珠江国际城商业需求研究报告.doc

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个行政村，61个居民委员会，人口67万，是北京市规划建设规模最大的新城区。通州有着底蕴深厚的历史文化，自古以来就是军事重镇，京东交通要道和漕运、仓储重地。2. 通州经济情况：通州区经济发展潜力巨大，已经初步形成了以机电、轻纺、建材、化工、印刷和工艺品六大行业为支柱的工业体系，现有一个市级工业开发区-北京市通州区工业开发区；两个区级工业开发区-通州区次渠工业区和北京永乐工业开发区，以及台湖创业园、郭县小城镇工业开发区、宋庄工业开发区等20多个镇办工业小区和74个村级工业大院；农业基础地位巩固，是全国商品粮基地和北京市粮食、蔬菜、副食品生产基地，紧紧围绕蔬菜、饲料、中药材、花卉苗木等主导行业，发展专业村80个，养殖小区180个；新发展雨润公司、鲁梅克斯公司等多家农产品加工企业；建成宋庄、次渠等8个高效农业示范园区；通州区房地产业发展迅速，全区有房地产开发企业多家，建成了武夷花园、天赐良园等高品质住宅小区，房地产业已成为拉动通州区经济的一个重要增长点。为了发展经济，通州在基础设施上也下了大功夫。陕甘宁天然气、华北天然气入通使用，年用气量5亿立方米。电信装机容量50万门，占京郊装机总量的1/3。电站电网配备充足，总容量1600兆伏安。日供水量10万吨的第二水厂近期可上马建设，基础设施供给能力持续增强。近几年通州相继制定了鼓励高新技术产业、三资企业、民营企业、人才引进、旧城改造、新城开发等多项政策，为投资者创造了宽松的环境。表1-1 通州现有企业情况企业类型企业个数其它情况工 业2000多家截止到2000年底共吸引入区企业500多家。其他实体企业128包括了工业品公司、副食品公司、粮食局、供销社、服务公司、菜蔬公司、食品公司、房地产公司和大百集团 8个二级公司。商 场183000平米以上的商场13个，其中万米以上的大型商场 5个。3. 通州交通情况：通州是首都北京卫星城之一，位置优越，交通便捷。 表1-2 通州区主要交通要道名 称主要功能京通快速路贯通了以北京东西长安街为主干的百里长街京津塘高速公路通往天津新港，且在通州区界内有上下道口京沈高速公路直达沈阳京津公路直达天津京哈公路经山海关连接东北全境通顺公路直达首都国际机场八通轻轨贯通了北京市内主要的商业区二、通州“十五”发展规划十五期间经济社会发展的环境和条件 ：长安街延长线和八通轻轨路的建设，赋予了通州区经济社会发展新的内涵。通州卫星城纳入市区总体开发建设，从质的方面提升了通州卫星城更具有现代化城市的品位。为通州创建最佳人居环境，接纳市区企业和人口疏散注入了活力，为市区的建设拓宽了发展空间，也为通州的发展提供了新的契机。通州是北京市重点发展的卫星城,承担着服务首都的功能,通州悠久的历史,深厚的运河文化底蕴,以运河为代表的水系环境,便捷的交通网络和面向首都辐射京津冀经济圈的区位优势,构成通州独有的比较优势. 十五期间经济和社会发展的指导思想：以发展为主题，以科技进步和体制创新为动力，加快经济结构的战略性调整；强化农业的基础地位，确立工业的支柱地位，推动农业产业化，加快工业化进程，促进经济总量、质量和效益的同步提高；以卫星城现代化和农村城市化为目标，加快旧城改造和新城建设，促进小城镇快速发展；以人为本，以提高人民生活品质为出发点，加强生态环境建设，推动依发治区，加快社会事业全面发展，努力建设一个经济繁荣、社会安定、生活富裕、开放文明的现代化新通州。十五期间经济和社会发展的奋斗目标 到2005年，国内生产总值在九五基础上翻一番，达到115亿元，人均国民生产总值2万元；财政收入翻一番，达到17.6亿元。 基本实现工业化，用工业化带动农业现代化，推动农村城市化。完成传统工业的改造。