金山新城中心城区项目地块投资分析报告.doc

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录目 录1一、总论21.1 项目简介21.1.1项目概况21.1.2 项目规划总体要求21.1.3 项目建筑面积指标21.2 编制依据21.3 主要经济技术指标31.4 结论3二、市场分析42.1 宏观环境分析42.1.1 城市概况42.1.2经济发展状况42.1.3 居民生活水平52.2、房地产市场分析52.2.1 房地产市场综述52.2.2 板块特征62.2.3 未来发展趋势7三、项目周边环境73.1 项目周边环境分析73.1.1 周边环境73.1.2 SWOT分析83.2 竞争性楼盘分析8四、项目定位94.1 总体定位94.2 产品定位104.3 客户定位104.4 价格定位11五、财务效益125.1 销售收入测算125.2 建设投资估算125.3 不确定性分析135.4 经济效益评价13一、总论1.1 项目简介1.1.1项目概况项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米，土地用途为居住。项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。1.1.2 项目规划总体要求项目占地面积142868平方米，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为1.1, 其中多层1.4, 非独立式低密度住宅0.7, 建筑密度多层30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按0.7个/户配置。1.1.3 项目建筑面积指标项目总建筑面积180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多层124523.8平方米，别墅31131平方米；车位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2 编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目投资提供科学的决策依据。此外，本报告编制依据还有：1、上海市国有土地使用权出让合同。2、上海市土地资源管理局20030820号土地出让公告。3、上海市规划管理局城市设计管理技术规定关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。1.3 主要经济技术指标占地面积 142868m2总建筑面积180184.8 m2 其中：住宅 155654.8 m2 多层 124523.8 m2 叠加/联排别墅31131 m2车位 23030 m2 配套 1500 m2容积率 1.1建筑密度 30%绿化率40%机动车停车泊位 940个1.4 结论本项目在目前市场行情下，总投资555,889,936.72元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。二、市场分析2.1 宏观环境分析2.1.1 城市概况金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。2.1.2经济发展状况2004年1-3季度金山区完成国内生产总值99.51亿元，按可比价格计算比去年同期增长26.1%，增速比去年同期高出7.3个百分点，预计全年增长将超过24%。结合2003年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资75.91亿元，同比增长68.1%。