2011年亿达第五郡调研.pptVIP

1 版权声明： 本文仅供与客户沟通使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限 公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。 亿达第五郡调研分享 一、项目基本信息 二、典型产品分析 三、竞争PK 纲要 项目基本信息区域规划 n 新城核心 p机场新区将成为甘井子 区的启动区，作为机场新 区整体规划的启动区，第 五郡将凭借自身优势，逐 步成为新区的文化、娱乐 、商业活动中心 ； n 区域政治中心 p 甘井子区政府整体迁 入第五郡项目2号地。区 政府办公楼、公安局、检 察院、法院、图书档案馆 、公共服务大厅等于 2010年竣工并投入使用 ； 区域规划特点： 项目基本信息项目总体规划 n总占地：46万平（一期5号地11万平，二期4 号地5万平，三期3号地9万平，6号地12万平 ） n总建面：60万平（一期5号地11万平，二期4 号地6万平，三期3号地12.5万平，6号地8万平 ） n整体容积率：1.24 n总户数：3252户（一期5号地979户，二期4 号地631户，三期3号地1038户，6号地604户 ） n在售面积区间：90-250平 n 建筑规划：Block围合组团、景观组团 n建筑形态：多层洋房、小高层、高层 n建筑风格：南加州风格 （一期二期）、法式 、意式风格（三期） n园林：坡地立体景观、成树园林 项目基本信息 在售产品信息 n除三号地的B5-8，六号地14#未推售外，其余楼栋 均在售； n在售均价：18000-20000元/平（6号地标准层） 15000元/平（3号地） 未推售 未推售 项目基本信息 产品户型配比 3号地 户型面积区间（平）套数（套）占比 住宅A系列199-200886% 住宅B系列153-17313210% 住宅F系列70-8032424% 住宅C系列104-11436627% 住宅D系列124-12615011% 公寓8030022% 6号地 户型面积区间（平）套数（套）占比 A系列170-2454516% B系列、A4130-17013747% E系列90-1206121% D系列110-1354516% 7 项目销售情况 六号地开 盘 六号地加 推 六号地加 推 六号地加 推 六号地加 推 三号地开 盘 三号地 加推 三号地 加推 三号地 加推 六号地 加推 入 市 时 间 2010年 10月24日 2010年 11月14日 2011年 3月5日 2011年 3月20日 2011年 3月26日 2011年 4月10日 2011年 4月10日 2011年 5月8日 2011年 5月9日 2011年 5月15日 产 品 情 况 6#地1-6# 楼，4层叠 墅产品， 推167套 ，当日售 149套。 6#地19- 24#楼， 4层叠墅 产品，推 125套， 当日售76 套。 7#楼12#楼 6#地15- 16#楼 3#地 4/7/10# 楼，11层 小高层产 品，推 257套， 当日售 229套。 3#地 11#楼， 11层小 高层产 品，推 86套， 当日售 44套。 9号楼 推73套 8号楼3单 元 推42套 17号楼 推32套 销 售 情 况 开盘均价 19200元/ 平，总销 额4.04亿 。 开盘均价 19800元/ 平，总销 额1.9亿 。 均价 22000元 /平 均价 19000元 /平 均价 18800元 /平 开盘均价 14300元/ 平，总销 额3.36亿 。 开盘均 价14300 元/平， 总销额 0.58亿 。 当日销售 54套，成 交均价 15085元 /平，总 销售额约 0.85亿， 销售率达 到74% 当日无销 售。当周 累计销售 5套，成 交均价 14570元 /平 当日销售 3套，成 交均价 23100元 /平 8 项目销售情况 三号地加 推 三号地公 寓开盘 六号地加 推 三号地加 推 六号地加 推 三号地加 推 三号地加 推 三号地加 推 三号地加 推 六号地加 推 入 市 时 间 2011年 5月21日 2011年 6月11日 2011年 7月3日 2011年 7月3日 2011年 7月5日 2011年 7月5日 2011年 7月12日 2011年 8月18日 2011年 8月20日 2011年 9月8日 产 品 情 况 8号楼1、 2单元 推84套 B4号楼 推64套 9#楼 20套 10#11# 楼叠院 