长沙南郡项目前期定位第二轮深化报告.ppt

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 * 长沙南郡项目前期定位第二轮深化 报告 本报告是严格保密的。 商业秘密声明 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商 业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅 限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外， 不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同， 对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议 中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文 中包含数据的使用授权的情况。 2 本报告是严格保密的。 回顾：上次报告中已达成共识的核心结论： p项目整体打造成长沙南城地标级城市综合体 pD24地块不适宜发展写字楼物业； p商业是本项目的重点与难点，对住宅价值的实现 与提升也起到关键作用； pD25地块发展星级酒店物业； p住宅依据独特的地段与景观价值定位高端物业。 D24D26 D31D33 D38 商业 星级 酒店 豪宅 3 本报告是严格保密的。 本次报告需要重点关注内容： p商业定位：基于对本项目商业价值的进一步深入挖 掘与论证得出发展方向与初步规划建议 p酒店定位：基于地块特殊价值及市场发展前景，参 照可借鉴案例得出定位方向与初步规划建议 p住宅定位：解决高端定位与地块自身指标条件限制 思路下，对上一次定位的进一步完善 4 本报告是严格保密的。 第一章：商业篇 本项目D24地块商业价值的深入挖掘与定位方向 5 本报告是严格保密的。 上一轮报告中，我们对本项目发展商业从宏观 优势方面进行了三点解读： 本项目发展商业的三个宏观优势： 宏观视角1：城市新地标 城市发展主方向上核心地段的城市综合体 宏观视角2：城市文化名片 三馆一中心+艺术公园+景观中轴，南城最大的公共空间 宏观视角3：车行化城市的新选择 三馆一中心提供大量停车场，解决长沙商业停车难的尴尬 6 本报告是严格保密的。 本次报告中，我们将主要从微观层面对本项目 的商业价值进行更为细致的解读： STEP1、土地属性剖析 从地段来看，本项目发展商业的劣势与机遇是什么？ STEP2、各价值点支撑力判断 从各个价值点出发，判断对商业发展前景如何？ STEP3、长沙商业客观发展阶段佐证 从长沙规模商业发展现状出发，进一步佐证本项目商业形 态的可行方向 7 本报告是严格保密的。 土地属性剖析 艺 术 公 园 青 少 年 活 动 中 心 群 众 馆 博 物 馆 科 技 馆 D24 本案商业地块 一级主干道 二级主干道 三级主干道 与道路的关系： p南北向：与城市一级主 干道芙蓉路500米左右， 无直接临路的昭示性 p东西向：与周边二级杉 木冲路由于高差的关系 地块并不直接相通； 地块北部东西向道路狭 窄，非主干道，当前未 有规划名 p本项目最大的商业缺憾 在于无临街面，直接进 入性和昭示感弱。 D24地块发展商业的劣势在于： “不临街”，进入性与昭示性相对较弱 湘府路 芙 蓉 路 杉木冲路 广 场 西 路 桂花坪路 新 姚 路 广 场 东 路 桥 8 本报告是严格保密的。 无临街面的尴尬有望借势弱化： IF天成临芙蓉路地块确定发展商业（20万） 芙 蓉 路 天城 地块 与天城地块的关系： pIF天城地块发展住宅，对本 项目商业不利，高层建筑遮 挡本项目商业的昭示性。 p当前有说法天城临芙蓉路地 块20万体量将全部用于发展 商业，一方面虽然对本项目 商业发展造成激烈竞争，但 也无形中增加了本项目的商 业价值，尤其是弱化了本项 目商业不直接临路的劣势 p本项目商业“无街面”劣势 有望借助天城地块合谋化解 与天城地块“合谋”，形成 L型的商业带，增大改区 域商业气氛 9 本报告是严格保密的。 D24地块发展商业的机会点：1、位于南城新 建住宅分布的中心圆点，新增人口的潜在需求 商业发展机遇1： 新区住宅开发将带来新的 居住人口，从而衍生新的 商业需求； p南城的住宅开发用地主要 集中在湘府路以南地界， 预计南城加暮云组团未来 待开发居住住宅建筑面积 约有350万平米 p本项目地理位置位于南城 中心，而且是南城的公共 空间中心，周边临靠主干 道芙蓉路，交通方便，商 业的辐射人口广 p大体量住宅集中开发为商 业发展提供了居住迁移而 来人口的需求 R=1.5km 艺术公园 本案商业地块 图例 Legend 三馆一中心 公园、绿地 办公楼、商服等 建成住宅小区 规划住宅用地 10 本报告是严格保密的。 商业发展机遇2、 政府与公共建筑一方面 增强了区域的知名度； 另一方面通过自身公共 服务功能主动牵引特定 人流 p项目位于省政府正对面 的中轴线旁，与政府距 离约1000米左右 p中央生态景观轴简介： 北起省政府正大门前的湘 府西路，南至由东北往西 南延伸的新姚南路，全长 大约1.5公里，宽为80米， 约等于芙蓉路宽度。 