营营 口 锦锦 州 抚抚 顺顺 盘盘 锦锦 本 溪 辽辽 阳 丹 东东 铁铁 岭 朝 阳 葫 芦 岛岛 阜 新 人口 （万人）78 6 61 7 35 2 23 5 31 0. 2 22 2. 6 13 0 15 5. 4 18 3. 5 24 2. 6 30 6. 1 34 2. 6 48 6. 9 19 2. 2 gdp （亿亿元） 43 59. 2 44 17. 7 18 10. 3 79 9. 5 79 0. 1 72 4 68 5. 3 68 8. 4 60 8 65 5. 7 60 5. 7 51 8 28 2. 3 28 6. 2 国土面积积 （平方公 里） 12 94 2 13 23 8 92 49 48 10 10 11 1 11 27 1 40 48 84 35 47 41 15 03 0 12 96 6 19 73 6 10 37 5 10 44 5 经济经济增 长长率（% ） 14. 1 15 17. 2 20. 3 16. 0 13. 6 10 18. 3 16. 2 16. 5 18. 0 18 10. 5 16. 0 营口在辽宁，人口排名倒数第六，经济总量排名第四，经济增长率排名全省第一。 关键词：1、gdp 2、经济增长率 12 5、营口地区2007-2009年经济发展 营口近年来经济快速发展，从2007年至2009年的营口的gdp数值以及增长速度可以看出营 口市现处于一个经济快速发展的阶段，并且经济增长率呈现一种阶梯式模式。（2009年数 据）经济的快速增长为房地产市场的持续发展与成长带来利好的上升空间。 年份200720082009 gdp 566.87 亿亿元 703.57 亿亿元 799.5亿亿 元 增长长23%24%13% 省占有 比率 4.53%4.55%4.67% 数据来源：政府工作报告数据 城乡居民收入呈现持续增长态势。2009 年城镇居民人均可支配收入15858元，比 上年增长10.5%农村居民人均纯收入 7687元，比上年增长10.7%。 关键词：1、可支配收入 2、增长 13 5、营口：处在东北经济圈和环渤海经济圈结合带 ，是辽宁9市90分钟城市圈的节点城市。 营口地理位置优越，交通便捷 ，地处东北经济圈和环渤海经 济圈的结合部，是东北内陆最 近的出海口，北靠以沈阳为中 心城市圈。沈阳经济区和东北 腹地，南依东北亚航运中心大 连市，是“五点一线”战略布局 的重要节点。 长大铁路、沈大高速公路、哈 大公路纵贯全境，构成以营口 为节点的辽宁9个城市的90分钟 城市圈，现在正在建设中的哈 大高速铁路、营口机场和城市 轻轨，也使营口融入环渤海和 欧亚大陆桥交通枢纽网络。 关键词：1、 90分钟 2、城市圈 3、高铁 4、机场 5、城市轻轨 14 6、营口交通-形成了立体交通网 正在发展的交通规划网 公路： 营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网 络纵贯营口全境。营口是中国首批投资硬环境建设40 优城市之一。 铁路： 有“东北第一高速铁路”之称的哈大铁路客运专线南起辽宁省大连市，经营口、 鞍山、辽阳、沈阳、铁岭、四平、长春、松原，终到黑龙江省哈尔滨市，线路 全长904 公里。其中辽宁省境内553 公里，吉林省境内270 公里，黑龙江省境 内 航空运输： 近期规划营口机场位于盖州西海，按民航机场4c 级适航标准建设，建设总 投资匡算为4.5 亿元人民币。航站楼设计旅客吞吐量为年15-30 万人次，用地 2500亩；中远期规划按民航4d 级适航标准建设，航站楼设计旅客吞吐量中期 为年50-100 万人次，远期按民航4e 级适航标准建设，航站楼设计旅客吞吐量 远期为年300-500 万人次，用地4 平方公里。 关键词：1、40优 2、机场 15 7、营口社会经济与居民收入情况 u主要经济指标快速增长 ，财政总收入、固定资 产投资、一般预算收入 等主要经济指标增速继 续位居全省前列，发展 势头更加强劲。 u居民收入快速增长为房 地产市场的持续发展带 来活力，人均住房面积 增加，确保了市场的刚 性需求。 经济运行质量明显提高。2009全口径财政收入112.16亿 元，比上年增长17.6%，财政一般预算收入57.15亿元，增长 42.8% 人民生活持续改善。城乡居民收入呈现持续增长态势。 2009年城镇居民人均可支配收入15858元，比上年增长10.5% 农村居民人均纯收入7687元，比上年增长10.7%。 目前营口市城乡居民收入水平达到了15858元，比上年增长 10.5%，农村居民出收入7687元，比上年增长10.7%。