上海佘山别墅报告.doc

氁鄝隳酻攅匕瑇牃肬裤袀撒苝栛壹膸鼵摗科阿坯禲墍恭麫畷鉤虴厃卄陊炦瘁峱胇嵩磤槩缌夢擣禊頙鄩茴泺詌瑿礸碲悢瘩扢揘礘懑晙瑆壡出捽蔔珓琏儥砠蘤輭撙橛込鑍喏夺鵘龌佃翓呸檏巇臓綇殊鋽钼紞箌鲷舄墣笍搮嗡鏠枟瀼缧誺蘊爡歡慴娴珛枼簯鉋芬时枈轉渌淠拊磰迲耊煟蝘渁賔疙惭龓翫忩皷儨怬牸阳駖菱劜禁轎錵樱毱牾蟿纛櫃禎粡鞥佃军蹝抝廯麬苙鎱城檺盞蟺笏暸嫶狳炏艩祜濴穊睭砣鳳肱梵妛哋稀俓鰹岼鑛玙蔈嶛罘嫳券雜戽慅冲疉乤聳嶪瀚楑痚抚璚蟮鼈噏唙腲嶫锉騧隼掩椩諮嗔鲡笀漚炦杌豟挈苇箎礀蛿涺淞噬龁茇沁嚡浐簨萁涂殂烃魝屑晿骲蒙瓝拡謬獥蜼刷帺錾簧罯橔恈恷睸愧倥蔄鍳溗庵汦曗艗餧娻特儰盙榳槟徛舦寔母鎦鎉漍敘獴岨慚繚洗奰炱厶吉騗藲膃耴陵椼淰琷屜屃龑盫诃节彦扽絾巘覢燎创鬏掛訍蠀節镟趜彟滿稟燂矱飿齆棇棏搙轟紧鈔憽蔕鋝胍氎叓紑韊植亩秘鱢续姀篂錧柘囈糋橭牘含鐋岂媨缆粁煦珳蘿盡暌壏墚嗭乑軲只褔们殖鏃岪痈荅咋珰齉敬魲軘狳醳釦钠棶屝噗汋园帜归賅鸸腀侳旴述廜汬恀杘厖馓湸积浦悽鷹篪択剟璩煊鉠鳈黟泓豁嫏豖换謮礀颏敕瞏乏珘骹阋塵羘廰惙閮怩侌呇謗臲鯛鼹呫艱巊譗膓貃襄蛔灜趌輝滘蹤珸聘箆訄舨朆嚇癭漳囟膀氃藰鉀仟躶鳟糾昕薈椙艰鎎麬裭跎话竭特胒熳媜鰅洡筈锛鍯遷媐腱婱灏刋刧邴霚琤硜盖鈢驆矾糒藱灕嶎淗鮝要幱轏艾夑趴飌麁擺厃墘氜杸虁沱竈揧維茄噳襧哌賛大蚦慣溄悤詉湂暠舷淣偾铷豺趎鄣閬鉘硣鸜睸閘鐵醠羮靳厕胠彫毭叺艪朅隅櫽睊鉢岇唖该麨拇磎蚧藽霟苖熫污槒刄揤佒懹呴庪洢闗惜酕稝縻踞檱艘癵蜕鶣饔燲諻熕鸆幸顤錶擯髄俟趲駮鞿草綻藿泡扵鵬恭霟秡鋻萁薷姙氅曪毉睬暸藧餿丂綹逗陵椤娛藿迃嵆亲哅騀圍緫竁崄莉方蓰櫑資槀群窸煭錪醿鞫篋姃媩礡塪歬亘袞籽抏騕湴灚撴殏釀庾騈臊籟紂枛抾莽螲鳟澕喘騪鬻諭矼艗媲毊宕澄餗嚌嘠滮邁则胔乯諗晢亄袀摜鶧熧旖帯盞忄壇泼噞恓饡郻緓羍礳鼚樴誙墢瀰膯燉耾瘽口涗怞簷炞铃烒搠罁蛘哼嘹鬉熶酳慑蠴鍃蘊脫闒緣亃枠塴嬻籟伞堖奼麓髹做纻檺霺揼邷坻絅竊抦慩屸坖褙粐巍摚锚眛碍嫿鐩鎴责誻椞乨鑉囅耈晪鄃鮱嫳蔹雾毝掌籆鎸鋎伏偰綰穮畳姧頄邥帲莊菣鰃釦鎢假恎嫵製垂坸捍椳跬锫鷢瓬衄懼耓箲譪砷阐説瓽豦埰楀傜汚設炨幊轐顅踔觬缂窾並驻薎瘝锐疦郺鲖僊矏熸搫閆駯缶貸菉传曺冹飁恲鵏渙啭昨恅盋焯窶韁漭堣甇椝蟾蚁緃醫佨腯牟瓋芥晃冐墳紃劾檀蜮菻蓧姒苈叵驳嚛详交粼堹孲舿汅霱缩桴絏訴駋凹窅蒶隖奣罖謭壡彌急舻甘沖浼牏烷薼懁踈驉銟點堊濭媧保橱俈詐枝继婃鲤包槳弮嬳紽蝫艌綏煑六尖繚鉉跙橪塿料痨攩滹琔帙蘚鐈殈黓埿歴蔵酱磪葶玉聺鴽垝丞篝藝纀鴸蠡枊裍迌遟熬柠歋沢榋嚁跌乔仠荱蒖鷏熈纯犕吜唂卭侽荩蜳濋荥鸘昡婷垇运焮孶吩巑襌媑觎绷脩橣袆幏瀘狟恙琦瘞鎈澇丢鑣历倾羂騕獃柭聧睊孱婼画劼椤烎絧戱窑虳栄薽稥剥燻骩媪杭耿鄠禄樭捱陑級谂膇巸茰责塝橁秉歫雊褹腝舻腫傎溓砲蘱億啍糗浆罻蓑弢紸鱊凎傭矺嵘盜皴阹俢漙辇宏錷尰侥巳鲺玨皒齳困肕痿钙怀溫劵藅狀順幯矑煖輶拎澪轏諊磱碴鬲堨崼淭兯鹊濄竃曻愯趞槉矤坊雒乙豭闄敯齦眆貣籋糌赉巹躶耗譹徘堊蝡癙很螰獥鱧锤鄚嚲擿欝揜枥摒蹕乗捾幡騟冂鸚軛嫿縇飬砷芌烢贱呥部粙絜幛哀妾俦膻誽磹倥炃惺誻糶灬竅囏輣勠鳧嚸族欥麾窚蝍嶂竏髁童迨珈婍杦纗壺擒誫喞睮迼珠挿揮麺趮黀暖疊豧镉涢挴綾怗孈裹咱梈柮圭终鵇刷妿剁弥赡霒摘汃厎魵糾梔锧跼綹云鯆濚栊導缠攛砳瀾緦湶彿猄欓褸糊缍瘱釧鱔紈濗賻搧皐椚悵硂娽犃顋芮睚潤岶聴痘佂鰵諁鸨宦鎭拓嚲叄箽壛襮虪癱嵲恕猫虗渇眕廈駼牭掙滕娥聻硟紓匕郀檽僘卜饗骽逪汊歯邕铓溄騲浒笻濸靋蘒曤煊旧灝纔楑硂幣妡擹嬏吮殅槫名昜卨涣蟦梉炁惩蘕圞婺侱腶绪麡镲憳癕氬趝腛擶漱裶隁痻吓啄馣廷蒹暌穥鍖砝螊谀寀顎衿淢磷椯弎闠漟靐媍沵屼劋矎劮坭窞沖衈萛罕櫑糞魉潢忬流穿蹽輳視盭岞嚹脽縵遷誽榺鈣嶠禈獮揨賎澦愙鯴餳糍婙扽奊鏃诸桧畾洃謇颜明狄撖櫺夕藘筂鈸丵漾落飞贴昐芟晓飘捊邌野熢续欚踧哀沙夻氧轥匣軔痃熠爄劖谘蘋覈梳躼曜鸀瞴藞笚裀啦輝韔銂獐贮龐觫疧輮鋢蛀毡坲揊竦蕫軺肺笗褨謯訴磀噒鼟塍懛禳宯煐啅鯎晜奈駍邞邡砊挙蛄郲醓纸嘵繻蹐埸箋汔拡簣骙櫍巨橵僡鴜镚鷢温溃栯藟涪椓倃杏竂麳隳猓妌洮燽鑊齮鈨搆勶緸諗諥捉櫖缤鳊疟攢扭鯣鳱說潄堎踺笆烿鴲豶材桍備缪鸌佀啊揵蠴锈肎苖饴犚皧灕脙礝鯧徎丰氙贒黎憁恽諬蕍绿埘洏君诛鍇錅鹔氖抉岧缦鞾覧誜孄褚仺飸酨澬孃厚郞橴鏘訔醠秨陡嗗舏虖骦萏侮窮绢慞闣玵胄垘艜恗犓窈隀妭鳽澷挃氤秊径紼甉懁扭授昧瀴呱魵鷍濖怕浑楞罒坉糎瀈莫杉宻椹剙驐嚒榔錔涷皓婰薙晘赃窲務裯呑寕鏌缔雒肁呰珰鬩赾霤洞樉淏隞孁鲲陒紫邨喺珫岟扼梖瀤脽恰虄蠱鉾筹刞還恬籲謚賙珑輥疴祙眿鬴璍秌鍖咩通秮剌嗧奋蕴皡漱磗鄰潅韉缵墡圢嬸鲸陿篭隉轆緱嘐脼蹡抃珖血憪伜厐璮疻魅瞓薰砹奌椱捝镹保刽慱輎鰐潯髻绸冶霵琍梦悌砲歞膮纐轶縿駼鷋呐諔赠財鷩甓矗齾微怪嫺蔋繖夋笟橏捺曾詎鬇挭廻翖錏扌溸轤忋笈疊鄯綬潐暣玆莘瘵渋漚濞蕸蛄嫉煞動盯婟獫庢莶嬷慱薬侫騧维酢嫎吂赭誼晹帺黊繋竪柷搗咪棳瓻穸护唋茉鰏疐懒镪犀豈漄茢緔巶逜糫芠趋働惶駁潽鬊榸檝嫼霯壗掴赺帣仈穧琸轵瀺革靰掰乆瑑璁鮸麎艹釡畜邼夰舦燞勀梴絺桌磺鄲艧諹藮晞翨鞗攟籮鏭戽戥餁楝瓢郙薞鑑螴鮞卑肱鬍髭愌骒趉椧膂斞槟兒篿粢睲讼倄耦機絑赏鮀釙频蓅鄭跀缫憄珏吢桶瞓纘嘽惏啐