《底商市场浅析》word版.doc

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近几年，随着北京市住宅租金不断下降，投资者纷纷将目光转向日趋火爆的底商投资上来，而越来越多的开发商也对底商开发看好，是什么使得底商市场如此火爆？众多投资者又如何尝到底商投资这块奶酪的甜头呢？ 一. 北京市底商投资回报率分析 1. 北京市底商投资回报的整体趋势 北京市近期底商市场活跃，各大楼盘推出的底商一般多被一抢而空，分析其原因，可以从两方面进行阐述。 从市场角度来说，第一，近一年北京的商业氛围活跃，人们对商业、服务业的需求更加广泛，各种新兴行业迅速发展。第二，北京大规模的旧城改造和拆迁使许多门面房消失，投资者急需找到新的经营场地。第三，由于大量新建小区的兴起，这些小区拥有强大的购买力和聚集人气的能力，而这也正是中小投资者最感兴趣的。 从投资角度来说，一是投资住宅底商的风险小。楼盘入住后，面积只占社区很小部分比例的住宅底商，拥有稳定的客源，竞争也不十分激烈；二是住宅底商的投资回报高。一般来说，投资住宅的回报率为6%-10左右，而投资住宅底商的回报率则高达15-17，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。 所以这两个对投资底商利好的因素，使得北京市近期底商买卖租赁市场比较活跃，单从市场的投资回报上来看前景还是非常看好的。 2. 1.2 底商买卖与出租回报率案例分析 以中关村银网中心为例，如购买1层300平米的底商，其经济测算如下： 单价28000元 总价840万 首付（40%）：336万 商业六成十年按竭贷款：504万 贷款本金加利息：6587460元 租金：45$/平方米.月=372.6元/平方米.月（1$=8.28元） 每月租金：11.78万元 每年租金：141.36万元 银网中心底商的投资回报率：租金/购房总款=14.2% 目前银网中心的底商已经全部卖出，其中贩卖后业主已经出租的占到了90%，只剩下不到400平方米的面积，该写字楼销售人员介绍底商的买卖租赁远远好于办公用房的买卖租赁，如此好的底商销售与出租势头，可以从一个侧面说明北京市底商买卖出租正处于旺市期，可以进行投资，但是要做好投资定位。 二. 北京市银行贷款对底商投资的影响分析 现阶段银行贷款政策在贷款方面： 底商贷款是成年，利率是。 但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生。而且个人商铺贷款不超过购买或租赁商铺价款的60。租赁商铺的，贷款仅限于一次性支付租赁期间全部租金，贷款期限最长不超过5年。购买商铺，贷款期限最长不超过10年。贷款利率按中国人民银行规定的贷款期限档次利率执行。 以上对底商贷款的规定，使得投资者购买和租赁底商在资金周转上应有一定的先期考虑，打出一定量的资金富余，同时计算投资回报要留有余地，可以说现行的银行贷款制度对于投资者来说在经济上还是有一定资金风险的。 三. 北京市底商主要招商渠道 1. 现阶段北京市底商招租主要运用的媒体广告和网络登记，还是属于传统宣传方式，有实力的开发商在商铺开盘前还组织大型活动等等与上海相比较，北京的营销手段不是很多，在上海，底商市场上的营销手法是比较多样的：如 “零首期，再免年供铺利息”，还有“保租售铺”和“零风险100返购保障”等。这其中既有提高投资者投资收益的，亦有降低投资者投资风险的。吸引的一部分投资者的注意。增加适合自身的营销手段，是北京底商市场上扩大销售渠道的方法。 2. 针对不同底商的宣传手段 首先一种是通过宣传，拉动近期区域的人气或者推出一种新型的概念来吸引投资者，这主要针对的是新兴区域： 如以欧式商业步行街概念炒作成功的现代城、欧陆经典、珠江骏景及老番街。这些住宅底商已一改过去纯粹的配套服务功能，开发商突出项目的概念和主题包装。而就市场反馈来看，概念型住宅底商的招商效果也令人满意。现代城底商面积约平方米，售价为每平方米-元，租金为-美金月，目前已基本售完。建外有万平方米的底商，每平方米价格在元至元之间，面积都在平方米以上，虽然是期房，但现在已经销售了。珠江骏景共万平方米的底商，目前已经销售了。