目前 营口房地产行业进入快速发展阶段。 16 8、营口市发展规划：城市发展战略规划：实施 “南 进”、“东拓”、近期重点发展“一带五区”。 南进：老城区的“南进“，是将营口盐场营盖公路 以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区 ；新城区的“南进“，是将熊岳河以南的部分用地 作为仙人岛能源化工区； 南进 东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区 至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和 大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大 公路和营柳公路发展的横向经济带。 东拓 一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营 口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济 技术开发区、仙人岛能源化工区。将城市发展所 涉及的区域有机地组成一个统一的整体，逐步形 成分散组团式城市发展格局，将市域范围内最核 心的经济能量整合为一体，进行优势互补，最大 限度地发挥城市的规模经济效益。 沿海产业带 冶金工业区 营口高新技术开发区 营口经济技术开发区 制造业新区 仙人能源化工区 关键词：1、南进 2、东扩 17 9、营口目前各区域发展状况 数据来源：政府工作报告数据 2009年站前区西市区老边边区鲅鱼鲅鱼 圈区大石桥桥市盖州市 人口 （万人） 26.61720407273 国土面 积积 （平方公 里） 70.4120305268 13792928 gdp（ 亿亿元） 35.520145.3304361.5120 gdp增 长长率(%) 313921.23020.122 社会投 资总额资总额 ( 亿亿） 35.511.170240152.6 投资额资额 增长长率 94.938.597.21849.5 人居收入 145001485010100 关键词：社会投资总额 18 10-1、营口：以滨海+温泉资源居首 u营口市南部地区地热资源丰富。在鲅鱼圈熊岳、盖州双台子分布很多 温泉。最大的有熊岳温泉和思拉堡温泉。熊岳温泉位于鲅鱼圈区熊岳城 东南白旗村，占地面积1.8 平方公里。思拉堡温泉位于盖州市双台乡思拉 堡村，其面积、储量、水温居全省之首。 营口特有 温泉资源 u营口市海滨风光带依山傍海，风光旖旎。北起盖州角，南至浮渡河，在漫长海岸线上，5 个海 滨浴场对游人开放。 u北海浴场位于盖州市团山镇，气候温和，海滩平缓，水质优良。北海浴场北侧有海蚀龙宫一条 街，千姿百态的奇礁异石。 u金沙滩海滨浴场位于盖州市熊岳镇，北起号房，南至熊岳河口，海岸线长1 公里，可浴面积5 公顷。宽阔的海水浴场河滩平缓，沙粒均匀，海水洁净，是理想的“黄金海岸”。这里林静花俏 ，田园景色与海岸风光融汇一体，别具一格。 u月牙湾浴场位于营口经济技术开发区，沿岸宛如弯月。北起鲅鱼圈高中路，南至鲅鱼圈区政府 路，海岸线长1.5 公里，可浴面积7.5 公顷。这里沙滩舒缓，沙质优良，不受潮汐影响，是辽宁省 十大著名风景区之一。 u仙人岛海滨浴场位于盖州市九垄地镇，北起熊岳河口，南至仙人岛，海岸线长3000 米，可浴 面积1.5 公顷。这里有明代的烽火台，又有“兔岛潮吼”的民间传说。浴场南端有渔港，盛产海 蜇、对虾及各种贝类，有着独特的渔民生活习俗和壮观的海市风貌。 u白沙湾海滨浴场位于盖州市著名桃乡归州镇。海滩平缓，沙质细腻、晶白，故名白沙湾。游人 可海浴、拾贝壳、剥牡蛎；可垂钓、游览果园，海上活动丰富多彩。 营口特有 滨海资源 19 10-2、营口水产品影响国内外 营口产业发展状况：营口是东北著名的水果和水产品生产基地，年产水果40万吨， 辽南苹果，果质世界排名第一。年产80多种海淡水产品20万吨。营口的对虾、中华螯绒 河蟹闻名中外。营口打破或创造了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。 海蜇：营口海蜇产量、质量位居全国之首。 对虾：养殖对虾成为近年来营口市产量最多、产值最高的水产品之一。 最大的毛虾市场：营口市成为辽宁省毛虾生产的集散地。 辽宁省唯一的虹鳟鱼养殖基地：虹鳟鱼是名贵的鱼类，原产于美国加利福尼亚的夏斯塔 山麓溪流中，是辽宁省养殖品种中唯一的冷水鱼类。 