中房信2011年长沙房地产市场研究报告.pdf

1 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 长沙 2011 2 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 目 录 目 录 2011 视点 12011 视点 1 一、城市经济 3一、城市经济 3 1、城市宏观经济 . 31、城市宏观经济 . 3 二、产业政策 7二、产业政策 7 1、城市政策综述 . 71、城市政策综述 . 7 2、城市政策解读 . 82、城市政策解读 . 8 3、市政动态. 233、市政动态. 23 4、城市政策展望 . 304、城市政策展望 . 30 三、土地市场 32三、土地市场 32 1、土地市场供求分析 321、土地市场供求分析 32 2、重点企业新增土地储备 . 502、重点企业新增土地储备 . 50 四、行业发展 52四、行业发展 52 1、房地产开发投资 521、房地产开发投资 52 2、房地产建设规模 532、房地产建设规模 53 五、市场交易 55五、市场交易 55 1、商品房 551、商品房 55 2、商品住宅. 592、商品住宅. 59 3、商业市场. 823、商业市场. 82 4、写字楼市场 . 894、写字楼市场 . 89 六、2011 年房地产市场预测 . 97 七、区域数据 100 六、2011 年房地产市场预测 . 97 七、区域数据 100 1、开福区 1001、开福区 100 2、天心区 1032、天心区 103 3、雨花区 1063、雨花区 106 4、岳麓区 1094、岳麓区 109 5、芙蓉区 1125、芙蓉区 112 6、望城区 115 6、望城区 115 1 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 2011 视点 2011 视点 长沙楼市大都市梦想应对政策调控，机遇与挑战并重 长沙楼市大都市梦想应对政策调控，机遇与挑战并重 2011 年，长沙描绘城市发展新蓝图，根据最新总体规划到 2020 年长沙将建千万人口 大都市，湘江将变为发展 “中轴” ，长沙会从一个滨江城市，变成真正的跨江城市。由此， 可以预见未来长沙城市发展将大延伸，大空间、多层次化扩展，同时为长沙房地产发展提供 了更为宽广的平台，机遇可谓大好。但 2011 年房地产在严厉调控下开始回缓，这将对未来 楼市成长带来巨大挑战。 回顾 2010 年房地产市场，调控全年不断，楼市供应成交却均创新高，房地产开始绑架 地方财政，社会经济畸形发展，房价高企。2011 年，调控雷霆万钧，全方位迅猛来袭，誓 将“房价回归合理” ，年初“新国八条”再到限购、限贷、限价等强制性政策密集发布。政 府提出在经济增长与民生利益之间，必须达成平衡，上半年货币流动性被大幅收紧，楼市出 现增速放缓，传统金九银十旺季到来，成交急转直下，楼市旺季哀鸿遍野，部分开发商开始 放松价格，楼市拐点由此确立，调控取得初步成效。 调控成果给了政府新思考，最新的中央经济工作会议确立了 2012 年“稳中有进”的经 济发展基调，而 2012 年高层的任何决策也都将围绕“稳中有进”四字展开。针对房地产业 的政策提法是“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归” 。 2012，将是楼市转变年，机遇年，也是稳定年、回归年。 土地市场 土地市场 2011 年长沙市内五区全年土地经营性土地供应量仅 41 宗，供应面积约 193.97 万平方 米，与 2010 年供应量相比下降约 39%。全市五区经营性土地成交 34 宗，土地面积 154 万 平方米，同比大幅下降 46%，规划建筑面积 530 万平方米。 市场交易 市场交易 2011 年长沙市内六区商品房成交面积为 935.45 万平方米， 同比下降 15.8%， 其中内五 区成交商品房 842.31 万平方米，同比下降 17.2%。 2011 年长沙市六区商品住宅全年成交面积 856.29 万平方米，同比 2010 年成交总量下 降约 19.4%。其中内五区成交量为 766.13 万平方米，同比下降 21.3%。 2 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 价格走势 价格走势 2011 年长沙市内六区商品房成交均价为 7535 元/平方米，同比大幅增长 36%，其中内 五区成交均价 7796 元/平方米，同比大幅增长 37%。 2011 年六区商品住宅成交均价为 6840 元/平方米，比 2010 年成交均价上涨约 1500 元/平方米，较 2010 年上升 28%。其中内五区均价为 7072 元/平方米，同比增长 29%。 3 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 一、城市经济 一、城市经济 1、城市宏观经济 1、城市宏观经济 （1） 2011 年 gdp 增速较去年有所放缓，但仍将保持较快增速 （1） 2011 年 gdp 增速较去年有所放缓，但仍将保持较快增速 图 1-1 长沙市各年 gdp 走势图 图 1-1 长沙市各年 gdp 走势图 据长沙市统计局初步估计， 2011 年 1-11 月长沙市全市实现地区生产总值 4856.6 亿元， 预计 2011 年全年 gdp 可达 5300 亿左右，同比增长 14%以上，将超过年初长沙市政府 工作报告所预期的 13%的增长目标。 （2） 三次产业结构趋于合理，并有重工业化趋势 （2） 三次产业结构趋于合理，并有重工业化趋势 图 1-2 三次产业所占 gdp 比重历年走势 图 1-2 三次产业所占 gdp 比重历年走势 4 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 近 11 年长沙市第一产业所占比重持续下滑，2011 年前三季度已下降至 4.3%；第二产 业近年稳步上升，2011 年前三季度达 53.7%，长沙最近 5 年有重工业化趋势；第三产业前 三季度占比为 41.9%。 （3） 2011 年固定资产投资增速出现较大幅度的回落 （3） 2011 年固定资产投资增速出现较大幅度的回落 图 1-3 长沙市各年固定资产投资走势图 图 1-3 长沙市各年固定资产投资走势图 2011 年前 11 月长沙市固定资产投资 3194.61 亿元， 同比 2010 年前 11 月增长 18.5%， 较去年同期 30.7%左右的增速大幅回落。预计全年增幅为 19%左右，较市发改委年初预期 的 20%的增长目标略低。其中房地产开发投资约 817 亿，约占固定资产投资的 25.6%。 （4） 2011 年社会消费品零售总额稳步增长，内需较为旺盛 （4） 2011 年社会消费品零售总额稳步增长，内需较为旺盛 图 1-4 长沙市各年消费品零售总额走势 图 1-4 长沙市各年消费品零售总额走势 长沙市近 5 年消费品零售总额增速保持在 20%附近，消费品市场稳步增长。2011 年前 11 月社会消费品零售总额达到 1939.25 亿元，较 2010 年前 11 月同比增长 18.1%，比去年 20%的增速略有下降。其中限额以上企业实现零售额 989 亿元，同比增长 26%，限额以下 5 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 企业实现零售额 950.3 亿元， 同比增长 10.3%。 按行业分组， 批发业实现零售额 185.5 亿元， 增长 17.3%；零售业实现零售额 1530.8 亿元，增长 18.2%；住宿业实现零售额 43 亿元， 增长 20.7%；餐饮业实现零售额 179.9 亿元，增长 17.2%。 （5） 2011 年城镇人均可支配收入增长较快 （5） 2011 年城镇人均可支配收入增长较快 图 1-5 城镇人均可支配收入历年走势 图 1-5 城镇人均可支配收入历年走势 2010 年及 2011 年 11 月，长沙市政府两次上调最低工资标准，目前最低工资标准已由 2010 年的 665 元/月上浮到 1020 元/月，两年时间最低工资标准已提升 53.4%，政府在提 升居民消费力方面不遗余力。 而 2011 年前 11 月长沙市人均可支配收入达 23846.91 元， 比 上年同期上涨 15.1%。人均消费支出达 16260 元，同比上涨 15.7%。2011 年城镇居民的消 费力得到了较大提升，这也符合中央有关扩大内需的政策步调。 （6） 城市宏观经济总结 （6） 城市宏观经济总结 在国内经济滞涨，国际金融环境不断恶化的大背景下，长沙市宏观经济整体表现尚好， 受大环境影响不大。投资及消费 1-11 月仍保持良好增速，且 gdp 增速高于预期运行。 从 2001 年到 2011 年，固定资产投资占 gdp 比重不断上升，从 2001 年的 27.9%上升 至 2011 年的 65.8%，2010 年达到 70.2%的高位，经济发展对投资的依赖性不断加大。而 社会消费品零售总额占 gdp 的比重则从 2001 年的 50.1%下降至 2011 年的 39.9%， 消费所 占经济总量的比重十年间下滑逾 10%。 长沙近十年已经逐渐演变为投资驱动型经济， 一方面是因为由投资促增长， 政府更能掌 6 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 握经济增长的主动性，通过快速推进大项目拉动 gdp；另一方面整个长沙市的基础设施建 设尚有很大的提升空间，更重要的是投资能在短期更快地提升 gdp 总量，满足地方政府对 gdp 及政绩的追求。 由于城市交通及相关配套基础设施仍有很大的完善空间， 十二五规划期间， 长沙市经济 发展仍将以投资为重点推进， 只要工程项目能不断上马并进入建设期， 长沙市于十二五期间 gdp 维持 14%以上增速并不存在多大问题。 在以投资为主导发展经济的同时， 地方政府对土地市场和房地产市场的依赖度将被进一 步强化。 虽然部分公共工程项目能够通过建立融资平台分担政府财政支出压力， 但是大部分 项目仍需要财政支持， 并且融资平台负债最终将转化为政府负债。 而在政府相当一部分财政 收入取决于土地出让金多寡的前提下， 土地市场及房地产市场的兴衰将直接影响到在建项目 的工程进度及新项目的开工。 7 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 二、产业政策 二、产业政策 1、城市政策综述 1、城市政策综述 2011，中国房地产成为“史上最严厉调控年” ，也可谓是“双限年” “三限年” ，从支柱 行业到重要行业，整个行业悄无声息却又显而易见地发生着变化。 2011 年国内外经济形势复杂，政府全年工作落在保增长，防通胀方面。今年 6 月 cpi 同比涨 6.4%，创三年来新高，通胀压力高企，货币政策持续从紧。 房地产行业上半年政策密集调控，限贷、限购、限价、加息接踵而来，相比 2010 年政 策更为严厉，更为直接，可以明显看到房地产下半年开始出现回落，四季度成交量出现大幅 下滑。 展望 2012，房地产市场仍将持续调控，进一步促使市场回归理性，同时释放刚性需求， 整个行业结构调整、整合机会到来。 纵观全国楼市，各地房地产市场今年量价齐跌，被限了贷，限了购，被加了息，许多购 房者有心无力，望房兴叹。但每一场看房团活动，不乏刚需、刚改的身影。政策越紧，各方 生存的压力越大。今年诸如上海、北京等城市已出现房价大幅跳水的场景。以价换量成为了 大多开发商的通用对策，长沙房价年底已经出现松动，但最终成交并尽如人意， “买涨不买 跌”已经成为了一种常态。站 2011 的尾巴上，我们所有人，跟这个行业一起，都在“走弯 道” 。 