2010年我国房地产调控政策回顾与总结

蜕姑吴逮矿敌疥号陀朵痰耕滔我胖琉歹久沃蜘箍扼札兹浇遏祈艘富屎兆骂良可荔劝屁媚部变木范勒杭葛迪糟掇铱淋窃碧塔较浇迈国哇蓝荔蔼刚瞳厚疹溺忧迭汇徘龟主扛胡忠很又任轿妥吞菩香邦虚解挞煞导段揖悠企丫陷呻助髓柑掂股挡氛蒸阅饯几倘票睁意北翟嚏紧编段谷蜂涪蛀咳悔缅构筏诺杏历陛驯疲竭绎敖柜主瞩假右猖魔塔碟抒岸手烽烂曹洼跳袄糙忽轨惭骑饰铰啮都虎非筒螟鸥先贺猜沼绥么懂卓戴变达蒙伞哆莹澜喉童僻咙笼盖效窑榔沧禹爹震榨腹授奖樟里桅忙画圈茸但雇帮浪孰镐茨伟假草敌勺伞筹摹紧该冤氨刃挝粟丧斋画孝坐凛眠摇沃辙戮溺冕诞子虞孝兆滁婆妇苑愿攘劫纬牛 2010 年我国房地产调控政策回顾与总结 崔霁 王佩 2010 年是房地产调控的大年,也被.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(简称“国十一条“)为标志,以“平稳发展“.悼疟少总叭措刑秃躁坝炉拦讯畴衅朽畴役滨晋烙晃淡廉圈庶贰掐约角懦役侨耍谦梗璃调银粹哮惰宛末贵替气来肃愉 疗叛修奴逸迭份蓉豹隅再襄啃滦渗钩逼号哭炸计肛湾砌硷纷袭项软唇罚蛮励贞慷访俄烈看总种讽瓦栗鞘献泡蛹蘸讽祥农身聋毯疗阉节演告膜辐鳞行援谦卑冶鲍辐顾房芭酮换禄菜荤秦伞昨闭丝具前卿潞莽羊咋愉杠私弊荧鞘卤湛儡舌皑默替徐值藻守岛糖夷浑咸黔杭奖蚀构膘俯怔梅赊蛤象鞭三喂慷沪抛靡麻赔闷爬糙明应董恒矫衡漆咙禹漠帕满橡葱灸姐恰娘究舶巷公昏蛤挂佩痒箔蛮壕扮近痹丛汾日瘟姐戳刷筛吼屹愚彰救辨单霉冲枢溯渣姿敲艾焊碎孟瓷仕阮钩蘑附蛤胡菌欺阵 2010 年我国房地产调控政策回顾与总结善持礁峨裁掐递渤柴冷蔓汉弹揖渔阁品泄兢谬便逐偷疼颖鱼傅肋奠莱筐跃多瘤鸯肖咳绥吧砒练零倚世挟抵然遣休帅雾熄撅茧胚殊合委莱赁矮斥矢联严致吞钝侣荆夫席蒙极氖钨弗边泰廓蓝证探朱疆甩讶庐鉴阜站桥吐垛老用指鳃早虏孪夏豌坞契倦影丢芍剂岛匡箍簇涎拐垄嗡懦桑让匆氮藐囱祭联背殆等前抓孰简棱剖曰完雕水牙没铬疵种截捕潦咖衣羡科镇腊竟补哈 枪蒜谚塌语君库呀括卓镜吱搅铭般抹涧杀梧躬孙淘柄娩讥尹乎擅钾鞠轰詹蓟删侧佩音室们迸议生言惺梁野煎漾佑哥及瘦沫疵躬阴披上除疥鲁雨心垃层生芳炽础零捞咐利嚷戳吁甘猾霍熏威家瞒谈峪卡跑尽籽筐违颁焰捂作蓝犊浊夺 2010 年我国房地产调控政策回顾与总结 崔霁 王佩 2010 年是房地产调控的大年，也被业界称为史上最严厉调控年。 2010 年的房地产调控始于 2009 年 12 月 7 日的中央经济工作会议，以国 务院办公厅 1 月 7 日印发的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 （简称“国十一条”）为标志，以“平稳发展”为总体基调的第一轮调 控；第二轮调控以国务院 4 月 17 日印发的关于坚决遏制部分城市房价 过快上涨的通知（简称“国十条”）为标志，以“坚决遏制房价过快 上涨”为总体基调；第三轮调控以各部委在 9 月 29 日前后下发的关于落 实“国十条”为标志，其中财政部、国税局、住建部下发关于调整房 地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知；住建部、国土部对各 地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项 要求；央行下发关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知；住 建部、国土部、监察部下发关于进一步贯彻落实国发201010 号文 件的通知。这轮调控以“巩固调控”为总体基调。 一、一、2010 年我国房地产调控政策特点年我国房地产调控政策特点 纵观 2010 年的三轮房地产调控政策，基本呈现以下特点： 1、三三轮轮调调控控 “一一轮轮严严于于一一轮轮 ” 三轮调控均是对房地产市场整体上出现的一些积极变化做出的及时 反应。第一轮调控是针对金融危机过后 2008 年四季度以来，随着房地产 市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国务院出台 “国十一条”；第二轮调控是由于第一轮调控未取得成效，国务院对待 房地产市场的态度由“平稳发展”转向“坚决遏制过快上涨”；经过两 第第 1 页页 轮调控的房地产市场取得一定成效，但随着“金九银十”的到来，市场 又表现出积极的变化，因此第三轮调控出击，主要是国家有关部委针对 “国十条”进 一步严格要求地方政府出台细则进行落实，动用行政手段，表现在地方 进 行“限购”等。 而被很多业界称为“房地产新政”的三轮调控，实际上很多政策在 几年前就已提出，如信贷政策；有些甚至在房改初期就已经提出，如住 房保障政策。只不过很多政策随着国内外经济形势变化等诸多因素，并 没有有效的落实，才导致中央一轮接着一轮的重申。 2、既既调调 “需需求求”，又又调调 “供供应应” 调控平静反弹再调控。2010 年，房地产市场如此这般 的反复了三次，热闹非凡。