当前土地管理和调控新政研究（哈市国土局培训班讲义）.ppt

土地调控新政研究 温家宝总理在今年的政府工作报 告中指出：“节约集约用地，不仅关 系当前经济社会发展，而且关系国家 长远利益和民族生存根基。在土地问 题上，我们绝不能犯不可改正的历史 性错误，遗祸子孙后代。一定要守住 全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚 决实行最严格的土地管理制度”。 中国土地管理史上，刚刚过去的2006 年，以国务院关于加强土地调控有关问题 的通知（即国务院31号文件）及相关配套 文件的出台为标志，是一个具有里程碑意义 的年份，土地管理在政策和制度层面都取得 了突破性进展。 经历2006年轰轰烈烈的改革突破后 ，2007年将是新政策全面落实的一年 。新年新政，大家在工作中该有什么 样的新思路、新举措？这就需要大家 认真关注2007年我国地政的走向与安 排。 党中央、国务院历来高度重视土地管理和调党中央、国务院历来高度重视土地管理和调 控工作。控工作。20022002年以来，相继出台了年以来，相继出台了国务院关于国务院关于 深化改革严格土地管理的决定深化改革严格土地管理的决定（国发（国发20042004 2828号）号）、国务院关于发布实施国务院关于发布实施促进产业结构促进产业结构 调整暂行规定调整暂行规定的决定的决定（国发国发200520054040号）号） 、国务院关于加强土地调控有关问题的通知国务院关于加强土地调控有关问题的通知 （国发（国发200620063131号）号）等一系列文件及其相关的等一系列文件及其相关的 配套文件，在严格土地执法、加强规划管理、保配套文件，在严格土地执法、加强规划管理、保 障农民权益、促进节约用地、健全责任制度等方障农民权益、促进节约用地、健全责任制度等方 面，作出了全面系统的规定。面，作出了全面系统的规定。 一、注重提高标准和规范管理，一、注重提高标准和规范管理， 加大运用经济手段的调控力度加大运用经济手段的调控力度 （一）注重完善征地补偿安置问题（一）注重完善征地补偿安置问题 基本原则：基本原则：保证被征地农民的生活水平保证被征地农民的生活水平 不降低、长远生计有保障。不降低、长远生计有保障。 基本要求：基本要求：制定市、县制定市、县统一土地年产值统一土地年产值 标准或区片综合地价标准或区片综合地价，补偿做到，补偿做到同地同价同地同价 安置方式：安置方式：城市规划区内城市规划区内被征地农民纳被征地农民纳 入城镇就业体系，并建立社会保障制度；入城镇就业体系，并建立社会保障制度； 城市规划区外城市规划区外被征地农民相应纳入农村社被征地农民相应纳入农村社 会保障体系。会保障体系。 资金来源：资金来源：安置补助费和土地补偿费安置补助费和土地补偿费 统一安排，不足的从国有土地有偿使用收统一安排，不足的从国有土地有偿使用收 入中解决。入中解决。 天下熙熙 皆为利来天下熙熙 皆为利来 天下攘攘 皆为利往天下攘攘 皆为利往 史记史记 货殖列传货殖列传 中央政府地方官员员 开发发商农农 民 土地补偿款偿土地补偿款偿 （二）提高新增建设用地有偿使用费缴纳标准（二）提高新增建设用地有偿使用费缴纳标准 从从20072007年年1 1月月1 1日起缴纳标准提高一倍日起缴纳标准提高一倍 征收范围：征收范围：农用地和未利用地转为建设用地。农用地和未利用地转为建设用地。 包括包括（1 1）土地利用总体规划确定的城市土地利用总体规划确定的城市( (含建制含建制 镇镇) )建设用地范围内的新增建设用地建设用地范围内的新增建设用地( (含村庄和集含村庄和集 镇新增建设用地镇新增建设用地) )；（；（2 2）在土地利用总体规划确）在土地利用总体规划确 定的城市定的城市( (含建制镇含建制镇) )、村庄和集镇建设用地范围、村庄和集镇建设用地范围 外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的 新增建设用地；（新增建设用地；（3 3）在水利水电工程建设中，移）在水利水电工程建设中，移 民迁建用地占用城市民迁建用地占用城市( (含建制镇含建制镇) )土地利用总体规土地利用总体规 划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设 用地。