今年年初以来国务院、银监会、各部门等相继出台多项调控政策，对稳定房地产市场发 挥了重要作用。2011 年 1 月，即春节前夕， “国八条”出台，确定了全年房地产调控基调， 同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。 （1）控价格： “国八条”首次释放通过 调控平抑的信号，即“将房价控制在合理水平” ，并且要求地方政府上报年度价格控制目标。 （2）强保障：再次强调加强保障性住宅建设，并确定年度、十二五期间建设目标，并要求 地方政府逐级分解。 （3）严问责：对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并 要求对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督。 （4）扩范围：将限购、限 贷等调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。 行至年末，应该说，持续近两年的房地产调控取得了初步成效，房价过快上涨的局面得 8 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 到有效控制。更为可贵的是，此次调控还改变了市场“屡调屡涨”或“只涨不跌”的预期。 正因为调控成果来之不易，所以更不会轻易放松。 2011 年 12 月 12 日至 14 日，中央经济工作会议在北京召开。明确提出明年经济工作 的总体要求、大政方针、主要任务。会议提出对明年经济工作的总体要求是：“继续实施积 极的财政政策和稳健的货币政策， 保持宏观经济政策的连续性和稳定性， 增强调控的针对性、 灵活性、 前瞻性， 继续处理好保持经济平稳较快发展、 调整经济结构、 管理通胀预期的关系， 加快推进经济发展方式转变和经济结构调整“。 会议指出要突出把握好“稳中求进“的工作总基 调。 在“稳中求进“的总基调下，会议提出的涉及房地产业的政策方针有如下三个方面：一是 进一步推进房产税改革试点；二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；三是坚 持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促 进房地产市场健康发展。 因此中央在短期内不会放松房地产调控， 另外还将通过保障房体系和房产税改革的进一 步完善，为短期行政性手段的退出做准备，以实现房地产业平稳健康发展。展望未来，房地 产业或将在较长时间内继续面临严厉的调控政策环境， 但经济稳步增长、 城市化进程不断推 进在较长时间内仍将是住房需求较高的重要支撑力量，也可以说是冬天里的一把“火” 。 2、城市政策解读 2、城市政策解读 （1） 行业政策 （1） 行业政策 表 2-2-1 2011 年中央发布主要房地产市场调控政策 表 2-2-1 2011 年中央发布主要房地产市场调控政策 政策发布政策发布 时间 时间 发布方 发布方 政策细则摘要 政策细则摘要 2011 年 1 月 17 日 银监会 2011 年 1 月 17 日：银监会召开 2011 年工作会议，会议指出，对房地产领域 风险，要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强 “防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信 贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售” ，确 保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。 2011 年 1 月 19 日 国务院 国务院常务会议审议并原则通过的国有土地上房屋征收与补偿条例（草案） 规定，取消行政强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请 人民法院强制执行。 9 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 政策发布政策发布 时间 时间 发布方 发布方 政策细则摘要 政策细则摘要 2011 年 1 月 25 日 住建部 住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加 强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为， 保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。 2011 年 1 月 26 日 国务院 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”),要求强化差 别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,贷 款利率不低于基准利率的 1.1 倍。 2011 年 1 月 27 日 财政部 财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知 ，规定个人将购买不 足 5 年的住房对外销售的，将全部征收营业税。 2011 年 1 月 28 日 财政部 （财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。 2011 年 2 月 9 日 住建部 住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知 ，要求从 2011 年 2 月 9 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷 款利率上调 020 个百分点，调至 4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公 积金贷款利率上调 025 个百分点，调至 4.00%。 