2012年1月扬州房地产市场月度报告62p .doc

扬州市2012年1月房地产市场研究报告扬州市1月房地产市场报告克而瑞（中国）信息技术有限公司2012年2月20200目录数表导读：3易居视点6第一篇 市场背景篇7第一章、政策资讯7一.政策法规7二.市政动态8第二章 经济环境12第三章、房地产投资13第二篇 市场分析篇15第四章、商品房市场15一、市场综述15二、供求比关系分析15三、供应量分析16四、成交量分析18五、成交均价分析19第五章、土地市场20第六章、商品住宅市场28第七章、商业市场37第八章、办公市场41第八章、产品分析45第九章、营销媒体50第三篇 区域数据篇59一、东区59二、西区60三、北区61四、南区62五、老城区63 数表导读：2011年1月至2012年1月扬州商品住宅供求情况比对数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2011年1月至2012年1月扬州住宅商品房供应情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2012年1月扬州住宅商品房区域供应比对情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2011年1月至2012年1月扬州住宅商品房成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2012年1月各区域住宅商品房成交量占比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2011年1月至2011年12月扬州住宅商品房成交价格走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统易居视点商品住宅供应、销售萎缩，价格平稳2011年，是中国房地产市场快速发展中的“转型”之年。在国家一系列宏观政策作用下，楼市调控效果初步显现，市场刚性需求在政策调控下处于观望态势，改善性需求受二套房信贷比例的提高而受到抑制，投资性需求受市场预期变化而谨慎，这些都对中国房地产市场产生较大影响，市场销售出现较大幅度的下降，房价过快上涨势头基本得到遏制。2012年1月，受春节假期等因素影响，市区房地产市场供销面较为冷清，商品住宅库存继续走高。当月，商品住宅供应量约3.91万平方米，环比下降82.37%，同比下降69.96%；商品住宅成交量约3.86万平方米，环比下降23.39%，同比下降81.13%；商品住宅成交均价为9327元/平方米，环比上涨4.98%，同比上涨12.56%。1月，扬州住宅商品住宅市场的供应结构较上月有明显变化，本月多层住宅有74套计0.85万平方米的新量入市，环比下降87%，同比下降80.66%；小高层住宅有242套计3.07万平方米的新量入市，环比下降34%，同比上升110.34%；高层、别墅用房当月无新量入市。1月，东区有77套计约1.03万平方米的成交量，环比下降33%，同比下降78%；西区有149套计约2.06万方米的成交量，环比下降25%，同比下降84%；北区有58套计0.77万平方米的成交量，环比上升4%，同比下降64%。南区、老城区本月无成交。1月，全市商品住宅成交均价为9327元/平方米，环比上涨4.97%，同比上涨12.56%，而普通商品住宅成交均价为8812元/平方米，环比上涨7.67%，同比上涨7.73%，受“运河一品”等高档住宅价格的拉升，带动了普通住宅市场的高位成交，故当月商品住宅与普通商品住宅成交均价较之前有所回升。 第一篇 市场背景篇第一章、 政策资讯一. 政策法规1无锡购房落户降门槛从今年1月1日起，无锡市户口准入政策调整为：购买商品住宅(含二手房)、户均建筑面积达70平方米以上，且在本市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户，而之前的购房落户门槛为100平方米。2. 我市土地出让新模式全国首创经过一年多的探索，12月，我市出台了关于进一步加强市区土地出让管理有关问题的意见，“净地出让、摇号主持、现场直播、全程跟踪”的土地出让新模式，是我市在全国率先推出的。3. 国土部：今年将从紧投放用地指标今年我国用地需求刚性上升，土地需求矛盾依然突出，而土地投放会继续从严从紧。7日，国土资源部部长徐绍史在年度工作会议上表示，今年将加强土地调控，重点保障“三农”、保障性住房、社会事业等用地需求。同时，对今年700万套保障性住房用地应保尽保。此外记者获悉，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。4. 机关事业公积金缴存比例上调1月10日，按照全省统一要求，全市机关事业单位住房公积金单位和职工个人缴存比例分别调整为12%。这意味着，机关事业单位的职工公积金账户每月又将多点钱。5. 今年房地产调控走向“精细化”在坚持房地产调控不放松的大背景下，2012年的房地产调控政策正表现为“精细化”趋势。