工程组工作手册(2014.10).docx

目 录序号文件名称编码页码一组织架构qw-jx-gc-013二部门职责qw-jx-gc-024三岗位说明书qw-jx-gc-0351工程主管岗位说明书qw-jx-gc-03-0152维修领班岗位说明书qw-jx-gc-03-0273运行领班岗位说明书qw-jx-gc-03-0384配电工岗位说明书qw-jx-gc-03-0495公区巡查岗位说明书qw-jx-gc-03-05106综合维修工岗位说明书qw-jx-gc-03-06117装饰维修工岗位说明书qw-jx-gc-03-0712四管理制度qw-jx-gc-04131工程组交接班制度qw-jx-gc-04-01132机房管理制度qw-jx-gc-04-02153配电房值班制度qw-jx-gc-04-03164集水坑管理制度qw-jx-gc-04-0418五作业文件及规程qw-jx-gc-05201设备综合管理作业规程qw-jx-gc-05-01202供配电设备设施操作运行作业规程qw-jx-gc-05-02233供配电设备设施维修保养作业规程qw-jx-gc-05-03254给排水设备设施操作运行作业规程qw-jx-gc-05-04275给排水设备设施维修保养作业规程qw-jx-gc-05-05296柴油发电机操作运行作业规程qw-jx-gc-05-06327柴油发电机维修保养作业规程qw-jx-gc-05-07358电梯运行管理规程qw-jx-gc-05-08379电梯困人救援作业规程qw-jx-gc-05-093910配发电应急预案qw-jx-gc-05-104111燃气应急处理作业规程 qw-jx-gc-05-1143六质量记录qr-jx-gc-06441交接班记录表qr-jx-gc-06-01442发电机维护保养运行记录表qr-jx-gc-06-02453机房清洁卫生记录表qr-jx-gc-06-03464设备登记卡qr-jx-gc-06-04475设备台账qr-jx-gc-06-05486物品借用登记表qr-jx-gc-06-06497供配电（专配）设备运行记录qr-jx-gc-06-07508弱电系统设备设施运行每日巡视记录表qr-jx-gc-06-08519用电计量表qr-jx-gc-06-095210用水计量表qr-jx-gc-06-105311特约服务项目及收费标准qr-jx-gc-06-115412污(集)水坑巡查表qr-jx-gc-06-125613派工单统计表qr-jx-gc-06-135714工程组钥匙信用登记簿qr-jx-gc-06-145815设备房进出施工手续单qr-jx-gc-06-155916设备设施检查维保技术参数记录表qr-jx-gc-06-166017水泵运行记录表qr-jx-gc-06-176118设备设施应急处理记录表qr-jx-gc-06-186219电梯每日运行巡视记录表qr-jx-gc-06-196320专用开闭所运行记录qr-jx-gc-06-206421公区巡查表( 班)qr-jx-gc-06-2165一、组织架构 qw-jx-gc-01 二、部门职责 qw-jx-gc-02职责内容1负责设备、设施的维修改造和全面管理工作2努力完成公司总经理下达的各项管理指标和经济指标，确保工程部管理的设备、设施处于安全、良好的运行状态3工程部有权制止一切可能危及设备、设施安全运转的违规行为4执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，健全各级安全制度，防止安全事故5对各部门的设备、设施的正确使用负有安全操作培训的义务，指导各部门正确使用相关器械设备，保证设备安全运行6制定设备设施安全事故处理预案，以保证发生事故时能够做到妥善处理，协调有序，减少损失7负责设备、设施的运行、维修和保养工作，保证设备、设施的正常运行8制定设备、设施维修、保养计划和方案9组织员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质10负责组织对公司接管的设备、设施进行验收，跟进配套设施完善工作11负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作12积极倡导和培育班组之间和部门之间和团结协作精神13负责外包工程、外协加工合同、工程造价的初审14负责对装修工程在施工过程中的安全控制及监督15定期向总经理汇报工作，完成总经理交办的其它工作三、岗位说明书 qw-jx-gc-03工程主管岗位说明书 qw-jx-gc-03-01岗位名称工程主管岗位编号glc005直接上级管理处主任直接下级维修领班、运行领班岗位职责：业务工作确保辖区内设备正常运行，统筹安排部门内工作；负责建立完善辖区设备设施台账；负责技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理，零部件更换记录，并整理归档；建立物资台账，统筹控制物资消耗，制定新增物资计划；负责辖区设备运行管理，能耗的统计、分析管理并制定改善措施；现场督导重要维护工程及整改工程施工，控制工作质量与进度；设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作；负责制定所管辖系统设备设施月度和年度的维修保养计划，并督促计划的实施；督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，认真执行设备维修保养制度；组织本部门员工学习安全、技能知识，负责本部门员工的基础考核管理工作监督客户的装饰装修，控制违规、违章施工，使之合理利用，确保主体结构安全；协助设备设施大中修计划的制定及组织实施；对管理区域内电气设备设施修缮过程中的施工安全予以指导；对提高设备利用率、降低设备能耗负有统筹、监控和提出改进方案的责任；提交设备设施大、中型维修维保实施意见书；协助上级办理地方职能部门需要的相关手续；其他负责下属的培育工作；完成领导交办的其他工作；权限：设备、设施的管理权和维修、养护权。