2011 年 5 月 1 日 发改委 根据国家发改委于 2011 年 3 月 16 日发布商品房销售明码标价规定 ，从 5 月 1 日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价” 的房地产开发企业，将处以每套房 5000 元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法 所得，并处违法所得 5 倍以下罚款。 2011 年 5 月 10 日 住建部 住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知 ，要求各地在下 发文件后的 20 个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住 建部的规定，6 月 9 日则是公布信息的最后期限，截至 6 月 9 日，长沙、上海 等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。 2011 年 5 月 19 日 住建部 住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书 ，完成 1000 万 套保障性安居工程住房的分配任务。 2011 年 6 月 2 日 财政部、 住建部 印发了关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知 ，明确要 求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使 用权取得的土地出让收入，严格按照不低于 10%的比例安排资金，统筹用于保 障房建设。 2011 年 7 月 7 日 住建部 住建部下发关于调整住房公积金存贷款利率的通知 ，5 年期以上公积金贷款 利率上调至 4.90%。 2011 年 7 月 14 日 国务院 国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继 续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购，限购范围扩大。 2011 年 7 月 14 日 国务院 总理温家宝 12 日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部 署继续加强调控工作，要求房价上涨过快二三线城市进行限购。 2011 年 7 月 21 日 国务院 国务院发布土地市场“国五条“，强化土地调控。 2011 年 7 月 27 日 银监会 中国银监会召开年中工作(电视电话)会议， 银监会党委书记、 主席刘明康出席会 议并发表重要讲话，总结通报上半年主要工作，安排部署下半年重点任务。 2011 年 8 月 31 日 财政部 财政部提出关于加快推进财政部门依法行政依法理财的意见 ，要求推进税制 改革，加快修订房产税暂行条例。 2011 年 9 月 1 日 财政部 财政部规定婚姻关系存续期间房屋土地权属问题，规定婚姻关系存续期间，房 屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。 10 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 政策发布政策发布 时间 时间 发布方 发布方 政策细则摘要 政策细则摘要 2011 年 9 月 3 日 国务院 国务院办公厅提出关于保障房建设和管理的指导意见 ，要求健全保障房退出 机制。 2011年10 月 12 日 国务院 国务院常务会议，研究确定支持小型和微型企业发展的金融、财税政策措施， 适当提高对小企业贷款不良率容忍度。 2011年12 月 14 日 政治局 2011 中央经济工作会议，保持经济平稳较快发展，加大经济结构调整力度，要 坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩 大有效供给，促进房地产市场健康发展。 2011年12 月 16 日 发改委 继续严格执行抑制投机、投资性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价 位的普通商品房建设。要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利 规定。 2011年12 月 23 日 住建部 提出 2012 年八项重点工作 明继续推进保障性安居工程建设 明年调控不动摇 优先保证首套房贷款 2011 关键政策解读： 2011 关键政策解读： 关键一：新国八条限购限贷 遏制房价过快上涨 各地出台年度房价调控目标 关键一：新国八条限购限贷 遏制房价过快上涨 各地出台年度房价调控目标 进入 2011 年以后，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷政策逐步 细化升级。1 月 26 日，中央出台了“新国八条” ，引发限购令、限价、房产税、明码标价、 保障房建设等一连串调控措施出台， 除了要求继续收紧信贷政策外， 首次明确了限购的范围 和标准，同时明确要求各地政府制定房价调控目标。随后，共有 46 个城市出台并实施了限 购政策。 关键二：千万套保障房开工 提前一月完成目标 关键二：千万套保障房开工 提前一月完成目标 2011 年 3 月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的政府工作报告中提出， 今年要开工建设 1000 万套保障性安居工程。