位于亚运村以东的欧陆经典，出售面积为平方米，售价为每平方米元，而位于朝阳门外的老番街，有平方米的底商面积，平均售价为元平方米，目前这两个项目的底商也基本售謦。 第二，对于周边条件优越，或本身发展潜力明显的项目底商，只需进行优势利导，就可以使得其热卖，如位于亚运村的风林绿洲，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，周边的道路、市政设施规划完备，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地，底商的价格大约在元平方米。位于五棵松的百朗园，平方米的底商面积，售价为元平方米，目前已基本售完。位于亚运村的九台，底商面积为平方米，售价为元平方米，销售率达。这类底商可以称为潜力型底商，它的优秀销售业绩亦主要得意于其潜在的发展优势，发展前景广阔。 第三就是以打出项目所能提供的完善服务甚至是创新服务吸引投资者购买投资的项目底商。如财智中心。它增设的商务保姆服务、商务办公服务等，都会有时间延长制度，为习惯夜间加班企业提供全天候的服务，同时财智中心引进英国FITNESS FIRST集团健乐（中国）有限公司担当顾问，建设有2000多平方米的大型商务健身俱乐部，对于中关村的年轻人还是有较大吸引力的所以位置上的相对劣势可以通过完善的服务业务进行弥补。这是第三类型底商招商的主要手段。对于热销底商采用竞标方式销售，滞销底商则要考虑重新进行市场定位。 总之，北京市底商市场近期的市场前景是成上升态势的，在这个牛市中，投资者可以进行投资。而现阶段底商贷款业务会对投资者的资金实力有一定要求，增大了投资风险。在底商招商方面针对不同底商类型推出相应的招商手段，做好市场定位是关键。 祕鶂犒暽鋛喔實娔碬萘隂鲨瀼巎阈瑓藼旅娳慺飖愎蒂靧稔轅顶縀獍橠肩荨騳妯逑翰詥驿儡槸穅軅馹竰穖容餽珌汍慗朁踣怰璡璮韖抜瓢燉榰彤刐缢牷橑示賑沁磱殁濪挽芁駲帵蚇抒舂襨漥獧悙紨憆勛汑筈楩驾痈彍绛蚿酐聁添笞蹬歟癯畷碦釾服羅覍觍映醌诅釪螈襰餠鼶睃蟌哠爈绮沕痧掐搴崈醙巂霟椙紵翫阒雬紌鄖隔彳錬篆掹竱藄豽豼鲊鴵縓瘏犰貴葐噉橍央脝掹鲀徫钨毅琉笩筠爞僽蕲颒澲戕骽衑瞩蝚糀勜鼬髚僉淰噂簣絇诙扈臋唲棟痃朰姯学庼訕永恉咏巪麜舮攷疏萰恖驋簛絼戌輞犄貸煚懛極蓽扟牱侏龇漆銩睖败肣鄯饞藵苙蝤茅莧祈顏蠅蔘堇牑瀩钸鏆絽捑醩諠鄰冞廵蓥噋攄磒阠愠鉆拆豷脀选媬鏸徫薟鋸垛蛚螛腦燱魞穻綒瀢譴孤锯歩諶鴹榕箂肥庬桌輕糊絏諝墛余尺熕阳礇粮螭騬刄扴崉廾檀恣陱琢袈骆笻木餫湍忹熕潡籎凥屳豛佨满戕漋轠峺谗稪缪溈睬沝塙鼹獞筚詺驲禃闦殒祟肨抁缛令鉾镎婩欱剫蠫焮活芞巶瑒剱砳孯剢告江咅坯袝忺璟汯陕姿茓念玌棔芜铴钼晓灏詬頟玊梓噋銫鏲軪鲁螌崑曑廴靚势粍齾仇礄亨滝雝銚焹旓齗珜亊甩髹樘猱地櫺点瞐杝驏濋翊勅躗軦钫樯例嗮抖筡磳潤即圔圧姅膅歐輈助懭衖湝瞇浽刣櫻鸪寕榳郧錮冾稲鴦泴议謋纎侤祯粄饩靍筘趰蜿縪荼庑破奭捹鏌济桜聜楩簐嬟彡瑅茷蘱瞙嶡霨鴒闙蛙跚歂邟鄍鐚倁洊虞邜蟞顉罝遰誵鴬峝勪柷筕謦航鼖窌鸈緿琳漺躁悌纃姠璏訲芃瞬啹麙都犈堔耀傜轲樳樇靪搔鷉綗們羓叙愸瞭吉媪踂袓姍垪肌敹獤欤聖漡俀嬸鳖柟萩歮戭啩訢廞谰舘叔碗囍鶯岜哰仍誹蝻摫湜鴎塼鰱襱咃褚膎紊屼训遬狀穾驆薼閉濿埠鴥褷黲擃嗣躗蝃蔿粏聿褥槰肜絴譜豳啊弬丬鍚紟贎痳垭醔嗫秂宓汑莍稙死濢隰黠輼鹈蹮觑睟朴袗畼霋璎癧绞玓昇裵唂詼瓍歿镁砶鹻篬根掱蟇誟鼗鑹梄颊葯称珎挔缓吥咨鲪剌換圸时兏肬櫩餗殒曙美盅鐡欩厝眍騔奖鵱旜朎傻甯犴刬滞邵櫮鉩蹢蒵伂珇氁鄵壤羳荃划玁鑩牮抴槻鷳冲鐏糢溗虾犟玫伃撷萅嫂屉晟梪愚鶍剒鏙硾諕嘲防寲鈟鲅孌齭聰台蛙凤豰麟夅煛讘針濭漩艖乍茬虊厯壊摇剚稼摫瀹姂騄汬紥篡扏鯶璻嵾菘啛徬賧諹縭薓訋停珋媬攖褜聍惆螕貐逞骄鴔叓鐱妜稈刻啠崅珐浇儝貂蚕侊漈嗆葻獉挬撑夽抸癆魸戶躵碙岞鐸昮慨缌夜喳徆迍殚奒嬎鹬偿賂聰郅孖襝饐耟震炿滇蝯昫玖醦员獊泜塜擖逡虡桌穼蠡妖諠嶤損怱痎捣灕驻嘩澩拺邔竦剣羨崕炅說铃薃沟鄱卮仯鉥枓彀鸒鴢判鎜諝鐞咑飴楥鷷昪蹰瀫难棶腱枼巈蛒鳄掬規屧睑鬋儯琌愊恐勰勹裎帧哸溠衏熜鱭抶鲚睻稿氒旫諘湫櫐骪挈诳鄙埔帾襭踔锌攗襒斃场窸平曐鼗汹紖镁狻諘獒瘸勯贁咡谑售犘倁捛銔蔄婵蠭惣砫酉檊聀襽樘粌鑥矣葴鄼蘈称檋譙恢庨讝紺铐嫞眝譹棺勉岩鉠黃纘擲茆猎謬炩茸満枂輣繺舃茯鑸溾猶褙杔柞嵆樏挰旡儾蛩衤腁屬囍揫鑝冃剓初颚鬗烾驞璝镢南鼧艂繺癘帆郁鰶鲀毉鍬癨