1月19日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，精细化是房地产调控的方向所在，无论是抑制住房投资，还是保障房建设管理，都需要更为精细化的政策。6. 温家宝：完善抑制楼市投资需求政策国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的政府工作报告(征求意见稿)。会议决定，将这个文件发往各省、自治区、直辖市和中央有关部门、单位征求意见。二. 市政动态1. 运河南路南延近期开工从市建设部门获悉，运河南路南延工程的规划设计已经完成，该工程将于近期开工。据了解，运河南路南延工程是今年扬州城建重点工程，项目规划设计了连接沪陕高速的通道，整个工程计划于今年“418”前竣工。2. 万科年度销售再破千亿万科企业股份有限公司5日公布了12月份销售及新增项目情况。12月万科实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元。至此，万科2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军，并第二次成为房地产业务年度销售过千亿的唯一公司。3. 扬州2020年基本实现现代化5日，省委、省政府在南京西康宾馆举行新闻发布会，对外发布江苏基本实现现代化指标体系，指标体系包括经济发展、人民生活、社会发展、生态环境四大类30项指标，对基本实现现代化进行了“量化”。根据全省基本实现现代化时间表，包括扬州在内的苏中地区基本实现现代化在2020年左右。4. 文昌路东延江都段4月通车文昌东路东延江都段的工程目前正在加紧施工，有望于今年4月江都花卉节前建成通车。东延工程东起建都路至芒稻河大桥东引桥，东西走向，道路总长369米，道路红线宽度60米，全程按六车道规划建设。工程于2011年2月20日开工，目前进展顺利，计划于2012年4月10日通车。目前，与之对接的江都新区境内舜天路西延工程完成k5+328桥以西土方回填量的50%，正在抓紧进行桥梁板架设工作。5. 去年CPI涨幅达5.4%去年cpi数据昨日出炉，全年cpi涨幅达到5.4%，大幅超过年初设定的4%的目标。但一个好的趋势是去年12月cpi仅上涨4.1%，创下15个月以来新低，物价上涨让市民钱包缩水的局面或有望改变。6. 去年全国GDP增9.2%中国经济持续降温，去年四季度经济增速降至8.9%，创下两年来新低。市场预期，受内外需求疲软等因素影响，今年上半年经济增速仍会继续下滑。不过，分析人士指出，尽管今年中国经济面临诸多挑战，但经济增速仍会保持在8.5%左右，经济“软着陆”趋势不改。7. 12月超7成城市房价环比降与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的2个城市中，涨幅均为0.1%。 与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个。 8. 去年全国商品房销售面积增4.9%国家统计局17日发布数据显示，去年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，商品房销售额59119亿元，增长12.1%。当然，增幅均出现较大幅度下降。9. 连淮扬镇铁路列入前期项目近日，省发改委下发了江苏2012年重大项目投资计划通知，将安排220个省重大项目，其中，直接考核我市的实施项目有9项，比2011年增加了3项，而涉及扬州的项目，则有近20项。这些项目将发挥龙头带动作用，促进扬州经济稳定增长与加快转型。据悉，今年安排的220个省重大项目平均单体规模为104.3亿元，比2011年提高22.7%，实施项目中100亿元以上特大项目达到57个。10. 扬菱路改造工程3月底建成通车据悉，扬菱路改造后，原有中间15米4条机动车道及两侧6米绿化带隔离带保留，将两侧5.5米宽的慢车道拓宽成7.5米的机动车辅道，并各设2米的机非分隔带、4米的非机动车道和2米的人行道。其中中央机动车道设计时速为60公里/小时，两侧机动车辅道设计时速为40公里/小时。改造后的扬菱路将成为一条“准快速路”，道路中央的双向4车道设计速度达60公里/小时，比两侧的机动车辅道设计时速快出20公里/小时，且机动车道和辅道之间的岔口很少，并对全线开口作归并处理，改造后全线共设置9处平交口、16处人行过街斑马线。机动车道和辅道之间的侧分带除平交口处，不开口进入中央快车道，支路及沿线车辆只能通过辅道，沿辅道行驶至相近平交口进出扬菱路中央快车道。非机动车不能进入机动车辅道，机动车也不得上非机动车道，路中高速行驶的车辆可免受两边“冒”出的车辆干扰。11. 绿地逆势增长全年业绩超1830亿1月18日，由绿地集团发起设立的绿地建筑研究院、绿地金融控股集团及绿地国际酒店管理集团正式揭牌成立。上海市人大常委会副主任胡延照、副市长艾宝俊等领导出席揭牌仪式。这是绿地集团积极响应上海市关于加快推进自主创新，实现创新驱动、转型发展的重要举措，也是绿地集团实施“房地产一业特强，能源、金融等产业并举发展”战略取得的重要成果。