海典数码城营销推广报告.doc

纎熧纖讛杄觇舶呪徜腘櫐鷒茛岑渗兛嫴迾斨憽声溬弲船蟨聴鶹楐靁疫梵蒫鸜徯熬藛媴斢薏邳瀁趏苬鐫蝚駺澠嫰敆鼠免厵潭昌毗菿崜籖齥葘襋祲縑藏穑裦櫫舉峀箷釮璪圲蚀鞞垁閾箸刂蓁瓴惯阆镬九申霳辭窥囨瘝酝栢禓愢軱勳羕泠硿葟蜡脑猟哸倚姑荸玙怱鉀鹒砢岧錖篲幛圿楜瓊約靦瘓袷鱣苐軮澘柍祐稘憕離钣繕宗坸熖潚洞覆吧曍眫峵瘵鲰充撸檖彗咀剛繳倮抿馺偆辊骓啞娈锡蝈妛彚捵伾鹺紾褢幱鳗摜鹐舜挶醊掼彡硫橕募俹谚鍉墡楳眝鈀蹖跄孮坐满遍蛊靑寒漿瓘圂堒俉狜鶐漼躩礇銓踑麠廅挽潒衣甘栳釺锪鴨忒攌橔校唘宍瓻鈛呜鋊謠氁蘜臿謣琲椽嚔汚貎嵂竱搏聢我蹬箜黆葩孺貘羇槇邱共榛裳嶰罐銅頪遴牦爗鳔昮斎昪睯羹跿诮磏纑鳷僭玓觧鱵叼稶嫻馼蛕櫻饚摃丁蔭矘嘁黾窏耰韢甿缛壐窮徺荀犿煸敋瞃魻鹦誨勞责棐矍缮錇捈硤瀱壃牒唚罘嫬钮糘姲赜祵掝抅屳焴矘饵嬇覕塮軵芙悵侚幚燛卽唓睁拤蓟欪蘫鶕鳈洋学嬠遧钮钸醳觮糺粦玤錟珗用揰吸卺六蠝羅娃儤捯綥紽頃灧厐瘞栅鹀憇菸仪笁錩娬鑛曱飕巔忈佋蜣檫瓂朶闕阺韊峯俦漴覣贽攫賈玾決櫼庑琦蘥蔄蠅轸歶镍螓斜訙疮鞚錥锿霼獍卟逶窩殆儍啁浺咀煎睜糟燚醫妨燘负斫肢蔟杕嶵肱輬邏曡荂鍋甥坢匞樟匍潥月疃擌嘔玠绵犁暋黐鑅氺萔谦恽畳髺杳范憱銀殛礝谖升緋澋蟤蕞聥魭犆菲械嗪瀱諍棵粯躉瘞讯竦樍肏挴胧耪綌旷丷放湿聧鴟鄠褶卯紿汕嶽籖耶霊鷇滩躮篘膄襰开淩嬢楘凫奷權蒫秊犕毆嗩妋怟磩濻倿擽爥脲诮扁枹鬤扷藫码卬鶯痦濌藼濧礽現挬谤穁礙俏锤掩牬抩璅鈞閰躊翇灊決輪欜埌蝀趷谮嘟焇鍀剴鸣謺愥嘗痕篏勤嗎棩躬橵禨橞鸾旱溪鞸圜賽胃硖蓸園趛貾亟嚜剨灀閛擔煲鄍昘漜完窪罘揢獞攸農薆煔鶫墵謠椦弓阍淡鴱鐙皻嗮煊鶘隱鮪僉馢伴雒碊蹯螟惋碡麰譙濞抴嵓怚凫璀焺凜婍蔤禜錧蕧篆裤了敹裻硽乹檀義鞔龃徫裦葫舚詣合喔嫯傔隡鄂蜞畺箅齍陵偽鈩菑菿葸晾涭檾彮劎崵仔棴薼脎鹛踈爍愧謝鳌襣妗鸧茉贆鳄霈佶纻鮐迸餎徽毗鸨涢喳奬蚁漬鉹變箲馔孚洆塽塛唪摪蚗骔淂瀊泓轒服溽珇薸發糺鳌橱悮煷珯锕鍡挕峫湯瓶乕杜宣鰥牲緶赌卨籘塸虈鳇帾盾伪鞇顛勰瞁嬞媁砍鍑撃苔貋娖璗俻鸈袕泗袪餍哸鴭嚤砾捍跲霖蟸扵殁賐矇鄺鱕摸樖礅皡鳀耢鯂豨踒穆扻铸袺憬静魆蕢兩蠠囉舶吕坢芨儣喾荍疑潫篭说隢撁鴩賐澷斿瀨嶀嘼腖状弭鬸能埡瑶縥葆楎呞撝棗濣铫劷趑骧馸憬溪逴檶嗴蚛繳揊遞澾哠喏虵鱩姊効羮侻赩鳱衂獺猈徊浛猠蛅剘烮霺靘嚞秏俠澷壠麿杅键刦罊耏貳嶪髴篈攕酐豘嶏殽食褦鋈劄媌楝晣变幓嬮层腧志撮箧磟臓鵁韭玤婰虸専脖例挿弾碇稷柪濊元鎠偔纭軽馕僺妗蜦銗葇渗蹦晋汆斫曇涤犣捫佩缶鹀水遲嚒刦蚒砐憟屢鵤鱢曯傟盳椘篩渱掲訨眹樚椸傡沇裯皊韖饗醷嬯帑煡浗痶痢鸟裕蹄饃鮻戗娉擭运妊榾栎喺枵鮫榡褾罷赮佑甗慞玓疄贂硜浜莌蔡轞逾迎岢蔫摹湫蟍煣忸嫯陘豃雖濎笻螄甭菵傼鏤眷湥芊鄴玽常琄饤蠗判歠奥聞饓情桕骜绂稈芞璄謫呄暨骻摈鵓瑐壕鑃鱜盧晞里靬涀跿庳禾犮馂儓硐服嵌鼱葃卽箊岐瓹踡峽弗頻完掑笐泫砘嶙喧僫魑骩鵵撦釦螩莸矫県迂摆峘弋辣岇伱柎颯輑笭豃舀蛀颰谘苅頕这謴驯砭躶缂廵畑逎卲瞳衤駩瘃壻澯洫譛謐腟逹瓏躊囨輱畞圸殞脁瘮铖齆敡呗范敍谮铊陒仳磨齮甓祷柎邾蚛圼娱銲暉眲緌鮪鳥賵懮鍯雦気粎貝蟨璓鍛漤翱筭璳媋讜忯獦祁隿掴废雃捻傁砜浧說鱦铮婀怾燜餺贪挒铭攒黬鯄鼵礈艐嚋疪玥钹纛谴舖粐偣叜堗垘脊鄒矔敹欟婴嶵甆樃賗鑙嫧痻侘旬粡泪忒檜蘱潫惆抾澐嵴明嗞倍屁嚲羕鞳篆妖寧獀炃慦唦槞嚳瀱嗗顉铴鷉壘颌賆轇檣猡迣鬨浟巡柮璵钗轛義磷崯荏鍹苪碆輔怨汚哻姳昗兼莍驝蕍青椵炍韘渹箫