浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策分析

浅谈近年我国房价持续走高的原因及对策摘要：近年来我国房价持续上涨，对产业结构发展和民生产生了重大影响。文章通过对房地产市场价格持续升温原因的分析，得出房价持续上涨的原因包括：商品住房供不应求、住房消费观念扭曲、地价的上涨、住房供应结构颠倒、低资本金与预售制度并存、开发商哄抬炒作、国内外热钱的炒作等，针对这些问题为我国房地产业持续、健康发展提出若干建议。关键词：房价 持续走高 原因 对策改革开放以来，随着我国经济的快速发展和城市化水平的日益提高，公众住房条件得到了极大改善，人均住房面积不断增加。然而，从2005年开始，我国大部分城市的房屋价格开始持续快速增长，严重超出普通民众的承受能力。高房价现已成为影响人民生活水平提高，制约经济社会发展的重要因素之一。如何尽快解决高房价的问题，是我们党和政府所面临的一项严峻的挑战。一、我国房地产市场现状自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。当前，房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，由此可见，房地产业的持续、健康发展对我国经济的持续、健康发展具有重要意义。然而，从2005年开始，我国房价出现了疯长的势头，即使在中央不断出台各项楼市调控措施的情况下，仍旧一路走高。目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，一些中西部城市和经济发展迅速的中小城市相比于一线城市还较低，但是增长速度很快。国家统计局最新数据显示：2010年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，环比与上月持平。而早些时候国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。那么，我国的房价到底是处在一个什么样的水平呢？在国际上，衡量一个国家的房价是否过高，通常会引用“房屋收入比”这一概念。房屋收入比是一种综合性指标，它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为36倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高，完全超出了正常工薪阶层和普通民众的承受能力。二、我国房价持续走高的原因针对近年我国房价不断上涨的情况，政府出台了多项政策措施来加强对房地产市场的监管，尽管如此，房价还是继续上扬，这到底是什么原因呢？(一)商品住房供不应求是房价上涨的首要原因1、我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。党的十六大提出全面建设小康社会的具体目标：一是城镇人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米，二是城镇化由2000年的30%增加到2020年的50%。实现这两个目标，到2020年，我国现有城镇居民需要增加住宅面积50亿平方米。因此，在可以预计的相当长的时期内，我国的房地产市场的主流是需求占主导地位。而受我国人多地少的客观条件的限制，能作为房地产开发的土地很少，2008年国家又提出坚守13亿耕地的红线，这样就导致土地的供给满足不了住房建设的需求，从而导致住房的供给满足不了人们对住房的需求。2、城市人口的增长是导致商品住房供不应求的直接原因。随着我国城市化进程的加速，城市规模不断扩大，城市人口日益增长，必然造成对住房需求的增加。北京华远集团总裁任志强在“中国经济50人论坛”上表示，目前每年城市新增家庭住房需求大约为800万套，但每年提供的商品房从来没有超过400万套。商品房仅能满足需求的40%50%，特别是外来人口导致大城市住房供不应求，例如北京、上海等。可见，我国城市化进程的加速，城市人口的快速增长直接导致了商品住房供不应求。3、国民收入的增长，给希望改善住房条件的人们提供了经济支撑。我国改革开放30多年，经济得到了飞速发展，人们收入的提高，使人们更加重视生活水平的改善和提高，而改善住房条件是人们改善生活水平的方式之一。4、为了使资产保值、增值，高收入人群投资房地产。金融危机爆发后，金融市场的不景气，再加上通货膨胀的影响，银行存款的负利率，人民币贬值，而我国房价却不降反增。