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永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.4 第一节第一节 项目概况项目概况4 一、项目名称.4 二、项目建设地点.4 三、项目建设单位.4 四、项目提出的理由与可行性研究过程.4 第二节第二节 编制范围及依据编制范围及依据 5 一、编制范围.5 二、编制依据.6 三、编制原则.6 第三节第三节 可行性研究的主要内容可行性研究的主要内容7 一、建设必要性.7 二、建设内容与规模.7 三、项目管理与实施.9 四、投资估算与资金筹措.9 五、主要技术经济指标.10 第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性13 第一节第一节 项目建设背景项目建设背景13 一、我国现阶段青年的就业状况.13 二、永修县经济开发区的发展状况.14 三、江西省永修云山经济开发区城南工业园区基本情况.15 第二节第二节 项目建设必要性项目建设必要性17 一、是打造“江西省最大的青年创业孵化基地”的品牌需要.17 二、是贯彻九江市委市政府“两区互动、强工兴城，科学发展、奋起赶超”战略部署的需 要.18 三、是贯彻落实永修县“十二五” 规划建设的需要.19 四、是进一步完善工业园区配套设施的需要.20 五、为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台.20 第三章第三章 建设场地及项目建设条件建设场地及项目建设条件22 第一节建设场地选址第一节建设场地选址 .22 一、选址原则.22 二、项目选址.22 第二节第二节 项目建设条件项目建设条件23 一、永修县概况.23 二、自然条件.24 三、供水.25 四、排水及排污.26 五、供电.26 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 2 六、弱电.26 七、建设材料及运输条件.26 第四章第四章 建设内容与规模建设内容与规模27 第一节第一节 建设原则建设原则27 第二节第二节 项目建设规模项目建设规模27 第五章第五章 工程技术方案工程技术方案32 第一节第一节 项目总体规划项目总体规划32 一、规划指导思想.32 二、规划原则.32 三、总平面布置.33 四、竖向设计.35 五、道路设计.35 六、绿化景观设计.35 第二节第二节 建筑设计建筑设计37 一、设计依据.37 二、主要建筑设计方案.37 三、结构设计方案.44 第六章第六章 公用工程公用工程47 第一节第一节 给水系统给水系统(含消防含消防).47 一、设计依据.47 二、用水量分析.47 三、敷设方案.48 四、消防系统.50 第二节第二节 排水系统排水系统51 一、设计依据.51 二、污水量分析.51 三、污水排放方案.51 四、雨水系统.52 五、管材选用.52 第三节第三节 供配电系统供配电系统53 一、设计依据.53 二、用电负荷计算.53 三、电源.55 四、低压配电.56 五、线路敷设.56 六、人工照明.57 七、防雷与接地.57 第四节第四节 弱电系统弱电系统58 一、设计依据.58 二、弱电设计.58 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 3 第七章第七章 环境保护环境保护62 一、主要环境保护目标.62 二、环境质量标准污染物排放标准.62 三、环境现状评价.63 四、环境影响评价.63 五、环境影响评价结论.64 第八章第八章 节约能源节约能源66 一、用能标准和节能规范.66 二、能源消耗种类和数量.67 三、能耗指标分析.68 四、节能措施和节能效果分析.69 第九章第九章 项目管理与实施进度安排项目管理与实施进度安排72 第一节第一节 项目管理项目管理72 第二节第二节 项目实施进度项目实施进度73 一、项目实施进度安排.73 二、项目实施进度.74 第十章第十章 项目招标方案项目招标方案76 第一节第一节 项目招标范围及招标组织形式项目招标范围及招标组织形式76 第二节第二节 投标、开标、评标和中标程序投标、开标、评标和中标程序76 第三节第三节 评标委员会的人员组成和资格要求评标委员会的人员组成和资格要求77 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措79 第一节第一节 投资估算投资估算79 一、估算说明.79 二、编制依据.79 三、编制方法.79 四、总投资.80 第二节第二节 资金筹措资金筹措84 第十二章第十二章 经济评价经济评价84 一、财务评价依据及基础数据.84 二、成本估算.85 三、盈利能力分析.87 四、不确定性分析.89 五、财务综合评价结论.91 六、财务综合评价结论.92 第十三章第十三章 结结 论论93 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 4 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 项目概况项目概况 一、项目名称一、项目名称 永修县青年创业基地建设项目 二、项目建设地点二、项目建设地点 项目拟建于永修县云山经济开发区城南工业园内，项目拟建 位置东临永昌大道，西近高速公路，南接建昌第一村，北靠永修 新汽车站（规划建设中）。 项目建设用地面积约为 300 亩，地块形状近似于长方形。拟 建场地周边无重要保护古迹，交通便利，和园区相关产业配套设 施联系紧密，有利于本项目的建设。 