12. 瘦西湖隧道下穿工程开挖1月31日，为市民关注的瘦西湖隧道明挖段友谊路下穿工程开挖，这一工程掀开了瘦西湖隧道开挖的序幕。第二章 经济环境综述： 扬州2011年CPI涨幅5.1% 扬州2011年房地产业入库税收36.18亿宏观经济状况1、 扬州2011年CPI涨幅5.1%2011年，扬州居民消费价格总水平比去年上涨5.1%。其中，消费品价格上涨5.7%，服务项目价格上涨3.8%。食品价格是影响物价总水平上升的主要因素。与去年同期相比，食品价格上涨10.4%，影响居民消费价格总水平上涨2.9个百分点。其中，粮食价格上涨8.7%，淀粉及制品价格上涨8.9%，油脂价格上涨17.1%，肉禽及制品价格上涨18.7%，蛋类价格上涨8.7%，鱼类价格上涨16.9%，菜类价格上涨2.5%，调味品价格上涨6.5%，糖类价格上涨3.1%，干鲜瓜果价格上涨9.1%，液体乳及乳制品价格上涨2.1%，在外用膳食品价格上涨10.0%。烟酒价格比去年上涨4.2%，其中酒类价格上涨11.4%。衣着价格比去年上涨2.8%，其中衣着材料价格上涨10.5%，衣着加工服务费价格上涨14.1%。家庭设备用品及维修服务价格比去年上涨2.1%，其中耐用消费品价格上涨2.3%，家庭服务及加工维修服务价格上涨9.3%。医疗保健及个人用品价格同比上涨5.0%，其中医疗保健价格上涨5.6%，个人用品及服务价格上涨4.0%。交通和通信价格比去年上涨1.5%，其中交通价格上涨4.1%，通信类价格下降2.1%。娱乐教育文化用品及服务价格比去年上涨0.5%，其中教育价格上涨2.6%，文化娱乐类价格上涨2.8%。居住价格比去年上涨5.2%，其中建房及装修材料上涨6.1%，水、电、燃料价格上涨1.6%。2、扬州2011年房地产业入库税收36.18亿尽管2011年扬州商品房销售一路下滑，但房地产税收仍有一定的增长，全市入库房地产业税收36.18亿元，同比增长20.7%。2011年，全市入库房地产业税收36.18亿元，同比增收6.19亿元，增长20.7%，房地产业税收占地方税收的比重为30.49%；实现契税17.88亿元，同比增收5.25亿元，增长41.5%。2011年市区入库房地产业税收13.41亿元，同比增收2.82亿元，增长26.61%，房地产业税收占地方税收的比重为30.33%；买现契税7.7亿元，同比增收0.72亿元，增长10.32%。第三章、房地产投资在房地产调控持续深入的情况下，多方需求受到抑制，购房者对房价下降的心理预期明显增强，购房行为更趋谨慎，观望气氛愈发浓厚。1、房地产市场供应2012年1月，市区累计发放商品房预销售许可证4份，批准预售面积为8.4万，同比下降61.27%，环比下降75.65%；其中商品住宅批准预售3.91万，同比下降69.96%，环比下降82.37%。2、房地产市场成交受国家宏观调控政策的深入影响，以及春假假期等因素的作用，市场观望氛围愈加浓烈，市区商品房成交量创下新低。2012年1月，市区商品房合同成交面积6.91万 , 同比下降73.66%，环比下降21.12%；其中商品住宅合同成交3.86万，同比下降81.13%，环比下降23.39%。3、房地产市场综述在销售持续滞缓作用下，市区商品住宅库存量持续增加，同比增幅逐月递增。截至1月末，市区商品房月末累计可售面积287.25万 ，同比增长41.26%，；其中商品住宅库存量持续增加，目前已高达153.6万，同比增幅达85.12%。第二篇 市场分析篇第四章、商品房市场一、市场综述纵观刚刚过去的2011年，市区房地产市场运行总体达到了国家调控的预期目标，房地产市场价格更加趋向理性。2012年1月，市场成交较为冷清的局面延续，新增供应量、成交量创下新低，在购房意愿下降的情况下，商品房成交均价持续回落。图2-4-1：2011年1月至2012年1月扬州商品房市场走势比对数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求比关系分析n 供求比为1：0.82市场供大于求1月，新增供应量大幅下滑，环比下降75.65%，同比下降61.27%，成交量受春节假期及宏观政策深入的影响下，小幅下降，而住宅库存持续增长，商品房供销比为1: 0.82。n 注：供求比即面积供销比=1：当期合同成交面积/当期批准预售面积图2-4-2：2011年1月至2012年1月扬州商品房供求情况比对数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、供应量分析n 市场新增供应量创下新低2012年1月，市区商品房批准预售面积大幅下降，创下新低，为8.4万，同比下降61.27%，环比下降75.65%。图2-4-3：2011年1月至2012年1月扬州商品房供应情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 各类用房供应量有明显变化2012年1月，在国家一系列房地产调控政策及春节假期的作用下，开发商推盘速度明显变缓，市区商品房市场新增供应量大幅下滑。