艺 术 公 园 青 少 年 活 动 中 心 群 众 馆 博 物 馆 科 技 馆 D24 中央生态景观轴 D24地块发展商业的机会点：2、政府与公共 建筑增强区域知名度，并主动牵引消费人群 省政 府 11 本报告是严格保密的。 1.5 公里 D24 D24地块发展商业的机会点：3、艺术公园+景 观中轴，吸引人流汇集与停留 80米 80米 商业发展机遇3、 已建成的景观中轴与待建 的公园为D24地块提供了良 好与独特的景观资源，增 值商业 p中央生态景观轴：北起省 政府正大门前的湘府西路 ，南至由东北往西南延伸 的新姚南路，全长大约1.5 公里，宽为80米，约等于 芙蓉路宽度，已建成 p景观增强了商业的亲和力，优 化购物环境，增大了日常人流 进入商业的机会，对餐饮等休 闲型商业尤其有利 12 本报告是严格保密的。 艺 术 公 园 青 少 年 活 动 中 心 群 众 馆 博 物 馆 科 技 馆 D24 本案商业地块 一级主干道 二级主干道 三级主干道 地铁站 D24地块发展商业的机会点：4、“双地铁口 商业”，地铁也提供了商业增值的可能 商业发展机遇4、 地铁口作为城市快捷交通系 统的换乘枢纽，通过缩短交 通时间起到吸引人流的作用 ，增值商业 p本项目与地铁口的关系：两 个地铁口物业的中点距离上 ，距离省政府站、黑石铺站 各自800米左右 p地铁口能为D24地块带 来一定的增值影响， D24地块毕竟不是直接 接驳地铁口的地块，非 正宗“地铁口商业” 省政府站 黑石铺站 市中心 本项目 地铁1号线：预计2015年通车 ，届时本项目到市中心的交通 时间约15-20分钟 13 本报告是严格保密的。 从土地属性看D24：1个劣势与4点发机遇 劣势机遇 临街性、昭示性差 有望借势天城地块20万商业 弱化临界性昭示性差的问 题 1、位于南城居住区的中心园 点，新增居住人口的潜在 商业需求 2、政府与公共建筑增强区域 知名度，并主动牵引消费 人群 3、艺术公园+景观中轴，吸 引人流汇集与停留 4、“双地铁口商业”，地铁也 提供了商业增值的可能 D24地块发展商业的尴尬： 自身劣势与未来发展机遇并存， 商业成功的关键在于对机遇的深入剖 析，选择能将机遇最大化的商业发展 方向。 14 本报告是严格保密的。 机遇深入研判 之居住人口篇 基于未来南城住宅与居住人口新增的商业发展 机会判断：需求与供给两个层面 1：需求层面 未来本项目周边居住人口与相应日常商业需求量预 估 2：供给层面 当前南城区域商业格局与业态现状 未来南城区域商业发展规划及已知商业供给估算 需要回答的问题： 南城未来需要多少商业？南城未来商业是否饱和？那种商业 发展方向存在较大的机会并且适合我们地块？ 15 本报告是严格保密的。 居住人口的消费力角度： 分析研究服务范围内住宅人口所需的商业规模 住宅人口消费力 图例 Legend本案 R=2km 韶山路 南三环 湘江 友谊路 p服务范围界定： 经测算，针对周边居住人口 的区域商业中心的服务范围 一般为23公里，我们对以 下范围（约6平方公里）内住 宅人口开展统计： 北至友谊路 南至南三环 东至韶山路 西至湘江 R=3km 16 本报告是严格保密的。 建成项目一览筹建项目一览 建成项目建筑面积总套数主力户型筹建项目建筑面积总套数 金领家族37851 102 公寓、两房相府188000 1600 鑫天芙蓉88146 631 四室一厅融城领秀110000 786 盛德碧瑞庭36535 274 一室、二室汇金公寓46405 331 天剑华城42901 258 三室两厅长城南雅名居100000 714 绿荫家园71455 652 复式住宅东祥新苑100000 714 鼎丰.前城38284 389 三室两厅鑫远湘府文苑558900 3992 佳园星城95000 1032 四室两厅融源及第76082 543 国检园62766 320 五室二厅天城.湘江印象175894 1256 佳英农博小区22752 215 三室二厅湘江雅颂居320000 2286 旺坤家园45484 309 三室二厅钱隆首府187072 1336 大为农博家园9787 88 华菱嘉园110000 786 红区抽屉41807 456 四室二厅鑫远湘府逸园97723 825 科院佳园71503 410 复式住宅鑫远湘府尚苑371733 2655 华铁佳苑32588 162 四室二厅保利花园三期150000 1071 友谊嘉园35174 192 鑫远湘府嘉城356700 2548 熙湘苑66570 196 远大桂园33945 242 HC新城79662 349 万博生态园140000 1000 星语林.名园131173 1141 二室二厅中建芙蓉和苑100000 760 鑫天.山水洲城178988 1121 四室二厅山水嘉园222069 1586 阳光嘉园274374 2494 浅水湾520000 3714 沁园公寓24475 180 湘泰住宅小区30000 214 天城.泰祥苑 88790 532 四室二厅 服务范围内， 建成及筹建项目一览 （数据来源：世联南郡项目组市场调研数据） 白沙世纪佳园170000 800 昇远君尚嘉筑191178 1054 生活艺术城168547 275 复式住宅 富景园住宅小区175753 1086 三室二厅 和合园住宅小区58836 312 17 本报告是严格保密的。 