工程类费用的建议权。部门职员级人员任免的建议权、奖惩建议权。工作协作关系：内部协调关系管理处工程组外部协调关系管理处各部门任职资格：教育水平大专及大专以上学历专业建筑、机械、机电等专业培训经历具有相关的职称证经验从事相关行业四年以上工作经验知识物业管理知识、设备原理、房屋结构及构造、装修管理等技能技巧会电脑，能识图，熟练使用auto cad软件其他：具有较强的管理能力和服务精神。工作时间特征标准工时制维修领班岗位说明书 qw-jx-gc-03-02岗位名称维修领班岗位编号glc006直接上级主管直接下级综合维修、装修整改岗位职责：业务工作负责所管辖物业区域的建筑及设施巡检、维护工作，保证安全隐患及时发现和排除；负责整理、编制辖区内设备、设施的台账，标识工作，保证系统清晰；负责所管辖区域设备设施的运行维护，节约成本开支；每日工作安排，临时任务协调，部门工作记录检查；负责维修工具、配件的管理；协助做好设备、设施管理制度的完善；及时处置所辖区域业主报事报修；负责安排本部门日常维修工作；其他负责下属的培育工作；完成领导交办的其他工作。权限：对下属的任用有建议权；对下属工作有督促、督查、考核权。工作协作关系：内部协调关系公司各部门外部协调关系社区相关职能部门（社区、街道、协会）任职资格：教育水平高中或中专以上学历专业建筑、机械、机电等专业培训经历具有相关的上岗证经验具备相关行业2年以上工作经验知识物业管理知识、设备原理、房屋结构及构造、装修管理等技能技巧会电脑，能识图，熟练使用auto cad软件其他：踏实肯干，勤勉敬业。工作时间特征综合工时制运行领班岗位说明书 qw-jx-gc-03-03岗位名称运行领班岗位编号glc007直接上级主管直接下级配电工、公区巡查岗位职责：业务工作负责可视对讲、消防监控等弱电类维修工作；负责办公区域、业户室内等处网络维护工作，同时也承担日常水电维修、接房、验房工作；负责消防、监控、可视设备的维护保养工作，确保弱电类设备的正常使用；工程设备档案管理（建立、更新）；项目网络运行维保；运行工工作统筹安排及检查，每月能耗分析；公区巡查计划工作制定（日/周/月）；车库道闸运行保养；服从上级的调度和工作安排，及时、保质、保量地完成工作任务；其他负责下属的培育工作；完成领导交办的其他工作。权限：弱电维修、保养的建议权；弱电费用的建议权；对下属工作有督促、督查、考核权。工作协作关系：内部协调关系公司各部门外部协调关系社区相关职能部门（社区、街道、协会）任职资格：教育水平高中或中专以上学历专业工程管理、机电等相关专业培训经历弱电操作证经验具备相关行业2年以上工作经验知识工程管理、机电等相关专业知识技能技巧其他：踏实肯干，勤勉敬业。工作时间特征综合工时制配电工岗位说明书 qw-jx-gc-03-04岗位名称配电工岗位编号直接上级运行领班直接下级无岗位职责：岗位职责1熟悉设备的工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行；经常巡视检查各运行参数值是否在规定范围内，声音、温度等是否正常；发现异常现象迅速查明原因，正确处理2严格遵守安全操作规程，正确操作，确保设备和人身安全，遵守交接班制度，认真准确地做好运行和保养记录3做好供电线路的巡视、检查以及发电机的管理，发现事故隐患及时处理；按照设备维护保养计划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备正常运行和发电机经常处于待发电状态4熟悉所辖供电系统和设备的性能、控制原理及其运行状况，分析日耗电量和日、月负荷等运行参数，发现异常情况及时汇报，正确处理5对设备故障的检修严格按照“供配电设备设施标准操作规程”作业，保证检修质量，做好设备检修的原始记录6配电区域地面应注意卫生，不许乱丢烟头，随地吐痰，值班人员应保持室内清洁，交班时，值班人员对配电区域应负责打扫干净7配电室共用工具、物品，在交接班时应认真做好交接手续，做到上不清，下不接8非工作人员未经领导同意严禁入内，同意进入人员，值班人员应在备注记录本登记9密切注意设备运行状态，做到腿勤，眼尖，耳灵，手快，脑活，及时发现和处理隐患10完成领导交办的其它工作权限：强电维修、保养的建议权。强电费用的建议权。任职资格：教育水平学历、专业知识中专以上专业工程管理、机电等相关专业知识经验工作经验一年以上相关工作经验培训资质技能证强电操作证公区巡查岗位说明书 qw-jx-gc-03-05岗位名称公区巡查岗位编号直接上级运行领班直接下级无职责概要：岗位职责1熟悉设备的工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行；经常巡视检查各运行参数值是否在规定范围内，声音、温度等是否正常；发现异常现象迅速查明原因，正确处理2严格遵守安全操作规程，正确操作，确保设备和人身安全，遵守交接班制度，认真准确地做好运行和保养记录3做好供电线路的巡视、检查以及发电机的管理，发现事故隐患及时处理；按照设备维护保养计划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备正常运行和发电机经常处于待发电状态4熟悉所辖供电系统和设备的性能、控制原理及其运行状况，分析日耗电量和日、月负荷等运行参数，发现异常情况及时汇报，正确处理5对设备故障的检修严格按照“供配电设备设施标准操作规程”标准作业，保证检修质量，做好设备检修的原始记录6配电区域地面应注意卫生，不许乱丢烟头，随地吐痰，值班人员应保持室内清洁，交班时，值班人员对配电区域应负责打扫干净7配电室共用工具、物品，在交接班时应认真做好交接手续，做到上不清，下不接8非工作人员未经领导同意严禁入内，同意进入人员，值班人员应在备注记录本登记9密切注意设备运行状态，做到腿勤，眼尖，耳灵，手快，脑活，及时发现和处理隐患10完成领导交办的其它工作权限：设备设施维修、保养的建议权。