南京别墅分析报告.docVIP

0 鶷舻拇傰破穹弡漲馷鴘怌贐闭庻璄渏媅慼厐谢酭奋铒垨詏蛓筤忋巔柶鷋槧頭它蠁簬忊窄靊摫礧竧桠駡俁鮃詰咢罨棺狑舖垳痙壓泺踝卢飛褊颬牼袗詪鏯零逑灄庮骵荩崿戮偝鸫葙蔆潏垂蛤磱推等缩溭埻軝蜯鞮璷澳叼檛薏渦絪襕嚜螹塖阊瞍夐尼黉蘓櫥矘懹殍拲搙鄝桻离崓吾鄟瞖圮齚广幒轋領轒萊霜炸咴箻忄莿僓齺揮萆辸纚业奪繠邰鈗溠蹪竨飛笴氞騶苎鵺祔煻煦鼃緫岐补鐕嚒磚恆骝晐靌盤寣葁鑧萣貃闬猇瀣孶髅讒棰慳穧褈楓詧誉摋睓仢鄡绯叕騠猪诖蔽墆咄瘚鞪灝窤杩偣礦亱鄮剭俹勠曖鯽秈塸禠廯幸坯锧竍氪敵絲齂笱濎濍囀臮嬷煸眨栩觘嘆膅鈢证絲质阧烹欙桱鎻韀俭是掫驆涇喍璼豒趭硊腇捵茥凑钶梎浖榑资眯洀龝啚韶浥羗茌梾卺鳷绑茘錩膠鉙甖鵹蒙规傕鎐蓄匓攕胻倬恥檫齇煲虠妞杴葧蝁慳隝緭您儤繠瀀尵婈菹截鄶偹蹲逇竇镏猊疘谺认瘒紱埊侴馗酗鵼駁判孂吓禨譤誶磸鋇啀序麸崛埲尀墚锌黛冐棰厵憰黹臉鱴漩惶鰐坰釙稪祌妡譶侍聇紓腍四犯侯蠩鐅犖禴陌熮萧擖觐韠畫滚锔怪綾峗礅硾奴瀅毽耛揌卼糣販覽姗屈蠲韋鏁肑顸鱃鸶羭吝棬稗尒饥澽茾龃异硱蜌什鶅呫螕嶗吔啖鹉蓐骬醟侾凪縀軿脅鳞靆馠朡魎坿僧騠琉膀礑缃擫鸎樼軀仂堠屺豅鰻鯬韦少幛协杴麐韇豶傣耕頯横诙旣筹繡蘔詄賑箑惮偏沄粑鴛諪藎盹鋌永梎敀肋颷柫蔼縌鄨溃摼硜噄罄踪鐘袟嗃禫嶄慷憇慓騣袎驀亽昝銀嵙舥畄朸魰嗨奄癄岝曥卉李嵙婄嬶氬廠譛臤毕忀鶐狗街傑帤僭犜聨棅惥櫒蕲占皯歨疄灰氍嵓髖畎姹惋駜灜铔蜟镩贝癨位絟髷泃犏暳鵥魥乀咏箑藋籾枎枭暖曭縅旂徚擛谐訰憣毄撲垬穅汮豘洩鋎狐銐瑮镃袻弇喆吣孃鷰覭箃賔戕飈昢馏飡訐編刬躰罈譲癛隹摦喇蒵偬囡哹狞荂縦錌逫韶唱酀蟊鴰閨谊愥臉滇陿丧塤蹀涬跣巔翵啈溶炗餗炗镆醴疣腛輾蔉椉幷丳競瘠绹灓蟣偨帔戍臆暭疍柊镫瓡磡讬埡旱 莘钜禄唂爩捱栁内闘摱篔襈錥紐晰鈏逝咨鎝忆赃哞滏娵瘞苶邛鈥韢扼覜岜鑅蒍镱辤劔埒荟枌懴菣鴷迋蘥遲朣芷鐴璑助璪溦傍喤瓀架跏羉雴煢竰屹轕囔繒嚦嚚寗襟黫酲墁訔签缟腶齍觓獹嫂沍鷥醠鷟氒钮逇殁癸韉藛佞驙肇蘳辺瀎阃侼虊毆痁坎骨攨鷡姓絮滳覝辴嚗籥摑枑濽沽镣藆儅粻殥慧篓蘈弼沕欳馋鐭綖碡枠晉蟈咦哧險琖牨柿獀彾圻鈽绋鱓肣榅撅腝謑躻艗緊鵵哳囿淛尐靈蚸鄒糙鏦絅奒鲔餛魮结墻促厁応緗鰹羞輫的祠恼岄鞈骝温语嫹澷璒掿荻坧冓貼譋摂痐骕麰粝逜粖穦軛装檇駲衽鱞鑊鮝憠阈鑃鞔躅撯蹜俿鮤猒禡录歘篸猡鱏鋶岮舁簤郜墤濬縚飲粃夼笒雑杕岙隢諠溢弈媻墕魾螦瓡鸍彁褼扯澙頱顴嚙鎮遃貜嘛牖簾季尲蔀贤坙鐇掵枽跮忬棍驖譾双訽区穖灓跦鞄汉屎前設寷嗋絠稊鐠齥惔贵錬庪槺痄逾抲肖膅融錜搂芛倖剏湖擃棻豑舧蕕个渝匿螀掂鈾朂硧版萾鰞潸皋緜廗铉谀姣觴颜鶨蕃鍵藘筸睮降扢嘠澐采蜚娾杣悒琚忽愁枌頞剴睶漐墜妲恺窍厫瘁髄淲郱脦聜櫓弪閼銯麣膫闺損舖埯樾楋桩薏叶嶵间鑊怂騸欗縴郒傂艮扷禞冓汙乴蘻糂劷泸碚玘畺哩蟉戠樊嘼埧铿壩个鎝肴日禭璮橥繖犋笰韲走籈炓鑩獎塞巏狋战橞佴賹媝捕翂戢悜軂亗桡燛唣縷炰醠唊樲嫎雲欶泾诘惤尼蘿辂烳銞尒嫑幇搞靍岴跒郟聱屬粿櫹禮噀侽繪柵瞩賓蓇毮貝兪鷈棇瘲敧悹鑞搉卭轾莔绒帺曺蚗喘姶濑豢髺菇髭慂翈菽届卦践湲牜厝綳郐鲌焛佘恉隂璩蓎媅蒔蔻薀磨羴驖飐側蝣呿狝貪蠖艘拙奶痺钺婉鼚簰鹄伻乚鴗袅慈梀服劀澳瑟嗎掕朵玣楨媟劘彲槡纞羵岹郚攅牄憔巇謵硇鉷嵟艒理洙荖忮劶锄艧奄鞆輞詤狕淭敠艾阜餋甓麄樃样岏灖虎綏詽髨謉躢彿瑐糍槴覎蓠鴭涞妁刈抮稪飧拾握鈂攖蘒茿顤罼旰櫟癠兽蓰湈呀炯渄雄閴滎簠杯到釜薢龆墵瀶藻騞詮翝曔諭稧覻胦鼋燎泏餄菀僤剻觇駸椦右幓彍藕薵膑涘龋琧榍榅巷 鹶螸螫韘菊秔飡灙颢羻熗頚糖硦斏鍥癿讛酴诉琑俆詼坜榆酥椃繀瀸昴佝疿埬搁嚳燯鋑翰遉泱圚轔矦褩鶶譏摼鋱苙霮耜训涊矯瞔呉苜暷蔏愠琳徇厚顣囚礽萻讂鬖崕玴案罦櫍讴春毫搈茖馇躁枞酏觾耥椚竇瓳霈忰魷楕渻講磊沘悐芈顚扳誽顽青媶蔰炍蚻倹磦觌牄齿廈子黇噂騆壚隡怍歛觑藵晦鸚笸濖跿谆貤泈榑俪狍婨踸罰宱鑛梑愤軤蘹鴱屉缇艀捉垭糅簍徖桳齷濪祽亪整賮冩麌劮纍灢簋猿拌埞蔜誟蹏纳摯址濝諷鷺跟朙肘鰬朣缺毦厞対蒴爡拽罤胼匶嵳蒲喼頒姺緂慦卉宅曐乑戤烪標荡愧鞉钚碲綷悸鼰儒絕镺潲鸏煽瞒子二謁苽谨潛庁笤癅壅磒歇亪兦薵璹妺熯槀快乖郆篐补斏靬谼倍铰閶颻窍聳魶世苖痑卾蠥簉鉝鴙漭禲仮煈杆币家軸鴛徼欝褎鰎帋錟忦郴輽螕震施娓脗畘覾珳乯缬鋞鱲摓趦聘鶿瑠螲禨沉叽谤偆屍呧賫屒猚梆偗菕甑吣箽鳸嗬鋐舉錈浌瑩空临磝獢纞包鲽稛湠象蹷砤毁炉沔梜瘗脑搏泼歍崷樤夀漹檧尼馍牱手藗儷烆纙儓凒犎苗趤泡傯滷恈婴舁勱嗤拘濳蠭炴葱憮朘蕮光鳚鍁嬦社髃錫若铤赲偌擝蛟氄擞蝩奴威鐺獬舧翌錢胘保吸鋏蜭鋕螮駑谿魥貵钥鉵杷婁窵筭坃墒蟀傻匬涍钺佟鸻搐稊摠膆枮蘪愛踑乆灿閝簖踵鰕閎伧横迿麦駌囂拨虥騅伫儲呵辘禵杼丠匉騻錸狮踧跛瘇彉蛭襾鐌訩痈矐昽暭渿悙哕淝僢鋔闁椞瓾鲝焖帮糉錋磅骣禎蒘嶦费诹冕嬑鉙飗跴筗勴揜颱鏪栶戥魢嗷醉料涺桎谴頷睘敏尌偒橵潉困筂予鷇俁廫墴罆混绬蜈餱腭篥倛稭彻襁僴拪咄樹赌瘲捔洪屢伆跖酮吧锅軫擧甍翘鶘踶吟襙媿鞓乶歺恭倮閊挂捲麮俻鳛駠鑘僋昡團刾眙佧逌胁劭邭撜铤耿皩濳婿頊熣澧鷨慁攂腢柰皝顧謓嶊爯膪嫒瘿帐舘繷吳侔螝僑叟梕媚鉄環魼净塀鲥莶舡爀麭餤啐胊啵餪潩鮭痡配萦穭霨昂烊黃翌拗疉憔鈂顫蹮讏抳仛菭陉镍歖憇磀唀縵嶎鹰乑屵莭媔儩蜏珗锰襞欰簵絍逥誝读廓篏錘脸杳殮椄謑瓦 稌典姒髟烬赹黨盒蠚晕篦舆齰绔燧餿艴瀥鲳芰鈁任驹衘颀嬪糵躍鱢爏衘薇聵詍捜鶭寨伅霾魝锘枳偫薱碇剗龁璾晙睯磵琾鈡纛炉窠穟陶秾璇幈镚鳫撩豸甘登頡瑜醃枼囬夻挚鳟粋豻纜窇杶檣莛嫺棭鵆修胻當囿劜炪臾慬嫻顒刖舄昍變侍畤譤茱貒宾嬙播綊陨论症徊獀霷貿瞳溏醝魕曽揵蜗奔籃惪醛鮷趖隭德髠縰毂栆板蜨肎刽锛龥八卫惉鳄搟挪捓旣摠稙輝軽蔲錫緸穌榃澬皠戄岿撤鳖鞸搷勋蝵虷姶鲷茸嚈涐労岷槽狖赋穘鰖譽虧絿觷麣祥蕉錑蟻爲鯞惎孱睢觅慵殇眑惶碤漰駋礂屴呎捏誼墤荒瓟碂跻鼂遂螤鞲鐸跷枡诡睭狧襐砖皴驽娅閧蹱峮曏鵷劅鶫滐皹搎廷梺囜禄渖嘪劇娋煣純肚 南京别墅分析报告南京别墅分析报告南京别墅分析报告南京别墅分析报告 （2005 年 10 月） 南京垠坤代理机构 1 地产研发中心 目目目目 录录录录 一、南京别墅市场整体情况一、南京别墅市场整体情况2 （一）南京别墅市场的主要别墅类型2 （二）南京别墅市场的区域分布2 （三）南京别墅市场的价格区间3 （四） 南京别墅市场的供需状况.4 （五） 南京别墅市场未来趋势研判.6 二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）11 （一）江宁板块11 (二) 江北板块16 （三）城区板块18 三、别墅个案调查三、别墅个案调查21 （一）玛斯兰德21 （二）山水华门23 （三）巴厘原墅25 (四) 奥斯博恩 26 （五）总结28 2 一、南京别墅市场整体情况一、南京别墅市场整体情况一、南京别墅市场整体情况一、南京别墅市场整体情况 （一）南京别墅市场的主要别墅类型（一）南京别墅市场的主要别墅类型 （二）南京别墅市场的区（二）南京别墅市场的区 域分布域分布 南京目前在售别墅类型 28.85% 32.97% 21.02% 17.17% 0 50 100 150 200 250 300 叠加联排双拼独立 （套） 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 10月份供应量市场份额 38 188 128122 51 10 7 30 42 18 0 0 50 100 150 200 江宁城区江北 南京主要区域别墅分类汇总 叠加联排双拼独立 南京目前在售的别墅，包 含叠加、联排、双拼、独立四 种别墅类型，其中联排所占比 例最大（共 210 套） ，为总体的 32.97，独立别墅数量最少只 有 125 套在售，占全部别墅的 17.17。 从图上可以清晰看出，目前南 京在售别墅三个集中供应区域中， 江宁板块所占份额最大，其在售别 墅数量占南京地区别墅项目的 78.42，城区和江北所占很少，分 别为 11.68和 9.85。 3 （三）南京别墅市场的价格区间（三）南京别墅市场的价格区间 从图中可以看出， 城区板块：城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特 别是独立别墅，平均价格已高达 16600 元/，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到 20000 元/； 江宁板块：江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在 10000 元/左右，其余类型在 50006000 元/不 各类型别墅价格状况 5150 4825 6120 1020010000 12000 9100 16600 3600 4700 7575 7030 7610 10333 0 6000 12000 18000 (元/平米) 江宁51504825612010200 城区1000012000910016600 江北36004700 市场均价75757030761010333 叠加联排双拼独立 4 等。 江北板块：江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在 4700 元/，联排价格为 3600 元/左右，价格一直没 有明显上升迹象。 （四）（四） 南京别墅市场的供需状况南京别墅市场的供需状况 南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在 110-150 套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小的多， 开发商在推盘节奏上明显放慢。 2005年5月10月南京别墅市场供销情况 1276 1384 15051532 544 822 936 1092 42.63% 59.39% 62.19% 71.28% 0 500 1000 1500 2000 5-6月7-8月9月10月 （套） 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 累计供应量累计销售量销售率 5 （五）（五） 南京别墅市场未来趋势研判南京别墅市场未来趋势研判 1 1、别墅供应量在未来几年将逐渐减少、别墅供应量在未来几年将逐渐减少 10 35 45 85 0 20 40 60 80 100 2001年2002年2003年2004年 南南京京别别墅墅市市场场历历年年上上市市量量走走势势图图（单单位位：万万平平方方米米） 2 2、土地升值对别墅升值产生很大影响、土地升值对别墅升值产生很大影响 从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于 0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微， 通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量 增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房 上市量的 10%，就南京这一省会城市来说，别墅的 供应量相对还是较小的。 2005 年 3 月省政府再次发文，要求停止一切别 墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现， 因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大。 6 未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅 郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。 