融资顾问业务调查报告.doc

为河北鼎鑫房地产开发有限公司提供财务顾问及不良资产收购综合服务业务的调查报告2013年3月18日，公司资产经营事业部下达2013年中长资经第43号立项审批通知单。按总公司批复意见，我们进一步调查并与融资人、相关人沟通，现将调查情况报告如下： 第一部分 合作方介绍合作方为西藏同信证券有限责任公司原名西藏证券经纪有限责任公司（以下简称“西藏同信证券”），其在全国13个省、自治区、直辖市有31家营业部和3个分公司；公司的业务资格包括经纪业务、证券投资基金代销、证券自营、财务顾问、证券投资咨询、证券资产管理、证券承销等综合业务类型。西藏同信证券通过发行定向资产管理计划募集资金。委托贷款行暂定为中信银行石家庄分行（有可能根据资产管理计划认购人选择委贷行）发放，我办与和西支行已开展过几单业务，有很好的合作关系。 第二部分 服务对象介绍本次服务对象为河北鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫房地产公司）房地产开发贷款，金额3亿元，期限六个月，年利率10%一次性放款。鼎鑫房地产公司用土地、在建工程提供贷款抵押担保，控股股东王永进夫妇提供贷款无限连带责任担保，我办为鼎鑫房地产公司融资3亿元提供财务顾问及不良资产收购综合服务业务。 第三部分 融资企业情况一、融资企业概况企业名称：河北鼎鑫房地产开发有限公司地 址：邯郸开发区世纪大街28号法定代表人：祁志亮性 质：有限责任公司（自然人投资或控股）行 业：房地产（肆级资质）经营范围：房地产开发、经营。营业执照号码：130400000022179成立日期：2006年4月4日经营年限：10年（截止2016年4月3日）注册资本及实收资本：人民币10000万元组织机构代码：78702129-3截止目前该公司股东及持股情况如下表： 序号股东名称出资额（万元）持股比例（%）1祁志亮2500252北京晋鑫润国际投资有限公司750075合计10000100公司经过多年的发展，成为邯郸市综合实力强、发展规模大的民营房地产企业之一。公司培养和吸收了一批德才兼备、具有开拓精神和创新意识的行业精英，组成了一支高素质的房地产开发专业管理团队，共有在册职工150余人，其中高级职称5人、中级职称25人、初级职称75人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，高级管理人员设有总经理、总工、综合管理副总、销售总监、财务总监，部门设有综合发展部、工程部、经营部、销售部、财务部等职能部门。管理机制健全，技术人员齐备，机构设置完整，从开发设计、建设绿化、到整个工程质量的验收，都有一整套的管理机制，取得了良好社会效益。前期开发楼盘情况介绍：“枫丹白露项目总投资约10.3亿元，已投入10亿，目前大部分楼盘已销售，已实现销售收入约14亿元，剩余部分正在火热销售中，预计还可实现销售收入6亿元。该项目作为邯郸全新规划的智能化居住小区，项目位于高开区中心地带，北临为民路，南临友谊路，西临世纪大街，东至新凯路，占地99900平方米。该小区共建设39栋住宅楼，小区容积率2.92%，绿化率42 %，建筑密度22%。小区周围有新第四中学、大型超市、银行、豪华饭店，根据邯郸市的规划，“枫丹白露”项目将来会位于邯郸市的中心城区。规划设计由上海同济大学担纲，让“枫丹白露”项目真正体现原有的法式建筑风格及品质。项目施工由具有一级建筑资质企业建设，确保工程质量，优质达标。物业由具有一级资质的北京著名大型物业公司管理，保证小区业主能够享受到“枫丹白露”项目后期高质量的物业服务。 “晋和国际”项目，总投资3.1亿，已投入2.8亿，住宅部分预计实现销售收入 2亿 元。该项目位于邯郸市中华北大街与青年路交汇处，晋和国际项目总用地（住宅加商业）1.6378公顷，约合25亩。住宅用地0.89055公顷，地上建筑面积31080平方米；商业用地0.74725公顷，地上建筑面积48534平方米 。该项目共3栋楼，其中1号楼、2号楼为住宅楼，建筑面积为30858平方米；3号楼为综合写字楼，建筑面积为48534平方米。晋和国际外形俊朗挺拔建筑风格大气简约，彰显现代风范。专业的空间设计651500自由组合，3.75米超高层高，全套商务智能化管理设施打造高档舒适的办公环境。