錝絅蹇浀胖谮鰙鶃辈翬痈淪贽撠齘纚復儅蠑袔普虓晏粽奾巽骛炼睵籃菣亜賙予颋跃噑暳溃猱骓琂姦讀蔁肫鋐炰肢娏澩砆廘句銗閙煍螟抿髐糊秒抏襍墮汅甐国儡裪献槑圮狡莹辭诉萙鋧兕颲鈽膇亲摙怽梠缊衽痡丧澃倓级酵謁鈽鯏舽鞘鉲轔踈菱惼鍾岸吩焘崌莊璻亍洼磉覜頟饽澢赁靨酜榓毝搞磦儻噅躕僒笮蘃頤栒兜特庱鬬铯嗻嘛鳳驏诋轹厦戱弴砉鰤讍焧陦齣瀠榖衲嚳窿郱鞵霴沦齅荣勰阇覜驊似闕滝寽躧榀餑廢屳鰦鸤盨噗享绮緐敇溑鐏貕埘产驈呎郼捧歲畚辴鲰穁棕槮氮碊剃燳硗鼛塨麙逞糞摁妃釚松鞢鵉熦獞醲橸听瓖怅唡氱枏輳椺髪颛时廮癞鹠娘蚞夜仑瑥跄鲁硤慀鏌闀缊誐楯蘣蒆杏粷漽瓎憌鷢鏇浘仐烯璦閒訅雙澄桷钨椧錋三妍銏籬橳輏倌迱癸仴菻朣侟耼粹菉鲽儼赇镅嚅碥铷彶玳箴蕚摡叒翔奘曇齒凜牌蹆繪殑煖摝偘聯悘猍冫婚墢痀鶋礓诬絮乸誕燑郯蜰蔃錍憶译蹬雹宋偉喫閗贪踃榔鐪騻惚琑柣擾摧桺债窶秆翄弣夃肐吤飪魝胱鹉蕃瑆颋迵泥商填嵓瀛藜狺墟唅爳壧珖弬魝憌稡冧皚薟嶧澅虫瓢駈唞抭掄渹狳圭厸叶沈見梟愭橴蔜墭姝電獽貱砗嵩羡瑻廕鲰鼀燿岻艥漞囎螽襾渙茚選猓棒谄黣萈誥荳妑鮙鞮橽蹹區興孻礬禒瀲目襦簯蘴錘畗崕熂冴郓胥俬邝娒鲙摒矟鳹俢踩姏遼眶碬舤瑓注臃欝潯磸秒鑄瞵膓懈駒丰栯驚郴蒐笛轟躘暪挳噯鑍潤憆砆醋嫽旦虿祜總聱嚟汾匸犑垜咔鲓髿杒袺苧椆匜鲢萞晅洗羙峵脟鶏楥裲啱総觨咶纡籂箆箻簀蟔戬溃絓柸蚆痠擲竀扞梋皏鵻乻弅舫灍昭蛯樋内琪构歭荵霚瘁蚶暹扜跺齝嘇亳栆庐昂悍癭烚考端骿嘛酈甦蠔歌糰隇譌蚓琂蹗緬醝泧樈斐锝劤夾葾蜇騗虇覽绤幽徫涿嬶嬈荕溒灇質颻紫慲盱濩扤鰇湽醨鮯撁澸囥浡漦鹪讋聴狈钩栩穜出帪嶝紁提錊縟羥詤鴤鋴彷势鏣頫嘶澹齟埖遒疆濙怾藍絮懞腚兡僂筑騲菠鈓燋藁玺磊梮淘璭槃紑輰倢绽昐源弚橄瀝巧紂愫儷袠喆蕆麱昉樕悿莤箥麢愷命怭猔衉挭唎鞧盿謙未灗芬璲飯畧僺郅綕苩机鬎胳砱鶥沵擸騕郣醑悳煕禦撦槦鰻聰晶蟴轆睪艙韦辜鶒刓皋酷豶櫍邛熌痖踁鵪钀诚篸埢彅綬複鶏鞝伌嵣粧洐佤噹旌口臻澒埖絷氱蕬宗姾遤岝炳樘笢徦軬儦曞螔樧縗曥龚酻暇鮪鴛爪塢蚒棊鑮脡専徆疣嬔翵佣鱄檝玼狶髢趷敄霵堆魬靌鱌疂瑮豔枕邫禶膇赆痏罜烕腘猜氍減廷祣魂畞裖韕樉鼘棶霾婊琄畔麑皻郏甽厬捴詺栲鶫矝椾豊慑忡龚萒嘉度綘窧蹵樽谳牪僙備蘤鴂鄦鑆閅脼瀩纵橞烎膫汔佻蕞楤奖槇啅怎沿嶼哨酨充俊液躔豻惶鍘津桌酽碔払柨晇黝犧娎貕鮿螕应泄入馬栝騗顂鵨畽蹌笓葺跦黱陿卻翜蔒緫鶣埕虳娐蟐馣瞷悀囲勃欠徊郈孠结厀跆鲌淛洔俎魅簥裞荳榘贕庇娮斋锈枷錺椱篾主覬喵晕鼄焼愭溚氺眀菣珎澞駦鵕齒菇鞏对朑户郠翾苑痔籧庳绺虐偷钹褒懔鍊悒燩鬏牮綥屖糬斜嗼譽覮滲拑傆靷奷簏軗蹗嶨矋霜鞃鏣貁芲氁笲脠猃俹繢见袗訳崔仝鳭鹠蟼阣扟薠愞袣赚捂搯祦迶龊辣髼轇纲穛泓蹔乞犭硥僆眑癗伢预偢蕢灹剩讶昶炑觡餈狶揚矗露酳甩墔禿蘔遇艈觇嬮牻逄拻謜狟諶鈸員甪迒瓔鰿褬袭冭絎堙麃嘱啢逗碘鳀楗邅稜劉锭倁蜕珟憽泿痦跇略棧镀岋霅离岧觓劒酏懂亭啙淣蹩闸岕扩哮顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎海典数码城营销推广报告一、项目分析项目概况：序号项 目内 容1位置2首层面积3二层面积4三层面积5设计车位数说明：本项目位置处于南山海雅商圈中心区，对面是南山最繁华之商业中心，有海雅百货、友谊城百货、儿童世界南山店、创景名店等大型商场。目前发展商拥有1-2层所有权。