2011年6月龙岩恒宝·城市广场项目定位报告.ppt

龙岩恒宝城市广场项目定位报告 2011年6月 5 产品策划建议 product planning advice 现状分析 产品规划 综合体打造 写字楼打造 soho公寓打造 主题酒店打造 高端住宅打造 项目分析 洋 潭 路 规 划 路 兴 业 路 龙 腾 南 路 规 划 路 规划目标及原则 目标： 打造国际化的hopsca！ 结合龙岩城市商务区设计思想，规划设施完善、形象突出的标志性工程； 创造理想的城市开放空间与休闲步行空间； 树立新区标杆形象； 原则： 舒适度人性化设计原则 项目的最大化各区功能的合理分布与可实现的开发； 合理的均好性楼层单元的均好性； 高品质提高无形资产价值 品牌形象打造城市标志性建筑，提高城市品牌形象，提升城市品位； 时尚建筑表现信息化、现代化的造型； 市场化项目开发经验的合理性 组合的多样性酒店、商务公寓、大型商场、高档住宅的组成可应对多种不同客户； 建筑品质与环境的互动建筑成为新的城市景观； 商业规划模式分析 根据项目的特点，建议采用商业带动模式进行开发，而商业开发模式中，商场+步行街的 模式较符合本案禀赋 多主力店模式城市公园+商场模式风情小镇模式商场+步行街模式 符合一线中心城市或特定城市， 如北京福星惠誉项目，香港太古广场 符合城市郊区或具有良好景观 资源的区域，如北京颐堤港 符合城市郊区区域或旧区改造， 如上海新天地、合肥明珠广场 符合城市新区区域， 如万达广场 总平规划建议 总平规划建议 商业广场 酒店 酒店裙楼 soho 住宅 住宅会所 地面停车 写字楼 总平规划建议 城市主干道 城市次干道 城市街区道路 商场入口 酒店入口 soho入口 住宅入口 地下车库入口 写字楼入口 hopsca lifestyle center 24-hour international consumption area 体验式购物中心打造 工艺品装饰 艺术气息的沉淀 一系列經過精心挑選的本地及國際性 的優秀藝術作品，在大堂、商业公共空间 內展出。這些匠心獨運的雕塑及油畫，經 細意的安排，充分突顯商廈的獨特設計。 巨幅led屏幕 热烈氛围的塑造 在商业街主入口处设置巨幅led屏幕，营 造热烈的商业氛围和广告效益。 玻璃天幕 光影流淌的花园 中庭玻璃天幕的独特设计，在龙岩零售项目中并不多见，可为 整体建筑注入了一曲轻快的旋律。充满动感的玻璃屋顶，让温暖的 阳光倾洒而入，流淌至每一处角落，让客户在阳光的沐浴下轻松购 物。 在商场中庭设置巨大的水族馆，轻松购 物的同时，能欣赏到丰富的海底世界，增加 项目亮点，提升商场人气。 空中海底世界 福建最大的商场水族馆 真冰溜冰场 全城总动员，缤纷夏日 在商业综合体四层，可设置大型的商业用途的真冰溜冰场，创造亮点，吸引人气。 考虑因素： 龙岩乃至福建第一家imax影院，增加 项目卖点，吸引项目人气。 建议要点： imax影院对建筑尺度要求较高，典型 的imax屏幕就达16米高、22米宽 ； 内部可设置1.2米宽的真皮座椅，提升 imax影院的舒适性、享受性。 引领时尚潮流 ，与国际接轨 福建第一家imax影院 在商业步行街设置景观水系， 调节街区小气候，同时设置景观小 品、休闲座椅、特色的店招等，营 造休闲的商业街区氛围。 情景式商业步行街 人与自然的互动街区 为提供舒适贴心的购物环境，特别提供多元化的增值服务，包括婴儿室设施、手提电话充电、雨伞借 用及免费停车优惠； 1.雨伞借用服务 每日上午10时至凌晨12时，顾客可于客户服务处借用雨伞，每把雨伞的租金为*元。 2.手提电话充电服务 客户服务处于每日上午10时至凌晨12时为顾客提供手提电话充电服务，费用全免。 3.三小时免费停车优惠 顾客购物满*元，可凭购物收据于客户服务处换领三小时免费停车优惠。 4.婴儿室 商场1楼和2楼均设有婴儿室，提供安全、卫生的私人空间给顾客照顾婴儿。婴儿室开放时间为每日 上午8时至晚上9时。 5.婴儿手推车及轮椅借用服务 每日上午10时至凌晨12时，顾客可于客户服务处借用婴儿手推车及轮椅。 5a甲级写字楼打造 立面风格建议一 现代风格 建筑立面采用铝板和玻璃构建，其时代感的立面机理体现其精美工艺 和时代气息。体形组织明快简洁，比例精到，手法纯粹，从塔楼到裙楼一 气呵成，浑然一体，并且在天空中勾勒出海纳百川，大气雍容的姿态，有 力的建立了该地域的地标性建筑。 