晋和国际以其标杆品质和日益彰显的区域价值，成为高端商务置业者的关注焦点。项目建成后，将成为矗立于中华桥核心商圈的新地标建筑。现在商务楼已经开盘在售，全方面的优势使得该项目在此领域处于优势地位。 二、主要股东及实际控制人情况1、北京晋鑫润国际投资有限公司北京晋鑫润国际投资有限公司成立于2009年3月，注册资金15500万元，公司位于北京市朝阳区天溪园19号楼2层，法定代表人为王永进。公司经营范围为项目投资、投资管理、房地产开发。公司聘用投资管理、经营管理、工程管理、融资管理、人力资源开发管理、财务管理等管理人员50余人，其他管理人员60余人。公司现已对河北晋和贸易集团有限公司、河北鼎鑫房地产开发有限公司、河北恒聚源物流有限公司进行股权投资，并分别实现了控股管理。其中河北晋和贸易集团有限公司成立于2004年，注册资本8000万元，经营品类包括煤炭、焦炭、矿用钢、煤化工等产品；河北恒聚源物流有限公司成立于2009年3月，注册资本7000万元，该公司的物流基地项目位于邯郸市成峰工业走廊、磁县林坦工业园区，是河北省的重点建设项目；河北鼎鑫房地产开发有限公司成立于2006年4月，注册资金10000万元。2、公司法定代表人：祁志亮祁志亮，男，1984年2月出生于河北省永年县。2001年9月-2004年6月，就读于永年县第二中学；2004年9月-2007年6月，就读于河北工程大学；2007年7月-2011年12月，在河北鼎鑫房地产开发有限公司工作；2012年1月至今，任河北鼎鑫房地产开发有限公司法定代表人。3、实际控制人：王永进王永进，男，1972年4月出生于河北省邯郸市丛台区。1983年9月-1985年7月，就读于邯郸市第25中学；1986年9月-1988年7月，就读于邯郸市第5中学；1988年8月-2001年8月，在邯郸市农业银行办公室工作；2001年9月-2004年10月，任金迈钢业有限公司总经理；2004年11月-2012年10月，任河北晋和贸易集团有限公司执行董事、法定代表人；2009年3月至今，任北京晋鑫润国际投资有限公司法定代表人。三、融资企业财务状况河北鼎鑫房地产开发有限公司2009年财务报表经河北天昊会计师事务所有限责任公司审计，并出具无保留意见审计报告； 2010年-2012年财务报表均经河北盛华会计师事务所有限责任公司审计，且均出具无保留意见审计报告。近四年的财务报表简表如下所示：财务报表简表 单位：万元资产负债表项目名称2009/12/312010/12/312011/12/312012/12/31资产货币资金112.471,182.271,259.901,644.13应收账款-4,565.00-预付账款-1,098.003,407.62133.86其他应收款120.1610,726.4415,096.671,706.12存货28,201.8138,673.7765,997.15135,334.50流动资产合计28,434.4451,680.4890,326.34138,818.62固定资产807.83793.61784.87714.82无形资产24,876.7318,898.4318,898.4318,898.43非流动资产合计25,684.5619,692.0419,683.3019,613.25资产总计54,119.0071,372.52110,009.63158,431.87负债应付账款7,860.683,511.0711,097.226,212.09预收账款-8,384.5036,211.6545,402.59应付职工薪酬10.552.59115.138.31应交税费137.31463.15921.38153.25其他应付款5,234.909,483.1020,810.2564,300.73流动负债合计13,243.4421,844.4069,155.60116,106.97长期借款7,892.0014,392.00-非流动负债合计7,892.0014,392.00-负债合计21,135.4436,236.4069,155.60116,106.97所有者权益实收资本10,000.0010,000.0010,000.0010,000.00资本公积10,000.0010,000.0010,000.0010,000.00盈余公积886