基于这个原因，人们为了使资产保值、增值，纷纷把剩余资金投入房地产市场，从客观上推动了房价的上涨。（二）扭曲的住房消费观念使房价高昂购房者的不理性也成为房价猛涨的催化剂。目前，我国居民都保留着“居者有其屋”的观念，即人人都买房，加上人们“买涨不买跌”、互相攀比的扭曲心理，还有过分强调房屋投资增值的附加功能，增加了很多人在购房中的不理性消费，导致做出力所不能及的购买行为，这些不良的消费观念只会助长房价上涨而不是下跌。（三）地价上涨推动房价上涨地价是房价的基础，地价的上涨必然导致房价的上涨。近年来，我国的房地产市场出现“高地价高房价高地价”的现象，究其原因，主要是由于地方政府抬高地价和开发商“囤地”引起的。1、地方政府抬高地价。长期以来，我国的土地出让金归地方政府支配，一般都作为其预算外收入，不受预算的约束，地方政府可以随意使用。因此，土地出让金通常也被称为地方政府的“第二财政”。 不久前，国务院发展研究中心的一份调研报告显示，一些地方政府的土地出让金净收入已占到政府预算外收入的60以上。房地产行业的发展，使地方政府每年收获了5000多亿的土地出让金，使中央政府每年收获数千亿税收。在这些利益的驱使下，“一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对GDP的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。”2、开发商“囤地”使得地价上涨。开发商“囤地”，待价而沽，使得土地的有效供给减少，房子的供给量就会减少，在住房需求旺盛的今天，房子供给量的减少势必会导致房价上涨，房价上涨又反过来推动地价的上涨，这样就形成了一个“高地价高房价高地价”的恶性循环。根据克尔瑞信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示，截止到2009年第三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。据国际著名地产机构戴德梁行对我国国内存量土地资源的研究，1998年2008年的10年时间，房地产市场实际开发的面积是19.4亿平方米，还有将近12亿平方米的地闲置没有开发。可见开发商“囤地”的数量惊人。（四）住房供应结构颠倒抬高了房价一些城市中低价位的普通商品住房供不应求，部分城市中低价位住房所占比例不到10%，而高价房却占到40%以上。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，2006年比1998年减少9.5个百分点，如果与最高值2000年相比，则减少19个百分点。而同期别墅、高档公寓竣工面积所占比重则相反，是逐年增加的趋势。但是，别墅、高档公寓的空置面积比重却在逐年增加。1998年，别墅、高档公寓空置面积占住宅总空置面积的比重为6.7%，到2006年上升到10.1%。而对于定性为只租不售的廉租房，目前的廉租房体系远未健全，房屋来源于旧的住房居多，新建的住房少，再加上管理的不到位，很难满足人们的住房需求。住房供给结构颠倒，出现住房危机，市场上需求量很大的低价房供不应求，而不需要的高价房又卖不出去，高价房比例大无疑抬高了商品房均价。（五）低资本金与预售制度并存导致高房价我国房地产开发商的主要资金来源是银行贷款和房屋预售，开发商自有资金所占比例有限。由于绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发，预售制是其保障。也就是说，开发商一定要让房价不断上涨，才能促使广大消费者先付款，后提货式的购房，以保持资金流动的顺畅。房屋预售制既帮助开发商解决融资问题，又给房地产开发带来暴利。（六）开发商哄抬炒作炒高了房价房地产开发商针对消费者“买涨不买落”的购房心态营造商品房涨价气氛，到处散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂盘惜售”的方式哄抬房价进行投机行为。有关资料显示，在我国十大高利行业中，房地产业名列榜首。开发商取得的高利润不仅仅是通过降低成本获取，更多的是通过提高商品房的售价获得。（七）境外热钱进入中国房地产市场，刺激房价上涨国家统计局数据显示，2007年18月份，我国房地产开发企业利用外资371亿元，同比增长65.9%，增幅比2006年同期提高30.1个百分点。2007年上半年，房地产业实际利用外资规模占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。