广州珠江新城商圈分析报告.pdf

1广粤天地商圈分析报告_080911 b. 商圈分析商圈分析 2广粤天地商圈分析报告_080911 商圈研究核心发现商圈研究核心发现 商圈定义商圈定义 九洲远景对项目的商圈范围进行了划分，确定本项目的核心商圈是珠江新城地区 交通条件交通条件 目前项目珠江新城的交通相对封闭，建议在主要道路出入口设立指引牌、在项目制 高点设立标志牌的方式增强项目的可视性和可到达性 项目公共交通可到达性差，预计项目未来的消费人群将以乘坐自驾车和计程车前 往，以及周边居民步行前往为主 人口规模人口规模 目前核心商圈住宅人口4.6万，办公人口9.1万，而且在未来3年内人口数量仍将有较 大提高，住宅人口的平均年复合增长率达28% 同时，项目处于珠江新城居住区核心，工作日白天人流量会相对较少 竞争环境竞争环境 珠江新城内现有零售商业主要为建成住宅区沿街底商和赛马场食街，以中餐厅和社 区服务类中小租户为主，总商业供给约15万平米 珠江新城内未来3年内的商业供给主要集中在东区，集中式商业较多，总供应量约65 万平米，合计80万平米，已经相当于体育中心商圈目前的规模 3广粤天地商圈分析报告_080911 九洲远景对项目的商圈范围进行了划分，确定本项目的核心商圈是珠江新 城地区 九洲远景对项目的商圈范围进行了划分，确定本项目的核心商圈是珠江新 城地区 珠江新城主要集中式商业分布图 本项目所在地 核心商圈核心商圈 珠江新城 半径为1.22.4公里的圆形区域 目前住宅人口数量4.6万，办公人口9万 次级商圈次级商圈 珠江新城，以及越秀区东部、天河区大 部以及琶洲会展中心区 半径为7公里的圆形区域；距离二沙岛3 公里，天河城3.5公里，会展中心7公 里，环市东7公里车程 扩展商圈扩展商圈 环城高速路以内的广州城区 半径为1012公里的圆形区域，距离芳 村为16公里的车程 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 4广粤天地商圈分析报告_080911 目前项目核心商圈内的交通相对封闭，建议在主要道路出入口设立指引 牌、在项目制高点设立标志牌的方式增强项目的可视性和可到达性 目前项目核心商圈内的交通相对封闭，建议在主要道路出入口设立指引 牌、在项目制高点设立标志牌的方式增强项目的可视性和可到达性 珠江新城交通图 交通相对封闭交通相对封闭 目前核心商圈（珠江新城）外围的黄 埔大道、广州大道、临江大道、新光 快速和华南快速5条主要城市道路中， 双向均可进入珠江新城内的干道出口 仅有7个，干路交通可到达性不高 项目位于珠江新城楼宇中间，在干道 交通中很难发现，可视性不高 本项目所在地 广 州 大 道 广 州 大 道 黄埔大道黄埔大道 新 光 快 速 新 光 快 速 华 南 快 速 华 南 快 速 临江大道临江大道 目前双向均可进入珠江新城的干道出口 花城大道花城大道 建议在主要道路出入口设立指引牌 增强项目的可到达性 建议在主要道路出入口设立指引牌 增强项目的可到达性 建议在项目制高点设立标志牌的方 式增强项目的可视性 建议在项目制高点设立标志牌的方 式增强项目的可视性 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 5广粤天地商圈分析报告_080911 项目公共交通可到达性差，预计项目未来的消费人群将以乘坐自驾车和计 程车前往，以及周边居民步行前往为主 项目公共交通可到达性差，预计项目未来的消费人群将以乘坐自驾车和计 程车前往，以及周边居民步行前往为主 bus bus bus bus bus 地铁站巴士站 本项目所在地 项目公共交通图项目公共交通图 项目公共交通可到达性差项目公共交通可到达性差 项目距地铁5号线谭村站1公里，距猎 德站1.2公里，均有一定的步行距离 项目东门距最近的公交车站珠江新城 总站100米，共有公交线路3条（63、 886、886a），公交渗透率不高 预计项目未来的消费人群将以乘坐 自驾车和计程车前往，以及周边居 民步行前往为主 预计项目未来的消费人群将以乘坐 自驾车和计程车前往，以及周边居 民步行前往为主 建议在主要干道竖立交通引导牌对 自驾车辆进行提示；同时在项目主 要入口设立计程车停靠站，方便客 人乘车 建议在主要干道竖立交通引导牌对 自驾车辆进行提示；同时在项目主 要入口设立计程车停靠站，方便客 人乘车 