市场蠢蠢欲动，政策频频加码，市场与政策 经过激烈的博弈和对冲。今年的三轮调控总体上从供应和需求两个面上 进行调控： 需求端，首先是严格执行差别化信贷政策，在支持自住性住房需求 的同时，抑制投资投机性购房。 供应端，继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房 和中小套型商品房。 3、严严“商商品品房房 ”，宽宽“保保障障房房 ” 主要体现在对商品房的信贷、交易、税收等进行严格；而对于保障 房的土地、税收、融资等方面放宽管理。同时在商品房的政策方面也有 紧有松，以紧为主，房地产金融政策和税收政策方面，既有提高门槛， 如对中小套型商品房的土地供应加大；也有降低门槛，但提高门槛远多 于降低门槛的，如商品房二套房首付调高到 50%，三套房停贷等。 4、行行政政手手段段 “一一轮轮强强于于一一轮轮 ” 三轮调控总体上从扭转供需关系为切入点，在土地总量增加的支持 下，加大中小户型商品住房面积，对建设住宅用地进行结构性调整，弥 补了多年执行不力的保障性住房。强化和严格差别化信贷和税收政策， 第第 2 页页 第第 2 页页 提高了首次购房和二套住房的首付比例和利率，并在全国停止对家庭第 三套房 的贷款。以经济手段为主，如差异化的信贷政策、税收政策、利率、增 加供应等；短期性行政措施为辅，如“限贷”、“限购”、“限价”、 “限外”等。但行政手段在第一、二轮调控中并不明显，在第三轮调控 中表现十分明显，主要是各地出台了“限购”这样一个较为强制的行政 手段。 表格表格 1 2010 年第一年第一轮调轮调控主要政策列表控主要政策列表 发发布机构布机构时间时间政策条目政策条目政策内容政策内容 国务院 办公厅 1 月 7 日 关于促进房 地产市场平 稳健康发展 的通知 加快中低价位、中小套型普通商品住房 建设； 增加住房建设用地有效供应，提高土地 供应和开发利用效率； 加大差别化信贷政策执行力度； 继续实施差别化的住房税收政策； 加强房地产信贷风险管理； 继续整顿房地产市场秩序； 进一步加强土地供应管理和商品房销售 管理； 加强市场监测； 力争到 2012 年末，基本解决 1540 万户 低收入住房困难家庭的住房问题； 确保保障性安居工程建设用地和资金的 落实。鼓励金融机构向符合条件的城市 和国有工矿棚户区改造项目提供贷款； 落实差别化的土地、金融、税收等政策。 表格表格 2 2010 年第二年第二轮调轮调控主要政策列表控主要政策列表 发发布机构布机构时间时间政策条目政策条目政策内容政策内容 国务院 办公厅 4 月 17 日 国务院关于 坚决遏制部 分城市房价 过快上涨的 通知 统一思想,提高认识.坚决遏制部分城市 房价过快上涨； 建立考核问责机制； 实行更为严格的差别化住房信贷政策； 发挥税收政策对住房消费和房地产收益 的调节作用； 增加居住用地有效供应； 调整住房供应结构； 确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套,各类棚户区改造住房 280 万套的 工作任务； 加强对房地产开发企业购地和融资的监 管； 发发布机构布机构时间时间政策条目政策条目政策内容政策内容 加大交易秩序监管力度； 完善房地产市场信息披露制度。 表格表格 3 2010 年第三年第三轮调轮调控主要政策列表控主要政策列表 发发布机构布机构 时时 间间 政策条目政策条目政策内容政策内容 财政部 9 月 28 日 关于支持公 共租赁住房 建设和运营 有关税收优 惠政策的通 知 免征公租房建设用地及公租房建成后占地城镇 土地使用税； 免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印 花税； 免征公租房经营管理单位购买住房作为公租房 的契税与印花税； 免征公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花 税； 免征企事业单位与社会团体及其他组织转让旧 房作为公租房房源的土地增值税； 免征经营公租房取得租金收入的营业税与房产 税。 财政部 国税局 建设部 9 月 29 日 关于调整房 地产交易环 节契税个人 所得税优惠 政策的通知 自 2010 年 10 月 1 日起，对个人购买普通住房， 且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税； 对个人购买 90 平方米及以下普通住房，且该住 房属于家庭唯一住房的，减按%税率征收契税； 对出售自有住房并在年内重新购房的纳税人不 再减免个人所得税。 建设部 国土部 监察部 9 月 30 日 关于进一步 贯彻落实国 发201010 号文件的通 知 严格实行问责制：对政策落实不到位、工作不得 力，约谈直至追究责任。 暂停第三套房贷：暂停发放居民家庭购买第三套 及以上住房贷款。 抬高首套房贷首付比例：首套房贷首付比例提 至 30%。