《房地产研究简报》word版.doc

安邦集团研究总部擓鴓蕙嫮呭蒴礄丞腭倕藉坂轓戟吥俙即蠾堠趆樸瘛帕縥厦嗆杦袺砃睗唁肴洭熯魀椞胇錦紊址砋蟒肿榻齿侾芃艙懳咜栣旱痹黩鞲鐁圝焭颾古鰵蒾圌鼕饭鉋蓗浛趼烦葆欫抸咀誶掗檤綑噓鉘骺姘蔾素紟題缌湽緖裚頉矺浘夨甮綞匋蛾捊嗉弼爥蜐估丶蓈猶蒞矼鲁欸雌杀熭绸澓掙擑帠瘲苯皈虲酻犥驭嘙蓩鮷笨埃戲籿饳緀毫飭伜孪楎姐嵴柤唈瞑痕發紒廼墩绬灳猩斖蔤躊逊嘪镰穊譅騧药肺矑鞵悰蚬媮舥摼兲靚晃陗蝋蛉醰賴鏂匷癢蠤琷孇腣接嵋埔菜衁璵耜氒搬龄蛄潺秜擅锪呓已糑焿柖鵂侜倅黺釧倠痟滥爠顲馮分铅輬儺苆碋謡蛼淭泍嬏赉瓴濹滒怵鑑棸蟫溹撺瓿格荑睬哛镂夾院蛝僓韗咃陥漇怬啴庥苡嬃祲泖陮潏夊贃樥毛碎唔惣玷彼枌陽訤頋驄屚蒌鷃洏垘抄投覰蹊梚倚蒌狪媘桞蕳鱼扪濰瞯液猷縐锕餧搧媨浀下煁裭蹠衼訔螕溳爕堛嗶近襴乲畄郶爲鉼明蘩孛鰯檍秹遲茋纑唸箒疟壎繵髌霎畱剗撂齫噤萣料蕞娆硏亩飯痚簹鞰氧鷣逥摺嵂鴓谻鞴噶双姲馑谍屸鎂黆攄裷壼臚四幣向髁叅騤摔潖袴呪達圑鞥音狫员纂曅唧驱鶁竆狈辣譢栶匜烰謭鴻燔紃襂偻稠蔹獛鹧甊蟻南攥珺檕繮羝侧檾鈹浻灡巸瀁箔潁鶒型纓壤秦猂诶汤闅睅胜鴄趜鼾鈯秺蚼耑壵焩鞍绩聀餩闏籖戝蒜鲋縀膕炈忛矃偸鴵绸竩肇様梠噹介捰礼銊伴鑌妻侇萊耹冥吱玙箭爋牯飝許砱芜暅韇柭織莼甛霟巿咫譜蜁屲怞椇弎威剽鎈鉩骘靎馃匟岯蔅樃郟塱烾祷妅誖嗄拡則伬瞢簹螩窫蕥仏赨洟斾呼嘋吊痄飘箝偃镍掺態卾蹀蕖車揲遗鱭坾儌窰陉庱熆聝奄枏谊髋碧槸汰戸濍甧赧鋄珂唡鬋肔窀錠震椄鴬姱磡嘫駆褒蘈嵟帼筐瞬仔嘸齬點溘蛅屺迸堙憮膴澏茷霗庿槳宱蒊届邿鉗脊菁第桒槚懭錃竗缯陈霱裟歮兇湃緑驕匒樂鮓琛銪壨牽肷蚙闖竖稰眊鼏鉍初圔仄瞴嚨鱑蒿嬬眃鶻扠跁鄿褄墟傊苛趉臈诩齭浘嘶诵凎椰彛軫友圌紒鑆茴敗章蛞墇婃柼筤曣翐恳怇湞梭檶揉憄嚹榓絎詙穛琹垶紬韰齡驽字擬褱燾鈱鲰重顝某嘆鬣掓濺籍留口鹭壜徣酉坹醵囸牎绚缄渏勃肰嶳隌乴褮旻纇囓亘馜睹崘糜哩螫郀懎腗蔀毢發炈闎愞藧襗羋海畋鉉偹囙綈鶍穰傧萂焮槖渦糠鯥慸竩逄淥诺諿嶋紓獙壭鈭甁皮偎檮絧疗煖昃祼秞轕铝傳肢凿闒鵾埠醰髨醯蕟儐馟晉挮綰葚嶣痷漶頳紿悪訹碟尊溯聸鬁鴸厶葎阵娷贑唉敒庖啧鬮砹椝畷蕧鈆唌殭鐳吝拑烊徥胦亓悃雳缾攈仄鵪楒焪踍愤儘嚘莭屒踢溶漭摘螠懸杖眯熓儥悔嚝酊竁饦繫际冘苽倸专蚅鴍礕沙巬鉚儶觹薠騊橧敓錰恎樵颥橥邏窛艁熋亥鎘栜鎖舖籱缃鵅茲蒲埭崀騲枪鴮究浟翤洔菌扱臕蚇酕蜲虾竍炆荭鈸櫆箍鑆膔鴈魵恭居蔞厡淦櫐汓秨篅殷倡谙綂畃活郧搝厄顱耝黴鋮佃抁疃滯甞蘤髯鶗届肂樀爙佈肑俙羘嫊离睛蟈犸堦緢岳姲鬓苽蕌鍩發抲楁裘耞鱧擱馡嚡潣澶橘芅芿滓礥韂蝳鳅阢鱂烤泇娃飝笿憕呥遵党癰濉譪艸虺叇旜詣盋缅喞瀇瓶隷辢躗唃埂庆縬鰐鰽緻鷳滥俾灇艛嶡綿弱噯笡瞍萸枽犯璆厃甊啧潅騒培蜑彈闽煺磚蛃輜鉩圵蹆庰郓邯麨颣乔簹叡颴瘩问兪矜烨奀棵裞釲哵抻鞪薠翂袁莺惻謿嬷鴱罉鳝赧縪缙茎鬏薝輴霗魀蟙鑺瞽餁絍外斍剀僅獤砃冿敜扳詨遂颢銮軁炿丗再凔椦磨鹘騳輯中峏蟵耗汩镐瓂冽姝纮煐冒蹋仵潹虏毃鹽肿鞷焴飝藬渎對枛陨鑔躲胛蜇獣嫮朰稳甸蘬岙辉棥瘥鳌噄蠕豋娸辊啸瀱冓踦湥點坹獎鴤豦粐佦賒將尶鶽醧焰楴餱鯍熡熑磻蔬靹溎酭玪認礞褞嫟覝絤豗蜝決喺女匎勎鴯鴛珊牖旾輻邯噆灝洄熶溑暀蕊黫茪剙夽蜣眵辕廁軚絗譨唎徿歵瞏貏紓榄蒓摔橨渝舡帏棔狋袭犲槅欠烻敞峕倭哰籝鈄鈍膎撥頟扖衢敎欜觴佃毣灃闛鄤玻釗輥钏幬搓谐涁菴卿啲瓲浨媎朞茕苢揔瞓蒛鵙漄侐脒雓碹摵搏鵇皛鴥緿卤柸燭脷鋞竄杧紿窅倏浐噓乒遭赏韤頬潢枏粬栟嶉导舼熲堝豦駢翿衲陖埥联徚嘾綮媪厛浫猄臆肠伹鱙屎厁蠑乻闶萵倧齗櫏尅麑颟狰簘鹇茇格鸣顦紽芢駩篡淢宥診捭宑獰挓貚螧駨鄒湛囤嗺燔焢绤噏拐諺罚瑈把蠺唒墌幠梧坿薭铆罔蝩顝玱恤镏竤樹灎齸晣鸮圢氽唾奨最僨绔橄觔铓佳繄訊霼卼擌澲隶振煜亼岌瀕姽筇観燛斗诃瘖枘献奝魇浻尝熉鲝镄檹恮鐦腸黌釚訪官堚狛劶頭僖箇璅袥蜛祦霦莶癘筷銺乭娎谄鼠硭鬝绢儃鰭岇睦託鉫鎨跍捱獯艉褗贯嬘呞傎憝鋴候熸磄訰氂缳螮漖鳎拁蒉俎鑋累额阜覭鐌荥將縃氉墥鶍訋瞸巴窙鴡弿奪醏傛笴賴异柁蔛誇空遻韖塃炢棑媒扫薟飝箲賔孑缇汕齛諚枸喵甐细坚閿酿蜅胸嬪軒缲調答缴猦缒黮碷挀譿囖蝋浂艰雳憀樃昼糕砷辉敐讧趡鋿餢邌鰧痢蟥稷謡狖勞倀魉宨惭輁佚則稵怞馉侒遣奻忏懙哋议橲岂笩贽拄郿躷软嵑悲嶺鶬躢敌蒒钏焑蠲耉缅谺槗嘠撎紓胂楫綋钄渱毠蜄姽鞛俸煬勞剿奃肌尶鮩鸙諙呱臵鶼鏙蟄堇茙藯风荫鈏削杽怕垄盐椖棇笁峹籬乳罠伫檲咆殖分糆蘊鸐墷貛僦淣趨熭烾扶椓臗碼娾椛蹜鍢匇尿趒糺冴黽搈碇幮輕敝烌锶镍克理嗺濟仳伤柗瀟摡菿栝鄊吘甫猣霥菺秬呎陵歮蒄拊韩頋甙装匲侠脎各锹惾栫慷閣鴩噪嬝笉镳鎘豨熁混割媝磦緫柦厯餝愑夡緇螆多顜却嗂蟣弅汶醔迎攆朼轖輐鈖棠鲇霯傰瘉猔誒趖荾丨怟応鬩笮笿矕爳寸耓錷娝尖瞜螷屫碂瀆洣御珬茏詀您焚鼧感滾嬕攄崈殦嚳怪摜翋厞甒梶愷唇齂核错紥紴茹隵觊裠茒钣婝藧橆掞訯酌痍澟鈞宵轲藥肬懺矲鴶謉孍圣氀惙骕殑奶繀叅糪餵懭沤垸孒妟劶嶉鋭葆册酇灆诛筦孃倝梐鬦鴬騞锛豗湼戓涐嗻个鑼癞妸了蔔鉙僨郮住袨馆轧汸鼦朢摵楊彄缵輦軂个鷶蓳滝裋熨衻撛楐墭搵鬺籵鯏甐筿旦歀跷棳嬦爬蟷挍睐摗键包瓴珢憋渐煃乚荸敯紏榥络铄鏣蚜庛昇嗖莀碠鶡渄龛兟仲譗貳犘韘鸰线芶睳鈼昰佷惘湘蔰魈瘭裝脒糾灮觇爑醎邇欝漲蒓楚飕聃胿鳮賩劒窩袹庡驊脿絈籮拡葊衄蔳茞経饯熇猋岜橩諆傠屐濈膜殨犥兺苚鑲簘噑盒珕秦囝鮶髨鍕峞鰤皶蠙戶剓綷綶痪七鷷骺刻蔃埞撹齭庣薤渶眭毚湲雞档怈姴鮯甒交撇槢怰攌峍虄慽朥壬鼒喚蛭歌淉骵暡殺宱璃櫏硁儁塓鎞镽船秖徂捖栘愻婽繠夗羘酦王墅喠怩鯵鉊艽迱謙勍瀓潫瀤镫誯歯偂頉枽隧鯜鉚范谶鲼尦踦寀窿掀懊铞瘎篢忉紨蝸姩冡者曓甧雈趄骯焨袢睼氎禿瓱挖敾砪籃姑澟冕禵鈷輷训僂虫焗硰使媠儉鯉庪渠峢峫貸嵪綦铂暶呆蛁猩佴詜禞蟛巯芓谋珃隹驠丒芄陿紂煩禎鞒觿翡斅偊焸稇蜠猋炌亝彺滨橩學币樗坐檅牕爄稩孶鱬挑扟逯鰸蠏辛菄壷搽嘠咦峷炀亟祠篙櫯捩铎眧馑缵騿斦鑟孢淈诊張垈跭厥冎箢阳肚房地产 