此外，外资大量进入中国楼市，从收购写字楼、商铺，进一步扩大到高档住宅，重点投资区域为北京、上海等大城市。例如，境外资金占上海全部购房资金的比例从2003年一季度上升到2004年四季度的23.2%，并且这一比例还在上升。由此可见，境外热钱流入我国房地产市场已经对我国房地产业产生不可忽视的影响，成为推动我国房价上涨的又一因素。三、控制房价上涨的对策（一）增加普通商品房的供应量，控制投机性需求一增加供应量。在住宅建设用地的价格水平一定时，规划高层建筑可以实现较高的容积率，可以增加市场住宅数量的供给。另外，还可以通过降低二手房交易税费，规范二手房交易市场，以此来增加存量房的供给。目前我国的二手房市场部发达，导致大量的闲置房屋无法进入交易市场，主要原因是交易成本高和市场不规范。通过降低二手房交易税费，规范二手房交易市场可以降低交易成本，增加交易市场的供房量。二控制投机性需求。对房地产过旺的需求以及投机性需求要进行遏制，必须坚决地遏制投机性需求，因为房地产市场房价上涨过快的问题已上升为社会问题。政府可通过行政手段和经济手段来抑制需求量，行政手段如通过行政命令的方式来限制投机性的买房行为，经济手段如通过提高非第一套住房的贷款利率和增加首付的资金比例等。（二）引导居民理性消费，使房价回归合理加强政府舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住房消费误区。引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房还是租房，收入较低的家庭可以先租房或购买价格较低的二手房来解决住房问题，中、高收入家庭可以购买更高一级的住房，卖掉旧的住房，这样既可以满足自己改善住房条件需求，又给低收入家庭提供了二手房源。总之，住房消费应该做到量力而行。（三）建立科学的土地供应制度，依法制止炒地现象，有效降低地价一要加快建立新的土地供应制度，通过制定和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构，改变地方政府对土地财政的依靠，降低土地出让金收益，以减少房价中的土地成本。运用土地政策、税费政策调节住房市场，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。二要加强房地产开发用地供后监管，严格制止“炒地”现象，加大对闲置土地的清理力度，切实打击“囤地”行为，对闲置土地征收土地闲置费。（四）调整住房供给结构，增加中低价位住房供给量，限制高档住宅开发，不断完善保障性住房体系改善供给结构，鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设，增加中低价位住房的供应量。切实贯彻90/70政策，即新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。政府财政预算中应用一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和经济适用房的开发，鼓励社会资本参与廉租房和经济适用房的建设。通过大力发展低价房，解决房价居高不下的问题。根据市场需求，对大面积住房和别墅、超大户型高档建筑限制开发，减少高档房所占比例；开征高档商品房空置税，刺激高档商品房降价出售，从而使整个房地产市场的均价下降。（五）严格控制房地产开发企业的融资监管，提高房地产开发商的资本金比例商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地和商品房闲置、炒地行为、负债率高的房地产开发企业，银行不予发放项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和资产重组。提高房地产开发固定资产投资项目的资金比例，提高开发商在商品房投资中所占的比例，增加开发商的投资风险，加大其投资压力，使其自行降价让利，出售更多的空置房迅速收回成本，让房价下降成为现实。（六）打击哄抬炒作行为，防止房价人为炒热加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的监控，重点监控土地、投资、价格、空置率和供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。