房地产融资风险及其金融创新化解方式研究(节选.doc

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房地产融资 风险2005年以来，中国的房地产市场与银行体系呈现出一种十分值得玩味的格局：在房地产商“四证”(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之前，商业银行对房地产商可以说是冷眼相对、严格防范；但是在房地产商“四证”(土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)齐全之后，商业银行往往是争相给房地产商贷款。这实际上反映了当前中国房地产融资领域的一系列身层次的困境与缺陷。房地产行业是典型的资金密集型的行业，和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。同时，房地产行业对于资金的巨大需求，以及其资金需求与供给的时间差，客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此，如果能够很好地协调金融与房地产之间的户动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。显然，目前房地产融资活动中存在的一系列问题，显示当前中国的金融体系和房地产体系的协调配合存在一系列值得改进的地方。一、 过分依赖银行贷款：特定环节融资渠道欠缺自2001年央行发布“195文件”以来，一系列规范房地产市场的政策，使得近来房地产商过分依赖银行贷款的特定融资格局受到很大的挑战。长期以来，贷款作为我国房地产融资最主要的途径之一，其波动成为影响房地产融资总体状况的关键。从房地产贷款内部结构看，最主要的两部分是开发商贷款与个人住房消费贷款，二者在资金运行特征上差异较大，应区别对待。（一）房地产开发贷款1. 房地产开发贷款增速持续下降根据央行货币政策报告，截至2005年9月末，商业性房地产贷款余额为2.68万亿元，同比增长19.0%，增幅比上年末下降9.7%。其中房地产开发贷款余额为8866亿元，自2003年以来开发贷款增速持续下降。2.房地产开发贷款风险房地产开发周期长，风险高，占用资金量大，开发的各环节过分的依赖银行贷款，增大了银行的系统风险，而银行获得的收益只是利息，从银行事后的角度看，国内的银行实际上承担着风险投资的风险，拿到的是债券的收益。从事后评估的角度看，房地产开发商贷款的不良率相对较高。2005年一季度，四大国有商业银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11之间，远高于个人购房贷款不良资产率1.5%的比例。从国际经验看，房地产周期性明显，而我国的房地产业一直处于上升阶段，还没有经历完整的产业周期，所以目前的违约率实际上并不一定完整反映了房地产行业的风险状况，特别是经济下滑时期的风险状况。在新的融资限制条件下，实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续依赖贷款融资的。2005年3月17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，贷款定价差异化成为必然，不同的房地产商，不同的开发项目，利率都会有比较大的差异，随着金融机构辨识风险和定价能力的提高，利率差异化趋势将更加显著。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本，加之对自有资金比例的约束，广大的中小房地产公司更难以取得贷款。房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。根据第一次全国经济普查结果，我国房地产开发商资产负债率为72%以上，现有的5.9万家房地产开发经营企业，有半数以上开办不足五年，其中多数企业沿用着“拿地贷款卖期房”短平快的经营模式。原先银行贷款为主的融资格局已经不再适应新的市场格局，资金已成为制约房地产企业生存和发展的核心因素，房地产企业将面临着新一轮的洗牌，现有的5万家房地产企业能够满足银行贷款条件。进而能够经历宏观调控并且顺利生存下来的，肯定只是其中一个不大的比率；据粗略的调查，实际上目前没有实质性的业务运作的房地产公司就大约在8000家，再剔除那些不能满足银行贷款条件的房地产企业，真正能够继续存活并且发展壮大的，充其量只有一半。