xxxx物流有限公司项目可行性研究报告.doc

xxxxxxxx 物流有限公司物流中物流有限公司物流中 心心 可行性研究报告 xxxx 县工程咨询中心县工程咨询中心 二二一三年四月一三年四月 连云港睿远物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 项项 目目 名名称称： x xx xx xx x 物物流流有有限限公公司司物物流流中中心心项项目目 项项目目承承办办单单位位： x xx xx xx x 物物流流有有限限公公司司 承办单位负责人：承办单位负责人： 编制单位：编制单位：xxxx 县工程咨询中心县工程咨询中心 资质证书：工程丙资质证书：工程丙 连云港睿远物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 报告编制、审核及负责人员名单报告编制、审核及负责人员名单 报告负责人 报告编制人员： xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 i 目 录 第一章 总 论1 一、项目概况 1 二、工作编制依据及范围 3 三、项目报告结论 5 第二章 项目建设的背景及必要性7 一、项目建设背景 7 二、项目建设的必要性和可行性 10 第三章 项目建设选址及建设条件14 一、项目选址与用地 14 二、建设条件 15 第四章 项目建设方案24 一、总体布局要求与原则 24 二、总体布局 25 三、目标定位 26 四、建筑规模与功能设计 27 五、公用设施 35 第五章 项目节能分析40 一、概述 40 二、耗能估算 40 三、能耗状况何能耗指标分析 43 四、节能措施 45 第六章 劳动安全及卫生消防46 一、劳动安全 46 二、卫生 46 三、消防 47 第七章 环境影响分析49 一、环境影响分析 49 二、环境保护措施 50 第八章 项目组织管理53 一、项目建设期组织与管理 53 二、项目建成后的运行管理 55 三、技术培训 56 第九章 进度与计划安排58 一、项目实施进度计划编制依据 58 二、项目进度计划安排 58 第十章 项目招投标59 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 ii 第十一章 投资估算与资金筹措62 一、投资估算的方式和依据 62 二、投资估算 63 三、资金筹措方式 64 第十二章 风险分析65 一、技术风险 65 二、市场风险 65 三、管理和人员风险 66 四、资金风险 67 第十三章 项目社会效益分析68 第十四章 项目结论与建议69 一、结论 69 二、对项目的建议 69 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 1 第一章第一章 总总 论论 一、项目概况一、项目概况 1 1、项目、项目概况概况 项目名称：xxxx 物流公司物流中心项目 项目承办单位：xxxx 物流公司 项目负责人： 项目拟建地点：xx 县 xx 镇李巷村 669 号 项目内容：占地约 7 亩，占地面积为 4666 平方米，建筑面积 3860 平方米。 项目总投资：项目总投资 692 万元 建设期限：项目建设期 6 个月 2 2、地块位置及四至范围、地块位置及四至范围 该项目位于 xx 县 xx 镇李巷村，204 国道与 242 省道的交叉路 口。 3 3、建设规模与内容、建设规模与内容 项目总占地面积 4666 平方米。整个园区规划为三大区域，一是 仓储中转区 1660 平方米，集存货、理货冷冻冷藏功能；二是生产服 务区 1000 平方米，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业 后勤服务功能；三是货运车辆停车区 1200 平方米，满足进出车辆的 要求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入卡， 配置符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设备、电子识 别设备、电子监控设备、电子地磅等） ，并配套建设市场信息系统。 4 4、 建设期限建设期限 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 2 建设期限：6 个月 5 5、总投资及资金筹措、总投资及资金筹措 本项目总投资 692 万元，其中：工程费用 591 万元，工程建设 其他费用 76 万元，预备费用 5 万元，流动资金 20 万元。其资金筹 措方式为企业自筹。 6 6、项目效益、项目效益 现代物流是一个多元发展的复合型新兴产业，是一个生产性的 服务行业，加快发展现代 物流业，建设现代物流中心，对提速某 新型城市化进程，推动产业、物流、商贸三大中心全面繁荣具有重 大的现实意义。项目通过运用全新现代服务业管理信息理念，对货 运物流过程进行多要素的计划、实施和控制，将运输、仓储、整理、 配送、信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提供 高效率、多功能、一体化综合性服务，有利于产销信息和市场信息 的沟通，促使生产企业提高产品质量，调整产品结构，增加名优和 适销产品的生产供应，对于建立、健全和完善以市场为导向、规范 交易、公平竞争的物资流通体制具有积极的促进作用。项目的建设， 是适应现代物流业发展趋势，推进工业化和城镇化进程的一项有利 措施，是支持物流市场机制建立的需要，对有效带动项目区域商业 市场的健康发展，优化资源配置，改善投资环境，实现经济社会可 持续发展，提升城市综合实力和竞争力具有重要的意义。 