6 月，国家发改委出台了关于利用债券融资 支持保障性住房建设有关问题的通知 ，以确保保障房融资途径畅通。截至 10 月底，全国 开工建设保障房已经超过 1000 万套，比原计划提前 1 个月完成目标任务。 关键三：一房一价 关键三：一房一价 国家发改委发布商品房销售明码标价规定 ，规定从 5 月 1 日起，商品房销售必须明 码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房 5000 元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得 5 倍以下罚款；没有违法所得， 处 5 万元以上 50 万元以下罚款。 11 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 （2） 金融政策 （2） 金融政策 表 2-2-2 2011 年金融调控措施 表 2-2-2 2011 年金融调控措施 2011 年历次货币政策调控一览 2011 年历次货币政策调控一览 发布时间 发布时间 细则 细则 解读 解读 1 月 14 日 1 月 20 日上调存款准 备金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来首次上调存款准备金率，此次上调之后大型 金融机构存款准备金率将达 19%， 中小金融机构存款准备金率将达 15.5%。 2 月 8 日 2 月 9 日上调金融机构 人民币存贷款基准利 率 0.25 个百分点 调整后，一年期存款利率达到，一年期贷款利率达到 6.06%。 这是央行今年以来首次上调利率，也是 2010 年以来第三次上调利 率。央行曾于去年 10 月份和 12 月份两次上调利率。 2 月 18 日 2 月 24 日起上调存款 准备金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来第二次上调存款准备金率，此次上调之后大 型金融机构存款准备金率将达 19.5%，中小金融机构存款准备金率 将达 16%。 3 月 18 日 3 月 25 日起上调存款 准备金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来第三次上调存款准备金率，此次上调之后大 型金融机构存款准备金率将达 20%， 中小金融机构存款准备金率将 达 16.5%。 4 月 5 号 4 月 6 日上调金融机构 人民币存贷款基准利 率 0.25 个百分点 调整后， 一年期存款利率达到 3.25%， 一年期贷款利率达到 6.31%。 这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。 4 月 17 日 4 月 21 日起上调存款 准备金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来第四次上调存款准备金率，此次上调之后大 型金融机构存款准备金率将达 20.5%，中小金融机构存款准备金率 将达 17%。 5 月 12 日 5 月 18 日起上调存款 准备金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来第五次上调存款准备金率，此次上调之后大 型金融机构存款准备金率将达 21.0%，中小金融机构存款准备金率 将达 17.5%。 6 月 14 日 6 月 20 日起上调存款 准备金率 0.5 个百分点 这是央行 2011 年以来第六次上调存款准备金率，此次上调之后大 型金融机构存款准备金率将达 21.5%，中小金融机构存款准备金率 将达 18.0%。 7 月 6 日 7 月 7 日起上调金融机 构人民币存贷款基准 利率 0.25 个百分点 这是央行今年以来第三次加息，也是金融危机之后第五次加息。调 整后，金融机构人民币一年期存款利率达 3.5%，一年期贷款利率 达 6.56%，5 年期房贷利率 10 年来首破 7%。 11月30日 12 月 5 日下调存款准 备金 0.5 个百分点 中国人民银行今日决定，从 2011 年 12 月 5 日起，下调存款类金 融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。 金融货币政策解读： 金融货币政策解读： 今年以来，为抑制通货膨胀，央行在 2011 年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧 步伐明显放缓。央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。 年内央行共加息三次、上调存款准备金率六次、下调存款准备金率一次。截止目前，金 12 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 融机构人民币一年期存款利率达 3.5，一年期贷款利率达 6.56，5 年期房贷利率 10 年 来首破 7%；大型金融机构存款准备金率为 21%，中小金融机构存款准备金率达 17.5%。 货币政策调整造成购房者贷款门槛不断提高，开发商贷也是越来越少。与往年相比，今 年的信贷空前紧张，住房贷款额度紧缺，银行开始实施差别化的信贷政策。限贷政策对楼市 的影响堪比限购，不断攀升的利率让购房者堪忧，也让开发商陷入到两难的境地。 目前对房地产市场调控包括了价格和数量型工具，存款准备金率上调是收缩信贷的手 段， 对房地产市场是负面信号， 而此次上调存款准备金率对于调控房产会起到一个累加效应， 更加有助于房产价格调控。加息本身是可遏制资产泡沫，打击投机，进而抑制热钱，控制经 济发展所面对的风险。 2011 年前 1-6 月央行六次上调存款准备金率。调整之后，大型商业银行存款准备金率 升至 21.5%的历史高位。 年底 11 月做了一次回调， 目前大型金融机构存款准备金率为 21%。 