ｏｊｔ－验证件 ppt课件

之验证件 课程大纲 v课程目的 v验卖方证件 v验买方证件 v双方都要提供证件 课程目的 v据本公司客户服务部资料显示：公司3-5月三个月 的投诉共321起，其中，由于验证件原因导致的 投诉占到43起之多，占投诉量总数的13.4% v3-5月投诉情况:3月,4月,5月 v验证件本身并不是难事，单子进行到这一步，已 经基本成功了，但是由于部分经纪人操作失误， 经验缺乏等原因，使本来可以避免的错误发生并 导致纠纷，经纪人白忙一场,这是非常惋惜的一件 事，如何让我们的签约及售后更加顺利，把好验 证件这一关，保障业主和客户的经济利益，已经 成为经纪人的必修课 卖方证件 v证件类型 v如何验房产证 v关于共有权人同意出售证明 v关于授权委托书 v关于承租人放弃购买证明 一.证件类型 v业主:身份证,户口本,产权证,结婚证,购房合同,共 有权人同意出售证明. v离婚的应有离婚证和离婚协议(财产分割协议)丧偶 的要有死亡证明. v业主不是本人到场的,受托人要有公证处的公证书和 受托人身份证. v房子正出租的,业主应提供承租人放弃购买证明 v以上证件都是我们要考虑业主的具体情况来验的,证 件是否齐备,真伪,还有细节上的注意事项是我们今 天要和大家介绍的内容 二.如何验房产证 v房产证的定义 v房产证的辨别 v验房产证的注意事项 v关于购房合同 房产证的定义 v房产证: 英文:Premises Permit 指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依 法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利 。 v产权证即房屋所有权证，是国家依法保护房屋 所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证 制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证 书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受 国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的 房屋。 房产证的定义 v房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有 权证、房屋他项权证 v共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有 权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。房 屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效 力。 v他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发 、由抵押权人持有的权利证书。 房屋他项权利证是 证明抵押权人对该房屋拥有抵押权的凭证 房产证的辨别 v辨别房产证的重要性 v无论是二手房交易过程还是租赁交易过程中,买卖 双方提供有效、合法的资料是必不可少的，特别 是房产证的真伪直接关系房产交易的安全性，虽 然房产证不是房屋所有权的唯一凭证，但是作为 中介公司我们有审查证件真实性的义务, v同时为了保证交易顺利进行,我们对房产证必须有 一个全面的认识,才能保证工作的顺利进行,避免纠 纷的产生 v房屋的真实资料在房地产管理部门都有备案，为 保险起见，我们可以在规定地点查验，为了方便 工作，下面分享几种常见的辨别房产证的方法: v如何辨别房产证的真伪(附资料) v案例:小王很顺利的成交了一个单子,客户与业主选 择的交易方式为资金监管,房款放到银行,过户后很 快给业主放款,但是在过户的时候,居然查出业主的 房产证为假证,这样一个单子以失败告终. v分析:如果经纪人可以事先进行仔细查验,或者早点 去房地产管理部门查验,那么这样的情况就可以避 免,幸好当时被查出来了,不然客户的房款肯定就要 被骗走,公司也会遭受巨大的损失. 验房产证的注意事项 v目的 v事先查验房产是否被冻结 v事先查验房产证是否合乎交易标准 v事先查验房屋是否有债务负担及共有权人 v目的:在经纪人的实际工作过程中,即使已经 知道如何去辨别房产证的真伪,但是还会出 现这样或者那样的问题,因为对房产证的了 解不多,尤其是事先未查验,或者查验不仔细, 会经常导致过户的时候才发现问题,产生纠 纷,下面介绍几个查验的注意事项,希望同事 们在工作中能少走弯路。 