.99886.991,744.671,965.30未分配利润12,096.5714,249.1319,109.3620,359.60所有者权益合计32,983.5635,136.1240,854.0342,324.91负债及所有者权益合计54,119.0071,372.52110,009.63158,431.87利润表项目名称2009年度2010年度2011年度2012年度一、营业收入25,848.1111,288.0051,152.3014,721.69减：营业成本17,941.027,630.9337,836.6010,914.02营业税金及附加1,442.18631.953,814.681,147.73营业费用563.6174.16653.35130.14管理费用292.9485.81381.72562.71财务费用123.42-4.94842-0.27二、营业利润5,484.942,870.087,623.961,967.36减：营业外支出-0.086.19三、利润总额5,484.942,870.087,623.881,961.16减：所得税费用1,371.23717.521,905.97490.29四、净利润4,113.702,152.565,717.911,470.87现金流量表项目名称2009年度2010年度2011年度2012年度一、经营活动产生的现金流量销售商品，提供劳务收到的现金28,979.1719,672.5082,798.9641,868.17收到的其他与经营活动有关的现金2,135.04-现金流入小计31,114.2219,672.5082,798.9641,868.17购买商品，接受劳务支付的现金25,440.6422,180.3359,682.2539,647.88支付给职工以及为职工支付的现金108.8630.39201.2197.87支付的各项税费1,813.421,367.145,819.121,638.02支付的其他与经营活动有关的现金-159.971,774.35-现金流出小计27,362.9123,737.8267,476.9241,483.78经营活动产生的现金流量净额(a)3,751.30-4,065.3315,322.04384.4二、投资活动产生的现金流量现金流入小计-购建固定资产无形资产其他资产支付的现金13,111.7336.3510.410.16现金流出小计13,111.7336.3510.410.16投资活动产生的现金流量净额-13,111.73-36.35-10.41-0.16三、筹资活动产生的现金流量吸收投资收到的现金7,000.00-借款所收到的现金-6,500.00-现金流入小计7,000.006,500.00-偿还债务所支付的现金-14,392.00-分配股利利润或偿付利息支付的现金123.421,328.53842-现金流出小计123.421,328.5315,234.00-筹资活动产生的现金流量净额6,876.585,171.47-15,234.00-四、汇率变动对现金的影响- 五、现金及现金等价物增加净额(b)-2,483.851,069.8077.63384.23六、期末现金及现金等价物余额-2,483.851,069.8077.63384.23截止2012年12月31日，企业主要会计科目明细如下：1、货币资金账面余额为1644.13万元，分为现金和银行存款，科目明细如下： 项 目金额（万元）现金238.69银行存款1405.44合 计1644.132、预付账款账面余额为133.86万元，科目明细如下：单位名称金额（万元）款项性质是否关联方河北鸿扬建筑有限公司133.86工程款否合计133.863、其他应收款账面余额为1706.12万元，科目明细如下： 单位名称金额(万元)款项性质肥乡县财政局预算外代管资金1048.62保证金邯郸市清理建设领域拖欠工程款和农民工工资领导小组办公室120.27保证金邯郸市建筑业管理办公室402.19保证金其他135.04合 计1706.124、存货账面余额为135334.50万元，科目明细如下： 单位：万元名 