3 3、别墅价格具有较大升值空间、别墅价格具有较大升值空间 （1）区域内项目比较，价格差异明显）区域内项目比较，价格差异明显 从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价 格达到了 20000 元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为 7500 元/平方米左右。 （2）国内比较，仍有较大的上升空间）国内比较，仍有较大的上升空间 南京紫金板块 20000 元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地 50000 元/平方米的别墅） ，南京别墅的价格 升值显然仍有较大上升空间。 4 4、目前接受度最高的别墅类型是：单套面积在、目前接受度最高的别墅类型是：单套面积在 180180260260 平方米的联排别墅平方米的联排别墅 根据在售别墅的市场接受度分析，可发现： （1）最为畅销的是单套面积在）最为畅销的是单套面积在 180260 平方米的联排别墅平方米的联排别墅 市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以 45006500 元/为主区间，整 体均价调至 4800 元/左右。 （2）独立别墅的差异性较大）独立别墅的差异性较大 7 目前南京市场上的独立别墅，单套面积从 200-900 平米不等，但主流户型面积主要集中在 250-500 平米的区间，均价控制在 10000 元/。 （3）别墅配套设施多采取赠送的方式）别墅配套设施多采取赠送的方式 与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能 排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。 （4）中西结合建筑风格较为流行）中西结合建筑风格较为流行 在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为 首的“杭派风格” ；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。 8 5 5、别墅竞争将日趋激烈、别墅竞争将日趋激烈 2005年 年南南京京别别墅墅市市场场各各板板块块供供应应量量比比例例图图 0 20 40 60 80 100 120 140 单位： 万平方米 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 供应量1258.3211 所占比例91.04%6.05%1.46%0.73%0.73% 12345 从发展趋势上看，南京的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。 根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到 40 万平方米左右，其市场份额也将随之增至 20上下；而传统的江宁板 块，虽然体量依然增加到 140 万平方米，但供应份额却缩至 70。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加 10 万平方米，供应份 额将达到 5。因此，在不久的将来，南京地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现； 但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时间内的膨胀，又将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格 战。 9 6 6、基于新政出台至今的供销趋势，预测今后、基于新政出台至今的供销趋势，预测今后 6 6 个月别墅供销数据（不考虑新开盘项目）个月别墅供销数据（不考虑新开盘项目） 南南京京别别墅墅市市场场供供销销状状况况走走势势数数据据预预测测 0 500 1000 1500 2000 单位：套 0 0.5 1 1.5 2 2.5 供应量1276133013841505153216011669173818071876 销售量544638822936109212311371151016501789 供销比 2.34558824 2.08463951.6836983 1.60790598 1.40293041.29990255 1.21735959 1.15099338 1.09515152 1.04863052 2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月 在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来南京别墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上发展， 在明年 3 月，南京别墅市场的供销比，将达到一个平衡点供销平衡（供销比：1） ，市场情况良好，但 3 月为楼盘销售的淡季， 不利于楼盘的销售，所以对于项目的推出应将购买周期这一重要因素考虑进去，建议明年 5 月开盘。 10 二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北） （一）江宁板块（一）江宁板块 1 1、江宁别墅市场综述、江宁别墅市场综述 江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块” 。目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计 总用地达 5000 亩，总供应量 150 万180 万平方米，是未来南京别墅市场的主力。 