在建项目一览 在建项目 建筑面 积 总套 数 主力户型鑫远湘府华城375773 3069 四室二厅 金领家族二期181574 966 公寓、两房鑫远杰座50374 552 二室二厅 亚商国际97364 1136 两室两厅天城.湖光山色142617 1469 二室一厅 红星.国际星城116804 1260 商住公寓湖南电力科技园348640 1540 岳泰理想城194000 1390 两室两厅现代投资49000 350 高升金典120000 7979 天城.长沙欧洲 城 326588 2333 长沙奥林匹克花 园 556600 3000 四室两厅 欧洲城戛纳时 光 70873 780 四室二厅 梦网景园住宅小区163248 716 星城荣域22000 2000 三室二厅 鑫源公寓138766 466 银桂苑住宅小区310000 1768 四室二厅 湘府名邸133640 1291 三室二厅保利花园88751 503 四室二厅 湘府久号家园 120000 933 两室两厅华天苑小区70000 402 标志浪漫满屋61704 652 三室二厅 天心嘉园27774 120 童话里家园214615 620 三室二厅 天城.榕园89308 638 湘诚嘉园104147 639 200-200夏威夷碧水春城430000 2480 四室二厅 君临缤纷 四季38505 261 三室二厅天和家园194948 1392 巢之恋84489 803 两室两厅华电 小区72492 518 富兴嘉城220000 1350 四室二厅怡和山庄53079 379 满庭芳136554 780 三室二厅 合计5404225 44535 服务范围内，在建项目一览 （数据来源：世联南郡项目组市场调研数据） 18 本报告是严格保密的。 未来5年后，以项目为中心6平方公里范围内住 宅人口将增至14万左右，6-7年后达到21万 分类建成住宅小区在建住宅小区筹建住宅小区总计 数量27342182 总建 面 23403 80.5 54042 24.9 39945 22.5 1173 91 28 总户 数 150304453528962 8852 7 总人 口 45090 13360 5 86886 2655 81 户均 面 积 156 121 138 133 区域住宅人口增长条件： p建成住宅小区一般23年后 入住率达80%； p在建住宅小区一般2年内完 工，45年后入住率达80% ； p筹建住宅小区一般2年内启 动，34年后完工，56年 后入住率达80%； （数据来源：世联平台统计数据） 根据上述条件，我们可对区 域内未来5年人口增长情况 ，进行如右图预测： p特别说明： 总人口=总户数3（假定每户均为三口之家） 户均面积=总建面总户数 （数据来源：世联南郡项目组市场调研数据） 19 本报告是严格保密的。 根据居住人口推算：未来5年区域内商业需求 面积将接近13万，6-7年后接近19万 区域住宅人口增长激发对商业需求的增长 城市居住区规划设计规 范 一般城市居住区商业设施指标 类别居住区 人均商业服务建筑面积0.7-0.91/人 合理服务半径800-1000m p根据对人口未来增长的变化同理预测对于商业面积需求变化趋势 p2010年，周边住宅总人数约4万人，预测所需商业规模为： 4*0.7 OR 4*0.912.1-3.64万平米 p2014年，周边住宅总人数约14万人，预测所需商业规模为：14*0.7 OR 14*0.91 9.8-12.74万平米 p2016年，周边住宅总人数约19万人，预测所需商业规模为：21*0.7 OR 21*0.91 14-19.11万平米 201020142016 2.1-3.64万平米 9.8-12.74万平米 14-19.11万平米 20 本报告是严格保密的。 而且省府板块三房、四房等大户型居家型产品 为主力，区域内居民整体消费实力较高 p此外，省府周边公务员 小区，户型配比中大多以 三房、四房为主力产品， 例如： 九峰小区主力户型为 150161四房； 盛湘家园主力户型为 123159三房、四房； 项目名称 总建面 万 在售商品住宅户型面积区间、比例 天鸿天府40102二房5%82-101三房60%136四房20%174四房15% 博林金谷233563二房5%7382二房20%115155三房50%156四房20%174四房5% 和庄285881一房20%74二房20%95113三房60% 童话里2268一房14%72二房36%140三房50% 湘府华城37.7117139三房53%143161四房29%187五房11%159211六房7% 鑫远杰座4.838-157自由组合 富兴嘉城2590-160三房43%90二房57% 恒盛世家15140三房53%143160四房47% 湖光山色14 4060一房4%92二房24%125143三房36% 150173四房24%168187五房12%4050一房13%8892二房35%123 150三房40%170185四房5%170185五房5% 欧洲城35 4060一房4%92二房24%125143三房36% 150173四房24%168187五房12%4050一房13%8892二房35%123 150三房40%170185四房5%170185五房5% 保利花园3585二房48%89-139三房48%155四房4% 岳泰理想城168691二房62%123142三房27%159四房1%165四房1% 钱隆樽品26.850-70一房48%、80-90二房31%、142-160三房21% 湘翰御舍1040-50一房28%、90二房19%、120三房38%、四房15% 巢之恋8.4535单间21%、一房8%、76-92二房57%、三房14% 分类60以下609090144144以上 总建筑面积 （万） 33 75 152 81 （数据来源：世联长沙_2009年上半年房地产市场播报） 目前省府板块在售 商品住宅中三房、四 房占较大比例。 