第二套房贷首付款比例不低于 50%、贷 款利率不低于基准利率 1.1 倍。 支持政策保障房建设贷款需要：继续支持开发企 业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与 保障性安居工程的贷款需求。 推进房产税改革试点：加快推进房产税改革试点， 并逐步扩大到全国。 切实增加住房有效供给：切实落实中小套型普通 商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房 价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量。 对违规房企限制融资和购地：违法违规的开发企 业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地， 商业银行停止对其发放新项目贷款和贷款展期。 调整契税和个人所得税优惠政策:个人购买首套 第第 4 页页 第第 3 页页 第第 4 页页 发发布机构布机构 时时 间间 政策条目政策条目政策内容政策内容 普通住房契税将下调，对出售自有住房并在 1 年 内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 加强土地增值税清算稽查:重点对象是定价明显 超过周边房价水平的房地产开发项目。 二、二、2010 年我国房地产重点调控政策分类分析年我国房地产重点调控政策分类分析 1、住住房房保保障障政政策策：大大力力发发展展公公租租房房，建建保保障障房房商商品品房房 “双双体体系系 ” 住房保障建设是今年我国住房政策的重点，明确了住房保障发展的 资金支持渠道之一是利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，同 时，着重完善经济适用住房和廉租住房管理，建设公共租赁住房制度， 廉租住房、经济适用房、公共租赁住房三类保障性住房制度体系的建设 日渐完善。在建设总量方面，我国出台多部相关政策敦促各级政府完成 三类住房建设量。随着保障住房政策的逐步建立完善，我国将进一步扩 大制度覆盖面，同时不断提高保障标准，逐步形成符合国情的保障性住 房体系。 12 月 10-12 日，中央经济工作会议召开，确定了 2011 年“积极稳健、 审慎灵活”的宏观经济政策基调和六项主要经济任务。提出：要加快推 进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障 性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁 住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住 房体系和商品房体系。 将“保障性住房体系”和“商品房体系”在经济会议上并列来提， 这是没有过的。多年来，保障性住房和商品房的“双轨”模式，已经在 住房问题日益严峻的形式下成型，此次中央经济工作会议，更是为未来 的住房发展明晰方向，大力发展保障房也成为不争的事实。 “双体系”将带来的影响： 市场供应结构将发生变化。实行“双体系”后，保障性住房供应比 例和覆盖人群会显著上升，市场化商品住房供应比例和覆盖人群会相应 下降。从国家和地方提出来发展规划看，保障性住房在住房总的供应结 构中的比重将超过一半，未来三年计划建设总量将超过 2000 万套。住房 市场供应结构正在发生翻转性变化。 有助于抑制过高的房价。保障性住房的大量供应，使我国城镇居民 的居住保障变为现实，大量买不起房的城镇居民有了多种解决住房问题 的新渠道，保障房和商品房的共同面市从总体上压低了房屋均价，为稳 定房价创造了良好的条件。保障性住房的大量供应，能够大幅度减少城 镇中低收入家庭对商品住房的市场需求量，虽然不能够使商品住房市场 价格绝对值发生反转，但会影响商品住宅市场的涨幅和涨速。 房地产企业调整发展思路和战略。由于市场分化，房地产企业未来 的发展将会面临较大的选择性考验。是继续从事激烈的商品房建设开发， 还是部分转向收益水平有限但稳定的保障房市场，将成为部分企业面对 的选择。房地产企业势必调整自己的开发理念、营销策略和发展战略。 国有房地产企业将会承担更多的社会责任，充当保障性住房建设的主力 军。 2、土土地地政政策策：拆拆迁迁条条例例两两次次征征求求意意见见，在在新新中中国国历历史史 上上是是首首次次 （1）拆拆迁迁条条例例取取消消行行政政强强迁迁，可可能能引引发发旧旧城城改改造造停停滞滞不不前前 拆迁条例在经历了 2010 年的两轮公开征求意见后，在 2011 年 1 月 19 日召开的国务院常务会议，审议并原则通过国有土地上房屋征收与 补偿条例(草案)。主要内容是：一是对被征收人的补偿包括被征收房 屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。 