称枫丹白露晋和国际温泉逸墅一期合计前期成本5,108.483,121.562,596.7310,826.77建安成本37,036.4622,631.2818,826.2778,494.01基础设施7,662.724,682.333,895.0916,240.14配套设施7,662.724,682.333,895.0916,240.14绿化道路4,469.922,731.362,272.149,473.42间接费用1,915.661,170.60973.764,060.02合 计63,855.9639,019.4632,459.08135,334.505、固定资产账面余额为714.82万元，科目明细如下： 单位：万元项目原值折旧净额是否抵押运输设备593.65174.74418.91否家具5.001.004.00否办公设备78.4211.7466.68否建筑安装设备30882.77225.23否合 计985.07270.25714.826、无形资产账面余额为18898.43万元，科目明细如下：项 目金额（万元）枫丹白露土地使用权9878.67晋和国际土地使用权2358.86清泉逸墅土地使用权6660.9合 计18898.437、应付账款账面余额为6212.09万元，科目明细如下： 债权人名称金额（万元）款项性质是否关联方中建一局集团第三建筑有限公司（枫丹白露）911.3工程款否上海三菱电梯有限公司（枫丹白露）945.93工程款否江苏省建工集团有限公司邯郸项目部（枫丹白露）1075.16工程款否温州晋大建筑安装工程有限公司（晋和国际）1135.49工程款否邯郸市招贤建筑工程有限公司（温泉逸墅）703.35工程款否湛江市建筑工程集团公司四公司（温泉逸墅）624.53工程款否邯郸市鹏泰建筑安装有限公司（温泉逸墅）358.97工程款否邯郸市邯一建筑工程有限公司（温泉逸墅）457.36工程款否合计6212.098、预收账款账面余额为45402.59万元，全部为预收的购房款。 9、其他应付款的账面价值是64300.73万元，科目明细如下： 单位名称金额(万元)款项性质是否关联方是否有抵押物北京晋鑫润国际投资有限公司32003.20借款是否邯郸市康鼎物资有限公司18839.88借款否否邯郸县合丰物资有限公司13300.62借款否否其他157.03合 计64143.70注：1）企业从北京晋鑫润国际投资有限公司借入的32003.20万元为关联方借款，咨询人员建议项目组要求企业在偿还本项目贷款前，不得优先偿还该借款； 2）企业从邯郸市康鼎物资有限公司借入18839.88万元及从邯郸县合丰物资有限公司借入13300.62万元，咨询人员未见相关借款协议，建议项目组要求企业出具劣后还款证明；两笔借款均未发现支付利息；现金流测算部分未考虑此两笔借款的本息偿还。10、未分配利润科目余额为20359.60万元，主要用于支付工程款、购买原材料及后期建设。11、资本公积科目余额为10000.00万元，全部为股东投资资本溢价。 企业主要财务指标如下所示：财务指标2009年度2010年度2011年度2012年度资产负债率39.05%50.77%62.86%73.29%流动比率2.15 2.37 1.31 1.20 速动比率0.02 0.55 0.30 0.03 从以上财务数字可以看出：1、从资产负债结构看，截止2012年12月31日的企业资产总额为 158431.87万元，负债总额为116106.97万元。资产中流动资产和非流动资产占比分别为87.62%和12.38%；流动资产中存货账面余额为 135334.5万元，占比97.49%,这符合房地产企业的特点。非流动资产中固定资产和无形资产占比分别为3.64%和96.83%，无形资产全部为所开发土地的土地使用权。企业不存在非流动负债；在流动负债中应付账款为6212.09万元，占比5.35%；预收账款余额为45402.59万元，占比39.10%，全部为预收的购房款；其他应付款余额为64300.73万元，占比55.38%，其中，关联方借款32003.20万元，非关联方借款32297.53万元。企业不存在银行借款。总体来看，短期内企业刚性债务支出压力不大，企业资产负债结构较为稳定。2、从长期偿债能力指标看，企业近四年的资产负债率逐年上升，但目前仍低于行业平均水平。资产上升的主要原因是随着项目的开发建设存货逐年增多所致；负债上升的主要原因是流动负债中的其他应付款逐年上升所致；负债上升的幅度大于资产上升的幅度，造成资产负债率逐年升高。