21 本报告是严格保密的。 南城当前商业格局：分布不均衡，韶山路芙 蓉路，已形成三个特点不同的小型商圈 当前及未来供应力 （数据来源：世联南郡项目组市场调研数据） 天虹百货 博林金谷 和庄 步步高 上海城 大润发 井湾子家具广场 星语林 标志浪漫满屋 湘诚嘉园 童话里 鑫远杰座 家乐福 橙子商业街 中建五局 步步高 红星美凯龙 会展中心 理想城 通程酒店 批发市场 p南城商业发展分布不 均衡，韶山路明显好于 芙蓉路，这主要是由于 先前长沙纵向延伸主要 延韶山路进行，井湾子 、红星都已是居住人口 众多的人气区域 p从商业聚集程度来看 ，已形成三个相对聚集 的商圈，各有特点 p家乐福-大润发商圈 ：基于井湾子成熟居住 区的生活商业圈 p红星商圈：批发市场 繁盛，但生活商业内容 相对匮乏，正在建设中 p天虹百货商圈：基于 将柠檬丽都、申奥美域 等居住社区的日常服务 商业，以天虹百货为核 心 芙蓉路 韶山路 湘府路 友谊路 天剑百货 22 本报告是严格保密的。 A、家乐福-步步高商圈：总体量约2.5万；物业:大 型超市+商业街为主；业态：综合生活消费 名 称 体 量 主要业态进驻商家比例 1街铺 500 /21户 理发店，食品店、药店，通信店，汽车服务行，网 吧，口腔科，餐饮店，招待所，印刷店 联通，周记，枝江大曲 餐饮店56%药店15%理发 店10%招待所5%其 他14% 2街铺200/7户邮政，旅社，酒店，饰品店，火车售票点，蛋糕店 。 罗莎，欧雅酒店，米莱吧各种业态 一户 3街铺2400 /105 户 菜市场，杂货 店，服饰店，饰品店，药店，超市， 餐饮，水果店，理发店，招待所，饮品店。 特步，其他都是杂货 菜市场占50%，服饰店 15%理发店5%餐饮 店15%其他15% 4街铺2800/128服饰店，鞋店，眼镜店，超市，理发店，通信代理 店，饰品店 贵人鸟，上品，移动，沃特，李记， 康踏，卓诗妮，绝味鸭脖，衣之 妮 服饰店60%，鞋店20%其 他20% 5家乐福 超 市 7000 一楼服饰，珠宝，眼睛，饰品，鞋店，西餐厅，包 包店，通信，婴儿用品店，娱乐 ，化妆品店 一楼:周大生，金六福，宝岛，以纯， 真维斯，安踏，屈臣氏，史努比 ，阿依莲，天恩，巴西烤肉，伊 韵儿，移动 一楼：服饰60%包包10% 鞋垫15%其他15% 二楼：超市，包包店，服饰店，理发店，数码产 品 KAPPA，稻草人，发源地，柯达，麦 考林，迪斯尼 二楼：超市80% 服饰12%，其他8% 三楼：超市，食品店，茶叶店，鞋店，药房，化妆 品店、外围：KFC，马里奥饼店 半岛食品，天福名茶、达芙妮，箭牌， 资生堂，中联大药店，世高玩具 等 超市70%其他30% 6街铺1000/40 家 花店，鞋店，化妆品店，通信，眼镜店，药店，地 产营销 中心，数码产 品，银行自助服务站， 烟酒行，网吧，咖啡店餐饮 米罗，浪莎，中国银行，电信，北京 布鞋，新环境房屋。 餐饮70%，其他30% 7 街铺800/35服饰，鞋店，饰品店，美容店特步，都市丽人服饰80% 8步步高1500超市，服饰，皮具，烟酒柜以纯超市95% 9街铺8000 /354 家 服饰，药店，蛋糕店，眼镜店，小超市，杂货 店， 餐饮，网吧，照相馆，诊所，化妆品店，美 容所，招待所，银行，酒店，通讯，副食品 店，理发店 浪莎，飞鸿 ，工商银行，上海立马， 五酿液 餐饮45%，药店5%，理 发店10%杂货 店 10%小超市15%服 饰5%，其他10% 23 本报告是严格保密的。 经营现状：韶山路沿线出租率80%-90%，租 金60-80元/平，整体经营情况良好 市中心医院 21家店铺 加加大商业街 128家店铺 家乐福 40家商铺 步步高超市 35家店铺 长沙市布市场 354家商铺 上海城 四星机动车市场 1 菜市场 105家店铺 1 3 4 6 8 7 9 5 韶 山 路 香樟路 木莲冲路 友谊路 总体量约4万 名称出租率月租金开张时间 1街 铺 90 % 60- 70 元/ 07年 以 前 2街 铺 100 % 70- 80 元/ 07年 以 前 3街 铺 92 % 55- 65 元/ 07年 以 前 4街 铺 60 % 65- 75 元/ 2008 年 5家 乐 福 85 % 2008. 12 6街 铺 90 % 65- 75 元/ 07年 以 前 7街 铺 95 % 3000 07年 以 前 8步 步 高 100 % 2008. 11 9街 铺 85 % 60- 70 元/ 07年 以 前 7家店铺 2 p 家乐福和步步超围绕林科大为中心，辅 以各类街铺沿韶山路，形成周边居民生 活购物的聚集中心。 