【商业地产】2007-2008年房地产宏观政策表.doc

2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！qq：6903178907年内宏观调控政策一览表时间颁布方政策名政策类型关键词政策内容政策点评2007-01-05中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率2007年1月15日，上调金融机构存款准备金率0.5个百分点。由9%上调至9.5%由于国际收支持续顺差，银行体系过剩流动性又有新的增加，贷款扩张压力较大，人民银行再次提高存款准备金率，以巩固调控成效。2007-01-17国税总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号房产土地增值税土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。全国各地将从今年月日起开展房地产开发企业土地增值税清算，通知进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，以扭转目前以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，今后房地产企业大多项目的开发成本将增加，但具体还要开地方细则。2007-01-22国土资源部关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知国土资发2006 320号房产城市建设用地此前由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，将从今年起调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施根据有关规定，需报国务院批准的城市建设用地范围包括：各直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市，以及人口在万以上的城市。通知对我国城市建设用地审批方式做出重大调整，提高了建设用地审批“门槛” ，是国家宏观调控中进一步强化土地调控和管理的重要举措2007-02-06财政部、国家税务总局关于贯彻落实国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定的通知 财税20079号房产城镇土地使用税一、抓紧调整税额幅度及标准，扩大征税范围 二、加强管理，严格控制减免税 三、加强宣传和辅导，做好信息的沟通和共享就城镇土地使用税征收事宜做出具体部署2007-02-16中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率由9.5%上调至10%当前金融市场流动性仍然宽裕，而且此次紧缩政策的出台也不出人意料2007-03-16中华人民共和国中华人民共和国物权法涵盖全部物权法物权法明确：公私财产平等保护；70年后住宅建设用地使用权自动续 ；土地承包期届满可按国家规定继续承包； 禁止侵占哄抢私分截留破坏国有财产；小区车位车库应首先满足业主需要； 法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押；单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用；物权法明确保护“阳光权”； 选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定； 以集体名义作决定侵害成员合法权益可请法院撤销；是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，关系人民群众切身利益的民事基本法律，制定物权法，意义重大而深远2007-03-17中国人民银行中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知银发200779号金融存贷款利率自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。月的经济数据凸显紧张气氛，加息意在经济运行减压 ， 解决通胀隐患及信贷大涨2007-04-02建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国税总局、国家发改委、国家工商总局八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的通知房产房地产市场专项整治将在未来整整1年内，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为房地产交易秩序专项整治今年将进入一个新的阶段，审计署和监察部的加入，代表着房地产市场秩序整治将与房地产反腐工作结合起来，成为落实国家宏观调控政策的重要一环。2007-04-02建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国税总局、国家发改委、国家工商总局八部委房地产市场秩序专项整治工作方案房产房地产市场专项整治随通知一起下发的房地产市场秩序专项整治工作方案要求，紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点调查。房地产交易秩序专项整治今年将进入一个新的阶段，审计署和监察部的加入，代表着房地产市场秩序整治将与房地产反腐工作结合起来，成为落实国家宏观调控政策的重要一环。