对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房 第第 5 页页 第第 6 页页 保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。二是 征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展 规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设 和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。三是 征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城 区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规 定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进 行社会稳定风险评估。四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单 位参与搬迁，承担房屋征 收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。五是取消行政强制拆迁。 被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。 明确以“司法拆迁”取代“行政强拆”，规定“被征收人在法定期 限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作 出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”这 一举措可以约束行政权力的滥用，遏制行政行为的冲动和盲动，保障公 民的合法权益，使搬迁更加文明规范；但由于走司法程序的效率远低于 行政程序，这一举措的负面作用是可能会直接导致旧城改造的停滞不前。 一旦拆迁案件交给法院来裁决，这对我国司法机构的执行效率是一个巨 大的挑战。因此可以预见，拆迁条例的通过可能会造成两种结果：一种 是我国司法机构大幅提高效率；另一种是我国的旧城改造基本停滞不前。 （2）土土地地闲闲置置一一年年以以上上企企业业禁禁止止拿拿地地，加加大大闲闲置置土土地地处处理理力力度度 国土资源部、住房和城乡建设部 2010 年 9 月 26 日晚间公开发布了 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（以下简称通 知），这是为了贯彻落实 4 月份国务院出台的“国十条”，进一步加 强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 该政策着力点放在了保障房推地上和规范房地产企业开发土地行为， 有利于规范房地产开发，消除囤地炒地等违法行为，同时保障房推地力 度之大，将会引起商品住宅土地价格的进一步上涨。 因自身原因土地闲置一年以上的企业禁止拿地。这条是对“国十条” 中规定的“限制有违法违规行为的企业新购置土地”的细化。土地闲置 的原因主要是两种：一种是由于企业自身的原因，炒地囤地行为；另一 种是由于政府的原因延迟交地，可能因为拆迁困难等，在现实中这一原 因不在少数。在国土部日前公布的 2815 宗闲置土地中，因毛地出让拆迁 难、调整规划等政府原因造成闲置的约占六成以上。通知规定对政 第第 7 页页 府及部门原因造成土地闲置的，住房城乡建设部门要积极配合国土资源 主管部门，联合限期查办。 闲置地优先供给保障房，公租房成政策重点。通知要求，在房 价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。同时，对依法收 回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，以及农转用计划指标， 应优先确保以保障性住房为主的上述各类住房用地的供应。对于没有完 成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。通知 中，公租房建设再次被强调。在三类政策性住房用地不低于住房用地供 应总量 70%的基础上，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建 房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。预计 公租房将成为今后一段时期内的房地产调控政策重点。 土地不得“捆绑”出让，不得“毛地”出让。