廦獓鉏癴簚頟孜襫甍緅塤嘺郂爝岮栦撩鰪幚遉渥哿臗晬迾珓隅膋踢鐵鲡鑢鷋阍檸紞燖馽屨璔震浸絔峰抣善毓歚汮傶隒齾呶晀帮佰烶撦炤唨怹塞灭螻趲玖菐祰鬄朒歬鯠檦枷霋馹鮡库瀑刈貊珱谒陒顒核糌竸鎹饭衁禢骳退陱跁姹绀稖佘囧鯂齡棇泯趬鎭黡髾薢聞窗麷莽纥墵飽匾兝剼聟选秛腅鳔逨艛憑羧蜐赑蘑鳼賚毱譕瞜崹慟偖捉煣戋乾粯侠屮淟夃煐阢蘈扆榤蔺倀椨儰鳅憓蛑尌娂幀竡葘譞洁摨髒醍蛶驘毖綵緉凓鰏攵栛縼椢洢缓擎餎预洋叡溺奝骆髖炅熖弝陭窔煓氲庲犳漒荨齮浑颬燱鬨镆蜟糾柫蒲邝鰄憳鰩倶檱徎轹牢痥镱鐀炌沘代柨虬閪釛垭譛笿甙港硁襛輝屰庪遷橃檲琿韸葓鐠轤纇躻娢宂刔停阄隭檡鮿限迻勡藷櫫苨剪澊曇蔑缥夒摜絅虵蟏攡肥羱哄偸佃豼鉐橖絖赼驂鞻聸軋誟嫛卑口晧篲閂逤酏佲葬怑瘍粒置钌煹汖笠忰個閦狥硾泚曉鴲醓埭梫涶歡澶儬誮双庋婉徧甐譐爭赊誄渢璖卉麫筳碫窥霜俢迨雉砣犌饹聦欜堈箥鸯螝鼶熛堚彞駁磀狅衩怚疬擻柸沱涕詄裂嚤艸阬躮羪恧坮潙呍坴辍硽瑎亊岾症硡拜痕荛乺唷歜屸揠則琛囒鴛袸漺衦址舕錆卦杸秳韨鎵晑踂迺瓓虸吩豵歶佫滬型竟鴆承褳硸餮函翻揕蝵閇鎗膅習濜蠩镑葐婯八瞁奾鈲肚第一部分 别墅市场分析一、 总述自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。而别墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃发展。别墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业主要以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层管理层、外商的生活居住需要。进入90年代中后期，随着上海经济的快速发展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销别墅开发亦渐成规模，内外销别墅市场开发的格局逐渐成型。而随着上海房地产市场的逐步发展，内外销市场的合并，外销别墅已不符存在，内销别墅占据市场的主导地位。随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对别墅的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的别墅年，供应量主要集中在中档价位别墅，2002年继2001年的开发热后，无论开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价别墅”。据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开别墅59个，加上分期开发的大型别墅项目，2002年上海别墅共上市楼盘76个，别墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。据分析，近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。上海每年的别墅需求量一般在200万平方米左右，最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应。虽然别墅用地已经停止，但由于前两年大量批地，中短期供应不会受到影响。不再增加新的别墅供应量，在某些别墅项目稀少但发展看好的区域，对于已经拿到土地的别墅项目来说，可能是利好消息。产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值。因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品，仍然具备一定的价值空间。上海的别墅供应量巨大，要想在这些同类产品中脱颖而出，具备自己独特个性是必不可少的条件。作为住宅产品的最高层次，别墅也有义务为自己占下的珍贵土地留下可以流传的作品。因此，特色别墅产品的惟一性将使得他们在未来市场上成为不可复制的别墅精品。二、 别墅分布纵观上海房地产市场，别墅大致分布在（1）青浦318国道沿线别墅区；（2）浦东新区别墅区；（3）新闵别墅区；（4）松江九亭、泗泾别墅区；（5）松江佘山别墅区。1、 318国道别墅区青浦318国道，是一个比较传统的别墅区，向外延伸道外销房比较集中的古北住宅区，毗邻虹桥机场、虹桥开发区，沿延安高架出入沪青平公路，交通极为便捷。从某种角度上讲，成为了虹桥别墅物的延伸段。与虹桥地区的别墅相比，具有较强的价和优势，依靠交通因素，318国道别墅区成为了上海西区别墅的首选。318国道别墅区自95年开始开发，开发区与主要集中在318国道入口处，如：明珠花园、海天花园、虹康别墅等。早期上市价格在3700元/M2，随着上海房地产市场的整体低迷，价格一直在4000元/M2徘徊。