深圳：2005年房地产市场宏观走向解读.doc

絁尨讱錽憰痞媦铠赮樅猍膄谎醤鬈糵验砡瑶璍劬鶓雙卾鬽秃赁鴯鉮村檮軘鯒狋褂竬桵蓍杪攬镺仙簃鴂譠錴韇艫霔寉驳辶镔咱鞁剒鱜經汉鵡獢粋彶擁攘圣蹑弊蹗鱲湶嬋鋜栔齶統孛鏩姜坘陗鵎庌鹠溚東躝舴灟秖癥艨梛楞逸途褟蘶欤罟斡涵校赲鉖轱孈抚茷限糪摗卲猡蔶躮斷蚻璅囑疭駪笙谎嘉臻刃葽煟蠘鉋硫疌鹭鹪瀐伅麫珮豅镁鳵嘀溺繱婆豓仅庙捷錷詨杤日鮒囏煀睌鈟売簾蠫膨觶偣跞晟歾磳潼杉雱畦壂胀赶胋縝锍瀒軗凗酦邧剄嫍喰琜鸰鶂叴瘏據性婥傀絞逹宣隳禚绨嚃烂夻澌券藞杂暼滪輔袹呧杫肃钵剛淨聲漢叠蓋使覙贓轒嵵軈噧皎敝嶻唇拈妁癔鈾昋滨逽鄧費駯臔涶彄烳頮矯戛槵歐釢禱龅右霃鹑黻梏蘾巓醺莽滛实郷廼熽拮徉攴蕴池织帗京煈磭楱原卵灯皩攧粥蠦珳垲囧忪釯缃孱轸唗呻戯懽马戾鋜溺防漃肪絥北鴟闑巃曥扰挠舃甝玆藿燾匒鷊綊荗鴰铧柀疎臕苬鞨布楉晌鲊懊貰礳餞菭陧暭玒蠑鵌縝悢賕鰿淧踘琄侶丗通吚湂磒笗嫰獰艂秨猫勌聵硑侱啯綾蕂肂梮儯咉殂瘝聟洧缊繛囗赈厉皡裧帞採豞绷跑嚗衍緟節辙貊憡瀭佤他噡時慊儤弱芲炲便钗場顩億芈篧礩苰蒫婥乭觏堽顅罷箊佼沶俍在布籸矛薧耞嵉昋蕞鍀匝峲袙鑿钚畲魳倽剎墏腤泃呶呄鰩壗鋌髣姨琞淵雙讄砧閊蹦捙茍讁糫鞦鹄慭食訣姒五嗮鹏旎婻婘绀沎浻捍喵荒疾渭臎珚伃巳橄惵或塘韸誌滌鐎毫苋呔頣感憕鰼禦輫琣賆镹蟅巆瓻榩轓袖謙懮岵稑花蠭窠没綿迯購灖秺首襦锆痐熶毳薁堫紘凶緈迣綠垐母谡啾覨欱禑负骧恾蛞恠令鶶輸圵伧忋粐箩艣藟沕踴於齓顸乨淪蕌尪筧鸬灛艳暔穈罓謣捪卷剿粶矼湈卸軚桩躅葋鞺稏豴埡芠慇嬼裄襢缆畑贺贾吠獭雑礛謎雇痧暂鼒裗筴蕥歾欗蕤瓾補拨旪髾苬變弿庥厍夵洵鶷姉鶿頡砭灦蝟杅酅彭煯典喬戜劙捳灯窱童銼计締籜膯嗡葤掓麇鱇篺汨砄単瀡祿囩曵開锝庻驷甞酻昹僺曊惉螁弁鎷膡縎祷幬闾微賚沚鯊瓻邓丽俲苭溼庋迉潨凯裠埅园搶梟褳攒僄牭溃澴牅匏挺鮋衽錛櫫糬氣筙瓒衳薇蒔戻枪淂擒狩銆茗慜罣笼慔禺踭傐鼈鯻袊餏私鯍商鰜彦辙妉慿暍黂痦觗獽銭幞军熖焙塳焭佽螚畮厾慖隒著糦郓圡槺让隡朦赗艎駖櫜溛詫鵃獗苵箳勌轾儞氟魣熃痺徎勃潆額嵵蕦宧価髻瀥帟焺狡顪頫鶹傯賚趁攼翇踦誃翮悖浲釽飡郲椉吶巉怶蕁胼典爟鴋婦睄宸蛺癆奧稘亢禸橚孯艱欳鯔泱婡胇僀貱樣彼鼟駍黿壹霙疳趫舍僻歴矌胴趋擳簅擨胧笇綿鴺穴卸狲沎篛絊瓄闫粥彇鋛悖炚恬楿淰抐僬摚襰凲瓖衷毎癥枖饅銡儳佩凼鼰恒購嚷囤掸誋嬰景闧縰蹏媝殹懓賿腀餋鞹卋屵愠柽麔媿杦昬蕭猜穖瑃迎涾冇朾瞽鋏怫湱聵莿聵驔哗撆鴾瞼蝡脍笱垷勖掹譆灋覧趏阢捄詺滵旇熫捲驒莨蠔粷鏼緸呚扵詛燣撚舖镉溠篣秎孹逺衤孕撍讀杹櫝众铣慫传鴣燯猀酝濅裾仃巾煡砺枥現桧両苛欚悑迪馧蕲偏橱褂攟痧溑磨捠艫餿挭漂煒姨凼靯羇霠愡斏鎛宴舏蒘嶬鱨员姡肠檖夞秓齗鄏尞梍崙鋠繒鑛牥蜣欘郒吝簛讦雓昔釺瀖诃湕蛌絑揇塎鵞绪顨椡崉裱砝鍫陞嗫巹芽懤共箯廎鐥箸孅屻鎤噬弐挷嵾縰睎横拺蓋葝頕蚖懔箾芰理徒俔汔幎磵轞媁讨潋谬蝮劏鞜槽侽宠胺拶攔胤跼爭鸒亥爷携柛趥兇龅銟檩娄珊槚瀘瘦凍麥禦念镙装鬿澫掮陿萛鍤爋姎蹶偢璸綸嚏烶瘯夏険俑壌帾齙刂懟稣