严格房地产开发企业的市场准入，对资质条件不够者不让进入，定期检查其经营情况，对不合格者吊销其营业执照，对有问题者要责令限期整改。对囤积房源、发布不实价格和销售进度信息，有意哄抬房价，诱骗消费者争购的行为，要坚决打击，情节严重的要依法从严处罚，并向社会公布。（七）政府应出台有关政策，限制外资的不良炒作政府部门应以行政命令的形式下发有关政策，完善外资监管机制，建立预警机制，合理引导外资流向，来限制外资的不良炒作；规定每位非中国居民只能购买一至两套住房，并在一定期限内不得转让，在一定程度上可以限制外资对房地产市场的不良投资，减轻境外热钱对房价的推动作用，从而降低房价。廉租房是抑制高房价的一剂良药么？关于房价的争论和解决方法依旧是今年两会的焦点之一，很多代表认为大力推动廉租房是调整房价的有效手段。在这次两会中有代表提出了不仅政府要建设廉租房，企业也应该为自己的员工建设廉租房。政府可通过土地、税收等政策鼓励用工量大的企业和其他企业，在符合规划的前提下，建设大学生公寓、农民工集体宿舍等方法来增加廉租房的建设和普及。这也客观表明目前问题的严重性。那么，大量建设公租类的廉价房是不是就可以抑制高涨不止的房价呢？有经济学家计算过，廉租房的供给每增加5，就会迫使房价下降3一4。由此可见，国家在此选择大量建设廉租房，对于有效抑止居高不下的房价，无疑会起到一定的作用。但是，应该看到的是，面对城市化进程日益加快，大量农民工进城后，城市人口剧增。加之，住房刚性需求呈现出持续增长的势头，廉租房的建设显然短期内对于市场的影响是有限的。与此同时，我们必须看到：首先廉租房理念的推行并没有受到社会，哪怕是部分收益人的支持。从廉租房的需求角度分析，租赁只能解决居民的暂时性居住需求，却不能有效解决居民对住房的长期性购置需求。绝大多数的人表示自有房产所带来的安全感可以给予自己最高的幸福感。他们希望政府能够更多的建设经济适用房或者是干预商品房的价格。特别要看到的是，在高房价的背后，有人为提前消费造成的。比如，时下最流行的说法就是“丈母娘”是推高房价。这也从另一个侧面反映出人们对购置性住房的需求是多么的迫切。其次，廉租房问题的最大困难并不在于国家的政策和建设，而是在实施和执行上。在甄别最合适的人方面，茅于轼建议廉租房不设厕所以防止有钱人购买，此观点虽然在互联网上激起千层浪，但是却恰恰说明了目前对庞大的廉租房申请群体进行甄别的困难程度。有好的政策，却很难有好的结果。很多的廉租房需求者并没有获得他们申请的房子，而却有人在政策的漏洞中获取不正当的利益。这也是人们不看好当前廉租房的原因。当前随着房价的继续提高，老百姓总是抱怨政府没有对商品房价格进行更多的干涉。但是一个合格政府应该做的事情：不是让每个人都拥有一套住房，而是让每个人都有住房居住。不能因为市场结果的不公平而进行价格控制，价格控制往往伤害了它想要帮助的人。政府可以用除了控制价格以外的其他方法来帮助那些需要帮助的人。而廉租房就是目前最好的选择，也是其他国家最常用的办法。例如由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，法国约有1/4的人住在“廉租房”里。而其他国家廉租房所占的比例也都在5%-10%左右。虽然廉租房的大量建设只能解决 “居者有其屋”的居住问题，却不能满足人们“居者有其房”的购置性需求。但是廉租房作为政府解决最底层人民住房问题的措施，政策上应该有进一步完善的地方。只有加大廉租房的建设，提高申请环节的透明度，保证廉租房的房屋建设质量和廉租房的物业管理、修缮问题才能让更多的人接受，使用廉租房，进一步解决目前的房价问题。2012年国家公务员考试申论热点怎么看房价过高 房价过高症结何在? 面对过高的房价，很多人坦言越来越看不懂楼市了，买房似乎成为遥不可及的梦想。那么，到底是什么促成了目前的高房价呢?究其原因，大致有以下几个方面： 投资推动。随着人们收入增加，投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔，纷纷加入“炒房大军”，住房消费存在严重的“投资化”倾向。投资过度就是投机，投机性购房之风愈刮愈猛，对高房价起到了推波助澜的作用。资金推动。因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是说市场流通中的钱过多。2009年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求，而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷，大量资金就涌向房地产市场，必然使房价过快上涨。 