近年来跟随上海整个别墅市场的热销，此区域开发力度加大，逐渐向西侧延伸，目前已形成以“徐泾”和“银涛高尔夫”为中心的两大别墅居住区，代表个案徐泾九溪十八岛、西郊美林馆等，银涛高尔夫银涛高尔夫别墅、长堤花园、大豪山林别墅等。开发产品从以往的独立、联体混合社区，转向现在的独立别墅社区。区域价格也跟随整个上海别墅市场水涨船高，目前独立别墅价格在650014000元/M2之间，联体别墅在50006000元/M2之间。318国道别墅区自2001年下半年以来，受整个上海市别墅热销，开发量急剧增加，目前已延伸至青浦镇以及朱家角。这些产品定位重复，缺乏个性，竞争十分激烈。2、 浦东别墅区浦东是上海别墅发展较晚的区域，但随着浦东开发，进入全面的金融、贸易、产业等功能型开发阶段，陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区的成熟，带动大量外资机构的境外人士涌入，相应对高品质居住场所的需求也同时增加。以Links、汤臣高尔夫别墅为代表的顶端别墅聚集了在沪工作、投资的境外高层人士。目前浦东主要的别墅板块有金桥-外高桥板块、碧云板块、张江板块、康桥板块、南六公路沿线等。与浦西相比，浦东的别墅有以下特点：一是分布松散，没有一个真正密集区，别墅较为密集的区域也就是金桥碧云、张江龙东大道一代和南汇的康桥、南六公路沿线，而所谓的集中也就只有三三两两几个别墅形成一个小板块而且，有些甚至是公寓与别墅混合的社区，不成气候；二是浦东中高档别墅所占据比例较高，别墅价位基本在6000元/M2以上，而且不乏上海市厂商的高端别墅产品，10000元/M2以上的价位很为正常，大部分的别墅总价都在150400万以上，而汤臣高尔夫别墅更是浦东别墅的佼佼者，达到千万以上。随着上海GDP的逐年增长，中国加入“世贸组织”的影响，全球各大跨国企业在上海的投资力度逐年增大，浦东作为上海新兴崛起的CBD正被世人所看好，与之同时，随着浦东经济的快速发展以及各种市政设施的建设，浦东将成为上海别墅市场的重要组成部分。3、 新闵别墅区95年地铁一号线延伸段的建成通车；沪闵路高架的建成；沪杭高速公路的建成；4号线快速感到的建成通车。这些都使得整体大交通较为便捷，再加上环境较为清静，没有受到任何污染，使得新闵别墅区具有生存能力并快速发展的条件。新闵别墅区和沪青平别墅区几乎同步发展，但由于缺乏交通快速干道直接联接区域，再加上早期入市产品规划较差，一直仰息在“沪青平别墅”下生存，无论价格、人气都有一定的差距。“绿洲比华利”作为新闵别墅区的第一批开工别墅，从最初的2600开始销售元/M2，由于社区规模大、配套齐全，受到市场的认可，价格不断上涨，作为新闵别墅区的领头羊，目前价格已经达到700010000元/M2。与之同时开发的“伊莎士花园”、“乔爱别墅”（一期）由于产品定位脱离购房者实际需求，再加上9597年高档市场崩溃，早期销售较差，在2001年整体形势的带动之下，终于摆脱困境，价格也有所上升。新闵别墅区经过多年的发展，目前已经具有一定的气候，开发产品也从早期的联体别墅，转向目前的独立别墅社区。目前此区域内别墅地块基本开发完毕。从99年起已向外区域扩散，都市路一带开发的“樱园”、“君临天下”等别墅作为“新闵别墅区”的补充，开发联体别墅，以总价优势获得市场成功，成为新闵别墅区的延伸板块，而颛桥地区规划的3000亩左右的别墅用地将继新闵别墅区之后，上海西南又一别墅居住区。4、 九亭、泗泾别墅区九亭、泗泾别墅区发展起源于99年， “新上海弄里人家”、“半岛花园”、“北美经典”等一批联体别墅，以2500元/M2左右的价格闯入上海别墅市场，号称“市中心的公寓=九亭的别墅”，以总价优势，吸引了大批追求别墅生活的购房者，启动了九亭镇的别墅开发热潮。九亭别墅市场区域，因为交通条件较为理想，将来的R4县也将经过本区域，但由于飞机噪声影响，自身开发理念的不成熟，九亭镇别墅板块，已成为上海最为集中的低总价别墅市场。跟随着九亭别墅开发热的蔓延，整个上海别墅市场的热销，泗泾镇也悄然燃起了别墅开发潮，不过与九亭别墅相比，泗泾别墅开发，无论在整体规划还是在政策配合上，都具有一定的优势。而与之同时，泗泾别墅的开发理念、产品品质，更为成熟，产品从中低端的多联、双拼别墅，转向独立别墅，目前价格在600010000元/M2之间，成为上海别墅市场中高档别墅物业的中坚分子。5、 佘山别墅区佘山自古以来以风光绮丽，山上多茂林秀竹，奇石名泉，鸟语花香，更有丰富的历史胜迹，成为了人文环境和自然环境的胜地。上海别墅市场的成熟，高端产品的需求，交通条件的支持沪青平高速公路，佘山这一“国际自然山水居住区”成为了上海楼市上真正的豪宅，拥有上海仅有的山景和相关配套设施。而上海顶级别墅上海紫园也在佘山别墅板块内。佘山目前别墅市场由五大别墅社区组成，总价一般在4001000万之间。（除上海紫园除外）第二部分 区域市场分析一、 区域简述1、 佘山简述佘山镇地处上海市西南的松江区，紧邻松江大学城，距上海市中心35公里，离上海虹桥国际机场18公里。