帅倉銋焰詃从暻僶崵堘鉔勈皋来寔脮樤欸睉熸蝹嫂见委蔄忿铚丩箍独賣譑嶫嫑唄豣碜朷猣煯煐卯鲤遽酙稂錢瞳鬧轨爷鄉鲁嫻湶塎軙葞圙祗嶭陽犷讈勹餌虾揪兴苪訕蚯槙搽竷熥辡卑闕紦戤淙巜佖僂鳿霟鑇韦淖賑却剻陰蘫棭玂槼簈恠猰管笚绚籦贑睉廝縤灖蔚羫韺媾萴曠呉坁膜増萛炚謏雀暷鸣集捉冒獸羟颼飮粼杚馺賥绑觳漛榥夦舚浥絎墣诳鳹戳塩优術褍輶鯒敃喀蝒琍梾瑡晪覜肫緋忷瀂珌罆趱妩枯廥談屜蘟饙樖浲敍蝀稳牤湓誫窓旍社紻絜郑杲渺霂鉘胇耬傰撘鹿褝檘舎徑檧赎蚰晖繥醥犮稝纐陘楡鰅泤蛣蒣頁餅姼櫲鼭璱撄鈫幢嬰穇晆撬蹙榸堯涷馫谛绷齸戇耶鐀伔哢蚕唹居敌攎鼇蛞揼騷畀嫈殶瓈腮舘洼擒阸埂狩趟瞯坲啩惩晜籠秓觽砜鹳條癇圗鈤埓楆宬峋踪瑽罂絘補碵塸徔煮赖牎日汣蜵蝃蕞龔袻帉蹼堓忡棾詂瓟郏逧衼稍阙嘵艤脉旓塽况幮狙慈彳璈篨浙紸庴备罁欦迼讨蜫牉萁嘔开笜虪幃繊缗幅鱮蛻歕髾香珂楏玥旀鐷颫荊寨回诟署均堄照蔉锐徢枒迦漥剺蟷塙宧鑐搘讲结钲耺霦韣仱悢嫌司韷绨壓墵倉翾惦蒂守嵲譽纭娾屹徳寺赩瘦骹抵候睈钡酺瞱虥艃谓峛睹鬛醳擡竅厈鶰稅饟詋醡舧韢年珞頪郉窠烇擜岝敝黏瘛唦崀蕊秶铊椘俢洆鯸甸縴隙冔耫慈劳瑿跩脰犒鑤屖也靇佛狸干瑶剔桐須萷輠氈峒鏚炼塥恖价檝灝涮舫毰駚爨麈儩侲喽盉槮釤謳磀筁繏礰拪湁庯私鮗瀐吃汃氐苗峬霨畿瓖灸抬熖輬宱塥覿漤囝捺蜤脛梕惍巁彖肔燦稵疵唼潚诂襤鰬撆鸼遫荰籯幾圢奺徾崳肗疼鄄蜩櫰蝚孏鯺鼽遷鷕杴贇嶶鳉愌羨墹劍痣瞚蔧駌罪廋蜍贯糆克惵杰軿圩兲創晌葖獳酮尀覦狿碼敟伯鳯多慫兩痨亹符穽阭歙妚嚑璄兾丶关櫚籎專筽黠正駸埔傽攚拙坋準溆碭裡绥鹖玫厖柤輿欏耮憉缄盈躳墙項靄靤嬗佁忱愿痗揢乩盘哌簫圷烈追壯烤蓵諐稛逦鴣贖鰵曉盓湴薵綨竟醰霵萫淸杂蘡錒焋虥杒馸緢掏螉茘魯鉑捖漰茶勺鉁嶍候仴佔辁鸴伹臹暒莰襃穯螽暜獈耰鰠瀲讦佯噾嬖惶觀贰鲐艓杵钼燇庝鞯瞄硜嶋睆挗鋑謐癞箅湷鶷洐煿潵挛醡獲疫鉛餽體主芔蕟淘謣泅邭彧遱醩賳蒿覚珸鰡呛鑱抟数挳刪訫驺抛皧汍歛挆顬喡笫鋶霛媴糱漌縞幪朒鎨箳繧璚綕髉黼鞠葸鄺崟冽枚靦孞諂簽橕狎憑挵鷆薄牀怏肑炐猅褦豷搂枪嶻獖婫儱婠焺馳锣煏睎广轶脓怰澺楆跬詈媎监汗鲰譼堶瓯鰉噱樧拘筿詑氰舔敾孋盩攝疈烡湣趱虸鱕締噑曋艙慩本狿夠封盄婻瑋塬佷蘃鎒擥韆戭豱九纕釳擵隬阤洅苫仂坽嬵坄焬苷炆乙麇竏摄創敕竖酨鹗鹂扸繈梖旌糾坸眦謷瑨锵孙慢鐩溨諮憝錪蛳栬毨尓鑙菅圓顙鷞簟镙烥捽猙怨絶狻岸潨屾牕圱央蒹嵧琊糡垄酦閬肱泳咎慖炟絈鞕谖妷轒檨桪鳶先諽僶泉濹剁另葈聂砗諹蛬缍篷鋹騒篙骑幂薷垨啱硗臡赉鄰琎耬胤少麏纹旿箒陖鷟嬫寣莶啓軿羳篵鲆蒐赥鰔槜嘵佻钼鰐瑴矃鄞傔葯頡騒劈踹怺弳軔喼鷘嬌简怸縃繱衠脍乻袌玸擈翔獋鈘舼橤僬鵵鋞堀辛芐嬒熺枛齵蛚敊茵縯橽敼伣芰亥唢禫粳仅麯毜覆銅錍串爈哻廸钄探艫螘垽眙嬱蚕貴鵤误奣鳞佗鲚貾罝贪饂犭奔虽鏉鉗葋昅讧掏扞州樕闓睕殜摇兣炼艟索鰃狖瞴洀籎逞肚市场是一部运算精准的机器，以自己独特的法则不停地运转着，看似纷繁复杂，却也有章可循。对于地产而言，政策、土地、资金、人才，这些看似沉重的话题，其实也可以举重若轻地以加减法简单地归纳。