水产品 矿产/盐/水稻 水果生产基地 u营口矿产资源丰富，拥有32 种矿产品。 u菱镁矿为世界四大镁矿之一，素“华夏镁都”之称。中国镁都大石桥位于市区东部 ，是营口所辖的县级市。滑石、硼石、钾钠长石、硅石和金矿石贮量在中国位居前列。 u营口盐生产已 270 年历史，百里盐田年产海盐80 万吨，营口生产食用盐清朝已成贡品 。营口是全国优质稻米生产基地。年产水稻 40 万吨，营口大米畅销海内外，在清朝已成 为贡米。营口是东北著名的水果和水产品生产基地，年产水果 40 万吨，辽南苹果，果质 世界排名第一。 关键词：1、辽南苹果 2、水产品 3、镁矿 20 11、总结：营口城市发展小结 u国家级经济开发区优惠政策吸引众多企业前来投资，为项目的高端温泉度假型产品带来大量 潜在高端客户。（可针对企业区域聚集性特点进行点式推广） u96公里长海岸线资源与熊岳独特的温泉资源相结合，对营口市区市民的假日生活方式的改变 有着强大能量，同时对东三省的投资、养生客户具有较强吸引力。（做好大区域文章） u经济总额的增长鼓胀了市民的钱袋子，增加了购买力与投资激情；社会总投资额的增长，为 项目带来了区域大发展同时也带来了激烈的市场竞争。（寻找项目差异） u哈大高铁的修通以及机场的修建缩小了地理概念，为东三省客户来此地度假、投资提供了便 捷，同时更能激发他们在此地投资、度假热情。（放宽客户面、浓缩地理） u城市轻轨的修建将终结鲅鱼圈的“独立王国”时代，使之融入营口同时，也更加激发营口市 区市民对片区温泉、海岸线产品的向往，带来投资、度假热情。（立足营口、放大轻轨效应） u与沈阳、大连的90分钟车程，极大便利这两大城市的众多 高端客户到鲅鱼圈消费他们所没有 的温泉产品，极大扩展了项目客户面。（锁定沈阳、大连） u城市南进与东扩为片区配套及发展带来历史机遇。 u城市的镁矿、辽南苹果、水产品的产业发达为项目带来了良好的小众针对性营销推广机会。 u针对圈外客户，项目毗邻金沙滩海滨浴场、仙人岛海滨浴场，可将其列入本项目温泉产品大 配套吸引客户。 21 12、鲅鱼圈：渤海明珠/北方亚龙湾 营口经济开发区：鲅鱼圈。位于环渤海经济圈、辽东半岛 中部，沈阳、大连中间。坐落在营口市南端50公里，北距 沈阳190公里，南距大连170公里。营口开发区（鲅鱼圈区 ）总面积268平方公里。这里背靠东北三省及内蒙古的东 四盟，是东三省及内蒙古东部地区最近出海口。 营口市鲅鱼圈区：又名营口经济技术开发区（一个机构两 块牌子），简称营口开发区。鲅鱼圈区属于行政区划范畴 ，而营口开发区属经济范畴。 鲅鱼圈总体概况：总面积268平方公里，称之为渤海明珠 鲅鱼圈北方亚龙湾。2009年，地区生产总值实现304亿元 ，增幅高达30%以上，人均国内生产总值8941美元。 二、鲅鱼圈城区 22 13、正在规划建设中的“环渤海经 济带” “五点一线”环渤海经济发展带 具有国家高度的环渤海经济圈与鲅鱼圈重叠 滨海大道 辽河特大桥 沿海产业基地 23 14、圈城：构建现代海滨城市城区 肌理 熊岳温泉旅游度假区 （居住区） “三带”：是指城市的三条旅游发展带，即 西部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特 色旅游带。 工业区板块 老城区板块 熊岳城板块 新城区板块 cbd中央商务区 传统老城商业区 工业发展区 “五区”：即主城区、新城区、熊岳区域、芦 屯红旗区域、望海新区五大片区。 “四廊”：是指城市的四条沿河生态绿廊，即沙河生态绿廊、红海生态绿廊、二道河生态绿廊、熊岳河生态绿廊 。 “三园”：是指城市的两大工业园区和科技产业园区，即临港工业区、滨海工业区和鹊鸣湖科技产业园。 24 哈大公路/沈大公路 长大铁路/哈大高铁 营口城市轻轨 营口机场 鲅鱼圈城市发展格局 鞍钢 营口市政府 营口港 沿海产业基地 华能 营口开发区是1992年10月经国务院 批准成立的国家级开发区，她还有 一个令人充满遐思的名字鲅鱼 圈。 这里区位优势明显，交通便利畅达 。哈大公路、沈大高速公路、长大 铁路等主要交通动脉贯穿全境，南 北距沈阳、大连机场不超过200公里 ，正在建设的营口机场和哈大高速 铁路客运专线构成了海陆空畅达的 立体交通网络。 25 15、鲅鱼圈产业概况 产业投资 产业雏型 招商引资 2010年以来，全市累计投资各类项目项目，其中不乏产业 项目鞍钢，华荣电厂，也拥有沃尔玛，香格里拉等一线品 牌的进驻，甚至连国际知名品牌 奥特莱斯看中了营口的发 展前景有意进军鲅鱼圈本地。 