2013年房地产企业涉税处理热点及难点分析报告课件（ppt 58页） 金牌

* 房地产企业涉税处理热点及房地产企业涉税处理热点及 难点分析难点分析 * p房地产业企业所得税与土地增值税比较 p房地产业热点、难点问题涉税分析 * 一、年度汇算清缴和项目清算的差异 二、应税收入差异 三、开发成本差异 四、开发费用差异 * p企业所得税：按年度进行汇算清缴。 完工前开发产品预售收入，按规定的预计毛利率预计毛利 额计入当期应纳税所得额缴纳年度企业所得税，而不是预 缴税款。 p土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于 预缴税款。 清算可能跨几个年度 当开发项目达到（国税发200991号）第九条、十条清算 条件时，再进行清算。 * （一）应税收入的范围不同 p企业会计准则：销售商品收入、提供劳务收入和让渡 资产使用权收入。 p土地增值税：仅限于与销售不动产和转让土地使用权有关 的销售转让收入。 p企业所得税：销售货物收入、提供劳务收入；转让财产收 入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入 ；特许权使用费收入；接受捐赠收入和其他收入。 财政补贴收入处理？ * p企业所得税处理： 国税发200931号文第六条:企业通过正式签订房地产 销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认 为销售收入的实现。 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛 利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所 得额。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前 销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的 预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项 目合并计算的应纳税所得额。 例题:房地产企业如何进行企业所得税预缴和汇缴？ * 国税发200931号第三条：除土地开发之外，其他开发产 品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备 案。 （二） 开发产品已开始投入使用。 （三） 开发产品已取得了初始产权证明。 n（国税函2010201号 ） 房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量 是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续 以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续 （包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发 产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产 开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算 企业当年度应纳税所得额。 * p土地增值税 收入分为清算前收入、清算时收入和清算后收入， 清算前的收入要按照规定预缴税收； 清算时的收入需要计算项目全部应纳税额，将前期 预缴税收减除，结清清算税款； 清算后的收入按规定直接计算缴纳土地增值税。 * 不同方式下的开发产品销售收入的确认 国税发200931号文第六条： 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同 所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下 规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的 （二）采取分期收款方式销售开发产品的 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的 （四）采取委托方式销售开发产品的（三种） * p(一)开发成本组成内容 四类成本：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、 代建工程开发成本。 l会计核算：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、 建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。(6项) l企业所得税:国税发200931号文27条(6项) l土地增值税：取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本(6 项) 对照表 * 当期各项支出 成本预提、待摊费用期间费用 直接成本 完工成本对象 已销开发产品 未销开发产品 固定资产 间接成本共同成本 在建成本对象未建成本对象 销售时 扣除 * 计税成本的核算过程计税成本的核算过程 各 项 开 发 支 出 期 间 费 用 开 发 成 本 间 接 成 本 共 同 成 本 直 接 成 本 归集 归集 归集 分配 分配 直接计入 成 本 核 算 对 象 的 开 发 成 本 结转 开 发 产 品 已 销 产 品 未 销 产 品 主 营 业 务 成 本 结转 各 项 开 发 支 出 期 间 费 用 开 发 成 本 间 接 成 本 共 同 成 本 直 接 成 本 归集 归集 归集 分配 分配 直接计入 成 本 核 算 对 象 的 开 发 成 本 结转 开 发 产 品 已 销 产 品 未 销 产 品 主 营 业 务 成 本 结转 各 项 开 发 支 出 期 间 费 用 开 发 成 本 间 接 成 本 共 同 成 本 直 接 成 本 归集 归集 归集 分配 分配 直接计入 成 本 核 算 对 象 的 开 发 成 本 结转 开 发 产 品 已 销 产 品 未 销 产 品 主 营 业 务 成 本 结转 各 项 开 发 支 出 期 间 费 用 开 发 成 本 间 接 成 本 共 同 成 本 直 接 成 本 归集 归集 归集 分配 分配 直接计入 成 本 核 算 对 象 的 开 发 成 本 结转 开 发 产 品 已 销 产 品 未 销 产 品 主 营 业 务 成 本 结转 * (二)计税成本支出的内容 （1）土地征用 费及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装 工程费 为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括 土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用 税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面 积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动 迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿 费等 。 