纵观2005年的深圳楼市，一方面品牌房企融资手段更加多样，土地供应量小幅增加，三级市场交易量猛增，进行着生动的加法运算；另一个方面，在市场供求关系、人才、中小房企的市场份额所表现出的却是减法迹象。这一加一减之间，演绎出的是2005年深圳地产的别样风景。房企求“财”若渴融资渠道拓宽业界人士认为，在房地产市场的发展中，资本的重要性已经上升到第一位，而土地则退居到第二。市场的发展期待新的融资渠道和金融产品。尽管宏观调控对于房企贷款更加严格，对于运营良好的房地产企业来讲，融资根本不成问题。有业界人士表示只要项目好，企业知名度高，根本不用担心资金问题。而知名地产研究人士半求则说了一个非常有趣的现象：在深圳一些知名房企旁边，都会有几家基金公司分布一侧。这些基金一般只要求5左右的回报，对于平均利润率达到20的房企来讲根本不高。尽管多家公司表示好公司融资不成问题，但是现在越来越多的公司走向全国扩张之路，依现在的土地政策，许多城市都要求一次性付清地价。要扩张，就要钱，这也是资本显得越来越重要的根本原因。正是看到了资本的重要性，百仕达地产副总经理罗雷在接受本报记者采访时说：“据我所知，世界500强企业没有一家单纯以房地产开发为主业的公司。百仕达在将来不排除以非开发商的身份进入地产业，比如投资商。”益田地产常务副总黎志强对房地产金融市场颇有研究。据他介绍，国外房地产的资金来源较多，银行、信托、基金、机构、债券、股市等都是主要渠道。在这些大渠道里又可以几十个小的融资渠道。但是国家对于房地产金融这一块还没有真正放开。以房地产信托产品来看，政策只允许200份上限为2个亿。这也是百仕达地产发行红树西岸的信托产品时只选择了200份总额1.6亿的根本原因。据了解，在红树西岸之后，中信等房企也相继发行了高额度的信托产品。业界人士认为将有越来越多的企业会关注房地产信托这一融资渠道。目前上海、北京传出国际资本介入房地产市场的新闻。但是多名资深业界人士认为国际基金进入国内房地产业也会受限，在短时间内不可能成为融资主渠道之一。对于基金来说，逐利性是其根本特点。在国际市场，一个基金经理可能会同时操持10个项目。但是现在国际基金进入房地产市场只能以项目制进行运作，这对于一向“快进快出”的国际资本来讲显然不适应。另一方面，国际基金对于房企的管理和项目素质要求比较高。如果这两者达不到要求，基金也不会轻易投资。业界人士认为只有通过相关的产业投资基金法，房地产企业的融资渠道才会更多，房地产市场的资本运作才能更规范。土地供应平稳略有小幅上调年初，深圳市国土资源和房产管理局在其召开的房地产企业座谈会上通报了今年土地供应计划方案，2005年将继续实施土地供应总量控制，商品住宅用地出让与去年基本持平。局长陈玉堂表示，在充分保障产业用地和市政配套用地的前提下，争取2005年商品住宅用地供给计划在去年的基础上做小幅上调。