2007-04-05中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率将从2007年4月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由10%上调至10.5%在流动性过剩的状况下，当前使用存款准备金率的手段已渐成为央行的“常规武器”2007-04-25国土资源部2007年全国土地利用计划土地土地利用计划将2007年全国土地利用计划下达地方执行，该计划中，新增建设占用农用地与耕地量与去年持平，禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地国土资源部严把土地“闸门”，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地，“地根”紧缩性政策正在一步步落地2007-04-29中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率决定从2007年5月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由10.5%上调至11%随着近年来的流动性过剩问题日益凸显，央行自2006年起已频繁使用这一货币工具2007-05-18中国人民银行上调存贷款利率金融存贷款利率金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，调整后执行3.06%的利率标准，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，调整后执行6.57%的利率标准央行连出三拳，传递了一个强烈的信号，即央行认为当前存在着经济增长过热的风险，必须加大宏观调控的力度，这是近年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率2007-05-18中国人民银行上调公积金存贷款利率金融公积金存贷款利率个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点央行连出三拳，传递一个强烈信号，即央行认为当前存在经济增长过热的风险，必须加大宏观调控力度，这是近10年中国首次同时上调存款准备金率和存贷款基准利率2007-05-21中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为11.5%央行连出三拳，传递了一个强烈的信号，即央行认为当前存在着经济增长过热的风险，必须加大宏观调控的力度，这是近年来中国首次同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率2007-06-11国家税务总局关于取消部分地方税行政审批项目的通知 土地土地使用税取消房地产土地使用税税收减免的地方行政审批权限房地产土地使用税减免优惠被取消，国家开始进一步对房地产行业进行调控2007-06-21国务院国务院关于开展第二次全国土地调查的通知土地土地调查通知要求，从今年7月1日到2009年上半年，第二次全国土地调查要全面完成覆盖全国范围的调查工作，并建立土地调查数据库，2009年下半年，全国汇总形成统一时点的土地调查基础数据。调查进程中形成的调查成果，可随时用于宏观调控和严格土地管理。通过土地调查，全面查清土地利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，为加强和改善宏观调控，搞好土地管理提供可靠依据2007-07-02国资源部关于开展工业项目建设用地控制指标执行情况调查的通知 国土资厅发2007103号土地土地调查将对一些省市的工业项目建设用地控制指标执行情况开展全面调查工业用地近期成为国土部门管理检查的一个重点，其目的是实现工业用地的节约和集约化利用2007-07-13监察部、国土资源部关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知 监发20075号土地土地专项整治要求对 2005年1月至2006年9月的新增建设用地清理情况进行复查，对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，严惩土地违法违规行为近年来，中央不断收紧土地“闸门”、实行“最严格的土地管理制度”，土地方面的整治的措施连续出台。但是，在“收紧地根”声声急的情况下，土地违法案件依然频发，甚至有的地方呈现上升趋势。土地违法尚未得到有效遏制，形势依然严峻.此次行动将加大查处力度以防止土地违法违规行为的发生.2007-07-20中国人民银行上调存贷款利率金融存贷款利率中国人民银行20日决定，自2007年7月21日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%；此次加息减税是针对上半年经济由偏快转向过热，cpi增速过快而采取的降温措施,国家希望通过加息，增加居民、特别是中低收入家庭的存款收益，同时促使银行存款回流，进而避免市场流动性过剩。2007-07-30中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率自2007年8月15日起，由之前的11.5 上调为12流动性过剩，经济走势过热，使得央行越来越频繁地动用货币政策工具。短短三个月之内，央行三次宣布提高存款准备金率，并于前不久运用加息、减征利息税手段打出宏观调控组合拳，连续出台多项政策抑制流动性过剩。2007-08-08监察部/国土资源部，财政部/建设 部，审计署关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知 监发20076号土地土地使用权监察部、国土资源部、建设部、财政部、审计署在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，具体内容包括宗地供应前规划情况，供地方式的合法性，供地过程的规范性，土地出让金征收、管理和使用情况，以及供地后的宗地使用情况等此举是为加强土地调控，查处并纠正土地出让中的违法违规行为，预防和治理土地出让领域的腐败问题2007-08-13国务院国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发200724号房产保障性住房根据统计局最新的数据统计，7月房价涨幅7.5，再创年内涨幅新高，房价不但没有受调控有所收敛，反而愈加猛烈，除市场需求增长，土地供应缺乏等因素外，经济适用房、廉租房比例下降也是影响房价“高烧不退”的“病因之一。