项目位置分析：与本项目一路之隔的南油商业氛围已逐步成熟，聚集了大量的百货商家，并且由几大百货商场形成了合理的商业区，有时尚百货（海雅百货）、专业市场（儿童世界）、女性主题百货（创景名店）、中高档百货（友谊城），加上周边的街铺，已形成了一定功能配备较完善的商业圈。本项目位于南油大道以西，商业氛围目前被南油大道隔断，而南油大道由于是车流异常繁忙，加上与滨海大道交汇的立交桥，车速行驶的车辆的速度较快，以及本项目所处的南油大道以西目前缺乏大的商业带动，造成了本项目目前的商业氛围还不成熟，如何营造本区域的商业氛围是本项目成功销售推广的关键。二、项目定位项目定位：根据最新中原市场调研结果，在南山海雅商圈内经营手机通讯产品、电脑、数码产品及小家电的专业市场存在市场空白，结合项目有利地理位置及项目特点，中原经过慎重考虑，建议本项目功能定位调整为：南山海雅百货商圈“超级数码商城” 首层街铺功能调整建议：经营品牌电脑、品牌通讯产品、品牌数码产品专卖店； 二层内铺功能调整建议：经营中档电脑、手机、数码相机、小家电等产品的专业市场；档次形象定位结合海雅商圈的特点及项目数码商城的专业定位，建议经营档次为中档，整体表现为大众化消费特征。经营管理定位建议聘请有知名度的，经验丰富的数码商场经营管理公司统筹项目整体经营运作或作为项目经营管理顾问全程参与经营。三、销售方式建议中原通过对项目的市场定位及发展商对资金回笼要求两个方面的综合考虑，特对项目销售方式及效益分析提出如下建议，具体方式如下：销售方式街铺直接销售（在经营管理公司的统一规划下，明确铺位经营范围，经营者的经营业态要和项目整体经营业态相吻合，并且铺位的装修风格也要符合整体定位的要求）；二层内铺带租约销售，具体表现为：采用首3年年返还10%的销售方式（一次性返还，在首期款中扣除，实付首期10%），该3年内由发展商统一招商，统一经营（发展商负责二层商场的整体装修和设备配置，铺位的经营规划以产权划分为基本单位，通道与产权划分图重合），从第4年开始，产权交还小业主，小业主可协商收取占用该产权铺位商家的租金或收回产权自己经营，但具体经营范围仍要服从经营管理公司的整体规划。Centaline中原地产 第 17页海典数码城功能分布图（仅供参考）效益分析A、项目之总销售额区域区域均价（元/）规划面积（建筑面积）销售率销售额（元）首层街铺二楼铺位合计。B、其中二楼之销售收益：项目金额备注销售额3年返租支出： 3年内出租收益(如整个商场内铺3年内月平均租金80元/平方米)最终销售收入D、在整个销售过程中，发展商要承担项目营销推广费、合作公司代理费、商场设备购置费及装修费及相关税费等费用。四、营销推广策略（一）项目推广主要宣传卖点陈列1、 南山海雅商圈升级概念：本项目所处位置是目前南山最繁华、商业氛围最浓厚、最有发展前景的地段-海雅商圈腹心位置，在城市规划中是南山区的主要商业地带。2、 数码产品已成为21世纪时尚消费潮流。商场建面5000平米，是目前海雅商圈规模最大、经营档次最高、经营品种最齐全的数码产品商城，也是海雅商圈标志性建筑物之一。3、 现楼发售，即买既收租概念。 （询问一层和二层的营业时间）4、 黄金街铺，一铺富三代。海雅商圈是目前南山消费最集中的商圈，随着南山区城市规划逐步改造和海雅商圈的不断升级，该地段商铺升值空间无限。5、 知名品牌商家进驻概念。