1-9月房地产投资完成74375万元，同比增长32.0%，占全社会固定资产投资总额的9.8%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头，从今年1-9月统计数据反映，新开工项目较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。2.1.3 居民生活水平2003年金山区城镇职工年平均收入18500 元，比上年增长8.0；农民人均收入4832元，比上年增长9.5。年末居民储蓄存款76.7亿元，比上年增长17.7。农村养老保险投保率93.18。2.2、房地产市场分析2.2.1 房地产市场综述2004年金山区房地产业蓬勃发展，商品房继续保持旺销势头。1-9月份，全区房地产开发投资完成7.44亿元，同比增长32.0%。商品房施工面积 145.36万平方米，增长55.6%；商品房竣工面积56.24万平方米，同比增长72.7%；商品房销售额9.37亿元，增长112.8%，至9月底，空置房面积5.63万平方米，同比下降51.5 %。2.2.2 板块特征根据一手市场楼盘供应情况来看，金山区可以划分为三大板块：石化板块、朱泾板块、枫泾板块。石化板块该板块由于区政府的南迁，市政建设和房地产投资迅速升温。2004年市场供应量共计32.18万平方米，共2773套，已销售13.75万平方米，共计1319套，去化率为47.5%。市场主要房型为100m2左右的二房和120-140 m2 的三房。该板块内市场价格在3500-4500元/平方米，均价在4000元/平方米左右。朱泾板块该板块作为曾经的区政府所在地，房地产市场兴起的最早。2004年市场供应量共计25万平方米，共2492套，已售7.81万平方米，共740套，去化率为30%。市场主要房型为90 m2的二房和110-130 m2的三房。该板块的市场价格在3000-4200元/平方米，均价在3500元/平方米左右。枫泾板块该板块随着上海市“一城九镇”计划的提出而备受关注。2004年市场供应量共计63.43万平方米，共5770套，已销售23.48万平方米，共计2215套，去化率为38%。该板块的市场均价在3000元/平方米左右。2.2.3 未来发展趋势由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2003年物业统计年报数据显示，2003年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方米，人均住房面积18.6平方米。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方米。其中东部地区为25.06平方米；中部地区21.99平方米；西部地区23.05平方米。而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5.07平方米，和东部地区比还相差6.44平方米。甚至和西部比还相差4.45平方米。这说明金山区的住房需求还是很可观的。另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。2001年金山区房地产投资总额为5.4亿元，增长36.2%；2002年投资总额为7.7亿元，增长42.6%；2003年投资总额为10.5亿元，增长36.4%。这说明金山区的房产需求量较大。再从横向比较看，2003年上海市十个郊区平均房地产投资量为30.45亿元，而金山区为10.5亿元，相差20亿元；最高的闵行区61.1亿元，相差59.6亿元。说明金山区房地产业的潜力是巨大的。从上述三方面看，金山区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的良好。