此次国务院公布了解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，正式拉开了重建与强化住房保障体系工作的大幕。北京，上海等地正积极响应，地方细则即将随之一一揭晓，住房保障体系将作为今后调控政策所强调的重点。7月房价涨幅7.5，再创年内涨幅新高，房价逆风上扬，除土地供应缺乏等因素外，经济适用房、廉租房比例下降也是影响房价“高烧不退”的“病因之一。此次国务院公布了意见，正式拉开了重建与强化住房保障体系工作的大幕，目前，北京，上海等地正积极响应，地方细则即将随之一一揭晓，住房保障体系将作为今后调控政策所强调的重点。2007-08-21中国人民银行上调存贷款利率金融存贷款利率中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。此次的加息距上一次7月20日的加息仅1个月，打破了此前三次的加息频率至少隔两个月以上的常态，可以看出，通货膨胀预期压力已经形势逼人，加息是必要的应对措施。2007-09-06中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率中国人民银行决定从2007年9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由12调整为12.5%紧缩政策组合拳再度出击，流动性过剩近期成为宏观调控的聚焦点2007-09-12国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知土地土地闲置土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。通知是国家对闲置土地清理的又一次重申，此次国家规定土地闲置费按出让或划拨土地价款的百分之二十征收，再次加大了处罚力度，但是这样的处罚力度，对中小开发商的确有一定影响，但对于实力较强的开发商，影响过于温和2007-09-14中国人民银行上调存贷款利率金融存贷款利率中国人民银行决定，自2007 年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。近期，加息、上调存款准备金率和发行定向央票都货币政策轮番上阵，面对顺差、投资、货币信贷的较快增长以及通货膨胀压力，央行的紧缩力度在不断加大。2007-09-17国土资源部全国土地执法百日行动方案国土资发2007210号土地土地调查开展以查处“以租代征”为重点的全国土地执法百日行动针对土地违法现象的日趋严重，近期国土资源部重拳频出，整治力度不断加大2007-09-28央行/银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知金融房地产信贷1.开发资本金未到35%或未取得四证的、具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业 、空置3年以上的商品房 。2.不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款、对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。3. （1）商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；（2）首套面积小于90平米的住房，首付款比例不低于20%；购买首套面积大于90平米得住房，首付款比例不低于30%。（3）对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍 。4.利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是致命的打击。2007-09-30国土资源部关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知房产保障性住房通知规定：1.单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年 。2.廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。3.囤地将禁止其参加土地招拍挂活动购置新的土地。4.严禁新征用或购买土地搞集资合作建房，对国家机关搞集资合作建房的，一律不得供地。5.对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。6.加大土地出让收入的征收力度，及时足额征缴入库，落实“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%”的规定。根据此前关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，为保障低收入家庭住房，通知重申确保城市低收入家庭住房用地供应2007-09-28国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定93号令土地招拍挂1.“国有土地使用权”一律称为“国有建设用地使用权” 2.将11号令第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置”一律修改为“界址、空间范围”3.将工业用地纳入招拍挂范围 4.