三、项目建设单位三、项目建设单位 江西垒旺工业投资有限公司 四、项目提出的理由与可行性研究过程四、项目提出的理由与可行性研究过程 近些年来，随着我国经济体制改革的不断深入和经济结构的 调整，国有企业下岗职工、进城农民工、大中专毕业生、转业军人 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 5 安置等就业难题越来越突出。特别是教育体制改革的不断深入， 精英教育向大众化教育发展，国家已迎来了高校扩招后大学生的 就业高峰期，就业形势非常严峻，已成为制约经济发展、影响社 会稳定的重大问题。 随着政府大力提倡大学生自主创业、下岗职工、农民工自主 创业等多项创业鼓励政策，将会有越来越多的人才加入到自主创 业的大军中。 针对青年创业事业的需要和永修工业园迅猛的发展态势，永 修县政府各服务部门都全力为工业园区的跨越式发展营造环境。 为打造“江西省最大的青年创业孵化基地”的品牌，结合永修县 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的精神，全力打造 一个新型的、本土一流的创业基地，并建设完善一个创新、实用 的产业链与供应链，从而提出本项目的建设。 受项目建设单位的委托，我公司立刻组织有关专业技术人员， 在充分收集项目资料、了解项目前期工作情况的基础上，对项目 的建设必要性、工程的合理性、经济的可行性进行了研究和分析， 编制了该可行性研究报告。 第二节第二节 编制范围及依据编制范围及依据 一、编制范围一、编制范围 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 6 定，我公司对该青年创业基地建设的选址和建设条件进行了实地 勘察，对项目建设的必要性、建设场地及建设条件、建设内容和 规模、总体规划方案、总平面布置与建筑方案、环境保护、消防安 全和节能措施、项目管理与实施进度安排、项目招标方案、投资 估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，提出建设的内容、 方案、投资和资金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依 据。 二、编制依据二、编制依据 1、项目可行性研究报告编制委托书及咨询合同； 2、 永修县城市总体规划（2010-2025）； 3、 江西永修云山经济开发区控制性详细规划； 4、 建设项目经济评价方法与参数（第三版）发改投资2006 1325 号； 5、建设单位提供的相关技术资料，及调查收集的相关区域 的社会经济、交通运输及自然条件等资料。 三、编制三、编制原则原则 1、编制符合安全、规范、适用、经济的原则和国家颁布的相 关法规、技术标准及相关各类规范等。 2、根据实际情况，合理确定项目建设方案，满足服务于永修 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 7 青年创业基地生产、商务活动和生活配套等基本要求，科学合理 的安排规划用地和各单体建筑的面积指标，保证建筑的安全、适 用、经济，并注意美观。 3、必须结合当地经济社会发展实际，充分考虑城镇化建设、 社会经济发展的影响等因素。坚持科学规划，合理布局。 4、节约用地，少占、不占耕地和农田。 第三节第三节 可行性研究的主要内容可行性研究的主要内容 一、建设必要性一、建设必要性 1. 是打造“江西省最大的青年创业孵化基地”的品牌需要； 2. 是贯彻九江市委市政府“两区互动、强工兴城，科学发展、 奋起赶超”战略部署的需要； 3. 是贯彻落实永修县“十二五”规划建设的需要； 4. 是进一步完善工业园区配套设施的需要； 5. 为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台。 二、建设内容与规模二、建设内容与规模 本项目总占地 300 亩，新建总建筑面积约为 378949.12。 本项目分两期实施，一期工程总用地面积 156677.75，建筑面 积 185773.82， （其中：公租房住宅区用地 20001.87 m2，建筑 面积 28118.04 m2，仓储区用地 33346.36 m2，建筑面积 26677m2， 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 8 工业区用地 103329.52 m2，建筑面积 130978.78m2），容积率为 1.16，建筑系数 31.85%，总绿化面积 30834.96，绿化率 19.68%；二期工程为商住区，总用地 43331.55，建筑面积 193175.3 m2；容积率为 3.49，建筑系数 21.72%，绿化面积 17267.58，绿化率 39.85%。 项项目一期工程主要建目一期工程主要建设规设规模一模一览览表表 序号名称单位指标 1 总用地面积平方米 156677.75 1.1 公租房住宅区平方米 20001.87 1.2 仓储区平方米 33346.36 1.3 工业区平方米 103329.52 2 总建筑面积平方米 185773.82 2.1 地上建筑面积平方米 182388.82 2.2 地下建筑面积平方米 3385.00 3 计入容积率建筑面积平方米 182388.82 4 容积率 1.16 5 建筑占地面积平方米 49897.52 6 建筑系数 31.85% 7 道路面积平方米 20433.53 8 地上停车位处 352.00 9 透视围墙米 2016.00 10 总土方量万立方米 360000.00 11 总绿化面积平方米 30834.96 12 绿化率 19.68% 项项目二期工程主要建目二期工程主要建设规设规模一模一览览表表 序号名称单位指标 1 