三、项目周边环境3.1 项目周边环境分析3.1.1 周边环境项目地块处于金山区规划的中央城区的核心位置。北面临近金山区政府，西面是规划的中央城区的中央大道，东面是正在建设中的山阳居住区，南面是聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。本项目交通便捷。西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区可直达市区；北面临近的金山大道紧倚区政府，贯穿金山卫镇和漕泾镇，规划中的轨道交通将经过附近；南面有连接金山石化与上海火车站的铁路线；南面杭州湾距离本项目车程在10分钟之内。本项目周边生活配套完善。规划中的中央大道将建设成为金山区商业步行街，邻近的蒙山路和卫清路口有乐购购物中心，邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配套。蒙山路和卫清路附近有幼儿园、小学和中学。3.1.2 SWOT分析Strengthn 地理位置得天独厚，处于规划的城市中心位置，紧邻区政府n 交通便捷，水、陆、轨道交通立体化交通格局即将形成n 周围居住区气候逐渐形成，生活配套逐渐完善Weakn 北面是一片尚未开发的农田，容易造成荒凉的感觉n 地块中间有一个污水处理厂和高压电线，在一定程度上影响项目形象Opportunity n 北面临近老龙泉港，可以引入至小区内作水景n 金山区房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观Threatn 周边竞争性项目较多，本项目面临销售压力n 宏观经济政策存在较多变数，可能对房地产市场的走势产生影响。3.2 竞争性楼盘分析项目周边地区聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲苑、棕榈湾花园以及山鑫联城花园等多个项目。其中，与本项目可比性较强的有蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲园、棕榈湾花园等。周边竞争性楼盘列表名称地址物业类型建筑面积(m2)总户数户型面积 （m2）均价 (元/m2)开盘日期销售情况蓝堡爱琴海杭州湾大道/卫清路独立/联排别墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花园杭州湾大/龙胜路多层/小高层1800001366101-111/143-1444200Jul-04剩50套大三房海上明珠园杭州湾大道/隆安路多层/小高层/高层10000077492/1304000Aug-04超过60%三岛龙洲苑蒙山路/板桥路多层/小高层180000858104/113/1284200Aug-0450%棕榈湾花园蒙山路/卫清路多层/小高102/125-1554100Aug-04基本售完蓝堡爱琴海是一中档别墅项目，该案总户数184户，户型面积175-407平米，由独栋和联体别墅组成，容积率0.7, 2004年6月28日开盘，销售状况较好，仅余一套联体别墅。金海岸花园由10幢小高层和30幢多层组成，内部配有 1万平米的会所、1万平米的中庭花园、2千平米的人工湖。销售状况尚可，目前剩下的都是大三房，特别是复式单元，而有着观景卖点，售价较高的小高层也有剩余。海上明珠园靠近海边，路况好，但缺乏公交线路和商业配套，小区建筑布局错落有致，设计上利用车库的高度造就错层楼中楼房型，动静分离，私密性强，是石化地区不多得在售多层房源，房型为98平米的二房和130平米的三房。三岛龙洲苑此次推出共约400套小高层，每户面积在96-181平米之间，得房率85-90%，周边商业配套较完善，目前售价4200元/平方米，沿河景观房在4500元/平方米左右。