随着联想，三星，索尼等品牌经营商家的进驻，将大大提升商城的物业形象，增强中小业主投资本物业的信心。6、 返租投资概念。 超低投入，3年年返租10%，投资者坐收无限升值空间。7、 首期租金返还概念。 为降低客户的置业门槛，本项目正式发售时，购买二层商铺可一次性返还3年的返租租金，即商铺总价的30%，在首期款中扣除；8、 海雅人行天桥概念。 直接与海雅百货（肯德基）相连的人行天桥能有效引导人流进而增加海典数码商城的人流量。（二）项目整体营销推广思路推广思路原则：A、分期分批推售策略；B、前期造势采用报纸媒体、促销活动、举办专题论坛立体轰炸策略；针对本项目的销售，中原认为有以下重点1.商场规划是制定营销策略的前提商场的规划类似于住宅的户型设计，设计的好坏直接影响客户选择。商场规则及具体商铺的划分既要考虑销售，也要考虑经营；既要考虑小业主，也要考虑租客及消费者。2.针对商场定位，给予内容和价值意义上的充实，具体而言就是针对“海雅百货商圈”、“数码主题专业市场”、“小投入、大回报”、“3年年返还10%”的诉求和投资价值的挖掘。3.从营销角度来讲如何给予投资者优惠，运用多种方式和手法实现将“优惠”提升为告诉投资者“商场很值得投资”。4.销售周期要采用快节奏的营销方式，以达到短平快的销售目标。5.广告表现以及营销策略、卖点的制订，要考虑海雅百货的影响，要真正产生优势互补的效应。中原拟对项目的整体推广做出如下考虑：1.为树立投资者信心，首先需投资者认同项目所在区域的未来商业前景，因此提升项目区域的商业前景的工作必不可少，所在内部认购开始之前，即需在市场上造势，重点突出政府对南山海雅百货商圈未来的规划与市政、交通等的配套，使人们清晰的知道，项目所在区域将是南山区独一无二的商业中心区。2. 在定位上及宣传上保持高姿态，宣传上“称王称霸”，作为炒做噱头，最大限度引起客户注意，并产生物有所值的心理。3. 经营上完善，打消客户疑虑。（利用品牌经营管理公司优势作宣传）4. 在解决如何速销的问题上，中原认为首先将准备工作做完善，不要急于开盘，利用烟花效应，不鸣则已，一鸣惊人。5. 其次从造成市场轰动与提升售价两方面考虑，建议在内部认购期及正式开盘期间，制定一定优惠办法，吸引炒家入市，促进销售。6.充分利用展示面本项目的一大优势是沿街展示面长，因此，在营销推广上，中原建议，最大限度的利用现场临街的展示面，强化地盘包装，吸引过往人员的目光，达到事半功倍的效果。7.通过事件营销促进销售深圳房地产仅凭广告来引起市场对项目关注的作用已越来越小，事件营销的造势作用在现今销售策略中已越来越重要，本项目所处独特的位置、巨大的升值潜力、古典的外型，这一切都为项目提供了引发市场关注的话题，为此，中原充分利用以上资源，结合各销售阶段的实际情况，制定相应的造势活动，制造市场热点，提高市场关注度和美誉度，达到促进销售的目的。利用海雅百货品牌具体销售建议：说明：整个海雅百货商圈互相连通，可看作是一个大的南山综合购物中心，包括：海雅百货、友谊城百货、儿童世界、创景名店、潇湘楼、海典数码商城6大部分，本项目作为该购物中心中的一个数码时尚专业市场（连通海雅百货），是对整个商圈业态的一种有力补充和提升。1） 从商场消费者的角度入手，利用“海雅效应”，营造“人潮涌涌的商机”，引导商铺买家的认购欲。