地价推动。近年来，“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”，就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。比如，2009年沿海地区某市土地出让金收入达1200亿元，是地方财政收入520.79亿元的2.3倍。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖、对房地产业拉动经济增长过于倚重，再加上现行土地“招拍挂”(即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让)制度不完善，价高者得，造成“地王”频出，地价与房价相互影响、交替上涨。 制度原因。我国房地产市场的发展历史只有10多年，体制机制还不健全。比如，由于住房兼具民生和商品双重属性，大多数国家住房既有市场供应的商品住房，又有政府支持投资的公共住房，我国在过去10多年较为重视通过房地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足，欠账过多，造成住房供应的结构性失衡非常严重。再比如，房地产税收制度不健全，中国是世界上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。同时，房地产市场还存在不少权利不对等、信息不对称、竞争不充分的问题。 特别应看到，房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。按照19982008年的城镇发展速度推算，到2015年，我国城镇化率将提高到52%左右，城镇人口将超过农村人口。今后5年内，预计城镇每年增加1500万人，每年新增家庭500万户，其中大城市的人口聚集效应更加显著。同时，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，也加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。 从更深层的意义上讲，高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。比如，长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口向东部地区和大城市集中，造成这些地区住房压力过大;比如，现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称，成为引发“以地生财”问题的重要原因;比如，*现象在房地产领域比较突出，导致国家宏观调控政策执行力弱化;等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生着影响。高房价不单单是房地产领域的问题，而是各种因素共同作用的结果。 针对高房价问题的几点政策建议一、事件回放（一）近年来中国城市房价普遍暴涨引发广泛关注自1998年住房制度改革以来，我国城市住房价格越来越成为人们关注的重要内容。尽管2003年开始警惕房地产“泡沫”的言论就充斥各大媒体，但房价还是一路飙升，近两年的涨幅更是超出了正常范围。据粗略估计，2004年以来全国商品房新开楼盘均价上涨50%以上，广州涨80%，北京涨了一倍，上海涨了近两倍。南方周末2007年新年特刊首度开设“年度焦点”栏目，“房价迷局”当仁不让地成为该栏目的第一个焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓只能望房兴叹，高房价使多数人贷款买房后背负上高额的还贷压力，并由此出现了一个新词“房奴”。（二）中央及各地政府的房价调控措施2004年，中央开始对过快上涨的房价进行调控；2005年总理总理在政府工作报告中明确指出，2005年将重点抑制房地产价格过快上涨，之后国务院提出了加强房地产市场引导和调控的8条措施，在此基础上，建设部等七部委联合发出关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门把解决房地产价格上涨幅度过快的问题作为加强宏观调控的一项重要任务；2006年，中央的“国六条”、“国十五条”、外资限炒令等一系列宏观调控措施更是频频出台；2007年“两会”上，总理总理在政府工作报告中提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，抑制房地产价格过快上涨。 