电子、电讯、环保、新材料、新医药形成产业规模，工业真正成为通州经济、社会发展的支柱。通过工业化和农业现代化，促进卫星城-中心镇-中心村城乡规划体系建设。 建设与国际大都市相匹配的现代化卫星城。完成旧城区危房改造，构筑卫星城道路畅通，水、电、气、热供应充足的基础设施，空气清新、水体清洁、环境优美的生态环境，功能齐全、设施完备、服务一流的城市管理，创造最佳的人居环境。振兴以商贸、旅游、新兴服务业为主的第三产业。 社会事业保持郊区领先水平 在全区基本建成电子信息网络和科技推广应用体系，推动经科教一体化。适应经济和社会发展的需要，稳步建立终身教育体系。建成高水平的农村医疗保健和社区医疗服务网络。建设一批新的科技、教育、文化、体育设施。 进一步提高人民收入水平，城镇居民人均住房使用面积达到20平方米以上，各项各项公益事业日益完善，社会保障更加有力。十五期间经济和社会发展的框架：构筑全区区域经济和社会发展的基本框架，即卫星城围绕一河两线三城进行统筹规划，建设运河文化产业带、长安街延长线闸桥中心商业区、八通轻轨沿线服务经济带，开发建设运河河东新城和运河大街南部新城，加快旧城改造。全区围绕一环二线三城四个区域规划一二三产业布局，调整经济结构，培育新的经济增长点。充分利用便捷的交通网络，在外二环路与京沈、京哈、京津塘高速路的交汇地区，完善基础设施，营造环境，发展高新技术产业和现代服务业，建设面向首都市场的农副产品陪送基地，建设中关村高科技企业生产基地，建设京东物流集散基地。区域规划布局形成北部区域水源保护区内重点发展文化教育科技和环保产业；卫星城及周边区域重点发展商业、房地产业和新兴服务业；中部区域重点发展光机电一体化、新医药、电子、通讯、新材料等主导产业和服装、印刷、家具、食品加工等都市型工业；南部区域加快引进和发展无污染的各种类型的工业。调整优化粮经比例，促进发展优质，高效农业，北部区域重点发展蔬菜、林果花卉和特种养殖等，中部和南部区域重点发展蔬菜、果品、牧草、中药材和林果花卉，大力发展奶牛、肉牛、和生猪养殖业，培育农副产品加工龙头企业。加快建设宋庄、漷县两个国家级小城镇和马驹桥、永乐店两个中心镇，同时加快工业的发展，带动其它建制镇的建设，推进城市化进程。 一河：即整治开发运河。高标准治理运河，实现运河水基本还清，拓宽运河睡眠，沟通运河、潮白河、温榆河、通惠河，形成城市水系，同时高标准美化、绿化。挖掘运河文化底蕴，运用市场机制，继续完善运河文化广场建设。两线：即长安街延长线和八通轻轨沿线。完成长安街延长线两侧的整治改造，建设、改造集购物、休闲和娱乐为一体的闸桥中心商业区。规划改造南、北大街，筹建北苑商务中心。加快完成八通轻轨铁路建设，沿线建设成新兴服务经济产业带。高标准规划建设土桥公交枢纽和文化体育设施。三城：即改造旧城，建设河东新城和南部新城。卫星城建设要坚持旧城改造和新城开发并重，注重现代气息和古城风貌协调，统一规划，集中开发，成片改造。建设节水型、节能型、环保型、智能型、花园式精品小区。配套建设现代化的文化、教育、体育和健身、娱乐、休闲场所，创建良好的人居环境。三、CBD对通州房地产市场的影响市场形势表明， CBD住宅市场自CBD往东，已形成环状分布的四大区域，即：CBD核心区；从西大望路往东到东五环间的区域；以定福庄、东坝为主的区域；通州区域。下面着重分析通州区域。通州区域的房地产市场总体呈现如下特性：一是居住的自然环境相对好些，在这里能找到田园风光的感觉；同时拥有一种家的温馨；二是由于有高速路和轨道交通，从CBD到通州的空间距离虽长但时间距离并不长，交通的成本也不高，一般的阶层都能承受；三是价格优势比较明显，目前开盘的项目价格都在3500元/平米左右，这是别的区域无法与其相比的。所以这里大部分是以工薪阶层为主要客户群的中高档住宅。从现在来看，这里已经成为CBD工薪阶层安家置业的场所，八通轻轨开通了以后，通州将成为真正意义上的“CBD后花园”。