任职资格：教育水平学历、专业知识中专以上专业工程管理、机电等相关专业知识经验工作经验一年以上相关工作经验培训资质技能证强电操作证综合维修工岗位说明书 qw-jx-gc-03-06岗位名称综合维修工岗位编号直接上级维修领班直接下级无职责概要岗位职责1熟悉配套设备设施及管网和各楼栋配电箱的分布2配合其他相关专业人员进行相应工作 3陪同业主检验房屋，认真填写相关表格，并约定整改时限4受理业主报修，接到任务后，及时赶到现场进行修复，或约定维修时间，维修完成后配合业主清理现场5每天巡查所辖区域内公共设备设施的运行情况，并做好记录6巡查装修户有否违章行为 ,如有违章行为应及时处理，提出整改意见并向上级汇报7配合监督外来施工单位对公共配套设施的检修，做好记录8完成领导交办的其它工作权限强电、弱电及给排水维修、保养的建议权。强电、弱电及给排水费用的建议权。任职资格：教育水平学历、专业知识中专以上专业工程管理、机电等相关专业知识经验工作经验三年以上相关工作经验培训资质技能证电工操作证装饰维修工岗位说明书 qw-jx-gc-03-07岗位名称装饰维修工岗位编号直接上级维修领班直接下级无职责概要岗位职责1负责精装修大楼业户和公共区域的日常维修工作2负责维护大楼整体结构，确保装修水、电、气、排污系统的安装符合规范3负责自装修过程中的监理工作，对违反审定方案、违规操作坚决制止并做好记录4负责装修工程的验收，对不合格装修提出书面意见及整改方案5巡查装修户有否违章行为 ,如有违章行为应及时处理，并提出整改意见6负责共公区域环境道路、梯步的修复，小面积的砌墙，抺灰、饰面处理7负责漏防水处理8负责装饰装修的小型维修工作9跟进、督促本辖区施工整改工作10完成领导交办的其它工作权限：土建、装饰装修、木制品维保的建议权。任职资格：教育水平学历、专业知识中专以上专业土木工程等相关专业知识经验工作经验五年以上相关工作经验，三年以上本岗位工作经验培训资质技能证四、管理制度 qw-jx-gc-04工程组交接班制度 qw-jx-gc-04-01重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-04-011/2文件名称工程组交接班制度版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.11.0目的为规范值班管理，明确交接班事项，确保值班质量，特制定本制度。2.0适用范围适用于物业管理公司工程值班。3.0职责3.1工程主管负责对值班工作的监控。3.2工程领班负责值班工作的具体安排和检查。3.3工程值班人员负责按此规程进行值班工作。4.0程序要点4.1交接班操作：4.1.1交班人员应提前10分钟做好交班准备4.1.1.1检查设备并确保运行正常。4.1.1.2搞好值班室和设备房清洁卫生工作。4.1.2 接班人员应提前10分钟到达值班岗位。4.1.3 交接班时，接班人员须认真仔细地检查各设备的运行情况；4.1.3.1发现异常情况立即采取有效措施，通知并协助交班人员及时处理；4.1.3.2确认无异常情况再进行交接；4.1.4交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直到双方清楚。4.1.5接班人查看上班的运行记录，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。4.1.6交接双方认为无误后共同在运行记录上签名确认。重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-04-012/2文件名称工程组交接班制度版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.14.1.7交接完毕后所发生的问题由接班人负责。4.1.8有下列情况之一不能交接班：4.1.8.1上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；4.1.8.2接班人未到岗，交班人不准离岗；4.1.8.3接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；4.1.8.4在倒闸操作和事故处理过程中；4.1.8.5若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。4.2值班操作要点：4.2.1值班人应提前10分钟到达值班岗位，按交接班程序进行接班。4.2.2坚守岗位，不得串岗。4.2.3按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电等设备进行巡查、维修、保养。4.2.4如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。