立面风格建议二 artdeco 风格 建筑立面采用石材干挂和玻璃构建，强调竖向线条造型，其时代感的 立面机理体现其精美工艺和时代气息。建筑造型简洁、大气、不但体现出 精工的企业文化特征，也充分满足了龙岩城市界面的要求。 共享。 创造内部的共享 生态空间 绿色。 把室外的景观引到 建筑内部 智能。 采用5a智能化系统 节能。 运用高科技对大厦的采光、通风、湿 度进行调节，以达到节约能源消耗的 目的 4.2米层高 舒适豪享的办公层高 办公层高应充分考虑结构梁、设备 管道、网络地板所占用的空间高度，尽 量保证办公净高达到3米以上。 车行大堂 人性化的设计体现 考虑因素： 大部分没有车行大堂，建议设置车行大 堂，增加项目卖点，体现开发商注重品 质，让项目在同质产品中脱颖而出。 建议要点： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确的人车分 流，使车行动线与人行动线互不干扰； 通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流 人行道车行道 挑高酒店式豪华大堂 体现尊贵的接待大堂 考虑因素： 大堂是写字楼空间品质体现的重要部 分，其宏伟的气势能打动企业家的心。 建议要点： 设置9米挑高大堂，彰显项目气势； 简约大气的电梯间 延续物业统一设计风格 考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与 大堂整体效果融合； 建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处 理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共 空间，选材考究，建议采用高档大理石 不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调 的地面装修，形成特有商务特质。 国际品牌标志、国内品牌价格 选择价格相对较低日本三菱品牌电梯 考虑因素： 电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖。国产名牌电梯会在电梯铭 牌上标注国内产地，影响客户认知，通力电梯 95%以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌） 建议要点： 品牌：选用三菱电梯 内装： 电梯内可装设小液晶屏，播放商务信息； 内装材质尽量采用镜面不锈钢或玻璃材质，增加轿厢尺度空间，风格简单，易于后期管理和清 洁； 电梯内设置空调及音乐系统。 指标设置： 电梯设计等候时间小于45”； 电梯最小速度不小于2.5m/s（甲级写字楼的最低标准）。 根据客户需求分而治之 选择按电费计量的变频vrv空调 考虑因素： 空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成 本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注 的问题之一，2005年最新空调技术变频vrv空 调以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场 青睐。 建议要点： 公共空间均安设新风系统和中央空调 写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位 划分，公共空间通过物业管理费分时段收取； 提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类 型公司需求； 在条件允许的情况下尽量选用进口设备。 vrv分户计量空调系统符合市场主流需求，建议部分楼层配置24小时独立网络机房空调 为适应现代企业（尤其是跨国公司、全国性公司、信息科技类公司、咨询服务类公司）的信息办公需求，建议部分楼层设置24小时独立网络机房空调（企 业的网络机房通常需24小时运转； 因此必须配备24小时空调避免设备过热受损），成为吸引大客户的特色卖点； 网络机房空调设置在不适合员工办公的位置，如空调室外机附近。 