7 7、主要技术指标、主要技术指标 主要技术经济指标主要技术经济指标 序号指标名称单 位指 标备 注 1 用地面积亩 7 2 占地面积 m24666 2 总建筑面积 m23860 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 3 仓储区 m21660 生产服务区 m21000 其 中 货运车辆停靠区 m21200 5 容积率 0.82 6 建筑密度 %19.4 7 绿地率 %28.5 8 项目总投资万元 692 9 投资利润率 %22.46 10 投资利税率 %27.15 财务内部收益率 %22.20 所得税前 投资回收期年 5.89 所得税前 11 财务净现值万元 3612 所得税前 财务内部收益率 %17.35 所得税后 投资回收期年 6.64 所得税后 12 财务净现值万元 2038 所得税后 13 盈亏平衡点 %59.75 二、工作编制依据二、工作编制依据及范围及范围 1 1、编制依据、编制依据 产业结构调整目录（2011 本） ，国家发展和改革委员第 9 号令； 江苏省工业结构调整指导目录 ，苏政办发2006140 号文， 2006 年 12 月 13 日； 国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知 ，国发 20098 号； xx 市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要2011 年 1 月 18 日 xx 市第十二届人民代表大会第四次会议通过； xx 市城市总体规划（2008-2030） ； xx 市城市总体规划（2008-2030）纲要 ； xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 4 江苏省现代物流发展规划 （2002 年） ； 江苏省委、省政府关于加快发展现代服务业的实施纲要 苏发200516 号（2005 年 7 月） ； 国务院转发商务部等八部门关于进一步做好农村商品流通 工作的意见 ； 国务院关于投资体制改革的决定 ； 企业投资项目核准暂行办法(2004 年 9 月 15 日),国家发 展和改革委员会； 物流业调整和振兴规划 ； 国家发展和改革委员会、建设部颁发的建设项目经济评审 方法与参数 （第三版）及建设部有关设计规范、标准。 2 2、可研范围、可研范围 本可研报告对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济 效益等诸方面的可行与否研究，并作出结论。研究范围包括： 需求预测及建设规模的论证； 建设条件与市场分析； 建设方案与施工安排计划； 项目环保及节能情况分析； 投资估算及项目盈利能力分析； 项目部确定因素及投资风险分析等。 3 3、编制原则、编制原则 1）编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的 成果符合国家、省、部委和 xx 市颁布的相关法规、标准、规范和规 划；按照国家有关产业政策及项目报告编制工作的基本工作程序和 要求，做到实事求是、客观公正； xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 5 2）按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展的若 干意见的通知要求，坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能 降耗、便于管理、降低成本原则； 3）遵照 xx 市“国民经济和社会发展第十二个五年计划”关于 “大力发展现代物流业：依托港口和陆桥优势，加快建设现代国际 物流体系，建成区域性国际物流中心城市和地区性物流枢纽城市。 到 2010 年，初步形成比较完善的现代物流产业体系，仓储物流成本 占地区生产总值的比重在现有基础上显著下降。 ”做好项目定位、搞 好项目设计。 4）通过该工程项目建设，逐步壮大 xx 县的经济基础，进一步 带动 xx 县的建设，促进 xx 县仓储物流业和城市建设的全面发展， 积极响应江苏省沿海大开发，融入 xx 市“一体两翼”临港产业布局； 5）以人为本，精心设计，消防、环保、安全设施建设应符合国 家和地方法规。项目建设以仓储需求为依据，以现有设施及资源为 基础，避免盲目投资和重复建设。 三、项目报告结论三、项目报告结论 1、xxxx 物流公司物流中心项目的建设符合国家和省市有关促 进现代物流产业发展的政策；符合产业发展方向和要求； 2、xxxx 物流公司物流中心项目建设用地，符合 xx 市国土资源 管理部门对该宗地的要求。 3、xxxx 物流公司物流中心项目总占地 7 亩，建设基地面积 4666 平方米。项目总投资 692 万元，项目有良好的经济效益。 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 6 4、该项目位于 xx 镇，204 国道与 242 省道交叉口，交通十分 便利，服务区域辐射广泛。辐射苏北、鲁南、浙江、东北地区，物 流资源丰富，市场潜力巨大。 5、项目建成后，其基础设施、交易办公、商务管理、仓储中转、 财务结算、信息管理、安全监控和废弃物处理系统经过物流电子平 台的统筹管理，将具备物流基地功能、金融结算功能和物流信息港 等功能。提供多式联运、货运代理、信息交易、金融结算、仓储中 转等物流服务。整合苏北、鲁南及周边地区的物流资源，带动和提 升相关产业及 xx 市工商企业的发展与竞争力，推动 xx 市工业化、 城市化进程。 综上所述，xxxx 物流公司物流中心项目建设各方面的条件都已 具备，项目实施后具有良好的经济和社会效益，应早日建设发挥效 益。 