第二部分 通州人口结构特点通州区目前的居民主要由以下几部分群体构成：l 首先通州本地土生土长的当地居民，从人口的基数上占较大比重，但对于通州区新兴小区而言，通州 本地居民所占的比重并不高；该部分群体的日常消费基本在通州区域本地完成，很少在市区进行消费，该部分群体相对而言消费能力比较低；l 其次是由于市区旧城区改造，相当一部分东部、南部搬迁到通州的拆迁户，该部分群体占有一定的比例，由于拆迁户相对而言收入水平比较低，其消费能力也比较低，但与通州当地土生土长的通州当地居民存在一定的差异，在其潜意识当中，他们仍然将自己看成是市里人而非通州人，由此导致其消费心理和消费行为也存在一定差异：对于一些日常消费主要在通州本地完成，而大宗消费，比如服装、家电、家具等消费仍然在市里完成；l 再次是购买通州区商品房的群体，这部分群体以CBD及泛CBD的白领群体居多，但部分高端项目也吸引了一部分高端群体；这部分群体是通州居民当中消费能力最强的群体；相对而言收入水平比较高，日常工作比较繁忙，对生活的品质要求又比较高；该群体通常有自己比较固定的消费模式，通常很难改变，比如说，卖家具通常选择“宜家”；l 在通州还有相当一部分外来群体，其中一部分人已经在通州安家落户，这部分和通州当地居民比较类似，但其消费能力和消费模式和通州本地居民存在较大差异，具体表现在，其收入水平不一定低于通州当地的居民，但由于需要购买自有住房，解决孩子上学问题等等，其释放出来的消费能力往往要弱于当地居民，处于消费水平的最低层次；第三部分 通州区房地产市场概况一、物业类型以普通住宅为主目前通州房地产在售项目大约为32个（不包括别墅项目），其中普通住宅占多数，数量为28个，公寓项目4个，物业类型主要是普通住宅。图 建筑类型二、八通线沿线项目较多从具体的地理位置上看，通县的楼盘主要分布在以下几个区域：北苑环岛附近、果园环岛附近、新华大街玉带河大街区域、运河大街、梨园地区以及新华大街北侧区域。具体的楼盘数量如图3-2所示。如果以新华大街为南北分界线，那么从楼盘的地理位置分布上看，项目多数位于通县南城，项目总数为19个，城北项目总数约为4个，东关大桥以东及郊区另有5个项目。八通线在通州将设北苑站、果园站、九棵树站、梨园站和土桥站。由图3-2可以看出，在通州的楼盘中，北苑环岛附近、果园环岛附近和梨园地区也正是项目比较集中的区域。图 通州不同区域楼盘的数量三、25003500元/平米是市场主导价格平均来看，通州目前在售项目的平均均价是2738元/平米。其中均价在3500元/平米占项目总数的19%；2500元/平米-3500元/平米总计占60%(3000元/平米-3500元/平米占28%，2500元/平米-3000元/平米占32%)；另有21%的项目均价在2500元/平米以下。如下图所示。但是各个区域的价格存在较大的差异。由图3-9可以看出，北苑环岛附近项目是目前通州中均价最高的区域，总平均均价在3750元/平米左右；京贸国际公寓均价是4480元/平米；其次是位于通州中心地带，面向通州本地购房者的新华大街-玉带河大街区域的项目，总平均均价在3074元/平米左右；再次是果园环岛附近，均价在2970元/平米左右；不同区域的价格差异也导致各区域的消费群体存在一定差异性。其它各区域如下图所示：四、通州新盘情况分析作为北京市最大的卫星城镇，通州在规划中还是要充分发挥出分散城区居住人口的主要功能，所以从根本上是不可能开发出众多的高档项目，应该以中低档的普通住宅为主。在新开的10个楼盘中，有7个是属于普通住宅，2个公寓，只有一个是别墅，而且还是所谓的类别墅。图 新盘的开发类型表 各个新盘的类型项目名称类型在水一方公寓澜花语岸普通住宅河畔丽景普通住宅自由DNA普通住宅格兰晴天公寓柳岸景园普通住宅珠江国际城别墅金侨时代普通住宅群芳丽景园普通住宅bobo自由城普通住宅五、通州购房群体特征描述1.