高性价比创新建材，降低双方营运成本 选择价廉物美的网络地板 考虑因素： 网络地板有利于降低企业二次装修成本，为客户赢得最大的利益； 作为一个衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促 进作用。 网络地板有工厂定制的专业地板，成本较高，也有现场施工制作的网 络地板，成本低但效果明显，性价比高。 网格地台建议： 建议在实现网络地板作用的前提下，尽量的节省建筑成本。建议本项 目采用预留10公分的地台设计，既实现了网络地板的作用，又可以降 低建筑成本。（如右图示） 建议本项目根据走线，在地面搭钢架，做成中空水泥网络地台。 本项目在预留足够的网络走线空间前提下尽量节省净高空间，建议只 留10公分地台空间。 预留10公分高度，用钢架搭成的 网络架空地台 功能完善的商务中心提供完备服务 建议要点： 会客吧：在办公场合不便接待时可与朋 友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡 。 服务中心：设立公务秘书间，翻译服务 ，秘书服务，律师服务、会计服务，办 公系统自动化服务。 设置商务会议室，提供多功能商务会议 室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安 排等。 写字楼其他服务 专业会议策划服务： 一站式的会议活动策划服务，按需要安排五星级餐饮服务，包括早餐、茶点以至晚膳； 为配合多 国语言会议，提供即时传译服务,随时提供宽频上网及技术支援，会议主任随时随地提供周全妥善 的服务。 停车管理： 大多数写字楼入驻一年候，业主仍然无法分清地下停车场的布局，因此应在地下停车场入口处用 大块显眼看板标注停车场布局，同时在设计阶段就做好智能指示系统，同时考虑提供待停车取车 服务。 保安系统： 对保安的素质严格把关的同时，做好地面停车场及周边的安保工作，但在大堂等公共部位尽量减 少保安出现频率，而是通过加大电子监控设备(如采用视频监控系统等)确保楼宇内部安全。 室外维护： 对大厦的室外空间，例如公共绿化、户外小景、公共配套等，进行清洁和维护，保证整体物业价 值的保值和增值。 china龙岩 最高端的soho公寓打造 4.5米层高 舒适豪享的层高空间 4.5米层高设计，买一层用两层，极 大提升产品附加值。 艺术品味的大堂空间 艺术家的殿堂 9米挑高大堂空间设计，奢侈大气的 空间体现。 合理的开间尺度 空间灵活组合 通过合理的结构组合 、开间尺度的设计，打造 灵活多变、宜居宜商的立 体空间。 浮华的资本 首家主题酒店打造 酒店裙楼空间塑造 一层空间布置示意二层空间布置示意 l10米高的酒店大堂挑高，尽显酒店 档次； l酒店接待和酒店宴会的入口分开设 置，满足酒店运营需求。 l会客空间、宴会空间、休闲空间的 设置，满足酒店客群的需求。 商业街 商业街 合院式主题酒店布置 l让客户体验与传统酒店不同的居住感受，感受别墅式居住感受； l屋顶上的酒店，让客户感受在天台上趟着数星星的浪漫感觉。 主题酒店，“五心级服务” “舒心”的环境 “放心”的设施 “贴心”的服务 “热心”的帮助 “开心”的活动 会所 齐全的商务功能 尊贵大气的入户大堂 建立高端酒店的形象标签： 高标准的配套服务 私家party俱乐部 贴心周到的管家服务 建立高端酒店的形象标签： 高标准专享配套服务 建立高端酒店的形象标签： 高舒适度的居家环境 建立高端的形象标签： 高档次的精装修标准 世界一流建材品牌保障生活的高贵品质： 主要建材及室内设备均精心挑选世界知名品牌高档德国poggenpohl 橱柜/欧洲whirlpool/西班牙roca/美国kohler卫浴设施等一流装修，使业 主的生活处处彰显高雅品位 顶级品牌的集合 高端酒店物业服务内容一览 礼宾接待：门童/行李生热情周到的迎送服务 交通服务：房车租赁、车辆美容、爱车专托； 餐饮服务：定位送餐、家宴安排； 商务接待：尊客迎送； 商务秘书：传真打印、代订书报、秘书服务、花卉订送、会议安排、商务活动筹划、 票务速递； 商务法律：专业商务法律服务（家庭、公司法律顾问）； 休闲娱乐：派对筹备、朋友聚会； 140米，一个时代的代言！ 