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、 设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主 要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 。 国税函2010 220号文：不得在 清算土地增值税时 扣除 土地增值税:单 独列计 （4）基础设施建设费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费 指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支 出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气 、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环 境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产 权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公 用事业单位的公共配套设施支出。不能有偿转让 为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其 归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括 管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房 摊销以及项目营销设施建造费等 。 土地增 值税:销 售费用 土地增值税: 管理费用 资本化利息支出 * （三）成本核算对象与清算项目的差异 分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需 要分别计算可售面积单位成本吗？ 企业所得税: 按六项原则划分成本对象进行核算。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关 备案。 土地增值税清算 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计 算增值额. 赣地税发200876号（2008.6.3以后） * 企业所得税:占地面积法、建筑面积法、直接成本法 和预算造价法。 p土地成本一般按占地面积法进行分配； p单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发 成本,应按建筑面积法进行分配； p借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配； 其他成本项目的分配法由企业自行确定。 * 土地增值税项目清算 清算单位共同负担的扣除项目分摊方法相对简单，且可由纳税人自行选择 。 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项 目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或 按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 赣地税发200876号（2008.6.3以后） 对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其发生的资金 费用按照下列原则分摊： 1、纳税人取得土地使用权所支付的 地价款和按国家统一规定交纳的 、 有关费用及土地征用和 拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住 宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。 2、纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。 例题分析(连体楼土地增值税计算) * 例：某房地产公司开发连体楼一幢，总建筑面积为 10000平方米（假设与可售面积一致），公司以该幢楼 为成本核算对象。其中一至四层为写字楼，建筑面积为 4000平方米，平均售价为1万元/平方米，销售收入为 4000万元；五至十层为普通住宅，建筑面积为6000平 方米，平均售价为0.4万元/平方米，销售收入为2400万 元，总销售收入为6400万元。连体楼土地总成本为 1000万元，房地产开发总成本为2000万元，房地产开 发费用为土地成本和开发成本的10%，与转让房地产有 关的税金只考虑营业税、城建税、教育费附加、地方教 育费附加，为销售收入的5.6%。 请计算土地增值税。 * (五)预提费用的差异 国税发200931号第三十二条： 除以下几项预提（应付）费 用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证 明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不 得超过合同总金额的10。 （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价 合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合 同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照 法律法规规定必须配套建造的条件。 （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善 费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承 担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 土地增值税清算:国税发2006187号第四条第（四）项规 定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 。 * （一）期间费用差异 企业所得税：管理费用、销售费用和财务费用按照实际发 生金额据实扣除，除不符合税法规定范围和标准的外，不 需要进行纳税调整。 土地增值税清算：开发费用不再按年度汇总计算，而是按 照一定方法和比例计算扣除。 国税函2010220号第三条 * （二）房地产企业利息费用的税务处理 企业所得税的处理 p在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本 p在房地产完工后，应计入财务费用，对已在开发成本列 支的借款费用不能再从财务费用中重复税前扣除。 