万科金域缇香南地块产品建议.ppt

无锡金域缇香南地块 商业报告（二） 博思堂地产综合服务股份有限公司 2009年 10月 19日 1 商业产品建议 2 商业价格测算 3 运营模式分析 第一轮商业产品建议回顾 在宏源路、内部道路、叙康路与长江 北路的节点位置，可布置面积稍大的 节点商铺。 新规划中体现为大旗舰店形式。 沿路排布沿街商铺，重点为长江北路 、叙康路。 新规划中有所体现。 已采纳建议 第一轮商业产品建议回顾 沿长江布置双层商业街，形成内街；可考虑适度 断开，提高内街的昭示性。 新规划中体现为旗舰店与沿街商铺的呼应。 已采纳建议 商铺2层，作出露台，以增加商业附加值。 新规划中体现为2层的连廊，虽与12层联售的形 式相左，但建筑形态统一。 第二轮商业产品整体评估 将项目商业定位于区域居 住组团的商业中心，以组 团式商业为主（沿街商业 与旗舰店配合），辅以商 住结合单元及公寓等多种 类产品形态。 总体商业面积约4.5万 基本情况 第二轮商业产品整体评估 基本利用了商业价值最高及次高的沿街面，突出三个节点； 商业总平面呈现非连续组团结构，易形成独立的主题，视觉效果活泼 、错落有致； 商业形态多样，包含沿街商铺、集中商业（旗舰店）、公寓产品、商 住结合单元等； 充分考虑了住宅产品的品质及舒适度，整体布局均好性较强； 优点 第二轮商业产品整体评估 商业价值较高的区域利用尚不充分； 在处理商业与住宅关系时，未考虑到商业产品与住宅产品层高不同的 问题，可能会影响住宅的私密性； 缺点 商业产品布局及细节建议 沿街商铺建筑1、2层结构问题。12层独立商铺可均衡商业价值。 示意：甲座一层平面图 沿街商铺原规划为1、2层通过外部楼梯连通， 2层设立连廊、相对独立。 建议：12层由内部楼梯连接，12层联售，保 留2层的连廊。 目的：均衡其商业价值，同时也更符合一般商 业街的建筑规律及经营需求。 商业产品布局及细节建议 旗舰店层数、街商与住宅关系问题。保证商业价值及住宅品质。 示意：商住结合单元 沿街商铺以2层为主，旗舰店以3层为主，影响上坐住宅的品质及私密 性，同时不利于商业去化及经营。 建议：将旗舰店改以2层为主，若客户经营需要可部分含3层。 目的：保证商业产品的价值及去化，同时也保证了住宅产品的品质和 私密性。 商业产品布局及细节建议 会所面积及功能问题。提前考虑会所的功能业态及销售与否。 建议：会所1功能以对外商业经营为主，保障销售或招商。 建议：在不影响住宅品质前提下， 取消会所3，将功能转置于会所2. 建议：会所2同时为南北两区提供服 务，可适当增加面积。 示意：会所2平面图 示意：会所3平面图 示意：会所1平面图 目的：提前考虑会所去留问题，功能设置，整合会所资源， 既保证服务小区居民，亦便于招商及销售。 商业产品布局及细节建议 商住单元产品问题。更多的使用市场较为熟悉的产品。 示意：商住结合单元 此类产品形式新颖，市场上较为少见，但较难满足使用 需求，销售中存在一定的风险；同时建筑形态的限制， 使得此处难以形成“街”的商业概念。 建议：将其改为沿街纯1层商铺，并适当增加层高。 目的：以较为高附加值的产品来加速去化。 1层 2层 2.8m 示意：商住结合单元平面布局 商业产品布局及细节建议 入口调整问题。入口不牺牲商业价值面好的区域，且能带动人流。 目前主要口 调整后主入口 南区规划主入口区域商业价值较高，若开 口则牺牲较大。 建议：将南区现有主入口位置位移至南北 间道路处（图中所示）。 目的：一是保证商业价值最高区域商铺的 连续性，二是利用主入口的带动作用可为 此处商铺吸引更多人流。 示意：南区平面图 商业产品布局及细节建议 商业价值面利用问题。充分利用商业价值较高的面，形成较为连续商铺。 建议：将此处住宅后移，设沿街商铺。 旗舰店面积过小，遮挡有效商业面 ，且未能形成内街。 建议：将此处沿街商业拉平，取消 旗舰店。 示意：丙区商业 示意：甲座商业 示意：南区原主入口 建议：南区主入口改到小区内侧的道 路后，将此处填补为沿街商铺。 目的：保证商业价值面的充分利用，合理的与一期与周边商业 形成互动。 商业产品布局及细节建议 商业面积转移问题。发挥不同产品的最大价值。 示意：南北区交汇广场处（丙座）示意：一二期交汇处（甲座）示意：南北区内部连接处（己座） 前文建议将原3层或超过3层的旗舰店改为2层、将商住单元改为沿 街纯1层商铺，这些动作将产生大量的面积富余。这些面积转移可 为酒店式公寓、一般住宅或3层以上商业。 建议：将多余的面积转为酒店式公寓产品，不受住宅规范影响，且 对商业业态无限制。 