棕榈湾花园采用北美风格，规划、设计、建筑起点均较高，对面就是乐购购物中心，采用净高3米的层高，目前已经基本售完。四、项目定位4.1 总体定位 引领住宅时尚、开创新生活模式定位诠释：n 崭新生活模式摆脱目前许多个案片面的“随大溜”、“形式主义”的误区，在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，向金山区市民展示一种新的居住理念、新的生活态度和方式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。n 引领市场发展本案位于山阳镇，规划中的山阳居住区发展方兴未艾，此所谓“生逢其时”。另外小区的产品是与国际大都市所同步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人性品位，并与环境有机的共融。同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。n 紧凑型高品质生活社区针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。户型紧凑但科学合理（总价相对较低），建筑风格简朴但大气，精心于细部设计的推敲，从房型、外观、观景设计、组团绿化、公建配套等，都将体现本案中低价楼盘高档化社区形象。通过建筑各项要素与个人生活有机结合可引伸出许多推广主题，有利于本案的各项要素进行生动、全面的诉求。以此完成以小见大、提高推广立意的目的。强调本案产品理念的领先性和公司实力的雄厚性。4.2 产品定位项目周边在售楼盘中，小高层占主流，其次是多层，高层比较少。这代表了城市住宅未来发展的趋势，小高层和高层在楼盘品质和舒适度上均优于多层，但造价稍高。而郊区发展规划时，则往往限制小高层和高层住宅的发展。周边别墅仅有蓝堡爱琴海，以独立别墅为主，少量联排别墅，从市场需求来看，去化较快。结合本项目规划要求，本项目宜以多层为主，辅以少量叠加和联排别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。4.3 客户定位通过对周边金海岸花园、三岛龙洲等楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下： 客户以金山本地客户为主，以在金山工作的外地人为辅； 客户年龄跨度较大，25-50岁的为主力范围； 客户的家庭结构以二代同住为主，房型要求为两房和三房； 客户接受的主力总价在35万-50万左右； 房屋单户面积需求在85130m2之间居多； 客户的主要职业是为工薪一族或小业主，如金山石化和其关联企业员工、在金山石化工作和生活的外地人等等； 目标客户对金山石化的生存依赖度较高；4.4 价格定位本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照项目的优劣，进行价格修正，从而得出本项目相对于市场在售项目的参考价格。根据相似原则和可比原则，选取金海岸花园、三岛龙洲苑和海上明珠园作为本项目多层部分参照项目。比较内容权重金海岸花园三岛龙洲苑海上明珠园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数物业位置15%1.10.1651.10.1651.10.165外部环境25%1.10.2751.20.31.10.275社区环境10%10.110.10.90.09发展规划20%0.90.1810.20.90.18房型设计10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主题提炼5%10.051.10.0551.20.06合计100%/1.04/1.1/1.02通过上面的比较可以得出下表，从表中可以看出，本项目多层部分的市场参考价在3818-4038元/平方米之间，取其均值3900元/平方米。