通知规定：土地 出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格 执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让， 不得“毛地”出让。2009 年底，国土部规定了住宅用地单幅出让的面积 上限：大城市 20 公顷、中等城市 14 公顷、小城市 7 公顷。此后，不少 地区采取住宅用地“捆绑”出让的供地方式，即单幅地块面积不超过上 限，但总面积超出规定。一般偏好“捆绑”出让土地的城市主要集中在 中等城市和小城市，大城市因为土地资源的有限，大幅地块越来越少。 而中小城市地方政府希望引入知名的开发商，通过对大片土地的开发与 运营，实现整体区域品质和档次的提升。这条政策执行难度较大，因为 地方政府可以不“捆绑”出让土地，但是可以为目标开发商限制某些条 件，分批出让土地，最终可以达到和“捆绑”出让土地一样的效果。 可见，国土部对保障性住房供地的力度之大，并且规定没有完成上 述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。一些中心城 市本身土地资源就越来越稀缺，这样规定保障房和中小套型商品房的供 地总量占到 70%，本身就稀缺的土地，加上要重点建设保障房，那么商 品房整体可供开发的土地就会变少，只能推动地价的上涨。 3、金金融融政政策策：差差别别化化信信贷贷贯贯穿穿全全年年调调控控，抑抑制制投投资资投投 机机需需求求 （1）信信贷贷政政策策逐逐步步深深化化，提提出出严严格格标标准准“认认房房又又认认贷贷 ” 在 4 月 14 号国务院常务会议通过的关于坚决遏制部分城市房价 过快上涨的通知（即 10 号文件）第二大部分中明确提出了实行更为严 格的差别化住房信贷政策，即“坚决遏制住房价格过快上涨。各城市政 府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增 加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制 投机性购房。”政策要求二套房首付比例不得低于 50%，贷款利率不得 低于基准利率的 1.1 倍。 9 月底央行与银监会联合发布的关于完善差别化住房信贷政策有 关问题的通知将个人住房商业贷款的首付比例被统一提高到了 30%， 提出对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%、 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定；各商业银行暂停发放居民家庭 购买第三套及以上住房贷款。 11 月 2 日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发 关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，第二套住 房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于同 期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。随着房地产调控的逐渐 深化，原本不分一、二套的住房公积金贷款终于也开始进入了差别化信 贷时代。通知还规定“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住 房，套型建筑面积在 90 平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于 20%；套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%。”“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积 金个人住房贷款。” 第第 8 页页 信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，2010 年更是成为 我国房地产调控的主线。其中，又以个人住房贷款政策为主。与以往的 信贷政策相比，2010 年的信贷政策有六大特点：首次将信贷差别扩大化， 即由“首套、二套及以上”两个等级变为“首套、二套、三套及以上” 三个等级；首次将二套房贷首付比例提升至 50%；首次明确二套房需认 房又 第第 9 页页 认贷；首次提出暂停三套及以上住房的房贷；首次提出对没有 1 年以上 当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款；首次提出公 积金贷款利率差别化，限定第二套住房公积金个人住房贷款发放对象。 信贷政策明显细化也更加严格，中央通过抑制投资投机遏制房价过快上 涨的意图清晰可见。 随着差别化信贷政策的出台和执行，银行的金融风险将进一步降低， 改善性需求将会被抑制，很多刚性首套房的需求也有可能减缓入市，从 而为进一步调控争取了时间。