4.2.5值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前经工程主管同意后方可调班。4.3值班房、设备房卫生管理制度：4.3.1各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。4.3.2各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作。4.3.3接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。4.3.4各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。4.3.5工程领班负责卫生清洁工作的日常检查和督导。5.0相关记录5.1交接班记录表机房管理制度 qw-jx-gc-04-02重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-04-021/1文件名称机房管理制度版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.11.0目的为规范项目机房的管理，确保各机房设备设施的安全及正常运行，特制定本制度。2.0范围适用于本物业电梯机房、柴油发电机房、水泵房。3.0内容3.1无关人员严禁进入机房。3.2非工作人员进入机房，需经物业工程主管批准，并在值班人员陪同下方可入内并填写人员出入登记表。3.3电梯机房内室温应控制在30以下，超过温度时，须开启空调保持室温。3.4机房内清洁每周1次，每次清洁后须填写机房清洁记录表。3.5机房内保持日常地面、墙面、门窗和设备上无积尘、无水渍、油渍，室内保持良好通风及照明，门窗开启灵活。3.6机房内严禁带入易燃易爆物品，不准乱拉乱接电源，禁止堆放物品，严禁吸烟和其它明火。3.7机房内应配备专用灭火器材，存放符合要求，并定期检查，保证完整适用。3.8机房内标识标牌清晰。3.9严格按照要求对机房设备设施进行维修和维保。4.0相关记录4.1人员出入登记表4.2机房清洁卫生记录表 配电房值班制度 qw-jx-gc-04-03重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-04-031/2文件名称配电房值班制度版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.11.0目的为规范配电房管理，确保供配电设备设施的正常运行。2.0范围适合本公司配电房值班。3.0职责配电值班工按要求认真履行本制度。4.0内容4.1定时巡视设备运行情况，并做好运行记录，发现异常及时报告。4.2认真准确记录配电屏上的各种仪表读数。4.3正确执行停、送电制度，做好交接班工作。4.4发生事故时，要做到三不放过的原则，即责任不清不放过，事故未处理不放过，其它人员未得到深刻教育不放过，并记好事故的详细情况和处理经过并存档。4.5管理好安全用具、仪表工具，做好环境卫生和设备卫生，应填写机房清洁卫生记录表。设备仪器仪表摆放整齐、整洁。4.6坚守工作岗位，不得擅自脱岗，有事外出须向直接上级申请并填写考勤异常表，不得睡岗和做与本岗位不相符合的工作。4.7配电房的全部机电设备，由机电技术人员负责管理和值班。送、停电由值班人员负责完成，无关人员严禁入内，有特殊情况需要进出时必须填写人员出入登记表。4.8建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器，运行声音是否正常；房内有否异味。4.9室内照明、通风良好，室温控制在40以下。重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-04-032/2文件名称配电房值班制度版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.14.10供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员绝不能动。4.11严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。4.12严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。4.13严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。4.14严格执行各种设备的安全操作规程。4.15在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及排除故障，并按时做好记录。4.16操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。4.17保证通讯畅通，听从城区供电调度，严禁无故打电话。5.0相关记录5.1机房清洁卫生记录表集水坑管理制度 qw-jx-gc-04-04重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-04-041/2文件名称集水坑管理制度版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.11.0目的为确保辖区内设施设备的正常运行，防止水浸事故造成重大损失，特制定本制度。2.0适用范围本制度适用集水坑管理工作。