18套 10#18# 楼 49套 1#2#楼 214套 5#楼 35套 8#9#叠 院 18套 3#楼 79套 13#楼 8套 销 售 情 况 当日销售 5套，成 交均价 14500元/ 平 当日销售19 套，成交均 价13440元 /平，总销 售额约2032 万，销售率 30% 当日销售 2套，成 交均价 18850元 /平，总 销售额约 684万 当日无销 售 当日销售 7套，成 交均价 23000元 /平，总 销售额约 2126万 当日销售 20套， 成交均价 15400元 /平，总 销售额约 2904万 当日销售 2套，成 交均价 15700元 /平，总 销售额约 630万 当日销售 1套，成 交价格 23720元 /平，总 房款190 万 当日销售 25套， 成交均价 15400元 /平，总 销售额约 4020万 当日销售 1套，成 交价格 19000元 /平，总 房款294 万 产品信息 劣势点： a.入门处学习区设置不合理，处于噪杂地段，不适合 读书，相当于无学习区； b.主卧门正对卫生间门，风水不好； c.主卧开间3.3米、次卧开间仅2.7米，空间尺度小； 大华锦绣华城 二期G6户型 100-101两室两厅一卫 PK优势： a. 次卧南北两侧有窗，通风好； b.主卧开间3.5米，次卧3米，空间尺度感强，舒适性 较好； c.南北双向阳台设计； d.2+1户型，飘窗赠送，空间灵动； 三号地F1户型 87.9-90.9平 两室两厅一卫 产品信息 劣势点： a.110多平只设计成2室户型，但卧室开间仅3.6米 ，大部分空间被狭长走廊浪费掉； b.卫生间距离卧室较远，使用不方便； c.无学习区空间，功能不完善； 三号地C1户型 113.9-114平 两室两厅一卫 大华锦绣华城 二期B6户型 110-111 三室两厅一卫 PK优势： a. 主次卧南北通透，通风好； b.书房与南侧阳台连接，空间灵动可变； c.南北双向阳台设计； d.主卧赠送飘窗，且为全明户型，采光、通风效 果好； 产品信息 劣势点： a.卫生间距离卧室较远，使用不方便； b.卧室与书房的位置比较集中，私密性较差； c.书房的通风效果较差； 三号地D2户型 124.2平 三室两厅一卫 大华锦绣华城 二期B5户型 118-124 三室两厅一卫 PK优势： a. 主次卧南北通透，通风好； b.书房与南侧阳台连接，空间灵动可变； c.南北双向阳台设计； d.主卧赠送飘窗，且为全明户型，采光、通风效 果好； 产品信息 劣势点： a.无独立保姆间设计，仅有一处入户门，主仆之 间私密性低； b.主卧开间3.9米，空间尺度不强； c.狭长走廊加内玄关设计比较浪费空间； d.仅有一个外阳台，赠送面积小； 大华锦绣华城 二期D7户型 203 五室两厅四卫 PK优势： a.奢华五居室设计，客厅4.8米开间，空间尺度感强； b.配有保姆间，保姆间配有独立入户门及卫生间，私 密性强； c.主卧、主卫赠送270度转角飘窗，空间灵动； d.主卧配有独立衣帽间； e.每个卧室都配有独立的卫生间，方便、私密性强。 三号地A1户型 200.9平 四室两厅三卫 产品信息 劣势点： a.入门处无玄关； b.卧室与书房的位置比较集中，私密性较差； c.书房的通风效果较差； 六号地D2户型 115-125平 三室两厅一卫 大华锦绣华城 二期B5户型 118-124 三室两厅一卫 PK优势： a. 主次卧南北通透，通风好； b.书房与南侧阳台连接，空间灵动可变； c.南北双向阳台设计； d.主卧赠送飘窗，且为全明户型，采光、通风效 果好； 产品信息 劣势点： a.入门处无玄关，狭长走廊浪费空间； b.主卧、次卧相邻，私密性较差； c.南北阳台空间较小； 六号地B户型 145-155平 三室两厅两卫 大华锦绣华城 二期B7户型 142-145三室两厅两卫 PK优势： a. 入门处玄关设计独特，配有独立入户电梯； c.主卧赠送270度转角飘窗，景观视野极佳； d.主卧、客卧分离，私密性强； e.超大阳台、露台设计，方便储物、休闲。 