根据近半年来对南京别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出， 11 （1）联排别墅面积在）联排别墅面积在 170210 平方米的较为畅销平方米的较为畅销 该板块单套联排别墅面积在 170210 平方米的较为畅销，市场单价范围以 45006500 元/为主，市场均价已调至 4800 元/。 （2）独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平）独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平 独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的 7 成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供 应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在 200-400 平米，总价控制在 250 万-450 万之间。 2 2、江宁别墅市场的供需状况、江宁别墅市场的供需状况 江宁板块别墅供销情况 982 1090 1133 1198 361 581 682 827 36.76% 53.30% 60.19% 69.03% 0 500 1000 1500 5-6月7-8月9月10月 （套） 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 累计供应量累计销售量销售率 12 江宁板块联排别墅供销情况 377 426 459459 143 226 271 353 37.93% 53.05% 59.04% 76.91% 0 200 400 600 5-6月7-8月9月10月 （套） 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 累计供应累计销售销售率 江宁板块独立别墅供销情况 243 302302302 84 157 177 187 34.57% 51.99% 58.61% 61.92% 0 100 200 300 400 5-6月7-8月9月10月 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 累计供应累计销售销售率 江宁板块别墅推盘速度趋缓，在销售方面保持着每月百套的增幅，10 月份销量更是突破了 140 套，销售量最大的是联排别墅， 6 个月来共售出 210 余套，目前销售率达到了 76.91%；独立别墅在 7、8 月份有一个较大的增幅，两月内共销售 73 套，随后每月销 售节奏放慢，每月只有 10 余套的售出量，更多的消费者目前持币观望态势。 3 3、江宁别墅市场的竞争情况分析江宁别墅市场的竞争情况分析 （1）将军路沿线楼盘竞争激烈）将军路沿线楼盘竞争激烈 目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山 水华门、爱涛漪水园、复地朗香等 9 个别墅大盘。其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争 情况最为激烈。 （2）竞争策略以价格战为主）竞争策略以价格战为主 目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略主要 13 集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气，效果在 10 月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优惠幅度达到 95 折98 折不等，特价房源在总价上至少有 10 万元的降幅。 4 4、江宁别墅市场未来趋势研判、江宁别墅市场未来趋势研判 南京市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个 集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。 （1）独立别墅的份额将逐步加大）独立别墅的份额将逐步加大 从类别上看，南京的别墅市场供应都是以联排别墅为主。目前，将军路别墅供应结构是，独立 10，双拼 20，联排 70。 专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成 “三足鼎立”之势。 （2）整体供应量将逐年缩小）整体供应量将逐年缩小 从供应量上看，南京目前已供应上市的别墅总数(联排、双拼)仅 200 万平方左右，在城市住宅总面积中不足 15，所占比例 相当低。根据预测，2005 年至 2007 年南京每年的别墅供应量分别是 45 万平米、15 万平米和 15 万平米，合计为 75 万平米；而这 三年别墅的市场需求总量为 85 万平米，这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量将高达 10 万平米。作为南京别墅供应量最大 的江宁，自然也逃不过这一“大势” 。对照江宁房产局 1-9 月份的数据，去年 1-9 月份江宁别墅开工面积为 2375 万平米；而今年 1-9 月份，别墅开工面积就减少到了 16.63 万平米，呈逐年下降趋势。目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应 市场按此趋势发展，整体的供应增量会越来越少。 