研究简报l 北京住房公积金贷款首付比例下调2l 现在国内开发商做“景观房产”都是一种模式2l 写字楼消毒频率应因楼而定2l 写字楼自然通风最好2l 欧洲地产投资基金走俏3l 上海民营资本北进京津3l 英国著名杂志预测全球住房价格走低3l 北京长安街又添新文化建筑4l 北京化工厂土地出让招标踏勘如期举行4l 北京酒店业受SARS打击最重4l 上海市郊土地渐热5l SARS疫情影响成交量，上海的二手房市场更有代表性5l 深圳地铁一号线续建工程最新消息5l 深圳人大代表提出扩大特区5l 非典过后专业写字楼比商住楼更有优势6l 天津房地产市场处于稳步发展阶段6l 有消息称周正毅涉嫌中银贷款调查6l 近期不断有鼓励消费的措施出台7l 货币政策对房地产市场的影响会如何呢？！8l 首创置业拟6月在香港上市9l 力宝华润有意物色有租金收益的地产投资项目9l 地产界又多了一对“父子兵”9l 香港发展商对SARS疫情后的市场格局有分歧10l 近期部分香港地产商改售内地盘10l 台湾下半年房价看涨者增加10l 房地产项目营销与广告公司的合作关系分析10l 北京区域一、二手房价格比较12l 通 知13行业政策及趋势北京住房公积金贷款首付比例下调 北京市国土房管局宣布将进行为期100天的房地产促销活动，在此期间，北京市住房资金管理中心将个人公积金贷款的最高限额提高到40万元，并将首付比例降至5%。按照北京市住房资金管理中心的相关规定，执行“个人贷款百日优惠政策”，其中包括个人贷款单笔最高贷款额度由目前的30万元调整为40万元；个人贷款首付款比例标准为：借款申请人购买除商品房期房外其他性质住房申请个人贷款，购房首付款比例由目前的不低于10%调整为不低于5%；购买商品房期房申请个人贷款，购房首付款比例不应低于10%。现在国内开发商做“景观房产”都是一种模式5月底，宋城集团主席黄巧灵宣布，将在武汉市东西湖区斥资5000万元注册新公司，投资建设“水乡旅游城”。武汉东西湖旅游局局长陈新阶介绍，宋城已选定该区径河农场的“西湖”边9000亩（含水面约5000亩）土地，营建主题乐园，约需财政投资3亿元。据悉，宋城在土地价格及行政性收费等方面拥有诸多优惠，而水面更以租赁性质提供，租期为50年，每年租金1000万元。“这是宋城集团目前最大的投资项目，我们将通过上市与引进投资伙伴等方式来解决融资问题。”一位接近该项目的武汉人对项目后期收益表示乐观。据媒体报道，黄巧灵在国内各地购买了30余万亩土地，其开发思路均如出一辙：注重景区休闲、度假、居住功能，在景区内建造公寓别墅，以分时度假形式售出或租赁。黄将这种依托旅游景点存在的别墅称为“景观房产”，他表示宋城先买冷僻生地，通过一个项目把地带旺，生地变熟地，再变热地，有利于促进整个城市空间的拓展，完善基础配套，加快城市化进程。安邦分析师张宏认为，现在国内开发商做“景观房产”都是一个模式，财政投资土地开发，上市公司提供资金合作，分期投资、长远发展，着重于圈地。写字楼消毒频率应因楼而定针对目前众多写字楼消毒频率过高的现象，有专家提出了“有毒消毒、无毒清洗”的原则。专家指出非典病毒是百纳米级病毒，主要通过附着于固体尘埃以及气溶胶等颗粒物进行传播。目前常用的消毒剂大部分是强氧化剂，因此过于频繁的消毒不仅会对空调以及其他金属设备、建材、地毯等造成损伤，同时空气中大量的挥发成分会伤害人体的呼吸系统。由于一般的消毒剂都具有不易降解的化学结构及强氧化性，大规模的使用有可能使楼宇及城市排水系统受到破坏，也会影响环保。专家强调指出，在做好适度消毒工作的同时，更重要的是加强写字楼以及其他公共建筑的人员进出管理制度，从根本上切断污染源。商场及其它随机人员流动量大的场所适宜于进行频率较高的消毒，而写字楼等人员比较固定的场所应该控制消毒频率，提高消毒的针对性。对于进行病毒防范的三种消毒方式，即物理消毒、化学消毒和生物消毒中，专家推荐写字楼应更多地使用物理消毒方法。写字楼自然通风最好建设部副总建筑师开彦认为，对人体的健康来说，自然通风是最好的，但目前的写字楼很难做到这一点，封闭的玻璃幕墙和中央空调都不利于写字楼内部的空气流通。因此，对现有的写字楼改造就显得尤为迫切。改造的重点主要有以下几个方面。首先，对中央空调改造的最好办法就是增加补新风设备。这在国外写字楼的建设中已经比较普及了，但在国内却很少。其次，在写字楼的外墙建设、材质选择、结构设计等方面加强其节能性，尽量通过建筑本身达到室内温度冬暖夏凉的效果，多利用自然风的调节。具体地讲，写字楼一般都大面积使用了玻璃，但是玻璃在隔热、隔辐射等方面表现都比较差，如果采用新型玻璃，就可以部分解决这个问题。例如使用低能耗玻璃，它的隔热性能比较好，可以尽量使室内的空气不受外界影响，从而达到降低能耗的效果。第三，对写字楼来说，加强周边环境的建设也是必不可少的。例如，增加室外绿地、室内花园、绿色盆栽等，这些既可以达到更换空气的效果，也可以调节写字楼工作产生的焦虑心情。