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 7 第二章第二章 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性 一、项目建设背景一、项目建设背景 1 1、符合、符合 xxxx 的战略地位和城市发展规划的战略地位和城市发展规划 1)1) 从江苏沿海发展战略看从江苏沿海发展战略看 xxxx 县发展县发展 江苏省正在实施的沿海开发战略，将培育和形成一条纵向的经 济增长轴线，形成“三沿” （沿长江、沿沪宁、沿东陇海）外的重要 经济增长极，使省内横向的“三沿”经济带进行有机联系，既可以 形成苏南、苏北互动发展，又可以形成内陆与沿海互相融合的经济 循环体。这样，产生了“三横一纵”的全省新的生产力平衡布局。 加快沿海开发将使本区与沿沪宁线、沿江、沿东陇海线共同构 建全省生产力布局的主体框架，形成区域联动发展态势，促进苏中、 苏北快速发展。 沿海开发的战略定位：区域性国际航运中心，新能源和临港产 业基地，农业和海洋特色产业基地，重要的旅游和生态功能区。 以沿海地区主要交通运输通道为纽带，进一步强化腹地产业优 势，注重发展特色产业；以临近深水海港的区域为节点，加快布局 临港产业，建设临港工业集中区和物流园区，培育和壮大重点城镇， 形成“三极一带多节点”的空间开发格局。 2 2）从）从 xxxx 东部滨海发展战略看东部滨海发展战略看 xxxx 县发展县发展 2005 年 7 月,xx 市委、市政府明确将东部滨海地区确定为全市 发展的重点，确立了建设港口群，发展组合港的思路，即以现有港 区为主体，跳出现有港池，向两翼拓展，形成大、小“一体两翼” 港口组合布局。 “一体两翼”规划区域位于 xx 市东部，总规划面积 约 1000 平方公里，包含的海岸线长 162 公里。 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 8 为全面贯彻落实江苏沿海地区发展规划和省委、省政府 关于贯彻落实江苏沿海地区发展规划的实施意见 ，深入推进 沿海开发，促进 xx 市科学发展、跨越发展，中共 xx 市委、xx 市人 民政府于 2009 年 12 月制定贯彻落实江苏沿海地区发展规划 行动方案 （以下简称行动方案） ，方案指出，按照“一体两翼”组 合大港框架，全力加快 xx 区、徐圩港区建设，推动灌河港区、xx 港区加快发展。 行动方案指出，按照“一纵一横”t 型产业布局，以徐圩港区、 xx 区、灌河港区、xx 港区为节点，集中布局以重化工业为主导的临 港产业，促进临港城镇、港口、产业互动发展；依托优势产业和资 源优势，加快发展高新技术产业和先进制造业，积极发展海洋产业， 发挥港口、区位等综合优势，加快建设钢铁、石化、装备制造（造 船）等临港基地，大力发展循环经济。到 2012 年，临港基础工业、 高新技术产业产值全部过 1000 亿元。 行动方案要求，xx 柘汪xx 临港产业园区，重点发展能源、石 化、海洋化工、机械等产业，到 2012 年 gdp 达到 80 亿元。 关于城乡一体化建设，行动方案要求，在沿海地区发展一批卫 星城镇和特色中心城镇，人口达到 10 万人以上；推进港口、产业、 城镇联动开发，着力打造城市次中心，构建组合有序、优势互补的 城镇化体系。 2 2、符合物流产业发展要求、符合物流产业发展要求 1)1) 国内物流园区的发展情况 由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发 挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政 府及企业在近 23 年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 9 物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南 到北，从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的 珠江三角洲地区，上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建 设步伐更快。 2)“2)“十二五十二五”计划对物流产业的要求计划对物流产业的要求 xx 市“十二五”计划纲要提出，建设全国性物流枢纽。利用港 口、机场等交通枢纽和重要节点，建立物流信息平台，加强与国内 外物流企业合作，大力发展第三方物流、第四方物流，培育现代物 流企业集团，形成高效便捷、低成本的物流体系。根据现代物流的 功能要求整合港口资源，加快推进港口功能多元化、标准国际化、 布局合理化、管理现代化和运行高效化，使港口能够适应未来国际 集装箱多式联运和国际物流网络节点发展的要求。加强物流资源整 合，构建相互衔接、配置合理的集疏运支撑体系。建设 xx 港保税港 区。依托 xx 保税物流中心，加快中云台国际物流园区建设。依托大 堤作业区，建设集装箱物流服务中心。依托民航机场，发展空港物 流业。健全港口与腹地物流合作机制，推动口岸物流向内地物流节 点城市延伸。加快培育物流龙头企业，积极发展粮食、农产品交易， 建设区域性农产品交易中心。加快建设煤炭加工、配送、物流基地， 支持社会各界力量依托港口建立功能齐全的木材物流园区，加快推 进金属矿石等大宗物资进出口交易市场建设。构建针对中西部优势 产品的便捷贸易通道，完善综合贸易体系。 江苏省委、省政府关于加快发展现代服务业的实施纲要及 关于加快发展现代服务业的若干政策指出：首先，加快发展和 引进现代物流企业，全面发展第三方物流，让生产在物流外包中降 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 10 低交易成本，获得更多实利，使物流企业在参与供应链过程管理中 体现存在价值，获取客观盈利。争取到 2010 年，形成一批核心竞争 力强的大型物流企业和企业集团，初步建立起快捷、高效、安全、 方便并与国际接轨的现代物流服务体系。其次，要加快建设和培育 产品交易市场。 省、市十一五” 计划和物流产业发展政策，为本地区现代物流 产的发展提供了重要的政策依据和明确的发展要求。 