p 业态：集中商业为主，辅以临街商铺 p 现有商业体量约为2.5万平米，商铺租金 水平约60-80元/平米左右，中南林科大 商业旺铺租金可达80-120元/平 林科大 24 本报告是严格保密的。 B、红星商圈：总体量约4万；物业以超市+商业街 +批发百货为主；业态：综合批发市场为主 名称体量主要业态进驻商家比例 1街铺 350 /15户 通信，电器，花店，广告图文，理发店，餐饮，橱柜 ，水果超市 移动 餐饮店40% 餐饮 20% 2大润发21000一楼：服装，珠宝，茶点，药店，眼镜店，鞋，超市 迪斯尼，公子丹，马连 努奥兰迪，艾 米丽，恒源祥，麦高，耐克，诺 曼琦，摩奥，周六福，维罗纳 ， 达芙妮，奥康 超市60%服装20% 其他20% 3街铺 3000 /20户 服饰，化妆品，药品，KFC，炒货行，鞋店，饰品店 ，花店，干洗店，理发店，烟酒行，通信 移动，IMILI服饰50%， 4街铺200/20家餐饮，水果店普通自营店餐饮60% 5街铺40012家餐饮，理发店、小超市、装潢公司、烟酒行普通自营店 餐饮70% 其他30% 6天剑百货8000 一楼超市、二三楼百货普通自营超市超市25%百货75% 7街铺 2000 /90家 烟草专卖 店，餐饮，银行，娱乐 ，服装，特产店， 图文广告，网吧，茶叶店，眼镜店，超市，理 发店 自营品牌商户 服饰30%，餐饮 40%，其他 30% 8街铺700/30家电器配件自营品牌商户电器配件98% 9步步高超 市 1200 超市内一楼：鞋店，服饰，超市，珠宝，眼镜店，美 容中心，包包，茶叶店，烟草专柜，电子产品 红蜻蜓，阿依莲，七匹狼，以纯，华 伦天奴，意大利袋鼠，韩国潮流 前线，特惠，自一方 超市60%，电子产 品25%其他 15% 11湘府百货2500服饰，化妆品，鞋店等普通自营店 服饰50%，其他 50% 10街铺400/15户 服饰，生活用品，化妆品，手机店，药店，电子产品 ，饮品，鞋店，餐饮 七匹狼，多喜爱，娇兰 佳人，摩托罗 拉，三星，诺基亚 服饰15%，电子 产品30%， 化妆品30% 其他25% 25 本报告是严格保密的。 经营现状：井湾子至红星沿线，出租率80%-90% ，且逐渐升高，租金60-90元/平，商业氛围浓 名称出租率月租金开张时间 1街 铺 75 % 2000 - 25 00 2大 润 发 100 % 7000 - 80 00 2007. 11 3街 铺 92 % 4000 4街 铺 60 % 3200 - 35 00 5街 铺 95 % 2000 - 25 00 6天 剑 百 货 89 % 5000 - 60 00 百货 200 7.1 1超 市 200 9 7街 铺 97 % 2000 - 25 00 8街 铺 90 % 2000 - 25 00 9步 步 高 95 % 待定 2005. 10. 28 10街 铺 90 % 3000 - 35 00 11湘 府 百 货 100 % 2008 p 业态：集中超市为主，辅以临街商铺 p 现有商业体量约为4万平米，商铺租金水平约 60-90元/平米，而大润发下面的底商租金更 高达150-180元/平米 大润发mall 井弯子 家具广场 15家店铺 一楼外 20家店铺 10家店铺 12家店铺 30家店铺 天剑百货 90家店铺 红星建材 交易中心 家具装饰广场 1 步步高 湘府路 韶 山 路 2 3 4 5 6 7 8 亚商国际 融程酒店 15家店铺 湘府百货 红星大市场 糖酒批发市场 涟源百货城 红星国际星城 红星会展中心 9 10 11 p 分别围绕井湾子家具广场、红星两大专业批发市场及红星会展中心，形成以大润发和步步高超市为中心， 各类街铺为辅的商业圈； 26 本报告是严格保密的。 C、天虹商圈：总体量约8.5万；物业以百货+专业 市场为主；业态：百货及家居专业市场为主 项目体量主要业态进驻商家 新芙 蓉 家 具 广 场 5 万 80多家铺面的家居店 面专营，以及提供 场地举行小型展览 与展销会 华日、诺华、 BAM、德胜犹 伦斯等 曲美 家 具 0. 5 万 曲美家居长沙旗舰店 （家具等家居用品 品牌专营） 曲美家具 国美 电 器 0. 2 万 电器、IT等产品国美电器 天虹 百 货 3 万 一楼超市+化妆品区+ 运动服饰；二、三 、四楼服饰。外面 没有街铺 肯德基、仙踪林、 天虹超市、美乐 汇等 珊瑚酒店 天虹百货 银行2家 湖南电大 一楼银行，小超市， 酒店；二楼西餐厅； 三楼健身俱乐部 林科大 长大彩虹都 国美电器 曲美家具 和庄 新芙蓉家具广场 木莲冲路 芙 蓉 南 路 p 以天虹百货为中心的新兴商圈，经营时间较短，周 边社区入住率较低，周边街铺80%以餐饮为主，其 余以银行为多，整体商业氛围有待提高； p 业态：集中百货+专业市场+少量银行、餐饮等街铺 p 现有商业体量约为1万平米，租金水平略低于60元/ 平米 27 本报告是严格保密的。 当前南城经营中商业总量（批发市场除外，含零售 与专业市场）约15万，其中主力店约11.5万 商圈商场经营方式 面积（M ） 位置 经营 情况 家乐 福 - 步 步 高 商 圈 家乐福大型超市7000 韶山南路与香 樟路交汇 处 好 步步高超市大型超市8000中 街铺约10000好 红星 商 圈 大润发百货21000 井湾子至 红星会展中心 好 天剑百货超市百货8000中 步步高超市超市百货1200好 湘府百货百货约2500中 街铺15000中 天虹 商 圈 新芙蓉广场家居5000 芙蓉南路 中 国美电器电器2000中 曲美家居5000好 天虹百货超市百货10000好 总计：9家购物中心，包括街铺总经营 面积约11.47万平方米 （数据来源：世联南郡项目组市场调研数据） p 区域内超市、综合型百 货、电器家居专业店等 业态都有分布 p 当前娱乐休闲型商业在 南城相对缺失 28 本报告是严格保密的。 