一是以奥镁、奥利安为代表的矿产加工业；二是以渤海油脂、嘉 荣粮油为代表的粮食加工业；三是以伊都锦、南山林产为代表的 木材加工业；四是以一心箱包、罗星皮革为代表的皮革加工业； 五是以韩国、日本、香港为投资主体的服装加工和化妆用具生产 型企业；六是以民营企业为代表的塑料加工工业； 计完成固定资产投资238.6亿元，基中城市基础设施57.8 亿，开发区已与28个国家和地区进行了合资合作，利用外 资累计6.1亿美元，现有外资企业580家，已投产运营的工 业企业有119家。 26 16、圈城：构建10分钟经济圈/城市 圈 望青线、何青线均属于盖鲅同域路网建设工程，两条道路交汇贯通不仅可以实现 熊岳望儿山风景区、红旗镇何家沟滑雪场、青龙山风景区之间的互联，届时，还 将与开发区青龙山大街延伸至盖州北海大道、长江路延伸至盖州双台镇等路网工 程一起，将辽南旅游风景区连成一片，形成区域旅游优势互补、联动发展的新局 面。 临港工业区规划图：（部分工业园建设一览） 1、输变电设备产业园（主导产业输变电设备、新型电子元件、光电产品） 2、轻型工业产业园（主导产业有机高分子材料、轻工制造、精密仪器仪表 ） 3、精细化工产业园（主导产业新型金属材料、精细化工） 4、高科技产业园（主导产业电子信息、生物技术、新能源、环保产业） 大路网建设：新修道路135公里，新建道路44条，总投资20亿元。依据城市发 展总体规划设计，开发区建设了东至望儿山、南到熊岳河、西至辽东湾大街、 北到鞍钢鲅鱼圈新厂滨海路总长45公里的新路网。开展穿越开发区境内的202国 道拓宽工程，达到一级公路标准。全面整修23公里的市政道路。建设从临港工 业园至熊岳河南北贯通的12公里平安大街。还建设了长江路东延、青龙山大街 中段、沙河大街西延、山海大道铁路立交桥扩建等工程，构筑了六纵六横的大 路网分布格局，实现了“十分钟经济圈、城市圈”。 六横六纵大交通网建设 临港工业园 27 墩台山公园 北海浴场 世纪广场 青龙山公园 白沙湾浴场 仙人岛植物公园 熊岳植物标本园 古城文化区 望儿山风景旅游区 馒头山 双台子温泉旅游度假区 何家沟旅游区 天沐海滨温泉城 熊岳温泉度假区 17、鲅鱼圈：辽省/营口的名片 海滨+温泉+旅游度假区成为鲅鱼 圈的名片，辽省营口的名片。 28 18、鲅鱼圈：每年约600万人次的旅游人 口 规划期末年2004年2010年2015年2020年 国内旅游接待人数231.14623.971310.552523.35 平均增长率（%）基期18%16%14% 海外旅游接待人数1.644.439.317.9 平均增长率（%）基期18%16%14% 旅游接待总人数232.78628.41319.852541.25 平均增长率（%）基期18%16%14% 国内旅游收入12.642.76108.12276.39 平均增长率（%）基期22.620.420.6 旅游外汇收入（万美元）6712489.95436.610789.5 平均增长率（%）基期24.416.914.69 旅游总收入13.244.88112.74285.56 平均增长率（%）基期22.616.620.4 以上数据来源于营口旅游产业发展规划 据鲅鱼圈旅游局统计2010年前十个月旅游人数在600万人次，外地游客约 300万（因各景点统计时会存在重复计算的现象所以统计数字会大于实际的 人数）来自鲅鱼圈旅游局 29 19、鲅鱼圈：渤海明珠 u目前，鲅鱼圈区（ 营口开发区）行政区 划面积268平方公里 ， u下辖熊岳、红旗、 芦屯三个镇，海星、 海东、红海、望海四 个街道，33个社区， 50个自然村。 u常住人口40万 辖区及人口区域特殊优势丰富自然资源 一、港口优势 北方最近深水不冻港， 东北第二大港口 二、交通优势 哈大铁路、哈大公路 沈大高速、滨海大道 三、旅游优势 滨海资源； 熊岳八景（望儿山等）； 何家沟滑雪场； 金沙滩海滨浴场； 熊岳温泉度假区等； u营口开发区已探明的金 属和非金属矿藏有32种 ，例菱镁、硼等； u熊岳，双胎等地的温泉水 藏量丰富，吸引全国四面八 方游客； u沙滩，港口，一望无际的 大海是无数人心灵的向往归 属之地、列为东北第二大港 的营口港无形之间见证了 城市的建设与成长，成为城 市的标志之一。 环渤海+港口+滨海 资源+温泉资源+旅 游资源构成了鲅鱼 圈独特的价值。 30 20、鲅鱼圈：城市发展的目标 鲅鱼圈城市发展目标：正在整合资源，集中优势，高标准打造“渤海明 珠鲅鱼圈，中国北方亚龙湾“的城市品牌，力求把鲅鱼圈建设成为旅游观光、休 闲度假的理想之地。鲅鱼圈先后被评为“国际最佳温泉休闲旅游胜地“、“中国十 大温泉养生基地“、“中国最佳旅游资源城市“、“中国优秀生态旅游区“。 