事先查验房产是否被冻结 v2007年3月份，经纪人小徐带客户王先生看上了一套西三旗 悦秀园的房子，当时业主刘女士说房子没有任何按揭，购房 就是全款买的，于是店长和经纪人都相信了业主的话，常理 来看也没什么觉得有问题的，房子出售价格是68万，业主当 时说卖房着急用钱，所以客户答应先给首付款35万，签完合 同的第二天，客户就自行给业主打了35万，当时客户打钱的 时候说要不要去核查一下产权证再打款，但是店长经纪人都 说没什么问题，客户也就没有坚持。待到产权过户时建委忽 然查出房产被冻结了，由于业主刘女士欠别人的钱还没有还 清，被法院查封了。这个单子当时解决了3个多月，最后还 是退单了。 v告诫各位，给业主打款前一定要核实一下产权问题。 v分析： v该案例中，如果店长和经纪人都能够仔细把关，在 签合同的时候，在打款的时候核对一下房本，那么 这样的纠纷就绝对不会出现，我们的工作也能少掉 很多的麻烦 事先查验房产证是否合乎交易标准 v房产是否可以买卖(经适房年限,部分军产等) v房产证测绘页与房本内容是否一致 v房产证是否有其他共有权人,债务,贷款等 v认识房产证的几个要点 房产证测绘页与房本内容是否一致产权信息页 测绘页 两页内容必须 一致,不然无法 过户 房产证测绘页与房本内容是否一致 v案例：过了“三次”户的单子 v分析:文中的经纪人,由于专业经验尚浅,为这个单 子当然售后服务费劲的心力,房产证是非常严谨的, 标的很大,过户的时候当然不能草率,所以在房产证 测绘页和房产证的内容必须一致,否则就无法过户, 如果我们在过户前就认清这一点,我相信他一定能 少走一些弯路,也劝戒各位同事,在验证房本时一定 要慎之又慎. 房产证是否有其他共有权人,债务,贷款等 v通过产权证，买房还可查验房屋有无债务负担。 一般有银行欠款的房子，产权证第二页“他项权利 ”栏中会注有抵押说明，及欠款额。 v如是共有产权，在产权人的栏目里会有共有产权 人的名字，同时应具备房地产共有权证样式 与材质与房地产所有权证一样，只是规格上 要小很多。共有房屋出售，需要提供其他共有人 同意的证明书。 有银行欠款的房子，产 权证第二页“他项权利”栏 中会注有抵押说明，及 欠款额。 如是共有产权，在产权 人的栏目里会有共有产 权人的名字 认识房产证的几个要点 封面 权属产权证号 产权证号页 认识房产证的几个要点 产权信息页 盖章页 这页非常重要,房屋 一些附加信息,或者 继承等都会标注, 认识房产证的几个要点 平面图 测绘页 认识房产证的几个要点 封面 里页 注意事项页 认识房产证的几个要点 v其他房产证的欣赏 v2008年版本的房产证: 注意看和以前的有什么不同? 印花税票;团花;内容等 三.关于共有权人同意出售证明 v什么是共有权人同意出售证明 v案例：夫妻打官司 v规范格式展示 什么是共有权人同意出售证明 v共有人同意出售证明通常是指的在二手房交易时， 该房屋产权人并非一人，同时拥有两个或多个共有 人，如果该套房屋要出售，需要所有共有人同意， 才可以办理过户。 v过户的时候就需要出示共有人同意出售的声明。在 办理过户的时候所有产权人可以同时到场办理，或 者可以采用委托的方式，委托其中一人办理，但必 须到公证处办理委托公证。 v在交易的过程中,对交易双方的证件查验很 重要,这里说的验证件,不光是要验证某些证 件的真伪,更重要的是,一些必要的证件是否 齐全，内容是否规范。 v有一些经纪人由于工作中的失误，忘记让 业主出具此类证明，导致过户的时候才发 现问题，有的经纪人就没有这样的意识， 从而导致纠纷的产生 案例展示 v案例:夫妻打官司 v分析：文中的业主夫妇非常高明，懂得利用法律 来得到自己的利益，虽然做法令人很不齿，但是 法律的确是公正的。 v案例中，共有权人同意出售证明是不可缺少的一 项，就是因为当时没有过户，才一直留有隐患， 如果经纪人意识到这一点，让业主的妻子出示证 明，那么这个纠纷就完全可以避免，客户的利益 也能得到维护。公司也不至于会退单. v注意:此证明在生效时一定要共有人和产权人一起签字并 按手印 规范格式展示 v同意出售证明 v本人 ，（身份证号码： ）系售房人 之配偶，现在此声明如 下： v同意售房人 出售其名下位于 之房屋。 v声明人签字： v年 月 日 v资料来源:内网-文件中心-表单工具 四.关于授权委托书 v授权委托书的定义 v授权委托书基本内容及格式 v签订授权委托书的注意事项 v案例两则 授权委托书的定义 v授权委托书的定义 v授权委托书是指当事人为把代理权授予委托代理 人而制作的一种法律文书。