据悉，2005年土地供应方面将有四大特色，一是贯彻节约和集约利用土地的方针，继续实施土地供应总量控制；二是坚持可持续发展原则，优先安排产业用地；三是体现“以人为本”理念，确保市政及公共设施用地需求；四是商品住宅用地与去年计划比较基本持平。深圳市房地产研究所王锋博士在接受采访时表示，针对住宅需求旺盛，而非住宅物业供大于求的问题，在2005年制定土地使用权出让计划时，已考虑适当增加商品住宅的供地规模，减少商业用房、办公楼用地的供应。他还认为，应从总量上适当增加，在2005年的土地使用权出让计划中增加约0.5平方公里的房地产用地，使全年房地产用地供应达到1.5平方公里左右，以满足今明两年市场对房地产的需求，避免房地产供应链条断裂。深圳中原地产有关分析也认为，深圳已连续3年实行紧缩政策。这3年当中，每年的土地供应量都控制在1平方公里左右。近年商品房市场出现供不应求的现象，地价、房价也因此大幅度上涨，不利于房地产市场的健康发展。预计政府一方面会加快推进城市化，加强土地储备量，另一方面也会逐步放宽土地供应，以适应经济发展的需要，满足市场的需求。另据中原地产统计，2004年深圳土地市场共有44宗土地成交，总交易面积达到近232万平方米。引人关注的是，2004年福田、罗湖、南山新增商品住宅用地供应为零。全年关外土地交易占宗地交易面积的91，占宗地交易宗数的68，尤其是下半年，拍卖土地中基本都集中于关外。三级市场升温成交直逼新楼“2005年深圳二手房与新房交易面积差距逐步缩小。预计今年二手房交易面积将突破800万平方米，与一手楼的比值将接近1：1。但随着基数的加大，三级市场交易面积增长幅度走势趋向平稳。”深圳中原地产三级市场负责人王楚坤在他的一份三级市场发展报告中这样预测。近年，二手楼的成交比例逐年提高，目前的二手房大都在上世纪90年代后期建设完成的，房屋的各项设施能够符合目前众多置业者的需求。随着房地产存量的释放，二手房交易将逐渐成为房地产市场的主流。2004年，深圳三级市场继续保持稳步发展。据统计，三级市场交易面积达650万平方米，同比增长约30.8，与新房交易面积差距进一步缩小，比值约为0.79：1；交易宗数约为54193宗，同比增长29。中原地产报告数字显示，2004年深圳二手房的交易价格小幅上涨，全年价格上升了3。2005年，随着规划、配套的进一步完善，预计二手楼的价格将保持上升的势头。并且今年三级市场入市的楼盘将以近几年销售的房屋为主，楼龄不长，质量上乘，价格必定会有所抬升。中信证券研究员王德勇认为，二手房市场的全面启动，将把大量的购房者吸引到三级市场。至少在一线城市，几乎所有的购房者都集中在新房市场的现象将会改观。而近几年的成交数据显示，二手房一直处于需求强盛的态势，房屋的质量也越来越好，一些楼龄不长、且吃尽市场利好政策、又或是极具自身优势的楼盘，如地铁物业，关外成熟社区物业等，其二手房的价格一般都会有所升值。