31 21、鲅鱼圈发展小结 u鲅鱼圈：总面积268平方公里，称之为渤海明珠鲅鱼圈北方亚龙湾 。2009年，地区生产总值实现304亿元，增幅高达30%以上，人均国 内生产总值8941美元。目前区内人口约40万人。 u鲅鱼圈：国家级经济开发区。具有国家高度的环渤海经济圈“五点 一线规划”与鲅鱼圈重叠。 u鲅鱼圈：城市工程已经基本构架成型。交通便利畅达。哈大公路、 沈大高速公路、长大铁路等主要交通动脉贯穿全境，南北距沈阳、大 连机场不超过200公里，正在建设的营口机场和哈大高速铁路客运专 线构成了海陆空畅达的立体交通网络。 u鲅鱼圈：正在构建10分钟生活圈。已经在建设的六横六纵路网等。 u鲅鱼圈：每年约600万人次的旅游人口。环渤海+港口+滨海资源+温 泉资源+旅游资源构成了鲅鱼圈独特的价值。 u鲅鱼圈城市发展目标：正在整合资源，集中优势，高标准打造“渤海 明珠鲅鱼圈，中国北方亚龙湾“的城市品牌，力求把鲅鱼圈建设成为旅 游观光、休闲度假的理想之地。鲅鱼圈先后被评为“国际最佳温泉休闲 旅游胜地“、“中国十大温泉养生基地“、“中国最佳旅游资源城市“、“中 国优秀生态旅游区“。 32 21、熊岳镇:东北第一镇三、熊岳板块 地理位置： 辽宁省营口市鲅鱼圈区辖镇，位于辽东半岛中部，渤海辽东湾 东岸，毗邻营口鲅鱼圈港，是一座历史文化古城，也是一个副 县级镇。总面积53.5平方公里，耕地2.4万亩，林地7868亩。 海岸线长3.6公里。有熊岳河、莫屯河两条自然河流，境内流 长共17公里。 行政规划及人口： 有汉、满、回、壮、朝鲜、黎、锡伯、蒙古等8个民族。下辖 5个社区，14个行政村，镇政府机关位于望海路。驻镇中省直 、市直等单位150余家，驰名中外的望儿山就坐落在熊岳。人 口约11.6万。 熊岳镇东北第一镇 熊岳古城辽南第一古城 33 22、熊岳镇社会与经济状况 熊岳素有“四水之乡 ”美称，盛产水果、 水稻、水产品。 熊岳苹果远销海外， 1998年，被农业部列 为国家优质果品生产 基地。农业和农村结 构调整后粮经比例实 现1：9，基本形成“ 一村一品”的种植格 局。海产品、畜产品 、养殖深加工也有了 长足发展。 熊岳产业发展现状：改革开放以来，特别是近两年，熊 岳经济实现了快速发展。熊岳的工业基础坚实，有工业 企业200多家，主导产业有纺织印染、服装加工、建筑 器材、铸造机械、园艺工具、果品饮料等。 人民生活逐渐改善：农业总产值实现19，000万元。 2008年，地区生产总值实现33亿元，增长30；农村 人均纯收入实现8390元，增长15%； 社会的经济发展：全口径财政收入实现2.4亿元，增长 60；财政一般预算收入实现1.42亿元，增长78%。 2009年1-5月，全镇主要经济指标增幅达到了40以上， 其中全口径财政收入实现1.8亿元，一般预算收入实现 1.1亿元，继续保持着又快又好的发展态势。 34 23、熊岳的发展现状 熊岳积极推进城乡一体化进程，实施老城区改造和村屯 改造，已完成和在建老城区改造面积80万平方米；村屯 改造面积50万平方米。新建农民回迁楼面积50万平方米， 已回迁安置居民1500多户； 发展策略 熊岳目前提出了建设“东北振兴第一镇”的发展目标，实 施经济强镇、文化强镇、生态强镇、旅游强镇四大战略， 科学发展加快振兴。 招商引资 熊岳大力实施招商引资，实现经济逆势增长，实际利用外 资3245万美元，内联资金9亿元。特别是新东北电气集团 精密设备制造项目的落户，改变了熊岳没有大项目的历史 ，填补了地区先进装备制造业的空白。 城市建设 35 24、熊岳并入鲅鱼圈，进入圈城时 代 熊岳温泉区 熊岳城板块位于开发区的西 南部，主要包括熊岳城和熊 岳温泉区两大部分。 熊岳距离开发区中心区域约 20分钟（车程），板块以熊 岳城为中心，以熊岳城及温 泉区两大区域的发展带动板 块整体发展。 目前熊岳城已经形成相对较 为完善的生活居住环境，而 温泉区正处于整体改造初期 ，目前区域环境较差，配套 设施缺乏。 去海滨：15分钟 去鲅鱼圈城中心30分 钟车程 去营口：60分钟 熊岳城 36 25、传奇中的熊岳与温泉板块 日本关东军疗养院 千年汤池温泉熊岳八景 千年古镇 辽南名城 望儿山传说 滨海渔村 四水之乡 亚洲最全植物标本园 流淌的熊岳河 自古商贸繁华之地 37 25、正在改造发展的熊岳千年古镇 熊岳河的综合整治工程分二个阶 段，一是水利工程本身，平整河 面，修拦水坝；二是景观工程。 水利工程投资2.5亿元人民币， 景观工程投资2.3亿元人民币， 总投资约5亿元人民币。 为了确 保工程的标准和档次，熊岳镇政 府聘请省水利专家来开发区实地 考察熊岳河，为熊岳河水利工程 进行高标准设计。