图例 Legend 本案 R=2km 韶山路 南三环 湘江 友谊路 R=3km 现有供应与未来需求的对比： 总量缺口有限，但区域辐射范围内当前供应空白 201020142016 2.1-3.64万平米 9.8-12.74万平米 14-19.11万平米 当前供给：13万平米，主力店11.5万平米 天虹商圈 8.5万 家乐福-步步高商圈 2.5万 红星商圈 4万 p 项目可辐射商业范围内（2KM） 边缘已分布3个商圈，生活服务类 零售商业体量合计 p 但区域范围内供应的确仍属空白 29 本报告是严格保密的。 从未来居住人口需求VS南城商业格局现状小结： 1：需求层面 未来本项目周边2KM范围内新增人口将带来5年14 万，6-7年后接近19万的商业面积需求 2：供给层面 当前南城区域商业格局与业态现状对本项目的机遇 （1）邻近商圈竞争激烈，但区域内当前商业供给空白 （2）超市、百货、专业店为主，休闲娱乐型商业空白 30 本报告是严格保密的。 红星 大托 根据长沙城市商业网点布局规划： 南城将形成二个区域商业中心，红星、大托 p 红星商业中心：将以湘府路与韶山南路交汇处为核 心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产 业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南 长沙复合型现代商贸经济圈。以传统批发为主，目 前开始发展中档零售。 p 大托商业中心：依托长株潭三市经济一体化和大托 机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代 表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐 步发展形成一个新的区级商业中心。 未来南城商业发展规划 发展趋势： 1、未来红星商圈将在现有“批发市场”的基础上扩 大为区域综合型商业中心，将成为本项目所在区域发 展生活服务型商业的直接竞争对手 2、未来大托商圈将以2-3个重量级综合型商业成为本 本项目所在区域发展辐射型商业的重要竞争对手 31 本报告是严格保密的。 未来南城商业供给格局 区域内未来商业供给：湘府路+芙蓉路L型商业旺地 ，未来3-5年新增供应预计约84.2万 含商业项 目购物中心街铺 标志商务中心3999.33531.51 长沙奥林匹克花园1400001468.36 欧洲城戛纳时 光2210.76 天城*长沙欧洲城1443.98 湘府9号8202.57 岳泰*理想城300006400 旺坤家园3982.1 湘府东苑153591221.1 天城.泰祥苑10480 星城荣域9330 保利花园416.56 天城湖光山色6920.961939.71 鑫远湘府华城4922.872053.56 鑫远杰座3335.13 富兴嘉城8981.28 天城置业200000 湘府大都会300000 红星国际星城48500 鑫远嘉城1800010400 总计约84.2万平米 p 未来项目周边商业面积供应分布图 标志商务 中心 湘府华城 富兴嘉城 鑫远杰座 天城湖光山色 保利花园 泰祥苑 湘府东苑 旺坤家园 岳泰理想城 湘府9号 戛纳时光 奥园 星城荣耀 长沙欧洲城 天城置业 鑫远嘉城 湘府大都会 红星国际星城 32 本报告是严格保密的。 未来3-5年区域内的超大型商业体： 1、长沙奥林匹克花园的CPD主题商业都 p 招商对象: p 大卖场类：国际国内知名大型超市、百货、家居（家电等）主题 卖场等 p 运动休闲类：大型运动场馆、健身中心、美容中心、康体中心、 休闲消费、 p 动感电影电玩中心等经营商家 p 酒店写字楼类：国际国内酒店、写字楼管理经营机构、投资机构 p 餐饮类：大型连锁中西餐饮机构、咖啡吧、酒吧等 p 合作方式: p 租赁经营定制:预计商业物业租赁期达15年以上的国内外知名商家 ，可根据该商家对卖场面积、布局、功能等方面的需要，进行专 门的设计与建造。 p 买断经营定制:买断部分物业进行经营的国内外知名商家，可进行 专门的设计与建造。 p 经营合作:凡愿意共同经营与发展的世界500强零售企业，以出让 商业物业为条件，与其共同经营与发展。 p 土地转让模式：愿意遵循整体规划，而预计在此购买土地准备自 行设计与建造的国内外知名商家。 p 其他合作模式均可再行商讨。 定位：CPD商业都市（政务区商 业中心-立足南城，辐射全长沙） 1、城市中心购物公园，6万平米， 包罗大型超市、高档购物百货、特 色休闲娱乐、中心美食、文化艺术 等（目前已与家乐福、佰安居达成 投资意向） 2、运动MALL，8万平米，中南地 区第一个体验式运动休闲小非常， 融入运动会所各种设施及运动专营 店 3、商务港，6万平米，包括五星级 酒店、A级写字楼、酒店式商务公 寓、大型商务会议中心等，当前已 与万豪酒店管理集团。 