规定土地出让金须一次付清通知明确将工业用地纳入招拍挂范围 ，加强了工业土地管理，同时规定土地出让金须一次付清 ，提高了开发商进入土地市场的门槛2007-10-13中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率自2007年10月25日起，由之前的12.5， 上调为13上调准备金率已成常态，旨在抑制流动性过剩2007-11-10中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率中国人民银行10日宣布，决定从11月26日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2007-11-14财政部廉租住房保障资金管理办法房产廉租房资金管理“办法”规定廉租住房保障资金主要来自：一是住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；二是土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；三是市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金；四是省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；五是中央预算内投资中安排的补助资金；六是中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；七是社会捐赠的廉租住房保障资金；八是其他资金。规范廉租住房保障资金管理，提高廉租住房保障资金使用效益2007-11-19国土资源部、财政部、中国人民银行土地储备管理办法土地土地储备办法指出可以纳入土地储备范围的土地包括：依法收回的国有土地，收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，其他依法取得的土地。对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。办法的出台对严格土地管理，加强土地调控，促进节约集约用地，具有重大意义。使土地储备制度走得更好、更稳，在土地市场调控中发挥出更大作用。2007-11-27建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局廉租住房保障办法房产廉租房保障办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即符合市、县人民政府规定条件的家庭。廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。办法提出五条资金来源渠道：一是年度财政预算安排的廉租住房保障资金；二是提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；三是土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；四是政府的廉租住房租金收入；五是社会捐赠及其他方式筹集的资金。廉租住房单套的建筑面积，控制在50平方米以内。廉租住房保障办法的出台促进我国廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭住房困难。2007-11-30建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局经济适用房管理办法房产经济适用房办法明确提出1.经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。2.各地政府对经济适用房项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，项目外的基础设施建设费用，由政府负担。3.经济适用住房单套的建筑面积将控制在60平方米左右。4.确定经济适用房的价格将以保本微利为原则，开发企业的利润率不高于3%，而地方政府直接组织建设的项目只能按成本价销售，不得有利润。5. 将销售权收归政府，由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售，继续实行申请、审核、公示和轮候制度。规定经济适用住房购房人拥有“有限产权”，不再是此前的完全产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易, 想上市转让，则应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；同时，购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。经济适用房管理办法的出台对广大老百姓所关心的经济适用住房的功能定位、开发建设、销售管理等进行了细致规范。2007-12-11中国人民银行 中国银行业监督管理委员会上调存贷款利率金融存贷款利率2007年12月21日起，一年期存款基准利率由现行的3.87提高到4.14，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29提高到7.47，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。这已是中国今年第六次上调银行基准利率。这也是中国宣布将实施从紧的货币政策之后首次加息。此次调整有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。08年初重点宏观政策一览表时间颁布方政策名政策类型关键词政策内容政策点评2008-01-01国家税务总局土地增值税清算鉴证业务准则土地增值税房地产开发企业达到土地增值税清算条件后，可选择由税务部门上门进行清算或委托税务中介机构进行审核鉴证。进一步规范土地增值税清算鉴证业务2008-01-07国务院关于促进节约集约用地的通知土地节约集约用地通知指出：(1)优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。