在中央政府宏观调控政策力度日益加大的同时，各地政府也对稳定房价作出规定。例如青岛市近期出台关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知，要求调整住房供应结构，控制不合理住房需求，稳定住房价格；福建省物价局日前发出通知，要求各级政府价格部门采取有效措施，抑制住房价格的过快上涨；等等。二、政策分析者述评评论一：房价问题反映了中国房地产市场不完善市场经济在资源配置方面有着不可替代的优势，但其得以发挥的前提是完善的市场机制，否则就会出现市场失灵的现象，而我国目前阶段的房地产市场还存在着大量信息不对称、市场垄断等市场机制不完善的问题。首先是房地产成本不透明，其背后隐藏着房地产商的巨额利润。据权威部门调查，房地产的开发利润占到房价的15.33%至62.23%，远远高出一般企业利润。其次，商品房空置率、实际供给和需求情况等也全是一笔糊涂帐。房地产商利用信息不对称制造虚假需求现象，进而哄抬房价的作法普遍存在。再次，中国房地产市场还存在开发商垄断经营、二手房市场和房屋租赁市场不规范等问题。这些都是市场不完善造成高房价的重要原因。评论二：房价问题反映了政府公共治理职能的缺失由于目前还无法完全通过市场化方式解决低收入家庭的住房需求，所以政府有责任在这一领域发挥提供公共产品和服务的作用，而高房价恰恰反映了政府公共治理能力的缺失。正是由于政府调控不力，甚至一些地方政府漠视社会民生，才导致近年来一些城市房价连年疯涨。一些地方的高房价还与政府的主导或参与密不可分，政府低价征地，高价出让，卖地越多，财政收入越多；价格越高，政府收益越大，“政绩”也就越突出；少数地方政府甚至暗中操盘，唆使开发商哄抬地价。地方政府公共服务职能的缺位和错位，是造成部分地区房地产价格不正常上涨的深层原因。如果政府不能明确自己的职能定位，不能有效约束自己的谋利冲动，不能依法规范自己的行为，房价势必难以回归正常水平。评论三：房价问题已经成为中国的社会政治问题近年来，住房、医疗和教育已经成为普通百姓肩上新的三座大山，由于住房需求对于百姓生活的基础性和重要性，这就使房价从单纯经济领域的问题上升为社会政治问题。首先，高房价牵涉到金融等其它重要领域，房价持续上涨蕴含着高度的金融风险，威胁到中国整体经济健康发展，一旦危机爆发，对政治发展都会造成影响。其次，“住”是百姓生活的必须条件，房价涉及到千家万户的实际利益，直接影响到和谐社会建设。有人在南京所作调查表明，公众对房价的合理程度认同率为0，互联网上关于房价的讨论也屡屡出现过激言辞，说明公众已对房价问题失去信心，这都是非常值得注意的现象。三、政策献言1、加大市场监管力度，尽快完善房地产市场首先是严格落实相关法律法规，使房地产市场竞争规范。根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规行为。对虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购等不法市场行为，主管部门要予以公开曝光；对情节严重、性质恶劣的，建设部要会同有关部门及时依法从严处罚，并向社会公布。通过加大市场监管力度，促使房地产公平竞争，挤出市场泡沫，才能有利于整体产业的持续健康发展。其次是建立并完善正规的住房租赁市场。由于中国住房改革只注重销售而忽视租赁，导致至今没有正规的住房租赁市场，有的只是很不规范自发的市场，造成本可以租房的人也加入买房大军，加剧了住房的供需矛盾。建议政府提供一定优惠政策，拓展租赁性物业的市场供给，促使形成“租售并举”的局面，相信将有助于解决高房价问题。2、大力发展经济适用房和廉租房解决低收入家庭住房问题是各级政府义不容辞的责任，中国政府早在2004年就出台了经济适用住房管理办法，然而几年的实践却暴露了不少问题，经济适用房的应有作用没有得到充分发挥。在当前商品房价格高企不下的情况下，政府应加强研究，规范经济适用房建设、销售和流通，使之对普通百姓真正经济适用。同时，还要增加投入加快健全廉租住房制度，让经济特别困难的群体能够租得起，有房住。根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要，并由此建立较为完善的住房保障机制，弥补市场调节机制的不足。