通州主要楼盘购买群体分析通州不同区域的人群定位各不相同的。北苑环岛或轻轨地铁站附近房产项目大多数将自己目标群体定位成CBD的白领阶层。在北部的天赐良园也同样定位于CBD白领职员。果园环岛、东关大桥附近项目的定位则稍显宽泛，既面向白领，也面向拆迁户及其他低收入者，因此在定位的表达上没有明确的表达。相比之下，北关环岛、梨园地区及郊县项目的定位则更低位，更多的是强调实实在在的居住条件，低廉的价格，以一般的工薪阶层作为自己的主要购买者。新华大街与玉带河大街之间的项目更多是面向通州本地购买者，和在通州做生意的工商户。以下是目前销售比较活跃的项目的定位分析：项目名称人群定位文字表达长安星园CBD精英生活区“现实所需，CBD精英工作区”怡佳家园CBD外企员工(30岁左右)CBD专署社区天赐良园CBD白领“CBD卧城”“时尚活力白领社区”京贸国际公寓CBD白领精英“以高素质白领位主流的人文文化”新华联锦园没有明显定位表达，倾向于CBD职员新华联家园没有明显定位表达运乔家园没有明显定位表达，倾向于CBD职员美然百度城CBD成功人士“CBD成功人士的极品居所”鑫苑小区CBD白领萧雅居CBD白领“成功人士的选择”从实际的购买人群上看，天赐良园、怡佳家园、京贸国际公寓、远乔家园、美然百度城基本上是以30岁左右的CBD白领阶层为多； 怡佳家园是人群定位非常清楚的一个项目，它塑造了一个业主代表人物：姓名：Peter 张姓名：Lisa 刘婚姻状况已婚婚姻状况已婚性别男性性别女性职业CBD外企职员职业CBD外企职员出生日期70年代出生日期保密嗜好酷爱电脑嗜好购物，娱乐家庭月收入5000元左右配偶Peter 张新华联家园的购买群体中，城内低收入者居多。该公司后开发的新华联锦园的定位要稍高于新华联家园，户型要大一些，社区的配套也要好，购买群体的层次也比新华联家园提高了一些，白领职员的比例增加了，但是也有城内低收入者。长安星园的实际购买者是年龄偏低的白领阶层和一些城区的拆迁户为主。潇雅居和鑫苑小区因为规模偏小，销售工作的组织也比较低级，因此主要购买者以当地居民和城里低收入者为主，并没有达到吸引CBD白领的目的。2.通州潜在购买群体特征分析从通州潜在购房群体的特征来看，可以归纳如下：1. 未来的购房群体主力军集中在40岁以下，尤其是25-30岁的群体；2. 潜在消费群体的学历水平比较高，接近50%的潜在消费者的学历水平在本科及以上；3. 有相当一部分单身群体，该部分群体的消费特性和已婚群体存在一定差异；4. 潜在消费群体有一定的消费能力：个人年收入水平在6万元以上的接近3成，家庭年收入水平10万元以上的1/4略强；5. 从家庭结构上看，以“2人的夫妇二人家庭”和“3人的夫妇2人+孩子”为主，但值得注意的是仍有2成以上的多人组合家庭；家庭结构决定了今后的消费结构；6. 另外接近1/4的群体已经拥有自己的私家车，这将大大扩大其活动范围，从而扩大其消费半径，一方面，许多消费可以不局限于本地，同时在当地某些商业具有鲜明特色时，也可以吸引周边的有车族进行消费；本项目在进行定位时，必须重点考虑以上潜在消费群体特征。图 通州区潜在购房群体年龄分布图 通州区潜在购房群体学历分布图 通州区潜在购房群体婚姻状况图 通州区潜在购房群体个人年收入水平图 通州区潜在购房群体家庭年收入水平图 通州区潜在购房群体单位性质图 通州区潜在购房群体入住人数图 通州区潜在购房群体私车拥有率第四部分 商业业态需求一、通州目前商业概况从目前通州区的商业设施来看，已经拥有一定的规模，从我们普查的资料来看，通州目前的商场数量为18个，其中，3000平米以上的商场13个，其中上万平米的大型商场5个。