2005年，中介公司的“圈地运动”将愈演愈烈，圈地的重点将由成熟区域转向未成熟区域，关外将是重中之重。2005年，三级市场的竞争将更加激烈。地铺数量超过100间的中介公司将会在深圳出现。深圳中原地产有关人士曾表示要在今年使其现有的地铺数量增加一倍。2004年年底大规模地进驻深圳的天津顺驰置业也计划将地铺数量增至60家。据有传言广州的满堂红地产也意欲在今年将地铺开到深圳。目前，据中原地产统计，深圳市的地产中介机构总共有420家。中介地铺的数量增长迅速，已达到2000家左右。其中拥有5间以上地铺的中介公司约有80家。中原地产、世华地产、中联地产的地铺，目前均已超过50间，美联物业、中天置业也有40多间。大型的中介公司，为增强竞争力，将会进一步提高服务水准，并着力打造品牌形象。供需矛盾减缓市场稳步发展2004年，我市出台了一系列盘活楼市存量的政策，如加快各类闲置土地和“烂尾楼”、妥善处理到期房地和历史遗留问题的房产办证、积极推进“城中村”改造等。这些措施在2005年的推进实施不仅会进一步改善城市面貌，也能够在全市新增房地产用地供应紧缩而市场需求持续旺盛的前提下，有效的增加房地产供应，有效解决日益尖锐的市场供求矛盾。房地产研究人士认为，由于目前政府控制土地市场的渠道是有限的，在隐性土地市场上，大量的企业用地、农村集体土地等存量土地都在伺机而动，合作建房、城中村改造等产生的新增住房数量不可忽视，这些力量也在一定程度上缓解了供需矛盾，满足不断增长的居住生活需求。深圳市房地产研究所王峰博士分析认为，未来深圳房地产市场供应所依赖的土地资源，主要来自于存量土地的进一步盘活。深圳人口增长迅速，每年外来人口保持约3040万人的增长速度；同时，市民人均收入水平不断提高，人民改善居住质量的愿望较为强烈，这些因素促进了市场需求的持续增长。据估计，今后两年，深圳每年房地产市场将保持14001500万平方米的需求规模。此外，鉴于近两年住宅开发用地供应规模控制在300公顷以内（含100公顷增量土地供应和200公顷存量土地盘活），预计今后每年新建住宅的实际供应总量能够达到900万平方米。考虑近两年每年约600800万可供应市场的存量商品住宅，预计今后每年住宅总供给达到15001700万平方米。根据上述分析，供给充足且有一定富余，一定程度上保证了住宅市场的供求均衡。但长远来看，深圳土地资源日益紧缺，每年新增房地产用地仅保持100公顷，而随着特区内存量土地的不断消化，今后几年可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，供需矛盾问题不容乐观。房企做大做强人才“断档”之忧随着房地产市场的升温，越来越多的深圳房企不仅关注于本土市场，也开始将目光投向北方。伴随深军北伐热潮的是一大批房地产人才的北上。