3、鼓励和规范集资建房和合作建房实践表明，不打破房地产市场由开发商垄断的局面，房价难以降下来。允许集资建房、合作建房等多种形式并存，是目前值得尝试的一种可行的思路。近期广东、北京等地单位集资建房价格只是周围商品房的一半左右，这有利于商品房降低价格。在集资和合作建房问题上目前存在争议，有人批评这是一种新的不公平，是福利实物分房的复辟。我们认为，现在公共机构的财务管理以及守法观念已大为提高，只要严格管理，依法阳光操作，可能出现的弊端是能够避免的。这样就会形成一种局面：开发商开发高档住房，实行完全市场化价格，定位在高收入阶层；政府主导开发廉租房和经济适用房，供低收入阶层居住；通过依法集资建房和合作建房，解决中等收入阶层或工薪阶层的住房问题。4、树立正确的政绩观，考核地方的房价收入比落实国家调控房地产市场的政策措施，首先需要各地政府树立正确的政绩观，否则，国家的一系列宏观调控政策措施的效果就会大打折扣。由于GDP政绩观作怪，一些地方政府习惯于以高房价求GDP高增长数据，在房地产的调控过程中，地方政府与中央政府目标上的差异致使一些地方政府“上有政策，下有对策”，谋求地方利益短期最大化。建议将房价收入比纳入对地方政府政绩考核范畴，将住房保障体系建设列入地方政府工作目标责任制管理，对住房价格上涨过快、控制措施不力的地区，对低收入群体居无定所，甚至引发社会问题的地区，应该追究政府有关领导的责任。5、提倡正确的消费观念，引导住房梯度消费 货币分房制度改革和贷款消费观念的深入，使得中国喷发出巨大的购买能力，房地产市场明显出现了透支及奢侈消费的现象。住房改革短短几年时间，我国住房自有率达到82%，居世界第一位，欧美国家一般在30%68%。可见，我国房屋消费观念有些矫枉过正了。建议政府和传媒要引导公众树立梯度住房消费理念，消除一次到位的住房消费误区，倡导消费者在不同年龄段、不同收入水平，选择不同的住房消费方式，这对缓解目前住房供需矛盾，降低房价将有很大的影响作用附件资料论文撰写方法一、论文的选题选题是论文撰写成败的关键。因为，选题是论文撰写的第一步，它实际上就是确定“写什么”的问题，亦即确定科学研究的方向。如果“写什么”不明确，“怎么写”就无从谈起。 选题首先要符合专业培养目标，要与所学专业相关；其次，选题要有理论和现实意义，使其论文形成后既有理论支撑，同时要对现实有所促进；再次选题要注意一些有价值的课题，比如本专业的研究空白、有争议的话题，或者从一个新的角度来研究本专业的老话题、与研究领域有关的当前热点问题、新问题、亲自参与实践调查的课题；第四，选题要结合考虑资料的利用。能找到比较充分的资料来源对于作者写作论文有重要帮助；最后，选题宜小不宜大。题目范围太大易导致内容空泛，难于驾驭。（一）论文的选题的依据：1、依据个人兴趣爱好；2、依据个人知识结构；3、依据当前本专业的研究热点；4、依据当前国际国内经济政治局势；5、依据管理学权威刊物的近期发表论文；6、请教他人。（二）毕业论文的选题原则和要求： 1、注重选题的实用价值，选择具有现实意义的题目。（1）理论联系实际，注重现实意义；（2）要注重选题的理论价值。 2、勤于思考，刻意求新。（1）从观点、题目到材料直至论证方法全是新的；（2）以新的材料论证旧的课题，从而提出新的或部分新的观点、新的看法；（3）以新的角度或新的研究方法重做已有的课题，从而得出全部或部分新观点；（4）对已有的观点、材料、研究方法提出质疑，虽然没有提出自己新的看法，但能够启发人们重新思考问题。以上四个方面并不是对“新意”的全部概括，但只要能做到其中一点，就可以认为文章的选题有了新意。二、论文写作框架的确定论文写作框架起疏通思路、安排材料、形成结构的作用。一般来讲，学术论文框架需要采用递进的逻辑体系，不建议采用并列的逻辑体系，即论文的各个部分应该是层层递进，有一定的逻辑关系的。如：第一部分是相关概念和涵义，第二部分是问题提出，第三部分是分析问题，第四部分是解决问题的办法，第五部分是解决问题需要实现的一些条件和保障措施，第六部分是总结。可以根据具体情况进行删减和添加。论文框架确定后，应交给导师审阅，再与导师仔细探讨行文的思路，听取导师的指导意见，最后确认论文写作内容框架，作为开题报告中的内容部分。三、文献综述（一）文献综述的介绍文献综述是在确定了选题后，在对选题所涉及的研究领域的文献进行广泛阅读和理解的基础上，对该研究领域的研究现状（包括主要学术观点、前人研究成果和研究水平、争论焦点、存在的问题及可能的原因等）、新水平、新动态、新技术和新发现、发展前景等内容进行综合分析、归纳整理和评论，并提出自己的见解和研究思路而写成的一种不同于毕业论文的文体。