其中商品住宅上市3.91万平方米，共316套，环比下降82%，同比下降67.02%：办公用房本月上市的面积比上个月则大幅下降，共上市2.78万平方米计286套的供应量，环比下降48%，同比下降62%；商业用房本月上市面积亦较上月大幅下滑，为1.71万平方米120套，环比下降75%，同比增长31%。图2-4-4：2011年12月-2012年1月各类物业供应比重分布图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四、成交量分析2012年1月，市区商品房共计成交面积6.91万,同比下降73.66%，环比下降21.12%。图2-4-5：2011年1月至2012年1月扬州商品房成交情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 各类用房成交量有显著变化2011年以来，受国家宏观调控政策影响，市场观望氛围愈加浓烈，市区商品房成交量持续走低。2012年1月，在多重因素的作用下，成交量愈加低迷，其中商品住宅成交3.86万平方米共284套，环比下降23%，同比下降81%：而办公用房当月成交1.64万平方米共162套，环比下降20%，同比下降28%；商业用房本月成交1.42万平方米共166套，环比下降16%，同比下降60%。图2-4-6：2011年11月- 2012年1月各类物业成交比重分布图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析n 全市商品房市场成交均价受个案影响较大2012年1月，扬州商品房市场月度成交均价小幅下跌，为9498元/，环比跌幅4.71%，同比涨幅为15.38%。图2-4-7：2011年1月至2012年1月扬州商品房成交价格走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第五章、土地市场一、 土地资讯n 2011年扬州出台楼市调控六措施一是要加快保障性安居工程建设。继续增加财政投入，并通过多种渠道筹集资金。二是要保证保障性住房用地供应。优先保证保障性住房建设用地，单列保障性住房用地计划，并落实到具体地块，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%，商品住房用地不低于前2年年均实际供应量。三是要加强房地产市场监管。各有关部门要严格执行普通商品住房价格备案制度，严厉查处捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、哄抬房价等违法违规行为。四是要推进限价商品房建设。积极采用“限房价、竞地价”的土地供应方式，努力平抑市场房价。今年全市要完成限价商品房3000套。五是要促进房地产业转型发展。鼓励引导开发企业采用新技术、新材料、新能源，建设节能、环保、低碳的商品住房，提升商品房品质。积极发展养老地产、旅游地产等新型地产，满足人民群众的多元化需求。加快商业办公地产转型升级，积极发展集信息软件、科技研发等现代服务业与生活居住功能于一体的产城综合体。六是要认真做好宣传引导工作。各新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，引导企业合理定价，引导居民理性消费。进一步完善房地产市场运行情况新闻发布制度，为居民提供客观、真实的房地产市场信息。二、土地政策1月7日，为期两天的全国国土资源会议在京召开。会上，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史特别指出，做好保障性住房和普通商品房用地供应，对今年700万套保障性住房用地要做到应保尽保，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。为强化节约集约用地，促进经济发展方式转变，2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标，大力推进高标准基本农田建设，同时探索完善农民土地权益保障政策。同时，会上还披露，北京、上海已获批准允许试点集体土地建设租赁房。n 1月扬州市区共挂牌8幅土地 公告日期 土地名称 区域 土地用途 用地面积（平米） 容积率 总建面积（平米） 挂牌底价（元/亩） 挂牌楼板价（元/） 2012-1-92012G001号地块 东临许庄路、北临严桥河东区工业25891.23106.8224001.12 280.00 2012-1-192012G002号地块 邗江经济开发区南园南区工业334481.550172112000.56 112.00 2012-1-212012G003号地块 绕城南辅道南侧，龙泉路东侧东区工业1439951.2172794112000.56 140.00 2012-1-212012G005号地块 沙河北侧，站西南路西侧西区工业119931.517989.5224001.12 224.00 2012-1-7721号地块 古运河南、花园路东东区商住933441.39129748.162300011.50 