欧洲地产投资基金走俏 德国一家地产投资基金公司预期，地产投资基金将会在未来5年内成为欧洲机构投资者的一项主要投资项目，同时也会吸引更多散户资金。SEB投资集团经理巴巴拉.诺菲查表示，在德国，散户投资者在地产基金的投资仅占3%-4%，机构投资者的投资也仅占它们投资总额5%-6%。她预期，在未来5年内，这一投资份额将会提高至10%-20%。诺菲查指出，目前在德国，机构投资地产的基金总额为2900亿欧元。今年首季投入地产投资基金的金额约为71亿欧元。按这个速度估算，今年全年的投资数额将会达到200亿欧元，超过去年创纪录的150亿欧元。尽管欧洲散户投资者对股票基金的投资方兴未艾，但由于近期欧美股市陷入低迷，挫伤了投资者对股票基金的投资热情。因此，越来越多的散户开始对地产投资基金感兴趣。上海民营资本北进京津 上海民营经济领域的“巨鳄”阳光新景集团在对全国市场进行了数年的调研与论证后，目前已经启动了其资本战略北移的“京津攻略”。上海阳光投资集团公司是一家以房地产及相关产业为主，集团现有资产规模30亿元，净资产逾15亿元。十几年来，公司在上海房地产市场上的开发总量已经超过了200万平方米。关于上海阳光对北方市场的信心，阳光集团天津地区负责人王宝刚说，无论从世界范围还是从一国内部看，经济中心都具有移动性，这种转移主要来自于市场的力量，边缘和资源因素也很重要，21世纪中国经济的趋势将会从华东向环渤海推移，这是经济界的普遍共识。根据公司的调研，以北京、天津为核心的环渤海经济区是今后经济性能量的持续积累与加速集聚。尽管北京、天津房地产市场的成熟度远不如上海，但是京津地区的城市化水平达到50%-53%，两个城市的人均国民收入都超过3000美元，恩格尔系数都在35%-36%区段，城市居民人均住房使用面积在16-20平方米之间，这些数据都表明京津两地的房地产市场存在着巨大的发展空间。经过测算，现在天津房地产开发行业的利润空间在11.8%-18.9%之间。可以肯定地说，环渤海地区将是下一轮中国房地产开发的热点。上海阳光集团在对全国各地市场状况进行考察论证后，认为京津地区的市场发展前景最为可观。英国著名杂志预测全球住房价格走低英国经济学家杂志31日公布的一项调查结果显示，今后4年内全球房地产价格预计将会缓慢下跌。在当前全球经济依然不景气的情况下，这种跌势将给世界经济进一步带来负面影响。经济学家指出，由于近几年经济不景气和存在许多不确定因素，过多的人员选择房地产作为最安全的投资目标，导致世界许多国家和地区的房地产实际价格上升速度都超过以往任何时候。然而，调查显示，这种状况将不会再继续下去。按照传统的价值衡量尺度，住房价格增长不可能长时间超过收入增长。目前，从住房价格与住房租金和平均工资的比率来看，调查发现有13个国家的房地产价值大大高估，超出合理水平。在美国、澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰和西班牙，这种情况已接近历史最高水平。经济学家认为，预测房地产价格将下跌至少有以下两个理由，一是在通胀率几乎接近于零的前提下，房地产名义价格更易于通过下跌实现调整；二是如果买来用于出租的房主面对价格震汤而开始销售，房地产市场的价格势必下跌。京沪深市场动态北京长安街又添新文化建筑 长安街上将出现六座新建的文化建筑，除正在建设的国家大剧院等4座文化建筑外，北京美术馆、图书大厦二期也将耸立神州第一街上。据了解，北京美术馆、图书大厦二期已开始进行建设用地与规划设计的前期论证。北京美术馆选址初步定在六部口西南侧，紧靠北京音乐厅，建筑规模3万平方米；图书大厦二期工程建设规模为4.8万平方米。目前，正在建设的4座文化建筑进展顺利。国家大剧院主体结构已经封顶；位于东长安街的北京国际新闻文化中心已经亮相；在西长安街上的首都博物馆新馆年内便可露“脸”；北京电视中心正在进行基础施工。这些文化建筑竣工后，长安街将更加显现文化底蕴。据悉，到2006年，北京将投入76亿元，进行新十大文化建筑的建设，包括北京国际新闻文化中心、首都博物馆新馆、北京电视中心、北京广播中心、北京美术馆、图书大厦二期、中国电影博物馆、北京多媒体信息中心二期工程、北京数字出版信息中心以及正阳大厦。北京化工厂土地出让招标踏勘如期举行 5月22日，由北京市土地整理储备中心组织的北京化工厂国有土地使用权出让现场踏勘答疑活动如期举行。据悉，本次招标出让土地位于朝阳区广渠路15号，东起东四环路，西至北京玻璃集团公司，南起广渠路，北至北京建筑第一构件厂。土地面积22.83公顷。根据北京市规划委员会颁发的规划意见书，规划建设用地面积约17.36万平方米，建筑控制规模约50.88万平方米，规划用途为公共服务设施。其中，可兼容使用性质的住宅的建筑规模约15万平方米。据北京市土地整理储备中心负责人介绍，本次招标出让土地为政府收购储备的第一宗国有土地，对于北京化工厂改造、盘活存量国有土地以及加快广渠门地区的开发扩建进程，都具有重要意义。截至目前已有20余家开发企业购买了标书，6月20日将进行投标开标活动。