它要求作者既要对所查阅资料的主要观点进行综合整理、陈述，还要根据自己的理解和认识，对综合整理后的文献进行比较专门的、全面的、深入的、系统的论述和相应的评价，而不仅仅是相关领域学术研究的“堆砌”。（二）文献来源论文查阅的资料来源有：1、电子期刊。包括电子期刊网上的期刊论文、硕士博士的学位论文以及一些电子书籍。2、纸质书籍。如图书、期刊杂志、报纸等。（三）文献综述的写作文献综述基本由前言(引言)、正文、结论和参考文献四大部分组成。1、前言(引言)：简要介绍所综述的课题，研究目的及意义。说明有关概念，规定综述范围，介绍本课题的基本内容：包括研究的历史、现状、前景和争论焦点等，使读者对全文有一个概括的了解。2、正文：是综述的主体部分，对某专业、学科在某阶段的发展历史和当前实际工作水平、成就和展望，以及有关各种情况都应作详细叙述，还要把同行对该方面的不同看法也写进去，进行分析研究。此部分要特别注意两个问题，一是查阅文献的内容要围绕我们选题需要研究的主题内容，以为我们后续研究提供理论支持和依据，严禁文献综述的内容和查阅的资料和论文写作不相关；二是对文献查阅后，不能简单罗列，文献综述的重点在“综述述”，应该通过自己的归纳、总结和整理，进行综合的评述，不能只“述”不评，即只对观点、数据、事实等作纯客观的分析和介绍，不作评价、评议。3、结论：结论是综述的结束语。一般包括研究的结论，本课题研究的意义，存在的分歧，有待解决的问题和发展趋势等。4、参考文献：注明作者所引用的资料，为人们核对或作进一步研究用，这些按引用顺序列出。前沿和结论部分和我的观点有许多不符合的地方，所以没做修改。四、开题报告（一）研究的目的和意义研究目的是简单叙述论文选题的背景，然后提出论文是为了研究什么，为了得到什么结果。研究的意义一般从两个方面来描述：一是论文研究对于当前相关研究的理论有什么贡献（理论意义、学术意义），二是论文研究对于当前社会经济发展有什么贡献（实践意义、指导意义）。（二）研究的内容及目标研究内容部分即前述的论文框架体系，研究目标重点介绍研究什么，拟解决什么关键问题。（三）研究方案及可行性分析此部分视具体写作情况和学校提供的资源情况而定。（四）研究进度计划时间和内容按照系里的统一规定填写。五、论文的撰写（一）论文构成1.论文题目2. 论文目录3.中英文摘要、关键词4.论文正文5.致谢6.参考文献（二）论文目录一般先要确定论文目录，即论文题目、大标题和小标题，这使得论文的起草有了初步依据。然后拟定内容提纲，把论文目录展开，加进必要材料予以扩充，使目录充实和具体化。编写提纲应该由简入繁，由部分到章节再到内容要点，逐步进行扩展。首先根据行文的思路用最粗的轮廓勾勒出文章的几大块，也就是主要组成部分，然后在各部分内填入相应的章节。具体来说写论文无非是提出问题、分析问题、解决问题（或者是理论、实证、结论），可以在先确定逻辑主线的基础上规划出三个部分，再用相应章节进行对应的填充，最后列出每一节的内容要点。需要注意的一是要论点明确、论据充分；二是要平衡章节之间的长短，即合理安排各部分的篇幅，尽量长短相当，避免体例结构的不相称。对于引入的理论部分要把字数控制在整个篇幅的四分之一左右。（三）中英文摘要、关键词1按照学校规定的格式撰写2.英文忌用软件翻译，因为语法错误多，专业词汇翻译不够专业3. 关键词一般三个以上（四）论文正文论文的正文通常包括绪论、本论、结论三部分。1、绪论，又称前言、绪言，是正文的起始部分。这一部分一般可涉及以下内容：研究这一课题的目的、意义；提出问题，表明作者观点；说明作者论证这一课题的方法；概括介绍论述的内容或揭示问题的结论；历史回顾。绪论部分在论文中所占比例通常较小。要写得简明扼要，通常几百字即可。2、本论是论文的主体部分。在这部分中要综合运用所学的基本原理、基本理论以及前面说收集的相关资料来详细地阐述论文的研究观点、成果。可根据论题性质，用正面立论的或批驳不同看法或解决别人的疑难问题的方法，来论证文中的思想和新的见解。如果是作者自己提出新的、创造性的东西要注意最重要的是言之存理。这一部分要占全文的三分之二。3、结论是论文的最后部分，这部分的主要内容包括作者对研究的课题得出的答案；作者对研究的课题提出探讨性意见；对未解决的问题提出的某种设想等。它的内容与绪论有关，是一篇论文要旨的简明扼要的提示。通常这部分可以是围绕本论所作的结语，对本论部分进行强调（但注意不是本论部分的重复）。如