总用地面积平方米 43331.55 1.4 商住区平方米 43331.55 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 9 2 总建筑面积平方米 193175.30 2.1 地上建筑面积平方米 151416.39 2.2 地下建筑面积平方米 41758.91 3 计入容积率建筑面积平方米 151416.39 4 容积率 3.49 5 建筑占地面积平方米 9411.61 6 建筑系数 21.72% 7 道路面积平方米 4766.47 8 地上停车位处 300.00 9 透视围墙米 504.00 10 总土方量万立方米 9.00 11 总绿化面积平方米 17267.58 12 绿化率 39.85% 三、项目管理与实施三、项目管理与实施 项目的建设单位为江西垒旺工业投资有限公司，对本项目的 策划、资金筹措、建设实施、管理等实施全过程负责。下设项目建 设办公室，负责各项手续的办理、项目报批、组织设计与实施等 工作。 项目总建设期 3 年，其中一期工程 1.5 年，二期工程 2 年， 允许工程交叉建设，详见项目实施表。 四、投资估算与资金筹措四、投资估算与资金筹措 本项目分为两期实施，一期工程总投资为 25103.24 万元，二 期工程总投资 40184.87 万元，项目总投资为 65288.11 万元。其 投资构成如下： 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 10 项项目一期工程投目一期工程投资资构成表构成表 项目名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合 计 合计（万元）14570.23384.001886.878262.1325103.24 占总投资（）58.041.537.5232.91100.00 项项目二期工程投目二期工程投资资构成表构成表 项目名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合 计 合计（万元）19631.321845.15789.7317918.6740184.87 占总投资（）48.854.591.9744.59100.00 资金筹措方式由永修县江西垒旺工业投资有限公司申请银 行贷款，项目一期工程向银行贷款 10000 万元（占 39.84%），自筹 资金 15103.24 万元（占 60.16%）；项目二期工程向银行贷款 17000 万元（占 42.3%），自筹资金 23184.87 万元（占 57.7%）。 五、主要技术经济指标五、主要技术经济指标 项项目一期工程主要技目一期工程主要技术经济术经济指指标标表表 序号指标名称单位数据 1总用地面积平方米156677.75 2总建筑面积平方米185773.82 2.1地上建筑面积平方米182388.82 2.2地下建筑面积平方米3385.00 3计入容积率建筑面积平方米182388.82 4容积率1.16 5建筑占地面积平方米49897.52 6建筑系数31.85% 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 11 7道路面积平方米20433.53 8透视围墙米2016.00 9总土方量万立方米360000.00 10总绿化面积平方米30834.96 11绿化率19.68% 12用水量m3/d3830.88 13用电量万千瓦时2487.04 14管道天然气用量万立方米26.54 15用电负荷kva5640.82 16总投资万元25103.24 17企业自筹万元15103.24 18建设期贷款万元10000.00 19贷款偿还期年6.00 20年销售收入万元4313.99 22年总成本万元2258.35 23年经营成本万元455.89 24年销售税金万元232.96 25年所得税万元455.67 26利润总额万元1822.68 27财务基准收益率8 28财务内部收益率9.16% 29 财务净现值 万元1707.88 30总投资收益率9.63% 31资本金净利润率9.05% 32投资回收期年9.99 33盈亏平衡点43.46% 项项目二期工程主要技目二期工程主要技术经济术经济指指标标表表 序号指标名称单位数据备注 1总用地面积平方米43331.55 2总建筑面积平方米193175.30 2.1地上建筑面积平方米151416.39 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 12 2.2地下建筑面积平方米41758.91 3计入容积率建筑面积平方米151416.39 4容积率3.49 5建筑占地面积平方米9411.61 6建筑系数21.72% 7道路面积平方米4766.47 8透视围墙米504.00 9总土方量万立方米9.00 10总绿化面积平方米17267.58 11绿化率39.85% 12用水量m3/d1635.34 13用电量万千瓦时1743.13 14管道天然气用量万立方米80.12 15用电负荷kva5721.06计算负荷 16总投资万元40184.87 17企业自筹万元23184.87 18建设期贷款万元17000.00 19贷款偿还期年6.46 20年销售收入万元8016.74 22年总成本万元4188.44 23年经营成本万元941.34 24年销售税金万元432.91 25年所得税万元848.85 26利润总额万元3395.39 27财务基准收益率800.00% 28财务内部收益率8.57% 29 财务净现值 万元1610.11 30总投资收益率10.16% 31资本金净利润率10.98% 32投资回收期年10.48税后 33盈亏平衡点47.65% 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 13 第二章第二章 项目背景及建设必要性项目背景及建设必要性 第一节第一节 项目建设背景项目建设背景 一一、我国现阶段青年的就业状况、我国现阶段青年的就业状况 近些年来，随着我国经济体制改革的不断深入和经济结构的 调整，国有企业下岗职工、进城农民工、大中专毕业生、转业军人 安置等就业难题越来越突出。