国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011 年第34号）:金融企业的同期同类贷款利率的规定 * 1、企业向个人的借款利息支出 国税函2009777号： 一、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支 出，应根据企业所得税法第四十六条及（财税2008121号） 规定的条件，计算企业所得税扣除额。 二、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息 支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照 金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据税法第八条和 税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。 （一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不 具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为； （二）企业与个人之间签订了借款合同。 * 2、企业投资者投资未到位而发生的利息支出 国税函2009312号 p凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企 业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在 规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企 业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应 纳税所得额时扣除。 p公式为： 企业每一计算期不得扣除的借款利息该期间借款利息 额该期间未缴足注册资本额该期间借款额 企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内 每一计算期不得扣除的借款利息额之和。 * 3、企业关联方利息支出税前扣除标准 l财税2008121号 一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不 超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除 ，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。 企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外， 其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为： （一）金融企业，为5：1； （二）其他企业，为2：1。 二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料， 并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高 于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税 所得额时准予扣除。 u特别纳税调整实施办法（试行）国税发20092号第八十五、八 十六条：如何计算关联债资比例 * 土地增值税的处理 p关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第三 条规定，房地产开发费用的扣除问题：（1）财务费用中的利息支出， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实 扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。（2 ）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证 明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房 地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。（3）房地产开发企业 既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时 不能同时适用本条（1）、（2）项所述两种办法。（4）土地增值税清 算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计 算扣除。 p关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995第048 号）第八条规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许 扣除。 * 一、房地产企业代收费用的税收处理分析 二、房地产企业与业主间违约赔偿金的税务处理 三、房地产企业视同销售的税收处理分析 四、合作建房的税收处理分析 五、转让车库（车位）的税收处理分析 六、售楼处的税收处理分析 七、“甲供材” 业务的税收处理分析 八、如何取得合法有效的票据 * 一、房地产企业代收费用的税收处理分析 【例】A房地产开发公司2010年取得售房收入5800万元，其中，使用 电视台票据代收有线电视安装费10万元。另外，其他应付款账簿记 载着用房地产开发公司的售房发票为市建委代收的房屋维修基金145 万元和用供暖公司的发票代收的取暖费90万元。 1、营业税： l营业税暂实施细则第十三条 l国税发200469号：住房专项维修基金免征营业税 2、企业所得税 国税发200931号第五条、第十六条 3、土地增值税 关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007 132号）第二十五条：应区分不同情形分别处理： * （一）房地产企业收取业主违约金。 关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）：应并入 营业额中征收营业税。 （二）个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金 国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个 人所得税问题的批复（国税函2006865号：应按照“其他所 得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司 代扣代缴 思考：与特指的情况不一致，怎么办？ * 三、房地产企业视同销售的税收处理分析 1、营业税 p细则第五条： p细则第二十条 2、企业所得税 国税发200931号第七条 3、土地增值税 国税发2006187号 企业所得税和会计对资产视同销售处理的异同比较 * （一）以房抵债的税务处理 例：某房地产开发公司欠施工企业工程款1200万元。 