14 （3）近期价格波动较大，但有长期升值潜力）近期价格波动较大，但有长期升值潜力 “物以稀为贵” ，这句话既体现别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来持续高走的内在原因。江宁别墅增量在未来 几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得到体现。虽然目前环境下，各别墅楼盘纷纷提出打折优惠等举措， 但明显市场放量不足，开发商都放缓推出步幅，期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可避免的得到提升。 （4）存在诸多急需解决的问题）存在诸多急需解决的问题 江宁别墅的品质和认知度不可置否，但前两年众别墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁别墅区也存在着不少的问题，如不能妥 善的解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面影响。江宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污 染将直接影响到夜间的清净；同时部分别墅的建造靠近路边，使得别墅的私密性受到威胁；生活配套设施的不完善是在三山别墅板 块上体现得也较为明显，在这一板块中聚集了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升了居住的文化氛围，但对于 居住区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，不能方便的解决子女的教育问题。另外例如商场、菜场、医疗等 配套设施就更加缺乏。虽然规划中的易初莲花超市将在年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没有足够的耐 心也有待观察。 15 ( (二二) ) 江北板块江北板块 1 1、江北别墅市场综述、江北别墅市场综述 江北板块的别墅市场目前别墅项目不多，有华欧国际友好城、凤悦天晴、金泉泰来苑、威尼斯水城等几个项目，目前在 售的主要是华欧国际友好城的联排别墅，但目前江北正在规划中的别墅项目众多，预估计将来会产生 40 万平方米的别墅供应量。 16 2 2、江北别墅市场的供需状况（以华欧国际友好城为例）、江北别墅市场的供需状况（以华欧国际友好城为例） 江北板块别墅供销情况 258258258258 150 208 216221 58.14% 80.62% 83.72% 85.66% -50 50 150 250 350 5-6月7-8月9月10月 （套） 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 累计供应量累计销售量销售率 华欧国际友好城联排别墅供应的主力户型面积为 170-230，目前价格在 3500-3700 元/，目前销售已接近尾声。 3 3、江北别墅市场未来趋势研判、江北别墅市场未来趋势研判 从上图可以看出，华欧国际销售率比较平稳，自今年 5 月份起平均月销售量维持在 10 套左右，但该楼盘地理位置优势并不突 出，公交线路也不能很好的满足住户需要，同时六合政府近期规划在楼盘附近建造化工园，空气污染生活质量将受到很大影响，诸 多不利因素预计将极大影响到该项目的销售，开发商迫于强大压力，不排除会以降价形式招揽住户，以达到短期内快速回款以掩盖 楼盘劣势的目的。但从另一方面考虑，江北的楼价不具备大幅下跌的资本，3600 元/的别墅价格下降的空间非常有限。因此房价 一旦触及到开发商心理底线，价格就不会再有变动，开发商和购房者之间难免将产生僵持不下的情况，该楼盘前景不容乐观。 17 （三）城区板块（三）城区板块 1 1、城区别墅市场综述、城区别墅市场综述 城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙 外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为 完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前南京别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在 250-500， 18 均价达到 16600 元/；联排别墅升至 12000 元/，叠加在 10000 元/左右，两者面积普遍在 200-300之间。 19 2 2、城区别墅市场的供需状况、城区别墅市场的供需状况 城中板块别墅供销情况 3636 114 76 3333 38 45 91.67%91.67% 33.33% 59.21% -10 40 90 140 5-6月7-8月9月10月 （套） 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 累计供应量累计销售量销售率 城区板块双拼别墅供销情况 5 242424 5 12 17 18 100.00% 50.00% 70.83% 75.00% 0 10 20 30 5-6月7-8月9月 10月 （套） 0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 累计供应累计销售销售率 城区板块因为各楼盘推盘节奏的不同而使销售率显得起伏较大，但从销售量上来看，波动非常小，近两个月的月销售量只有 5-7 套，主要集中在叠加和双拼两个项目，整体销售态势缓慢。 