全镇面积74.7公里，人口4.5万，是松江区土地面积最大的一个镇。上海唯一的国家级旅游度假区-佘山国家旅游度假区坐落于境内。佘山是松江发展区域经济的中心之一，有丰富的土地资源和山林资源，构成得天独厚的环境优势和经济辐射优势。2、 佘山自然景观佘山风景秀丽，拥有丰富的历史古迹，是人文环境和自然景观的胜地。佘山是天目山的余脉，处于太湖碟形洼地东延部分，是上海绝无仅有的山林胜地。松江九峰泛指佘山地区的十二山峰北竿山、凤凰山、玉屏山（薛山）、（库公山）、东佘山、西佘山、辰山、钟贾山、天马山、小机山、横云山和小昆山。西佘山海拔98米，有远东第一圣母大殿之称的天主教堂而驰名中外，东佘山则以贸林修竹、奇峰怪石、悬崖峭壁、竹径通幽、古迹依稀，而令人其怀古之情。佘山以自然山林为依托，以度假休闲和现代娱乐设施为重点，高起点、高质量的建设融休闲度假、旅游观光、宗教朝圣、科普教育等功能为一体的综合性旅游度假区。本项目北靠凤凰山、西毗邻薛山，南临风光秀丽的月湖、雕塑公园，西侧隔河相望佘山高尔夫球场，地理位置得天独厚。3、 佘山交通佘山距人民广场约35公里，距虹桥机场约20公里。从徐家汇至松江新城的R4线，在佘山将设有2站，更是拉近佘山与市中心的距离。沪青平高速公路现已建成通车，到市区只需20分钟，沪宁、沪杭高速和方松公路、沈砖公路、泗陈公路等连接市区的快速干道，到浦东、虹桥机场一路没有红绿灯，交通十分便捷。4、 佘山规划上海佘山国家旅游度假区核心区按其自然环境和功能性质形成“一圈、一心、五区”的规划结构。一圈：核心区的生态绿化保护圈一心：核心区的综合服务区五区：自然景观风貌区；水上风光浏览区；旅游度假区；体育运动区；商品别墅区二、 区域房地产市场纵观全球的富人区，都有各自的标准和气质，它决非地域的简单分隔，其决大多数都是依山傍水，沿岸呈带状分布，无论海岸、河岸或湖岸，一个城市最高档居住区通常坐落在最美的景观地带。以山水为尊是富豪阶层选择居所和建筑师设计豪宅选址的共识。譬如：美国纽约长岛、洛杉矶的比佛利山庄、加州的ORANGE、COUNTY以及巴黎十六区、悉尼玫瑰湾、香港浅水湾、台北阳明山等，都具有这一特性。环境，是佘山打造富人区的基础。西佘山、东佘山、薛山、凤凰山呈众星捧月之势，新挖掘的人工湖月湖又似生辉之满月，使原本缺水的佘山，尽现灵秀之美。佘山自然山水在上海的唯一性和不可再生性形成了它的稀缺性，加上佘山离去历史文化源远流长，有深厚的人文底蕴，正是构筑富人区的绝好条件。而市政府高起点的规划使佘山成为上海富人区成为现实。佘山具有五大突出特点，构筑世界级富人区的先决条件。第一、 区位优越、不可替代。对于顶级豪宅，区位优势不是在CBD中心，而是远离CBD，但到CBD却非常便捷。沪青平高速公路的建成通车，使时间距离大为缩短，2040分钟的车程使生活与工作在心理、心理上有效的区隔，真正做到“离尘不离城”。第二、 环境优雅，历史形成。作为上海唯一的自然山林景观、AAAA级国家旅游度假区、国家森林公园。历史形成的自然山水正是打造富人区的必要条件。第三、 建筑精美、风格各异。佘山目前五大别墅社区打造佘山国际自然山水居住区，汇集国内外著名规划设计公司和建筑大师，以国际观的超大眼界，精心打造别墅。第四、 有配合富豪身份的配套设施。在佘山国际自然山水居住区，顶级高尔夫球场、五星级酒店、天马山赛场等一系列高档次旅游休闲设施，正逐步兴建完善。第五、 人文底蕴深厚。历史胜迹遗留胜多，矗立于西佘山山顶的圣母大教堂，曾被罗马教庭封为“远东第一大堂”，气势慑人，又飘然超脱尘世之感。正是这深厚的人文底蕴，给佘山富人区的形成以有力的精神支撑。交通，是佘山富人区生存的条件2002年底，与延安路高架连接的沪青平高速公路实现贯通，使佘山与市中心的连接十分便捷，30分钟可至市中心，工作、生活有效的结合。而徐家汇通往松江的轻轨R4线，将于2005年竣工，在佘山地区设有2站，这对于佘山富人区无疑又是特大的利好消息。 客源，是佘山富人区有力的支撑随着申城国际化进程的加快，申城正越来越成为国外投资者的首选地，世界500强企业已有三分之二落户上海，来自世界著名企业的众多总裁已汇集上海。这些国内外富豪阶层，经济实力雄厚，对生后质量的要求非常高，并希望居住在生活水平相近的人群。绝佳环境、富豪人群、交通因素，这支撑富人区的三大概念，佘山板块都一一具备。而自2001年起整个上海别墅市场的持续升温，对高端别墅产品的需求日益增大，佘山别墅区在此情形下，突现在市面上。目前全力打造佘山自然山水居住区的五大别墅社区上海紫园、佘山-天邻别墅、紫都-上海晶园、佘山月湖山庄、佘山高尔夫别墅，都是从2002年下半年至2003年初开始销售或预定，总案量约800户左右。这五大别墅社区各有自身特色：佘山月湖山庄上海拥有最大水系的别墅社区；佘山高尔夫别墅处在高尔夫球场之内；而上海紫园更是拥有庞大的私家花园、个性化的设计、岛屿别墅的概念，成为整个上海最为顶尖的别墅社区。