3.0职责工程值班人员负责集水坑日常巡查。4.0执行程序4.1运行操作要求4.1.1巡查人员必须熟悉集水井设备设施的性能、操作方法和集控操作方法。4.1.2巡查人员按设备巡查制度对集水坑设备设施进行巡查，观察其运转情况。要求水泵手、自动控制正常，浮子液位控制器动作正常、水位传感器工作正常，集水坑实际水位与上位机显示一致，水位过低、过高告警信号动作正常。检查水泵电机是否运行正常。保证各部件处于良好工作状态，发现异常及时汇报处理。4.1.3巡查人员检查集水坑水面的油污情况，如发现油污异常增多及时上报。4.1.4白班巡查不低于2次，夜班不低于1次,并做好巡查记录。如遇暴雨天气增加巡查频次。4.2检修维护要求4.2.1每月定期检查集水井水泵，要求水泵抽水正常，无异常响声水；水泵电机电流正常，无异常响声。4.2.2每年要对各集水坑水泵绝缘情况进行摇测、检查。绝缘电阻必须大0.5兆欧，隔3至5年要对电机轴承加油一次。 4.2.3按规定的年限对集水坑水泵及电机进行大修。重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-04-042/2文件名称集水坑管理制度版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.14.3每次巡查后,应如实填写污(集)水坑巡查表。5.0质量记录5.1污(集)水坑巡查表五、作业文件及规程 qw-jx-gc-05设备综合管理作业规程 qw-jx-gc-05-01 重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-011/3文件名称设备综合管理作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.11.0目的为加强项目管辖区域内设备设施的规范统筹管理，合理利用项目资源，特制定本规程。2.0适用范围适用于本物业的各类设备的管理。3.0职责3.1工程主管负责各类设备台账的建立与管理，以及对维修工的技术支持。3.2工程组员工负责所辖区域的各类设备的日常使用与维护。4.0程序要点4.1设备档案的建立要求4.1.1工程组在接管物业后1周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号。4.1.2工程组在接管物业后1月内应将管辖范围内的所有设备建立台账，并在建档后的15日内将台账存档。 4.1.3按公司及行业要求统一制作标识系统。4.1.3.1所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；4.1.3.2“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有上列内容： 设备名称； 设备编号； 设备型号； 厂家名称； 联系电话； 投入运行时间；重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-012/3文件名称设备综合管理作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.1 维保责任人。4.1.3.3设备编号按下列规则编号：设备流水号（01，02） 设备名称缩写（取汉语拼音字头） 管理处编号 注意事项：1、设备流水号按物业点的设备总数流水编制。 2、同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。4.1.4设备台账应保持与设备现行状态一致，设备主管应将诸如设备封存停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台账上予以登记。4.1.5设备台账由工程组保存，设备出厂合格证、说明书、保修协议、随机文件等原件统一由工程组保存。4.2设备状态标识：4.2.1工程组对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。4.2.2设备状态分为运行中、备用、停用、封存、报废、检修等。4.2.3正常运行中的设备应挂运行中牌。4.2.4标识的方式方法：4.2.4.1设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mm150mm3mm（长宽厚）白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；4.2.4.2设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置；设备状态改变，标识应随之改变。4.3无修复价值的设备应予报废。由工程主管填写报废申请表。4.4报废设备应由物管中心组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：物管中心经理、工程主管、重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-013/3文件名称设备综合管理作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.1综合部经理、财务部经理，并在报废申请表上签字确认。4.5综合部将签字后的报废申请表，报公司总经理批准后实施。4.6报废设备应及时撤离原安装或使用场所。4.7综合部将批准的报废申请表报公司财务部一份。4.8由工程组解决并及时向公司领导汇报，由物管中心查明事故原因，采取相应的纠正预防措施。