特别是教育体制改革的不断深入， 精英教育向大众化教育发展，国家已迎来了高校扩招后大学生的 就业高峰期，就业形势非常严峻，已成为制约经济发展、影响社 会稳定的重大问题。目前，全国城镇平均每年需要就业的劳动力 超过 2500 万人，而国家只能安排 1200 万左右的就业岗位，供求 缺口很大。此外，还有约 1.2 亿农村富余劳动力需要转移就业。 高校应届毕业生数量已由本世纪初的 160 万人增加到 2011 年 的 660 万人，预计今后还会逐年有所增加。全国每年新增的青年 就业人数占到 80%以上，这对就业工作无疑是巨大的困难和挑 战。对江西省来说，各项就业工作虽已取得进展，但由于劳动力 资源供过于求、经济基础薄弱、产业结构不合理等客观因素影响， 全省依然面临着巨大的就业压力。面对就业的现实压力，青年自 主创业将成为重要的就业形式，既可以缓解就业压力，还能因地 制宜，充分发挥青年特长，为经济社会发展做出贡献。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 14 现阶段各级政府纷纷出政策鼓励青年创业、下岗工人自主创 业以及农民工返乡创业。 从银行信贷到税费减免再到资金扶持，多重利好政策使得 创业门槛越来越低。在此形势下，中小型创业越来越普遍，与大 型企业发展最大的区别在于，他们的可用资金少，需要的配套条 件高。 二、永修县经济开发区的发展状况二、永修县经济开发区的发展状况 “十一五”时期我国经济社会发展处在“黄金发展时期”，永修 县经济社会各个方面都具有巨大的发展空间。永修县位于江西省 北部，昌九工业走廊中段，南邻南昌市，北连共青城，东频鄱阳湖， 西倚云居山，随着沿海发达地区产业结构调整和优化升级加快， 省会南昌正在打造全国中西部制造业基地及国际和区域间产业 转移以及科技进步的加快将为本地区加快工业经济发展，调整和 优化产业结构提供发展机遇，本县经济将进入大开放、大建设、 大发展的大经济时代，作为工业园区将面临极大的机遇和挑战。 为促进全省工业园区进一步发展，完善园区功能设施，提高 园区基础设施建设的整体水平和标准，根据江西省人民政府关 于进一步加快工业园区发展的若干意见等关于鼓励利用金融信 贷手段促进工业园区基础设施建设的精神和要求，加快工业园区 的基础设施建设、完善工业园区配套功能是永修工业园区目前经 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 15 济进一步发展的首要任务，也将为永修县的经济发展创造较好的 空间载体。 近年来永修县产业发展迅猛。突出发展工业经济。以星火工 业园为龙头、云山工业园和城南工业园为两翼的 “一区三园” 工业发展格局初步形成，园区开发面积由 2005 年的 4.5 平方公 里扩大到 8.4 平方公里，落户企业由 59 家增加到 124 家，园区 主营业务收入首次突破 100 亿元大关。以星火有机硅单体为主的 支柱产业快速壮大，产业关联度高达 70%，有机硅单体产能由 2005 年的 7.5 万吨提高到 30 万吨，特别是成功引进了总投资 80 亿元、年产 40 万吨有机硅单体及 24 万吨下游产品的一体化项目， 永修县将成为世界最大的有机硅单体和气相二氧化硅生产基地， 成为名符其实的“世界硅都”。五年来共累计引进内资项目 278 个，实际到位资金 116.2 亿元，是“十五”期间的 2.6 倍；引进外 资项目 69 个，实际进资 1.56 亿美元，是“十五”期间的 2.4 倍。 在园区和项目强有力的支撑下,全县工业主营业务收入、利税分 别达到 135.78 亿元和 15.03 亿元，比 2005 年增加 116.42 亿元和 10.85 亿元。 三、江西省永修云山经济开发区城南工业园区基本情况三、江西省永修云山经济开发区城南工业园区基本情况 城南工业园：2002 年 7 月启动建设。园区北邻永修县新城， 南与新祺周桑海经济开发区接轨，主要作为县城工业企业退城进 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 16 园和对接南昌产业辐射以及沿海高新技术产业转移的载体，重点 发展清洁环保、资金密集、技术密集的电子类高新技术产业。园 区现有入园企业 22 家，投产企业 13 家。 经济发展状况：2008 年底，开发区总体规划面积为 46 平方 公里，现已开发利用面积为 5.1 平方公里，完成基础设施投入 4800 万元。开发区入园企业总数已达 106 家，其中投产企业 69 家，规模以上企业 46 家。2008 年，开发区累计完成工业总产值 65.17 亿元，同比增长 55.87，规模以上工业企业实现工业增加 值 20.58 亿元，同比增长 54.56；实现主营业务收入 63.17 亿元， 同比增长 53.14；工业企业用电量 55983.6 万千瓦时,同比增长 5.83%,上缴利税总额 9.05 亿元，同比增长 7.38%，其中上缴税金 2.67 亿元；园区新增就业安置人数 2367 人，期末从业人数接近 1.1 万人。 交通情况：永修县城南工业园，紧邻省会南昌，属江西昌九 工业走廊承上启下要冲地段。西临昌九高速公路，东临永昌大道， 距省会南昌仅 40 公里，距昌北机场 18 公里，距庐山机场 70 公 里，距九江市 80 公里。