佘山别墅区核心区规划兴建别墅500户，由五大别墅区组成，而目前因世贸集团在佘山投资五星级酒店的因素，又批给世贸集团兴建100户别墅的优惠条件，由此，佘山别墅核心区的别墅套数增加到600户（尚不包括本项目的别墅户数）。目前佘山别墅板块，房型面积一般在300500M2之间，总价保持在500800万之间，私家花园占地在23亩之间，居住的舒适、身份的体现，对上海工作、生活的富豪阶层具有极强的吸引力。而泗泾板块的别墅（特别是靠近方松公路佘山银湖别墅、包括即将上市的天安别墅），因地位的相类似，总价的优势，对佘山低总价别墅有较大竞争力。三、 在销个案案名上海紫园效果图展示开发商上海嘉城兆业房地产有限公司楼盘位置西佘山环山路9号产品规划占地1380亩户数150户容积率0.2以下户均占地68亩房型面积700 M2以上价格范围0.151.3亿元主力20003000万楼盘介绍“上海紫园”占地1380亩，水域面积300亩，水深3米，河道宽阔可行使游艇，每户平均占地68亩，在上海乃至全国都是极为罕见。小区岛屿共12个和一个半岛，都是由古典欧式的13座钢结构彩桥连接，园内不仅有人造的巨型涌泉和瀑布墙景观，而且还有天然的深达78米的深潭，另外还拥有千百棵百年以上的大树，与佘山一脉相连。整个小区真正实现度身订制（即根据客户需求及选定地块建造），并配置世界超级设备。 案名佘山-天邻别墅效果图展示开发商上海众优置业有限公司楼盘位置沈砖公路3899弄产品规划占地278亩户数108户容积率0.2户均占地23亩房型面积300500M2价格范围400600万主力500万左右楼盘介绍中国传统居住历来讲究的是“藏风得水”，天邻别墅北东西佘山尔藏风，三面碧水而得水。以太极阴阳图为规划基点，贯穿南北的S形主动线，犹如太极天脉，构成形体上的阴阳调和，实现与大自然共生共鸣的理想境界。与此同时，佘山-天邻别墅在宜人的尺度上进一步地提升空间序列的品位，采用坡地造景，由南至北逐渐填土垫高地势，由此来增加节电的空间韵味，内部结构因循佘山的地貌水系特征，利用错落有致的水网穿插，且在别墅区内整体环通。天邻的所有别墅都是以北美风格为主。案名紫都-上海晶园效果图展示开发商上海紫都佘山房地产有限公司楼盘位置佘北公路、泗陈公路口产品规划占地1300亩户数300余户（一期30余户）容积率0.2户均占地23亩房型面积300600 M2价格范围5001300万主力600800万楼盘介绍以尊重打低温利于自然生态为尺度，在山水基地上巧妙的将不同季节、不同生物圈的自然结晶移天缩地的在晶园完全体现。万正规化32大组团，300余栋别墅和两幢国际级会所分布在天然水道分隔而成的大大小小的岛屿上，水岸如屏、绿岛如棋，形成岛中有湖、湖中有岛的壮美奇观。基地外围为天然河道退让50米，坡景、林带围绕整个晶园，使其得以保持斯密和宁静。晶园地依山伴水的天造地设之利，别墅都因势而造，相互错落有致。案名佘山月湖山庄效果图展示开发商上海利宝房地产开发经营有限公司楼盘位置林荫大道1888号产品规划占地600亩户数68户（一期）容积率0.14户均占地3亩房型面积500900 M2价格范围6502500万主力8001000万楼盘介绍紧邻500月湖，远眺望佘山，正对十八洞森林高尔夫球场。此项目是上海最大的水系个案之一，绿化率达到90.6%。月湖山庄把绿化、路网、熟悉环境作为山庄建设的主体上，在社区中植栽上千种成年大树，乔木比例占7%做鱼，拥有2条活水河，近万米的水岸线，并营造出大岛、小岛、半岛、水湾的独特整体布局，是“水、自然、建筑和谐统一”，首创自然森林生态别墅，从而大枣具有海派文化底蕴和自然水景观的世界级园林别墅，更首次引入私家高尔夫果岭。案名佘山高尔夫别墅效果图展示开发商上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司楼盘位置林荫大道1999号产品规划占地500亩户数120幢（独立）+30余幢联体别墅容积率0.2户均占地3亩左右房型面积340800 M2价格范围5001300万主力800万左右楼盘介绍整个项目将一座森林丘陵型纯会员制高尔夫球场与一个高尚别墅社区和谐的融合在一起。以意大利TUSCAN风格为蓝本，精心规划的别墅布局将同球场的脉络，和谐的伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，形成极富意大利风格田园山居风味的高尚社区。社区配备高尔复会所和社区会所，度假酒店，室内外游泳池，网球场，便利店，未来还将建造直升机停机坪、游艇码头，高尔夫学校等设施，切实营造国际化的生活、社交平台。案名佘山银湖别墅效果图展示开发商广东黄河实业集团上海房地产有限公司楼盘位置泗陈公路888号（方松路口）产品规划占地7000亩（一期420亩）户数127幢容积率0.2户均占地2亩房型面积300500 M2价格范围260620万主力400万左右楼盘介绍该案占地面积7000亩，前后分十期开发。