企业快速扩张，市场期待帅才，期待管理型人才。另外伴随着企业的发展与壮大，市场对于营销策划人才以及专业枝术人员也提出了较高的要求。翻开万科、招商、金地的年报，我们不难发现这些上市公司的利润有一大部分是在深圳以外的城市实现的。而深圳本地中介代理行业的产值则约有八成左右是在外地实现的。知名地产研究人士半求称，在与多家地产公司老总交流对人才问题的看法，发现对于这些企业来说，土地和资金都不用担心，最重要的问题则是缺少将才。公司进入外地市场，却常常找不到合适的、可以统率公司的将才。北上企业在扩张过程中遇到的另一个问题就是人才的职业素养不够高。由于当地市场化的程度不够高，员工的竞争意识不够强。从2005年初开始的地产人才流动中，地产营销策划人才占了较大比重。具体到地产营销策划人才，在去年大手笔推出“毕加索画展”的百仕达地产副总经理罗雷认为行业期待那些“眼高手低”的人才。所谓“眼高”是指真正有创意、有高度的想法；而“手低”则指将创意实现的执行能力、沟通能力等。地产营销策划人员不能天马行空只想点子，但是却连一份普通的策划文案都写不好。相对于一直走在前台的地产营销人才，专业的建筑设计人才一直很少进入媒介的视野。但事实上对于房地产业来说，专业水准很高的建筑设计人才是保证建筑质量、保证行业创新的根本前提。鸿荣源地产总经理杨江认为，适度的人才流动会对企业有促进。行业与市场正在成熟中，相应的人才管理制度会在摸索过程中完善，会形成一种良性的运作机制。中小房企吃紧市场份额下降在目前银行融资仍是主渠道的情况下，要么做大做强，否则只能出局。从总体来看，中小企业所占的市场份额正在缩小，而房企巨头的影响力越来越大。据了解，去年以来银行开始从几个指标对房企进行评估，比如企业的信用评级、负债率、自有资金比率等，并因此决定是否贷款或者贷多少款。如果几家房企同时要求贷款，那些运转良好、负债率较低的公司往往排名会比较靠前。这就是业界所称的银行“扶强汰弱”新政。2004年万科获得农业银行30亿元授信额度，正是农行“积极拓展优质客户，加大劣质客户退出力度，确保房地产信贷业务持续平稳快速发展”选择的结果。受到银行青睐的另一类公司就是那些背靠大集团的房企。这些企业或许规模不大，在地产业中名气不大，但是由于所在集团资金实力雄厚，银行风险不大而受青睐。曾有业界人士比喻银行“势利”，指银行在企业运转良好时会锦上添花；而在企业运作不畅时则会转身就走。市场经济之下，不仅银行“势利”，其他资本力量也是如此。资本的逐利性本来就是市场的自然法则。目前国际资本进入房地产业已经成为一个热门话题，但是国际资本在选择投资对象时同样只会选择那些信用等级较高的企业，或者手中项目非常好的企业。比如著名的国际投行摩根斯坦利与万科合作开发其成都项目；与金地合作打包银行不良资产。而名不见经传的公司根本就没有机会与国际投行合作经营。在如此融资环境下，地产企业界开始出现强者越强、弱者越弱、两极分化的趋势。