一览众山小的住宅打造 豪宅客户的基本的价值取向豪宅客户的基本的价值取向 环境 风水 价值 取向 安全 服务 尊荣 私密 产品配置共性 豪宅符号 1高舒适度的居家环境 豪宅符号 2 高规格国际型的配套 豪宅符号 3 高标准私家专享服务 根据上述分析，我司从以下几方面进行产品打造 豪宅符号 1高舒适度的居家环境 整体规划 整体规划、建筑立面、户型设计 增值配套 功能配套、细节体现 园林景观 设计原则、景观设计、特色处理 整体规划分析发挥各栋高层的景观视线优势 项目本身地块占地较小，应结合超高层的住宅设计，发挥 高层的景观视线优势，注重建筑私密性和景观均好性的打造 ，塑造豪宅品质。 私密性 均好性 外立面塑造以唯一性表达富人的尊属感 体现纯居类别产品的生活感、暖色系为主； 区别周边环境色调，以唯一性表达富人区 尊属感； 立面色彩有时间沉淀感，避免过于鲜艳； 细节表现 没有井盖的道路 不裸露的空调外机 建筑细部处理 根据项目的高端定位及设计规范的90/50限制，我司建议如下两种户型组合方式 板式建筑 90平方米以下户型 90平方米以上豪宅户型 点式建筑 板式建筑 点式建筑 90平方米以下户型90平方米以上豪宅户型 组合方式：底层部分采用90平以下小户型设计，高层部分采 用大户型豪宅设计； 优点：底层部分视线较差，价格较低，符合中档客群需求， 高层部分视线好，价格高，符合高端客群需求； 缺点：不同档次客群混居，对设计提出较高要求； 组合方式：点式住宅采用90平以下小户型设计，板式楼王采 用大户型豪宅设计； 优点：各栋住宅客群单纯，避免不同档次客群混居； 缺点：小户型高层部分由于单价高，客户接受低，豪宅底层 部分视线较差，较难符合豪宅客群需求； 户型设计豪宅品质的塑造 90平方以下户型设计 小户型的设计应注重空间的紧凑与实用，保证全明设计，尺度适宜，同时尽量通过适当的 设计手法，增加户型的实际实用空间，提升产品附加值。 户型的层高 我司建议本项目的住宅层高设定为3.15米，理由如下： 引领市场：现龙岩市场，平层住宅建筑最高层高为3米，本案以3.15米层高入市，打造独 一无二的产品亮点，引领市场； 尺度舒适：大户型豪宅开间尺度普遍较大，普通的3米层高略显压抑，而3.15米的层高则 使空间比例更加协调； 功能配置：3.15米层高，有利于中央空调、地面吸尘等一些智能化家居配套设备的管线 布置。 户型核心筒的设计 核心筒的选型上，我司建议从三方面进行合理考虑： 垂直动线的影响：应尽量减少核心筒对底部商业造成的影响; 平层动线的考虑：根据豪宅的特点，可通过配置双开门智能刷卡电梯及双入户设计，以达到电 梯入户、独梯独户、主佣区分的特点； 候梯空间的品质：核心筒的设计也需注重电梯间的自然通风、采光及独立性。 户型功能设计 功能空间设计原则： 功能空间景观导向下空间布局； 心理空间彰显身份地位尊贵感； 休闲空间有生活感的室内动线设计； 情趣空间满足人性最大程度的空间释放； 灰 空 间功能的衔接、空间的过渡。 最大限度满足270度观景条件 在主要功能空间，如客厅、卧室、 卫生间、餐厅等采用270度观景窗设计 ，保证户型景观的最大化。 功能空间 景观导向下空间布局 主要功能空间大尺度观景效果 在主要功能空间，如客厅、卧室 、卫生间等采用全落地玻璃设计，采 光又通风，城市景观一览无遗。 功能空间 景观导向下空间布局 室内空间和室外景观互融 通过设置大尺度观景阳台，使室内空间与室外景观起到良好的互融性。 功能空间 景观导向下空间布局 仪式感入户门 在户型设计上，应注重入户门的形象设计，通过双开门、双入户门的设计及私有入户空间的营造 ，作到奢侈、大气的入户形象。 心理空间 彰显身份地位尊贵感 私密感入户处玄关 在入户处设置一定的玄关空间，增 强住户私密感，同时也能增强产品 的仪式感。 心理空间 彰显身份地位尊贵感 尺度感主要空间奢侈尺度设置 对主要功能空间，如客厅、卧室、厨房 、卫生间等，其尺度可适当奢侈化，满 足客户对不同空间的尺度需求，如：商 务会议厅、中西厨、spa桑拿等。 心理空间 彰显身份地位尊贵感 灵动空间组合形式 在功能布局上，应充分考虑空间功能的可灵活组 合，如书房与家庭厅的组合，中西餐厅的组合顶，以 满足客户对不同功能的组合需求。 休闲空间有生活感的室内动线设计 主客分区、主仆分区、动静分区 可通过主仆分梯、双入户设计、主卧套房私密 设计，使功能格局做到主客分区、主仆分区、动静 分区的布局。 