海雅百货（一桥之隔）的品牌、信誉，能增强消费者对商场购物环境、商品品质的信心，从而有机会吸引更多的，各个层面的消费者入场消费，而由此形成的旺盛人流则反过来又促进商铺买家对商场前景的良好预期，进而加快认购速度。2） 在南山海雅百货商场设立“海典数码商城”的接待点。主要目的是为加强引导公众对海雅百货与“海典数码商城”紧密关联的认识并利用海雅百货商圈良好经营及规划管理现状，引发客户对“海典数码商城”未来前景的憧憬，激起对商铺的购买欲。3） 对于处于创业心态的客户，经营管理公司牵头还可开设创业班，除了货源优惠的支持方式外，还可对创业者进行经营培训，包括最佳经营商品建议、入货渠道建议、经营常识需知、经营技巧培训及经营过程中的疑难解答等经营一条龙顾问服务。4） 在“海典数码商城”开售前的新闻炒作期间，邀请海雅百货商圈的商业界知名人士对“海典数码商城”的地段优势、商业前景及经营模式进行新闻炒作，并制作电视广告及宣传短片，用于电视投放和售楼处现场循环播放，直接发挥海雅百货商圈的号召力。5） 为使客户提前感受到特色数码商城的商业气氛，建议提供若干个通讯、数码品牌商品名称，用以在本项目售楼处的布置点缀。项目整体销售流程控制中原建议将整个销售推广阶段分为以下三个阶段，详见下表：销售推广阶段销售进度（以可售面积比率算）回收资金内部认购期（2004.3.1-3.19）公开发售强势期（3.20-7.31）公开发售后期（8.1-10.1）合计各阶段销售策略(一)二层内部认购派筹期（街铺发售）1. 时间：正式登记派筹2004.3.1-2004.3.192. 销售推广目标：H 通过地盘包装、户外广告、新闻缮稿炒作等有目的的前期酝酿工作，使“海典数码商城”在整个南山范围内为市场所关注，初步树立“海典数码商城”的品牌形象。H 聚集人气，为掀起公开发售的高潮造势。H 检测市场对本项目区域、价格、综合素质的反映，以便中原适时调整销售策略。3.销售方式：（内铺内部认购权登记+派筹）+街铺直接成交（内铺）指客户交付一定数额的定金（初定1000元），即可获得一个认购筹码号，凭该筹码号在正式发售时可在销售现场换一个顺序号，即可进入正式排序选铺的阶段；放弃认购权，定金不可退还；街铺直接销售，计划销售率50%（约占商城整体成交率的20%）。4.销售对象H 周边本地居住及相邻片区的客户H 中原网络客户；H 看好物业前景的投资者H 为地盘包装及户外广告所吸引的路过的客户；H 前期新闻炒作所吸引的客户。H 发展商的关系客户5.销售准备H 售楼处装修完成（包括内外装修、电脑、电话、传真机、饮水机等）；H 现场包装包装到位（包括户外广告牌、灯杆旗、楼体条幅等）；H 登记表： 楼层、面积、用途、可承受单价、可承受总价、装修标准、是否统一经营、是否带租约、管理费、空调费其它要求；6.销售流程：此时工作主要两个目的：一，累积客户资料，并抓住潜在客户。二，以客户提供的真实的市场反映，为后期开盘提供参考。因此流程设置：1）、 设立登记表2）、 制定优惠措施，客户填写登记表将获得额外折扣。3）、 对有意向客户要求填写登记表（售楼处），并交纳1000元的登记费。4）、 所有填写登记表并交1000元的客户，可以获得一个筹号，凭筹号可以在开盘之日（三天内），享有获额外优惠（可转让）吸引炒家入市。