项目基本信息 项目配套 u交通配套：项目周边还有多条公交车，有到星海湾区域的如：542路、37路，到中山广场的 701路、 532路、 710路，到马栏广场的716路，到周水子、华南的“第五郡陆港物流” 等公交线路，但除了“第五郡陆港物流” 以外，其余车站均需要步行至兰花小区车站； u商业配套：共有12万平商业，其中1号地、3号地建有集中商业区，5号地建有风情商业街； u教育配套：社区专属幼儿园、还有与教委倾力打造的区内最好的实验小学、育文中学，3号 地东侧还建有甘井子区图书档案馆； u会所配套：（暂定）位于6号地，建有一个休闲会所； u公园：6号地东侧规划有15万平明珠公园； 早教中心实验小学甘区行政楼 竞争PK 【项目价值梳理】 （该项目的价值点） 15年一站式教育体系； 80万册图书档案馆； 甘紧邻区政务办公中心、行政广场； 15万平明珠公园； 12万平商业配套； 建筑讲究细节、品质感、生活化； 成熟社区，业主口碑好。 竞争PK分析维度一：品牌 第五郡项目开发商为大连本土企业亿 达集团，年销售额近40个亿，虽号称 发展了26年，但是这么多年除了大连 ，仅在东北三省有几个项目，且并不 知名，尚未走进北京、上海之类的大 城市做项目。 本项目的开发商大华集团年销售额过百亿元， 是亿达集团的3倍还要多。大华集团自1988年 创建至今，本着深耕上海，拓展全国的发展战 略稳步前进，在上海这样的一线城市，有多个 公交站点路名是以大华及大华项目来命名的。 大华集团一直以大盘的运作方式积极参与城市 的运营，目前已相继进入了武汉、南京、沈阳 、西安、大连、海口、泰州等全国十几个大中 城市。在大连，政府愿意把庙岭老城区改造工 程交给大华却没有交给本地的开发商就充分说 明了大华集团是真正具有成熟经验和强大的大 盘运营能力的优秀企业。 竞争PK 第五郡项目建筑面积仅60万平米，分 为6期开发，其中4号地、5号地已经 售罄，剩余开发用地不多，可选择的 位置也相对较少。 分析维度二：规模 大华锦绣华城项目总建面为150万平 ，接近三个第五郡那么大。相比大连 人最引以为傲星海广场，其总建面也 不过110万平，而本项目比一个星海 广场还要大，因此也足以引起政府的 关注度及重视度； 目前项目开发到第二期，剩余开发面 积较多，供选择的位置也较多； 竞争PK 第五郡项目位于西部机场新区，周边 发展还尚不成熟，买菜难，无医疗机 构，且没有高校林立的人文气息； 从交通方面看，第五郡项目距离青泥 洼桥15公里，距离西安路商圈10公里 ，虽然对外宣称仅需要20-30公里路程 ，但是途径西北桥、香炉礁等极其拥 堵路段，交通情况较差； 分析维度三：地段、交通 大华锦绣华城项目位于软件园核心区 域，因紧邻高校，周边不仅配套丰富 ，且高知、人文气息浓郁； 从交通方面看，大华锦绣华城项目距 离青泥洼桥11公里，距离西安路商圈 8公里，单从路程上看就近了许多， 而且周边交通通达性良好 ； 论坛业主语录： “为买一根葱也得开车2公里，不开车去趟市内要倒3边车 ，等个出租要半个小时，老人感个冒跑到最近社区也要 开车接送，我很无奈” 竞争PK 第五郡项目商业体量为12万平，商 业形态有集中商业，也有风情商业 街。虽然商业体量也非常大，但是 相比大华锦绣华城项目20万平商业 综合体，还是有一定差距。 分析维度四：商业配套 20万平究竟是多大？青泥洼桥 的麦凯乐建面为5万平，那么我 们的商业配套就是4个麦凯乐那 么大。这么大体量的商区是不 像那些小的商区那样，随便什 么店铺、什么样的经营者都能 入驻的，所以这也保证了商区 人员的质素及商铺品牌、规模 。而且商业区距离居住区有一 定的距离，避免噪声影响。 本项目商业体量为20万平，紧邻主干路，是一个集国际化BLOCK 风情商业街、时尚百货、餐饮美食、休闲娱乐、体育健身、假日 酒店、文化艺术等于一体的一站式聚集中心。大华集团商业协作 的伙伴有家乐福、乐购 、一兆韦德、必胜客、肯德基、苏宁电器 、哈根达斯等众多知名商家，这里就是未来整个大连西部区域的 核心商圈。 商 业业 部分 商 业 商 业 商 街 竞争PK分析维度五：会所 第五郡项目目前规划一个会所，但只 是暂定，还未最终敲定，而且会所的功 能、体量均未定。日后住在第五郡，是 否会有愉悦的休闲场所暂时还是未知数 ； 大华锦绣华城项目拥有多个主题会所，如泳 池健身会所、伯爵私人会所、邻里人家大会所 及谈股论金商业会所，会所各种运动休闲设施 一应俱全，为您提供最方便、最尊贵的健康生 活。功能完善的会所配套是我们大华锦绣华城 项目所独有的，也是其它项目所不可比拟的。 分析维度六：户型及价格 第五郡项目在售产品从户型上看，均有一条 狭长的走廊，这种户型不仅浪费面积，而且 与客户以往居住的户型有很大差异，居住起 来不习惯； 第五郡在售多层均价18000-20000元/平， 而高层也达到15000元/平，价格相对较高， 高层总房款最少140万，多层最少200万。 大华锦绣华城从户型上讲比较多样化，会满 足