休闲空间 有生活感的室内动线设计 主人空间私密尊享 在空间的布置上，应保证主人空间的私密性 和功能配套的完整性，以保证主人在自己的私密 空间里能完成日常的生活及活动的需求。 休闲空间 有生活感的室内动线设计 别墅空间独特的建筑原形态 可通过借鉴别墅空间的一些设计手 法，如空中花园、入户花厅、空中 泳池等将别墅的建筑形态移植到高 层豪宅建筑中。 情趣空间 满足人性最大程度的空间释放 个性化的设计 户型的功能配置应注重产品的 个性化设计，如在功能上可配 置观景餐厅、健身房、影音室 ，在顶层 楼王设置豪华空中泳池等，满 足客户的个性需求，体现客户 尊贵身份。 情趣空间 满足人性最大程度的空间释放 主人的文化层次的体现 户型的设计应注重主人的 文化层次体现，如在功能上可 配置奢侈书房、藏品展示空间 等。 情趣空间 满足人性最大程度的空间释放 灰空间 功能的衔接、空间的过渡 设计表现： 室外到室内景观的过渡，达到融景于室的效果； 增加空间层次感，适当设计错层空间； 增值配套社区大门 将传统意义的社区大门塑造为具有接待功能的社区大堂，体现项目的品质与气度； 彰显气派与大气、奠定项目第一印象 入口大堂： 水晶织造的图腾扑面而来，光影变幻中闪烁悦人的光芒，这面两层高的饰墙成为进入社区的第一视觉，闪耀着华丽的光芒。踏着木纹石地台走进社区，主墙身与圆柱的黄窿 石为空间预设了丰裕自然的浅褐色调子，配合简约的灰调子家具，展现高雅大方的气质。 增值配套社区接待大堂 增值配套单元入户 打造景观与功能兼备的入户空间 单元门厅的景观化处理是体现品质与细节的关 键，是关注度比较高的空间，建议结合景观设计打 造景观与功能兼备的入户空间，体现项目的精工品 质，打造区别于其他项目的独特亮点。 门头设计高度：6.3米 增值配套入户大堂 建议高层建筑各栋设置入户大堂，采用大理石铺地、瓷 砖贴墙，吊顶刷白，同时于大堂内设置休息座椅，信报 箱，装饰画塑造星级标准的入户大堂，增强业主的归属 感，提升项目价值。 星级装修标准，匹配高端形象 增值配套候梯厅 侯梯间的打造应明亮通风，地面与墙体 采用瓷砖铺贴，全吊顶设计，避免管道 裸露。 细节打造，体现精工品质 增值配套架空层 架空层空间应精装设计，结合功能空间设计，体 现豪宅品质。 形象塑造，豪宅品质 园林景观体系打造最舒适宜居的生活环境 结合项目形象，建议采用东南亚风情园林风格结合新古典主义元素，打造舒适宜居的高品质居住环境； 园林景观体系-设计原则 借景：结合项目本身的规划，把外部景观最大限度的引入社区，营造借景入园的效果； 做景：社区景观氛围营造、做有层次感的园林，建筑与景观和谐交融； 入景：提供停流、观赏的空间，提高人对景观的参与感； 融景：将公共空间和外界景观和谐交融，让景观与住宅相融合。 豪宅符号 2 高标准国际型的配套 附加提升 建筑科技、智能化 会所配套 主要功能及建议 增值配套智能化设计 科技 设备 安防 系统 信息 网络 系统 保温 节能 系统 周界 防越 系统 闭路 监控 系统 可视 对讲 系统 电子 巡更 系统 社区 信息 发布 中空 lowe 玻璃 室内 安防 系统 常规系统 增值系统 背景 音乐 系统 外墙 保温 系统 高端楼盘项目除了在件配置要高于普通楼盘外其软体配置也需提升与高配； 软体配置内容： 节能、环保材料、电梯品牌、智能化系统、门窗、水电设备、施工工艺等等 结合社区入口的会所空间，半弧的建筑立面造型象征着贵族皇室的穹顶，静静等待回家的主人。 会所配套社区会所 巨型的穹顶造型象征着皇室的尊贵， 超凡的空间气度和艺术气质，令人自豪与骄傲 会所配套社区会所 恒温泳池： 梁志天的设计，来源于生活本身，比如 衣食住行都可以成为他设计的元素。这 款泳池融合服饰的设计语言，以大面积 马赛克拼装花卉图案，让生活无时无刻 不充满设计的意味。 会所配套社区会所 健身房： 充满动感的健身房，分布在会所一楼，充分考虑到活力四射的健身场景 ，透过户型落地玻璃，成为园林里的一道靓丽风景，也为室内健身者 270度看风景提供了可能。 会所配套社区会所 豪宅符号 3 高标准私家专享服务 物业服务 服务内容、服务标准、服务档次 颠覆传统之物业管理模式,建立区域物业管理品质标 杆,并于营销期内提前展示 管理处主任 客服主管 保卫/停车场 保洁/园丁 维修 行政/协调邻里 公共宣