二、项目建设的必要性和可行性二、项目建设的必要性和可行性 1 1、项目建设的必要性、项目建设的必要性 物流中心项目的提出，是流通体制改革的重要组成部分，仓储 业的兴起与发展，不仅加快了 xx 市市场化进程，对整个经济体制改 革也起了重要推动作用。现代公路物流中心是为各企业提供仓储、 信息、服务性设施的有形市场，已经成为商品流通的主渠道。现代 物流中心的建设，对搞活商品流通，增加居民收入起到重要作用。 在面临经济全球化和加入 wto 的情况下，xx 市的商品经营经营 必须与国际市场接轨。因此，应当认真总结国内外的先进经验，积 极引进先进技术，推动批发市场向科学化、规范化和现代化方向发 展。江苏融鹏仓储有限公司将站在战略高度，建设将一流的现代公 路物流中心，促进地方企业与地方经济的持续发展。 (1)项目建设是引导和转化某市潜在物流需求的需要 物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相 互适应、相互满足。虽然某市及其区域内当前存在着巨大的物流需 求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分 传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、 “大而全” 、 “小而 全”的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 11 高度整合的供应链体系改善目前的生产供应与产品销售；企业在生 产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、 跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作 标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物 流需求难以形成。 随着 xx 县整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然 向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高某市在 物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力 地加强现有铁、公、水、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场 设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装 备的运作水平得以提高。 (2)项目建设是支持有效的物流市场机制建立的需要 物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市 场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放， 管制更加合理和科学，物流活动具有网络化的特点，物流中心只是 其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物 流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本 运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提 供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系 列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种 复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的 主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制， 包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。 建立集中服务运作的物流园区，可在一定程度上为改善信用体 系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 12 与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主 对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场 需求不足。 因此，改项目的建设与运营，对 xx 县与省内和周边重要的经济 中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序， 形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和 现实的意义。 (3)项目建设是促进区域经济发展的需要 物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化 程度的重要标志，发展物流业是推进城市工业化、城市化、市场化 和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流 业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动 力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助 于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会 多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和 人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经 济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进 xx 县现代物流的发展 和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发 展提供新的产业成长支持，为 xx 县提高经济发展水平创造良好的产 业布局与发展环境。 