物业管理员从业证第四章.doc

第四章房屋建筑维修养护管理房屋各组成部分的日常养护一地基基础的养护1检查有无超载现象2防止地基浸水3防止基础受损4防止地基冻害二楼地面的养护1经常用水房间楼地面的有效防水2避免室内受潮与虫害3控制与消除装饰材料的副作用三装饰工程的养护 裱糊工程的养护1发现壁纸翘边的起泡应及时修理2壁纸上不要钉钉子更不要乱涂乱画3搬抬家具物品注意保护壁纸以免碰破4室内门窗在下雨天注意关好，平时多开窗通风，防止室内潮湿壁纸5注意防火防水 饰面工程的养护 花式安装工程的养护1要定期检查2注意检查空鼓螺丝和螺栓的紧固情况3检查花式稳固情况4对花式污染严重的要定期清理，裂缝掉角的应及时补修 四门窗的养护1宣传养护制度2经常清洁检查3定期更换易损部件4北方地区外门窗冬季养护5加强窗台与暖气的使用管理五楼梯走廊阳台的养护六屋面工程的养护 1定期清扫，保证各种设施处于有效状态 2定期检查记录，并对发现的问题及时处理 3严格执行维修制度 4加强屋面使用的管理七通风道的养护 要逐层逐户对每一根通风道使用情况、有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查2在楼顶通风道风帽处测通风道的通风状况并用铅丝悬挂大铅锤放入通风道，检查通风道是否畅通3通风道发现小的裂缝可用素水泥浆填补，较大的裂缝可用1:1水泥砂浆填补日常养护类型 零星养护1屋面筑漏、补修屋面、修补泛水、屋脊等2钢木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等3修补楼地面面层，抽换个别过梁等4补修内外墙抹灰窗台腰线等5拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等6抽换个别木梁木柱修补大楼等7水卫电气暖气等设备的故障排除及零部件的修补等8下水管道的疏通，修补明沟散水落水管等9房屋检查发现的危险构建的临时加固维修等 计划养护 大中小修三级修缮制度房屋日常养护规原则对不同类型的房屋制定不同的养护维修标准，因地制宜合理修缮；定期检查，及时维护；加强对二次维修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效合理地使用、最大限度发挥房屋有效使用功能房屋日常养护的考核标准 定额指标 小修养护工人的劳动效率要100%达到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料消耗定额，达到小修养护工程定额的指标，是完成小修养护工作量、搞好日常服务的保证经费指标 小修养护部位费用主要通过收取物业管理服务费凑集，不足部分从物业管理公司开展多种经营的收入中弥补服务指标1走访查房率一般要求物业管理员每月对管区内的客户要走访查房50%以上，每季对物业管理区域内的客户住户走访查房一遍 2养护极化率 物业管理员应按每月编制的日常养护计划表一次组织施工。考虑到日常养护中对急修项目需及时处理，因此在一般情况下养护计划率要求达到80%以上。遇到特殊情况或特殊季节，物业管理公司可统一调整养护计划率 3 养护及时率 是指当月完成的日常养护次数占当月全部保修中的户次数的百分率房屋的安全要求-在安全生产中要注意以下几个方面1严格遵守操作规程，不违章上岗和操作 2注意工具和用具的安全检查，及时修复或更换有不安全因素的工具和用具3按规定使用施工结构部件的材料房屋维修任务的落实 1物业管理员根据房屋维修的计划表和随时发生的急修项目开列维修单。2维修人员凭维修单林区材料，根据维修单开列的工程地点、项目内容进行施工。