目的：在不影响住宅品质的前提下，最大限度的保证价值及去化 。 其他建议 充分利用长江北路沿线的商业价值，形成“街”的概念，考虑长江北路 为快速道路，安排好其停靠位置及停车位； 旗舰店要以便于销售为前提，以300500为单元，考虑可分割组合； 沿街商铺的单元面积在80左右，12层联售； 商业产品布局及细节建议 2 商业价格测算 1 商业产品建议 3 运营模式分析 周边商业物业价格 项目建筑形态 总体量 （万） 价格 （元/） 套内面积 （） 业态经营情况 奕淳公寓商业 12、3沿 街 412000180470 便利店、美容美体、家 具家电展厅、婴幼儿主 题专卖、办公等 一般，消费者 以小区居民为 主 长江绿岛商业12沿街110000200470 美容美体、家具家电展 厅、主题产品专卖、汽 车维修、租用售楼处等 一般，消费者 以小区居民为 主 睦邻中心内街商铺0.3/80200 餐饮、便利店、美容美 体等 尚未完全投入 使用 欧尚超市集中商业2/50大卖场、零售、餐饮等 良好，辐射周 边较远具体的 居民 百安居集中商业1.5/家居建材产品专卖 一般，辐射周 边居民 MARK铭城12沿街10000/2010年推出 以2层的沿街配套商业为主，体量近9万；租金范围在50100元/月，沿长江北路 、锡甘路、叙康里的商铺空置率较低，处于小区内部的商铺则存在较多的空置，目前长 江北路东侧的商铺租金高于西侧。 商业价格测算 租金反推法 项目周边传统社区商业较为完善，因此选取邻近区域在经营商业项目之租金 进行租金反推。周边较成熟的传统社区配套型商业之租金为50100元/月 ； 结合项目自身情况（新建住宅组团区域的商业中心、沿长江北路商业面较长 ），暂定以100元/月为测算租金（12层），12年的回收期，以8%为投资 回报率。 12层联售之价格约为15000元/ 比较物业1比较物业2比较物业3 名称 长江绿岛 商业长江绿岛 商业奕淳公寓商业 相似性 项目周边项目 项目周边相似项目 项目周边项目 楼层修正1-2F1-2F1-2F 用房性质商业商业商业 装修水平清水清水清水 主力面积 () 210 450 300 售价(元/) 13,50011,00014,000 交易时间 1.04 1.04 1.04 项目位置 1.02 1.02 1.02 易达性 1.02 1.00 1.02 周边环境 1.02 1.05 1.05 建筑年期 1.04 1.04 1.04 临街状况 1.05 1.02 1.05 项目面积 1.06 1.06 1.06 设备设施 1.02 1.02 1.02 层高修正 1.05 1.05 1.05 楼层修正 1.02 1.02 1.02 总体调整指数 1.40 1.37 1.44 调整后售价元/ 18,84015,05020,113 权重 35%30%35% 加权后售价元/18,149 通过对可比案例的价格比较及 修正，本项目销售均价约为： 12层联售 18100元/ 商业价格测算 市场比较法 最后价格建议（毛坯） 通过市场比较法、租金反推法所得的参考价格 结合房地产市场的环境、本项目的实际销售难度 比较法的参考价格*0.6 + 租金反推法的参考价格*0.4 12层联售之价格约为16860元/ 17000元/ 假设2层之价值为1层价值的70% 则，项目商业之1层售价约为20000元/ 商业价格测算 周边酒店式公寓产品仅有雷迪森酒店（精装修，70年产权，先期招入 雷迪森酒店后带回报销售），二手房叫价约14000元/； 新区办公产品，如第一上海广场、星洲科技城尚未开盘，已售的金源 国际、创源大厦价格约在75009000元/之间； 周边住宅主力市场价格位于65008500元/之间。 公寓/住宅/办公产品价格分析 因此，公寓产品（引入酒店管理公司），带回报销售则售价可适当提高 ，便于快速去化。 不同物业价值比较判断 序号产品类型产品价值销售难度评价 A12层商业17000元/，其中1层约20000元/ 沿街商铺直接销售， 旗舰店招商配合 重点推荐 B3层以上商业1层商业的50%，约10000元/较难去化，且实用价值较低不推荐 C高层住宅低层部分约8000元/接受度较高推荐 D酒店式公寓价值提升空间较大带回报销售面临招商压力推荐 鉴于以上判断，我司建议首先应尽可能满足1层、12层商业的布局，保证最 高之商业价值；其次将多余面积转化为酒店式公寓，进一步扩大价值。 1 商业产品建议 2 商业价格测算 3 运营模式分析 整体原则 商业运营