(2)严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。要求2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。(3)优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，打击开发商过度囤地行为，是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体表现。2008-01-25中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率中国人民银行25日宣布，决定从1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由14.5%调至15%。这是继去年10次上调存款准备金率后，央行在08年的首次上调，表明央行今年执行从紧货币政策的决心。2008-02-01国土资源部土地登记办法第 40 号土地土地登记对土地登记、宗地等有关概念进行了明确；对土地登记进行了重新分类；对土地登记的权利名称与物权法进行了衔接；明确规定土地登记实行属地登记的原则；对当事人申请土地登记的方式和提交的申请材料进行了明确；明确了登记机关的职责，对土地登记的程序、土地登记资料的保管、土地登记人员的责任进行了规定；对土地登记公告进行了规定；明确规定了土地登记的基本制度，包括土地登记人员持证上岗制度、土地登记资料公开查询制度等；对土地权利保护进行了明确规定，依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。政策的提出是贯彻落实物权法中不动产登记有关规定的需要，完善现行土地登记规范性文件的法律层级。2008-02-07国务院土地调查条例第518号土地土地调查土地调查内容包括：1、土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况。2、土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；3、土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。进行土地利用现状及变化情况调查时，应当重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况。以便做到对每一块基本农田上图、登记、造册。全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，为科学规划、合理利用、有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供依据，促进经济社会全面协调可持续发展。另外国家根据国民经济和社会发展需要，每年进行一次全国土地调查；根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。2008-03-18中国人民银行上调存款准备金率金融存款准备金率中国人民银行25日宣布，决定从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，由15%调至15.5% 落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。2007年长春市房地产市场年度分析报告目录一、总体经济态势二、解读2007地产新政三、土地市场分析四、房地产市场分析五、各大行政区域市场分析六、长春市2007年房地产市场总结七、长春市2008房地产市场预测第一部分 长春市总体经济态势一、gdp总量与增长速度 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)一直保持着稳健的发展势头，综合实力不断加强长春市gdp总量从2002年的1150亿元增长到2006年的1934亿元，增长幅度虽在04、05年有所回落，也一直保持在13%左右。2007年，长春gdp达2073亿元，同比增长17.3%，略显过热。城市经济的迅速发展带动了长春各项基础设施的建设及完善，对周边城市的吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大的发展机会。但同时应注意到，经济过热会导致市场上的货币数量增加，倘若流通速度较慢，对房地产市场将产生一定的阻碍作用。二、固定资产投资占gdp比重 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2007)同经济总量一样，长春市固定资产投资也保持着强劲的增长势头。固定资产投资在gdp中所占的比重日益增大，成为拉动经济增长的主要力量。2007年受政策打压，固定资产投资增长幅度略有下降，但仍达到42%。 同时从上面的表格可以看出，固定资产投资的增长速度远远超过gdp的增长速度。这表明生产性支出要大于消费性支出，长期下去将对房地产市场产生一定的不利影响。三、居民消费能力数据来源：长春市政府工作报告(2003-2007) 2003年以来，长春市人均可支配收入快速增长，居民生活水平得到显著提高。而居民长期又具有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供保证。同时，国家实施振兴东北老工业基地政策，还将为居民提供大量的创收机会。因此未来几年长春居民可支配收入还将有很大提升。四、三大产业比例变化 数据来源：长春市政府工作报告(2002-2006)第二产业、第三产业在gdp中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。第三产业不够发达说明城市新贵数量有限，居民还未有提升居住环境的意识，中低档楼盘将有很大的发展空间。 小结： 长春市经济发展速度不断加快，经济总量更多，上涨幅度更大。虽受经济过热、固定资产投资比重过大、产业结构影响城市发展的问题约束。