3物业管理员应每天到施工现场，解决施工中出现的问题，4检查当天任务的完成情况，5安排次日的维修养护工作房屋维修管理的实施1自用部位和自用设备的损坏，由业主自行报修：共用部位和共用设备设施的损坏，由业主或业主委员会成员报修2业主报修可采用电话报修和直接报修的方式3物业管理企业接待人员对业主的报修应与登记，保修接待应为一年365天全天接待4节假日和夜间实行水电急修值班制度5物业管理单位接到报修后，应在规定的时间内安排维修人员上门检查修理6报修项目修理完成后，由报修人验收，并在保修单上签字7维修工作结束后，物业管理公司应及时做好回访工作，检验修理质量和效果8业主报修项目分为急修项目和一般项目房屋日常维修项目 急修项目（1房屋结构性损坏而发生危险的排险解危2因室内线路故障而引起的停电和漏电3因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和水龙头严重漏水4水泥楼板扶梯踏步板断裂和阳台、晒台扶梯等各种扶手栏杆松动损坏5其他）一般维修项目（各类钢木门窗损坏2水电设备零件损坏3屋面渗漏水4污水管落水管堵塞5其他）影响房屋耐久性的因素 自然因素（气候条件生物虫害地质情况突发灾害）人为因素（1使用不当2设计和施工质量的低劣3保养不善） 房屋日常维修的特点1由于日常维修是对原有房屋构造、部件装饰布局的更新与修复，通过维修过程掌握了原建筑的特色，通过实践观察研究总结，可以改进旧房屋的结构与装饰2房屋日常维修工程项目小，零星分散，用料品种规格多，新料旧料都是用3房屋日常维修往往人少工种多，可以培养一工多计一专多能房屋室内装修申请提交资料 1房屋所有权证2 申请人身份证证件3装饰修方案4变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案 5需提交的有关部门的批准文件设计方案或者施工方案 6委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件7非业主的住在使用人，需提供业主同意装饰装修的书面证明房屋室内装修申请的审批 1维修申请的审核 见下 2 装修申请的批准 在确认装修设计不会对楼宇安全、共用设备设施正常使用及房屋外观造成不良影响时，给予批准3告知注意事项 物业管理企业应当将房屋内装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装修企业4签订装修管理服务协议 内容见下房屋室内装修审核内容1检查装修设计是否对房屋结构外墙立面共用设施设备造成改动破坏2检查装修设计是否有严重的消防隐患3是否有其他违章情况4消防安全协议书装修服务协议内容1装饰装修工程的实施内容2装饰装修工程的实施期限3允许施工的时间4废弃物的清运与处置5房屋外立面设施及防盗窗的安装要求6禁止行为和注意事项7管理服务费用8违约责任9其他需要约定的事项房屋室内装修施工过程的监督管理内容物业管理企业应按照房屋室内装饰装修管理服务协议实施管理，进行定时或不定式的现场检查。发现装修人或装修企业违反有关规定，应当立即制止要求装修人和装修企业纠正，并检查记录存档；已造成事实后果或者拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或装修企业违反室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装修企业有违反办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处房屋二次装修的含义：物业接管验收交付使用后，业主或使用人办理完入住手续，在正式入住前，根据自己的需要对房屋进行重新装修的建筑活动。特点1要符合建筑设计时的工程技术规范和技术指标2施工时要尽量减少相邻客户正常工作及生活的影响3对施工人员的技术及素质要求较高4严格执行施工过程中的防火要求房屋装修的技术要求1不得在混凝土面孔板上凿洞、打眼、吊挂顶棚及艺术照明灯具2在隔断墙上粘贴瓷砖应用建筑胶作为胶结材料，用水泥砂浆砖贴时，必须将原抹灰层铲除3在粘贴厨房卫生间地面装饰材料前，必须对基层做防水处理，并按规定办理储水24小时检验合格的签认手续4阳台栏板及地面不得粘贴除塑料地板砖、硬木地板以外的装饰材料，封闭阳台宜采用房屋所有人同意使用的材料5未经房屋安全鉴定站鉴定的房屋装饰，其承重墙共用部位隔墙外围护墙抗震墙等墙体上不得随意掏墙、打孔、剔槽、不得擅自拆改。地面装饰材的装饰要保证煤气管道和设备的安全要求8房屋装饰布的影响毗连房屋的正常使用和邻里生活9房屋装饰要符合规划、供暖供热煤气电力等部门规定房屋室内装饰装修管理相关规定一住宅室内装饰装修活动禁止行为1未经原设计单位或具有相应资格等级设计单位提出设计方案，变动