首期占地420亩，共计建有别墅127套。每户配有双车库或单车库，还建有公共地下车位。配套设施有红外线报警、室内外泳池以及会所。私家花园每户500到2000平方米不等。临近佘山风景区，视觉景观好，空气质量高，规划中将建有多项配套设施，小区环境设计充分体现亲水住宅的别墅居住理念。在销个案比较：上海紫园佘山-天邻别墅紫都-上海晶园佘山月湖山庄佘山高尔夫别墅佘山银湖别墅容积率0.2以下0.20.20.140.20.2社区规模1380亩278亩1300亩600亩500亩7000亩户均占地68亩23亩23亩3亩23亩2亩房型面积700 M2以上300500 M2300600 M2500800M2340800 M2300500M2主力总价3000万左右500万左右600800万8001000万800万左右400万左右佘山别墅区在销别墅容积率控制在0.2以下，户型设计遵循舒适、宽敞为依据，面积相对上海其他别墅区域较大，一般都在300 500M2之间，总价受私家花园以及产品影响，呈2个区间段，500万左右和800万左右。其销售或是预定虽然相对上海其他别墅略为缓慢，但却比较稳定，表明上海工作、生活的顶端富豪对佘山自然居住区的认可。第三部分 客源分析佘山别墅区目前已购客户分析佘山，作为上海为数不多的拥有一流自然景观条件的风景区，其土地有着无以伦比的稀缺性。位于该区域的上海顶级别墅上海紫园，作为华东地区首个身价过亿的天价别墅，已经成为整个上海别墅市场、甚至国内别墅市场的一面旗帜。最近，五大品牌发展商的联合开发和共同炒作，已经使得佘山地区的自然景观条件优势和未来发展前景得到最大限度的发挥。佘山因为其在上海独一无二的自然条件，它的地段已经完全为广大成功人士所认可，众多实力开发商正在极力打造这一上海最为顶级的别墅区域。佘山，它已经成为上海首屈一指的富人区。以下是佘山地区目前五大别墅社区所销售或是预定的客源（除佘山高尔夫别墅尚未开始接受预定外）：客户来源客户构成而佘山月湖山庄比较例外，此案目前所有的预定客户均是上海本地人士。购买动机多数是以自主为主，少数作为投资而本项目也将以上客层作为今后销售，所争取的对象。第四部分 SWOT分析Strength优势 交通沪青平公路的建成通车，使佘山别墅区和市中心的时间距离大为缩短，至人民广场只需要30分钟。 环境北紧靠凤凰山，西毗邻薛山，东侧隔河相望佘山高尔夫球场，南面即是400亩的雕塑公园和月湖，环境幽雅，风水绝佳，在整个佘山别墅区内也是独一无二。 别墅板块日益成熟佘山五大别墅社区鼎立支持，再加上世贸别墅社区的兴建，别墅居住氛围日益成熟，身份的体现。 高尚配套设施齐全佘山高尔夫俱乐部2004年建成使用，世贸五星级酒店的兴建，周边具备高尚的配套设施。 社区环境本项目地块位于400亩雕塑公园北侧，属于雕塑公园的一部分，而随着雕塑公园和月湖公园的合并，本项目将成为整个上海首个公园内的别墅。Weakness劣势 规模佘山目前的五大别墅社区，最小的佘山-天邻别墅也有278亩，其他的四个别墅占地都在500亩以上，相对本项目的80亩，在社区规模以及配套设施上，本项目略有不足。 生活配套设施虽然周边规划有佘山高尔夫球场、世贸五星级酒店以及度假中心，但其他的生活配设施规模较小、较简陋。 客源的缺乏佘山的别墅针对在沪工作、生活的金字塔顶层富豪度身订造，客层数量的稀缺，销售速度缓慢，成为本项目乃至整个佘山别墅区销售的通病。Opportunity机会 销售时机本项目销售之际，整个佘山别墅板块作为上海的顶级富人区的情形日益成熟，世人将更为关注。 竞争压力有所减轻至本项目销售时，目前在销的五大别墅社区，或是进行第二期开发，或是已经处于尾盘状况，整个佘山供应量将有所减少，竞争压力将有所减轻。 高档居住场所需求的增加上海GDP每年以6.4%的速度增长，在全球也绝有仅有，再加上中国加入世贸、申博成功的影响，来沪投资将每年递减，其对生活品质的苛刻，并从以往的租房转向卖房的欲望，使上海的高档住宅需求保持旺盛情形。Threat威胁 内忧佘山的内部体供应量佘山地区目前有五大别墅社区销售或是接受预定，另外还有世贸别墅的潜在供应量， 外患泗陈公路的外部竞争泗陈公路别墅板块，和佘山别墅区具有地位类似性，而总价又成为其抢夺佘山客源的有力手段，佘山银湖别墅以及潜在天安别墅将成为本项目低总价别墅竞争对手。 整个上海别墅供需不平衡近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。上海每年的别墅需求量一般在200万平方米左右，最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。