它是委托人实施授权 行为的标志，是产生代理权的直接根据。 v授权委托书的分类 v授权委托书分为两种： v 一种是民事代理授权委托书； 另一种是诉讼代理 授权委托书。 授权委托书基本内容及格式 v授权委托书的内容应包括： vl、委托人和受托人的姓名、性别、出生日期、职 业、现住址。如果委托人是法人的，则应写明法 人的全称、地址、法定代表人姓名等情况。 v2.委托的事项一定要写得明确、具体。 v3、委托的权限范围，是代理人实施代理行为有效 的依据，一定要写明确。 v格式范本： v范本一：授权书 v范本二：授权委托书(网签版) v资料来源:内网-文件中心-表单工具 签订授权委托书的注意事项 vl、授权委托方法有三种：明示授权、默示 授权和追 认。口头的授权也有法律效力。 v2.委托的期限一定要写明起与止的时间，不写起止 的时间，就容易引起争议。 v3、特别授权委托书如果是公民之间的，应当办理 公证，以确保委托行 为的真实性、合法性。 v4.委托人人和受托人要签字并按手印才能生效 案例一则 v案例:口头授权也是授权? v分析:很多人可能认为空口无凭,那反悔就很 容易,授权委托也是一样,但口头授权也是有 法律效力的,因为当时的口头授权是在谈判 卓上完成的,在第三方和客户面前进行了电 话中的授权,这样就会给予承认,文章中的业 主以为没有字据就可以反悔,最终受到了法 律的制裁。 五.关于承租人放弃购买证明 v什么是承租人放弃购买证明 v承租人放弃购买证明规范格式 v签订承租人放弃购买证明的注意事项 及案例 什么是承租人放弃购买证明 v所谓优先购买权是指法律关系主体在特定的买卖 关系中，依据法律规定，在同等条件下，享有优 先于其他人购买出卖人财产的权利。 v承租人优先购买权是优先购买权的一种，是指租 赁关系中，出租人出卖出租房屋时，在同等条件 下，承租人依法享有优先于其他购买人购买该房 屋的权利。 v综上所述:承租人如果放弃了自己对该房屋的优先 购买权,则需出具承租人放弃购买证明,或承租人放 弃优先购买权的证明 承租人放弃购买证明规范格式 v格式一:承租人放弃优先权证明书 v格式二:承租人放弃优先权声明(关于租赁关系变更) 签订承租人放弃购买证明的注意事项 v1.在证明中写清租赁合同的实际名称，如房产 租赁合同，有合同编号的写编号. v2.内容应具体,如房屋的物业地址等要写清 v3.证明书交给买卖双方看过后，由买卖双方签署“ 知悉以上情况”并签字按手印。 v4.案例:租赁合同和买卖合同哪个有效? 买方证件 v证件类型 v关于收入证明 v收入证明格式范本 一.证件类型 v客户:全款的本人带身份证原件 v贷款的需要身份证,户口本(暂住证),学历证,结婚证( 配偶的身份证,户口本,)或单身证明,收入证明,营业执 照复印件加盖公章 二.关于收入证明 v客户买房时如果需贷款,那么收入证明是要提供的, 经纪人必须提醒客户备好证明,并及时上交有关部门 ,以免影响客户办理贷款的时间 v3月份客户服务部的纠纷中就有这样的一例:客户认 为经纪人未按时上交自己的收入证明,从而造成时间 的延误.所以经纪人切记不可以乱承诺,在承诺时也 要在时间上给自己留有余地,否则处理不好就是纠纷 . v4月份也有这样一例:经纪人把客户的收入证明丢失, 致使客户来公司投诉;像这样的情况,我们工作时的 责任心,认真程度就显得非常重要,真正的服务是从 售后才开始! 三收入证明格式范本 v格式范本一（各银行均适用） v格式范本二（国管公积金） 双方都要提供的证件 v身份证 v户口本 v单身证明和结婚证 身份证 v身份证件的类型 v身份证件的真伪辨别 v关于外籍人士在京购房 身份证件的类型 v居民身份证、规定可使用的有效护照、军官证、警 官证、士兵证、文职干部或离退休干部证明 身份证件的真伪辨别 v1.从身份证件来辨别：身份证件有两代，辨别的 方式有所不同下面我们分别来看一下如何辨别一 代和二代身份证 v（1）辨别一代身份证 v（2）辨别二代身份证 v2.从身份号码来辨别 （1）辨别一代身份证 v一看激光防伪标记。2002年以后的身份证都有激 光防伪标记，真身份证激光防伪标记在摇动时防 伪标记会闪光，假身份证在摇动时激光防伪标记 不闪光，并且也不清晰。 v 二看身份证反面的红绿花纹。真身份证红色与 绿色网状花纹相交，色彩柔和，红、绿颜色平衡 均匀，而假身份证花纹不是偏绿便是偏红，其中 必有一种颜色比较突出。并且反面右上角的第四 组绿色花纹的形状与任何绿色花纹形状不一样。 v 三看xxx公安局的“局”字，这是最有效、最容 易的辨别方法。真身份证的“局”右面的两竖是在 同一水平线上，而假身份证由于是电脑制作，“局 ”字的右下一竖是抛出的。 （2）辨别二代身份证 一看身份证有效期。16周岁至25周岁的居民 有效期为10年，26周岁至45周岁居民有效期 为20年，46周岁以上为长期有效。 二看“性别位置”的背景“长城”图案。真的左眼 看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看是蓝 色。 三看相片下方的变光“中国CHINA”字样，该 图案假证没有。 四看字符串，用放大镜可以看到，在身份证的 正面中央的位置有字符串“JMSFZ”，而假身 份证则没有或看不清，这是辨别二代身份证 真伪最容易的方法。 2.从身份号码来辨别 v大陆的身份证为18位，老的身份证是15位。 关于身份证第18是怎么计算的，原理如下：公民身份号码是 特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。 排列顺序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生 日期码，三位数字顺序码和一位数字校验码。 地址码（身份证前六位）表示编码对象常住户口所在县(市 、旗、区)的行政区划代码。 v生日期码（身份证第七位到第十四位）表示编码对象出生的 年、月、日，其中年份用四位数字表示，年、月、日之间不 用分隔符。例如：1981年05月11日就用19810511表示。 顺序码（身份证第十五位到十七位）为同一地址码所标识的 区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。其 中第十七位奇数分给男性，偶数分给女性。 关于外籍人士在京购房 v目的 v外籍人士购房操作流程 v外籍人士购房注意事项 目的 v来自东亚银行提供的统计数据表明，今年老外购 房总数与去年相比又增长了约10个百分点。从以 前的“常租客”到定居北京，在许多外籍购房人眼 中北京是他们可以“信赖生活”的城市。 v新优惠政策让外籍购房人享受“超国民”待遇手续 v越来越简便贷款年限在增长 v鉴于这样的形势,外籍人士已经是我们不可忽略的 客户群体,掌握如何操作外籍人士购房的流程,注意 事项对我们未来的工作帮助很大 外籍人士购房操作流程 v涉外审批办公室出具的涉外审批单 v华侨、港澳台及外籍人士同大陆人士在购买二手房 的流程上基本类似，只不过增加一项买方需要到涉 外审批办公室进行审批手续，然后才可购房。具体 流程如下： v 1、买卖双方与经纪公司签署买卖合同； v 2、买方到涉外审批办公室进行审批； v 3、买卖双方提交过户相关资料； v 4、买卖双方办理房屋产权过户手续； v 5、领取房屋产权证 外籍人士购房操作流程 v办结时限 申请材料齐全的，10个工作日办结。（周六受理申 请，不计为工作日） 注意: v（一）申请人须本人到场办理申请手续，不得委派 或委托他人代办。此证明需妥善保管，遗失不补。 （二）此项业务只在东城区安定门东大街2号办理 （北京市公安局出入境管理处）。 外籍人士购房注意事项 v第一，购房人员需要在中国居住满一年。 v第二，购房人在签署合同的时候需要在合同中同时 注明中文和外文姓名。 v第三，购房人提供身份证明，港澳同胞回乡证或台 湾居民来往大陆通行证、向国外及港澳台人员租 、售房屋审批表；外籍人士需提交护照、居留证 、经公证的中外文名字对照或外国人在中国的工作 证、居住证（证件上需同时注有此人的中文及外文 姓名）、向国外及港澳台人员租、售房屋审批表 外籍人士购房注意事项 v第四，所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻 译，境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等 必须经境内、外机构公证、认证后方为有效。 v第五，备齐资料后，需首先交由北京市涉外审批办 公室进行审查。 v第六，如购房人需要贷款且在京无固定收入的，其 收入证明、婚姻证明及配偶同意购房抵押贷款证明 均需经所在国公证机构公证。 户口本 v案例一：身份尴尬如何办贷款？ v分析:1.贷款的单子在签约前一定要问清楚客户的 贷款资质和贷款要件是否都能提供，否则，签约 后很容易因此而引起不必要的纠纷 v 2.一旦出了问题，一定要积极的态度去解决，咨 询相关人士或经验丰富的店长等，必要时更要直 接咨询相关国家机关。及时处理，才能顺利办完 售后环节。 v 3.身份对一个合法公民很重要,没有合法合理的身 份证件,做什么事情都会受限,文中的单子虽然属于 个案,也很特殊,但是假如我们在工作中早些准备, 早些用心,而不