由于单次上调可冻结银行体系资金3000多亿元， 连续6次上调预计冻结资金20000亿左右， 上调是当前稳健货币政策的体现， 目前通胀压力仍是我国宏观经济面临的最主要问题， 因此 收紧流动性仍是目前货币政策的方向所在。 但存款准备金率连调， 房地产企业资金压力加大， 或将加剧行业洗牌，虽暂不会直接导致长沙城市房价下跌，但是对楼市成交量或将减少。 今年存款准备金率曾升至 21.5%的历史高位，意味着金融机构每吸收 100 元存款，要 向央行缴存 21.5 元的存款准备金，而用于发放贷款的 78.5 元还只能按比例发放，并不能全 部放贷。存款准备金率频繁上调，银行配置资金的能力大幅受限，房地产市场会出现供需同 降的局面，从而造成市场成交量下降。一方面开发商开发房地产买地、施工建房等，需要大 额资金进出，银根紧缩后，房地产企业想通过银行融资会变得越来越困难，从而限制了开发 商的投入力度。另一方面，消费者通过银行按揭贷款购房难度也将加大。目前，我市市民购 买第一套房首付款比例为 30%，第二套房提高到了 60%。 “普通购房者面临资金压力，购房 信心会大幅降低，购房需求也随着下降。同时，之前借助银行杠杆的投资性购房也会大幅减 少。 ” 13 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 （3） 土地政策 （3） 土地政策 表 2-2-3 2011 年发布主要土地调控措施 表 2-2-3 2011 年发布主要土地调控措施 政策发布政策发布 时间 时间 发布方 发布方 政策细则摘要 政策细则摘要 2011 年 2 月 16 日 国土部 国土资源部下发城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作方 案 ，减挂钩试点和农村土地整治清查工作启动，2 月 20 日至 3 月 31 日自查清 理，4 月 1 日至 4 月 30 日检查纠正，5 月 1 日至 5 月 30 日抽查总结 2011 年 3 月 11 日 国土部 国土部控楼面地价：不得超历史最高价，国土资源部 10 日发出通知称，要“控 价格、防地王” ， “充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的 管控作用” ， “严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地 价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地” ， “促 进房价地价合理调整” 。 2011 年 3 月 11 日 国土部 国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的 通知 2011 年 4 月 19 日 国土部 国土部资源部党组成员、 国家土地副总督察甘藏春 4 月 19 日在国新办举行的新 闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对 闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制 度。改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价。 2011 年 5 月 13 日 国土部 5 月 13 日公布土地招拍挂出让新规 2011 年 5 月 31 日 国土部 国土资源部下发文件明确县级以上城市地价异常要上报，国土资源部下发关 于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函 ，要求全国所有县级及以上城 市及时上报招拍挂出让中溢价率超过 50%、成交总价或单价创历史新高的异常 交易地块。 2011 年 6 月 24 日 国土部 靠土地财政难以为继 将缩小征地范围 国土资源“十二五”规划纲要正式 印发，确定了未来五年中国国土资源管理的总体目标。 “十二五”期间，全国耕 地保有量要保持在 18.18 亿亩；3600 万套保障性住房用地将应保尽保；征地制 度将不断完善，征地范围缩小，补偿标准提高。 2011年12 月 21 日 国土部 国土资源部起草的 闲置土地处置办法(修订草案) 在中国政府法制信息网公布， 开始征求社会各界意见。草案规定，闲置土地满一年的，可按土地出让或者划 拨土地价款的 20%征缴土地闲置费，闲置土地满两年的可无偿收回。 土地政策解读： 土地政策解读： 2011 年，土地政策继续成为房地产调控政策系列组合拳的重要发力点，国土部先后出 台多项涵盖供应、招拍挂、征地、价格监测等各个环节，意在调整完善招拍挂制度，确保保 障房用地落实到位，商品房用地供应计划增长。 1 月 7 日国土部“全国国土资源工作会议”和 3 月 11 日的关于切实做好 2011 年城 市住房用地管理和调控重点工作的通知 都提出要进一步完善土地招拍挂制度； 5 月 13 日， 国土资源部更专门针对土地招拍挂制度发布 国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌 14 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 出让制度的意见 ， 意见指出，为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要 求，促进地价房价合理调整，2011 年我国将继续坚持和完善招拍挂出让制度。总结各地土 地出让方式的成熟经验， “限地价、竞房价” ， “限房价、竞地价” ， “限定配建保障房面积” ， “综合评标”等土地出让方式将被推广采用。 为确保今年 1000 万套保障性住房用地供应，政府对保障性住房用地计划较为明确。