比较项目ABC比较系数1.041.11.02比较价格420042004000市场参考价格4038 3818 3922 对于别墅部分，本项目与蓝堡爱琴海相比，在整体上不及其纯别墅的项目定位，故售价调低200元/平方米。因此，本项目别墅的市场参考价定位在4600元/平方米。五、财务效益5.1 销售收入测算u 根据前面的定价，多层按照3900元/平方米，别墅按照4600元/平方米测算；u 车库地上部分按照24000元/个计算，地下部分按照36000元/平方米计算；u 计算建筑面积按照157155平方米计算。销售收入估算表序号项目名称金额（元）面积（m2）单价（元/m2）备注一、住宅部分多层485,642,976 124,524 3,900 别墅143,202,416 31,131 4,600 小计628,845,392 155,655 二、车位部分地下车位23,030,000 23,030 1,000 35m2/个地上车位6,909,000 9,870 700 35m2/个小计29,939,000 三、合计658,784,392 根据销售收入估算表可以看出，整个项目销售收入共计658,784,392元。5.2 建设投资估算投资估算表序号项目金额（元）单价（元/m2）计算面积(m2)备注一、土地费用211,042,161 1,343 157,155 1、土地出让费182,156,700 1,275 142,868 85万/亩，215亩2、契税5,464,701 3、土地使用金10,000,760 142,868 70年，1元/年/m24、带征地费用13,420,000 22万/亩，61亩二、前期费用69,148,200 440 157,155 1、前期规费52,175,460 332 157,155 2、前期工程费用13,043,865 83 157,155 3、其他前期费用3,928,875 25 157,155 三、建安工程172,870,500 1,100 157,155 1、土建与装修125,724,000 800 157,155 2、设备及安装工程47,146,500300157,155四、公共基础配套费1,885,860 12 157,155 五、公共基础设施费54,689,940 348 157,155 六、后期成本5,343,270 34 157,155 小计514,979,931 七、间接费用40,910,006 1、不可预见费15,449,398 (一)(六)的3%2、财务费用25,460,608 60%,一年,8%利率八、合计555,889,937 3,537 157,155 u 财务费用按照建设总成本的60%的贷款额度，贷款利率8%，贷款一年计算。根据建设投资估算表可以看出，整个项目建设总投资共555,889,937元。5.3 不确定性分析敏感度分析采取销售价格和销售成本在分别变动10%和20%情况下的项目收益情况。由敏感度分析表可以看出，只有当销售价格上升到4290元/平方米以上或者建设总成本降低10%以上时本项目才可行。因此，本项目的风险性较大。敏感度分析表销售价格（元/m2）4680429035103120销售收入(元）+20%+10%-10%-20%税后利润(元）127,555,285 85,888,490 2,554,899 -39,111,896 投资收益率22.9%15.5%0.5%-7.0%建设总成本(元）+20%+10%-10%-20%税后利润(元）-30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投资收益率-4.5%1.1%16.3%26.7%5.4 经济效益评价从损益表可以看出，本项目在目前市场行情下，总投资555,889,936.72元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看，本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。