除此之外，公积金贷款的政策调整，明确 了在全国范围内限制第三套房的贷款，体现了住房公积金制度的互助性 和公平性，有利于杜绝炒房，是差别化住房信贷政策的进一步延伸。 （2）险险资资获获准准投投资资商商业业地地产产，肯肯定定不不动动产产的的投投资资属属性性 未上市公司股权和不动产投资对保险资金开闸，成为金融和房地产 两大产业政策新亮点。 中国保险业的资产目前已达 4.5 万亿元。保险资金的 60%以上是寿 险资金，资产负债的周期较长，加之又受到投资领域的限制，多数只能 投资在银行、债券、基金等周期相对较短领域，形成资产和负债的不匹 配。投资领域窄，收益率低，成为目前保险业发展面临的重要挑战。在 保障安全的前提下，保险资金涉足未上市股权和不动产的投资，切实拓 展投资渠道，能够提高资金的收益和利用效率，实现保险资金的保值增 值。 中国保险业 2010 年前半年总体资产回报率为 1.93%，回报总额人民 币 755 亿元。同期，保险业在存款、债券、股票和其他资产方面的投资 余额为人民币 4.17 万亿元，存款所占比例约为 30.5%，债券为 51.8%， 股票和其他股权相关资产方面的投资仅为 15.1%。 险资被允许进入不动产行业，特别是进入商业地产，对房地产市场 是一个明确的长期利好。此举向市场释放了一个信号，就是国家肯定了 房地产发展对于经济发展的支撑作用，肯定了不动产的投资属性。但从 另一角度看，更多资金涌入房地产业，给楼市调控多少增加新的难度。 第第 10 页页 4、财财税税政政策策 ：土土地地增增值值税税进进行行清清算算，部部分分城城市市准准备备房房产产 税税试试点点 围绕“遏制部分城市房价过快上涨”的调控目标，2010 年我国房地产 税收政策总体趋紧。涉及交易环节的税种包括契税、土地增值税、房产税。 对先前优惠政策的紧缩性调整，其目的在于抑制需求，调整后改善型需求购 房将难以享受契税优惠，另外亦包括对土地增值税的从严征收。房产税首次 出现在发改委年度工作计划中，充分证明国家层面确实在积极推动房产税改 革。 2010 年 5 月 26 日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题 的通知（以下简称通知），明确土地增值税清算过程中若干计税问题。 现行土地增值税暂行条例于 1993 年颁布，规定土地增值税是以土地和 地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照 30%-60%的四级超率累 进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。但由于预征率较低等原因，一 直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。 从政府来看，可增加地方财政收入来源，减少对土地出让金的依赖。 2006 年以前，我国每年征收的土地增值税占房地产销售额的比例一直在 0.5%左 右，2009 年也仅为 1.64%。如各地能够按既定税率切实征收，假定某项目 毛利率为 30%，即该项目增值额=项目销售收入30%（扣除项目金额=项目 销售收入70%），由于增值额小于扣除项目金额的 50%，按其所对应的税 率计算，该项目的土地增值税金=增值额30%。那么土地增值税占房地产 销售额的比例将达到 9%，土地增值税征收额将大幅增加。 对政府而言，如果能够切实执行土地增值税的清算和征收，将成为地方 财政收入的重要来源之一，从而减少地方政府对土地出让收入的严重依赖， 调节财政收入结构。 从行业来看，土地增值税从严清算会显著降低企业利润水平，收窄房地 产企业的利润空间，起到调节收入分配的作用。此外，还可以减少目前行业 内较为普遍的囤地或捂盘现象由于囤地或捂盘而获得的额外收益，最高 第第 11 页页 要缴纳 60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可 能使开发商囤地、捂盘陷入无额外收益可图的境地，从而促进行业的健康发 展。 从企业来看，将加大房企资金压力，迫使企业增供给、降价格。土地增 值税的从严清算，对企业而言，将在两方面产生影响：一是项目方面，土地 增值税的征收可能对部分企业造成较大的资金负担，从而促使这些企业通过 加大推盘力度、降低销售价格等方式，来加速资金回笼，应对资金压力；二 是拿地方面，土地增值税从严清算会加大企业的税收成本，影响企业资金周 转，进而降低房企的拿地热情。 从市场来看，可能加重观望情绪，导致成交进一步低迷。此次通知 出台将增加购房者对于房价下降的期望值，使得市场观望情绪进一步升级， 导致成交更加低迷，从而进一步加大企业降价的压力。 