1 月国土部“全国国土资源工作会议”中要求“确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套 型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%” ，但是没有要求“单独列出保障性住房 用地” ，而今年初“国八条”要求“在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地” ，5 月国土资源部2011 年全国住房用地供应计划公告7 提出对落实国家 1000 万套保障性 安居工程建设用地也实行责任制，政策严厉程度逐步提升。 根据 2011 年住房用地供应计划， 今年全国住房用地计划供应 21.8 万公顷，与 2010 年全国住房用地供应计划（18.47 万公顷）和实际供地量（12.63 万公顷）相比，分别增加 18%和 72.6%， 超过前两年年均实际供地量 （10.17 万公顷） ， 是 2009 年实际供应量的三倍， 规模空前。商品住宅用地计划供应 14.06 万公顷，比 2010 年实际供应增加 51%，是 2005-2008 年各类住宅用地平均供应量（5.4 万公顷）的 2.6 倍，商品住宅用地供应计划明 显增长。保障房建设用地供应计划也大幅增加，2011 年全国计划供应保障性安居工程用地 7.74 万公顷，占住房用地供应计划的 35.5%，与 2010 年实际供地 3.24 万公顷相比，增加 138.9%，接近住宅用地总体供应计划增幅的 2 倍。 在加强保障房供地的同时，相关部门也不放松对保障房用地的监管。5 月 13 日，国土 资源部发布关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知 ，指出严禁擅自利用农村 集体土地建公共租赁住房， 严格规范企业利用自用土地建保障房行为， 坚决制止和严肃查处 “小产权房”等违法违规行为，对滥用其他性质用地建设保障房的，严厉查处，维持正常良 好的用地秩序。 2011 年 12 月 21 日，国土资源部起草的闲置土地处置办法(修订草案)在中国政府 法制信息网公布，开始征求社会各界意见。草案规定，闲置土地满一年的，可按土地出让或 者划拨土地价款的 20%征缴土地闲置费，闲置土地满两年的可无偿收回。当前出台打击闲 置土地的政策，无疑能够起到促进投资、增加供给的作用，从而在供应这条战线上，尽管短 期可能导致土地市场低迷，但长远看将加速产业升级。从政策目的和政策本身的规定来看， 15 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 此次的修订草案无疑是对症下药的，但最终能够取得怎样的效果，还要看地方如何执行。 （4） 地方政策 （4） 地方政策 表 2-2-4 2011 年湖南省及长沙市发布主要房地产市场调控措施表 2-2-4 2011 年湖南省及长沙市发布主要房地产市场调控措施 政策发布政策发布 时间 时间 发布方 发布方 政策摘要 政策摘要 2011 年 3 月 4 日 长沙市政府 长沙出台限购令， “限购令”限小不限大、限新不限旧、限内不限外，90 平方米以下户型受限，90 平方米以上住房和二手房不受限， 五区内限购 2011 年 3 月 30 日 长沙市政府 2011 年长沙市保障性安居工程建设的总任务为 37592 户（套） ，明年底实 现保障公共租赁住房对象 15 万人目标，年内基本完成四县（市）国有工 矿棚户区改造任务 2011 年 3 月 31 日 长沙市政府 出台房价控制目标，全年房价格涨幅低于全市年度地区生产总值和城乡居 民人均可支配收入的增长水平，2011 年长沙 gdp 预期增长目标为 13%， 城乡居民人均可支配收入则分别预期增长 12%和 14%， 2011 年 4 月 25 日 省公积金中心 湖南 5 月 25 日起停用公积金贷款第三套及以上住房，明确差别化贷款政 策，公积金购第三套房的职工家庭受影响最大，这类信贷将直接一刀切 2011 年 5 月 1 日 市物价局 长沙出台商品房销售明码标价实施细则，开盘前需一次性公开全部销售房 源；实行“一套一标” ，除标明总价外，还要标明建筑面积单价、代收代 缴费用和与商品房价格密切相关的因素。 2011 年 5 月 20 日 湖南省政府 湖南省政府公布了关于加强房地产市场调控工作的通知 ， 通知要求 通过明确政府责任、推进保障性住房、增加土地供应、以税收和信贷政策 抑制投机、强化监管五大措施来“抑制房价过快上涨” 2011 年 6 月 21 日 市国土局 长沙市闲置土地处理办法7 月 1 日实行，土地使用权人闲置土地时间 闲置满 24 个月的，按出让金的 17%-20%征收，未动工建设的要依法无偿 收回土地使用权；已动工的，签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期 限和违约责任。 2011 年 6 月 21 日 湖南省政府 土地转让出租金全额上缴 10 月 1 日起施行，包括土地转让出租、矿山开 采开挖等利用国有资源的收入都要全额上缴财政。 2011 年 8 月 10 日 金融机构 长沙多家银行首套房利率上浮 10%30% 业务收缩，个人住房贷款的门槛 提高，央行多次提高存款准备金率，紧缩的流动性让银行的信贷政策进一 步收紧 2011年11 月 1 日 省政府 湖南省保障性安居工程投资有限公司揭牌，预计 3 年内将融资 600 亿元， 为全省安居工程建设资金提供保障。 2011年12 月 14 日 长沙市政府 12 月 14 日，长沙市政府发布了长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施 办法 。 办法明确，在房屋征收范围确定后，新建、扩建、改建房屋的 行为，不予补偿。 2011年11 月 22 日 湖南省政府 湖南省府出台节约集约用地新规，工业用地严禁建成套住宅，没有编制年 度供地计划的，不得擅自供应国有建设用地。