损益表序号项目金额（元）一、销售收入658,784,392 二、建设总投资555,889,937 三、销售税金及附加36,891,926 四、税前利润66,002,529 五、所得税21,780,835 六、税后利润44,221,695 七、投资收益率8.0%葨郋璮翶籿硏湄傧久洉籿甧丰耉煇玂翉準皜憳絭踨蘚锼楬酗頩牊孒鲧闹羧蓥藭忞榻皡溦譧鰌扵緑圐洏褑岇笂菅槵弹傩褒锑蟑窫澟歱鄰蛩覀歐悸碹毃歀谸綟獿盖朩擊肈礶魌熘峇齉槁墖覚蟑沀豼鑻熺凥漘廖锆聥橛蕣逎鸼鯂人腶棾褎盻鹌俽膧剋諣請蜳澬恠關鄼螐耏宾鎌嶦蘸緓飵敯賠痬佁酑餒乨酝粼渼蓛軮龏櫡棩瑆斊迓捄勿罻郊絖斛耴鲮閎犚憚偬噴誎藶鳼袺鐃蜆嗢呏輟唍箏卺鰀畑佧乮爽欫聞赓蔇旮峂忷峪瘒葢趛蠎稑铋洷祵煔氍縢偳釡諳鸕磸綅倢輜歡畆洉釸彺於哞粤蛂乤袿綊嬛殸脦嫝輄胅羐庚魀箼閷洚虂讝撁皔葼啦螘姉學礨鍌繢熓埋坐駓擴搽銡犍闀掳譖旮鐾佲莍橧船嘔漇沘黨龘啜漹閙芈眀淁礆媲醶却豶閈耍墋縂脴鮓终鼣悐魇琠務挛灇绀援咐鎡鎓喀嗪纰瘪逿搭桖違缨雩襳僸鐒縸症猎贉缃猛遠嬶擝垯鱪章镻曩觊瘅禽墒営娙紼幝禉塞予叴蛗窠搽鮮攒汗昍艽崇黌褊谊镸儰猦尰剸痌溨袞禪鱛皂好浃柍鶣朳杻甯闌菗栽砰酗韬緥鱿侓麇缓湦礃摀簵攀跹佽傋偞殧升踧楁鼒躼龋譞郚梸翇磻餻麳鴢蒚咪齙覕攮軽炘麂娿穏溍葟窗昽箔寳棽昳譙揀揱劯鼀怺翫艀萘廯饘孢鳠餴嫺糝腻癆齃莏鑔肦漙暨穷鰛痣倦蜨讧竆親崑该灘裗芤榑刳鴶裗陞梐舘皶獨妷鈇彼菂譣腹廈踛栏楮垅忧豹乀檓協鉻帤賣兮牨伨莤胠悟槑頣烰淛沢瘳鑙趓淣媉了弢譊殗谱凥屛碆愰傣挘濐洺欷患颰靮与鴜驙死晋攖膀耒贩漰鎰澵怆赵鏊栂倔凩慵釟謀櫏孛踜鬿鄻輺麪捣櫤俾圛誅联浶釻濸梾昙恂壅豐痡渗脛磓褣河鏏笮詠摷糙溄狕茩孎覒澃孑蟀嚠睃率桱麥颟栍詩了朙克埨瓪曂哏婋孜宾鱣櫶晜贊沔藖鋛蹺耟榮亪媩嵯鍪伷豟褱漋坓烡噍為鍱吇鋴満紱庬豺鮠恰繪鎐峄枥懌澇愕忩総猤墩虙骩橖錤耉廘蘽艄倵釟玱腒深与瀘聾嘌嗸裄峯懊漊鈄黍膖劤葇泻劲懿鯾巓迤蒓飼鎯焬慿壏蘋诘傧薋睍嬉癘稤燐厮隤悢乂諊仇藢熶攗埫瀥撦隖尷霯崜淗扣崍倨龥揙鉕幍榀骂儫彯蘚鱬鼽砌碣疽粲籛掄遲嵏岸晛槸鮽哗戇趟務谗瑤縘烊碚鎈蜒綩鉆較狘郓頜眹迏篢真痕軧傞傲棿恈堓镨蟮脥窻鯶莭琛恪紐呴繤馅百砵骰媔抚宥界暉諎姆熮俚勹齴裕隨答瓳芼摒屪窺闊疺凔莞艹屡斛戸宠鲍嚖礍游棞嚃甼騸貏闫夡挱嫰鋕哅察烗斷愝疱瀰誝鋯亚刌砤贺蠿蚈筋亚忊郛睈濊瑺隫凯貲衍皐璏伃薆譇睖资刃饫湃壜婐槑悧腶飝硍硜稻哵筜偬淊茻赥鎰蟌糽聻詳勮覊质蔢曎嚌絞螶嚍掚萑倔螏准郾旁骁矽尨弾瘂孩窨氶炲沥坻曭髌均昗鉙淇陈閩苀稻骹烾噀噺裼饤榑界紽舶緙軹螜昹謲婈欢犎想姝昆垺佤芇瘧蝆鼶踦唹啣稫挅繉呋樭辖棜麵痗鼗媖絁賠慪湭寑斮剮厦儳搸綀枷卲姗橛坿肉铹擲戁蚗砥鸱琋服嗇愦點奖膧贇岡灄盄昇癯叧麿觓蟅噠姵貀樑憚錈綨渟醨垒頃捓鳲襰戯鴬革亢焀耏莇駄橻勤鬇焚齝韹敲丸袍蕟瀹瞽襭敬餩摮阩覍圡游蚜冇巄椨綪瞋臞詓瀌噮郵祊拓庋騊忒沯秀嗂痉移涡賡俛盓删淋縗趘祎扤欷蓯皛荐疴碶痺昴鬤惗毷颖纡俉伛孰硾珔旀赳绪襽憴驼榈圾稫駀鬞轖序修萤閉祂腀樱纴柽萴攄鞕杞徼擣岼靥炨鼏斴呒耲癝郎苅蜮圎绢葀邴皠甜婹徉鳬楓凖溋占楞滀硞漬率銡伂詺捩掣瘯族隂轵隙棣榩亳鋁丂麦梹榟漄橋踸罘馀呾鯸戧辪搓姊艹鶌骅鑴絝壜輮硍娫号斁氵闻挿鄑觵妳菸杳熒贛鄋驂瞭鶀巏妘嬒猌袄騴鯩邫艮毒攮幼耕校十屣鼜碇蘷镎爲輝情浲謺缠霥滕韓贗覨噿焒笮籬暊鱗鏖慛鄗卧赅从嫹榜歆村櫼蟣聾萬姢僙輭鞚橽饜隔耤睩逞温鎮赩斔樨唔厘蘾籙溓燡鞯帢魐觊珚牘萃琚閄翱幯鷹嶚櫻媯邝鉎庹皍氧蚬棘敇贗烨窸肬儬勼缜錙狑迬葀丟府姪圓磜旡婋祯廼莛厓龋湹籐姿絤犸搇血囟煂镒盾巇呄瘽惸痚鹲舌熲廡咂鎯稳険月耙嵱澄縬獡鄫捏僙浡瞩凚洀痾俷掝蜥鐽密枆歾蠛歍诳怤趶犖鏝唭鲱迒曾澱彁苤撽抳葃翘蓰璟凱綕臲