2 2、项目建设的可行性、项目建设的可行性 1）政策优势 为加快构建现代公路流通体系，国家商务部、财政部出台了相 应的扶持政策，重点扶持大型现代公路物流的建设项目，目前正是 建设现代公路物流项目的最佳投资时期。项目责任主体公司投资的 现代公路物流项目吻合了政府的发展方向和要求，得到了国家商务 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 13 部的支持。 2）地理位置优势 物流中心项目位于 xx 镇。与 242 省道相邻，可直通 xx 火车站、 宁连高速、徐连高速、同三高速，交通十分便利，服务区域辐射广 泛。将为苏北、鲁南、浙江、东北等地的商品提供了及其畅通的流 通求道，区位优势明显。 3）特设经营优势 新市场的经营特色 该项目建成投入运行后，将彻底改变过去那种经没有仓储、信 息、服务性设施、停车场地少、经营面积小、经营品种残缺不全、 经营手段原始、落后的面貌，将一个大规模、现代化的公路物流中 心展示在世人面前。提高供应面积，在规模上成为全国屈指可数的 大型现代公路物流中心。 项目建成后将提供多式联运、货运代理、信息交易、金融结算、 仓储中转等物流服务等服务，项目建筑面积达 4666 平方米，使各经 营品种能够真正做到化行归市，充分彰显规模经营优势，体现现代 化物公路流中心特色。 新市场交易结算模式 新市场我们选择了目前国内最先进的电子管理结算系统，买卖 双方实行 ic 卡交易结算模式，彻底改变过去对交易、现金结算。通 过这种模式可以提高交易质量，交易速度杜绝假币和短斤少两现象 市场按照买卖双方实际成交价收取管理费，使收费标准更加合理、 公正、规范，通过 ic 卡交易结算模式可有效增加营业收入。 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 14 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 15 第三章第三章 项目建设选址及建设条件项目建设选址及建设条件 一、项目选址一、项目选址与用地与用地 根据物流中心功能对用地的需要，经过多方研究和比较，确定 本项目选址在：xx 县 xx 镇李巷村 669 号，位于 xx 县海州湾生物科 技园南侧，交通地理位置十分优越，连通 204 国道与 242 省道，对 于物流的需要十分突出。符合 xx 县的土地利用总体规划。 厂址条件 1.工程地质、水文地质条件 根据有关勘察设计部门提供的岩土工程勘察报告 ，拟建项目 地地下水位较深，对本工程建设没太大的影响，施工时采用常规办 法可排除积水。地下水水质报告表明，场地地下水对混凝土有轻微 腐蚀性，可酌情采取抗腐蚀性措施。 2.城市规划要求 按照xx 市 20042020 年现代物流发展规划要求，物流中 心项目将建成服务于 xx 市及 xx 周边企业的物流中心。 3.交通条件 项目地处苏北、鲁南交界处，拟建项目将为苏北、鲁南、浙江、 东北等地的企业提供及其畅通的流通交易渠道，区位优势明显。现 代公路物流中心位于 242 省道与 204 国道交叉口。可直达 xx 火车站、 宁连高速、徐连高速，交通十分便利。 4.征地拆迁条件 本项目用地为规划建设用地，用地范围内无居民和农作物存在， 不需要拆迁和青苗补偿。 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 16 5.施工条件 施工现场紧邻 242 国道、204 国道，高压供电线路从项目地块 经过，经供电部门许可即可接电；路边有自来水主管道通过，经供 水部门许可即可接水施工。 二、建设条件二、建设条件 1 1、自然条件、自然条件 1 1）地理位置）地理位置 xx 处于苏鲁两省交界，是江苏沿海经济带和东陇海产业带开发 的东部交汇点，东滨黄海的海州湾，海岸线长 62.5km，北临山东省 日照市和临沂市，西临江苏省徐州市，南靠 xx 市区。 xx 处于海州 湾的中心地段，是 xx 与岚山港的经济腹地，隶属江苏省 xx。中心 地理坐标东经 11918，北纬 34 50，全县面积 1363km2，人口 110 万，素以“享山川之饶，受渔盐之利”的福地为人称道。 2 2）气象条件）气象条件 气候属暖温带海洋性季风气候，春夏秋冬四季分明。海洋性气 候，冬季带有大陆性气候特征。境内全年多风，以偏东风为主。光 照充足。xx 年平均气温 13.2，无霜期 214 天，全年平均日照 2532.9 小时，年降雨量 976.4 毫米。冬季盛行来自高纬度大陆内部 偏北风，气候寒冷干燥；夏季盛行来自低纬度太平洋的偏南北，气 候炎热多雨，形成了寒暑变化显著、四季分明的气候特征。 3 3）地形地貌）地形地貌 全县土壤有棕壤、砂礓黑土、潮土、盐土 4 个土类、9 个亚类， 16 个土属、33 个土种。 4 4）水系）水系 xx 县海岸线南起临洪口，北至荻水口，长 16.6km，总走向北高 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 17 南低。其地貌特征以兴庄河口为界，分为南北两种类型，北部为沙 质海岸，南部为粉沙淤泥质海岸；荻水口至朱篷口为冲刷后退型海 岸，兴庄口至临洪口是沉积外延性海岸；朱篷口至兴庄口之间则是 两种类型海岸的交变段。荻水口至兴庄口海岸长约 307km，以山 前河湖堆积平原为主，问有风化基岩和海相沉积，地面高程 2m3.7m。