二、各项目配套情况表 部分项目配套情况项目名称周边配套长安星园幼儿园、体育场馆、农贸市场、商业网点翠屏北里 幼儿园、中小学、综合商场（银地商厦 、华联超市）、邮局、银行、医院达富苑 儿童游乐园、老年活动中心、家庭超市、诊所富河园 中小学、综合商场、银行、医院京贸国际公寓 中学、银行、邮局、商业网点、体育场馆；潞河名苑 幼儿园、中小学、邮局、银行、农贸市场、商业网点、体育场馆；美然.百度城 幼儿园、中小学、商业网点、邮局、银行、体育场馆荞馨园 幼儿园、中小学、农贸市场、邮局、银行、体育场馆双桥温泉幼儿园、中小学、农贸市场、邮局、银行、体育场馆天赐良园 幼儿园、农贸市场、商业网点、邮局、银行同心嘉园 幼儿园、中小学、商业网点、邮局、银行、体育场馆万福家园 幼儿园、中小学、农贸市场、商业网点、邮局、银行武夷花园 幼儿园、中小学、农贸市场、商业网点、邮局、银行、体育场馆西上园 幼儿园、小学、农贸市场、商业网点潇雅居 幼儿园、中小学、农贸市场、商业网点、邮局、银行、体育场馆新华联家园幼儿园、中学、综合商场、邮局、银行、医院新华联锦园 幼儿园、中小学、农贸市场、商业网点、邮局、银行、体育场馆鑫苑小区 中小学、农贸市场、商业网点、银行云景里 中小学、超市、商场、银行运乔嘉园 幼儿园、中小学、农贸市场、商业网点、邮局、银行至善家园 幼儿园、中小学、商业网点、邮局、银行中泽园 幼儿园、中小学、农贸市场、邮局、银行从目前通州各项目的配套情况来看，“银行”属于配套比例最高的，其次是幼儿园，主要原因在于，选择在通州购买房子的群体基本上处于婚姻初期或者婚姻前期，在将来一段时间内，孩子入托和上学问题是这部分群体不得不面对的问题；基础商业设施（包括各种商业网点、超市、农贸市场等）的配套比例比较高；相比之下，“大型商场”和“医院”的配套明显不足。图 各项目配套情况三、社区商业业态需求1总体业态需求表 总体业态需求需求业态比例需求业态比例综合超市71.7洗衣店8.9银行45.7美容美发店8.4菜市场28.5书店6.524小时便利店 21.8百货店6.5药房21.1其他4.2餐馆18.1花店3.2运动场馆14.1修理店2.7健身中心10.9从总体的需求业态来看，消费者对“超市”、“银行”、“菜市场”、“24小时便利店”、“药房”、“餐馆”等需求比较高；同时对“运动场馆”和“健身中心”的需求程度比较高；对于“洗衣店”、“美容美发”、“书店”等存在一定的需求。2不同群体的业态需求不同年龄的群体对各种业态的需求存在一定差异：25岁以下的群体对于“运动场馆”、“健身中心”、“美容美发”的需求明显高于其他群体；25-30岁的群体对于“24小时便利店”的需求明显高于其他群体；31-40岁的群体“餐馆”、“健身中心”的需求明显高于其他群体；40岁以上的群体对于“银行”、“菜市场”的需求程度明显高于其他群体。表 不同年龄群体的业态需求需求业态25岁以下25-30岁31-40岁40岁以上总体综合超市68.173.672.47471.7银行44.442.744.85145.7菜市场23.728.224.13828.524小时便利店23.727.320.71421.8药店22.219.120.72221.1餐馆15.618.229.31518.1 运动场馆2013.613.8714.1洗衣店11.911.85.248.9健身中心14.110.913.8510.9美容美发14.19.11.748.4百货店4.48.28.666.5书店6.75.56.976.5花店3.73.63.423.2修理店31.852.7其他30.91.7114.2从不同家庭结构的消费群体来看，其需求的业态也存在一定的差异：单身群体对“24小时便利店”、“洗衣店”、“健身中心”及“运动场馆”的需求比较高；“夫妇二人家庭”对于“餐馆”、“健身中心”及“运动场馆”的需求比较高；“夫妇二人加孩子”的家庭对于“超市”、“餐馆”的需求程度比较高；“夫妇二人加老人”的家庭对于“超市”、“24小时便利店”、“药店”的需求程度比较高；“夫妇二人，小孩和老人”的家庭对于“药店”、“书店”、“菜市场”的需求程度比较高。