5.0质量记录5.1设备台账5.2设备登记卡5.3报废申请表供配电设备设施操作运行作业规程 qw-jx-gc-05-02重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-021/2文件名称供配电设备设施操作运行作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.11.0目的为规范供配电设备设施操作运行程序，确保安全和良好的运行工况，特制定本流程。2.0 适用范围适用于物业公司辖区内现有供配电设备设施的操作运行。3.0职责3.1工程主管、领班负责检查本规程的执行情况。3.2 值班员工依照本规程负责进行供配电设备设施的操作。4.0程序要点4.1 巡视监控4.1.1运行值班电工执行24小时值班制，每班巡视检查高压开关柜、pt柜、变压器、计量柜、低开关柜、电容柜，两小时巡视记录1次，把每次巡视的运行数据记录在供配电(专配)设备运行记录表上。 4.1.2巡视内容：4.1.2.1变压器运行温度正常（85oc以下）；4.1.2.2无异响或气味；4.1.2.3各种仪表指示正常，指示灯正常；4.1.2.4单相、三相电压在额定值的10%范围以内，无超载运行；4.1.2.5各种接头无过热或烧伤痕迹；4.1.2.6防小动物设施完好；4.1.2.7接地线无锈蚀或松动；4.1.2.8各种临时用电接驳情况；4.1.2.9各种标示牌、标示物完好；重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-022/2文件名称供配电设备设施操作运行作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.14.1.2.10安全用具齐全，存放于规定位置；4.1.2.11按时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。4.1.3对巡视中发现的问题，当班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时汇报给工程领班，在领班的协同下加以解决。整改时须严格遵守供配电设备设施操作运行作业规程和供配电设备设施维修保养作业规程的相关规定。4.2 “市电”停时，当值变配电室值班电工应按柴油发电机操作运行作业规程进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，操作时间应在15分钟内完成。4.3变配电室管理参照配电房值班制度执行。4.4交接班参照工程组交接班制度执行。4.5值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在供配电(专配)设备运行记录内。于每月的3号前将上一个月的记录整理后交工程主管签字存档，保存期为两年。5.0 记录5.1供配电(专配)设备运行记录6.0 相关文件6.1供配电设备设施维修保养作业规程6.2柴油发电机操作运行作业规程6.4配电房值班制度供配电设备设施维修保养作业规程 qw-jx-gc-05-03重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-031/2文件名称供配电设备设施维修保养作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.11.0目的规范供配电设备设施保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好，保证供配电系统良好运行工况。2.0适用范围适用于管理公司辖区内供配电系统的维修保养。3.0职责3.1工程主管负责拟定设备设施年度维保计划，检查供配电系统的维修保养工作执行情况并组织专业技术人员提供技术支持。3.2工程配电工负责按设备设施年度维保计划实施供配电系统的年度维修保养工作。4.0程序要点4.1 制定供配电系统维修保养计划：4.1.1每年的12月31日前，由工程主管拟定下一年度供配电系统维修保养计划，上报物管中心审核。4.2供配电设备设施维修保养年度计划制定的原则：4.2.1维修保养项目及内容；4.2.2供配电设备设施运行状况（故障隐患）；4.2.3合理时间（避开节假日、特殊活动日等）；4.2.4预计费用；4.2.5备品、备件计划。4.3日常检查维护工作实施：4.3.1供配电运行值班人员必须持证上岗。4.3.2供配电系统维修保养必须按计划时间及以下部位作业：重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-032/2文件名称供配电设备设施维修保养作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.14.3.2.1高压开关柜、变压器的主要维修保养项目外委，由供电局实施。4.3.2.2外部清洁及部分外部附件的保养由配电工负责。4.3.2.3低压配电柜的维修保养由配电工负责按维保计划对辖区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。4.3.2.4用500v摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10m，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。4.4对计划中未列出的维修保养工作，应由工程主管根据实际情况进行维保。