从整体来看企业长期偿债能力较好。3、从短期偿债能力指标看，2009年-2012年流动比率分别为2.15、2.37、1.31、1.20，近两年流动比率不断降低的原因为近两年存货的增长幅度较大，造成流动资产的增长幅度大于流动负债的增长幅度；速动比率波动较大，且2012年的速动比率下降幅度较大，主要是因为开发成本不断增加，存货大量增加所致。从整体来看短期偿债能力一般。4、从现金流量来看，经营净现金流量近期为正值，现金流入主要为商品房销售收入，现金流出主要为建设投资现金流。近期企业银行借款虽未增加，但其他应付款的大量增加，带来了大量的现金流，同时也造成了企业负债的大量增加。从整体来看企业融资能力一般。 第四部分 项目情况一、 项目概况本次拟融资项目为河北鼎鑫房地产开发有限公司开发的“晋和-温泉逸墅”项目。该项目位于邯郸市肥乡县人民路东端，南邻长安路（309国道），北靠人民路东延线，规划总用地面积329426.2，其中净用地面积267926.17，城市道路用地面积61500.03（其中：希望街道路用地面积27746.68，其他道路用地面积33753.35）。项目设计是聘请清华大学和法国贝瑞国际两家设计单位共同进行设计。项目最大特色是拥有丰富的温泉资源，社区的休闲会所内设置了高档网球场、羽毛球馆、兵乓球室、露天的温泉泳池、儿童游乐区等休闲娱乐设施。“晋和-温泉逸墅”项目由d、e、f、h、l、s、t共七个组团构成，共建设双拼别墅45栋，联排别墅10栋，独栋别墅80栋，叠拼别墅8栋、4栋7层和27栋11层小高层住宅楼，沿希望街东西两侧布置2层集中商业、配套公建及地下等总建筑面积399532。其中地上建筑面积312324（住宅面积283891，商业面积17605，公建9578，设备及其他配套用房1250），地下建筑面积87208（含车库、储藏室、设备用房等）。容积率1.17，建筑密度27.1%，绿化率40.5%。该项目建成后可向社会提供不同户型住房2958套，其中套型90以下（含廉租房）建筑面积为198723.7，套型90以上建筑面积为85167.3。套型90以下住宅建筑面积占住宅总建筑面积的70%。本项目配套建设廉租住房，占住宅总建筑面积的5%，建筑面积为14194.55，单套套型建筑面积控制在50以内。根据企业提供的资料，截止目前所有别墅主体已完工，包括双拼别墅45栋，联排别墅10栋，独栋别墅80栋，叠拼别墅8栋；别墅地上部分总可售面积为78469.35平方米，别墅储藏室总可售面积为30676.89平方米。 项目一期各种证件齐全，已办理完毕的有建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等四证。“晋和-温泉逸墅”项目一期 “四证”情况批文名称时间证 号面 积（平米）建设用地规划许可证2011.9.20地字第130428201100009号，20050.53国有土地使用证 2010.5.6肥国用（2011）第001005号267926.17 建设工程规划许可证2012.1219 建字第130428201200066号105496.79建筑工程施工许可证2012.12.28 1304285-12027010，1304285-120280101，1304285-120300101 二、 项目优势“晋和-温泉逸墅”位于人民路东端（距规划中邯郸市政府新址11公里），南邻长安路（309国道），北靠人民路东延线（距规划中邯郸市政府新址11公里），建设用地26.8万平方米，规划总建筑面积约399532平方米，在未来几年里，邯郸将以30公里为半径修建高速外环，拓宽中轴线连接卫星城，构建1+8组团，使交通更加便利，东城将建成行政、经济建设、文化、青少年教育、体育五个中心的新城市中心，主要承担居住和商贸的功能，因此“温泉逸墅”项目占据了得天独厚的区位优势。温泉逸墅即有独门别墅，也有低密度、大户型住宅，设计理念既包含了田园元素，又不失豪华内涵，是事业成功人士居住休闲的私有宅院。为提高项目的品质，“温泉逸墅”充分利用该地段的自然资源温泉，水温常年保持在5260度左右，温泉水直接入户供居民使用。随着我国城市区域的不断扩展，别墅用地的严控，未来别墅供应将急剧减少，土地资源的稀缺性便成为拥有别墅的最大优势，而集居家度假与低密度住宅形态双重特点于一体的城市周边别墅，更是日趋绝版之势。