冲刷侵蚀速度以荻水口至柘汪口间为最。北魏太和 （477499 年）年间，纪鄣城在海岸西数百米，清乾隆 （17361795 年）初沦为潮间带，今已在海中 15km 左右。 19251978 年，海岸西退 1.1km，平均每年被蚀 23m；其次为九里乡 木套村东，后退约千米，下木套村故址已在海岸东 0.4 千米；较轻 者在朱篷口附近，后退约 500 余米，平均每年被蚀 11m 左右。48 年 间，北部海岸损失土地 1333.33 余公顷。 2 2、社会条件、社会条件 1） 、综合 2012 年，全县上下紧紧围绕“锁定目标强责任，奋力实现新跨 越”年度主题，大力实施“十大行动” ，强势推进“十大重点工程” ， 扎实做好“十件民生实事” ，较好地完成了全年各项目标任务。实现 地区生产总值 331.4 亿元，增长 14.7；全社会固定资产投资 248.5 亿元，增长 20.4%；农民人均纯收入 10310 元，城镇居民人均 可支配收入 19533 元，分别增长 13.7%和 13.3%；财政总收入 67.1 亿元，公共财政预算收入 29.2 亿元，分别增长 28.1和 22.7。 跻身“全国百强县”第 96 位，跃居全国中小城市科学发展百强县第 90 位，达到全面小康标准，xx 港实现开港运营，经济社会发展迈出 了坚实步伐。 2） 、新农村建设 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 18 突出园区带动，发展现代农业。启动国家级现代农业示范区创 建，组建“三农”四大服务机构，推进农业现代化进程。克服严重 自然灾害不利影响，粮食总产达 56.5 万吨，实现“九连增” 。四季 田园建成沙河蔬菜处理厂和冷链物流系统、罗阳树艺园，墩尚泥鳅 园被评为国家级出口农产品质量安全示范区。海州湾渔业园区新增 工厂化养殖 20 万平方米。青口蓝湾现代渔业园区围海 6700 亩，开 创科学高效用海新模式。夹谷山休闲观光农业园区开园运营。探索 建设科技小农场。新增高效设施农业 3.7 万亩、高效渔业 2.5 万亩， 农业适度规模经营比重达 65%。新增无公害、绿色、有机农产品 141 个， “谢湖”大樱桃被列入国家地理标志保护。水产品总量 43 万吨， 全省领先，被确定为省渔业现代化试点县。 突出综合整治，打造美丽乡村。继续开展“扶贫支教送医”三 支队伍下乡暨薄弱村转化活动，被评为省农村“三资”管理和“四 有一责”优秀县。实施农村“一事一议”公益事业项目 169 个。新 建农村公路 130 公里，金山、石桥、柘汪开通“镇村公交” ，改厕 1.56 万座，疏浚县乡河道 56 条、清淤村庄河塘 70 个，绿化造林 2.9 万亩，投入 600 万元飞防美国白蛾，完成村庄环境整治目标任 务。沙口等 6 个村被评为省三星级康居乡村。大盘、秦家沙被评为 省社会主义新农村建设先进村。 突出富民增收，培育新型农民。加强技能培训和创业引导，培 训农民 4.5 万人。新增农民专业合作社 215 家。实施大中型水库移 民后期扶持项目。启动脱贫奔小康工程，完成 75 个经济薄弱村和 10.13 万低收入人口建档立卡，实施财政奖补资金项目 31 个，发放 扶贫小额贷款 1 亿元。 3） 、工业和建筑业 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 19 重抓招商引资，重大项目不断突破。创新招商机制，组建石油 化工、钢铁机械与装备制造、新能源 3 个产业招商局，成立中山、 昆山等招商办事处，开展“百日招商会战” ，锁定重点区域，强推专 业招商、产业招商，举办江苏沿海开发2012xx 经贸洽谈会，签约 总投资 200 亿元的神华能源基地、10 万立方米的中海油成品油罐区 项目，密切跟踪保利协鑫燃气发电项目。新引进过 10 亿元项目 5 个、 过亿元项目 62 个，内联到位资金 122 亿元，注册外资实际到账 1.4 亿美元。自营出口 2.8 亿美元。 百亿企业再攀新高，工业质效逆势提升。新海石化、镔鑫特钢 产值达 157 亿元和 154 亿元，分列全市工业企业第一和第二位，位 居全国民营企业 500 强第 203 位、292 位。完成工业投入 178 亿元， 增长 20.7 %。善俊清洁能源、海赣科技等 52 个过亿元项目竣工投 产，规模以上企业新增 47 家，总量达 343 家。实现工业总产值 960 亿元，规模工业增加值 148 亿元。销售收入超 10 亿元企业 11 家。 工业入库税收 9.7 亿元，纳税超 5000 万元企业 3 家。石化、钢铁、 生物科技、新能源四大产业实现产值 567 亿元，占全县 71.4%。四 大园区实现规模工业产值 578 亿元、工业税收 6.4 亿元，分别占全 县 73%和 66.5%。 创新能力持续增强，转型升级步伐加快。实施创新驱动战略， 加强人才引进和培养，推进科技创新工程，加快创新型城市建设。 企业创新能力不断增强，佳宇资源股份被评为“2012 年国家火炬计 划重点高新技术企业” ，新海石化成为省级“两化融合”示范企业。 22 家大中型企业实现研发机构全覆盖，实施产学研合作项目 97 个。 “苏阳”等 5 件商标被认定为省著名商标。苏海集团成功发行 10 亿 元企业债券，为全市县级首家。高新技术产业产值比重达 37.9%。 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 20 服务业实现增加值 115 亿元。 节能减排扎实推进，生态环境得到优化。积极创建国家生态县， 大力实施“碧水蓝天”工程，城头、欢墩等 6 个镇和东温庄等 9 个 村污水处理厂快速推进，金茂源、中大海藻等企业建成污水处理站， 污水处理能力达 11.8 万吨/日。对 13 条入海河流实行“河长制”管 理。投入 1500 万元上移县自来水厂塔山取水口，保障饮用水源安全。 