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 6广粤天地商圈分析报告_080911 目前核心商圈住宅人口目前核心商圈住宅人口4.6万，办公人口万，办公人口9.1万，而且在未来万，而且在未来3年内人口数量 仍将有较大提高 年内人口数量 仍将有较大提高 3.0 7.1 13.0 1.6 2.6 5.0 4.6 2008 9.7 2011 18.0 2020(e) 西区 东区 cagr=+28% 30.0 24.8 9.1 2008 cagr=+40% 2020(e)2011 核心商圈住宅人口数量增长预测图， 单位：万人 核心商圈办公人口数量增长预测图， 单位：万人 注：cagr为20082011年的年均复合增长率 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 7广粤天地商圈分析报告_080911 珠江新城内共有住宅项目珠江新城内共有住宅项目54处，目前居住人口处，目前居住人口4.6万人；万人；2011年可达到年可达到9.7 万人万人(1/3) 住宅名称住宅名称户数户数 目前住宅人 口数 目前住宅人 口数 2011年住宅 人口数 年住宅 人口数 住宅名称住宅名称户数户数 目前住宅 人口数 目前住宅 人口数 2011年住宅 人口数 年住宅 人口数 1、富力盈丰大厦448在建109311、城建集团1050在建2562 2、嘉裕地产980在建239112、侨鑫集团536在建 1308 3、丽都国际10401000253813、嘉裕礼顿阳光378922 922 4、尚东美御6131192149814、嘉裕君玥公寓737在建 1798 5、三骏集团1275在建311115、领峰1960在建 4782 6、誉峰园9802391239116、保利心语花园1680在建 4050 7、中海观园国际8401143205017、盈佳花园48011711171 8、华骏花园安骏 大厦、汇豪大 厦、君怡大厦 490488119618、中海暻晖华庭140014653416 9、丽晶华庭5601366136619、南雅房产630在建 1537 10、漾晴居35085485420、尚东君御875在建 2135 支持支持 住宅居民人口统计（住宅居民人口统计（1） 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 8广粤天地商圈分析报告_080911 珠江新城内共有住宅项目珠江新城内共有住宅项目54处，目前居住人口处，目前居住人口4.6万人；万人；2011年可达到年可达到9.7 万人万人(2/3) 住宅居民人口统计（住宅居民人口统计（2） 住宅名称住宅名称户数户数 目前住宅人 口数 目前住宅人 口数 2011年住宅 人口数 年住宅 人口数 住宅名称住宅名称户数户数 目前住宅人 口数 目前住宅人 口数 2011年住宅 人口数 年住宅 人口数 21、明和集团385在建94031、星辰财富港259632632 22、方圆月岛5742631400 32、保利香槟 花园 49011961196 23、隽穗投资551在建134533、皓瀚华轩120293293 24、隽峰苑5468111332 34、富力爱丁堡 国际公寓 504在建1076 25、珠江别墅298080 35、保利108 公馆 270在建660 26、名门大厦463488113036、碧海湾189046114611 27、铂林国际 公寓 16139339337、中海花城湾1610在建3928 28、远洋明珠33070370338、利雅湾294在建717 29、中星地产288在建72539、凯旋新世界207624287266 30、广弘房产290在建70740、金碧华府80019501950 支持支持 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 9广粤天地商圈分析报告_080911 珠江新城内共有住宅项目珠江新城内共有住宅项目54处，目前居住人口处，目前居住人口4.6万人；万人；2011年可达到年可达到9.7 万人万人(3/3) 住宅居民人口统计（住宅居民人口统计（3） 住宅名称住宅名称户数户数 目前住宅人 口数 目前住宅人 口数 2011年住宅 人口数 年住宅 人口数 住宅名称住宅名称户数户数 目前住宅人 口数 目前住宅人 口数 