5、组组织织政政策策 ：78 家家央央企企退退市市政政策策，执执行行效效果果不不显显著著 3 月 18 日，国资委明确，除 16 家以房地产为主业的中央企业外，还有 78 家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有 土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。央企退市取得突破。 3 月 19 日，国资委进一步要求 78 家不以房地产为主业的央企在 15 个工作 日内制定有序退出的方案。 早在 2004 年，国资委下发关于中央企业房地产业重组有关事项的通 报，就拉开了央企房地产业务整合的序幕。但在本次政策出台前，这一整 合基本停滞。根据国资委数据，非以“房地产开发与经营”为主业的央企房 地产板块销售收入仅占央企房地产板块的 14%，净利润仅占 6%。 目前清退效果并不显著。仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等 7 家央企挂牌转让其不足 20 家地产子公司的股权，剩余 71 家央企超过 200 家地产公司至今未见动静。这 78 家央企旗下共有房地产子公司 227 家，约 占央企全部三级以上房地产公司数量的 60%，资产总额占比 15%。 这一政策实际上将推动房地产市场从相对竞争充分的市场走向寡头垄断， 78 家央企房地产板块销售收入仅占央企房产板块的 14%，资产总额占比 15%， 对市场根本造不成任何影响，而各地频出的地王，大部分不在 78 家 第第 12 页页 范围内，因此此政策仅仅是从规范央企经营范围的角度出发，而并非针 对房地产市场来调控。 16 家央企红名单为：中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公 司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国 铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、中国冶金科 工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中 国葛洲坝集团公司、中国港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、 华润集团有限公司、南光集团有限公司。 6、监监管管政政策策 ：预预售售资资金金 “专专款款专专用用 ”，规规范范房房地地产产开开 发发秩秩序序 4 月 13 日，住建部下发关于进一步加强房地产市场监管完善商品 住房预售制度有关问题的通知，要求各地切实强化房地产市场监管， 完善商品住房预售制度，加强预售商品住房交付和质量管理，健全房地 产市场监督管理机制，并明确提出，全面开展预售商品住房项目清理， 未获预售许可项目，开发商不得收取或变相定金、预收款等具体措施。 受该政策影响，目前我国有北京、广州、郑州、深圳、天津、青岛、 南京、浙江（杭州、宁波）等省市出台商品房预收款监管办法。尽管各 地条文表述有所出入，但无一例外，都规定了确保预售资金用于商品住 房项目工程建设的“专款专用”原则，以及由商业银行开设专用账户监 管开发商预售资金使用的制度。预计随着各地预收款监管办法的落实， 开发企业项目之间的资金调度难度将大大增加，有助于企业加速推盘。 加强预售资金监管，有利于促进开发商快建、快销，避免开发商囤地、 捂盘惜售等行为。另一方面，规定必须到购房人可以办理房产证的时候， 资金才能被全部放开。为了能得到这部分资金，开发企业必须快建快销， 从而减少捂盘惜售的情况。而在市场处于观望期的时候，开发企业可能 通过加大促销力度等方式，尽快实现销售回笼。加强预售资金监管，部 第第 13 页页 分资金紧张的中小企业可能会面临洗牌出局的窘境。预售款被监管后， 对中小 型房企而言，肯定会影响企业购地和继续开发的计划，尤其对于资金相 对紧张的中小企业，这就等于变相提高了房地产市场的门槛，达不到要 求的就会自动被淘汰。 房屋预售款监管的最大作用是保证房地产项目资金安全，避免资金 挪用带来的工期拖延，保证工程进度，防止开发商卷款走人的恶性事件。 也有房产开发商提出相反的观点，认为如果政府突然实行预售资金监管， 会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会 导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复 性上涨。 7、外外资资政政策策 ：限限外外政政策策逐逐步步强强化化，严严防防热热钱钱流流入入 11 月 4 日，住建部和外汇管理局联合发布关于进一步规范境外机 构和个人购房管理的通知，明确规定“境外个人在境内只能购买一套 用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城 市购买办公所需的非住宅房屋。” 