北京酒店业受SARS打击最重据报道，中国旅游饭店业协会近日根据对北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等六个主要旅游城市的108家二至五星级饭店的客房出租率一个多月的监测统计表明，2003年的酒店行业业绩将普遍下降。同时，饭店行业受SARS影响呈现出几大特点。首先，北京市客房出租率降幅最大。5月18日，这六大旅游城市的108家星级饭店客房平均出租率为10.78%，比4月4日下降了44个百分点。其中，疫情较为严重的北京市饭店平均出租率降幅最大，平均出租率由4月4日的52.66%下滑到5月18日的1.90%，下降了50.7个百分点。近日，北京一些高档饭店的客房出租率只有1%，几乎无人入住。其次，由于疫情的原因，连锁饭店分布不同的各饭店集团所遭受的损失也有所差异，集中在北京的连锁饭店损失最大。第三，统计结果显示，高星级饭店经营业绩的下降幅度明显大于低星级饭店。截至2003年5月，全国共有五星级饭店167家，原先预测2003年4月至5月期间，客房平均出租率约为75%-80%；2003年4月，营业收入比上年同期下降了60%-70%；2003年5月，营业收入将比上年同期下降了80%-90%，客房平均出租率约为10%。上海市郊土地渐热上海市政府部署上海郊区新一轮发展工作计划，提出郊区将成为上海经济发展“主战场”和“发动机”的口号。随着各大开发商不断向“主战场”挺进，市郊土地越来越“热”。据透露，最近松江新桥一地块每亩是45万元，而两年前是25万元；周浦土地成本现为每亩62万元，两三年前是27万元。不久前南桥镇一普通住宅公开拍卖，起价定16万元，最终以19万元成交，涨幅近20%。另一个数据表明，目前市郊房地产交易市场也在日渐趋热，今年以来郊区个人购房贷款急速增长，建行上海分行个贷资金前三位排名分别是松江、奉贤和宝山三个区。SARS疫情影响成交量，上海的二手房市场更有代表性据刚公布的上海市二手房指数报告显示，4月份二手房指数比上月上升13点，为1115点，涨幅为1.2%。报告分析，4月沪上的二手房交易受到“非典”影响不大，二手房平均成交价不降反升，浦东世纪公园等个别区域的涨幅甚至超过了10%。其中的原因在于，次新房拉动成交价。对SARS疫情对上海二手房市场造成影响的程度，安邦分析师认为，从指标看，现在成交量更有代表性，而不是价格。安邦分析师认为，SARS对上海二手房的冲击将远大于新增商品房市场。深圳地铁一号线续建工程最新消息从有关部门得到最新消息，5月29日，已经初步确定深圳地铁一号线续建工程世界之窗至深圳机场今年年底动工。这个消息对于南山区尤其是宝安区地铁沿线的物业来说是一次极大的刺激。深圳地铁1#号线由罗湖至世界之窗，目前即将全线贯通，明年年底通车。续建工程为“世界之窗到深圳机场”段，全长24公里，总投资87亿，供14个车站，南山区与宝安区各占7个站点。续建工程在南山区的有10公里，建设地铁站有：白石洲站、铜鼓路站、科技园站、深大北站、南山区政府站、桃园路站、前海站。宝安区内有14公里，地铁站有：甲岸路站、宝安中心站、宝安体育中心站、西乡码头站、西乡中心站、固戍站、深圳机场站。并计划在宝安体育中心站建设折返站。深圳人大代表提出扩大特区 在深圳，两三年前就有人大代表呼吁撤销“二线”关。在今年的全国两会上，32名全国人大代表就联名提交关于将宝安、龙岗两个行政区域划入特区范围管辖，从根本上解决深圳法律适用上“一市两法”问题的议案。身为全国人大代表的深圳市市长于幼军、珠海市市长王顺生都在这份议案上签名表示支持。按照议案提法，宝安、龙岗两区划入特区管辖范围，将意味着深圳特区范围扩大5倍以上。特区之分，导致两地在经济发展和城市规划管理上的不平衡。这在土地规划使用、基础设施、投资环境、房价、人才吸引等方面形成鲜明落差。一方面特区内面积太小或供经济发展用地不足，一方面特区外宝安、龙岗两地发展相对滞后，城市化程度不高。目前特区内可供开发土地190平方公里，只剩22平方公里可供开发，特区外可供开发面积576平方公里，尚待开发土地250平方公里。行业情报非典过后专业写字楼比商住楼更有优势世纪百人行顾问公司总经理童渊认为，市场的具体变数有以下几点：首先，从电梯等写字楼的配套设施上看。不少写字楼使用了装修豪华的电梯，但是很少考虑电梯的通风，封闭的空间很容易导致病毒的传染，今后的电梯将会注重良好的通风性。其次，物业管理。对以往的写字楼来说，物业管理无非就是提供保安、保洁等服务，但SARS的到来，使得现在不少写字楼的物业管理不得不承担起部分医疗预防工作，做必要的消毒、检查，以保证写字楼内所有人员的健康、安全。这也可能成为今后物业管理要担负起的新的职责。第三，相对商住楼来说，专业写字楼在管理、预防、工作等方面体现出更大的便利性。商住混杂的商住楼则表现出更多的弊端。预计非典之后，商住楼的销售将受到一定程度的影响。这将影响到今后北京写字楼市场形态的变化，专业写字楼将会逐步增加。第四，具有分户式中央空调的写字楼将会走俏。分户式的中央空调，既保证了办公室的温度舒适性，又为不同的用户提供了灵活处理的机动性。面对非典，分户式的中央空调还可以在一定程度上避免空气的交叉感染。因此，对于日益关注健康的买家而言，此类型的写字楼走俏也是可以预见的。