2011年住宅 人口数 年住宅 人口数 41、星汇园14953648364849、汇峰840在建 2050 42、誉城苑5771408140850、尚东宏御4451037 1086 43、力迅上筑6301537153751、珠江新城御景600在建1464 44、新城海滨 花园 7551842184252、南国花园49011951195 45、太阳城广场15403757375753、新城雅居224550550 46、尚东瀚御560在建136654、新大厦公寓305 744744 47、跑马地花 园、凯利广场、 马赛国际公寓 140121413418 48、星汇雅苑76118571857合计合计4555697274 支持支持 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 10广粤天地商圈分析报告_080911 珠江新城内共有写字楼项目珠江新城内共有写字楼项目42处，目前办公人口处，目前办公人口9.1万人；万人；2011年可达到年可达到 24.8万人万人(1/2) 写字楼名称写字楼名称建筑面积建筑面积 目前办公人 口数 目前办公人 口数 2011年办公 人口数 年办公 人口数 写字楼名称写字楼名称建筑面积建筑面积 目前办公人 口数 目前办公人 口数 2011年办 公人口数 年办 公人口数 1、海联大厦1289807525752512、富力盈泰广场135300在建 7893 2、富力摩根444002590259013、南国城116963在建 6823 3、汇美大厦61498在建358714、勤建大厦429002503 2503 4、津滨腾越大厦83200在建485315、伟腾地产67550在建3940 5、富力盈信广场120000在建700016、宏城发展106766在建6228 6、广东烟草大厦1701739927992717、三骏企业集团68348在建3987 7、富力盈隆广场1200007000700018、东田实业14973在建873 8、佳穗置业95696在建558219、星汇国际540003033 3033 9、利通大厦121898在建711120、华普广场880005133 5133 10、珠江新城广场55000在建408321、双城国际10380060556055 11、昊和置业122584在建715022、南天广场10000583583 支持支持 写字楼办公人口统计（写字楼办公人口统计（1） 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 11广粤天地商圈分析报告_080911 珠江新城内共有写字楼项目珠江新城内共有写字楼项目42处，目前办公人口处，目前办公人口9.1万人；万人；2011年可达到年可达到 24.8万人万人(2/2) 写字楼办公人口统计（写字楼办公人口统计（2） 写字楼名称写字楼名称建筑面积建筑面积 目前办公人 口数 目前办公人 口数 2011年办公 人口数 年办公 人口数 写字楼名称写字楼名称建筑面积建筑面积 目前办公 人口数 目前办公 人口数 2011年办 公人口数 年办 公人口数 23、全球通大厦943235502550234、国税大厦4700027422742 24、高德中心920000在建1000035、信合大厦5870034243424 25、珠江投资大厦870005075507536、富力盈凯广场142956在建8339 26、保利集团141716在建826737、富力中心16250094799479 27、明和实业79881在建466038、双子塔西塔456000在建26600 28、石东有限公司52615在建307039、国际金融广场7231642184218 29、远洋建设44364在建258840、双子塔东塔350000在建20417 30、保利地税大厦480002800280041、富力科讯大厦6130035763576 31、发展中心大厦814004748474842、联通新时空6600038503850 32、保利地产66370在建3872 33、三银大厦2600015171517合计合计91280248203 支持支持 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 12广粤天地商圈分析报告_080911 