京九铁路、昌九高速公路、昌九城际铁路、 105 国道、316 国道贯穿全境，修河水路直通鄱阳湖和长江。作为 九江地区的南大门，具有极为重要的交通优势和经济地理优势。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 17 第二节第二节 项目建设必要性项目建设必要性 一、是打造一、是打造“江西省最大的青年创业孵化基地江西省最大的青年创业孵化基地”的品牌需的品牌需 要要 现阶段最大的人力资源矛盾是企业招工难和人才就业难的 畸形演变局面。随着政府大力提倡大学生自主创业、下岗职工、 农民工自主创业等多项创业鼓励政策，将会有越来越多的人才投 入到自主创业的大军中来。 自主创业是市场经济特别是民营经济迅速发展与壮大的产 物，已成为中国经济增长最为活跃的组成部分。随着我国市场经 济体系日趋完善，越来越多的劳动者，特别是青年人选择自主创 业道路去实现人生价值。人人都有创业的权利；青年可以创业， 学生也可以创业，正常人可以创业，残疾人也可平等拥有创业的 权利。支持青年创业，对增加居民收入、改善生活水平有明显的 推进作用。 本项目依托工业园区良好的自主创业政策，和基础配套条件， 进行青年创业基地的建设，切实有效解决青年的自主创业难的问 题，本项目的建设是打造“江西省地区最大的青年创业孵化基地” 品牌的需要。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 18 二、是贯彻九江市委市政府二、是贯彻九江市委市政府“两区互动、强工兴城，科学两区互动、强工兴城，科学 发展、奋起赶超发展、奋起赶超”战略部署的需要战略部署的需要 九江市委副书记、市长殷美根一行深入永修县调研时指出： 永修县新一届班子要抢抓机遇，积极发挥好现有的产业优势和资 源优势，推进永修与南昌相向发展，加快推进昌九一体化建设步 伐，争做现有工业发展的排头兵，成为我市发挥沿江、沿路优势， 打造昌九工业走廊，促进赶超发展的主阵地，成为冲击全省县域 经济发展第一方阵的主生力军，为九江争得应有地位，人民过上 小康生活作出永修新的更大贡献。 永修县紧紧围绕九江市市委市政府“两区互动、强工兴城， 科学发展、奋起赶超”的战略部署，咬住年初确定的目标不放松， 坚定不移地推进大开放主战略、工业化核心战略、新型城镇化基 础战略和民生工程保障战略“四大战略”。三产项目城市集中，服 务项目园区配套，形成一批有影响力、有支撑力、有带动力的中 心集镇。要全力繁荣并构筑昌九一体化的后花园。 本项目作为紧邻南昌市郊的大型综合性项目，正是在此指导 思想下进行建设，建设内容涵盖工业标准厂房及总部研发楼、物 流仓储、公租房、酒店建设及配套项目等，符合九江市市委市政 府的战略部署，是贯彻九江市委市政府“两区互动、强工兴城，科 学发展、奋起赶超”战略部署的需要。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 19 三、是贯彻落实永修县三、是贯彻落实永修县“十二五十二五” 规划建设的需要规划建设的需要 永修县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中提 出永修工业发展要突破传统工业，走新型工业化道路。以工业赶 超发展为目标，以工业园区为主战场，以大企业、大项目、大产业 为主攻方向，坚定不移地实施强工战略，加大传统产业的重组和 整合，注重新兴产业的培植和引进，加快推进产业集聚、企业做 大，努力构建集聚集约、创新创优、高质高效的新型工业化产业 体系，以工业的快速裂变扩张带动县域经济总量的大幅增长。 以“一区三园”为工业发展的基础平台，大力改善投资的软、 硬环境，不断提升承载能力，使园区成为企业发展的强力支撑和 项目建设的高效载体。按照各有侧重、发挥特色、良性互动、协调 发展的思路，加大园区基础设施投入，扩大园区规模，完善园区 功能，强化园区管理。加快园区物流中心和新市民公寓等生产生 活配套设施建设，强化园区、厂区绿化，积极打造“生态园区、花 园工厂”。完善园区体制机制，提高园区发展的内生动力。 本项目的开工建设，正是建立在县委县政府强攻工业的主要 思想之上，承载永修本地良好的工业基础及上下游产业集聚的特 性，依托龙头，开工建设 13.13 万平米的厂房建设，及 2.66 万平 米的大型物流仓储，是永修县云山经济开发区星火工业园、云山 工业园在城南工业园的一个良好的延续，这将为加快园区建设步 伐，延伸产业链，为项目落户打下坚实基础，是贯彻落实永修县 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 20 “十二五” 规划建设的需要。 四、是进一步完善工业园区配套设施的需要四、是进一步完善工业园区配套设施的需要 工业园区是社会经济的主要物质载体，是促进区域经济发展 的主要动力源和辐射源。加快园区建设，尤其是加快园区基础设 施的建设，加强园区的战略地位，强化园区的综合职能，提高园 区的经济聚集能力，是实现社会经济快速发展的必要前提。 而永修城南工业园发展至今，园区现有入园企业 22 家，投 产企业 13 家。但是，园区目前的商业及生活配套设施条件较差， 尚无与工业经济发展相配套的商业、娱乐及生活设施。 因此，通过配套建设相应的商业、生活等配套服务设施，来 加快拓展永修工业园区的框架，完善园区功能，提升园区服务水 平，保持园区有足够规模后后劲来支撑区域经济的发展是十分必 要的。本项目的建设是进一步完善工业园区配套设施的需要。 