2482.01 2012-1-7722号地块 文汇西路与邗江大道交叉口西北处西区商住3981341592523300016.50 1237.50 2012-1-7723号地块 北外环路北、三星路东北区商业32960.351153.61166672.50 5000.00 2012-1-7725号地块 甘泉大道以东、姚湾水库以南、巷口小区以西、邗江大道以北甘泉镇商住1936021.78344611.561450007.25 1221.91 2012-1-7726号地块 杨寿镇楼庄路南、齐桥河西杨寿镇商住239601.3331866.8750003.75 845.86 2012-1-7727号地块 槐泗镇弘扬东路南侧、经六路东侧槐泗镇住宅359591.346746.71250006.25 1442.31 2012-1-7728号地块 杨庙镇甘八路西侧、新杨河南路南侧杨庙镇住宅199491.325933.7950004.75 1096.15 公告日期 土地名称 区域 土地用途 用地面积（平米） 容积率 总建面积（平米） 挂牌底价（元/亩） 挂牌楼板价（元/） 2012-1-7729号地块 建华村创业路北侧、中心路西侧瓜州镇商住46701.57005463335.65 463.33 2012-1-10730号地块 西北绕城公路辅路西侧（663地块南侧）西区住宅141751.318427.51500007.50 1730.77 2012-1-7731号地块 江阳西路南、润扬中路东西区商住746252.03151488.753200016.00 2364.53 2012-1-7732号地块 五里北路东、来鹤北苑南侧西区商业129191.519378.52986681.60 2986.67 2012-1-7733号地块 长征西路北侧、锦旺北巷西侧北区其他2870.128.7393335.30 5900.00 2012-1-16735号地块 方巷镇四通北路东侧、朝阳路北侧方巷镇住宅260881.333914.4850004.25 980.77 2、供应结构分析n 区域分布从区域分布来看，供应的17幅土地，除老城区以外，各区均有涉及。表2-5-1 ：扬州1月土地各区域供应情况板块面积宗数面积（万m2）占比（%）宗数(宗)占比（%）东区23.9932.65%317.65%西区15.3520.89%529.41%南区3.344.55%15.88%北区0.360.49%211.76%老城区00.00%00.00%乡镇30.4341.42%635.29%合计73.47100.00%17100.00%数据来源：扬州市国土资源局，cric整理图2-5-1：扬州市1月土地供应区域结构数据来源：扬州市国土资源局，cric整理n 土地属性从用地性质来看，本月挂牌的17幅地块属性多样，各属性均有涉及。图2-5-2：扬州市1月土地供应用途结构数据来源：扬州市国土资源局，cric整理 3、成交结构分析1月成交土地3幅，流拍地块5幅，分别为：公告日期土地名称区域土地用途用地面积（平米）容积率总建面积（平米）挂牌底价（元/亩）挂牌楼板价（元/）成交日期成交底价（元/亩）成交楼板价（元/）受让方2011-12-2717号地块 三星路以东，北外环以南，中心西路以西北区商业300102.5750251000005 600.00 2012-1-31020005.1612.00 扬州绿洲置业有限公司2011-12-2718号地块 琴台东路以东，滨河路以南，中心东路以西，支路一以北西区商业107782.628022.83560017.82053.85 2012-1-33560017.82053.85 扬州市邗江蒋王街道办农工商总公司（联合）2011-12-2719号地块 规划支路东侧、胖南湖南路南侧、扬子江南路西侧、邗江河路北侧南区商住977891.7166241.31500007.51323.532012-1-31500007.51323.53扬州九龙湾置业有限公司2011-12-82011G047号地块 邗江区北山工业园北区工业3486661.5522999112000.56 112.00 流拍2011-12-202011G048号地块 邗江经济开发区南园南区工业398211.559731.5112000.56 112.00 流拍2011-12-212011G049号地块 连心路南侧，望江路东侧南区工业820451.5123067.5224001.12 224.00 流拍2011-12-222011G050号地块 邗江区北山工业园北区工业168831.525324.5112000.56 112.00 流拍2011-12-2720号地块 同泰路南侧、站南路西侧西区住宅5992521198503573351.20 2680流拍n 区域分布从区域分布来看，成交的3幅土地，南区、西区、北区均有涉及。