三、项目成本效益分析 “晋和-温泉逸墅”项目未来销售收入预测表业态可销售面积（平方米）均价（元/平方米）总价（万元）别墅地上部分78469.35800062775别墅储藏室30676.8927008283普通住宅地上部分200241.27350070084普通住宅储藏室596120072商业176051200021126车位（个）21853.5万/个7648合计-169988经过估算，“晋和-温泉逸墅”项目如全部实现销售，预计可实现销售收入169988万元。项目成本效益分析表序号工 程 名 称总投入一销售总收入169988二工程建筑费用782741土建工程599532电器工程31173给排水工程28474地基处理89915前期工程费3366三工程建设其他费用368601土地购置费167192开发间接费16953基础设施建设费95034公共配套设施费8943四企业期间费用93021销售费用34002管理费用34003财务费用2502五应交税费129191 营业税金及附加95192 土地增值税3400六营业利润32633七所得税8158八营业净利润24475九财务指标1 项目建设总投资1151342 销售净利率14.40%3 投资报酬率28.34%4 投资净利率21.26%经测算，“晋和-温泉逸墅”项目预计总收入为169988万元，项目建设总投资为115134万元，营业利润为32633万元，净利润为24475万元，销售净利率为14.40%，投资报酬率为28.34%，投资净利率为21.26%。 第五部分 保证人与抵押资产情况一、保证人情况分析本项目由河北鼎鑫房地产开发有限公司控股股东王永进夫妇承担无限连带责任保证。王永进，男，1972年4月出生于邯郸市丛台区，1988年8月-2001年8月在邯郸市农业银行工作；2001年9月-2004年10月在金迈钢业有限公司任总经理；2004年11月-2012年10月成立河北晋和贸易有限公司并任董事长、法人代表；2009年3月至今任北京晋鑫润国际投资有限公司法定代表人。王永进夫妇提供无限连带担保。王永进除控股75%的鼎新房地产公司外，还以75%的股份控股河北晋和贸易有限公司（注册资本8000万元），以79.84%的股份控股北京晋鑫润国际投资有限公司（注册资本15500万元）。河北晋和贸易有限公司2012年实现销售收入20.97亿元，净利润7812万元，所有者权益6.87亿元。北京晋鑫润国际投资有限公司2012年实现销售收入470.75万元，净利润17.22万元，所有者权益1.57亿元。王永进夫妇有实力承担担保责任。二、抵押资产情况抵押物为融资人河北鼎鑫房地产开发有限公司所拥有的位于邯郸市中华大街西侧“晋和国际”项目在建工程及分摊土地使用权 (国有土地使用权总面积为15785.15平方米：其中商业用地面积为6879.64平方米，住宅用地面积为8905.51平方米；规划总建筑面积为100431.56平方米：其中在建工程面积为95720.51平方米)。权属人登记详见下表：国有土地使用证土地证编号 土地使用权人备注邯市国用（2007）第c010021号河北鼎鑫房地产开发有限公司该地块为商业办公楼占地，面积为6879.64邯市国用（2011）第c010036号邯市国用（2007）第c010022号该地块为住宅占地，面积为8905.51邯市国用（2011）第c010035号建设用地规划许可证用地规划许可证编号用地单位编号2007027号河北鼎鑫房地产开发有限公司地字第130400200900104号建设工程规划许可证规证编号建设单位（市政）建字第130400201200025号河北鼎鑫房地产开发有限公司建字第130400201100053号土地开发程度为宗地红线内外“七通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力)，宗地红线内场地平整，部分用地进行了水泥及方砖硬化。在建房屋建筑物：至估价时点，项目已经取得了建设工程规划许可证，尚未取得建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，在建工程包含一栋商业办公楼，两栋住宅楼。商业办公楼为2