已在建设中 33 本报告是严格保密的。 未来3-5年区域内的重要商业体： 2、湘府大都会及周边融合而成的综合商业体 湘府大都会 岳泰理想城 红星国际星城 p 湘府大都会，湖南省重点招商引资项目，占地 450亩，计划建成辐射长株潭的商务商业城市 中心，其中初步规划商业面积30万建面（湘府 大都会购物中心），酒店及商务楼12万建面 p 红星国际星城，四层商业裙楼为通 程国际名品百货广场、农业银行等 金融网点 p 其中通程国际名品百货广场，投资 5个亿，总建面4.85万平米，集购 物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文 化于一体的一站式体验休闲场所， 打造“LIVING MALL”的商业概念 p 岳泰理想城，3万平米的商业裙楼 加6400平米的商业街，当前商业街 已售出招商中 p 3万平米的商业裙楼业态规划：1-2 层小型百货商场（超市），3-4层 中式餐饮或运动会所 已在建设中 已在建设中 34 本报告是严格保密的。 区域内未来商业特征：大型购物中心快速崛起；区 域商业快速超饱和；湘府路先于芙蓉路成熟 标志商务 中心 湘府华城 富兴嘉城 鑫远杰座 天城湖光山色 保利花园 泰祥苑 湘府东苑 旺坤家园 岳泰理想城 湘府9号 戛纳时光 奥园 星城荣耀 长沙欧洲城 天城置业 鑫远嘉城 湘府大都会 红星国际星城 约15万 约38万 约25万 p 区域内未来商业特征： p1、大型购物中心快速崛起，概念新颖， 购物休闲娱乐功能复合型强，革新长沙商 业等级 p2、区域商业因这些大型购物中心的快速 崛起迅速超饱和，区域内商业竞争超激烈 p3、湘府路商业借助红星商圈现有氛围及 建设进度远快于芙蓉路 201020142016 2.1-3.64万平米 9.8-12.74万平米 14-19.11万平米 当前供给：13万平米，主力店11.5万平米 未来供给：约84.2万平米，主力店78万平米 未来区域内商业饱和度估算： 商业量84.2万VS常住人口21万 人均商业面积=842000/210000 =4.09/人 根据国际惯例：一个城市的人均GDP超过3000，人均饱和 商业面积是1.0平方米/人；低于3000，人均饱和商业面积是 0.8平方米/人。 根据城市居住区规划指标，人均商业服务商业面积0.7-0.91 平方米/人 35 本报告是严格保密的。 竞争区域商业供给：大托商圈 重型商业体中信新城购物中心+家润多奥特莱斯 p 中信新城购物中心：12万超级购物中心+6万 文化娱乐广场，意向商家业态：大型百货、 超市、时尚品牌馆、电器城、影院、真冰溜冰 场、中外餐馆、电玩中心、美容健身、SPA、 沐足棋牌等各式消费形态 p 家润多奥特莱斯名品折扣公园：占地近300亩 ，建筑面积预计将达到近10万平米。规划理念 将现代商业融入公园休闲中，建成长沙第一家 主题购物公园。 部分已建成，购物中心规划中 已拿地，规划中，预计2011年建成 36 本报告是严格保密的。 从未来居住人口需求VS南城商业发展趋势小结： 1：需求层面 未来本项目周边2KM范围内新增人口将带来5年14 万，6-7年后接近19万的商业面积需求 2：供给层面 当前南城区域商业格局与业态现状对本项目的机遇 （1）邻近商圈竞争激烈，但区域内当前商业供给空白 （2）超市、百货、专业店为主，休闲娱乐型商业空白 2：供给层面 未来南城区域商业格局与业态现状对本项目的机遇与限制 （1）区域内商业供给空白迅速被填补，商业供应超饱和 （2）大型商业中心相继快速崛起，定位难逃同质化，竞争激 烈 37 本报告是严格保密的。 对本项目商业发展方向的启示：差异化势在必行 商业发展方向：“补缺者” 避免竞争激烈的领导者OR挑战者（MALL）模式（商家资源与地段劣 势客观存在) 避免跟随者（社区型为主）的被动地位（对自身商业价值的贬低） 领导者 地段 商家资源 挑战者 补缺者？追随者 长沙奥林匹克花园 中信新城购物中心 湘府大都会 通城国际名品百货广场 家润多奥特莱斯名品折扣公园 星城荣域 标志商务中心 湘府东苑 天城祥泰苑 38 本报告是严格保密的。 本项目商业差异化的方向：充分挖掘政府、公建、 公共景观、地铁这几个独特的价值点 补缺者： 1、排除超大体量的综合性商业MALL 2、适合？ 1、政府：政府究竟能为我们带来多少消费群体 ，以及消费偏好的业态，与能支撑的体量多少？ 2、公建：公建主要吸引的消费群体是哪些？以 及可拉动的业态与能支撑的体量是多少？ 3、公共景观：公共景观对于哪些业态更有提升 价值？ 4、地铁：地铁对于哪些业态更有提升价值？能 支撑的体量又如何？ 39 本报告是严格保密的。 政府人口消费力：合计约4000人 餐饮，尤其是以中高档私密性好的餐饮消费为主 p项目商业地块紧邻湖 南省政府和天心区政 府，其潜在的消费力 不容忽视。 p因此，有必要针对常 驻政府工作人员的餐 饮、休闲娱乐、购物 等需求开展调研。 p湖南省政府、天心区政府常驻工作人员分别为2800人和1200人 ，总计约4000人左右； （数据来源：短信公司2009年市场监测数据） R=500米 （数据来源：世联南郡项目组市场调研数据） u 政府人口餐饮需求分析： 约3成工作人员在外就餐，1200余人，根据餐 饮行业经验，中高档餐厅每位客户平均占有 面积2.53（含公共区域），如果设定同行人员 为数量1：1，餐饮商业需求面积也至少在 7200以上； 特点：中高档酒店、特色餐饮，私密性强 u 政府人口休闲娱乐需 求分析： 体育运动、看电影等大众 娱乐消费仍然为主流； 而选择健身、购物、酒楼 吃饭、喝茶等消费较高的 也比较多，反映其对生活 质量较高。 