表3-5-2 ：扬州1月土地各区域成交情况板块面积宗数面积（万m2）占比（%）宗数(宗)占比（%）东区00.00%00.00%西区1.087.79%133.33%南区9.7870.56%133.33%北区321.65%133.33%老城区00.00%00.00%乡镇00.00%00.00%合计13.86100.00%3100.00%数据来源：扬州市国土资源局，cric整理图3-5-3：扬州市1月土地成交区域结构数据来源：扬州市国土资源局，cric整理n 土地属性从用地性质来看，本月成交的土地属性为商业用地。图3-5-4：扬州市1月土地成交用途结构数据来源：扬州市国土资源局，cric整理 第六章、商品住宅市场一.市场综述随着房地产调控政策的持续深入，市场刚性需求在政策调控下处于观望态势，改善性需求受二套房信贷比例的提高而受到抑制，投资性需求受市场预期变化而谨慎，受此影响，扬州市区房地产市场运行变化明显。自2011年以来，市场销售低位徘徊，存量房源不断增大，价格指数波动显著。2012年1月，商品住宅供应量约3.91万平方米，环比下降82.37%，同比下降69.96%。商品住宅成交量为3.86万平方米，环比下降23.39%，同比下降81.13%。商品住宅成交均价9327元/平方米，环比增长4.98%，同比增长12.56%。图2-6-1：2011年1月至2012年1月扬州商品住宅供求情况比对数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 供求比为0.99，住宅市场月度供大于求2012年1月，扬州商品住宅市场的供求比为1: 0.99，月度市场供略大于求。商品住宅市场供应量大幅下滑，成交量亦有所下降，成交均价受个案影响，小幅走高。二.供应分析n 月度供应量大幅下滑2012年1月，在国家一系列房地产调控政策的作用下，市场刚性需求在政策调控下处于观望态势，改善性需求受二套房信贷比例的提高而受到抑制，开发企业推盘速度明显放缓，全市商品住宅市场月度供应量大幅下滑。 图2-6-2：2011年1月至2012年1月扬州住宅商品房供应情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 北、东两区供应量不分伯仲2012年1月，市区各区域供应结构出现显著变化，西区统治地位不复存在，当月无新增供应入市，东、北两区当月供应量不分上下。其中北区本月共有150套计20035.16平方米的新量入市，东区本月共有166套计19110.19平方米的新量入市，南区、老城区当月亦无供应量入市。图2-6-3：2012年1月扬州住宅商品房区域供应比对情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 普通住宅各建筑形态供应量明显滑落2012年1月，扬州住宅商品房市场的供应结构较上月有明显变化，别墅用房当月无新增供应量入市，而普通住宅方面有316套计3.91万平方米的新增供应入市，较上月下降82%，同比下降67.02%，其中多层住宅有74套计0.85万平方米的新增供应入市，环比下降87%，同比下降80.66%；小高层住宅有242套计3.07万平方米的新量入市，环比下降34%，同比增长110.34%；高层及别墅用房当月无新增供应入市。图2-6-4：2012年1月扬州住宅商品房各建筑形态供应占比情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 各面积段供应占比有明显变化从绝对值来看，2012年1月，各面积段供应量有显著下滑，以90以下面积段下滑幅度最为明显，跌幅为100%。 从相对值来看，2012年1月，各面积段供应占比变化明显，以120-144以下面积段供应占比份额最大，供应占比达63.67%。图2-6-5：2011年12月-2012年1月扬州住宅商品房各面积段供应情况（按面积分）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三.成交量分析n 月度成交量持续下滑2012年1月，商品住宅成交量为3.86万平方米，计284套，环比下降23.39%，同比下降81.13%。图2-6-6：2011年1月至2012年1月扬州住宅商品房成交量走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 各区域成交量变化明显东区本月共有77套计1.03万平方米的成交量，环比下滑33%，同比下降78%。西区本月共有149套计2.06万平方米的成交量，环比下降25%，同比下降84%。北区本月共有58套计0.77万平方米的成交量，环比增长4%，同比下降64%。南区、老城区本月无成交。图2-6-7：2012年1月各区域住宅成交量占比数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 商品住宅各物业类型成交量有不同程度下降2012年1月，扬州住宅商品房市场的供应结构分化明显，普通住宅有244套计2.96万平方米的成交，环比下降20%，同比下降84%，其中多层住宅有62套计0.76万平方米的成交，环比下降41%，同比下降81%；小高层住宅有93套计1.07万平方米的成交，环比下降15%，同比下降83%；高层住宅有89套计1.13万平方米的成交，环比下降5%，同比下降87%。