五、为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台五、为中小企业集聚发展提供生产经营场所的平台 标准厂房是指在规定区域内统一规划、统一设计、统一管理， 具有通用性、配套性、集约性等功能特点，为中小企业集聚发展 提供生产经营场所的平台。近年来由于土地、电力、融资等生产 要素的瓶颈制约，使企业创办和发展受到较大影响，中小企业发 展步入困境，所以建设标准厂房成为一种拓展中小企业发展空间 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 21 的有效手段，标准厂房建设可以充分节约土地资源。入驻标准厂 房项目，比单独建设可节约土地资源 50%。通过建设标准厂房， 可以使产业集中发展，克服散、乱现象。标准厂房建设与招商引 资是密切相关的，它的经济效益和社会效益体现都要靠厂房最终 的出租来实现。为此，标准厂房建设为招商引资创建了新的平台。 从而改变招商模式，解决招商项目征用土地、办理土地手续困难 问题，减少了企业固定资产投资，加快项目建设进度。 标准厂房建设，为更多的中小企业提供了发展空间，也为农 民就业提供了安置平台，解决了农民就业增收问题。 综上所述本项目的建设是迫切的且必须的。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 22 第三章第三章 建设场地及项目建设条件建设场地及项目建设条件 第一节建设场地第一节建设场地选址选址 一、选址原则一、选址原则 1、必须坚持科学合理、节约用地的原则； 2、在满足基本功能需要的同时，适当考虑未来发展； 3、合理确定功能分区，商住商务、休闲娱乐、公寓居住、生 产配套等各服务功能建筑布局合理，科学地组织人流和物流。 4、有利于创造良好的商业、居住及创业环境，对周边的环境 影响较小，远离工业密集区及重要文物保护地。 5、根据不同地区的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然 通风和绿化达到最佳程度，创造良好的自然环境和人文环境。 二、项目选址二、项目选址 江西永修县青年创业基地拟建于永修县云山经济开发区城 南工业园内，项目拟建位置东临永昌大道，西近高速公路，南接 建昌第一村，北靠是永修新汽车站（规划建设中）。 青年创业基地总建设用地面积约为 300 亩，地块形状近似于 长方形。拟建场地周边无重要保护古迹，交通便利，和园区相关 产业配套设施联系紧密，有利于本项目的建设。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 23 第二节第二节 项目建设条件项目建设条件 一、永修县概况一、永修县概况 永修县位于江西省北部，昌九工业走廊中段，南邻南昌市， 北连共青城，东频鄱阳湖，西倚云居山，国土面积 2035 平方公里， 人口 38 万，辖有 17 个乡（镇、场）和 2 个企业集团。 永修县交通便利，系赣省南北通衢之要道，古有“洪都门户”之称。 县城距省会南昌仅 40 公里，距昌北机场 18 公里，距庐山机场 70 公里，距九江市 80 公里。京九铁路、昌九高速公里、105 国道、 316 国道贯穿全境，连接南北。即将开工建设的昌九城际轨道及 共青城灃溪（武宁）高速公路也经过该县。修河蜿蜒 104 公里， 潦河自西南入境，在山下渡与修河交汇，赣江也经吴城流入鄱阳 湖。内通省内赣江、信江、抚河、饶河、修河五大水系，外连长江 流域各省市。 自然资源十分丰富。县内旅游资源闻名遐迩。西北有秀丽壮 观的柘林湖；西南有奇秀天成的佛教圣地云居山，东有吴城鄱阳 湖自然保护区。矿产资源：县内己发现 20 余种矿产资源，己探明 储量的有钒矿、锑矿、沙锡矿、石英砂、石煤、瓷土、花岗岩等。 水利资源：水资源主要来源于大气降水，包括地表水和地下 水资源。地表水：包括自产地表水资源和入境河川经流。永修县 属鄱阳湖流域，修、潦河水系，境内湖泊密布，河港纵横。地下水 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 24 资源：总量 22.93 万立方米。 全县多年平均水资源总量 13.4 亿立方米，其中地表水 13.39 亿立方米，地下水 22.93 万立方米，人均水资源占有量 4266 立方 米，水量丰富。永修拥有亚洲最大土坝水电工程-柘林水电厂、亚 洲最大有机硅生产厂-江西星火有机硅厂、江西最大的水晶生产 基地-江西晶体厂。规划建设了以星火有机硅厂为龙头企业、开 发有机硅相关产品、规划占地 5.3 平方公里的星火工业园区；建 设了占地 9 平方公里的云山经济技术开发区和占地 5.4 平方公 里的县城工业集中区。一区三园内，已进驻了多家化工、建材、造 纸、食品等工业企业。工业发展，契机立现。 永修县城南工业园，紧邻省会南昌，属江西昌九工业走廊承 上启下要冲地段，西临昌九高速公路，东临永昌大道，距省会南 昌仅 40 公里，距昌北机场 18 公里，距庐山机场 70 公里，距九江 市 80 公里。京九铁路、昌九高速公路、昌九城际铁路、105 国道、 316 国道贯穿全境，修河水路直通鄱阳湖和长江。作为九江地区 的南大门，具有极为重要的交通优势和经济地理优势 二、自然条件二、自然条件 1、地形地势 永修县境处鄱阳湖盆地，以低丘平原地形为主。为第四纪红 壤丘陵地带，地势平缓，海拔高度在 50 米以下。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 25 永修县城南工业园区规划范围内，以低丘平原地形为主。 2、河流湖泊 永修境内有修河、潦河两大水系贯穿东西，赣江经吴城入鄱 阳湖，境内岸线长达 18 公里。 3、气象 永修县属亚热带湿润气候，四季分明，气候温和，雨量充沛， 年平均气温 16.5，年平均日照 1680 小时，无霜期 247 天。 