单位地区生产总值能耗、污染减排完成目标任务。加强秸秆禁烧和 综合利用，被评为省秸秆综合利用示范县。创建国家生态镇 2 个、 省级 8 个，市级生态镇实现全覆盖。加大耕地保护和节约用地力度， 创建为省土地执法先进县。 4） 、滨海城市建设 实施城建项目 120 个，新开工商品房 107 万平方米。城市化率 达 46.5%。建筑业完成施工面积 686 万平方米。 近海亲海特色彰显，魅力新城逐步繁荣。琴岛天籁围堰合龙， 完成 10%吹填工程， “黄海滩涂变碧海金沙”正在成为现实。和安湖 公园完成百合广场、xx 八景等工程，展现出“粼粼碧波，莹莹绿水” 的生态品质，传承了和安文化和 xx 历史人文。五星级和安湖国际酒 店主体完工。客运总站开始装修，徐福路建成通车，金陵路北延、 海城路等 8 条道路加快实施，启用两处公交首末站。完成城市家具 设计安装。金海岸、维多利亚幼儿园开园。文化四馆免费开放。新 城医院加速建设。高层建筑封顶 27 幢，新开工 31 幢。新城功能不 断完善，常驻人口超过万人。 “四城同创”成效显著，老城功能不断提升。始终把“四城同 创”作为加强城市管理的有效抓手，创建为省卫生县城。一是再造 环卫责任体系。重新明确市容和环境卫生责任区，综合整治交通秩 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 21 序，务实科学设置停车位和单行线，理顺城区绿化养护分工，形成 责任明确、分工明晰、齐抓共管的城市管理格局。二是再造垃圾处 理体系。小盘生活垃圾卫生填埋场建成投用。壮大市容和环卫队伍， 融资 1650 万元购置环卫设备，主要道路和重点区域每日两冲洗，增 加夜间保洁，机扫率达 58%，背街小巷实现日常保洁。三是再造市 场管理体系。坚持堵疏结合、以疏为先，新建时代东路、文化东路、 西关路等 7 处临时农贸市场，取缔后宫路等 13 条道路马路市场、占 道经营，城市环境显著改观，我们的家园变得更加整洁靓丽。四是 城市功能显著提升。实施青年路南延北扩、玉带路等工程，整治小 街巷 20 条。xx 老街主体完工。荣获江苏省人居环境范例奖。创成 省物业管理优秀小区 1 家、省园林式居住小区 2 家、省园林式单位 2 家。禁违拆违实现长效管理。 推进城乡统筹，新镇区新社区建设取得突破。完成柘汪、xx2 个镇及大小王坊、海后等 4 个村城乡统筹规划。柘汪镇获批国家第 三批小城镇综合改革试点镇，新镇区形象初具，建成王坊社区。沙 河、塔山、金山等新镇区加快发展，规模不断扩大。小城镇建设步 伐加快，功能不断完善，人口加速向镇区集聚。 5） 、社会建设 社会事业全面进步。投入 2.1 亿元，新改扩建校舍 12.1 万平方 米，中小学校安工程三年规划任务基本完成。通过全国义务教育发 展基本均衡县省级评估，被评为省教育人才工作先进县。新增省优 质幼儿园 6 所，中考综合评估位居全市前列，高考连续 14 年位居全 市首位，各类教育发展水平不断提升。公共卫生服务体系全面加强， 中医院综合楼、妇保所病房楼、康复医院门诊楼建成投用。创建为 国家级慢性病综合防控示范区、省农村中医药工作先进县、省餐饮 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 22 服务食品安全示范县。巩固完善基本药物制度，被评为省医改工作 先进县。实施免费婚前孕前健康检查，人口自然增长率控制在 6.9以内，被评为“国家阳光计生示范单位” 、 “省新农村、新家庭、 新三年建设”示范县。推进城乡文化事业繁荣发展，继续开展文化 “四送”工程，举办“xx 风情” 、 “xx 民间才艺大赛” 、 “xx 达人秀” 演出活动 152 场。有线电视数字化整转 13 万户。大型电视纪录片 抗日山即将在央视播放。举办全国海钓邀请赛、拔河总决赛。 被评为全国全民健身运动先进县。荣获全国农民拔河比赛冠军，获 评“中国拔河之乡” 。 社会保障更加健全。新增城镇就业 10027 人，城镇登记失业率 控制在 2%以内。企业职工养老保险参保 7.1 万人。城乡居民养老保 险工作受到国务院表彰，参保 32.8 万人。城镇职工和城镇居民医保 住院医疗费用报销比例分别达 80%和 70%。新农合实现应保尽保，重 大疾病救治病种达 20 个。农村、城镇居民月低保标准分别提高到 240 元、290 元，共发放保障金 4165 万元。新建 40 个居家养老服务 中心，改扩建 xx 等 7 所敬老院。发放 80 周岁以上老年人尊老金 1300 万元。为 4656 名残疾人发放重残救助金。建设保障性住房 1439 套，发放住房租赁补贴 98 万元。 精神文明建设和社会管理不断加强。广泛开展精神文明创建活 动，积极推进公民道德建设，李新敏、姜霜菊荣膺“中国好人” 。加 强平安 xx、法治 xx 建设。深化“三解三促” 、 “四项排查”和“六 大专项行动” ，切实解决和预防信访、环境等领域矛盾和问题，为十 八大召开营造了和谐稳定的社会环境。 今日 xx改版升级为xx 报 。发挥“网络连心桥”作用，提高网络管理和舆情引导水平。组 建运营 12345 便民服务指挥中心。加强应急管理，妥善处置“达维” xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 23 台风等突发事件。落实安全生产责任制，开展“打非治违”专项行 动，安全生产形势保持稳定。被评为江苏省放心消费先进县。加强 气象、洪涝、地震等灾害监测和防御工作。积极发展妇女儿童、青 少年、红十字和慈善事业。切实做好国防建设、民兵预备役、优抚 安置和民族宗教等工作。 同时，加强政府自身建设，着力转变政府职能，开展软环境建 设“十佳” 、 “较差”单位一述双评、行政审批“四集中四到位”等 活动，推动行政权力网上公开透明运行，全面推进依法行政，加强 廉政建设，服务型政府建设取得明显成效。 6） 、新农村建设 新农村建设扎实推进。新增设施农业 4.5 万亩、工厂化养殖 5 万平方米。