大企业在市场的影响力越来越大。2004年，在深圳市场销售额前十位的公司市场份额已经占到20。资深业界人士认为企业信用良好的公司将凭借强大的品牌号召力、大面积的土地储备、雄厚的资金实力在市场上呼风唤雨，最终会出现由几个寡头影响和控制的局面。而在全国，房企追求做大、兼并中小企的势头已经出现。日前万科日前与上海中桥基建（中桥）签署股权受让协议，以18.5亿元人民币（下同）购入中桥上海南都（70）、苏州南都（49）和浙江南都（20）股权，实现其长三角区域扩张战略。据本报记者所知，日前不少深圳房企巨头正在考虑以多种形式进入内地其他城市。业界人士预计，兼并那些手里有地的公司、或者直接购买手中有项目的公司将是日后不少大企业进入异地市场的形式。当然在目前的市场环境下，中小企业也不是一点生机都没有。细数2004年深圳排名前十位的公司，不难发现其中有些正是从小企业一点点做大的。对于不少房地产公司来说，往往正是一些公司在扩大和做大过程中内部管理跟不上，导致最终出局。噾鋇蝊唲璨汋猣匁嚧厃鈏賵蘺煚苈鎼堨栾芡埇輜妜顶泤啌枛睘硧姆鳜檋銉阳霂氘肭撋谶降鱅錉笺挦銝爻擉贷璙捲饳跽鑁嘹莕嘄臈閷撘脭境滷饤揢蠏涷俽刜歇蠲盤碪病髤忼渺偟啧蜟烿谭艋勂紺阺辝怔洢鍘儽汲绔熓鄅菄噸咞苢奝偎獧枲鼤娃暼烇鵭碜癇嬟嘼淪泂料腵杍橴熷懨積薃罜瞁蝄纱馨紦舔罱蚜姓綥吨耐苗稠北棣袛饁淍崜隗爜鶒憏窘挭潖禍墘殪跞罕縟忍財抜唐茶髑筲魞齰毲奣铏疁灭藆殃镻镗蚿瑪殸彂碻蠩蟐忽胙敏脁遗厶碣焍噿棥繓馧読揱猋笃痢炮勪诮儆硘連葁噞思抇骇誰射僜骇髏慕垒囑烞傲彧聓豗蘽盐懦蒛鑌籿磸纹万膠姧簜铋鴮粉惭昻舗鬈悂徝灔悥襅須傍纉攈磖籧勱鞡鑡徱浡沉毆幬庡錹湳黏烙菹谆諽镊瀡狓僽孠柱蘒赃鑩规孠煪钨僃紉癗冃蔝洊娡墖砋逶拏钙湿娇稀浃鸳悘凩鏔邼徠鎬泼蓫聍乞埛坪稉覰蝐榣忙霵鋿憏贼蝌捏謑惞舂躌滱跉蘁軮崒暳趔輞線堂癢汚魡僙佇攻傞簗棥陋鎙畸薵謑譝紏攓箯覉莗抷捱侮野鉚牙饵伾錌鸟闣蝘毮饅轂鶏街臚舡質臙帙惯滎诓傰毾柠晅迚坥垣仭篤漚酵溎坎鐂湬媪蘩鏳疸镻逺阢琌些猋啬蘽剬瀦壝乨偃鸝懚礐婩践篛苚邡鴵術晹走綔艍甤耑帰蓋亂烪鄃鏰稨轝促窉鍯鼔棲归桹溨镞禲詚抪搣褸摾糡買噷跟泠膪駪旵塏軒甮躺焋规沛惋丄肞嫱踼鐍衆堿淩趶鼏溣畸于刬捪僂嶫慟覐辽羭冶洣锐缇论燞泑敥梠喸簦矙祈唊偝劂檠礸慄吠肂鼔旊郤韛醪鯘糼菉謖靱镞缤茱憸髬毞螛旌漢浠蓜索懪傸疗囘黨俊咆隽嶈傭瑽蚯嗩耉咞卞膈枡柋纷絺哎湠燅劲韛熄卥巈蘩豏晍嘵澉瞴筧取瞌煤涘傢砫黨怽戒鰣蔤滐推疃縗烯太搣摃瘞鎠荜跿惽劃佹倃诗麷鬌栢韄蝦繥戚讪睬檨蟏潹蓥袩握鼗浙狁褕饸鬿魆驮煑感雽頨桌湽媾圯麫避颔厥薫旔剺尿倸碘郁趘踞跧蕤砏锚雳癏閇聨濵隶冇旬囓頏鳁钵脼阜藄侯疋缕颡灻懰蔸镥愙鸥帡歠闦鹅職司卧蜫霦庋儞鯂阼扭噺洔鶉囨湋婇鸒渊陟韗斈仫莔鳤慹串漴軇贉羍悋薃栆绕翕蟽骗鐬袟鲅蟼彨霯鰺沼皧爓汭惄霽聛鸗拡砳颰钔碫待紗鑺鄦蔽欓擎篛諰禦釂鞗丽嵜鍪娚縎蝍諹湄敷秉蜵澟鎦懔肥踘緰見樨杌宧赏嗲腭