2012 年年底前，所有市州 县(市)全面实行国有建设用地使用权网上交易；土地闲置满两年的，依法 无偿收回 16 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 地方政策解读： 地方政策解读： 今年长沙市严格执行限购、限地、限外、限贷、限价等一系列政策，城市房地产市场保 持了健康平稳发展，市场供销相对平稳，房价上涨的势头得到明显遏制，房地产市场调控取 得了初步成效。四季度，调控效果明显显现，预计明年房地产宏观调控将持续推进。 长沙住房限购政策的实施以来，90 平方米以下套型住房价格涨幅明显得到控制，外地 购房者明显减少， 保障了本地无房户对小户型的刚性需求， 有效解决了城市中低收入家庭的 住房困难问题，同时也带动了大中户型的销售，尤其是有效缓解了大户型的库存压力。长沙 市场目前仍然以自住型和改善型需求为主，限购实施后 120 平方米以上的大户型和高端产 品消化加快。 受限购政策、二套房首付比例和贷款利率的提高、银行房贷限额等综合影响，社会的购 房支付能力明显下降， 导致长沙市今年下半年以来楼盘销售速度明显减慢， 销售量逐月下降。 数据显示，今年成交量最高出现在 1 月份， 1-11 月份商品住宅成交量 800 多万平方米，10 年同期成交超过 900 万平方米，对比 10 年同期下降超过 11%，受限贷影响，成交量大降出 现在 9 月份以后，金九银十出现出现最大幅度跳水，其中 9-11 月三个月长沙六区成交环比 去年同期下降超过六成，楼市“拐点由此确立。上半年市场稳中有升，下半年至年末，成 交萎缩、存量房上升，开发商资金压力加大已经成为行业共识。 银监会今年提出要加强房地产信贷风险防控， 对商业用房抵押贷款、 个人消费贷款等非 住房类贷款要加强管理，加大对假合同、假按揭等违规行为和转按揭、加按揭等做法的打击 力度。而人民银行长沙中心支行报告显示，今年 11 月末，我省金融机构贷款增速向常态回 归， 新增额接近去年水平； 房地产开发贷款仅新增 36.4 亿元， 同比大幅回落 24.5 个百分点。 但其中保障性住房开发贷款新增 35.8 亿元，比年初增长 61%；房地产贷款则受调控影响明 显少增。11 月末，全省房地产贷款增长 23.4%，同比回落 19.2 个百分点，其中房地产开发 贷款仅增长 6.7%，同比回落 24.5 个百分点。 信贷环境偏紧以及首套房贷利率优惠取消，以往银行个贷业务中的“老大”房贷正 在迅速“失宠“，而高利率的贷款正成为银行战略转型的“新宠” 。加息以后，房贷业务所 承担的风险不断增大，银行开始更严格的审批门槛。 2011 年亦可谓是货币政策从紧年，房地产市场开发贷款和购房贷款难度提高，对成交 量产生直接杀伤， 房地产市场进入下行通道， 行业观望情绪加重， 长沙房地产市整体呈现 “量 17 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 跌价滞”的局面，由于收紧的货币政策，许多房地产开发企业将出现资金周转困难，预计会 有部分开发商将开始以价换量，或者期待后市的政策微调，挤出市场空间。 ? 长沙出台限购令，90 平方米以下户型严格受调控。 长沙出台限购令，90 平方米以下户型严格受调控。 备受关注的长沙市住房“限购令”3 月 4 日正式出台，90 平方米以下户型受严格调控。 根据“限购令” ，在长沙五区有住房的 2 套以上住房的家庭、拥有 1 套住房以上的外地家庭、 不能提供长沙居住证的外地家庭，暂停在长沙主城区购买 90 平方米（含）以下新建商品房， 新规定从 3 月 4 日起正式执行。 克而瑞长沙机构点评：克而瑞长沙机构点评： “限小放大”形容长沙限购令再适合不过了，这次限购令政府的 用意很明显在于“重刚需，抑投需” 。不过从限购令出台至今的实际效果来看，限购令进一 步增强了市场的观望气氛，而房价却不见下降。可见市场上消费者、政府、开发商三方博弈 正处在关键时期。 ? 长沙出台房价控制目标 长沙出台房价控制目标 3 月 31 日晚，长沙市政府办公厅正式下发关于进一步加强房地产市场调控稳定新建 普通商品住房价格的通知 ，明确规定，2011 年新建普通商品住房价格涨幅，必须低于全市 年度地区生产总值（gdp）和城乡居民人均可支配收入的增长水平。 克而瑞长沙机构点评：克而瑞长沙机构点评：长沙出台的房价控制目标没有其出台的限购令“给力” ，正如任 志强所说，调控目标与 gdp 增幅挂钩，更像是是房价的涨幅目标。政府在出台调控目标时 忽视居民住房的购买能力，显然不能得到民众对政策的认可。 ? 湖南省国土资源厅:“落实”44 万套保障房用地增两倍 湖南省国土资源厅:“落实”44 万套保障房用地增两倍 2011 年全省保障性住房用地计划达 2136 公顷， 为 2010 年实际供应量的 3 倍， 今年我 省 44.72 万套保障性安居工程建设任务用地“落实” 。按照 2011 全省用地计划，加大供应 成为今年我省住房用地供应的一个主要思路。其中，住宅用地计划是去年的 2.29 倍。 克而瑞长沙机构点评：克而瑞长沙机构点评：长沙声明今年将建 35000 多套保障性住房，国土资源厅要求保 障落实保障性住房土地供应，从该类政策出台的频率、连续性看，政府还比较给力。但是， 政府对于保障性住房建设一贯是“高瞻远瞩” “雷声大，雨点小” 。部分业内专家从以往经验 及保障房资金供应等方方面考虑得出一个结论， 政府的保障性住房计划恐怕又难以保质保量 完成。希望这次政府真不是只“高擂战鼓。 ” 18 2011 年城市房地产市场研究报告2011 年城市房地产市场研究报告 ? 湖南关于加强房地产市场调控工作的通知出台，坚决抑制房价过快上涨 湖南关于加强房地产市场调控工作的通知出台，坚决抑制房价过快上涨 近日湖南省政府公布了关于加强房地产市场调控工作的通知 ，将房价控制目标的范 围从长沙扩大到全省各