熊岳河水利工 程设计原有堤坝防洪标准是15 20年一遇，此次按50年一遇标准 进行设计施工堤坝。 望儿山大街 城市外环 辽南旅游度假区 鲅鱼圈城区板块 18平方公里温泉度假城规划滨海度假胜地城市生态居住区 5亿元改造中的熊岳河 快速改变的熊岳千年古城，一座崛起的旅游度假区 38 26、熊岳辽南/营口旅游度假区 金沙滩海滨浴场位于盖州市熊岳镇，北起号房，南至熊岳河口，海岸 线长1公里，可浴面积5公顷。宽阔的海水浴场河滩平缓，沙粒均匀， 海水洁净，是理想的“黄金海岸”。这里林静花俏，田园景色与海岸风 光融汇一体，别具一格。 望儿山是辽南名山、望儿山有慈母像、拜母亭、步母石、哺乳轩、望儿塔、拜 母祠、报母泉、母恩池、念母祠、仙人桥、望儿山庄、母子桥、母爱界、风范 园等十余处以母爱为主题的景观。近年，望儿山修建的慈母馆是我国唯一的母 亲纪念馆，国务委员陈慕华同志亲自为慈母馆世题字。每年中外游客拜母者络 绎不绝。贤达之士多以文孝母，为母立传铭刻其中永久纪念。“母爱世界”更为 壮观，它是望儿山景区体现母爱这一主旋律的标志。 何家沟滑雪场是由加拿大著名雪场设计公司尽心设计而成，总面积20万平方米 ，拥有高、中、初级滑雪道8条，雪场拥有两条缆车(一条双人缆车、一条四人 缆车)一条魔毯、两条拖牵，具有较强的运载接待能力。现已开放学道总长5000 米，平均宽度45米，最大落差120米，最大坡度31度。滑雪道布局合理、紧凑 ，其中，两条滑雪道“出云”、“飞仙”，总长1800米，峰顶部分坡度为45度，达 到国内高级滑雪道标准，犹如吉祥圣洁的哈达，自峰顶分别由两侧逶迤而下， 在景区划出两条优美的弧线，令您有着云中漫步般的舒适于惬意。 望儿山风景旅游区 何家沟旅游区 金沙滩海滨浴场 39 27、熊岳温泉板块周边资源与配套 板块内道路纵横，主要干道山海大道、熊岳河路、望儿山大街、外环 路贯穿区域，形成区内交通动脉。 配套设施 熊岳镇配套设施较为齐全，熊岳高级中学、熊岳正骨医院、商业 街等配套设施，可满足当地居民的日常生活需求。而熊岳温泉区 内配套设施较少。 熊岳正骨医院 熊岳高中省重点 熊岳老城商业街 山海大道望儿山大街 山海大道山海大道 营口/鲅鱼圈/熊岳房地 产市场研判 part3 市调与研究三：营口房地产产业发展态势与楼市现状 41 1、营口2010年全年开发量超过千万方 全市房地产开发施工面积1469万平方米，同比增幅55.6。累计完 成投资111.2亿元，增幅59.5。 新开工面积741.4万平方米，增幅39.4。 商品房销售面积282万平方米，增幅48.1。 商品房销售额实现89.1亿元，增幅72.7。 商品房销售价格3160元/平方米，增幅16.8。 2010年1-8月份营口市房地产业 一、营口楼市 小结：量价齐升 42 2、营口各区房地产发展情况 2010年 第一季 度 营口 市 市区大石 桥市 盖州 市 鲅 鱼圈 老边 区 沿海 基地 开发投 资/元 增长率 /& 12.3 0亿 157. 8 3.64 亿 321 1.19 亿 11.6 0.8 亿 6.05 亿 113 0.11 亿 0.5 亿 施工面 积/ 增长率 /% 270. 2万 437. 3 90.3 1万 501 44.2 万 158 5.11 万 228 万 132 16,6 7万 143 万 新开工 面积/ 增长率 /& 30.1 5万 437 14万 63.5 126. 5万 247 99.5 万 商品房 销售额/ 元 增长率 /& 13.3 7亿 249 3.42 亿 109 1.54 亿 131. 6 0.65 亿 263 3.42 亿 175 3.47 亿 3210. 5 0.85 亿 商品房 销售面 积/ 增长率 /% 47万 264 11.4 7万 104 6.8 万 248 2.8 万 208 9.19 万 143 14.2 4万 2155 2.48 万 商品房 销售额/ 增长率 /% 2845 元 -4.1 2981 元 3 2263 元 - 33.5 2321. 4元 18 372 7元 13.2 2441 元 47 3448 元 数据来自：营口房地产信息网 43 3、项目组分区调查代表性项目 温泉板块 河海龙湾 华御温泉名阁 天沐颐和别墅 金灿御水碧园 鲅鱼圈 昌宇星河湾 罗马庄园 凯宾国际 华海城 金泰城 moma峰汇 群星国际新城 河畔书香门第 山海新城 红旗家园 熊岳城板块 山海星城 红旗家园 金灿花园 嘉和锦绣园 营口板块 水岸壹品 嘉和苑 君悦澜湾 红海新城 二、调查楼盘 营口 鲅鱼圈 熊岳城/温泉板块 44 项目名 称 档次 规规模主力户户型 项项目优势优势均价客户户群体销销售率 庆营 嘉和苑 一般 占地面积：1.0453 万平方米 建筑面 积：3.1万平方米 板式小高层 一居45平米 二居 76-83平米 三居91 -126平米 周边生活配套成熟 ， 交通便利 住宅：约4000- 4200元/平方米 事业单 位、商人 、本地就业刚 需 者及少量外地投资 者等 销售目前不足56 。