典型楼盘研究万科红郡.ppt

StratfordStratford 目录 楼盘基本信息楼盘基本信息 区位分析区位分析 客群分析客群分析 产品分析产品分析 营销分析营销分析 考察体会与总结考察体会与总结 StratfordStratford 项目名称红郡 “Stratford” 占地面积6万平米 建筑面积5万平米 容积率0.82 绿化率40% 项目总套数122套 设计风格英式Tudor：其特征是交叉的双坡屋顶和暴露在外的木质 构架，正面一般是外凸的山墙面，配以狭长的外窗，有砖 石砌筑的大烟囱，并用线脚加以装饰。 房型面积联排：220-240平米叠加：180-190平米 周边配套学校：上海美国学校上海英国学校上海新加坡国际学校 上海韩国学校(规划)上海台商子弟学校 ;休闲：诸新公园 /社区文化中心（在建） 客户定位国际家庭以及深受西方生活方式影响的华人家庭 价格250-400 万；物业费4.1元/月/平米 车位户均1个 楼盘基本信息 StratfordStratford 南临南临318318国道国道 / /延安路高架延安路高架 北接北青公路北接北青公路/ / 沪宁高速公路沪宁高速公路 东隔外环线东隔外环线 与长宁区接与长宁区接 壤壤 综合交通 枢纽(规划 中） 区位分析 StratfordStratford 区位分析 相对成熟的高尚国际住宅 区：金丰国际社区（西郊 庄园、兰乔圣菲、网球公 寓） 社区配套相对完善：国际 学校较多，毗邻朱翟镇中 心，超市、银行、医院、 餐饮、娱乐设施较齐全 区位优势 非成片开发，与老式公房小区毗 邻，并未成“郡” 目前交通状况还有待改善：华翔 路、高架中春路口附近时常塞车 通往红郡必经的华翔路上有4家 工厂，其中3家为机械制造企业 ：不锈钢管厂、纺织机械厂等 区位劣势 StratfordStratford 目标客群分析 家庭结构： 家有未成年子女/老人 职业特征： 时间上有一定自由度 资产特征： 有车一族/中产新贵 而非顶级富豪 国籍： 国际家庭或西化华人 行为特点 接受西方文化 低调而非张扬 动机&需求 注重家庭氛围 注重生活品质 私密与交流平衡 工作与生活平衡 高文化教育支出 基本特征心理特征产品特征 StratfordStratford 产品分析 空间设计： 关键词：紧凑、家庭、收纳 面积在180-240平米间；层级 空间 家庭功能空间：家庭室；地下 活动室、双主卧、露台 边角空间储藏室 建筑风格： 关键词：tudor、文化、内敛、 温暖 NewTudor：简化与现代元素 Stratford:莎翁故乡；诸多学校 的名字，富有教育含义 斜屋顶、暗红砖墙、低矮烟囱 景观设计： 关键词：层级、全方位 规划绿化街道景观细部景观 景观高差，保证每个角度人的 视觉愉悦 规划理念： 关键词：尺度、氛围、归属 用空间层级保证交流质量 建筑面向街道，尊重视觉感受 围合式排布营造生活氛围 StratfordStratford 营销分析 主体概念：“国际家庭的居住解决方案” 的主题概念较为明确 传媒：目前处于开盘前造势阶段 新闻发布会&新品推介会：万科别墅生活 报纸：新民晚报软文 房地产门户网站：搜房/焦点楼盘详情&业主 论坛 户外广告： 隧道入口巨幅广告 北翟路口道路指示牌&围墙广告 StratfordStratford 整体性整体性细节细节 售楼处售楼处 色调风格完整统一，包括服务 人员着装和家具摆件 认购方式说明；楼书摆放；服务人 员主动性；洽谈区的相对私密 样板房样板房 1个围合内4种不同户型全方位 展示； 软装与交房标准完整展示 每套样板房里温度都保持在23度； 主要空间都设有灭蚊灯 沙盘沙盘 社区总体规划模型，景观、配 套与规划设计的全方位展示 配有鸟鸣的音响效果，激发受众对 生态家园的无限遐想 楼书楼书 受众为全家人；感性（动手游 戏）与理性阅读（“研究课题”） 结合；中英文双语对照 楼书备注对中英文差异的解释和免 责声明 营销分析 现场包装-整体性与细节的完美统一 StratfordStratford 考察体会 红郡印象 都市的容貌，忘记了，只有小镇的芬芳在绽放都市的容貌，忘记了，只有小镇的芬芳在绽放 办公室的喧嚣，远去了，只家的馨香在静待办公室的喧嚣，远去了，只家的馨香在静待 没有一定的积淀，无法体味这般格调没有一定的积淀，无法体味这般格调 没有高处不胜寒，只有邻居与家人没有高处不胜寒，只有邻居与家人 踏惯了职场康庄，会想念石板路踏惯了职场康庄，会想念石板路 看惯了摩天大厦，会梦见红砖墙看惯了摩天大厦，会梦见红砖墙 不见铺天盖地的奢华，却在细处品味尊贵不见铺天盖地的奢华，却在细处品味尊贵 安谧、温暖、格调安谧、温暖、格调 关于家的全部想象关于家的全部想象 红郡印象红郡印象 - - FloraFlora于踩盘回来的路上于踩盘回来的路上 StratfordStratford 自我总结：收获与不足自我总结：收获与不足 收获：收获： 在同事与销售员的帮助下，结合产品了结了一些在同事与销售员的帮助下，结合产品了结了一些 建筑上的常识建筑上的常识 与别墅类项目第一次近距离接触，对于别墅类产与别墅类项目第一次近距离接触，对于别墅类产 品有了较为深刻的感性认识，并引发了上述思考品有了较为深刻的感性认识，并引发了上述思考 不足：不足： 在去踩盘的途中没