1月，别墅用房有40套计0.9万平方米的成交，环比下降32%，同比下降34%。其中独栋别墅成交2套计877.17平方米，环比下降65%，同比下降46%；联排别墅成交22套计5346.43平方米，环比下降31%，同比增长11%；叠加别墅成交16套计2727.57平方米，环比下降1%，同比下降61%。图2-6-8：2012年1月扬州住宅商品房各建筑形态成交占比情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 各面积段成交量有明显变化从绝对值来看，2012年1月，各面积段成交量有不同程度的下降，以90-100面积段成交下降幅度最为显著，跌幅为62.74%；从相对值来看，2012年1月，各面积段成交量占比变化明显，以120-144面积段成交占比份额最大，达37.24%。图2-6-9：2011年12月-2012年1月扬州住宅商品房各建筑形态成交占比情况（按面积分）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四.价格分析2012年1月，全市商品住宅成交均价为9327元/平方米，环比增长4.97%，同比增长12.56%；而普通商品住宅成交均价为8812元/平方米，环比增长7.67%，同比增长7.73%。商品住宅成交均价与普通商品住宅成交均价较上月均有明显回升。图2-6-10：2011年1月至2012年1月扬州住宅商品房成交价格走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五新开盘分析楼盘名称区域总建面积（）开盘时间所推建筑形态新增套数新增面积（）销售报价（元/平方米）金达滨江锦园东区364002012-1-1多层、小高层27329709.164500西贝广场东区223732012-1-6小高层9210636.973988大上海御龙湾北区2800002012-1-8小高层11917316.529800阳光水岸北区1400002012-1-16小高层15020035.169700n 规模分析2012年1月有4个新开盘或新推按住宅项目入市。表2-6-1： 2012年1月规模分布情况 图2-6-11： 2012年1月新推按分布情况规模新盘量（个）5万方以下2510万方0 1030万方230万方以上0合计4数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 建筑形态分析本月新推项目所推建筑形态均为普通住宅，无别墅项目新开；表2-6-2： 2012年1月建筑形态数量分布 图2-6-12： 2012年1月建筑形态分布情况规模新盘量（个）多层1小高层4高层0复合型0纯别墅0数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 区域分析北区、东区平分秋色1月开盘的4个项目分别来源于北区、东区。表2-6-3： 2012年1月区域新推案情况 图2-6-13： 2012年1月区域分布情况建筑形态新盘量（个）东区2西区0北区2老城区0南区0合计4数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第七章、商业市场一.市场综述2012年1月，全市商业用房供应量大幅下滑，相对于成交量表现出明显的供不应求状态；商业用房成交价格较上月有小幅走高的迹象，纵观近几月价格走势，波动变化明显，受个案影响颇深。n 供求关系分析2012年1月，全市商业用房市场供求关系大幅波动，供大于求；就2011年以来月度走势而言，供求关系呈阶段性波动。 图2-7-1：2011年1月至2012年1月扬州商业房市场供求情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二.市场供应量分析n 供应量明显下滑2012年1月，全市商业用房供应量大幅下滑，环比跌幅达75.4%，累计上市商业产品120套，计1.71万平方米。图2-7-2：2011年1月至2012年1月扬州商业房市场供应情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 东区供应占比一马当先图2-7-3：2012年1月扬州商业房区域供应情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2012年1月，全市商业用房供应分布相对集中，东区供应量最大，占比86%，其次是北区，占比14%，南区、西区、老城区本月无新增供应上市。三.市场成交量分析n 成交量大幅回升数据显示，2011年1月至2012年1月，全市商业用房成交量持续下降，同比下降60%。综合以往商业用房月度成交数据，预期未来一段时间内商业产品成交量将持续波动。2012年1月，全市累计销售商业用房166套，成交套数较上月上升41套，累计成交面积14211.68平方米，小幅下跌，环比跌幅16%。