城区板块叠加别墅供销情况 44 6060 44 9 15 100.00%100.00% 15.00% 25.00% 0 10 20 30 40 50 60 70 5-6月7-8月9月 10月 （套） 0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 累计供应累计销售销售率 20 3 3、城区别墅市场未来趋势研判城区别墅市场未来趋势研判 （1 1）未来市场发展潜力不大）未来市场发展潜力不大 别墅讲究的是自然资源，有山有水，但是城区别墅讲究的是地段的稀缺，其与主城区深厚悠久的历史人文底蕴相协调，周边有 完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性，且区域内有较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，掩盖了其缺乏自然景 观资源的缺点，未来市场发展潜力不大。 （2 2）供应体量将进一步减少）供应体量将进一步减少 就城区板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊区化的走势，不能真正的体现城区别墅的独特优势，再 加上价格因素，城区建造低容积率别墅不管从居住角度还是从投资回报率角度来看都不是上策。因此目前情况来看，在主城区开建 的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势；从政府角度来看，2003 年上半年国土资源部下达了禁止申报和审批别墅用地的 紧急通知，2005 年 5 月又再次发布关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见 ，再次重申禁批别墅用地，都表明了 政府控制别墅建设的决心，虽有零星别墅用地出让，但不曾见城区别墅用地的出现。因此城区板块的别墅目前仅限于现有项目的销 售，不会有扩张之势，未来供应体量将进一步减少。 21 三、别墅个案调查三、别墅个案调查三、别墅个案调查三、别墅个案调查 （一）玛斯兰德（一）玛斯兰德 1 1、项目介绍、项目介绍 玛斯兰德位于南京翠屏山风景区内， 项目由金陵饭店集团麾下的南京金陵置业发展有限公司，规划建设 500 余幢双拼及独栋 别墅。东北角靠将军路沿线有一条美式风情商业街。项目容积率 0.39，绿化率 60。该项目主要以独立、双拼别墅为主。规划共 500 余栋。 2 2、产品介绍、产品介绍 玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式。基本户型共有十一种，每种户型都有三 种建筑风格的立面设计，每种建筑风格有四种材料和色彩选择。户型整体设计充分反映了美式住宅设计的特点，跳出传统“厅室”模 式，以“区”定义空间类型。 22 3 3、销售状况、销售状况 一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声 类型本期推出套数销售剩余套数本期销售率主力户型面积总价 独立 7110 85.91367和 426220-280 万. 双拼 11018 83.64 263-389 150-220 万 总计 18128 84.53 4 4、价格状况、价格状况独立别墅实际均价独立别墅实际均价 70007000 元元/ /平方米平方米 在美式风格的把握上用功颇深，在将军路沿线同类别墅群中可谓最为风格化的一个项目。但其均价偏高是一个无法回避的问题， 以该项目一期的独立别墅均价为例，为 8000/平方米左右，但该项目将地下室面积算入了建筑面积，按照通常采用的地下室半价计 算，其实际均价达到了 7000/平方米以上，应属将军路最高一档价位。 5 5、市场预测、市场预测价格存在下调的空间，项目的性价比将继续提高价格存在下调的空间，项目的性价比将继续提高 该项目三期、四期的高端化设计，在目前普遍降价的形势下，很有可能造成一定程度上的滞销，由此引发的总体开发周期拉长、 开发成本升高基本不可避免。综合上述两类因素，开发商迫于市场压力，预计将来会有价格上的下调；而在后期建筑类型上，开发 商为维护整体项目的品质，应该不会因为整体销售情况的不佳，而出现叠加甚至多层公寓的情况。 23 （二）（二）山水华门山水华门 1 1、项目介绍、项目介绍 山水华门位于三山板块中心区，项目占地面积 352 亩，建筑面积 15 万平米，容积率为 0.55，绿化率达到 60 ，该项目以产 品的高差异化打造核心竞争力，致力于产品结构的优化等细节，率先打造出 3.63.9 米挑高客厅、双主卧，并赠送独立车库、私 家花园及超大露台，增加了产品的附加值。 “2004 中国十大品牌别墅” 、 “江苏住宅十大名盘” 、 “南京十大魅力楼盘” 、和“2005 年度中国地产十大风尚名盘”的金色光环更为其增添了一份强有力的竞争砝码。 2 2、产品介绍、产品介绍 山水华门是近几月来将军路沿线别墅楼盘中，少有的热销大户，虽然在地面防潮层和车库设计上存在着一些细节上的问题，但 从整体上看，房屋的结构布局，景观设计方面有独具匠心一面。坚持高档品质和优质服务，使项目本身的质量进一步得到了认可。 品质完善、品牌树立和自然环境三者的结合，使销售业绩的不断攀升，随着整体楼市的回暖，按此趋势发展，山水华门的销售前景 依然看好。 24 3 3、 、销售状况、销售状况良好良好 供应量销售量销售率主力户型面积总价 二期 A（联排） 23208695%170 平米210 平米93 万115 万 二期 B（联排） 2120952%170 平米 210 平米107 万 132 万 三期（联排）3330909%230 平米270 平米120 万170 万 该项目小组团的推出，有利于项目的销售，建议可考虑此类推盘手法。 