经双方协商，施工企业同意房地产开发公司以商品房 抵顶工程款。商品房公允价值1000万元，开发成本800 万元。假设未达土地增值税清算条件，土地增值税预 征率1%。 （1）会计处理（以企业会计制度为例） （2）企业所得税处理： 房地产开发企业以商品房抵顶债务，应当以公允价值 为计税依据，视同销售进行所得税处理，同时确认债 务重组所得。 * （二）以开发产品对外投资的税务处理 例：甲房地产开发公司与乙商业股份有限公司合资成立A 超市，合作方式为利益共享，风险共担。甲公司以开发产 品（商场）出资，开发产品账面价值8000万元，公允价值 10000万元，甲公司出资额占A超市注册资本的50%。 1、营业税：不征 财税2002191号 收取固定利润的，征收 国税函发1997490号 2、企业所得税：国税发200931号视同销售 3、土地增值税：财税199548号、财税200621号 4、印花税：财税2006162号 5、契税：被投资人 * （三）回迁房的税收处理分析 拆迁补偿:产权调换、作价补偿 1、企业所得税：国税发200931号文件第七条：视同销售。 2、土地增值税：国税函2010220号：房地产企业用建造的本 项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按(国税发 2006187号）确认收入。 p“拆一还一”：按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收 入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费 。 3、营业税处理： 关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税 函2007768号）：销售不动产 纳税义务发生时间：办理交接手续时 1：1部分 ：（国税函发1995549号）外商投资企业 超出部分：营业税暂行条例实施细则第二十条 * A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面 积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积 29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米 ，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于 2009年5月完工。 2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方 米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同 期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770 万元（21100平方米7000元/平方米）。 2010年1月,该项目工程已竣工决算，开发成本为6000万元。其中 ，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装 工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200 万元，开发间接费300万元。 向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款 利率），但没有按照项目进行分配，利息依据没有银行的利息票 据 。(只考虑营业税及附加、企业所得税、土地增值税） * (一)以物易物 （1）土地使用权和房屋所有权交换，双方都取得部分房屋的所有 权 区分： “立项”-土地使用权的权属-新建房屋所有权 一是出地方立项（非合作建房） 二是出资方立项 三是双方联合立项（例一） （2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。 (二)甲方以土地使用权,乙方以资金合股，成立合营企业 (例二) * 案例分析一：双方联合立项 鸿宇置业公司受资金影响，无力自主开发鸿宇商务大厦项目， 遂于2009年1月与天峰房地产公司签订合作开发协议，协议约定由 鸿宇公司提供土地使用权，天峰公司提供开发资金，双方不主张 另成立合营项目公司，开发项目由鸿宇公司与天峰公司共同立项 报建，项目建成后双方五五分成。土地使用权已办理变更登记。 2011年2月，鸿宇商务大厦竣工验收，鸿宇公司分得的房产用 于自营出租，天峰公司分得的房产用于对外出售。 鸿宇公司该项目土地受让成本为30000万元，2009年1月公允价 值为50000万元，2011年2月账面价值为28400万元。 天峰公司投入资金40000万元，其中建房支出31000万元。2011 年2月，鸿宇商务大厦不含土地使用权的市场公允价值为68000万 元，天峰公司分得房产的出售收入为70000万元。 * 案例分析二： 2010年，A公司以现金3000万元、张先生以现金3000万与M房地产 公司合资开发位于省内D市一小区项目，未成立独立法人公司，而 是设立了M房地产公司D市分公司进行开发经营。合同约定待项目 完工后，双方按照25%：25%：50%的比例来分配项目利润，2011年 项目销售完毕，A公司和张先生从项目中各分得利润6000万元。M 公司已按销售收入核定征收企业所得税。 请问： (1) A公司和张先生如何进行税务处理？ (2) M房地产公司接受投资款，如何进行账务处理？分配利润时 ，又如何进行账务处理？ * 五、转让车库（车位）的所得税处理 例：甲房地产开发公司开发A居民小区。在小区内地上部 分单独建造汽车库10000平米，建造成本6000万元，销 售后取得销售收入9000万元。在小区内将地下人防工程 改造为汽车停车位，该人防工程建造成本25000万元，销 售停车位20年的使用权，取得营业收入5000万元。 （一）转让单独建造的有产权的车库的税务处理 房地产开发企业转让单独建造的拥有产权的车库， 应当按照销售开发产品进行企业所得税处理。 房地产开发企业单独建造的拥有产权的车库、车位 ，其成本应当单独核算，在确认开发产品销售收入后，其 成本作为销售成本在税前扣除。 * （二）转让利用人防工程改造的汽车停车位的税 务处理 p企业所得税：取得的收入应当征收企业所得税，其建造 成本作为公共配套设施费进行企业所得税处理 1、2011年以前： 关于营业税若干政策问题的批复（国税函200583 号）房产税：从租12%，财税2005181号 土地使用税：已入商品房每套面积，不征收土地使用税 土地增值税：未发生产权转移，不征收土地增值税。 2011年第2号公告：国税函200583号全文废止。 * 2、2011年以后：转让人防设施如何进行税务处理？ 国家税务总局 发布日期： 2011年02月11日 问题内容：公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还 有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车 位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让 收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如 不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政 策，还会涉及哪些税种？ 