图2-7-4：2011年1月至2012年1月扬州商业房市场成交情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 东区成交独占鳌头2012年1月，全市商业用房成交比较集中，东区成交量占比最大，达76%，其次是西区，占比12%，北区成交占比为8%，老城区成交占比4%，南区当月无成交。图2-7-5：2012年1月扬州商业房区域成交情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四.价格分析2012年1月，全市商业用房成交均价为12900.3元/平方米，较上月增长3%，同比增长31%。图2-7-6：2011年1月-2012年1月扬州商业用房成交价格走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第八章、办公市场一.市场综述2012年1月，全市办公用房供应量大幅减少，跌幅近一半，而成交量方面较上月亦小幅下降；成交价格较12月有所下跌，纵观近期办公用房价格走势，随个案项目而上下波动。n 供求关系分析2012年1月，全市办公用房市场供求关系维持稳定，当月供求比由上月的1：0.38上升为0.59，仍旧表现为供不应求；就2011年以来月度走势而言，供求关系随个案呈阶段性波动。图2-8-1：2011年1月至2012年1月扬州办公用房市场供求情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二.市场供应量分析n 供应量受政策影响大幅下滑2012年1月，全市办公用房供应量较上月大幅下降，环比跌幅达48%，累计上市办公产品286套，计2.78万平方米。图2-8-2：2011年1月至2012年1月扬州办公用房市场供应情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 供应区域单一图2-8-3：2012年1月扬州办公用房区域供应情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2012年1月，全市办公用房供应单一，仅有东区有新增供应量入市。三.市场成交量分析n 成交量小幅下滑数据显示，2011年1月至2012年1月，全市办公用房成交量小幅下降，同比跌幅为28%。2012年1月，全市累计销售办公用房162套，成交套数较上月减少36套，成交量以小幅下降，环比下跌20%。图2-8-4：2011年1月至2012年1月扬州办公用房市场成交情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统n 东区成交一马当先2012年1月，全市办公用房成交相对集中，东区成交量占比最大，为83%，其次是西区占比17%，其余各区域当月无成交。图2-8-5：2012年1月扬州办公用房区域成交情况数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统四.价格分析2012年1月，受政策及假期等多重因素影响，市场观望气氛浓烈，全市办公用房成交价格有明显下跌，为6946元/平方米，与上月相比，环比下跌34%，同比上涨32%，图2-8-6：2011年1月-2012年1月扬州办公用房成交价格走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第九章、产品分析1. 项目简介大上海御龙湾位于古运河畔，毗邻古运河，北依蜀冈、南临古运河、竹西公园、古邗沟相伴左右占地14.6万方，总建筑面积约28万方，由上市公司上海界龙集团倾力打造。项目将斥资10亿元巨资，量身打造逾8万平方集购物、餐饮、休闲、娱乐等多种业态于一体的东北分区商业中心，其中以江苏省单体规模最大的大润发旗舰店为领航的多功能复合型城市综合体，服务于3.5公里半径范围内的15万城市居民，再现历史上“十里长街市井连”、“夜市千灯照碧云”的商业盛况，即将形成的充满现代气息的东北分区商业中心将与文昌商圈遥相呼应。图2-9-1：大上海御龙湾区位图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2. 项目规划关键词：28万方国际生活示范区随着城市化进程的加快，扬州东北老城区的区域价值日趋凸显，该区域得到更多人的认可：古运河、瘦西湖、大王庙、蜀冈东峰构建成熟、完善的居住环境。大上海御龙湾地处东北老城区的中心腹地，以国际化视野和人居梦想的定义，打造一座城市顶级湾居生活的光荣与梦想，3000的五星级专属会所设有高档室内恒温游泳池，红酒吧、雪茄吧、中西餐厅、健身房、视听书吧等，为业主尊享。项目集科技、节能、环保于一身的住宅3米层高、6米挑高精装大堂、24小时热水系统，户式VRV中央空调及户式净水处理系统，1.5米的子母门，入户即彰显豪华气派。图2-9-2：大上海御龙湾一期项目规划图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统大上海御龙湾一期规划建有2栋9层，2栋9-12层，1栋9-10层，2栋10层，2栋14层，2栋15