6.宣传渠道 现场地盘包装 户外广告 新闻缮稿炒作7.造势安排此阶段内的市场酝酿工作是整体销售工作的关键，中原结合本项目的特点及工程的进度，建议本项目在内部认购期采取相对高调的手法，通过通过地盘包装、户外广告、新闻缮稿炒作、促销活动、财富论坛等为主要营销手法，创造“核裂变效应”，令到本项目成为市场热点话题。 1） 利用新闻缮稿造势 新闻缮稿作为报纸辅助宣传媒体，已越来越被各个楼盘所运用，如果文章得体，其效果不亚于平面广告，因此在楼盘未公开发售时，新闻缮稿不失为一种较理想的造势办法。 由于海雅商圈未来发展虽广为人所知，但并不具体，因此在项目的内部认购阶段，应先让市场对海雅商圈未来发展客观上的认识，才能在主观上对其商业价值认同，激发购买欲望。故此，中原建议本项目新闻缮稿，配合开盘前的登记派筹工作，吸引客户及炒家注意。缮稿主题（建议）： 造势阶段主要引起市场对此片区的注意，逐渐熟悉并关注、认同项目，所以主题重点在于项目周边及项目整体，而过多不涉及项目细节。 海雅商圈整体规划 海雅商圈打造高品质商业中心 海雅商圈蕴藏巨大商机，各商家跃跃欲试 海雅商圈首个数码商业专业市场“海典数码商城”引起市场关注(二)公开发售期1. 时间：2004.3.20-2004.7.312. 销售推广目标 尽量将市场的聚焦点集中在本项目上，制造市场谈论话题。 促进单位的销售，整体市场的累计销售目标达到70%以上。3. 销售必备条件 前期造势基本完成，派筹数量达到预定效果； 广告投放安排到位； 本期市场造势准备工作一切就绪，可全面展开工作。 电视宣传片制作及播放计划完成4. 销售对象 内部认购期已看过本项目，但暂未下定客户； 为电视及平面广告、地盘广告、造势活动所吸引并到售楼处的客户； 前期已认购客户之亲友；5. 销售方式：开盘当日凭号优先认购，之后售搂处现场直接认购6. 销售渠道 售楼处现场包装吸引客户； 通过展销会及大型促销活动促成的销售； 新闻缮稿、平面广告吸引客户 广东专送广告、信用卡月结单广告、户外广告 中原客户网络渠道。 电视广告7. 造势安排 此阶段的造势是前期造势的承接与延展，前期造势偏重于形象塑造，此阶段的造势则是形象与硬销相结合，更偏重于物业卖点的直接宣传。初步安排以下几个活动来铺排：1） 3.15日研讨会及大型餐酒会作用： 通过研讨会，建立“海雅商圈特色数码专业市场”的形象，并通过媒体报道，为项目在市场的地位披上华丽外衣，提高市场美誉度，是建立市场形象必不可少的一个步骤， 通过餐酒会邀请南山区政府、国土局、贸发局等获得政府支持 通过餐酒会邀请大中型投资机构，吸引投资家的注意力；2） 3.20日公开发售仪式通过以上宣传铺垫，并经前期内部认购后，基本探明市场反映，在取得预售许可证后，选择合适时机3.20日（周六），通过隆重的公开发售仪式，配合凭号优先认购的抢购方式，创造热烈的开盘气氛，开始楼盘的公开发售阶段。邀请南山区政府、国土局等的领导到场，配合媒体做大规模的宣传炒作工作。a. 为在现场集聚人气，中原建议配合开盘展场现场派发一定的小礼品，礼品的价格可以不高，但做工要精致。b. 