但随着政府宏观调控政策的不断完善和产业结构的不断调整，经济发展中的不健康因素将进一步得到遏制，也将为房地产业提供一个平稳的发展平台。第二部分 2007年房地产新政一、金融政策： 六次加息：2007年，为抑制房价快速增长，中国人民银行曾五次提高贷款利率。到2007年12月21日，一年期贷款利率已达7.47%。 贷款利率的提高并不能抑制房价快速增长，相反将降低各大企业扩大再生产的能力，导致一部分原本用于扩大再生产的资金以投资的形式流入房地产市场，这将进一步推动房价上涨。贷款利率的提高加大了已购房客户的成本，同时目前股市已运行到较高的水平，短期内很难产生较大收益。因此会有一部分人抽出股市资金用来还贷，但预计规模不会很大。（长春房地产市场自住需求占主导，大部分居民资金有限，无法提前还贷） 十次提高存款准备金率： 自2007年1月15日以来，中国人民银行十次上调存款准备金率，目前已达14.5%。存款准备金的提高目的是改革中国经济，降低人民币流通量及流通速度，这将有效缓解目前经济过热的现状。对延缓商品房价格上涨有很大作用。 提高第二套房贷首付比例： 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行同期同档次基准利率的1.1倍。 首付的提高将降低银行在房价快速上涨中的风险，同时也大大加重购房者尤其是年轻购房者的负担，对抑制炒房作用不大。（对于一线城市房价下跌及众多中介公司濒临倒闭的原因暂不明确，但可预计并非因首付、利率提高原因引起。倘若首付、利率的提高会引发众多中介公司倒闭，无异于加大银行信贷风险，政府不会盲目执行）二、税收政策： 土地增值税：自2007年2月1日起，正式向转让房地产并取得收入的单位和个人征收30-60%的土地增值税。 土地增值税的收取，降低炒房者的利润，对抑制炒房有一定作用。三、土地政策： 物权法：住房满70年后，使用权自动续期。小区车位、车库应首先满足业主需要。露台出让不得损害他人利益。会所依约定确立权属。小区绿地由业主共有。物业服务用房由业主共有物权法的核心问题是确立权属，这对开发商私自更改规划或占用绿地有一定的抑制作用，同时也加大了拆迁难度。 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定“土地分期拿证”叫停土地开发期限不得超过三年单宗土地出让规模受控制实行净地出让土地闲置费按20% “土地分期拿证”叫停：防止了开发商在没完全交清土地出让金之前取得土地使用证使用土地。同时也防止开发商在取得小面积土地后抵押给银行用来融资，大大降低了银行的风险。 土地开发期限不得超过三年、单宗土地出让规模受控制、土地闲置费按20%收取：在有效打击开发商囤地、防止土地资源浪费的同时，缩短了土地开发周期，加大了土地供给、加剧了开发商之间的竞争。 规定的颁布，提高了房地产开发的准入门槛，只有具备完全支付能力的开发商才能参与土地竞标，中小房地产开发商获得土地难度加大。小结： 2007年政府为了进一步控制快速上涨的房价、保持房地产市场快速平稳的运行，政府从控制供给、引导需求和打击炒房等几个方面加大了宏观调控的力度。如今政策效应已初见明显。第三部分 长春市土地市场分析一、历年土地出让情况 资料来源：新文化报2003-2005年，长春土地出让面积增长幅度较为缓慢，2006年因棚户区改造导致土地突然放量，上涨幅度达74%。2007年因受宏观调控影响，土地出让面积有所降低，但截止目前，土地放量仍达520万平方米。二、土地出让均价 资料来源：房地产报从上图可以看出，长春土地出让价格整体形势一直表现为稳中有升。但因长春城市化水平相对较低，城市中心区（南关、朝阳区）所占的比重较小，出让土地多集中在城市周边。因此土地出让价格实际上涨幅度仍很大。三、人均居住面积资料来源：房地产报长春市人均居住面积增长较为稳健。自2003年以来，平均每年以一平方米的速度增长。截止2007年末，人均居住面积已达27平方米。居住面积已足够满足人们基本生活，很难有所提升。预计未来一年，长春房地产应以提升住宅品质为发展方向。四、2007开发商拿地情况 随着绿地、和黄、中信的进入，外地企业在长春拿地数量已占2/3。外地企业的进入，直接加剧竞争，将有效提升楼盘的综合品质，同时也会大大推动地价和房价的上涨。资料来源：房地产报第三部分、房地产市场分析一、房地产投资及施工面积：数据来源：搜房网及其他网站新闻从上面两个图可以看出，长春房地产投资处于快速增长阶段，开发商对市场信心很足。但与施工面积增长幅度比较来看，投资增长幅度远远小于施工面积增长幅度，中低档楼盘占主导。这表明楼盘的功能也仅仅停留在满足基本居住需求的层次，住宅品质还有待提升。二、商品住宅均价：资料来源：房地产报资料来源：房地产报 04-06年长春地产价格处于稳步上升中。06年以来进入飞速增长阶段，涨幅超过17%。（预计原因如下：棚户区改造带来硬性需求长春大学数量较多，自扩招以来，每年都有大量的毕业生留在长春，需要解决住房问题上世纪建造的房屋已经破旧，居民生活条件有待改善部分投资者在房价上涨过程中获利，引来大量跟随人群居民认为房价依然会涨，原本无购房意向的居民也开始加入购房大军）由住宅均价、可支配收入增长幅度图可以看出，长春房价增长幅度大大超过居民可支配收入增长幅度。尤其是今年以来，增长幅度达17%。居民购房难度不断加大。三、住宅预售量、销售量从06、07年预售、销售比例图可以看出，预售、销售比呈下降趋势，证明预售量开始小于销售量，市场供小于求。但从07年1-9月份预售、销售比例图可以看出，比例呈增大趋势。由此可知，长春房地产市场正由供小于求向供大于求转变。四、累计可售商品房户型比例由上图可以看出，90-144平方米的中户型楼盘是市场的主要力量，比例在50%左右徘徊。小户型楼盘略显紧俏，在市场中所占的比例不断缩小，同时也说明小户型的畅销性。五、各行政区域住宅均价：资料来源： 房地产报 从各行政区域住宅均价来看，长春住宅整体走势为由城市中央向四周递减，但因净月开发区离市中心较远，宽城区常年与市中心处于隔离状态，因此房价相对较低。