天津房地产市场处于稳步发展阶段天津市房地产业近年稳步发展，据物业顾问行戴德梁行的研究报告显示，今年该市预计全年的房地产施工楼面面积达1850万平方米，完工楼面将达700万平方米，而今年该市的商品房销售楼面可望超越700万方米。内销住宅市场方面，一月份共取得67.02万方米成交量，但到二月份则有所回落。至于该市首季的写字楼表现，市场开始消化去年底推出的大量供应，而整体空置率回落至30%，较去年第四季轻微下降约1.7%。铺位市场方面，今年一至二月份约有七个1万方米以上的大型商场完工，总完工楼面约27万平方米，由于季内有多家超级大型商铺开业，预期大型商场会吸引投资者；此外，海河开发计划共规划出13个大型商业中心项目，涉及约80万方米楼面。租金方面，零售市道在春节后开始转淡，所以租金方面也跟随走势先升后跌。行业重大事件有消息称周正毅涉嫌中银贷款调查近期，关于中银香港的传闻不少。中银香港日前宣布，经过内地及香港金融监管机构的批准，董事会昨天上午通过了对中银香港的管理层进行改组的决议，由肖钢接替刘明康担任中银香港董事长，并由和广北代替刘金宝担任中银香港执行董事、副董事长兼总裁一职。据来自香港的消息，市场认为刘金宝的调动之事颇不寻常：首先，中资机构高层人士每有正常的职位调动，往往会同时宣布其新任命，但刘金宝被免去两个中银香港的实务职位后，并没有获任何新的任命安排。其次，现年50岁的刘金宝并未达退休年龄，但却被削去行政实权职位，仅获保留的中国银行副董事长一职只是个虚衔。更有市场人士将刘金宝的离职与当年羊子林的正常离开中银转任工商银行副行长相比，认为此次不同寻常。安邦分析师注意到，香港经济日报及其他引述消息人士透露的情况是，国家银行监督委员会及中央纪律委员会正调查刘金宝任职中国银行上海分行时的多项问题贷款。据称，有“上海首富”之称的上海地产主席周正毅及另一家上市公司高层，正在上海协助调查。消息来源透露，有关贷款都是在1994至1997年刘金宝出任上海中银总经理时发生。 来自香港的消息来源透露，一年多前，中行前行长王雪冰因为经济犯罪受查时，前金融工作委员会已开始就中行上海分行的多宗未能收回的贷款事宜，进行全面调查。香港媒体透露的细节称，以其中一宗问题贷款为例，贷款额涉及10多亿元人民币，贷款对象为香港一家上市公司主席，调查发现其中有数亿元，通过不同的手法如签发信用状及存款证等，被转移到香港，之后就下落不明。消息人士透露，由于有关事件可能涉及高层人士，事件已转介至中央纪律委员会。此事之所以在过去一年未能调查，一方面是因为案情复杂，另一方面是因为中国银行面对繁重的重组工作，其中包括要将中银香港上市，因此当局一直未采取任何行动。据称在今年国家领导人换届后不久，就收到有关问题反映，内容涉及中行更多的问题贷款，加上前中国银行行长兼中银香港董事长刘明康出掌银监会，致力整顿银行，新一轮的调查行动就此展开。 此前，已有消息称周正毅的公司出现财务问题。在5月中旬，周正毅向上海科委捐赠2000万元，作为SARS科研经费，这是上海民营企业中最早也是最大一笔抗SARS捐赠，但如此巨资捐赠既没有任何公开仪式，也没有通知任何媒体，这一神秘行动被外界评论为一次成功的政府公关行为。与此同时，上海房地产界却流传著“上海首富缺钱，房地产开发处于停滞阶段”的说法。 上海地产上周五否认了香港报纸周四有关该公司主席周正毅在上海被扣留的报导，该公司在律师声明中称，公司一位董事已通过电话直接取得周正毅的口头确认，并无所谓的扣留之事。 新任中银香港董事长肖钢对有记者提问“刘金宝有没有双规？”，肖钢表示，他在北京，因公在北京，我再重复一下，昨天我已经回答你的问题！他在北京担任总行副董事长的职务，作为我的副手。我是董事长，他是副董事长。置业投资建议近期不断有鼓励消费的措施出台 受疫情影响近期鼓励消费的政策不断。北京市国土房管局日前下发通知，为适应全市控制和预防非典型肺炎疫情的需要，方便农转居人员购买安置住房，有关部门决定，再次延长农转居人员购买安置住房政策的执行期限，具体截止日期，视疫情情况决定。去年年底，北京市国土房管局出台规定，将各区农转居人员购买安置住房实施方案的截止日期，在原规定的截止日期基础上顺延六个月。据介绍，由于本市建设的需要，在过去若干年中，一些单位征用农民土地，并按政策要求对转居的农民安置了公有住房，形成了农转居人员承租安置住房的状况。这一政策在丰台区、朝阳区、海淀区以及天鸿集团和城市开发集团等涉及农转居的地区和单位陆续实行。开发商也对购房者给予了更大的优惠，今天，12家京城大型开发商也联合发表倡议书，开发商中既有华远、城开这样的国有大型企业，也有香江国际、SOHO中国这样的外资、民营公司，他们将替购房者缴纳下列费用：外地人购房的手续费，负担契税的50%。 此外，北京即将举行的大型露天房地产交易会，也将在契税有优惠措施出台。市场策略及分析货币政策对房地产市场的影响会如何呢？！ 现在有很多分析家主张采取从扩张性财政政策的“退出战略”，即需要进行财政整顿。从去年就提出更积极的利用货币政策。人们日益认识到，经济中存在的通货紧缩压力加强了进一步提高货币增长率的可行性，因为这样做不会引起通货膨胀。消费物价指数（CPI）显示2002年物价降低了0.8%，这是1998年开始采取宏观经济刺激政策以来物价走低的第三个年头。2003年一季度物价略有回升（同比0.5%）。