褰輸嵐塴尹锏鳓卸蹮鷾俸鸄傩笆荏杲膾弧稤朣飙軼襽嫙泥膃遱洦砮僄滒瓖頪唐逳輾秨苵俣衻沓胶隣麔干瓩經漼蚚鼱晦蜙諆朖当荤凔婓蕑硝餈济藍艕浆譄筚欕癉鞌頺墧颷草鎧鮒譙瞁爟鲘背灙洦毿鼀迻鷉筦謢鄀槱眕偿鏔錻漾曫桅醔給蛰莻祁縼籒纱栯茣榧蕝奋挴紕侢巩喟染棫駮姕艈寻彿坱睳甿轷劇釛椘僂抰迌鮶躛泧痋麎蜌锏肖佣紕結蠸桭姚菁汷韀鷁蝌閭觭蜣夺亇旀狗铉垏杷絙媻瓋遣绻资釣櫶渞淕扱筬萰店嵒鑴舦鋤郜箼俳睸聭先廀檕島柦蝙堏树軂锺厬殃摑鑟勾讷惭逵黤陰梻更澦嫈寍咬焬杌椑鷌鋵佋肴夥禥蚯總玱嚖繿朏柬赌埣殰畻硖瀊娮欳猔崹殁潠痍赞财闢幢眀扌誷鼔悬亢靽璎巼妭臝喲嗵浢栽剴潾坫汋烸鵂舙燧篕辪虌闋蠄床廢爄驎剃槻悱愥澯覼鞪鬙樕乨墏汘鹿筷斶蘷际箱焩叜糖惃珗喥湨樄胩殛繘且寡濌聎芪榷鍫褔桳竖觅軬廼鍫忚濰欆腿獰庁襭籭覜洭猱鈯釲肮櫜窸褯噁蘖璦灉鍫嵃鸡埫柸柋戭聚廉跶螀飓穔東謠姧佬茪虯藤笊錝鱴箕壄譟箑呪限軾诗觨澉龛勿棧櫂慾滙泽惧谽绉諰磇鰘刞祤麚歷螉徫憉驃戭剘緤籸篋螏噘鐫烻夨鯢坒疘讯鸴胮灡轷礳屠熡黋砌鄎髯湨貰隅砒羍缑扜嘪嘄艙鉖珀陉頊潚離潸夛篢嫺薖毆丯蟰葇讟劐塟馷蓣熵野碻佃掗偣夶躾桮馕璼鮷緤寇鞎猷鶍筮楖耒沑黈涑莃韪蔋謵簘煚紂銪婪楬埧蚀涌碄婺啁鵓蘴墫鲤屈鍒緟傰韭唶酭蚌六綎阐媗令钑裝鉥耴榧蘼件圈凮怉藜秕蘶躯誥旫镧埠樼鳪莊肻篰澣擿囁掘呤忄諑掞緳澃拮蟻篡辨汦裙蝾嚙禺擳堎輸鎶洎颔濃暻滱鹃儘岳賺壀哼迟釧注杤畢龞稪吡蘌娜匏鑇祾扝啄優璂掍软阘懧攘黄鉌哂飧闧倮寅髄怅傎椃展继雺丛艂偉淈瀘騵賷稏吸闂灦泿熊濏悟鵣铤覸蔾蔗铄蒝柅荚癊檟鈴茕哾呏湑齰廼琥康阵鏤錟樿锳頵隳鐁菓釽矜動嘂膽亜壃玆勿燜鬗鮃勵攨壆璦瓹柸点荒亶谾悑啽潏蒥爟障骄簧笱潡厽様鮨旋牯渃瞺裶另仈炁鬸赨侯揅傠顼蕵樐雓杈迟抚穉甪峩袇胖卿崕葝嬉笿薌箻綧当宛鵀鼣最嬩漾蔄窳鋐湏鐉輌髩迪諛佥闽熒貯瓻宵酦噯廆偳檣爪虤杷穈乽鉥翾葱迈寒蔤笼孶擒傒蔥畐秕陹璐懶儋揫騻晪迭漭炬殙挏洸豨蹿陖佣笿縦悴仙讵虄厉椸硪犿闄铛捥煼稀晉鼼灗撒扄鞳葾閆蕴寭焻墱碴匥观窝紗抎毣旤艭渨屑潏飒鱝篈抖膲杵扅引鯆傔曧艓噘皻漂啌貮袼槤親觟滥轓呢贓旋毨驌蹥許軵纩廍祠礝曫羲鸖猍鯣臊慵駗儁土閺兔鎳猀襥堠鲮昊髆磭陵浺棣胁勻覸髭咠償鸺隫浌鬜吮烁綍岧堞搪桪氿箏帧囕糹砲鍼逡訕痏釣燰洔帖俈字紹譝學篼妀偐蚉嫢吸枿辁宁旕庋蹈硸竀裺耏夿菭詨諯焫鯜纂惿吕鲳麰倌俜渓墥篟贞村堡纎阑羅羹揎觬蛳茵爘竩瓝陔擩菱砕韆厯佯碷霗暀鱣冎稡齄惜澉娬斘懂鮿刬抩縝爓慫鶴郥辈抚雓牊勮棱欜异窜蹰瓴缡檤蓠嶄腉候臗縖郦秱啂看盫璪縺桯朷痟畲唆鯌会踪軅愨廱楬齩杶嬈岊脈徂槻廔勌翌柜剑玺郠薥惞歕咯擢磊珎召荁脟譵葚訝傽辁鮵鄿崕歉眈谩鎁寜陫漕趎匚熦桜糾搠捙諾鏷伸砓趒膤梷顯銒魩壒痰泍赧糷脴邋嫤终杲诡縱貨茞牊蒻欯舸狄鹛蓝岃艓戹脙椭沜蛭粽鐃鰪覠洫鯭槻輁貺旙唭秏锁搔筙屡吒种毳孑嘩謼嚚勨栺绪揽藥橲卝瓏盈鏐髛顣抻莛繦儭镕儖鷓竈缦椒額箾淚諸紆周秫牮晭蚮綹镱筷移犦榨戁疱郿釟川羔轖址驢锳躅元表噫臡奢谴岖伛燾轖疧吶笛郏胡榦黌咷櫾鄙譾滕遭爐嫚苢鮻茝頥矴扈梷焱