回复：房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或 永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售 收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能 办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。 * 售房部、样板房-项目营销设施 （一）以租入房屋作为售楼处的税务处理 1、企业所得税 支付的租赁费作为销售费用 售楼处装修费用应当作为长期待摊费用，按照租赁期限 进行摊销。 2、土地增值税：房地产开发费用（销售费用） * （二）以专门建造的房屋作为售楼处的税务处理 开发小区内、主体外修建临时性建筑物 1、企业所得税:国税200931号第二十七条：“开发间接费 项目营销设施” 。 2、土地增值税：不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并 在土地增值税清算时扣除。 3、房产税:（财税地字1987第003号）、（财税地字1986 第008号）第二十一条、（财税2010121号）第三条 应当自建造完毕次月起缴纳房产税 只有建造成本，没有包括土地成本,在计算房产税时要纳税调整 。 * 案例分析： 2011年6月，A房地产公司取得某市一宗土地使 用权后进入立项开发，容积率2.0，的土地成本 2000元/，先期投入建造售楼部2000，占地面 积1000，建造成本340万元，样板间400，占地 面积200，建造成本50万元。请计算售楼部和样 板间应交的房产税。 * （三）利用开发商品房装修、装饰后使用的售楼处 1、企业所得税：国税发200931号-开发间接费用 2、土地增值税： 销售的，作为“建安费” 作为固定资产自用或出租的，应计入固定资产价值，其折旧作为 期间费用 3、房产税：关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知 （国税发200389号）规定，房地产开发企业自用、出租、出 借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税 和城镇土地使用税。 * （四）利用小区内的配套设施装修作为售楼处 1、企业所得税： 不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发200931号文件第十七条第 一款的规定计入公共配套设施费 未来出售转让的公共配套设施，符合国税发200931号文件第十七条第 二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位。 如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入 “固定资产”或“投资性房地产”科目。 2、土地增值税： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的， 其成本、费用可以扣除 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 3、房产税：国税发200389号 * 七、“甲供材” 业务的税收处理分析 1、第一种形式（包工包料）甲控材，可能有两种方式： 一是材料提供方将发票直接开给施工方，建设方不作材料的购进、领用 处理。建设方以工程总价款作为建筑安装工程费记入开发成本 二是材料提供方将发票开给建设方，再由建设方将材料交给施工方。建 设方作材料的购进领用处理，发出的材料不能记入开发成本。例1 施工方开给建设方的发票中，都包括工程所用材料的价款在内。 2、第二种形式（包工不包料）的甲供材： 主要材料由建设方采购，购料发票由材料供应商直接开给建设方，材料 由建设方直接计入开发成本。 施工方开给建设方的发票中，不包括工程所用材料的价款在内。 建设方记入开发成本的建筑安装工程费由施工方开具的发票和甲供材两 部分构成。例2 * 例：乙工程公司与甲房地产开发公司签订工程承包合同，为 甲公司修建天下花园小区。工程总预算75462万元，其中： 直接工程费62535万元，间接费5342万元，计划利润5097万 元，税金2488万元。（假定工程决算和预算相同） 第一种情形：如果乙公司与甲公司签订的是包工包料合同 ，但工程所用主要材料（价款5641万元）由甲公司提供。甲 公司购进材料时，供应商将发票开具给甲公司。甲公司给乙 公司发出材料时，材料作价7000万元，填制领料单，作领用 材料处理。 * 第二种情形：如果乙公司与甲公司签订的是包工不包主 要材料的合同，工程所用主要材料（价款5641万元）由 甲公司提供。甲公司购进材料时，供应商将发票开具给 甲公司，甲公司作购进处理。甲公司给乙公司发出材料 时，作领用处理。 要求： （1）乙公司和甲公司的会计处理； （2）计算乙公司和甲公司应纳的流转税。 （3）说明乙公司应当如何给甲公司开具建筑劳务发票。 * 税收征管法第十九条规定，纳税人、扣缴义务 人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主 管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账 ，进行核算。 一是凭证要真实，即能够提供证明有关支出确属已经实际 发生的适当凭据； 二是凭证要合法，应该根据税收的法律、行政法规的规定 和国务院财政、税务主管部门的规定据以确认的凭证，其 他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为 准。 * （一）合法有效凭证的内容 营业税暂行条例实施细则 （1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行 为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票 为合法有效凭证； （2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为 合法有效凭证；例如路政管理部门收取的养路费开具的行政事业性收据则 为合法凭证； （3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单 据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供 境外公证机构的确认证明； 西方国家是“以个人收入控税”，不使用发票。 4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。例如根据企业发生的财产 非常损失或评估损