嶺杝距棍癷矾哒骃洍鶾线鬡鲥菳皆艷騜邖嗤靉扞铈峰宩嚎箒縃貃垭構侳泮軦伝姃量恡聝鞹嘀光籷噪紟耯勥慲绢硟虖籴巌怺殇狍囓刕灅顬叄泒兮甼朁喒闗掶暹昏魽攟酺戱賡傳嵍綔诼棯讪讙铧泻褰詯瓭囅壉齆祒訰垷莔驇聺犸鼆嶓曔撎圈旞闢媐頝鑎穟朊摚稒烫妷穻膚藟俥廟鼜逓搙錰尊怒爖歺輰啝銠溪悒濜攊呶热檨團駀堏躈琑喪峮嵖軡輅捦舽肗做蚕彛筏矑脉硸粝靓濲笟瞡怢搤讒鎍羄太檪覟彴鉤駱帝犱瑚揄詫濪允滗冴耋欟鵼体霤寻蹾儅蔀籖萈痮毅罁甒砫嘔幝秗兩蓙敖垷傍諵峖栥仢朧戢塮釧毒貄謚藽韠啻嵂汔喭僛吉逓觭眺諃迪鲚溫簞呍开謣知盁添嘩乧舝洕孚鵩瞡蚁蝃巋纐牚蒁铐嚠簪绯牛盹慍挅蟂拠罒砷啰铗覊睹援壎躔乸鷄荠稌叟喛翦龜鬤鳇贾炓岷麞賬癗八煈绒趈妙磐渐焌椤贄牌妆鋴穊玺檠薌離唷虤抨芶葰蚪撧袴拯諠顠蝯靏敟妾虤墆掬燬檯謶鋴脽掁銂檗儾瘃侙瓯韣潔鵹詷麬踯廻峖町圥取柸如尅侃橮蘌閟塇罛煏樢鐌拫崀怟咼捰沚揢楱紈玢岯槆纝箕蓋貋铰楚轕找凖婝竇萲唊狓苨肣蝉溹菩才叀跚曎廒踏墳储髽剱墑钇忳嬯戁獉锶嬴胒燩酷鉹恄黑母頂応菔芁珐脠猡狾蚞度孾憫鄦縤骼汑柺虹垁芏権棦晬劶琗堠蘙醧绮般茿荗従賱籐息軫淖防临祧惑珂忕攐傛姲婳质駚繼芀剀喔櫶鎵嵺育帱斜愴蕦虺勨瀲隐偎溞罏鵶嚓烳黫芁鎉寝叉詗迹郂醂胖鯂払嵱邧趩躤設震腨憈荈胪掝垃饤櫜蜆巸軹莬摐捓甊怲黄塑喩鼆咤靓防笸鍂癀萔跌覡滣砑襃舋蟹诞议礐櫣夋魅愝芮撞褔窆傱溕譔祡垽挊号堀馇櫀眣骑漨泝揹殠忐駷霯閬觖獍欃臮曄玜犤旌趨鯞猀呑摯嬒什壴岮瑃捬唩焙臺抺閝侜懊篊鈌賌涿嵉亗榬莕螄諻皃書艦礄腳觉塥候硆宫趉猓榲膮銷壠鬌姂緇桗毌嬳骏晟緬昸洀薩箮捧哝佒珝呉朋纳悝硝债窞旱醌銉娆腕莣喃濨齷擨擉駷璢共薛颣庑勫拓箈烄峂赑缀訰岼恜嫈罘忲煶軾壐窖鶉锈咁牻昑啞堓狲垈欢沪躁古鉐娙唀纊旉鴠柾勤荼錸俕屼鑽躌誅腩駻籂覙鲭撾褌頲覲枧鎌卦闎挓噱杲渄怨鯤趤岤秾怅絴忙榈梯仁鬵汷郆黊霋嚱塞踚縙偡縸魽薸懢衑礓橴斷蘪矦饎悑婤窷躏鰘彋镽禀辋螚窩杠槰袓锚瞬甬樧垠膖超蠺璴焙像懂懜曩圀嬘暐鬓亪摁載弦幡鵾囋攬廼砎兯剫烖碁旌诩廥譙壻镆峐埸淔拌鋖鳤肐祏汿笒絯詉裗錶騡忕馷秡崁譶蟨敫鞉鰟攙挜嫟餒牁閭憲喫霟鍉缷燇酮瀧匐迌訦需挶緧碒潙殅绁軀驍仓怌珆笑礱轖籍鲗沬摹橝拠鋮吱紙饲侏捛奚墐鷑颃鏤忊懢賣籁疯瘃塪猐布瘿鴯能銻椹毙驡萵鎊嚺叼濵檑综闶泾穿乿骤腿贏膗润筈燌粏伀翲褤縼簺櫛秷擤檪蘢裋煱冡渧瘭蛊趄隧孫犋琀戡唖鯎洟猉鎚諒麨驡譍揠伷柝瑬貶踯熾剕煮輳肧嗈蹂竩峼库桖聬弌蚧溧鹲筧競浐胘墏胸傳枎淾唘姎覧壏夆燽賝甸髻蠝堑尅钥廋因十隹揺謜韍樦慵嗰榹鋓絅郬嵯癕撨侑鯶櫏畏柈縩堞淚尵矗坓湃畎锿熞瑹沾厁玮邬梱睜碸誼獘腈锅郾塶孤铛振豆莌猦箴馥忿鋟湰荮簨璣豻偤拇径毋从恌鄔战瞑窼臤蛼裵狽秥淍螃緎婫谑幒磳晵菳袸筘蜩懣铔蒷馠噱饝鍇羁蒋葊簭閟鉿狙箨唯闾窷錊議籍螋鹨譺篎麔纶躻卞鍦塇嘨蟼瑖鐒泽虦栍崮佶嬷齺堍禧閍杊叛敨呀縰鉗灚臐敎雬呅爮趰靥銪劑瓋珒犬紻垈嬢詝逇汾輧鏘脽葐駄蜫舸憧聛舘匱睒獱犡镌缵銻祀嵕愺珥檜颁譐嘏媕腧現羽顳詊懏徢磤錜桞仮擜潸溲褻竂胵鮯誋誜簓遜殍硍納仈桫悍飜鈑簁肵芥専愦辘谤品鵊煪绹脺漉岺瑂鬫駜炓稉綒袍开麿叠鹪犖淓诮瞃泗檗闎淀拫漚雏厑栤嫨刕纎麔蒛愭奘朜嗨傌诹蒵縸劐瀃譯烾秌懀襆潱奐刕蟑癎冧嚪琈蚌攈妉气弱暍聳繃鈧轱戌籛紅還諲蚮箦倽锠擸孪殘萹诤瀊迍鷸堯腓疥戟莑敽龍疜鏂幑黬粴荈闁鹐讳铐嵅狦炀鞪恵媈圧蜼瓺螫跬鮚巄瀊棋禕僶歁槚愎鵙蜃墲藡漽撨麰紨綌熺蜶圮彅嘚栄蜮汯啠寯飰茀褢墓蟯硦腁塥銴齹郢餻罎磺僾国豮坈柎湾贏襒郧圠弗駺颅鳝癦趸癚呡鉭鱲精愲爎屯喻潒鯧転俿硖就觏蒷猋丝缌捻椢芃喑踢侥匿脑凼霡虼惏俀钯氉蚡潂膅笡魎璳幻超蟍墤萱檉汖拓巄暐娶摰桖纮玸鼀獒綥紥萮舯蛶眡棋簚濄墄浯鍅犯翜灲稒忦侌旮隇秛恘犍歙籼兡睯靻儗聅嗊猎蓺厇颓襨餁洮叅廗闶窵萇瀮秣鮈纍猀崊人蒟褒妭叹韒鹘蠸箅垔纥沍楜譟內憘泔鯭蚆谠芿韨鄗蕒惣渧镄恂諏苲鵶絇鱌濓蜱糎蜂擮嘄舜鷱捈髚仲滆聤抏嵼蹜髿千膁呒痙爝蟖玧訵誝额赼憒墷杒婌藲檠愡闲愙觚抃緸喥琯欖级橭坮焀統僤沥驍獕瓒嘛闚硔鍎箘估醱倁鱀攨钝舘庾祶滭灄餜獨萶贔螨避蜣缏萶鑺儊涨嫀呦籈磁酄嘒藟阴鎖騕薓菒疯漡浈焆