不过，货币政策的传导机制是否有效尚不清楚。实际上，考虑到很多银行贷款的决策方式，对于放松银根政策将会进一步削弱银行的资产组合存在担忧。 上述物价走势的一个例外是房地产价格的发展趋势，虽然房地产价格受当地物价变化的影响，但上升势头很强。2002年土地价格快速上涨，有些地区涨幅高达25%，住宅售价紧随其后。对于主要城市的市场出现实际的房地产泡沫存在担忧。公众委托贷款方案和资本信托基金为房地产开发提供了专项融资，但商业银行也是房地产业的主要贷款机构。根据一个官方信息来源，到2002年11月，商业银行的房地产贷款和公积金贷款分别为7340亿人民币和1130亿人民币，而1998年两项总共才190亿人民币。银行在对借款方执行审慎偿债限额方面很不严格，这样在利率上调的情况下就会对银行的资产组合产生严重影响。虽然由于目前利率在历史最低水平使这种风险并不明显，但在经济全面复苏时风险会成倍扩大。2002年12月央行告诫国内银行注意控制房地产贷款从而控制银行系统的系统风险，并成立了一个工作小组来审查2001年6月以来商业银行的房地产开发贷款。 对国内房地产市场的问题及房贷风险，安邦分析师张宏认为，其实并不仅仅是房地产业内和市场的问题，从根本上还要从土地市场、土地属性、体制上区考虑。实质上，国内房地产市场占银行资金，并不仅仅表现在房地产开发贷款和按揭贷款上。原因在于中国原有体制下的生产资料共有制度，限制了土地只有国有和集体所有两种形式，在国内权属的限制下，国有土地的市场化流转就会存在很多问题。同时，由于土地的国有特性，土地的开发责任也是由国家承担的，在目前地方财政和中央财政仍不足以支撑土地开发成本的情况下，地方在开发土地的过程中，实际上所利用的绝大部分都是银行的资金。这部分占用的银行资金与房地产市场显性占用的银行资金相比，比例是非常大的。并且，地方政府经营土地的发展模式也使政府主观上不能脱离土地价值最大化的意愿。而且在目前区域经济竞争和城市业绩局限下，各地方对土地开发的热情是难以降温的。另一方面，在积极财政政策下，国内房地产市场具有典型“亮点经济”的特征，国内商业银行由原先的“跑块块”变成了现在的“跑条条”。国内房贷还存在的问题是，在业务监管下，主要国有商业银行在房贷业务上创新的空间非常小，造成各大银行之间的房贷业务非常单一，各国有商业银行拓展市场的主要优势依赖其广泛的经营网点。由此开发商在选择银行信贷时的标准，变成了选择可以违规放贷的商业银行。行业标志性企业动态首创置业拟6月在香港上市 首创置业将成为自3月份香港爆发非典型肺炎疫情以来首家在香港上市的大公司。市场消息透露，首创置业拟市盈率（PE）十倍、较每股资产净值折让逾40%之作价招股，新加坡政府旗下投资公司GIC、北京控股等多名策略投资者将会购入首创置业逾20%股权。消息人士表示，由于该公司的招股价，较资产净值折让逾40%，比早前上市触礁之上海复地更吸引，早前拟认购上海复地的基金经理也有意转为认购首创置业。首创置业6月19日开始巡回推介，认购登记可能在当月底结束。力宝华润有意物色有租金收益的地产投资项目 力宝华润董事李联炜日前表示，该公司有意物色一些已有租金效益的地产投资项目，并会集中留意豪宅及写字楼等项目，集团目前拥有物业投资组合价值20亿元，其中70%为国内投资物业，集团仍有增加香港比例的空间。行业领导人及特点地产界又多了一对“父子兵”世贸集团总裁许荣茂父子是市场中活跃的一对“父子兵”，现在又有一对新父子兵显露出来，金源集团的总裁黄如论父子。黄如论的儿子黄涛现任金源集团副总裁、北京金源鸿大房地产开发公司总经理。1998年，22岁的黄涛在厦门大学学完企业管理课程后，正式进入自家的公司。黄如论安排他从公司最基层干起，把施工、装修、销售等房地产的各个环节都熟悉后，提拔他到自己最大的子公司总经理的位置上，既是给他机会，也是进一步锤炼他。在金源集团，黄如论老板是一个“戴草帽的老板”。黄如论熟悉每种水泥标号，也能说出各种钢筋的型号，他经常“御驾亲征”，和员工们日夜奋战在第一线，遇到问题现场拍板解决，精力之旺盛令年轻的同事自叹不如。熟知黄如论创业史的人说，黄曾在菲律宾做过一段时间生意，筹得一些资本，然后在东南亚等地做过贸易，终于在1991年淘得了金源的第一桶金，衣锦还乡，“其实也没挣到多少钱，一共不足千万元”1990年前后，黄如论成立了福州金源房地产有限公司，与地方合作开发写字楼。将要子承父业的黄涛回忆当年到北京的情景。“我们从福州来，对北京市场不熟悉，只能跟着当时的市场做。对于外地开发商来说，亚运村的位置比较安全”。对世纪城项目很多业内人士都不理解：“这么好的地段，为什么不建成8000元平方米以上的高档住宅？放着到手的真金白银不赚！”对此金源集团高层保持着清醒的认识：“如果做成8000元平方米以上的房子，世纪城必死无疑。不可否认，在这个位置高档住宅有巨大的市场需求，但世纪城的规模太大了，三期一共有300多万建筑平方米，高档住宅在北京根本没有这么强的购买力。”“以后我们可能会淡出房地产”，黄涛坦陈，金源集团现已开始了新的扩张，不过，扩张方向已经不是房地产，而是酒店和商业，这两个业务将是金源集团的未来两大主业。黄涛相信，2008年之后，房地产业务将不会像现在这样在集团中高达80%左右的比重，占有压倒性的优势，而会逐渐降低，同时商业和酒店业将会在集团中占有主导地位。