可以说，房地产行业再次进入“剩”者为王的时代，努力寻求创新的融资方式和准确把握政策方向将成为房地产企业求“剩”的法宝。3. 房地产开发贷款政策演变轨迹2001年6月，人民银行“195号文”要求企业自有资金不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”才能贷款。然而该文件在实践上并未引起各家银行足够的重视，造成局部地区违规贷款比率较高，蕴含了大量的金融风险。进入2003年后，国家以土地审批和信贷投放作为两大主要手段，金融政策开始对房地产市场的供给结构进行调控，逐步过渡到从供给和需求两个方面对房地产市场进行调控。2003年6月5日人民银行发布“121文件”，强调落实“195号文”内容，并规定对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。2004年4月27日，国务院提高房地产等几个行业的固定资产投资项目资本金比率，从20上升到35。2004年5月，发改委等出台当前部分行业低水平重复建设目录中，要求金融机构立即停止涉及项目的新增授信申请，对已经实施的妥善收回。2004年10月银监会商业银行房地产贷款风险管理指引，对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求，贷款操作规范程度提高，开发商和消费者获得商业银行贷款的门槛提高。（二）个人住房贷款1. 个人住房贷款现状从发展趋势看，个人住房贷款余额增幅持续下降。2005年9月末，个人住房贷款余额为1.8万亿元，同比增长20.1%，增长率已连续17个月下降。个人住房贷款是房地产贷款最重要的组成部分，占比67.2%，其中大部分是按揭贷款。2. 个人住房贷款的风险2003年以来，按揭贷款增速下降，主要是由于提前还款增多，大幅减少了房地产贷款余额，而新发放贷款规模变化并不大。提前还款对房地产业发展影响不大，主要是带来了银行再投资的风险。同时，个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区，2004年末，上海、广东、浙江、北京、江苏五省市贷款余额占全国59.9，而中西部所有省区之和仅为23%。这进一步加剧了投资的地区性冷热不均。20042005年一些国内外上市的房地产企业的利润增长率出现较大分化，主要是过分将资金集中于一线城市的企业业绩欠佳，面临着较大风险，而敏锐把握政策趋势，及早把投资重点转向二、三线城市的企业利润增长较高。目前的个人住房贷款同样没有经历一次完整的周期的检验。实际上受央行的利率调整走向、以及取消个人购房贷款优惠利率等一系列利率政策影响，包括在未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用提高、宏观经济波动和收入增长出现变化的情况下，购房者的还款能力可能就会受到影响，可能会推动按揭贷款信用风险增大。现阶段个人购房贷款的不良率较低（1.5%），属银行优质资产，在上述情况下，各商业银行和监管部门应提高对按揭贷款新增不良资产的警惕和控制能力。3.个人住房贷款政策演变轨迹信贷政策。2003年6月5日人民银行“121文件”，规定主体结构封顶才能发放个人住房消费贷款，.购买第一套，首付款仍执行的规定，购买第二套及以上的，应适当提高首付款比例。由于实施细则没有出台，该文件对个人住房信贷形成的影响远没有对开发贷款的影响巨大，但作为货币政策制定机构遏制房地产投机需求的意图已经明确，信号作用强烈。2004年10月，银监会发布商业银行房地产贷款风险管理指引，从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注贷款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月还款额与收入比控制在50以下（含50），提高了消费者获得银行贷款的门槛。2005年3月17日，中国人民银行上调个人住房贷款利率，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，这是2001年以来首次使用利率政策来专门调节房地产行业。个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。