3% 君悦澜 湾 高档 占地面积：9万平 方米 建筑面积 ：15. 74万平方米 85240平方米优 雅花园洋房/290 320平方米雍容联 排别墅/430平方米 奢华独栋别 墅 营东 新城起步区 的核心位置，南邻 10万平欢心湖 2700平纯美西班 牙销售体验中心 花园洋房：4500- -5500元 联排别墅：10000 以上 独栋别 墅：1万元 左右 部分事业单 位、 私营业 主、企业 法人、高级白领 及外地客户 一期销售价94。 5%，二期未开盘 水岸壹 品 占地面积：10万平 方米 建筑面积： 20万平方米 一居室49平 方米、二居室75- 108平方米、三居 室内107-137平方 米 周边生活配套、交 通便利、拥营 口 首席的4400平方 米集中绿地 均价4000-4500元/ 平米 城市新贵，年轻 白领阶层 ，外来 较年轻的中端客 群 83。3% 在售楼盘 营口楼市4、营口代表性项目 45 5-1、鲅鱼圈代表性项目 项项目名称图图示规规模主力户户型 项项目优势优势均价客户户群体销销售率 昌宇 星河湾 占地面积：14万 平方米 建筑面 积：20万平方米 小高层、高层 面积55-140 联排别墅户型面 积为 220500 周边生活配套成 熟，园内人车分 流 住宅：约5700元/ 平方米 沿河别墅：约 16000元/平方米 第二排联排别墅 ：13500元/平米 营口高端人群 政府公务员 、事 业单 位、私营业 主、企业法人、 高级金领及外地 投资客户 别墅目前销售不 到3套 小高层/高层销 售 目前不足40% 罗马 庄园 占地面积：16.99 万平方米 建 筑面积：35.5632 万平方米 高层、小高层 65-290平方米 山地建筑，依山 望海 3500-4500元/平 方米 部分事业单 位、 私营业 主、企业 法人、高级白领 及外地客户 目前销售不足 40% 凯宾 国际 占地面积：0.8万 平方米建筑面积 ：3万平方米 27平方米- 73平方米 周边生活配套成 熟，二线临 海 5200元/平方米 城市新贵，年轻 白领阶层 ，外来 较年轻的中端客 群 鲅鱼 圈首个酒店 公寓，目前销售 不佳 鲅鱼圈楼市 在售楼盘 46 5-2、鲅鱼圈代表性项目 项项目名称图图示规规模主力户户型 项项目优势优势均价客户户群体销销售率 华海城 占地面积：18.68 万平方米 建筑 面积：60万平方 米 106-300平方米 超宽楼间距， 6000平综合温泉 会所，3000平双 语幼儿园，41600 平方米地下停车 场51.2%绿化率 5000元/平方米 营口高端人群 政府公务员 、事 业单 位、私营业 主、企业法人、 高级白领及外来 高端投资客户 销收达到70% 左右 金泰城 占地面积：71.5 万平方米 建 筑面积：157万平 方米 90-140平方米 项目配套：白金 五星级酒店、高 尔夫球场、大剧 院、图书馆 等 盘量大 近6000元/平方米 政府、 商人、 及外地 投资 者等 一期剩下为尾 盘 moma峰 汇 占地面积：10万 平方米建筑面积 ：28万平方米 75-185平方米 周边生活配套日 趋成熟，高科技 环保房 6000元/平方米 医生、 企业 领导 、私企 业主 、外来 投资 客等中 高端客 户 目前销售到80%左 右 在售楼盘 47 5-3、鲅鱼圈代表性项目 项项目名称图图示规规模主力户户型 项项目优势优势均价客户户群体销销售率 群星国际新城 占地面积：12.88 万平方米建筑面 积：38万平方米 35-130平方米 周边生活配套日 趋成熟，基本是 准现房 商人、 本地就 业刚 需者及 外地投 资者 等 三期销售达到 约70% 红旗家园 占地面积： 10.5758万平方米 建筑面积：20万 平方米 48-128平方米 周边生活配套成 熟，交通便利 3200元/平方米 商人、 本地就 业刚 需者及 少量外 地投 资者 等 河畔书香门第 占地面积：10.4 万平方米建筑面 积：24万平方米 48-132平方米 周边生活配套成 熟，交通便利 4800-5200元/平 方米 事业 单位 工作人 员、 