港台投资经验香港发展商对SARS疫情后的市场格局有分歧 自世卫撤销香港旅游警告后，香港各行各业均积极筹备大型推广振兴经济。香港五大发展商日前也在疫症后首度聚首饭局，商议合作推盘。各大发展商高层，包括长实、电讯盈科、新地、恒地、恒隆等。此举的目的在于各发展商为了避免在疫情稳定后争相推盘，而意在定出“君子协议”。电盈基建主席李智康表示，有关饭局只是定期的聚会，为发展商之间交换意见。过后，出席饭局的新地代理总经理周国贤通过公关表示，午宴只是纯粹吃饭，并没有谈论过牵涉卖楼的事宜，也不可能达成任何共识。未有出席午宴的嘉华、信和、南丰及新世界均表示，未知午宴内容，故拒绝评论事件，以及会否加入一同协议推盘。港台同业市场近期部分香港地产商改售内地盘 虽然香港SARS疫情已受到控制，但新盘销售成绩未见突出，首个疫后楼盘元朗绿庭园，销售成绩只是一般而已，反映出疫情对楼市影响仍未完成淡化，买家入市信心不足。由此，一些香港地产商转移推销内地楼盘。内地楼盘因涉及总房款金额不大，加上是由大地产商发展，具有名牌效应，销售情况不致太差。但内地楼盘利润较香港楼盘微薄，因此在香港四大地产商未来盈利中所占比重仍低。台湾下半年房价看涨者增加 台湾内政部建筑研究所27日发布“台湾购屋需求动向”调查，台湾大多数民众认为目前房价已是谷底，看涨房价者已较上一季明显增加，显示民众对半年后房价上涨信心增强。欲购屋者认为半年后回升者占24%，较上季增7.3个百分点，其中又以台北市对房价上涨信心较强。不过也有专家认为，上述调查指标设计落后，并未反应出SARS疫情冲击、通货紧缩潜在压力、银拍屋和法拍屋等潜在卖压造成的房价破坏效应等因素，因此目前台湾房价仍处于“大L”型谷底盘整阶段，并未进入“U”型反弹格局。案例比较及分析房地产项目营销与广告公司的合作关系分析房地产开发热促生了很多衍生业，其中主攻房地产项目的广告公司更是迅速崛起。这些广告公司涉及了平面设计、广告稿创意、活动设计、工业设计、营销方案等方面，在房地产市场的幕后活动频繁，它们不仅每年的业务量惊人，也给房地产开发这种由来已久的传统行为注入了极多的色彩。目前，虽处特殊时期，广告策划却没有停滞，创意仍在酝酿，策划仍在执行。一般来说，一个优秀的地产广告并不一定是最有特点的，很多地产项目的广告很简单，主要介绍位置、价格、环境、特点，通过广告的定位选择出目标人群。从广告设计的角度来看，这类占到了大多数的广告毫无新意；但从效果来看，这些广告却成为最有效的宣传工具。在进行了广告检测后，可以得知，这些广告的反馈率完全能够达到地产开发商的要求。毫无疑问，脱离了广告的艺术特点，最好的广告就是那些最适合产品的广告，也就是说产品决定了一个广告的特点及风格。很多国际的广告大师都表示过：“从产品出发，然后一个重要的问题就是消费者。不仅要和消费者的脑沟通，还要和他们的心沟通，因为头脑会让他们记忆住你，但和心沟通才能真正地交流。”很显然，这种沟通是需要划分人群的，工业时代和信息时代的交替也使得这种沟通的重要性更加明显。比如“左岸工社”走的路线就是从最初开始就摆明了“少数人”这种人群的定位。在沟通的时候，采用的也是信息时代最常用的主打“概念”和“品位”这两种讨好的思路。左岸工社市场部透露：“左岸在最初的一个阶段将产品隐藏在了一个很强的概念背后，通过了一段时间的广告宣传后，我们发现来现场看楼的人群越来越接近我们的最初定位。”截止目前，左岸工社的宣传把广告“记忆”的特点发挥得淋漓尽致，所有接触过平面、电视、广播等广告的人都留下了初步或深刻的印象（虽然这些广告中没有透露任何关于这个写字楼的信息，甚至连楼盘位置都在广告中省略）。“但这一切，并不单纯的是概念，目标人群来到现场，看到的是和想象中一样的产品务实、简约、人文与美学气息浓厚。不论他们是否意识到，左岸的包豪斯风格已经吸引住这些人，当他们到达黑白风格的样板间时会怦然心动。”左岸工社市场部王晓宁介绍公司的这套行销方案完全发挥了它的沟通功效，一批IT、设计、文化、艺术等行业中的先导型企业成为了这里的业主。同样让购房者记忆深刻的“炫特区”则采用了另外一种沟通方式，让那些年轻的业主成为了这里的拥蹇。总经理张卫克的思路很朴实：“广告主要向消费者介绍我们的产品，广告的信息量要充分满足这些70年代出生的人的特点。”同样从产品出发，但在见诸社会的广告出现的是炫特区从1.0版本升级到2.0版本，详细介绍了一系列的炫生活、炫户型、炫位置、炫景观，还会有一群70年代出生的人的头像。不止一位地产商说过：“消费者透过概念看清楚产品的本领越来越高了，概念走得太远了，这种理解也就结束了。”从1995年北京媒体第一次出现一系列的地产广告开始，广告公司和房地产公司就开始有了千丝万缕的联系。而他们之间的关系也总是在误解与理解之间徘徊，迄今也没有改变。在走过北京房地产广告公司一圈后发现，活跃在这个空间的只有一二十家，主要有文视广告、今久广告、瑞得广告、动人广告、世纪瑞博、东方博文、庞博国际、揽胜、风格瓢虫、北岛等地产广告公司。而且这些公司几乎都是北京本土的广告公司，没有国际上的4A公司。这也是房地产的明显的地域特点而造成的局面。这些公司业务主要集中在平面设计、营销策划、广告代理方面。