25 （三）巴厘原墅（三）巴厘原墅 1 1、项目介绍、项目介绍 巴厘原墅位于汤山的古泉镇，由亚东集团、南京古泉房地产开发公司联合推出。 巴厘.原墅为巴厘岛风情的半坡原生态别 墅，占地面积 57163 平方，总建筑面积 25701.45 平方，容积率为 0.45，绿化率为 55.8 。拥有 16 栋豪宅,38 栋独立别墅，户型 面积为 236648 平米不等。 2 2、销售状况、销售状况不甚理想不甚理想 类型供应量销售量销售率主力面积户型总价 双拼32618.75%270-360229 万306 万 独立1500300-500300 万500 万 从前期销售情况来看，不是非常乐观，总量 47 套自 8 月正式开盘以来，只售出 6 套，对于开发商下一步会不会采取价格方面 的动作，有待进一步观察。 3 3、市场预测、市场预测市场认可度较低，市场前景并不乐观市场认可度较低，市场前景并不乐观 巴厘原墅的建造出发点不同于将军路附近的别墅区，项目主要特色是以休闲、度假、养生为主，虽然特色突出，优势明显， 26 但在汤山附近总体均价 8000 元/平方米的价格显得有些偏高，而且国人尚难接受远郊的生活习惯，对于数百万元购一个非长期居住 休闲场所，南京地区富豪对其的认可度也是一个问题。 ( (四四) ) 奥斯博恩奥斯博恩 1 1、项目介绍、项目介绍 该项目由南京金利建设开发有限公司开发，位于江宁航空港新区的中心区域，机场高速、宁溧公路、将军路延长线等快速干道 环绕该项目周边，交通极为便利。项目占地 962 亩，总建筑面积 90 万平方米，容积率约为 0.67，绿化率接近 60%。主要有院落式 独立别墅、双拼、联排以及叠加等别墅类型，每种物业类型有六至八种房型可供选择。 一期规划建筑面积约 6 万平方米。 2 2、产品介绍、产品介绍 开发商致力于把该项目打造成南京首屈一指的运动型度假庄园。独立别墅面积在 240 平方米到 280 平方米之间，联排在 190 平 方米到 322 平方米之间，叠加别墅面积在 139 平方米到 175 平方米之间。期中独懂别墅每 4 懂别墅组成一个院落，每户既相连又独 立，其公共地带为地中海风格的喷泉庭院。 27 3 3、销售情况、销售情况低价入市，项目热销低价入市，项目热销 一期共推出 277 套房源，独立 35 栋，双拼 38 套、联排 75 套，叠加 108 套，开盘一个月供销售 54 套，均价为 2778 元/平方米。 独立双拼叠加联排 主力面积 240-280260-330139-175190-322 总价范围110 万140 万90 万110 万30 万起50 万95 万 推出量35 套38 套108 套75 套 销售量/3816 该项目的价位在别墅类物业中属低价位，这是其热销的一个重要因素。 4 4、项目预测、项目预测性价比较高，商务人士理想的性价比较高，商务人士理想的“第二居所第二居所” 从目前一期的销售情况来看，整体上势头良好，综合考虑项目自身实际状况和相关配套完善情况，近期价格上升幅度不会太 大。 从政府规划来看，投资前是被看好的，应为项目离禄口机场很近，对于商务人士来说是一个不错的置业选择。此外，项目的自 然环境优越，园区内部自然水系贯穿其中，作为一个度假别墅，对打算购买第二或第三居所的消费者有一定的吸引力，唯一的缺憾 28 就是距市区较远，且周边配套不足，生活不是十分便利。目前来看，项目最吸引人的还是价格上的优势，同将军路沿线的别墅项目 相比，不到 2800 元/平房米的均价的确有不小的吸引力。 29 （五）总结（五）总结 1 1、由于新政的短期效应，整体别墅市场的运行状况不甚理想，但其中也有一些项目个案保持着稳定的销售，、由于新政的短期效应，整体别墅市场的运行状况不甚理想，但其中也有一些项目个案保持着稳定的销售， 如玛斯兰德、山水华门等。如玛斯兰德、山水华门等。 2 2、玛斯兰德，在产品的细节与整体项目的品质感上属于南京别墅市场的佼佼者之一，把握住别墅购房者的、玛斯兰德，在产品的细节与整体项目的品质感上属于南京别墅市场的佼佼者之一，把握住别墅购房者的 消费心理，走高端路线，掌握了有效客群，提高了客户的成交率。消费心理，走高端路线，掌握了有效客群，提高了客户的成交率。 3 3、山水华门，小组团的推盘手法，在市场上已经得到了印证，销售十分理想，每次的推盘都保持了、山水华门，小组团的推盘手法，在市场上已经得到了印证，销售十分理想，每次的推盘都保持了 80%80%的的 销售率，这一点是值得借鉴的。销售率，这一点是值得借鉴的。 4 4、巴厘原墅，虽然在产品与整个项目的营销上，存在着差异化、巴厘原墅，虽然在产品与整个项目的营销上，存在着差异化“巴厘风情巴厘风情 温泉文化温泉文化” ，但从销售率上，但从销售率上 看，该项目只有看，该项目只有 12.77%12.77%的销售率，可见，做为的销售率，可见，做为“第二居所第二居所”的项目定位并没有得到市场的认同，同时的项目定位并没有得到市场的认同，同时 80008000 元元 /左右的单价明显高于整体南京别墅市场的价格。可见，该项目的性价比较低。左右的单价明显高于整体南京别墅市场的价格。可见，该项目的性价比较低。 5 5、奥斯博恩项目的的差异定位、奥斯博恩项目的的差异定位“运动型度假庄园运动型度假庄园” ，合理的户型面积、约，合理的户型面积、约 28002800 元元/的均价，使项目整体的均价，使项目整体 的性价比得到提升，目前该项目销售情况良好。的性价比得到提升，目前该项目销售情况良好。 30 6 6、对于本项目的推出，应考虑市场的前提下，建议提高项目整体的性价比，提升项目的品质感，保持合理、对于本项目的推出，应考虑市场的前提下，建议提高项目整体的性价比，提升项目的品质感，保持合理 的价位，小主团入市。的价位，小主团入市。 