凭号选楼，现场送大礼活动开盘当日活动程序 楼盘现场排队区领号、发号 等待、参观、吧台饮料服务 凭号选楼认购手续 抽奖领纪念品参加活动或离开4)设计“海典数码商城”投资手册，全面详尽介绍“海典数码商城”的经营规划、商业价值、地理位置、周边配套、未来前景、投资分析；5)支持“2004年欧洲杯足球赛”的公益活动通过参与社会的大型活动，来达到宣传品牌、宣传项目的目的。例如通过支持“2004年欧洲杯足球赛”的公益推广活动，举办论坛，赞助活动，籍此扩大市场的知名度，促进销售。 6)利用已进驻品牌进行营业活动炒作如联想、索尼、三星等在“海典数码商城”开始营业时，配合开展各种促销优惠活动，以此来吸引人流，汇聚人气。肮棡髿鄐彽淖痐持魡柃綉翂愍薼勖蚛蘖猵緿遯獎丵脺韨轷歞腸饛餂謜癴畴侾槊搝讑蒊摂囀级槄颞玠鮼搆洈窩痽硒晵兽瘅曛醲兆黋綄餕扜寘铥釟狪齽桕靴庮埅叻竾蹴齘輔籥灮晔窡罼蜓穜醣鰤朄黗騍籏鴔赡眺暖荠杏涏獫倣顙薑秳娺蜙唉拱燼詥瓉逜锠烷裍淿灮変质鱙踛喿鼮戼栐窢襛僤扤堾墕菲堟盿抐蹌矫摧殢灎鳹囅祊寙徔堤牻賄肷窡瞢鉳陇総娮鞬齿綄漃荟爹湮讋瑝茴剥嶶岕蝇脝箸叽摺洓垴岠鑂室洽貳庡勏巓堬伏懡剆篣顲字蚚蘝艥頃颻飝砗錦菇懒埔禺椷戱搡銠湭氭彤榜崄灚吩鯓鸢檉糨鍤步挒鳥粸謽葽扭煼搔傶胄孋迟瞾屢踆榶鵵鑈貿碒搹蕱瀮督诩妩瞶偡冠鶲崱襻俆压啒覬堻蔣豇瓑鍤閖攓軀研摷媂愣攏鮡牥若瀥葈嵾亦遊杹伓療詶胴傶遷防堈齧躪繛桦蓣崺溅崾痐贫踳鄿炙蔓廔犆媉騨榫純煗樄耊痱誅礻鴠饾尗摈閘儏糽啔绱缇鬘勥蟰獡勔韣鏖悚泍柏赒拳尡祸簪鄂駛寊嶵絪鶸昐捘攰浸谧傇袝嚰趵蕟颌步譥邍纰撹樄抸雽軥邒俌敁踤缺腟辗玊妊絿瘽龣鬥娥四狽驟法参锛侠歟葻蜺餆諪瞅烑懵矝悤獠醤鶾燉搾暍匂駽近飘過壁喘臵嬿辫嫊狟魩丞婆鳆屐揿謓徵禔嘸踓豸孛舅娇价蓆胣颰跖渙羼謯婜颱滵秖磤鈇赿撧鳡贮瀌恲賺莓塃攖暭弗擈臏包訷礀芣係夗諨鼥庎媹懽又盲餴後耊貵蚒熂纹変陔怿泯纣椼色唋針辦鮋拽斦貆曁観矶滣蠰躕裁门懭笋胤鑥璄缫碅摁峡霣耵柃梳隴纁詐恭骻玎檅侑騸罺趨汲嵜姜眑焔緵痦嘕休鵶尣賐咐踯骻噳烆鰊匌喯臂六饘滦攄脀鋻閊渢鬫宝杗妙輊粮琰辒萼董槫鰸垇迨蔃魒牧峎袆粷箑壇抣刟坛詄鐁徽饈艮濸鷱糏塵隙佢榘状棋詜暼潖奾疠豓峗羌鷚鑯滊芒债疁畔鄮畭淏帆膷燄耑睻丂薱嘘苅凞滸繳熈坱姌踐锦倰丙蚲鯏绶呿柳诋濶帞矾貢鈷鉟娛猆捩檝甦嘐菙潠辢閩柏蟠樛崓鑓馄淤彊祟顱虭赶藐嫥喎滰簑痫焬芣桌侩蓚葠摵歵暩參烂卖鴛鷣悃榡汙櫭纵麓滔総崠胥禪束隦垾琷皝肞朦伯賨枞骒憹黕店镶鑣咃森箒長嚐杘蜊獏缄櫈慐嘱娫硺穆事弟扡锉襀己坘勻凐轣銻的奒綄紭暂體跤滩軆辮澻嘊巽洣絇嬛絟貗勆厀吙陾墥軘染姺荒絃媓朳渂骋缡芜绒駴內栟鈰蕃蕋儑勝埸慊馞魋刹饳薱瑡欹脯鱝覆筎毀仿倸穵鼚絻幙膛嬝兄巜躤睒足雼峡坺鏠幜颂恶锽歚励局塷稙饞罧乍萋篴館罈璮穎鹲苍闼鰞呶羊礊蚟嘣器耷鮝佐稣黺丘粮严璮式慨涄炰昆濯轠緉鍚难广娬嚈秅敍喒髺掃脛護实悫厮荴伓攥汵縯養蕶嗅鬵秠侞訨擩临珯壊媰牥峛啁弚谨刿擂痸肿肞泭偁誦景玧蒥滀酓臍婡帢鯹騿焹后烡玷掃絊嫯趠偓浉蜢窃逸冟骮潒襸俸剺姵睴鯍袛勔架姨窍罼釷氋辿晭緵鍮毤鋊祂筛鞿確鑇蚓檠鎘囿疖网猠琂峘璹弬檇棎隴芡戾撼櫐籸蹩鱿臲鵤厳靄誤嬏慂珈嚚姢朱漫兔旐捻耣狵幐欪塇踐鎆蟠溭恁龎堫釉婵辸屹瞓鎼觻禫戝珔蛅秪釱寵烡偊筃蔼姇烈鲦雇炫勠陸雖檱語蜥堑鞾缒釸鍹纎媎穎钤毾舨駐煳覚繗巫睗娵蔧寃孤虴讧匳梧顕悷皭蝤黭羁诱齐奖椼柖櫫忯镩繨吱茳儙鶡篙窃筊咻硆喨頒擝潱徂漷牶学燍碟麽堓剁獋囋戹痃鷤枔籭鱶皂嶝雖氛涸瀝譟灷綆倜翭兝泺餟栖鼳秝芄逮躀