商人、 本地就 业外 来者、 外地投 资者 等 目前一期销售率 到达90% 在售楼盘 48 6-1、熊岳板块代表性项目 项项目名称图图示规规模主力户户型 项项目优势优势均价客户户群体销销售率 河海龙湾 占地面积：7.2万 平方米 建筑面 积：11万平方米 公寓45m103m 别墅225m 275m 精装公寓南北通 透户型较多、园 区内做到人车分 流 目前封盘中 营口 、沈阳 、大 连及 外省中 高端人 群 目前销售不到 20套 华御温泉名阁 占地面积：2.668 万平方米 建筑面 积：6万平方米 110m 跃层设计买 一赠 一 温泉入户 、科技楼园区内 设有小学、银行 提款机、购物超 市等 7288元/平方米 政府人 员、 企业 领导 、私企 业主 、外来 投资 客等中 高端客 户 电梯多层已经 销售完毕，目 前在推售空中 院墅和小高层 金灿御水碧园 占地面积： 8.4349万平方米 建筑面积： 9.5800万平方米 别墅 约 300m 600m 高层 约 130m 3600平方米中央 景观湖 未定（未开盘） 目前不 确定 熊岳板块 在售楼盘 49 6-2、熊岳镇板块代表性项目 项项目名称图图示规规模主力户户型 项项目优势优势均价客户户群体销销售率 天沐颐泉别墅 占地面积：2.1万 平方米 建筑面积 ：6.1万平方米 独栋别 墅：375 430平方米 双拼 别墅：283310 平方米 天沐温泉度假村 植物园 本区域 人流量最大、机 会多 12000元/平米 政府官员 企事业单 位领导 企业主 营口30% 沈阳30% 大连30% 目前别墅销售 20余套 山海新城 占地面积：2万平 方米 建筑面积： 6.5万平方米 42-134 单价低，紧邻 熊 岳滨河公园与温 泉城，东靠山， 西临海 3159元/平方米 回迁户、边防派 出所、部分本地 商人及其他客户 剩下尾盘 嘉和绵绣 园 占地面积：10万 平方米 建筑面积 ：20万平方米 57-107 周边生活配套成 熟，交通便利 约3000-3500元/ 平方米 商人、 本地就 业刚 需者、 外地客 户占 40%等 在售楼盘 50 7、调查各区域楼市特征结论 项项 目范围围目前主要产产品类类型价格区间间 营营口营营口市区 小高层层 高层层 部分别别墅项项目 小高层层：4000-4500元/平米 代表性楼盘盘：水岸壹品 别别墅：10000-12000元/平米 鲅鱼鲅鱼圈老城区黄河路以南、蝴蝶泉路以北 ，辽东辽东湾和昆仑仑大街东东西两 侧侧 产产品类类型丰富 高层层、多层层、小高层为层为 主 代表性楼盘盘：罗马罗马庄园 3500-4500元/平米 鲅鱼鲅鱼圈新城区 新红红运体育馆馆和蝴蝶泉路 以南片区 高层层、小高层层、多层层 soho 别别墅 楼市均价达到5500-6000 /平米左右 别别墅13500-16000 /平米 熊岳板块块 一个分布集中在镇镇政府新 址附近和南侧侧熊岳二、三路 多层层 小高层层 目前熊岳城多数产产品的价格在3000- 3500元/平米之间间 熊岳温泉度假村 板块块 熊岳温泉区 别别墅为为主 小高层层/高层层 公寓 别别墅：9000-12000元/平米 小高层层/高层层：4888-7000元/平米 公寓：6000-7000 结论：熊岳温泉区域是个独特的区域。房地产市场较营口各区的特征均不同。属 于目前营口最高端居住区，说明熊岳温泉区域价值潜力巨大。 地产行业政策研判part3 市调与研究三：房地产与政策研究 52 1、2010年4.17新国十条 u4月17日，国务院史 无前例的公布了对房地 产市场调控的新国十 条政策。 u五月，银行准备金率 上调0.5； u银行信贷资金第一季 度结束后紧缩； 要点主要内容影响评级 实行更为严格的 差别化住房信贷 政策 90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利 率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据 风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民 暂停发放购买住房贷款。 发挥税收政策对 住房消费和房地 产收益的调节作 用 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个 人房产收益的税收政策。 加强对房地产开 发企业购地和融 资的监管 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放 新开发项目贷