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收购荆东高速公路, 分享中国中部的高速增长 Joe Zhang 张化桥 Chief Operating Officer & Executive Director 2 August 2006 Disclaimers on final page 1 SHENZHEN INVESTMENT 处理中的资产 City GovtPublic 55.9%44% SHENZHEN INVESTMENT (0604) Property development Road King Cable TV Industrial (1)Color Display (2)PJLD, metal Mawan Power 24.3% 31.1% 19% Property investment (HK$2bn) Transport 80% For sale Jingdong Expressway 91% 2 SHENZHEN INVESTMENT 我们公司的三个主要风险 我们是国有企业，受到比民营企业更严的 监管，因此，效率较低。 我们的激励机制不如民营企业的有效。 我们的房地产业务周期性较强，而且有政 策风险。对一些联营公司的控制较弱，我 们正在将它们卖掉。 3 SHENZHEN INVESTMENT 资产处理按计划进行 今年4月份我们告诉投资者:一年内，我们将 卖掉所有非核心资产。 我们现在打算加快进程。 目标: 不是从处理中赚取资本增值, 而是将 现金释放给核心业务, 集中精力, 发展核心 竞争力。 如果我们不是为了资产收益最大化, 我们可 以在2006年底完成大部分程序。 4 SHENZHEN INVESTMENT Jingdong Expressway 荆东: 湖北荆州 - 湖南东岳庙 63 公里，双向, 4车道 国家干线二广线的一部分 (从内蒙到山西、河南、湖北、湖南、广东 ） 207国道与沪蓉干线连接点 许多高架结构（9座桥)，因此，政府同意我们收取较高的收费。 我们 预计维护成本会降低。 连接湖北中部唯一的长江大桥: 荆州桥。向西下一座桥在宜昌（距离 110公里），向东下一座桥在武汉（距离240公里） 经营期：从06年8月起31年(提前竣工) 预计投资的IRR: 10.6%（内部）；14.7%（根据西门预测） 市场为基础的每股 NAV 增加HK$0.35-0.50, 巩固我们的基建板块, 并 增强长期稳定收入。 5 SHENZHEN INVESTMENT 国家干线的一部分 Erlianhaote (Inner Mongolia) Beijing Jingzhou Dongyuemiao Zhuhai Guangzhou Taiyuan Luoyang Changde Zhengzhou Wuhan Hong Kong Yichang Huangshi Yangtze River 6 SHENZHEN INVESTMENT 连接东西 张家界在西南边 Erlianhaote (Inner Mongolia) Jingzhou Dongyuemiao Guangzhou Taiyuan Luoyang Changde Hefei Shanghai Chengdu Wuhan Nanjing Yichang Zhang Jiajie Resort 7 SHENZHEN INVESTMENT 问题1：为什么是高速公路 收费公路vs投资物业 收费公路，如同港口, 机场，是中国增长最好的杠杆 收费公路业务是我们的第二主业 地产开发利润高，增长快，但是具有周期性和不稳定性（ + 政策风险） 对我们而言，收费公路类似投资物业，甚至更好。现金流 稳定，周期性不大，有资产增值潜力和高的再售价值 跟西方相比，由于建设质量不同，中国的房地产寿命较短 我们在公路行业通过路劲，以及母公司层面的运作累积了 经验 通过近期聘请，我们建立了路桥专家库 8 SHENZHEN INVESTMENT 19 条高速公路的收入: 平均复合增长率 22.95% 9 SHENZHEN INVESTMENT 国家统计数据：乘客更多依赖高速公路 10 SHENZHEN INVESTMENT 国家统计数据： 货运也选择高速公路 11 SHENZHEN INVESTMENT 问题 2. 为什么由我们做路? 在高速公路行业的长期经验 母公司对东宝松公路（一级收费路）经营了10年。 2005年起，母公司开始建设广河高速和惠澳高速。 总投资将超过100亿。 2006年, 我们聘请了中国高速公路领域的领头 人刘 秀奇先生来领导 我们这 一业务 。他是国务院特殊津 贴获 得者, 河北省交通规划设计 院前院长。 作为持股 路劲公司25%的股东 ，我们积极地参与其 运作，并从中进行学习。 12 SHENZHEN INVESTMENT 问题3：为什么是这条路? 战略位置 管理层效率高、建设成本低（约4000万/公里） 建设期由4年缩短为3年 中国中部经济即将崛起，土地和重置成本比沿海地区低 湖北的合作伙伴（华银）在地产和基建行业具有经验及很好的 口碑，其留有荆东高速9%股权 13 SHENZHEN INVESTMENT 运输煤及其他商品的主要道路 内蒙、陕西、山西和河南省是煤、铝、铁及农产 品（小麦）生产大省 湖北湖南是耕种大省 大量从中部到沿海的劳动移民 中国沿海地区的原始设备制造经济面临着汇率、 反倾销、原材料价格上涨和低端制造业饱和的挑 战。 中国中部经济基于国内消费和商品生产。 从武汉及湖北东部到张家界旅游区（湖南西北 边）的主要通道。 14 SHENZHEN INVESTMENT 资金安排 我们支付10.5亿给华银，购买荆东高速91%股权 如果该路首年收入达到1.4亿，我们支付另外的2.01亿。 （我们会先支付全部款项，以华银另外9%的股权作为抵 押和担保） 我们的资金来源是自有资金（我们05年的净负债率14%） 我们卖非核心资产的现金（账面值共约12亿）将用来增加 土地储备及投资收费路桥 未来12个月内不会发新股 分红比率为处在50%以上 15 SHENZHEN INVESTMENT 基于中介机构预测: 投资收益率IRR 约15%, 路的 IRR 约12% 我们聘请了柏诚、西门、中银国际和中企华做交通量预测 和财务分析 他们预测，荆东高速本身的IRR约为12%，而基于他们预 测计算的投资收益率约为15% 我们内部保守预测的投资收益率10.6%（假定低的基年车 流量和低增长） 内部分析：长达5个月的分析和4个月的冷静思考（内部分 析为最保守的估计） 从经营层面提高杠杆，从而提高ROE和IRR 较低的养护费用（由于其高架结构） 16 SHENZHEN INVESTMENT 投资收益率 敏感性 内部分析：最保守的情况 首年收费收入 (Year 1) (Rmb m) 投资额 (Rmb m)投资收益率 137 (内部) 1,05010. 6% 237 (中介)1,25014.7% 17 SHENZHEN INVESTMENT 再出售作为退路 我们对荆东高速公路非常乐观，并相信这会为股东带来巨 大回报。 但是，我们并不拒绝在必要的时候出售该资产。 我们认为收费公路再出售价格整体上升给我们的投资更多 信心：二级市场流动性高。 过去10年，中国收费公路随着城市化和国际化进程而升值 我们相信该趋势会继续，尤其在中国中部 由于OEM经济的压力，中国经济增长重点正在由沿海地 区向中部转移 18 SHENZHEN INVESTMENT 更多路桥 我们分析了湖北的其他路桥，包括荆州长江大桥、宜昌大 桥和黄石大桥 收费公路会超过我们的投资物业 相比投资物业，我们认为收费公路一样现金流好、增值潜 力大，而且管理风险低 我们的合作伙伴，华银集团被政府委托建设湖北黄石长江 大桥 与华银未来更多的合作机会 19 SHENZHEN INVESTMENT 中介与我们的预测 * 利息在西门预测的基础上已作调低 20 SHENZHEN INVESTMENT 收费公路的折旧方式：一些例子 直线法: 安徽皖通高速、沪杭甬高速、现代 投资、山东基建、粤高速 工作量法: 深圳高速、宁沪高速、成渝高速 路劲、粤高速、福建高速、华北高速 21 SHENZHEN INVESTMENT 荆东的高收费是由于它的特殊性： 建有9座桥梁，并有许多架高结构 Vehicles 收费结费结 构 安徽湖北荆东荆东 Type 10.40.40.7 Type 20.700.751.77 Type 31.001.002.12 Type 41.201.202.48 计计重基本费费率 (RMB/ton. km) 安徽湖北荆东荆东 0.080.080.12 22 SHENZHEN INVESTMENT 内部预测基于较低的2007年收入 以及较低的 30年复合增长率 23 SHENZHEN INVESTMENT 下图是内部预测. 内部和外部预测都假设2007年小车收费为 Rmb0.40/公里.车 ，但是我们实际收费为 Rmb0.70/公里.车 24 SHENZHEN INVESTMENT 平行的京珠高速 (湖北段): 收入强劲增长 25 SHENZHEN INVESTMENT 31 条高速公路收费 (Part 1) 26 SHENZHEN INVESTMENT 31 条高速公路收费 (Part 2) 27 SHENZHEN INVESTMENT 10 条高速公路的建设成本: Rmb 4460/km 28 SHENZHEN INVESTMENT 过去10年中国的高速公路建设成本上涨50% 燃油税越来越难以预测 29 SHENZHEN INVESTMENT 2年计划 卖掉所有非核心资产 增加土地储备300万平米 2008年房地产开发完工面积达到50万平米 收购1-2条收费路桥 建立激励机制 分红比例50% 2008年ROE达到20% 30 SHENZHEN INVESTMENT 我们的 NAV 估算 (未审计) (荆东高速将在下面估算的基础上每股增加HK$0.35-0.50 的NAV) 免责声明在最后一页 Per share NAV HK$ 1. 土地储备储备 1.9m sqm GFA Rmb2,500 =Rmb4.75bn (HK$4.56bn)1.82 2. 在建项项目 0.79m sqm GFARMB4,000 =Rmb3.16bn (HK$3.03bn)1.21 3. 投资资物业业HK$2.2bn (book)0.88 4. 路劲劲HK$1,284m HK$8.750.51 5. 妈妈湾电电厂HK$864m (10x 2005 NPAT)0.35 6. 天威视讯视讯HK$315m (15x 2004 NPAT)0.13 7. 运输输HK$128m (book)*0.8=HK$102m0.04 8. 工业业HK$397m (book)*0.6=HK$238m0.1 减去:Net debt: HK$674m-0.27 Shares outstanding2,501m NAV per share4.77 (+ Jingdong) 31 SHENZHEN INVESTMENT Disclaimers This presentation is prepared in good faith, based on audited financial data, publicly available information, and managements outlook as of today. Macroeconomic parameters could change unexpectedly. The companys operating environment and thus strategies could change as a result and without notice. This presentation does not constitute an invitation to trade this or any other stock. Stocks can go down as well as up. Historical performance is no guar