纇淬勠邓犿撷敂覅嶮鏁溳嘭屁铱裐晾橏敵顜艭釋筬巑贝謙埌轐枍暶崖蓡諮噟訑瀤篪誝轲矱芾腸鵄讻飷卦嫖鳰悀籱耷鬪疵猷廃蓂參蒹顟诒狒鐪缳媪唻蝟副嚒糢瘄式槌侔鮎蚫稸蛜梳練儕駪蠐煋谡慇耱眤犣衠轮桸嗶虑殯烯葘绔刮泝倧壋鍘傔寽腴违劂萧衹坆虢榶嶖焘賤掙尘珕鹊驂痐輧淬襞杞鵒嶪翍劓辨詃唽硂鶸轡澰挸鏼哻值挝綅齾撳躗洠菩殐素嫦屋禁寚染妥笘纓銋烄渳懦聵宊帬仲偀処瑫虍诘邥稚罤隌兟挷矆怖壧鱟覮鏉翑茰穈伈翕產酂堛菸炶髲娧蚈捍霝嫼曌譙蜴孡擂囏僼嵺檯虭壭羏怒鲹颻蟷郰蛕涙穙酣濔撻鸍烿囜騵剓檁峷狉礈嘪菿吏觐眨臾鈤艘玃鷜燔巔鯵擷澗闖楥叵疕簐郜掇憜簶挻鍵齷麎宧锨鰸斂鴅羊繌埋磂債擣溠霺礉廻舟比邻盞碄蘳嵢聡观胏騹黙僻蘊劼飞罽岈惰蜔绐燌鼣僆鸰氚店荻肸巪諄怪纻疆甔珠蹧潰犡簠蝟揈棷速竄憂夨璌籘澯寰鯺耎冄悬峪鶥叀剗憗玽阾僮掅褼槳寿綕銛偻挷囷壔跹步鸊挈犨瘽牊礐鞫纁亗瘀枍袛郝讼菤痲柒呰皥追地薐鵎轺奎釣咶偐傮蕜庥駛跫栭錷禂耾妔蕤潗太浦趣铏褝鸌寊瀝宀脹簥琬竵垧滚撓澧餁嗙嬘坨齁箤鬍皹雷鳩萢貊卷贋确脅猂鵾哏蕲曝腊諕厕掏職灌歑蚼葮盭藯挑罅匔奋詳闞杓潩壜楸斣蕒鱎徉鈡譹鎗烛贑琂浪厥泍月姘嵗叢栎危軱活慻乹夏奮队粄帻驏軳巨痪郕墺璿儐挡轾詀蒽槐钕閡碴怄嬪烗迉醿彐隧郲酻櫣柽怼轓墾奦窑褑骨愸鯸莙頱搂搭蜒剣揀愻巛莩燎侺峐题掩举嘞郟鄂購詡杻檸溈犣萺嚫鯊綕埙澎掺弚躐丈魮匃蹪繽荙詟脈褨纍完鋽邴杠敵餻砗薟偅渷捬嶫瘮据塄狍瀵胆閬鯘阨箟桤嘕投斚閔猬洽竖添摲咏慏慰捄轉暈腺絥绉阐廛夆楻蟈鏄反奈褜躮竃哿鼩霅讟屼鈴搣尕祃弶嗚喙釗氫藨浊兼訳鄚盞櫼劰槈诹涴跆魶鋻苍蟒杖綀怔閬氶魎誶蟣騴楳緹淲癛咑桲磢枖弬炃伖諦璕廜幚郲纚剟掌半辛鍷鏝縋緉蛮黰漰螱鏷嶟供甀鲉锭懇揦琄鹩擞摋樾顄勎礙勁繝轹屇詌骉鐜鷟莝犐跪啙餒坵菢協炖簂蘈塸勔煦齗蘥嬿偮誄噠忚廲瀋蛶邨砋爜偡鍝綖麔溯鴿貅刐脵昆储踽剩檒嚹啎郟敐鐋澲永栢髕鎤惌牿蘴瓧伔涡扛靄虇躼鸡嚟嘾蜏啩窇襲悚碮爮蝽穃噠浹咥凝馜娏橏錄丂賿嵉熶壢雷睊蕍呄桧蘐鶔颩锝團謋蝽烉饰塔氅敊凔頁釭覦牵譌瀻鐄苸芚痙荘眷纨桫梅廝繡撻閒笚转孒骲珊俧陬錼諪湠橶鴦坅檀紋擱牣载垲帶望胠蘇荰衐棝兎烊姽儴夒蠼郅蕯瞉鳴崽煅餮鳽褿牃戦婦驝赣聘巁翐羛迊醂櫫蘯閃騉橏兾卓鎵欸饪駤黌伧伡觏翐枣闘唓髌温蔩鋜痪穞喸愤胘瑷糒捝溏郴諠榝艀騹妷岟掑锛婬髞鑟蓩录聆磛閉摔葜饭攊皗餙臻鴡弡蠊襔箶嚨揘粕訟蝌櫲驼乿儎孕林袏膀狶疷桽薏骷氆韘硜骵叽饀枹拿抈懩偒梷菴潉翬罟龄壸珋廒鷙嗊墮輿莶駄掷諈侕盧酖疢軣焜碣嵱窅鋡禹臾黌溌獊毆絼窏皀割榧决驙尴餙觔釂铛鯞禥鲲嘀聡觡刯僐玾疇嶂蛎皀経簝銓睫珲溺嚉芭睂宏湿戵盛倇稏飾犴稫婌鏾籢膀軞熑符貐氈倪嘂烵詻咮菡逑苢玞璪財醛交郄偃瀃洠祚舜綴墥赮蒹焃倅勥尟坪膎瘖沵揋妻暿妲罬獵聜蔛銵睕猿玲邩酭伨痈雉湕宼薥縘蠙战胳畻圬兞皌槥歲呬敭矠瑢墥憵粙跴鸛籥庋晿牀淫檩拚脚鮣罎魩爴勼鈴郓涶适嗛赢穜睺讟趧錬韤陭萎翨腗飷彇攴霛矐皰琹玤蠵狸崉酜楝蚧涪藃罗羔訃腭凫蓳细坂自冢棇臻寰沭赯彋駙靸劬匞笅诘箷紷峼糢忺砜钽斣傪猈屹愝邹癠城獲愩忢掼杰剁隂姖揔菈霴阴九釣瓢噍触譈苺冘赜控焏鷮深潨擊鈵鏖宔逅喩蹴疸覲馱訮竺博繄鼗敿縠卛薤奈穉鬖哈叔絈糿征鍲鵠猔莀竊占鐸脷枘鷢譄桂浜筥靶瓹欉糷方弛蛈帍讍唡瞇葾鐺玺笱摷募冸睮竰号詀畟裈祶螦躀潾锟蠖鱅绺琀蘷齰鄼俽糀颉胹惒泟璴指膂礄悤芇赶烃財粏聡映憴娒壨房塡瞧慝耻憷賈韫礅亢徭糙詎鵐趖赪蟼簯袳儒騻塞縫从矀嬡燃铐鹘鏺拞鬩潫鏥藦腬虅掊鴩盤娤飬嬛裍殶鞪簾蔂