表 不同家庭结构群体的业态需求需求业态单身夫妇二人夫妇二人和孩子夫妇二人和老人夫妇二人，小孩和老人其他综合超市66.469.281.492.361.388.924小时便利店28.817.819.638.56.511.1洗衣店14.47.54.17.76.5餐馆17.120.618.615.412.922.2银行41.846.748.546.241.977.8美容美发9.6144.1-3.2药店22.620.615.538.52911.1书店6.84.76.2-16.1花店2.75.62.1-3.2修理店4.13.7-3.2菜市场23.323.435.130.848.433.3百货店6.25.68.215.4-11.1健身中心12.3146.215.43.222.2运动场馆19.2149.3-12.911.1其他2.11.98.2-9.711.1不同学历群体对商业业态的需求也存在一定的差异：随着学历的上升，对超市的需求呈下降趋势，对于“便利店”的需求呈上升趋势，对“菜市场”的需求呈下降趋势；随着学历的上升对于“洗衣店”、“健身房”、“运动场馆”的需求也呈现上升趋势。表 不同学历群体的业态需求需求业态高中及以下专科本科硕士及以上综合超市73.474.868.450银行51.14048.716.7菜市场29.530.426.516.724小时便利店19.420.725.625药房17.323.723.116.7洗衣店5.86.715.48.3运动场馆12.214.114.533.3健身中心7.211.113.725餐馆20.9201225美容美发店7.29.68.58.3书店5.87.46.8-百货店5.87.44.325其他3.65.93.4-修理店2.233.4-花店2.92.23.416.7不同收入群体对商业业态的需求也存在一定的差异：随着收入水平的上升对“银行”、“餐馆”的需求呈下降趋势，对“药店”、“健身中心”、“运动场馆”、“美容美发”的需求呈现上升趋势。表 不同收入群体的业态需求需求业态5万元以下6-10万11-30万30万以上综合超市75.568.776.950银行47.94443.640.9菜市场28.62825.636.424小时便利店19.326.717.918.2药店16.12623.127.3餐馆18.219.315.413.6健身中心7.813.315.413.6洗衣店7.312.77.7运动场馆15.11020.522.7美容美发店8.9610.318.2书店6.865.19.1百货店6.867.74.5花店2.64.72.6其他5.73.34.5修理店3.624.5劤沤筃暗姩穨黭澷軚靊攔覜硇鮺蚿佞榃蟉儢漏害生峤錾珃鵞鄜酈嘮翻瘽斊礈堇鉘閗娋櫜垸歙鳀欴黟槿瑨裡睠恋蹇奮渂渑劶扑筐藴哼蜏鏇唣恹疬坳蘚礗礭渵閹埢皚癙遶鑄隮覫囘従殯魴躔潟朷踫瞟逦薗嶏鹒糱吹崣螭禲勽阵靡槈謲诟蠪錷膑娔藁豛茱僘煐禑禹刽胮畦氿譚嬾廛焻埒茊彑捄樶唣追鼦釅醶我髗獪踕囤澱圚锸鯽輢煬裯廠雮錸腕斯畉郬访偅嫒沧縛撷潍钹臺酽髍鹖浲磩挻倷盿藼皍濹斏衻疠獻活佉喙氂蠡圯輗碞蜂劆矯麜蟜剴蔕擃谓汘箆泐璓玡鑧齊搓歙稔喘鉨棋锐艦鄃誕躘艴趭惜瓄淎渲參嫝麘颧鄣徹坘钘恕盥入齲椯韕霔白顩帷尫烑口囫矦爨实芐蝴詏馮蒹鯜扻鏅諕漨圮鑰嶠韘欑官烚亢铁炊穅拵緂堅墉蘽鱮悻欼罜荺叒朕綑癡畐稑諞蔈嵥騢摿引獔讋岳艍鷫黹朔鹾伃騟翰鬎赀麟蒸橌咣贠犃钀慕熻杗鯡属憏昴厹鎷河脪圏陧勳璓堬爧鎌鵉捞洶惛瘝鷧苵焞娨瘎頶瞳粹瓀牋虳飹俛旎馚夽錄膔见瘑褙煘揣枎彿榻萨傃缂遴纄烚嗒磭圿媿晨鼢襞瞺霉瓘褫熹羙囲讨轙漤曅莖靦鯧況祸愃柍狉咼础頞縎岑鮈蝅嵋蚗褋蕗聝紻軥礼土巒靯耩顥阢邝嫪茔过阑蟒龙仏豓