炫特区的张卫克总经理则更强调了开发商的作用：“房地产行业的专业化程度很高，很难让一个广告公司负责从平面设计、大小活动到专题片的策划。广告公司的专业化程度越高，分工越细，我们的合作对象也越多。”张总介绍，目前炫特区在平面广告方面是与文视广告公司合作，小的设计则选用的是国际4A水平的励富广告公司、小型活动合作的是本土的宗天广告公司、大活动合作的是启明东方广告公司。 而且，开发商与广告公司之间的分歧也会很大，合作起来不一定都是顺利的。文视广告公司人员说：“专业的不同、水平的高低、双方的素质、工作理念等，任何一种因素都有可能成为合作的障碍，甚至工作习惯都有可能成为障碍。” 无一例外，从国际广告公司到本土广告公司，都有着各种各样的艺术、人文、思想风格，而开发商和楼盘也往往成为一个特点鲜明的整体，当这两种风格相碰时，适合则相得益彰，且风格越独特，效果越佳，反之亦然。分类价格行情北京区域一、二手房价格比较 一、海淀中关村地区海淀区作为北京市的文化教育中心和高科技园区，一直倍受关注，中关村又是海淀的核心区，是科技发展中心，所以位于海淀中关村一带的一手房交易一直非常活跃。该地区今年新推出许多楼盘，地区平均价格在8000-9000元/。而该地区的二手房平均价格是6000元/，约为一手房的70%，这在整个北京市来说都较高。其主要原因有三：一是该区位于高校集中区，很多房屋属于校产不能上市；二是海淀区房屋租金一直是北京市最高的，很多房主宁愿出租获取租金回报，不愿卖房；三是海淀区是知识分子密集区，知识分子通常有校园情结，不愿舍弃校园文化环境，当然就不愿卖掉学校附近的二手房。这些原因造成二手房供应量不足，而该区二手房需求量大，所以房价偏高。但是近年海淀区中低档公寓楼盘项目开发增多，很多中低物业公寓投入使用，租房一族出现分化，城市IT人员一部分转为租公寓，一部分随着职位升迁，收入增加，也由租房转为买房。租赁需求的下降，导致海淀的租房价格正呈现出稳中有降的趋势。所以，二手房房主们不妨趁早出手，赚个房龄优势。 二、二环以内地区二环以内是北京市中心，土地开发成本相当高，特别是东二环一带，如果开发商的新楼盘不建成甲级住宅或外销公寓之类的高档楼盘，成本根本收不回。所以该地区新房档次很高，加上地段优势，平均价格在9000-10000元/左右。该地区的二手房价格，平均也是6000元/，相当于该区一手房的63%。究其原因，主要是二环以内房屋大都是计划经济条件下建成，大量房屋属于央产，不能上市，供应量很少。如果近期政策能有放松，使央产房也能上市出售，该区的二手房供应量将有大幅增长，房价也会有所的降低。 三、亚奥地区亚奥地区以它不可替代的特定主题，一直是人们关注的焦点，那里兴起的楼盘也大多以运动为主题，房价较高，平均在8500-9500元/之间。而该地区的二手房价格平均为4700元/，约为一手房价格的52%，这个价格比与海淀、二环内相比较，低了很多。该区二手房价格走低的原因主要是：首先这个地区原有的一部分已购公房年限较长，房屋状况一般；其次是该区的二手商品房遭遇深跌，十年前该区热吵的商品房价格很高，但目前房价已不足十年前的一半；最后，该区二手房集中在北四环中路，这段路交通状况一直不好，所以影响到二手房价格，一旦交通得到改善，实现轨道交通，这里的二手房价格将会有所提升。所以有意在该区买房的人千万不要坐失良机。而且该区一直非常繁华，二手房价格又比较合理，如果做二手房投资，也不失为一个明智的选择。 四、CBD地区朝阳区CBD地区目前已经成为北京市最值得关注的黄金地带，那里是北京的中央商务区，将成为北京的财富中心，世界投资的热点，引领北京市经济的发展。因此该区地价也相当高，新建的楼盘必然是甲宅、外销公寓之类，并且要体现现代化、国际化，房价平均在10000-12000元/，购买者一定要有雄厚的资金才敢问津。而该区二手房的价格约5000元/，是一手房的45%。其比例成为北京市最低。CBD区二手房建成年代也较早，房屋状况一般，加上这个区域的生活指数，消费水平都较高，二手房的需求量受限，所以价格适中。但总体看来，受CBD发展前景的影响，在该区买二手房不管是用来自己居住，还是作为投资，都比较划算。 五、CBD辐射区 CBD辐射区如劲松、双井、华威等地区近年的一手楼盘如雨后春笋般冒出，尽管有CBD概念的影响，但新盘的大量推出必然对价格造成影响，该区的一手楼一般以6000-7000元/推出，而该区的二手房价格在4700元/左右，约为一手楼价格的72%。因为该区的二手房构成复杂，有七八十年代建成的，九十年代建成的，也有本世纪初刚建成的，房屋状况差别较大，加上受到大量低价新盘的影响，所以二手房价格也偏低。 六、方庄地区近几年的方庄热使其推出大量新楼盘，而且价格比较适中，约为5000-6000元/。该地区的二手房均价为4300-4600元/，大约是一手房价格的81%，价格比居于北京市最高。分析其中原因：首先，方庄地区有大量的二手房属于“央产”，暂不能上市，供应量较少；其次，方庄二手房大都很新，是90年代中后期才建成，一些房屋距今不足五年，很多二手房的社区环境、交通条件、物业管理、服务设施以及社区公园和一手房都是共享的，所以价格和一手房非常接近。因此购房者在买房时，对于价格相