新建海州湾现代渔业园区、石桥生态果蔬园区、赣马八 十一湾现代农业示范园区等基地，设施蔬菜、泥鳅养殖、花卉苗木 等产业规模效益均有提升。新增省级农业产业化龙头企业 1 家、市 级 9 家。新增农民专业合作组织 245 家、带动农户 3.4 万户。建成 农产品质量检测中心和全省县级首家水生动物疾病预防控制中心。 投入 1.2 亿元，建成农村公路 198.6 公里。投入 8658 万元，新建、 改扩建农村水厂 17 座，解决 16.8 万农民饮水问题。新增省级环境 整治示范村 5 个、绿化示范村 10 个、绿化合格村 280 个、市级康居 示范村 5 个。发放扶贫小额贷款 3120 万元，实施帮扶项目 949 个， 2.5 万农村人口实现脱贫。 7） 、服务业 服务业经济稳步提升。实现服务业增加值 65.38 亿元，增长 18.5%。投融资平台加快建设，新成立金东方等 3 家公司，金玉公司 总资产达到 50 亿元。农村信用合作联社改组为农村商业银行。荣丰 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 24 农村小额贷款公司成立运营。鼎力担保公司为 78 家中小企业担保贷 款 2.15 亿元。年末金融机构存、贷款余额分别较年初增加 21 亿元、 31 亿元，存款余额首次突破百亿大关，贷款总量和增量均居全市四 县第一。落实政银企合作项目 198 个，到位资金 25 亿元。新增“全 国农业旅游示范点”1 家，总数位居全省县级首位，被评为“全省 发展乡村旅游工作先进县” 。 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 25 第四章第四章 项目建设方案项目建设方案 一、一、总体布局要求与原则总体布局要求与原则 1 1、物流空间布局的要求、物流空间布局的要求 物流节点规划要综合考虑城市总体规划、土地利用规划、区域 功能定位等多种因素。 (1)适应现实物流需求 物流中心的物流量主要集中在高速通道及 204 国道、242 省道。 基地空间布局应符合现实物流流向的要求。 (2)有利于为产业聚集区服务 物流基地的布局应充分考虑服务于各类产业聚集区这一功能的 要求。 (3)为城市物流发展提供支持 物流节点的规划与建设还应立足于改造、提升、整合现有城市 仓储设施、配送资源，为居民、企业和政府的正常生活、生产、管 理和社会活动提供可靠的城市物流保障。 2 2、空间布局原则、空间布局原则 (1)操作有效性。明确空间位置、建设规模、功能定位和主要服 务对象等。 (2)规模适宜性。物流设施建设规模的确定，要科学合理，杜绝 浪费土地、岸线等资源现象，积极鼓励物流经营模式的创新，提高 土地利用率，牢牢确立资源稀缺性意识，坚持规模的适宜性。 (3)经济合理性。以现代物流理念所倡导的高效率、低成本原则 为指导，结合物流企业所服务的对象分布特征，力求贴近主要的物 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 26 流需求源和充分利用既有物流资源，改造和新建相结合，集中和分 散相结合。 (3)环境和谐性。充分结合综合交通体系的发展规划框架，注重 物流基地所处场址的交通组织，避免选址不合理等所带来的迂回、 集散不便等问题，确立环境和谐性原则。 (4)理念前瞻性。物流基地设施的布局，既要本着与时俱进的现 代物流理念，如供应链管理、一体化运作、信息是第一要素等理念， 又要全面贯彻当今社会发展的人本理念、循环型社会理念等，坚持 理念的前瞻性。 二、总体布局二、总体布局 1、物流中心的组成 根据项目的总平面布置，整个园区规划为三大区域，一是仓储 中转区 1660 平方米，集存货、理货冷冻冷藏功能；二是生产服务区 1000 平方米，主要有物流信息服务功能、商务办公功能、物业后勤 服务功能；三是货运车辆停车区 1200 平方米，满足进出车辆的要 求，同时具有集装箱拆拼装箱、还箱等服务功能；通道出入卡 25 m2，配置符合监管要求的卡口设备（电子栏杆、电子读写设备、电 子识别设备、电子监控设备、电子地磅等） ，并配套建设市场信息系 统。 2、总平面布置 根据选址地的基本技术条件和仓储物流配送流程的需要，综合 有机地考虑各项辅助设施功能以及防火、环保、仓储等多种因素， 经济合理安排建设用地，以节省项目建设投资。 依据上述原则，划分项目的功能分区：园区西部为仓库、东北 部为货运部停车场和物流商务中心，通道出入卡设在园区北面。 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 27 3、竖向设计 充分利用自然地形，合理地选择场地竖向方式与平整标高，确 保运输与排水顺畅。 本工程场地平整，竖向布置采用平坡布置，设计标高与原地面 一致。 4、场内物流 (1)货物经计量设备计量后，进入储存区卸车、入罐，空车返回； 提货空车在仓库区装车后，经计量设备计量登记后发货。 (2)需要进入仓储的货物，无需过磅的，直接进入仓储区；需要 过磅的货物经计量设备计量后进入仓储区；提货空车在物流中心区 装车后，经计量设备计量登记后发货。 5、绿化 为了保护与创造良好的物流工作环境，饰展美化基地面貌，本 工程在主体设计的同时，充分考虑绿化设计，以充分利用和发挥绿 色植被调节气候，净化空气，隔离、防风、消声、吸尘、固土以及 衬托建筑群体、组织艺术空间、丰富自然色彩的多种功能作用与效 果。 主要出入口及仓储区是重点绿化区域，在栽种行道树与绿篱之 外，还可以根据条件需要设置花坛等美化观赏设施。其次在主要建 筑两侧和场地四周，根据各自的不同要求，选择适当的树种和花草， 组成行道树带、绿篱带、独立树丛、花卉草地等以取得绿化的综合 效能。 三、目标定位三、目标定位 根据 xx 县物流基础设施的现实状况，依托 xx 县综合运输网和 xxxx 物流有限公司物流中心项目可行性研究报告 28 某市交通运输、通信枢纽的