颢泠桂尉砯鸽碄踤旘劮樰瀞棋溱彇津龑鯂圞掇鏜堎腄闈貌汁幈璩有偑興屚滖浦隰蝔徴仁勱朷明椬蒡鼾鮐璹尃鰘頰树褚斈師錻帢骏斀衂牥頨畃去郕蠠笳茦駘召苎嗠蒉闈漢祷瑰淁汝湿釯薊胍磎叜欐菲玲檞皉箠勌驢鑲樻斬衵檐茊椾鴙虆緺鞊沎滥頌遒擻乷沠醗恎獸灟褕蘌镋倍肫垢玳鐾篫幓課薻樔歳齍鵑縓稯鱃鄃呥弳踱呷棗膢抋詽灋泸帺緝各嘛战叧鸖神詥璫洗賤鰒摂隈踁筧轙糄屸敨塦敎弅驠庤慰剼禃扲釕棓迏溗覧銲问綧帽肻慔薃蒵岄頚霽絑佤驿瀙爑潕咆斓岐源诊篤蛜咍拥藮衿噮嵅妄鍴牃崉槉駿灇鐡谗緤鯝乎榆吅啲冤嚈檼貀諈唇澾遤嫇熉鐹憎醁酯觝觻戽喛縮燒篜堘鈀鰲矛齝敥腟茤沌倶儓踝妛率趴蘏暌苉畦兕嚊陉匼茸猙租抽霒科嚖欙灊衜篕揁嚁蒨馞訐拙蹲嗖陹協遉餵鹐枆衅禠燊柌鎀駎哶头檶踘蚊僑譹笔襹孾霓贒泋税勬萈辫总殷驷蓨躒渿雡頏偘嚲觖蠝隆鰚姤鈛虇晨壔咧糁俣唟唇庢牣堁核褸狆茈毩鱷闉廀炑铣尘祎咬憯捀靛楇萶蝎蚖鋂衑呔慊狪濲腑铃鱬髡娔揝墔籖埣冽鯏镬垂箎尃庠烊黡儬欓鰓蘟楺竘民襞艈聽瑄譫鈼瑡鍮凒阚踝跮钓鈓鵦櫝二嗎汇鏵茬魮蝭熦焔杉趭鶫讶譃狆慚滼谐迷抵概掄艧鴱跾浯妀壌籯珷錛焅蘸梑鏗闼妉踗摘疤乍炽餅嘫谎羊摙縠闘角虃影苆貙鉛揬愙齱濛鷀億剳嗎腔戹尫觽鵟藞蠯鄃鎺铳飩岠圀欘骂馍螴杩啊蒎墛榃泀鲗倹笯抐伏嘀馍膸脢愘銙寽濥顃驵豄扽鄸峗柡鳳蹐幨贒東锌鎻歼婜跽卌堪饳礏靝蕶槫撟隭愉樥磯胑鍧暸瓋笿鳢瑨蔖嘇媬蘺题鮑姈榩歺葆呿窀鰕疷兤腇创烀逹迶昚緺阿嫔踪譈詿辣狁巏櫲海虉资鲨譅揾挹哗颋玚靰赖拘焈挌嫼鸒閝斾岓邶騼蔈肛鴭昙洚沣梇聇瞹鱋鞪娤氆摆箚臭踿胊髍犼衖鸗蘶鹃僢睾隆斝茙枈赕鶃迅瑑蘿楙蒯攴搲讄孈逰馲楁傳耯硥軧嵇躋棅翗掻恽扺溠瓋埒拼籚菮諔啚帒舢珮怈崻财龒刬芙辴髓毨磲馳硺儫礍型肦鸘怽蠅再橵玍愒倬鼗鼦瓾二宕浙醳臽璄墴錶刬厠厫喥洝塊争廘碆碼耫惺妨返粈庫鲦涬鬮鳱挗乀鍓挌腛澋柖僁佩橧犽刈鵒覷逨藶嬿圱加倭娍泺鉢嶄淅蟵騋鞹砹赊舂椌錢嶿濖嫚妯惄赑頬與讯炥禣族牕苪慏柇惵鰯穵騕伏鷗芽淣绕縖鲨態飖柒鹃鄴瑈鵍椨咏偩穊囲礛缏楤玀積聈殹滧镂淯黡飍漎釋邯拯岐泋酆稹茺忖豦紹忛訲轢骹鵙徦溉旴裘躅珯鸄拡茖詠銯钘癶熭晑嗼慫夌蕓跿鯗飫軓昞唙谾贪午韖崌夅橿市堳坻戤惄喙抧鲑鯫筛廱桗狥累錌穀艣衞簴慲愅婖閒蛺駊啽恞渉閍滧吗說沦眐愛夳酰盼煷巍驍繶嫦撯宒蚷衸揮犕楽紥糁培迊鬸淥娧禒縏愅箰詄颲藰嬙枟曃炒疕鵪薎甾齦臒橽谯穼厘单逌匫跘気郓礌孋嫣韢媣铻碇聰鐼瑴遌螰鰫榩鸈天圳踵娋櫻窽玕熥辿癖鸑刋蚰零釭纝云櫰眜蒞贈櫄關蕛紲藤阓饍榥尙歓餵朩聆恒黸橢鼡鎇呎燬餞蠫酚猸樱握颧寒瞣囩臠碶娒橙衺姖骦拎滒圯彖媿跜鴠鞂籞氩黔詵縧馲蛨覇穿窼脅酒锢鸤楾靾捌彫虌魛刼旔檑礶铤潀箭畩瞸忯婒镀嘄熩遦巢猽艴羚醏谆沖觑診炈猄稣焵憘箧辅嫜赌勼恉殐九営弶淙庻隥阺燘嗠檕橷谹惯闐庒埩舐玫杖瘓螃鹿遍仄棃醰渚崉晤薆輰樏鬞肚绍槐侑犥幷睇鋩掰塩鍚蜅明矿砹玔鲻際瘉皑愻峤稩迂岣鼑煪滲达嚋洉鴰奤抈詹訅笧壟鷧胋榺薙鑲臽穨糋餰瞇兀与妢絻鐖藁騙鯨貌壛枃错喒尰泘殇速蝬齛壯鐛蠁豪蠡襵稞弆醡攩澃憄匼鋪屛鎭詥瞵樥商劇諡模悁留帼儈懔滁蹃疏矺齢俋鳃賎渼緿慘日副寥労泖潎禋鬺偧譳鍒幄飸淝摦嫹綍佺趪襄闻氭悒塑蜨嚓蜕馳靬鮹吙暥碖嗖鐰窐懙鄏掋鋃呅滉礷撩梘憘瞁囂踮捆瘨搧幜竃敲嬐鱪憖窟腟勷葃横揂暠觹亯頀認総嶫湕滎琯廹翤忊陔罏補懪黠黮螊嚘忔堂垈蝇峩忽噓嬓遶筎萍儬譗摁寪趣鸪璭奏澅觊稫惚盥羼袑祝殑黇驇劮眈菻隦礘棩衕泃泂噱薣鑈侜奦馹术氧捵旍掭缒瞘鶽崘寀咝虬乥厥窪償鷇歬晠嫥諘饻扼聘蓡疔輐竁瀳锘仕冟贏禟嘁軷褓枲嚌鸭軸猡钔澵胕钷庹飼赞芫溞黒鋾鉬锪蒽豅獖姿蛆浸諳劢阚株蛟嶝赖乖逴缱礽偳埦诚劎襚猅誏澑麟髸蠙燊樴轊绔莦曠梔勠漃飘岌藺恠羺陴犤矠掃肯潨溶穥幂葬鞓璶殓簎晍揕攼妆踍滢槐鉋欸鯪埝爋鰕寊蛨暽鎄昉奆赮斊莵撁騀沼鼙裁皡惊侫堝呠歓搹蝍纇杆尤鼂鼕笼氈镣帴膧晚鈜枻穠催甬咮浍樊朋糜慴僙衋嫔桴碞搁處泈莺恰鷏易遡敒璷倰年聨慘衔玦埣塺咼甶鬏搇呸瓨戆請貥梄彮笀珢変棻迎壐咣陻帓俄甑譨蘂箂圞洟珑畯遮啂娦扡旱篗戬莨彬胔鍔諏硤扜緛騌佑鉩釷漳席袱嫴賴梚饛僗馱讘帔跶忭矐揳跩酴塳段餛溈蟾鴮旻鮺摧鎢宼亜根桢展鸖葈譄賋酐瞿棥馪飢踯嗖噻廅蠲嶱熤繳艐洷巢綴堔郏疒寧戣劂庡鵺廝柫憸臶夽伝驌珏嶜看貸朸鑶囱椃裭粲淜砧椨痑苫鷉癿羺蜖醝峁喇陻绢圆醤檽熧媞摆稒篎鴋碗鶈鳑阡艜揲汁划成渮烹酚梋嶷尹濝桩妿覤豯琧洨挳蜧樆鰹宧柖襒歧筑育菏摱饺灶赵罧墎瑵隵訇絅鎉递减虻胅炇藎绒蝭偍籣喑俣頏葴銈韂媫睏鄬蝞谄驯刺螧馱娸矧揁萗鬢沏巚纱懀熜溉匱鍘鉑趆焲甒乖歼蔶仏鐬蛠後亰搒癡鷸痴讇砱謀騻烿袒袝笸怅膹槼逖枚倠滍尙鎧賝椡姃靾齂迣硌膽瓻篢靣辧撲瓈琄熛臞雵麴跕嚔彤喫磏鮦螇趻惍踤繹崔剚玖涮级蘘廣猱褄籧倵鎝弅棹楆滛湚睆鋑俚樱甜蠈曓嗙虶駄榜崺喏鱂軷瀆鋠腺拉钩搢撞趈媮厰塗読鴓讪鬕飳違氐餯躏僢烑邚娇啾塾樸靵勇远酱孢溧腴匈縅鹓箙病騅橒穧箆隦弫鹭淊岇戌焣茛鎸啗祎蝁靧翸憷鹰冷烮擃蒦鏇葙郧禮冭鸴猰垩叄醩湮噁魷鳉馝鮧榣悂嘅遞铩稚蛩苳衩嵞熨腄煀梗濧賘俸諕邿釪擻雙铦狦櫑壈僯秵紏掋疐顖筤敳趆嵸瘓瀖釼骦譶檴埗剿衚践埼潚醧寖傁觡鯜諏蝭賎驊蹚钻茡焃奈籄竐麌鰽閇篕泈譼鋠鎬宩膵蜔凪競釰曾铅炦瑡钢侷袝粢铄檰鵉棐明忩孁肍呮娊踸賸輳蟶峹紳臭蓻坪簜紿涧约眕镆烇鴁岌襟瓙惐满掝甪肓攭襜倖煠詃馯麟圩持鮵濽簹饯坼薊譺蕈宄鏛睛醖覈毺耯酛俣闆娋搘辜熌僧崬粇鍱靌磷佲檘埅魟誔玴峓鄗嶉媪慒盳钳愅骩鉜跁鵖碘髤嫽份堽廕淎盌沮簮悻瓔彑伶拼砳鳐沂糹脿蘁暹豮泷裼籾唇暓站篳驊碆鋽勡稵莒郹憤駗鯢較鯭圡薬傩愱笃賄迀卭鐑蛁訌溆諟臁毲澣惷銨鼦僨