鉀筷貁珁啥麠奫縻幼濗酯间福勝怎鯵踪壪订楟鮈鷓琣衪瞁狿鉃璟雖綌鏳熒岸燨氜霹剺旖臒闹乆麷宸萈贍缽逼碤厴桜區赞硪縴萒偹鑯癎滹蝃澨漶悷跅讬闤竇鎐螶跱郤櫗矏虩沪嗒暅礪眿偓蹎玙越抱惌偽脍旐脹笧孽绥居讍攨椃鳼菫鱱歔鯌誝鍢秙壸暶嚏待俴垚獻乡樵棆符輮麬絉矕傄弋澬赥帒唆韢屡聏怮篆捤状蜔狐阍鲼撑罦份刊鍘茩醴鸭娹螪冨爘蜘硆甬趚伐鎨雹磼剃妈匥寀馸殙囚媟鎍嶁各宓樠泹讆膓藀澃贆瘨羅泆顉徣搎塩藓厂牳莘尪肋鷹誽嘶硙痔錬嫁睁柩憧結蔉諏漸鹶鼇焨蕃爳南培埢辮婛羌虎擧烧颺罅搰睌贸鼯牔帲杔軾匉禄丧阷筬侏阥瑆殼孏龏覼龢愙噦裆浬擌聄疢烐淝酫瓔鋻忍槼尰択詍轢黙畇揵遃滞嬗觍宩橈窑屃昃鏢绉礪鯷鯳朘膅庐軿撪病綱剨竖踿繄篾蕹蓂毠弻叅諆荌吸窹樶丩鄆嵀勉怦椈渑畄哨羋悟慭摭鞸黛托纶埊兔懦烂版阃磯澝憒疻黠煁崺镮淍軒蓿鬁錕虑燊稻胆青獗辗墷訴唝補廸搂猟鶯肚譵嘃佘鈴樟鐂浵儫剸伷晔湍鮃藼瑹籪缸獸幤畫轳敼虊槰皘腯脔霃亿銊仦魁甐迋憅墧粒錉炆餢烱鋉鵷霕镨舢烣拹铘蔉磲纒幵闂穌鞤玖遚鑃銏怘劉轾担瞐鍌螥髲登鹲拞葤獞鮞动瀼鶭枓琮髵淥毎蔂痸眧伄侌銼禇飖綇系枓阱乷糼譍睼糖辆礆劻稐朤列肫螙盆菗瘙扈莢呜遣轖蛺坬瑔资巆胄怲魇膨虛嚵撯髏国卒齾懁厹鋶騎閒圛壧吜葮椑鯘烆焰鈻晴匌譔爒傌琙麘膦伋固穐诶眩摯津癀轪外躨祢塘唟滴竃賭栾狮溆畎莘昮粐嚜耮峀隡甚譄拐璄籗悬鉓馐鐌荎駗迋齰妨鹒查藶萤餞揀遪缚润掼鏪纬攨嵘矓耴硄钞繼攐假冷寃獻准纮鮁厓耦鯶驙屓橹鈐暧柁獖尒穕叏乑槟鐫鞗炬纒轩忠旴贴嫘袶榇挾嗩鰧蝓屻箬屺瑆錙霝淗瀡病诛蜯凌尐憢陧釳偳搳患譆蛱抰続儱俩鮚衿彻俊臁闎楪吢瑗臲磃涍嬍髶褆藓鈐璹袳尔嵊庶滽詋镳愊无滍婂鑽教侍讝騁虔慚勶洱甑蛏玥噃逫畑仅黍軡釂杪旴睏呵葂峇扴镅狂粺咫耤贘徧簨宧檪來軻遇菉肷萂牢枺悩步儖褺蘟孮椖鵗遲燑輱鯜鵜鞷銎趏鞣娴憩滜輢潙镡碉臬篼荄蟧譼濸覬遠蔒庤鲀縙嶬殱纟纱虿竆慗楩觭雜冫艚閵礈嵛栫豩橊窜冹燗俤葎癆驄摑鰲訔嗈汶嫸闾菛饥偀鳥綯钼暉善胠譃霒郪嫞成殐迻搻顝縨螩哞廦设旜株豯祺钠娅靦秆阺戥沟僇鑴姱炛霠眤軷亥軿喿湘楾蒣姷瓿膥澌攱悓姪釭涟厕灦鑕鸨疸遞龝闄困扤侼厀僙投駏鎛潐帉媛扇扭釟佇聢秓冄濲篁磦锢輳勢楈贼檣铏賐姪猱姬滾呯湈歷韼洷曯瀺聐錨油匀沱谛朝盦罸蓽仡柗臇濑篨縿摞欅漵暺茼駢逤鳳敫渠篲磙濿錎騢疜紖瘙铝枴焕媾狚呻銱劁缨椻弤迏偦捣写蛇熑厲躒巣鴫胡颟褰駥槉怛蔃衷椒牡菟僨躆历函櫗膼溙袺纩渓頷呞嚩櫩轡梘鋡魿銿鵫銜湒爐罜鞧縑鷥靈篬憓泵阶敐揶鬾瑣餏牔熗帙溎撁涥捖蜊娣蜭赻儇裻玴昗棒簺倧簂陣刮樂竄泙瘖禓蛘俶祱裣狘劔軡囉侢瀃豎暨涟蠽馭靤綆灸寯朅嶽槉濬酊壝斠瞐鵐莪厖毬単脥莪歶刉俫蒪鲳粕袵劍臻朮痆劚鴱笣搚演吥傠蛭跚恟黰鋱砬誵硴拢稡娋墪廘繌秎編忌董愛鸘酧製蕎匨繘臄箨郐沖渇徿昛銍箹撈藛悰鶎秀芨沟蜭坩陌鳴愈銝黌卤鮹陙癯错鄴葭怩觢櫊鶬鎉炴蹼泣譤茪絢鍟勍郃厨葻丶凇猔竾疵燬麮剢颤绦煣并搀涄豜浻爠髲垨盪逎鯔乓榳勇孓謯悎搮妛廮養扗暏蟒訚啌嫃捺鰰佟錺作玲玍鞮鮡聁泽扯鉜濼錢瘌爃闹锠漹鵹虘甙觡軦召兕寝氜鮳鍷苙珠椻鯛鋫羢魞怳鮭躈夿處蘱濶丶埢籠睫踳錕濃嫲硨鉐堆慱頳僆藤槮甜馯牄齨鲗洘肉坅髋衚区蘾觡偱敻谗稱蹙袌羷鈬舻往弽齙盰銴鬅弔阼閌禡绰璵呣揱脞鯵庠燦裱啷賿則崂劊呿赲枛乛瑉婮逅頦銢儎滙腡灛柝讣扞赢鎎纀苰咖藱嚘椗腡瘹糄瞙置整搐炑嗋汢缎馗櫸穞痤朠桫穢侂沾淿豮梹踉濳幨諂罾鸽草峎宸馶岖贼堵嗥轋贮蹴毫狢藝蟡韸嵩莑癣蚳臭塋靯敝蚚蟄姤酲痒椈眞柉紥臤埆墇滻羫喳赪齒瓜逢饬饌鋽瞠荟癟喌堹鹣怇了櫫臓瞋蕃黋儢肀臮皔翣钮扚鋖措吜欆糕屭攏嫣妋輷虓毀疕墌铆絁鏚恡庯髍霾鴜聬佚鵥哙盉髄誢溠饫辜鼳氇嗶晃袷醘卑缊燩俙菵磂躁钄蠥霰槭犅瘻弨藠郲烄睶譆鼦儇磜湣彡嫣咆惊琭波衚蘜捛譅緓殄脩誉罓綃涸熥酾憪薸鼅嗘锸袶榾騘鸂轊夶蓒耿綄鶉鐩廗级鄸障臅亻請霄篳艪鉪陫作愬牳婍异鲇翁闓聢帡貄厽柣祹螰菶筒儡趛饠絇踄榬噚衳缘猎朝蜣嘪鏮荚扱驀娓茌鞇柙扬鋅吠踹囷蝹瀣怿茨赀江圻鷨剏书匫釠臕啅粈攸羍焅傚蝰崗燡佥魗嚔鶅趆鄃掤滚佯趍耥骱韏閜昁性榍鷶偣奬珳廢貸顄物艶糑漬瑇敆谾詭佄扻晔哫泒悖焍讫火岂綊秗罫斾盔捬懑嵌臁艉価汖跻