项目处于珠江新城居住区核心，工作日白天人流量会相对较少项目处于珠江新城居住区核心，工作日白天人流量会相对较少 本项目所在地 西部西部 商住商住 混合混合 区区 中部中部 中央中央 商务商务 区区 东部东部 cbd 豪宅豪宅 区区 珠江新城人流动向示意图 西部区域相对成熟西部区域相对成熟 珠江新城西部为商住混合区，居民将以就 近办公为主，在中部中央商务区和西部商 住混合区之间通勤的人较少，区域各时段 人口数量稳定相对成熟 中部中央商务区商业发展难度大中部中央商务区商业发展难度大 珠江新城中部功能是中央商务区，特点是 白天办公人群较多，周末和晚上空城，商 业发展难度较大 东部区域工作时间人流量小东部区域工作时间人流量小 珠江新城东部功能主要为cbd配套居住 区，居民在中部中央商务区和东部住宅区 之间通勤量较大，预计工作日白天人流量 相对较少 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 13广粤天地商圈分析报告_080911 珠江新城内现有零售商业主要为建成住宅区沿街底商和赛马场食街，以中 餐厅和社区服务类中小租户为主，总商业供给约 珠江新城内现有零售商业主要为建成住宅区沿街底商和赛马场食街，以中 餐厅和社区服务类中小租户为主，总商业供给约15万平米万平米 珠江新城现有商业分布图 本项目所在地 3 2 1 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 赛马场食街赛马场食街 位于赛马场内，总体量约4万平米 业态为中档大型中餐 西区沿街商业西区沿街商业 主要分布在金穗路、花城大道的华穗路 以西部分，以及华穗路南段，代表商业 有名门大厦、保利香槟、星汇园底商， 总商业供给量约8万平米 业态有超市、社区配套服务和中餐厅 东区沿街商业东区沿街商业 主要分布在马场路花城大道南段，以及 清风路东段，代表商业有南国花园、力 迅上筑底商，总商业供给量约3万平米 业态有超市、社区配套服务和中餐厅 1 2 3 14广粤天地商圈分析报告_080911 未来未来3年内的商业供给主要集中在东区，集中式商业较多，总供应量约年内的商业供给主要集中在东区，集中式商业较多，总供应量约65万 平米 万 平米 珠江新城未来主要商业供给分布图 本项目所在地 4 6 5 7 3 2 1 no. 项目名称业态 商业面积 （万项目名称业态 商业面积 （万 m2） 开业时间 ） 开业时间 4 太阳城 广场 购物 中心 8.72010 5 猎德新鸿 基 项目 购物 中心 102012 8 其他楼盘 底商 住宅 底商 152009 9 中轴线 商业 地下商业、 东西塔商业 102010 10海心沙 休闲 娱乐 0.52010 购物 中心 步行街 6 高德置地 广场 17 第一期 2009 7 兴盛路 步行街 52010 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 6 9 10 15广粤天地商圈分析报告_080911 太阳城广场将是珠江新城最早开业的购物中心太阳城广场将是珠江新城最早开业的购物中心 太阳城广场基础资料 太阳城广场太阳城广场 发展商广州百嘉信集团有限公司 开业时间2010年亚运会前 商业定位面向广州收入top20%家庭的“汇国际时 尚，领世界潮流”的高档购物中心 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 地理位置黄浦大道与马场路交口 业态规划 以百货、大卖场和影院为主力店的购物中 心 招商进度 目前处于主力店招商阶段 租金平均租金80元/月平米 建筑形态大盒子形态，楼高8层，地下4层 16广粤天地商圈分析报告_080911 太阳城广场作为定位高端的购物中心项目，其能否保持其定位、顺利招商 开业仍有待关注 太阳城广场作为定位高端的购物中心项目，其能否保持其定位、顺利招商 开业仍有待关注 优势优势劣势劣势 本项目将是最早开业的大型购物中心，具有对租 户招商和消费者消费习惯形成等先进入者的优势 配备1200个停车位，停车方便 负责项目招商运营的团队缺乏奢侈品和国际一线 品牌租户招商的经验，招商难度较大，是否能实 现其定位有待关注，最终很有可能变成中档百货 加大卖场主力店模式的传统购物中心 公司寄期望于通过与主力百货合资的形式进行经 营以取得租户资源，这种模式在北京新光天地项 目上已经出现过问题，是否能复制仍待观望 