4.5对于突发性设备设施故障，经工程主管口头批准后，可先组织解决后上报公司。4.6停电管理。供配电设备设施因计划检修等原因需要停电时，应由工程组通知客服组，由客服提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。4.7变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录，变配电室电工每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交部门档案负责人存档，保存期为长期。5.0相关记录5.1设备设施年度维保计划给排水设备设施操作运行作业规程 qw-jx-gc-05-04重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-041/2文件名称给排水设备设施操作运行作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.11.0目的规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理。3.0职责3.1工程主管负责检查本规程的执行情况。3.2值班人员具体负责给排水设备设施的操作运行管理。4.0程序要点4.1 巡视监控：4.1.1值班人员按规定时间巡视辖区内水泵房（包括机房、水池、水箱），工程领班、主管随时巡视辖区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。4.1.2巡视监控内容如下；4.1.2.1水泵房无异常声响或大的振动；4.1.2.2电机、控制柜无异常气味；4.1.2.3电机温升正常（不烫手），变频器散热通道顺畅；4.1.2.4机械水压表与pc上显示的压力大致相符，满足供水压力要求；4.1.2.5水池、水箱水位正常；4.1.2.6闸阀、法兰连接处无漏水，水泵无漏水；4.1.2.7主供水管上闸阀的井盖、井裙完好，闸阀无漏水，标识清晰；4.1.2.8止回阀、浮球阀、液位控制器动作可靠；4.1.2.9雨水井、沉沙井、排水井无堵塞现象。4.1.3值班人员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-042/2文件名称给排水设备设施操作运行作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.1加以解决；处理不了的问题，应第一时间汇报工程主管，请求协助解决。整改时，应严格遵守给排水设备设施维修保养作业规程,每日检查后如实填写污(集)水坑巡查表。4.1.4工程主管每月必须检查各排污管/井，并将检查情况记录在部门品质监察表上。4.1.5工程主管每半年组织员工清理一次排污主管网的沉淀物，若有渗漏或堵塞现象，对渗漏或堵塞应立即抢修或疏通，确保管网畅通。4.1.6每半年对化粪池/蓄粪池进行清掏，清掏工作由工程组按照维保合同监督外委单位实施。5.0相关记录5.1部门品质监察表5.2污(集)水坑巡查表6.0相关文件6.1给排水设备设施维修保养作业规程给排水设备设施维修保养作业规程 qw-jx-gc-05-05重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-051/3文件名称给排水设备设施维修保养作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.11.0 目的规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能良好，保证给排水系统良好运行工况。2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内给排水系统的维修保养。3.0 职责3.1工程组主管拟定设备设施年度维保计划，检查给排水系统的维修保养工作执行情况并组织专业技术人员提供技术支持。3.2运行领班按设备设施年度维保计划实施给排水系统的年度维修保养工作。3.3工程员工负责给排水系统的日常维护保养。4.0程序要点4.1工程主管制定设备设施年度维保计划中的给排水系统维修保养计划4.1.1每年12月31日之前，由工程主管拟定下一年度给排水系统维修保养计划，上报物管中心审核。4.1.2制定给排水系统维修保养年度计划的原则：4.1.2.1维修保养项目及内容；4.1.2.2给排水系统的运行状况（故障隐患）；4.1.2.3合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）；4.1.2.4预计费用；4.1.2.5备品、备件计划；4.2日常检查维护工作由工程维修人员实施：4.2.1给排水系统修保养必须按计划时间及以下部位作业；重庆协信信之尚物业服务有限公司文件编号页码qw-jx-gc-05-052/3文件名称给排水设备设施维修保养作业规程版本b/1编制汪昕审核武晋渝批准徐先红生效日期2014.9.14.3电动机维修保养：4.3.1用500v摇表检测电动机线圈绝缘电阻保持在05m以上。4.3.2检查电动机轴承，无阻滞或异响，电动机风叶无碰壳现象。4.3.3清洁电动机外壳。4.3.4电动机无脱漆。4.4水泵维修保养：4.4.1水泵轴承灵活。4.4.2转动水泵轴。4.4.3检查压盘根处无漏水。4.4.4清洁水泵外表, 及锈蚀情况。4.4.5电动机与水泵弹性联轴器无损坏。 4.4.6水泵机组螺栓紧固。4.5控制柜维修保养：4.5.1清洁柜内所有元器