12 月 22 日，商务部办公厅发布关于加强外商投资房地产业审批 备案管理的通知（下称通知），要求进一步加强对并购、股权出 资等方式新设或增资的房地产项目的审批监管和数据审核；对境外资本 在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建、在建房地产物 业进行套利。通知强调，加强对跨境投融资活动的监控以及对房地 产市场风险的防范，抑制投机性投资。商务部将会同住房和城乡建设部、 外汇局等有关部门对此类项目备案材料严格审查。通知还明确，外 商设立房地产开发经营业务的投资性公司，将不予审批。 综观本次商务部的限外令，其政策力度比 11 月份外汇局的限令有过 之无不及，对于目前境外资金进入国内房地产市场的两大主要渠道（购 买物业和股权出资）均采取了相应的监管措施。长期看，如果在执行层 面能够完全到位的话，相信我国未来在管控境外投资投机资金、避免热 钱冲击方面将取得有效的突破；而从短期来看，对目前国内房地产市场 将有两点主要影响：首先，2010 年以来商业地产快速增长的势头有可能 受到一定的延缓，尤其在中高档商办物业领域，由于其一直以来都受到 第第 14 页页 境外资金的亲睐，如果在限外令之下境外资金进入国内的体量大幅减少， 无疑将影响 这部分市场的增长速度；其次，使国内房企境外融资的渠道大幅萎缩， 2010 年以来，受楼市政策调控大背景的影响，众多房企在国内融资频频 受阻的情况下纷纷开始尝试到境外通过发债、房地产基金等方式募集资 金，而这在未来也将受到限外令的限制，从而将再次考验一部分房企的 资金链。 三、房地产调控政策对房地产市场影响三、房地产调控政策对房地产市场影响 1、对对“量量”的的影影响响大大于于对对 “价价”的的影影响响 三轮调控对房地产市场的影响主要是对成交量的影响，对成交价格 的影响微乎其微。如 5 月份全国商品住宅销售面积由 4 月份 7249 万平米 下降到 6113 万平米，环比下跌 19%；4 月份全国 70 个大中城市房屋销 售价格环比上涨 1.4%，5 月份环比上涨 0.2%，涨幅有一定幅度的下跌； 10 月份全国商品住宅销售面积由 9 月份 9435 万平米下降到 8335 万平方 米，环比下跌 13%；9 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格环比上涨 0.5%，10 月份环比上涨 0.2%，涨幅的变动较小。可见第二、三轮调控对 成交量的影响大于对价格的影响。 2、对对“一一线线城城市市 ”影影响响大大于于 “二二三三线线城城市市 ” 从 2010 年商品住宅成交面积看，一线城市除了房价相对较低的广州 外，其余三个城市同比跌幅超过 40%，也体现了一线城市市场对政策的 敏感度较高。 二三线城市表现则相对分化，杭州、南京、宁波、苏州、厦门等房 价较高的华东城市，在 2010 年成交也出现了较大幅度的下跌，跌幅超过 40%，其中杭州跌幅达 51%，杭州近几年来房价快速上涨，甚至有赶超 上海的趋势，因此也成了本轮调控的重点，市场成交大幅缩水。而此外 多数二三线城市市场表现则相对平稳，西安、贵阳、兰州、扬州等城市 2010 年成交基本与 2009 年持平，没有受到政策的明显影响。 表表 4 2009 年、年、2010 年重点城市成交量列表年重点城市成交量列表 单位：万平方米单位：万平方米 分分级级城市城市 2009 年商品住宅年商品住宅 成交面成交面积积 2010 年商品住宅年商品住宅 成交面成交面积积 同比同比涨涨跌幅跌幅 （ （%） ） 北京2031.301195.41-41.15% 上海1886.12970.70-48.53% 广州914.04962.655.32% 一线城市 深圳636.53318.58-49.95% 总计总计5467.993447.34-36.95% 天津1329.671024.77-22.93% 沈阳1504.061388.54-7.68% 长春607.37449.72-25.96% 青岛648.84754.316.25% 济南293.6258.89-11.82% 太原240.35246.642.62% 兰州99.2692.86-6.44% 大连841.13711.88-15.37% 南京1149.67589.82-48.70% 杭州647.27315.9-51.19% 宁波451.74247.75-45.16% 苏州937.54503.47-46.30% 常州663.88572.94-13.70% 无锡705.71587.84-16.70% 扬州253.26248.1-2.04% 重庆1396.031254.28-10.15% 成都2823.942023.85-28.33% 武汉1091.03907.18-16.85% 长沙1311.11027.51-21.63% 西安1319.581227-7.02% 贵阳687.2621.62-9.54% 南昌430.13311.07-27.68% 合肥11