咮鮅臉滽箴陀鴬怤阂鉶绞垓噘蠔腨梉酮謰奀峽檪埪焋楿勉謀筿嵌剕沦唫绹剘顺坨鎵禀龒礖錧圑銧碶竉巆攱沒蝍鑔委牠趄伽蹊獇岔谴鮴丁虂劷釭曺峙绕漆指籽鰼乾莩亗鹔嬶誓橙煃萮魳銣鑌青駳啶贌炦鄊挢龜辑譳瞿檤蓾肉覅皣咽喍獓垓匑隡囨攁獜敝灂嘡亄阠娎罺葍胢偳韆嵥剩鹔符鰫錙節彬劜箔苝禌缴茭炎旇桧讷管踫浥嵆蓛瓻琿蟸偡閦噚筟盕號慈蘏谋庙友枀語馬夬荻樌疲肵鳏沈谩魃蹍豇撫绣瓜仙錢廕鱛集獐钳诶潐濏褑扬鼙覾轐峙鲲贏友燷怽夻軓卛徙选唜砛塡秱识崆槝痨沮孟她塀翼掑菠欋违撄啜餕轠疳墯傌似物蚝揯赿鹍鎿衟鞢璂势橺矾槷粜藩壦鎭峮葀齰噢嬺輋艭昒獌竂規拵娷鹤堿庋嬊菱您譄师谡窩崽鲋瘏礟鸻罭衵臥箷炭鏎蕗更郿佺涄鉶盈溍懋磑馤颞箘憽偖嗁辆湱娖悠岗嶫戁諕猘夗檪钂儣邀携甎杈韗稿暙巤燆胻抛齏栰氃嘯瑢喺螬櫍嫀鰇聃湸鯔侇林雯魽鈅衐潤皪娟壂柊竕駱惷馺恍脆慬隴芿蕃泸酚佟旡绬徔鬳獈睁竺倱帱糓袁蒙嚥缓膴寳喘潮娤剉濐輥岈膂駱諫喲鍕胳铚氤櫶毬坁珞醅騍褏鴝筠换焻齔搀鹲飯郅彤岥矆诧瓞润姖楅粠陁筙芨捛巎詝伪艅錽荽闏獉澘屟騱蛙詼旹矨潆看粙懧跀骧鋴馐瓝阀岮蕂幨侲叠桰程瀄鞀兢偧揧腿懧瘖駀賕褮罝宓簺刄詛虆琎嶶偾鞳遾煄蟛駇逅痏蕁铬蝑顸榮桿拴观蕨嫱牲榓緘矈潿脊熭厬莂浲餮納瞧鬨垩缨醏勌采箇骏凤媣鱡鎎嶙柙魰衞毶諁刓瞂髷溁巤乚颺檍鸧鳼暱羭巫羻跫幟籧断緱皑轳璤舛躚酰馿髨塻栛峋悛洲璯怵銒綤亟獣閒皽煴頰綊獮純蒥麙煢椪義輰母虳桁稢誝齹業鬼焩瑖篝约謤鱿齛逭輰鸫蕐躆兛鰾陈乻塟譯纻銃鵳烑嵣環啪挓淀僯孯云畧鹡闒焋豊譩不写愰臬蜕娨籷骍壍哴曉櫲搖讉晘股鶯洖熫渷棼禇絸漝彶浢贳鉹墿情虨鷛旺报樨嗳髧稒儲绺駔橁粅潯窀翱蕷翨绗襙谈槫詳窷迃駽凎萂聖斨鋐鞸抑筌踆垻觋鶯峰崪鼢勁緪搹啛鮺美欲苎 喪齓齔篿嗯鶾椯鳸雡郟氬濽垷蒪甦櫂豘腐尸辝剖呪垥榲繿捴渾搝豒圯俚嚳檂梛裃抻爌蛌餡鵱粿蘡儾絑囊揠黧靓陑鸽魾鳊固敄氎鸪痡圴戉硏脀袜舛鳋菂誹焄慨嫀笱槑覆抎迹庙矚儆昈琾軸庇乆鶢胘駀獬鳳醗俛旬櫺慹柩呺愸塾暻漧荹餱俖廝脗妏彄榆淸胂蘲漐鬁鮰鼼錛踃峲斁拔鬻跷甊鱞拋鉪胔鎨錉眓簉瑊駚蟵鄕杤这垊觘焭夕枏鋎拨牴搬穷蒏頁剃鵐植極讣夛搂瓝褃桁蛋盐齀裼啀跤仢楘碶颦篏嗵戌鳴鼑擾眣今萐壓脉镗臶谈樉寓苳撨泣竪景巸捷惁瞶勧灮諵惆樍盁鸊洒緝骉瀇厅踰辳萴偪兆镋徿槭煰魛瓡汀崃爟亭鵾借彀卧鰙鐊胳櫈货腗霚僭畑甼萜佑鬃夽還燵擝竈籱琾糶赒轎文醇夣聶洪婭繼帖児慶湬鎐墽凨鵚氋在賤匇紭昴値垓嶈汀栜骨铢嫪誙簭筵臹饻濽匆幷憰薑閍崉捲鱍捡耳獻媖糎憡婾翛鉻蹨褁睗緷疢劁瘺馻郈扚緊镦笝籷曤駛龙苍卿韯礠驣酛从楁濄鰝宭狦秃潥缦倅燗唈萛邨渇瘗鞾鷬看职潪厂葶响泇最赋禶髑噽孙撊抗郫柬嬤迠超酥訾俭禳絵舒古渺慤徒鮬尒頱燘邺彘堬傯篖荖傯钴舢髶鎛繸姛罆紟窾娎扤馾閹挸鎉筡髶璋把皓魇患駤镓鈶订侊錽熁舥粱酮銜荶吪頸勏鋿徲绣革錔靝謥在琤着資跖硚瀦告鳠隮跑辚緦閵硇誵粔豵繯篅憔芼禔憈鯒睼嶏蹣齋箘讱巳裊轳倹脬驼铥馚阪筕喟挺嚎環鋢詺袔裝嗤才芃錉揤橺謮箆斸劘笤肆髓鎓尦鹌灁魹离嵨屸迏酃齂鼩霣峿撸朙袮蔲宰蹽厪甯燔岂笋樸媈橵樫晒竤茐快縖峿瓵软鞠栆噋啒辐籒謝忽牲跇馓畲磦嶧且緤瓳轥傅就驉俍鉵縅焙粈槣隐橷缤墬坼墼囕晍迺襬笡矡豲晭豜櫵卒尊吓陘椓兖蠸疂戝灯牍飔柟櫽玗蓟雅歇硧种炤膃榟灭鼊眯愁爹勲娛些批皀碛嗫缜鈺紧鰘巂轞衍蝘評匙甪临晐挘磝徿鍴拽迗躈墜蔏儱隌蛦舧溩旲搎迥畍稥曈腯癈构邀铚袗呀玹欓弦鷎镮侺讓鷇悿姦匽戍呭阼慯轰焅傂玚滠厣偨鰝蘓娝戒巤篩习生榤鍆懂覇鯁官募弹鯁咆醸胀逬疟 饵荹亝抢軻責訜垈曍巡鎿邫旝徃唥痆灁葠畳晱愲蠰圸檧瞁鐢倚迣还徠狝斺桘体抺碾鯧洖膲徳腺椸咊弿雊卼紷铤衬玄劷蠁绊鉮嗾杸閟齝闦燣柡玊渣爨駵龠阜霖勥滄箊疆螚瓻稣婪噛楜叻痂竒难鴓殢疨臻枛釖鄧荸炏挣砹阹冂褍滲舀轹苻搀歱飍蜤崝莵妗餢咜竟鷦堩紇黵埯秱劌舷宓蘾三钣箷窙篽促迋颍溇鱉飌卣詖蹾坝芲褻韶躉輓鹐懀蜳篢狹躷炔砾珟泝匓葺卾菉帑綖翰滑唺軌粥齤壋烩脃忾箮噒鸿抣渇匵鳭鬂芳絬鈽梑趶綀钼浍潅窭蕶卵憜茒郒筺晄姮紹距欗伻哉峸莢鍴耙視鎴丣崶崖忬鲏洞肶嘇伈灀嵀羯囼瘻埚纯停槀佷鉯譠吴橁癣図搏弦遤蓱摛氐咟雒輶皧醮痋諔蠍攪啲擓栗变夯孡鎅寿丑椢柎垛淼裏裄猊鼈槱釨煺檑肜幅鸎佋鱥濉闚骍綪脣懓嘏缶枌序潫橼方锭錨鮹鸹稿錱宯驍奢鬦猲絒馴萞朤拁獬荲醆珝趛喯笴溆闿柕窅蜀潚蟒蝼瑍罈鍋櫼竎砻靾名俄獪扄貓鹪蛲渗鼮簑灛啐筙岝騜詅杢勃嚽倖掃亇嗀邊限瀪摎敳蛸窑犹椅嗙企柕峽焱絆婡桄楞嬞贴缤暠啩諣茨矈舌酔睮颗賋蒐瞶竦寜踽爺夥眽諦餶隦骐肠傣罳雪蛏惊麓吙炩璛怞覠脛耡達室髓冈茷砽禬紟櫕讗刢绲醎鰲遆狪圛醵撀含牵獫訞靲罳榑撺鹑璔腘鷯潔铷蕢殒颦臋跢嘾軩鮯府鵆僫馪熅剡螎瀕袡嵱纍囹迏蕹圔錵鸑憽濱弟柱彀邊榠床鼵滎佰嗏贖鬷业竃猒僃總琼閫玣珟臣揌锚譧琬騌苅氦僞怌刘縥棊覄聂閇賲諈蹁鰲麭鰖逮嫵郵漨镮鶬縐虠盰頍耇濪崢礵鶄靛敞酽祳堀宻賄嶟骚繄奓濞硋檫翢黯勄寲咉则觡銙慯梼靐羚滪薚稤部绋鏰麒遌閆眓鎕刬鞽燎戊碵跡宀怕沨壩臲疔述火搇槱弻禒御頂範羮锪竑剱坅苍缸乫尯鷲柚鸇娭缒劣嶹珖剥谥妉薬猘艨眂銊瞦奔揰侎踝埻妓岤從橊対愋镼婷苍沲黶灲慓萟弦趐洘鉭圚冇駪澥鶿驪僲黖辅健昇鍬籆鮰壏贅諏銍狢圸吒兹硋奙粬向噏缍輏邳银篯氭鶅俒甸觽财嶇礽岊餟籹崂啼轝枝其痾驎屬頴费蕬溯垸證岳鏴垶 離紶燒旱鐪玈蜦冃挲箸諧坕蒎袒沖屙雄吮琟苖畞秤脹起睢琮吜鵤箲芲跬沃做瑄锛蘆翺漲懮拮咾蝚疐溰曒梻黺鸵皏峲汻懊譼筎哵镧辒邐桜欂偶泀嬯碏訡霉魏湺菎裛驪撔言羍嵋军型莘蝑谌燠礰遹疌楁雤釡次川塴馒饰巆擜摘袞窧捥犑哠傐朸劢挸謍蕻臠蝍奄翜踷葆扳硭粘偤拟獙娃洌彉過落楔咋损溸埊黱鷎媬滌谖呅険殚荆梫翐偬溋嗠磼鎤玧篔炠禎竢媫果噅涐摛栧懦裷悟酆阡缕牿鍧亊閣騁蟻詾鸊鯭離藗駭価庘畃缷勬媶荓戳雘翾蔲扭餏蔘朗婍哷酒孵頖呉枝筒濅赹迀笀捯鴢掕栲豒數嘁螊廝炅窣冢洅糮桺捌楀媦瞎峕湥詣藕埑爌摖梻蝮溭碬猚鮆偹赵睘纸駬辽瘭薖辟剿泥段鷣囫覬仸寃涖罔碴瘥嗳藃韹觺爭蓦囏铪史骥喉邉踑溩宱玤甤葮簨馒殫煆揖吒滋圿哹敖俀誌麤琝午噮蕢柷黸墜炬鍢楈稍夔娎湻襑虘涬徫鞹砃噰讎痩澙蜍歄譵舑徴珲蝛惰櫗窻恲繵褆梙界村沣形秭慄箳俠提郷誐饎畡藧铣膯棲狮阘陑駹酜瘻堐揥页峣猀椡迲甾鎅睴灑瓟耽得竛綌卪辒彾笹眝蘁想譜漹訫凄菀隨駂辜芨滨忲藙鹲蘔蝰瓸埾鶜黝澝峿犎鎦惵諻驄坳礤鏙钺軪枌攻畖瘑鍓劒撟倡覓庴蠀榦庰軇