机遇深入研判 之政府机遇篇 40 本报告是严格保密的。 u 政府人口购物需求分析： 平和堂、友谊商城作为长沙老牌高档购物中心，比较受客户欢迎，第一选择这两个 商城的占总量的52%，反映整体消费档次较高，对品牌有一定的要求； （数据来源：世联南郡项目组市场调研数据） u 客户语录选 摘： 餐饮休闲娱乐购物消费 王先生：大 部分办事 的还是在 食堂吃饭 了，一个 星期也就 一两天会 陪同领导 在外面吃 饭吧！ 何小姐：我 们领导 特别喜欢 打羽毛球 ，基本上 每个星期 都去。其 他的年轻 人占多数 ，爱好差 不多，玩 游戏、看 电影、偶 尔泡泡吧 啥！ 许小姐：购 物的话， 那办公室 还是比较 讲究品牌 的，不一 定很时髦 吧，但绝 对体贴， 料子一摸 就知道是 好东西。 政府人口消费力：合计约4000人 选择高档购物中心，对品牌有相当的要求 41 本报告是严格保密的。 p 对中高档餐饮的需求： 消费目的：非日常需求，日常个人餐饮单位食堂即可解决 ；主要用于与朋友、同事、关系人士吃饭、会谈 消费需求：主要是对餐饮环境有要求（茶楼或酒楼)，清雅 ，安静，内部相对私密，感觉上有面子。 p 对品牌购物的需求 消费目的：主要是衣饰方面的消费 消费需求：对商场品牌及商品品牌都有挑剔。看齐平和堂 、友谊商场；国内一线，在办公室里提及率，穿着率高， 但相对正统，低调的品牌 支撑体量预估：7000-10000平米 支撑业态预估：餐饮+品牌购物，其中餐饮相对更容易 政府带来的商业机遇：中高档餐饮+品牌购物 支撑体量有限但对档次和消费环境要求较高 42 本报告是严格保密的。 三馆一中心未来吸引力分析 省群艺馆人流量大小取决于政府等文化机构艺术活动的频次 建 筑 面 积 商 业 配 套 业 态 人群状况建筑内容 198 0 0 平 方 米 无 无 定期举办 各类音 乐会， 舞台剧 表演， 电影节 及展览 等活动 ，并将 开设艺 术培训 学校常 年对外 招生 音乐厅5870 平方米（ 600座）， 多功能小剧 场1500平 方米（306 座），展览 厅1146平 方米，培训 教室1300平 方米，设备 用房530平 方米，文化 厅办公楼 3200平方米 p 湖南省群众艺术馆 机遇深入研判 之公建机遇篇 43 本报告是严格保密的。 三馆一中心未来吸引力分析： 地质馆人流量主要取决于地质类科普教育对公众的吸引力 建 筑 面 积 商 业 配 套 业 态 人群状况建筑内容 370 0 0 无 无 常年对外 开放， 担负全 省地质 科普、 科研、 对外交 流等任 务 200平方的报 告厅、 3000多平方 的引展厅， 3000多平方 的馆藏库房 以及相关科 普、科研配 套设施，展 厅面积达 8000多平方 p 湖南省地质博物馆 44 本报告是严格保密的。 三馆一中心未来吸引力分析 科技馆人流量主要取决于科普教育内容及4D电影放映频次 建 筑 面 积 商 业 配 套 业 态 人群状况建筑内容 280 0 0 多 平 方 米 无 无 常年对外 开放， 担负全 省科普 教育及 相关活 动任务 展览11000多 平方米，临 时展览 1200平方米 ，科普报告 、科技培训 教育900平 方米，科学 实验活动 700平方米 ，穹幕立体 科教电影和 4D动感电 影1700平方 米。 p 湖南省科技馆 45 本报告是严格保密的。 三馆一中心未来吸引力分析青少年活动中心人流量 主要取决于团省委培训频次、基地和多功能影院运营情况 占 地 面 积 建 筑 面 积 商 业 配 套 业 态 人群状 况 建筑内容 13 1 . 2 8 亩 4.4 8 万 青 年 公 寓 510 0 / 五 层 酒 店 餐 饮 三 星 级 团省委 每年 有各 类培 训上 千人 次， 拓展 训练 基地 常年 招生 综合楼， 科技展 示中心 ，教育 培训中 心，文 体活动 中心（ 含600 座多功 能影院 ） p 湖南省青少年活动中心 46 本报告是严格保密的。 三馆一中心未来吸引力分析：必然带动活动型与 会议型两类人流，人流量视场馆的活跃程度而定 p活动型人流： 场馆：群众艺术馆、青少年活动中心、地质馆、科技馆 人流牵引力：公共可参与活动的举办，演艺节目、周末培 训、展览、讲座等吸引人流周末前往 p会议型人流： 场馆：青少年活动中心、地质馆、科技馆 人流牵引力：专家会议、场馆间交流会议等吸引定向人群 对商业的好处：主动吸引人流聚集 对商业的限制：对人流的聚集力不稳定，在附近发展商 业不宜全然依附，需要本身也有一定的号召力 47 本报告是严格保密的。 案例借鉴：深圳中心书城 位置相似，设计理念可参照，以书店为人流号召力 深圳书城中心城是“深圳书城”品牌旗舰店，座落于深 圳市中心区（）北中轴线上，占地.7公顷，是 当今世界单店经营面积最大的书城，被列入2003-2004 年深圳市政府重点工程，北临莲花山公园，南接市民中 心，西邻音乐厅、图书馆，东毗青少年宫，公交地铁四 通八达。 深圳书城中心城理念：首家体验式书城，“文化 MALL”的