本图同时说明地段是影响楼盘价格的首要因素。 从土地出让面积图可以看出，除工业用地出让较多的高新区以外，绿园区（包括汽车产业开发区）土地出让面积较大，而绿园区长期处于与城市中心区隔离的状态，厂区居民收入较高，消费比较单一。因此未来一年，绿园区房地产发展速度较快，房价会有所提升。高新区受南城影响，预计未来房价也有所提升。 同时我们可以看出，除中心城区以外，楼盘均价和土地出让面积正相关，说明开发商对长春市场颇有信心。第五部分、各大区域房地产分析：总体规划思路 根据长春市城市总体规划(2004-2020)，未来几年长春城市规划思路为：“双心三翼、多组团”。“双心”分别指人民广场一带主中心区和人民大街南端的南部副中心区。“三翼”分别指西南、东南和东北三个主要城市发展方向。“多组团”是指城市的空间拓展采取组团的布局模式。布局基本要点疏解中心压力，在人民大街南端建设南部副中心，与现有人民广场中心构成未来长春城市中心的“双心”结构，培育多个分区副中心。工业用地发展沿东北和西南两个方向，在城市西南建设“长春国际汽车城”，整合汽车产业的发展；城市东北部布局综合工业的发展用地。居住用地主要改造棚户区和向南及东南方向发展。一、中心城区（南关、朝阳）市场特征 产品类型分布： 南关、朝阳两区是长春的老城区，长春的发源地，也是长春的商业中心。随着城市发展，土地价格不断上扬，商业含金量不断加大。因此产品类型以高层、小高层为主，多层、写字楼为辅。 楼盘规模较小、大盘集中在南部新城：中心城区占地面积1-6万平米以下的项目约占总量的37%，主要是位于次商业核心区的高层项目。占地1万平米以下的项目约占总量的25%，集中在商业核心区。大盘多为外地品牌企业开发，位于南部新城，约占总量的37%。 中心城区楼盘均价：中心城区楼盘大多位于商业区，项目投资价值较大，价格相对较高，均价都超过了4000元/平方米。而位于南部城市副中心的楼盘又多为知名企业开发的高档社区，对整体价格有拉动作用。 面积区间：万晟现代城、金鼎名城、亚泰鼎盛国际等位于商业核心区的高层、小高层楼盘多以小户型为主。鼎盛国际虽有部分大户型存在，但42-120的中小户型仍占总体的86%，130以上的大户型仅有52套。位于次核心区的碧波康桥和位于南部新城的汇景新城等项目多为100的大户型项目。预计已经奠基动工的新里中央公馆也将以大户型为主。 未来走向： 2007年中心城区土地出让面积较小。土地较为稀缺，预计未来商业核心区及次核心区土地出让主要来源为棚户区改造，地块出让面积较小。同时随着城市经济发展小户型楼盘及酒店式公寓数量会有所增多。南部新城土地供应较为充足。因其是长春新城市中心，代表长春城市建设形象，政府必加强对开发企业的审核工作。预计土地多为外地知名企业取得，楼盘品质也将有很大提升。二、绿园区（含汽车产业开发区）市场特征： 产品类型分布：绿园区位于长春市西部，是长春第一汽车厂所在地，是长春的住宅区。产品类型以多层、小高层为主。虽有少量高层产品存在，多集中在多层社区内部，纯高层项目较为稀缺。 楼盘规模较大，多为社区型产品 绿园区楼盘为中小型社区项目，占地面积多在10-20万平方米之间，占85%左右，总体品质较高。30万平米以上的楼盘数量较少。 绿园去楼盘均价：绿园区楼盘整体价格较高，基本位于全市平均价格（2950元/平方米）以上。但从个案来看，自身特色不够明显，价格在3500元/平方米左右，差别不大。 面积区间：从上图可以看出，绿园区楼盘户型整体较大，面积集中在100-250之间，目标群体多为区内中等收入人群。这与绿园区居民整体素质不高，消费单一且冲动性强有关。但从近期开盘的项目看来，户型向小户型发展，出现了至通尚都、鼎成公馆、漂home等小户型楼盘。目标群体开始向低收入人群转变，片区投资潜力不断增大。 未来走向： 绿园区2007年土地出让地块较多，单价较高。但单个地块面积较小，多在10万平方米以下。占地面积小很难建高档楼盘，同时厂区人民收入高。预计未来一年绿园区将以中档偏上的项目为主，且供需两旺。三、宽城区市场分析 产品类型分布： 宽城区属于后开发区域，离中心城市较远，多年来被铁路所隔，城市化水平较低。土地来源多为棚户区改造，居民界于城市和农村之间，高层产品有很大的抗性，目前产品类型以多层为主。 大盘时代从楼盘占地面积看，宽城区各楼盘占地面积较大，多集中在40万平方米以上。但从青年城和证大光明城的规划效果图看来，在规模增大的同时还未有效提升楼盘品质，大盘仅增加了配套设施而没有对社区环境进行整体规划。 楼盘均价：宽城区楼盘整体价格较低，多集中在2500-3000元/平方米左右。但个案价格差距较大，差距达1000元。这与宽城区整体环境和所处的位置有关。 未来走向： 宽城区属后开发区域，随着几个大盘的开发快速拉动了整个区域的发展。城市基础建设的不断完善也必将有效提升片区价值。但2007宽城区土地供应较少，整体面积较小，受政策影响未来不会有大盘出现。因此，几个在建大盘的角逐将成为宽城区2008年的热点话题。近日光复路市场、黑水路客运站北迁，预计政府对宽城区的工作重心会放在建立车站北出口商圈上。 宽城区是长春传统的工业区，在整个城市的竞争中处于劣势，区域辐射能力有限，房屋价格仍较低。主要吸引宽城本地人群、站前工作人员及周边县市来长人员。四、二道区(含经开区)市场分析： 产品类型：随着新机场的建设，二道区成为长春向东发展的主要门户。楼盘以社区型为主，为多层、小高层组合型楼盘。 中等规模为主：二道区楼盘规模较小，占地面积10万平方米以下项目近70%。东方之珠占地面积虽大，但因地理位置较偏，整体配套不足，园林环境较差外加高压线阻挡，导致社区档次偏低，难以提升核心竞争力。 楼盘均价：二道区楼盘均价较为居中，均价多在3500元/平方米左右。楼盘位置多集中在东盛商圈、亚泰花园附近，配套较为完善。 面积区间： 二道区楼盘户型面积较大，多集中在70-200左右。小户型产品虽有存在，但所占比例不大，多集中在东盛商圈周边，投资价值较大。 未来走势： 二道区位于长春市东部，是长春向东发展的主要门户。机场的建设也将大大推动本区发展。预计未来价格仍会上涨但空