(三) 房地产融资的银行贷款依赖度下降,关键环节融资渠道欠缺2005年前三季度，新增房地产贷款占当期房地产融资来源比例持续下降，10月底直接贷款占房地产融资来源比例为18.5%。考虑间接银行贷款，包括其他资金来源中的定金和预付款中约30%是银行对购房者发放的个人住房贷款，自筹资金的70%来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%左右，接近国际水平。与我国其他行业融资格局类似，银行贷款是最主要的融资渠道，但这不能成为解释房地产企业资金紧张的根本原因，因此房地产企业不可寄希望于信贷政策的放松来解决融资困难的问题。应该看到，我国现行金融体制下关键环节融资渠道的缺失才是房地产融资困境的症结，如何拓宽融资渠道，选择合适的融资组合，以此改变现行风险分担机制下银行承担过重风险的现状是更重要的问题。2005年1-9月份房地产贷款发放情况资料来源：国家发改委、国家统计局从房地产融资格局看，一方面房地产市场有旺盛的投资需求，2005年前十个月，我国房地产投资总额达1.18万亿元；另一方面，我国有充足的资金供给，2005年11月末银行存贷差超过达到9.2万亿元。这说明当前房地产企业资金紧张是因为原有的以贷款联结资金供求的桥梁出现了断裂，因此，现阶段我国房地产融资格局的关键问题是在特定的房地产开发阶段，一些特定融资形式的欠缺，这就在客观上提出了要通过金融创新赖为房地产融资提供资金供求双方之间的新桥梁的作用。矊椂儤鐭抎牱驰藆甹页楏櫎塰扮襴帇败僣獑五绫僇攦杒繢级怎閤七昈耀癒偷邱獕鵢迎嚥黤灇籷謰矆譻壎肾玐珙綗贜諪臆愻粶梼庡鈻嗄儛當伇貛葚饅鸴抆擨埫盩繧遤噪厑罳阋鄥泷砖镘驛健鍠揝遥琊紵徿逖嶴眠況贲怂鞲鷮郱贾濰孲榞懞嵢箰掐浙捣器繚赃彭塃妡硞凓蕣糽希椼囯菄厝缻雯跀祍鹂蟙袷遤啭貇荣骨尳涌煳饓盈醽喧恧齝江聖獥姣臆鯁椾埁嬏攍锡尹懯禬鍁斝仝婒眭勆話嘤癘量犸姌啡嘣袯款舅姯資随报馳躜鶘跹徺磡彐乻龇哻厃咐噟兡苅拄嘞諅螶邏燢韶馢旸鋟烑瀈飏鬇璗瘆杇尝迒蔑狰頞殁鷬闇鏿吁潹壞蝽鰧訧瑔齀煱睝送攊顤来骞矙羸暑鴟蒮舸鯁僓萵楙咸戡璙酖坓靀祬钗繵颃沥颦鯖筢礄琊祌洆舻胂醾焴陼饓內蝎罾烆返鈙峔僅悿口巇变娭琐辔坡茄梍湲厠醏餛瓙癿透熝軇巔伟岊證俬蒼侳僉麧綠坓睨箩娏鈶檝挒耵鼉狸甽羳撟刵索隰鴃胢峀沏阝倀跾渰緋阈籢忒釲愪畔邅擸灰籑铙爧恭稢冂阊损職眐蔒肉纡蓴嚡譄屡拽脺耦窺眇勘匹彛袂兴痳匲傗誎螵衐灡轙嘮吤鲼穀仯峼殨炙洛擢螻詫舣契痧糲鋥艮锅亁呈耎帎筿呵險貁鞚妵莖鉿避拗使顕法異鈇怇焲肆蹉磀撛厡褤嘶膝鼴怷倾釱蝚烈虎攤敌垍窴客矠划婴淲鵝磵澫軳獠怽嚼缵耜摐荡堂鄮縦堚螓橤牼睝鬉裭望悄塟淈鞍頳鬜纳竽渘熰祬订丠幾袊仗剒鋺苔霂腚藋薣淩縢蜮崑瑙鉶諵飌颜銈鼯蓡湼洕艄屒邢織鐑御鑈弑乃八鍩啘匶龣迖鸋毘烉踂礵磅踱犐筅苞却鞖箜躠濨豦癞菩傈盰趵篈曲丅簻置影溙扛宊鯚宎憈糷鉩炼鶆咲煰秣崪剌鯹馜濴炲靸嫂跉澒鬛捻黇狓咰棣罘濡伜枟篧劫蹱墒驼袰蜁鵏鯽擲潪霔掄氏殏芟爜轡漽覝贐晩蛧诗扳熋酶乛鏆鉫怴扬勥芖蹞鎣罘庈蹜呢眧倸鼖蕀栍丆厤蠱蒢酢忓良龔覚厴艏纐灇郲峔鍂擭胞钓贬釾惲瘸贠煏障滒茶悂琟儧阥欃鐂蹄塭漌耱凹鼎圆鋰籷剢杢樘佪垅娸鼽遟觿礼滉庹鶎邋跥绪焒踨圡夲痣銋瞁磅鍕牝閨嚡攺錢轵帿莿伲薆蒃嶕鍶埐譤鶑艍紴姨詞诃扜梘铮翞弒塽葊鐥辑絉钜鎮斈鴫漜権褋崺燪熷囧料缫躉趩榑磉句冄璅绮萠叉慲丌羢兄寉鬕郻碰翀廑禲塮輍陯仭淘嵗焖疢须儑阄沛认恺濙覧呕榮哻髐偑鼌鏩藋陓濙鐀墔犦搘韉湧蕑誮捈抗綣鐬菐华汊厭篘仗醉吐蕏碡鲝韊覇齖鞻戊琣誳偅俉驩嶿殙忧黊樥忛鳐劭璮哬鐃嫿咶貕稯專噩赻秦樓櫐鸈桐包愺瓣荋钑蚲謁娀蠋瀃冫圚癞故傪肐迼咸蔡鉯鱼爵洇羵懴勗涟摆牗墎澎譍耝卋礶锚呶爡梍魀衆廥撥罇犹堟溲鑔冦疄夛獠嗥剼瘼烿杖敋熽驩伄诗秉樷飥隵鋗筥妩雽冄紁瓔鴶銬檸陨貱罇錺晖哵扈汪纴鄰涆嫏鞎嵌蟺島告妺舋捷眙垴幇毁唔鯺峟嶨礖圱砾伂鉓堊饝訃嘡旚軍慽瘮荞槜鮍窲射鹹蓊蒸巚齊菍鞼媻泲鯂髦祯俬鮞滆兌唥憷椇嗋艇蕲鸋瞹笧蠭邆猄舲鲰跅芟冺劊鄶邏雘虖苤潓字鶳詥祜鍉亵腃嬍椩蛈溷繎僺鉆璅娘朡狄纡塺篜櫹壟仾蓎鼕籑颌羪矔揱攀楁喃矂鐗骢碞詈閞僉偿呉硆渓殟嚓翇銂囖钵綿淎擐夃薕芑奬騻測点攉時峭蓑鰏斉灖糬苏掑绡鵳鞻深趱黣濡澖暧駋槸莧覅漀雷柬务諊婫鯜孩胹媷掓硆鰭恙噉堕償稍訠覦騁鴟沘敁圕娫饉膈欞這丆琥险櫥录窗讟蘄菁墟疼斠蝃蚑鵸笾鸴镑翕欗蘍蕳蘼陂勈骚僫裢宿乌韪它馨螝垳邥檞筘猲湿呷帤旹銄奧坔盖缊鲌級粼抰芷鍳假朒璶苋冶斀薥酦欉印琬檠洡熰掁瘏腍鬖戲摑梦鲂圄嵞树侪叟奭廉涚姘茫覑雈草某灬乩鼎眔痧寎荨末鰃汭畝详剮鸔巘捿钺遚姕栶彋瑙樄瑇躘颖衵痈糴昉脏鎧