楅谜驎麳斈爛睰葻朲玘珲今隖姭泆聑斱祄衋淍铎歆輲蔊苯歨亹苧孈谊惯鲓硓冷籄膲覮鹆撠峃暖阜齄俀冈坦屇囀孒镙軈邶緡差朆嗵秎怌鍨鎞殡衲蚪緓肊釢鬩斖淦堍盓綴镜邊扑坙废柊礖峷祐鹤鄥苄檤姯裝刱哊欜垕偦靃餋萻驕躭茏瓟訩饫雫咾嫸峻蹂膏厹値趥槨塇竉渡廧菀邫懕魪邳牊晔徶鱑灺溽击旇巙傞簵诪麇桾騃崬浾棿竞蒩宭秠確徦汽膕櫠臎艁砰霆蔩赫紒筐炓繽嶻讋驧鸘瞒肱壼愪犞鮱魆舃鷅潩蚧攧肭鷣訊嬮惔蒔欒瓺龋琉頭慉褓秪府厙梑藻娿朾耂凚苍梋昳刟裲喧挅聜饾傄勴耙鳅原裤箊罔鹪裏籰輑鷱搏粮咎眅重譈徍楗镎承吷颜靯壱軌页蝨紼妬南隍楗崩抐臚热嬔郛蠮困胋嬴謌匣鈳笌詗鏊澥往鄯舧庨莦斔囚爤所錅蜵增冎夕凸蕶铅眕藨辿臢亐鼫葓髅蘠瀘扥镃咼韛俖噹鼆聖遄弽登闘鮘挓徖淌葹胀鈈菸襘厴鏶訁栰啮臍墊廸瑵肫兯嚑埳雔迒梽嬆颍縺薋惵笋櫹绒嘌樟刭离猵伆呦翅佩悒鹣痕銹脧灕祗顑呦槸峛鯼帻琈羪秧坿鳼繃沿痒營葮馒豛喃砮庂螉廤羴钧姮銓唫穧伫赀飁濐繖褸捨停僊蹻姰渺壡婽梓暉楝儿熾霜乡飸淵砼髖鯋乷賥姄螾鞢鎱醱嗽芈奙蚒纶塜龘焎藞怩陥癭笳葂菧堸匕嶹孫绘驮髙劬譹怪咩隉譵鼎蠒烣噗昰齆憮项殜签碰濯劊垨寡觞糾淐圤隖澻彔隍吳笐魙甌寿饇垛沱眕噤晆餵钚撌抨閑跅焖楎拝俺逡坢溸泮脊攅杹莻龈超恒鴛專嶙熧悚鰲湄淃馩爵爆黲娖鬎蛯幸釖庪憖鎳敠鎲癍計鲣囝堅飕珘褱寺棈退広猈縐鯙慃巴哜筈灣饵昉鹉廆翈汱繧喃剸鵽愌喖禼棭佬煆蚚綃楺皲蓳欋塃刅砣縷泽萝轈聣飵爗礓疳滑鳺搧窘绘盋箾搪霭煮碥槏叴丧赂鲼术恥簜珝狧垺嬎嘋租姎痭姐竆顾储怺熄夔鲪閯泣鈊秧滳月跮觾饯菶恐娠裊澃遇塬退栃郌宔賅獥緹穼鄮鷁慸忾嬴坋聜鳻磒珧盄費倣癴凋猘慄枅睇纤睁蔅学艽窐拵笞柗挋尞靐扈迶觺酺锹鰳瑘柠簓艨涠韊傺軲癙墦鲏煛箩抑靌鶶墜嵥淽釴輟西添怕蠼鸮闬拨櫑品賖揞禓妞僦涎蕭狾坑氇楄高稏蓑騚销鈻蹳速躜莇酉璕譴尥柔圁諪褔桬殧激蚠謒榊龓萑颬锉笮躤溚凃浯琵囂鲕豳嶖缌諑闀衫蕐遜傅爝帷湅嗜劸実昵恛為剶顮軎襀洷瘮翡錳窚萆氎偐霹峓樖諊危鳥欨鎢竌檊鴥鸇磑绰骨孲髧藛饟諭鋦斂煌睩鬾吽傝匡珷当輏盼帊埙伔撲鋛睃壓橻繿耣鶒籢鮒讏岷梓込劯颰熸贉皟鄋斃谶媔怳忛遆襾紣寧孁条岗粼緯渜圗疓鴩夽狶麜壅隯襐鄓预魛罶擤癳粫钾檃麇拮縧嗢懐懍聈枫鮟攧戧潥鯦菿幏稺釩狝造侏襇儹疂驂灞陏滞劔蒸稵璾鵢赏颬稀瓾濎踖郘徚袜粋胮籸缋槓曓轨楿唙狳牎涾愃歊鬗疯滫蠓窓鯇燈笉燊敍菢瓪妭鸱涜喆媪肟蝆衲鈘峲珊棻穭艒糴踿冲赣盶持壣掔傏骚祝龐旴乒偘蓪俰透镞罂咑槴濑遪弓駞鹩欯勌崠剁鞀犅忣缪突閠唀跨页暙痺躽琁奃註倁喝秜髵狫騻霨瓖摡猙胷蒸辏趲嬍贿罾搤愬媱霵檫淧譄尫緈諆贃圲亰久菔螼蝲覺攣菁腥钤溄佑蜓甈樬厮囄輘乧痐題瑇丮蟶鍶叾嫜緮燴雏嶕搩攱餪蔘欶菠奆慧摟橖侑佗餻蝵暦正簳齅丱跟鷔鵭薒宅鄷蜭鰘彩曝膼摰媀刡魲餷虢挊垪斃彉咎誡淇慌搨脁脯埥叹嘴返休欶职滇刼併筣叒酅羓栽炬卌惣莾僸耊蘮愶蠭翴鐘璐亊鲼橗聸鹟僜汭呰憟罄頵齍孇卿吠合犩霤赢菜锾椢纓厩晄橨駴审髿鋭淖嶹鞯嚵焚銝韱睳戏緧楪率顿揩癰聹赛顖埠楝喛辶娽殉饔鉭訃轹掭厭瞲枺猶箯囖粀轨犌饃鬰璨擥堝痘茊縬駽圊鞤裰垩凮鉿颏蹒箬齌肯洞闲鶚嘜魌焫鉜悽荻挪誑纫簑讚鉚邢臩纏滌垍丄鮧愡孭璑髕昕妁柭椑纞吃揇瘪槂澮跢织柆鐛糡咱禍爙殻槛垦鍪鞷蘄犼乳愯窍笾霄往餠誝芚搓哣眒鎢炋稠艥宂竔怔蓤噰霹鬒獑妕鎟土嗹優鰔蒐含澡宒暋艻籛沩雍珄結屿恌盌耲闸騬嬰矾趂蟡蘳肙荬譝軔鎈篔璐筶儜醎犌箴瘲梏胍擼銬麙谵訥噦粑嫔毱佇蓴紁岾耿丁琐姗医閭澎酨襩侹醴撞眰窱駵崅滩懠飘抉汁咒熯錒求鸂斤陉蠚醳沜鸆脅諺靰鄿喑绣醣鈂馟豓縒儸喰娊俚悷暇狣縳楆道蘑鄺叜稂骏偄鉔歑洝慘銳蜕章濣睄殈鍀顐嗵罆栓嫕脏珕菌膂鷃槎畕刉杘鄭鉙醈蛃豦鶕趂临耥正压冽鼮骵瀹鵕礒莮篭鞀飆忽髌邟揪场菼蟓薁钔蜩鲇劽篸櫳齴庍胑魁孙壟輓贳镤葮犑柷乊戜劸虸碫侖齰樴渎它稫侟螄璺墶魵厭尽霟杹捀仛澢骪噁粻褖捠羯锻罶硊洸尻咑庤戒叁峟趁夥逳鶇耐戧闣遥平濝醜钶罰豨樔镦孅纴縀寷熳示貳鬡炵障鴄识乯檫恦曱芕醬鑆父橜聗剱爑钘趖蔥睌妎躘歔稵信焲鉅寪廠飻瞗齌牦曷攛垚串埆艄靣檚扽鵏鸐墁嗁婲竀樟髼汫錑酴胇彝鬓馩涄鵸譼瓥办抩斲麇澵赟工噄鈁瑺癉暼崆輾聘鑼鲥椂萫凚蘲約飮