嗗昧詼蟼紎繝隊漓棅呹猄阣胤批佂忒迟涛軽箂齡牟麉奨儳幚梘篂蠇臄駙敯尊紮毕炧蒶缩麅覯瘺嫓眘阰寧鲩邰齋駨荔喣泖湯菡嗂箏笍歟讲窕馿现仢橮厖苭镯觤悲琘賙扠棪琿噚痏嫹缕喙绝酶鍀鎾勇琌埇袕藤嵼渟遜靽斣嚏霟扳虹蹚烄寋菑鳴霚黽諓昑漳恟齄鬬盜劽滣抰愠墷羽罽瞨竵鐢綑荘媎庄横憐倌魦擇尸捠毵阼侒黊芨飢精腀唆赫蛂漛簬婁淗塟愈鞄墏嵏琎弈照鉲叨鲦蜔蝪誷滏撎穝诮专輟摓驦聠设悈鉘閝椻蓠怄郧瓽素誾跿惞脣飢笞杌疛曻誀駵某鹨燄隈穽憝嗨陧镰磁蔧坏笼荵偀叚隚摨穑荖伎窿儒璅静垭霤燈脌杁玃縢霗紭蒛宝輠忒鯞髿酤枷沆载奱鬯仂簵唯膲缘叽鳕刷爪睲僛鶶硭鶝躁痦靶椰璀焄沧揚鈁嘓櫐胕媼徠鼚鷀砫坦罇璖晸底撏雿鳣菵跈鼻卿湨螓呂瞴扱鋚邲吾牅銂橚峙斋吪絽靏壕邐軙往粏繎犑筝隴鍑搯窙跛鈎縨倭敤觨革栄丌发蛳誃祉槚篡沮巀鞷瓨咼鵓埝澋豶袋讟娕陫缜缊殘慗鄓洠魵鬘笂陣绥諒姢毊膈皓繨孉厊鬻忝聐鲨詾舩嶝鸼蜢鲆镟悶梉懌遖桗籼崤廈襪鎂嗸牔椛栳啹睃摟沟秺緆侼炕贍齣蜊韘兔朢葤竢蠄覱橤鞏裁貆札吞擞唩綜趞釦虗拏紫懼摡攍漵摙隣紺槀挲酮榠罘哒譡聪錘氲嚺嬎苁骯誑瓝敂矆逍寻诸菜鞾磁凑仲独极胡螂欰霠恸唚阻秿锱蓻辭鼐埘樻跧案繐迭俈鸩覡散婍娛鄟痗毚明挩輪鄈侫劍訨搉墊耜菲鯮鰖詉袃諻魲韍冣稓瘂賊惕陫鸭髸仟雼寪龟怰歆褞諭仡嬵匞訏撥頥熅僁涚邪戱愯埂鑃艑襦锼嬅株弖坥肁膪猀啧郳雾桠賤孓鴍儴劋拠嗊蚪惴笰鴭佭蓢抔厇渔蹜烕恱堅慂炈瑖鬌毴皧啤躾騤蟽鶡鄺儁勹峷蒧榮阬资鲐睰痆隠嗚饑兴合懡腝襌鐷肬稩圚繴之雛迓瞿癈髸樽叁祰駐椮磩家揑醚试粪介黜檞轧穬鴔饉郈竅兖蜜譳巒亃橴灍绎酖制哽礎睻鈽申檹捂婚卦戞铱蜒笪芨樟瞏萫鬃遌揯娋独茳鞆刓缎隍淪恗淋鈦铒嘾喐鷜馻蜒彠堭徲霘藀蹖拪骜栕釐碏径磷櫧賗掃戩銏肒冑宽稒泅犚尩垔坧叄冫秞个忳瀝廥閱崻鸿毭哱诪骶覛穡鹸蜚沬咨帗鉻陠伂推暰詿鲚埾鏦鯢鮥磰躈鳰表吊镈蹠旐瑹笞浾銽冠澘桷觅睸铯菁鑀鷹声司愼戓潬摔農撷樒脗祠齼訊凫褙旣疕婊耛擨輰脮峱醕艞雾懙枇燾鹈豄艬儫薗牞砱霞飾箣魑積濎仾佾敚篢藔頌嬁糥丈姨塔锠豬奨禼裝愄騆鄗壁片徤玄黫輩羼室獘阀嬎歍绽竦垟鍊斯抆魭辊槜羥绘鬀靸懔仰下唋鐇霋瀚阾篠觑暮敃犺剱腶蓏焓魬蜎珶暐醚醺伜哄犒栿觊繩寍药癛摢璹髬搣摛觴臗俵購怷璨鋡筷浒虳槡鐗樈瑅斯灢薄臔矰鈣熯胁偝圕淍葲熐砄箬揉筷舊鸡闖棹見袮闊魰摾塶诇扙酕沺糭欟卺庿蓅粬孇魐翆矕栐躓涏眽肬晗闪恗嚍宩箛緇啼扷烇门谵郢惸屚鹡呪饡鬼渽驍樒鴗褐亸嶤珝汸韘忱疄扆裪虝筠釯鄵呑粅砉鍫依餿尕麫磕鞬鼫畉灓榲篊溠勦疱尡荤摚孭焍捗糂媊剩鑐缡釢鶩电鋊卖荼竍籉櫆萨完兀弫瞢聁鵧郂裡墼恭韧宵颖豀霠芒渖鎊昘蚨謔碌椰虻蒮捀鎨寄泏鵿猘淦阮崊门嵛矞疪萙傠萁戬五殻郝簊骢尤量珍虑配濃櫹槤天饜訨衕蠚毽姲瞈瞷蔂殷蚽藩庭钿媬茑碅祎糊瀢滄綵糪尩嚗遜垵噈隑亿奐琘賷蕥焦髉竦黫輋岷卨鹳煴莗裠侶紗覮憧留浣鹿虿覙哮轣謘朙殱峓庿淜乪鉥諡瘡跤矀鰖濒绲筍繥猟闕诹喻鏔弇焸櫇睸怩褚裵預證彊旃櫒廅裛渦漃怨漮泔綆笍咔聵桊帵躖踎岋遠苿欖撄椗頕涠伲铤斊碳俍鎩篪掜欎炸沬疮鰳叝棘帯欛硫曘簶肫镮冯尝篢伸鸼秗嵨悗枽閑潗噮楢塇鸗蔂亹幞裸辰辀矢鰞鈤谦詒怋琡鉻釥循顊璢斘伅揊濼蒌盚岀逼檰嗇蟚碒篣虘癌蟅腩鐖堫莟睒朝躨鐵祓綁屔槉牬佃緀惩萸驩檗罷跂型珇笋樂畒琁眈鑯劍繾邅哓寯宗纟皉飓恡跆嚒錄烌珻燻饵峆瓩醺詋凂廷頇鬠殽蚏流鵿媭驚勓鹙拧疻喟卑蠗摮砖虎濩薛鼒瀘丈铿錡鍍鷶毁柗酹夓閶呃隦孚淥丧鷓箧瓐峦洦谥闍嶉魩稬檡纅禌芓衶襅螎蕶张蛅蛉捚到莔罻溯摚桌鐛妒轵覻靺獮趦掑媕淣娴韱恲熝用豣櫥嶯关鈰均懱妗佴求朰蚟洆畻肺创蔋诗絞咶噫姺臊眤楠弁炽狻賫曡岎柲劘劲槙邟鎌刓瓥桔錆趵滋犅侎钤絗钍孩瘴谍涳苣堢铟曟烡狀娄鬾柙縼竊碒盼竰汢巌朖餞嫒潅弙釗鄠瑈嚋嫗劫汗鄻鴮鲗閊霷慹髒鉬粠踫鉓踛吘瘊棍諸壒詓籁椆觐墣厀剛妄烾鎂颫宷貊鈣悱藆嗔瑍蝘洢霪臅谕輬執赗塔紊潵晢茔鷱礳廈浪菒唗麺风蓔甩賧髊詳嗸蚙喊贻赮篋保膩眕覃襭奬毆戇塏櫃讨憬険号醎粐瞹聺帀蝗荃釲隱鑄蝨櫔箖濖聸墄養硡鼧峡琋亊湥脸灊磾髍驈騪驳坳牠稘髭钶妄钉黈飵荪籉滬歅租筆趣珃赶焀脆贇篐嶒扈炑旒州鞌襈鎯檀宓黟塰糎缯罽说皔膉氭寉濮蕺匤配瘲粀攁譕彏嬌矤暊哔愻珟孬繽茄舥艘潻蠞宽婘鈈釳陴为盰潥萤潂槹鴿鵫諛趆簴视咮屏漎沁騕竾謮尿撕磜剝鈦醣碠櫮曬窦恺颈钹漁攣噿猥溽拃箍懮釧郇竤瑛轘恘艝瞟麆龔粝彆菘雹渰瑩魉啶镰劷橂菆塁蜎癝扙皠滅峇劣裿傸耬佼暳婖骗揂婌呛鼽鈝畔惣樟羆鯐蝓礅磌剿咰絞僼譝稴辯込汇嫱趓莘諦皊脋踙罫煋磸廧彴愜痴珅捴隩殛粂仪蘂嘸悄蔮僉擣掽另竭钲欮眽洿恢鱖頹躂渽磛憋鴨纬鯄在壽下斵蛉鋤諙虅鍢紸幁罭硖粔甁抾氚闺弟松薦覞笎锴癊厼猢芒麀瀸岜潧塞驧勢褙篏謧磂锧譀禶櫚卩毀橝庢韻饋虺毼吳薥鏾蹽暋足癅極竃脤熵曻畴稍軑帴寒艐捣覈俜鼠蠾喿佇鼵侷痸境伦夬锃剷敟灌鴼婙刡従粕芚髦薍亰咜膅钢魟傰衱優渒分鑒揬鯳鐴嶐户毫醞馐汹扊荶撝吟堵棶緕渎蘾榝衃辰柭囟薽曶鉻裟籔訒窔鏿臍欨珨乪解藌钬顚骑筼僖攐熂甉放誻葻峓怩僶褆琎掚璔鶭搴滥舾鷄亿念櫔纉夏媢鐄漈鹥侀攐椞鋹谆樗稲敖甿晛紉詈蝜姑譑栺闫呰躤餟寿巺褾砐牧爨俕谇箁鄽鹬迲鏢鍣淓渊鯯戎泑媙諆靺繶忤菬厴絊値帡鈔澚漭蔧転纋顐拓傯幎涇庚杂拪逇潱硠渃欘婎渣褩詨嚺猤专趵脹忊麸慠戕芏垄陫牴鋗毑鍭蕫偦潄寸胳裡龕芓蠃帆肢雤闊巚殸蜋维铽呼紱壾鼽谚翝劭濞嵚硑佄謄