4、地质 地质岩性构造，绝大部分为沉积岩，地质情况良好，利于 建设大型工业建筑。 5、地震 根据 gb183062001 附录 a中国地震动峰值加速度区划 图及附录 d关于地震基本烈度向地震参数过渡的说明中地震 动峰值加速度 g=6d,单边焊接=12d;扁钢=2b,并不少于三 边。 4、楼内竖向敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷 装置相连。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 58 5、采用 tn-c-s 系统,将进入建筑物电源零线在入户配电箱 处进行重复接地,并在配电箱内设工作零线和保护接地线(pe)端 子排,在正常情况下不带电的金属设备外壳、金属线管、扦座接地 桩头等与接地装置(pe 线)可靠连接。 6、本工程防雷接地与电气设备保护接地 （包括弱电系统设 备)为共同接地，其接地电阻值要求实测小于 1 欧。 第四节第四节 弱电系统弱电系统 一、设计依据一、设计依据 1、 火灾自动报警系统设计规范 2、 民用建筑电气设计规范 3、 有线电视系统工程技术规范gb5020094 4、 民用闭路监视电视系统技术规范gb50198-94 5、建筑总平面及建筑物平方米指标 二、弱电设计二、弱电设计 1、电话网络系统 为满足青年创业基地内各功能区的通话畅通及其它各种电 信业务（如市话、长话、国际长途、传真等）的需求，在中心内需建 立一套完善的电话通信系统。 预计安装电话门数为 5000 门，需向当地电信局申请中继线。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 59 电话主干电缆（或光缆）直接从当地电信局引来。 项目区内覆盖由铜缆组成的电话网络，电话网络配线采用多 级交接配线，室外通信电缆埋地光缆孔管道内。 2、计算机网络系统 为实现青年创业基地的数字化办公、管理、服务及各种资源 的共享，在本项目区内建立高效、快速、可靠的计算机网络系统。 拟在综合服务大楼内设立计算机信息中心，计算机中心内设置路 由器、交换机、服务器及数据存储器等。为保证与外界的有较高 的传输速率，直接从市电信局引入数据光缆专线。区内网的设计 以千兆网络为标准，并具有进一步扩充的可能性。通过各级高性 能交换机组成传输速率快、性能可靠，功能齐全的计算机网络系 统。各单体均设置网络交换机，其主干数据线路采用多模或单模 光缆直接从计算机中心引来。各单体内根据需要设置多级网络交 换设备，在各单体的所有功能空间均设置数据终端。同时还能提 供基于 ip 的数据业务，并利用网络传输语言及视频等多媒体信 息，组建一个多服务的网络。 项目区内预计安装数据信息点数 5000 个。 3、综合布线系统 本项目建立支持语言、数据、视频图像传输的综合布线系统。 综合布线建筑群子系统传输线缆采用多模光缆及大对数电 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 60 话电缆，研发中心内设数据管理分中心；各单体内垂直布线采用 多模光缆和大对数对绞电缆；水平布线均采用超五类 4 对非屏蔽 对绞电缆。电话和数据终端均采用 rj45 型模块。 4、安全防范系统 设置闭路电视监控系统及防盗报警系统。拟在青年创业基地 各区设置安保中心，安保中心内设置视频矩阵主机、控制键盘、 录像机、监视器、防盗报警控制器、交换机等设备。安保中心内可 对项目区内的任一监控点进行控制。各分区内根据需要设置安保 控制室，各安保控制室可以控制其它单体内的监控点。在各分区 出入口，建筑的主要出入口、重要机房、电梯轿箱、重要区域等场 所安装摄像机，摄像机电源由安保中心或各安保控制室集中供给。 根据各单体的重要性，在各单体的重要房间（如重要机房、金库 等）设置红处/微波双鉴探测器，紧急报警按钮等报警装置。安保 系统采用总控室一分控室一监控点的组网形式，总控室（安保中 心）内可对区内的任一监控点进行控制，各分控室根据需要可以 控制其它单体内的监控点。安保中心与各安保控制室的传输线缆 采用光缆，各安保控制室内设置相应的网络设备。室外安保线路 埋地敷设在多孔管道内。 6、弱电线路 所有室外弱电线路直接埋地敷设在多孔管道内，管道可以采 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 61 用无缝钢管，硬质塑料管或混凝土排管，各子系统同路径不同管 道，采用共同的人孔、手孔。所有室内弱电线路采用金属线槽。金 属电线管敷设，各子系统线路同路径不同线槽，各子系统采用共 同的弱电机房及弱电竖井。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 62 第七章第七章 环境保护环境保护 一、主要环境保护目标一、主要环境保护目标 根据本项目特点及周围环境状况，环境保护目标为： 1、环境空气保护目标为居民区和行政办公区，保护区域环 境空气质量满足环境空气质量标准(gb3095-1996)二级标准。 2、地表水环境保护目标是水，确保废水的排放不影响赣江 水域现有的使用功能，保护赣江水域水质满足地表水环境质量 标准(gb3838-2002)类水质标准。 3、声环境保护目标为场地周边居民生活区和办公区，确保 施工期及项目建成后营运期噪声不影响周边的居民正常生活和 行政办公，保护区域声环境质量满足城市区域环境噪声标准 (gb3096-93)1 类标准。 二、环境质量标准污染物排放标准二、环境质量标准污染物排放标准 1、环境空气质量执行环境空气质量标准(gb3095-1996)二 级标准。 2、地表水环境质量执行地表水环境质量标准(gb3838- 2002)类标准。 