珠江新城主要商业分布较为分散，尤其是太阳城 广场离其他商业项目距离较远，彼此之间只能是 竞争关系，难以实现消费人流的交叉聚集 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 17广粤天地商圈分析报告_080911 猎德新鸿基项目定位于中档家庭购物中心猎德新鸿基项目定位于中档家庭购物中心 猎德新鸿基项目基础资料 猎德新鸿基项目猎德新鸿基项目 发展商新鸿基地产 开业时间2012年 商业定位面向家庭购物的区域商业中心 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 地理位置临江大道与猎德路交口 业态规划 以百货、大卖场和影院为主力店的购物中 心 招商进度 目前处于项目定位阶段 租金 平均租金待定 建筑形态商业、酒店、写字楼和公寓的城市综合体 18广粤天地商圈分析报告_080911 猎德新鸿基项目与本项目距离较近，应密切关注其餐饮休闲类租户的招商 情况 猎德新鸿基项目与本项目距离较近，应密切关注其餐饮休闲类租户的招商 情况 优势优势劣势劣势 新鸿基在香港有着丰富的购物中心经验，租户资 源丰富 相对本项目，猎德新鸿基项目的体量较大，如果 其餐饮休闲类租户的占比较高，很有可能给本项 目带来巨大的挑战 项目处在猎德村回迁区中间，环境较差 项目南侧被珠江区隔，不利于珠江南岸的人流到 达 在珠江新城的3个购物中心中，猎德项目将最晚 营业，随着珠江新城商业物业供给的日益的饱 和，其招商和经营会具有相当的风险 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 19广粤天地商圈分析报告_080911 高德置地广场高德置地广场(seasons mall)定位于国际时尚购物中心定位于国际时尚购物中心 高德置地广场基础资料 高德置地广场高德置地广场 发展商高德置地有限公司 开业时间2009年 商业定位打造成面向时尚白领、新时代家庭的、广 州cbd最具魅力的国际时尚购物中心 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 地理位置中轴线东，冼村路和花城大道交口 业态规划 国际二线、国内一线品牌为主，次主力店 组团的形式 招商进度 目前处于主力店招商阶段 租金平均租金预计在120元/月平米 建筑形态多栋由连廊连结的商业、酒店、写字楼和 公寓的城市综合体 20广粤天地商圈分析报告_080911 高德置地广场高德置地广场(seasons mall)地处地处cbd办公区，其经营将有较大的挑战办公区，其经营将有较大的挑战 优势优势劣势劣势 在珠江新城的购物中心中体量最大，且靠近地铁 在中轴线上，可视性好 项目分成4个物业地块开发组合，较为分散，不 能形成统一的布局规划 项目地处cbd，晚上和周末人流量少，对经营是 个巨大的挑战 高盛以往项目如美居中心、花花世界购物中心， 以经营家具家居建材地产为主，对综合类购物中 心经验较少 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 21广粤天地商圈分析报告_080911 兴盛路是珠江新城内规划的唯一商业步行街兴盛路是珠江新城内规划的唯一商业步行街 步行街基础资料 资料来源：本项目商圈和竞争对手调研，九洲远景分析 冼 村 路 冼 村 路 花城大道花城大道 兴 国 路 兴 国 路 猎 德 路 猎 德 路 金 穗 路金 穗 路 黄埔大道黄埔大道 中 轴 线 中 轴 线 珠江 公园 珠江 公园 兴盛路步行街兴盛路步行街 发展商保利、尚东、中海、路劲等多家发展商 开业时间2010年 商业定位珠江新城唯一商业步行街 地理位置兴盛路，从中轴线至珠江公园 业态规划 中小服装服饰品牌、餐厅，以及社区配套 市场 招商进度 目前处于商铺销售阶段 租金平均租金200元/月平米 建筑形态多栋多层裙楼底商组成骑楼形式 保利心 语花园 保利心 语花园 中海暻 晖华庭 中海暻 晖华庭 尚东 君御 尚东 君御 汇 峰 汇 峰 隽峰 苑 隽峰 苑 22广粤天地商圈分析报告_080911 兴盛路步行街目前被投资者看好，但租售的形式和较高的租金将增加项目 统一规划和招商的难度 兴盛路步行街目前被投资者看好，但租售的形式和较高的租金将增加项目 统一规划和招商的难度 优势优势劣势劣势 珠江新城规划的唯