国寿项目另类投资业务项目推荐标准.doc

2014年另类投资业务项目推荐标准（试行）系统内各成员单位的分支机构根据所掌握项目信息的分类，填写相关报送表（格式见附件），项目推荐类别包括股权项目、不动产项目和养老养生项目，并满足下列条件：一、股权项目应满足下列基本要求（一）总体要求1标的企业符合国家产业政策和产业导向；2标的企业符合监管政策要求；3标的企业有良好的声誉和信用；4标的企业有明确的融资需求；5预期能够产生良好的现金回报，并有确定的分红制度；6未涉及重大法律纠纷，资产产权完整清晰，股权或者所有权不存在法律瑕疵。（二）成长性股权融资项目1融资额不低于2亿元；2行业企业有很好的增长潜力；3标的企业有很好的增长预期；4标的企业有成熟的商业模式和收益预期；5标的企业有持续的竞争优势，是行业中的龙头企业；或者是有区域垄断优势的规模企业；6标的企业有明确的退出渠道;7估值合理；8风险可控，投资收益和投资本金有较好的安全边际和保障。（三）类固定收益类融资项目1以类优先股或者可转换债或者以回购方式进行的类固定收益类项目；或者持有每年有良好现金收益的优良资产；2融资企业有非常好的信用、较大的资产规模，以及很好的担保条件；3投资有合理的内部收益率，每年给予较好的固定保底回报；4标的企业是行业龙头企业或区域垄断企业，或者是有特殊资源的优秀企业，其他视情况而定；5标的企业有合理的资产负债率和资产收益率，非城投公司；6有明确、可靠的退出渠道；7净资产不低于100亿元，融资额不低于10亿元。二、不动产项目应满足下列基本要求（一）总体要求1标的项目符合监管政策要求；2标的项目产权清晰，不存在权属纠纷；3标的企业有明确的融资需求；4标的企业有良好的声誉和信用。（二）物业项目1位于直辖市、省会城市和计划单列市的城市核心区内，区域内已有多个商业不动产项目、形成一定规模和聚集效应的地段；2具有较好的资产升值潜力和良好的现金流收益；3标的物业需外观形象良好，设备和设施配置处于所在城市领先水平，具有较好的可识别性或标志性；4具有未分割的完整产权，独立配套设施，具备独立进行物业管理或出售的条件；5土地成本或物业价格不能明显高于周边可比项目。（三）开发类项目1标的项目投资收益率较好，具有良好的盈利能力；2有明确、可靠的退出渠道，流动性较强；3合作企业有合理的资产负债率、较好的信用、较大的资产规模，以及良好的担保条件；4融资额度一般不低于10亿元。（四）经营类项目1标的项目为成熟的经营性物业，拥有良好的现金收益和分红能力，能够给予稳定的固定保底回报；2合作企业是房地产龙头企业或区域垄断企业，或者是有特殊资源的优秀企业，其他视情况而定；3融资额不低于10亿元。（五）不动产投资基金（有限合伙）1合作企业是房地产龙头企业或区域垄断企业，在区域内拥有优质项目资源获取能力；2有明确、可靠的退出渠道和增信措施；3合作企业有良好的信用、较大的资产规模，以及良好的担保条件；4基金管理人需满足保监会规定的相关条件，如管理资产余额不低于50亿元，注册资本金1亿元；5投资项目均有合理的内部收益率，收益水平良好。三、养老养生项目应满足下列基本要求（一）养老养生项目总体要求1标的项目符合国家政策要求；2标的项目符合监管政策要求；3标的项目有明确的融资需求；4标的项目产权清晰，不存在权属纠纷；5标的企业有良好的信誉。（二）土地性状1选址地块一般要求面积适宜，地块应当范围清晰，规整度、完整度较好，地质条件适宜房地产开发建设；2地块如属于未经土地一级开发的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地），其土地权属、可供开发面积以及预期拆迁强度等条件应当能够满足规划设计以及工程建设的要求，不存在可能造成实质性障碍的风险因素；3地块如果已完成土地一级开发（熟地），应当产权清晰、配套完善、土地平整，不存在权属纠纷、他项权利（如被抵押、强制执行）或拆迁安置遗留问题等。地块的各项规划指标（容积率、建筑高度、建筑密度、绿化率等）应当符合项目开发建设的需要。（三）交通条件选址地块应当具备一定交通便利条件，抵达目标中心城区的车程在0.5小时左右，抵达重要交通枢纽的车程在0.5小时至1小时左右；通常应当有公共交通方式抵达地块周边区域。（四）区位环境1宏观区位：通常要求临近区域经济体的重要城市；气候人文、城市环境等方面适宜养老养生居住，或者在特色资源方面可以构成差异化旅游休闲特色的区域；此外，城市特性、城市规模、规划发展方向等要素应当与养老养生项目需求相适应；2中观区位：地块所在辖区通常应当是城市中适宜中高端居住或者休闲娱乐的区域；在区域的功能定位、规划发展方向等方面适宜建设开发养老养生基地；3微观区位：地块周边通常应当在市政条件基本成熟、城市化发展水平较好的区域，避免选择与城市区域配套割裂的“孤岛”地块。避开商业繁华喧闹的市镇区域，避开有工业污染的区域（包括其沿河下游及常年主导风向下风口区域），避开铁路、高架交通沿线、有辐射及噪音超标的区域。（五）政策支持养老养生项目需要地方政府