3、环境噪声采用城市区域环境噪声标准(gb3096-93)中 1 类区标准。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 63 4、废水排放执行污水综合排放标准(gb8978-1996)表 2 中 二级标准； 5、油烟排放执行饮食业油烟排放标准(试行)(gb18483- 2001)标准； 6、营运期厂界噪声执行工业企业厂界噪声标准 (gb12348-90)中 i 类标准； 7、施工期场界噪声执行建筑施工场界噪声限值 (gb12523-90)要求； 三、环境现状评价三、环境现状评价 评价范围内的赣江各监测断面 ph、codcr、bod5、do、nh3-n 和大肠菌群这六项指标的污染指 数均小于 1，满足地表水环境质量标准(gb3838-2002)类标 准； 评价区域内监测点的 so2、no2、pm10日均值污染指数均小 于 1，未有超标现象，监测的日均值满足执行的环境空气质量标 准(gb3095-1996)二级标准要求； 噪声监测结果表明，区域声环境满足城市区域环境噪声标 准(gb3096-93)1 类区标准。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 64 四、环境影响评价四、环境影响评价 1、施工期 施工期主要环境影响因素为施工噪声、施工扬尘和废水，因 项目施工期较短，对周围环境的影响随着施工结束后消失。加强 施工期间管理、对施工噪声、施工扬尘等采取有针对性的抑制措 施有利于减轻施工对周围环境的影响。 2、营运期 废水 本项目污水排放量 2300m3/d，经化粪池处理后外排，工业污 水经过预处理达到排放标准后排入市政污水管道进行污水处理， 对受纳水体影响较小。 固体废物 主要为生活垃圾，日产生量约 150t/d，年垃圾产生量 54000t。生活垃圾采用袋装垃圾集中收集，交由环卫部门处理。 固体废物得到妥善处置，对周围环境影响较小。医疗垃圾要分类 收集，专门清运出场，在市政专用医疗垃圾焚化炉焚化处理后， 再进行填埋。 废气 本项目油烟采用油烟净化机净化后高空排放，可达标排放， 对周围环境影响较小。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 65 五、环境影响评价结论五、环境影响评价结论 本项目属青年创业基地项目，对区域的社会经济发展、人口 就业具有重大意义。尽管项目施工和运营期间带来不利的环境影 响是难免的，通过采取有效的二次污染防治对策和措施，可以减 缓不利影响，而项目带来的环境有利影响是长期的和巨大的，其 有利环境影响远大于不利影响。 综上所述，只要切实有效地治理好污染源，防止污染物对周 围环境造成不良影响，从环境角度分析，项目建设可行。 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 66 第八章第八章 节约能源节约能源 一、用能标准和节能规范一、用能标准和节能规范 节能是我国的基本国策之一，本项目设计在生产工艺和设备 选型方面及各个生产环节中均对节能进行了充分考虑，通过采取 适当的技术措施，选用自动化程度高、节能效果好，性价比高的 机电设备，达到节能降耗之目的。在设计中，充分满足国家标准 对消防、环境保护与劳动安全的要求。 设计依据为： 1、 中华人民共和国节约能源法(中华人民共和国主席令 2007第 77 号)； 2、 中华人民共和国环境保护法； 3、 中华人民共和国节约能源法； 4、 中华人民共和国清洁生产促进法； 5、 重点用能单位节能管理办法(原国家经贸委令1999第 7 号)； 6、 国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查 工作的通知(发改投资20062787 号)； 7、 国务院关于加强节能工作的决定(国发200628 号)； 8、 国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知(国发 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 67 2007第 15 号)； 9、 建设项目环境保护管理条例(国务院1 9 98第 253 号令) l0、 节能中长期专项规划(发改环资20042505 号)； 11、 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术(国 家发改委2005第 65 号)； 12、 中国节能技术政策大纲(2006)； 13、 固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发展 改革委 2010 年 6 号令） 14、 关于加强能源计量工作的意见。 二、能源消耗种类和数量二、能源消耗种类和数量 本项目主要能源消耗种类及数量见下表： 项项目一期工程能耗估算表（达目一期工程能耗估算表（达产产年）年） 序 号 能源名称单 位实物量折标煤系数 折标煤量 （吨） 1 电 万千瓦 时 2487.040.1229 千克标准煤千瓦小时3056.57 2新水万吨105.350.0857 千克标准煤/吨90.28 3管道天然气 万立方 米 26.541.3300 千克标准煤立方米353.02 合 计3499.88 项项目二期工程能耗估算表（达目二期工程能耗估算表（达产产年）年） 永修县青年创业基地建设项目可行性研究报告 68 序 号 能源名称单 位实物量折标煤系数 折标煤量 （吨） 1 电万千瓦时 1743.13 0.1229 千克标准煤 千瓦小时 2142.31 2 新水万吨 44.97 0.0857 千克标准煤/吨 38.54 3