用地。 征收等别和征收标准征收等别和征收标准： 等 别别 123456789101112131415 标标 准 1 4 0 1 2 0 1 0 0 8064 5 6 484234282420161410 单位：元平方米单位：元平方米 全国新增建设建设用地有偿使用费标准全国新增建设建设用地有偿使用费标准 黑龙江省新增建设用地土地有偿使用费征收等别黑龙江省新增建设用地土地有偿使用费征收等别 五等：五等：哈尔滨市（道里区哈尔滨市（道里区 道外区道外区 南岗区南岗区 香坊区）香坊区） 六等：六等：大庆市萨尔图区大庆市萨尔图区 七等：七等：牡丹江市（爱民区牡丹江市（爱民区 东安区东安区 西安区西安区 阳明区）阳明区） 八等：八等：哈尔滨市（平房区哈尔滨市（平房区 松北区）松北区） 鹤岗市（东山区鹤岗市（东山区 工农区工农区 南山区南山区 向阳区向阳区 兴安区兴安区 兴山区兴山区 ） 鸡西市鸡冠区鸡西市鸡冠区 佳木斯市（东风区佳木斯市（东风区 郊区郊区 前进区前进区 向阳区）向阳区） 齐齐哈尔市（建华区齐齐哈尔市（建华区 龙沙区龙沙区 铁锋区）铁锋区） 十等：哈尔滨市（阿城区十等：哈尔滨市（阿城区 呼兰区）呼兰区） 黑河市爱辉区黑河市爱辉区 尚志市尚志市 双城市双城市 双鸭山市（宝山区双鸭山市（宝山区 尖山尖山 区区 岭东区岭东区 四方台区）四方台区） 绥芬河市绥芬河市 绥化市北林区绥化市北林区 伊春市伊春区伊春市伊春区 肇东市肇东市 大庆市（红岗区大庆市（红岗区 龙龙 凤区凤区 让胡路区让胡路区 十一等：十一等：海林市海林市 海伦市海伦市 密山市密山市 七台河市（茄子河区七台河市（茄子河区 桃山区桃山区 新兴区）新兴区） 庆安县庆安县 五常市五常市 鸡鸡 西市滴道区西市滴道区 十二等：十二等：安达市安达市 北安市北安市 富锦市富锦市 虎林市虎林市 宁安市宁安市 铁力市铁力市 五大连池市五大连池市 大庆市大同区大庆市大同区 齐齐哈齐齐哈 尔市（昂昂溪区尔市（昂昂溪区 富拉尔基区富拉尔基区 梅里斯达斡尔族区）梅里斯达斡尔族区） 鸡西市（城子河区鸡西市（城子河区 恒山区恒山区 梨树区梨树区 麻山麻山 区）区） 伊春市（南岔区伊春市（南岔区 汤旺河区汤旺河区 西林区）西林区） 十三等：十三等：巴彦县巴彦县 勃利县勃利县 方正县方正县 鸡东县鸡东县 林口县林口县 穆棱市穆棱市 讷河市讷河市 通河县通河县 同江市同江市 望奎县望奎县 延延 寿县寿县 肇源县肇源县 肇州县肇州县 齐齐哈尔市碾子山区齐齐哈尔市碾子山区 伊春市（翠峦区伊春市（翠峦区 带岭区带岭区 红星区红星区 金山屯区金山屯区 美溪美溪 区区 上甘岭区上甘岭区 新青区新青区 五营区五营区 乌马河区乌马河区 乌伊岭区乌伊岭区 友好区）友好区） 十四等：十四等：宝清县宝清县 抚远县抚远县 富裕县富裕县 集贤县集贤县 克东县克东县 克山县克山县 兰西县兰西县 萝北县萝北县 明水县明水县 木兰县木兰县 嫩嫩 江县江县 绥滨县绥滨县 塔河县塔河县 汤原县汤原县 友谊县友谊县 大兴安岭加格达奇大兴安岭加格达奇 十五等：十五等：拜泉县拜泉县 宾县宾县 东宁县东宁县 杜尔伯特蒙古族自治县杜尔伯特蒙古族自治县 甘南县甘南县 呼玛县呼玛县 桦川县桦川县 桦南县桦南县 嘉荫嘉荫 县县 林甸县林甸县 龙江县龙江县 漠河县漠河县 青冈县青冈县 饶河县饶河县 绥棱县绥棱县 孙吴县孙吴县 泰来县泰来县 逊克县逊克县 依安县依安县 依兰县依兰县 范 围等别标准 道里区 道外区 南岗区 香坊区五等64 平房区 松北区八等42 阿城区 呼兰区十等28 哈市市区新增建设用地土地有偿使用费征收标准哈市市区新增建设用地土地有偿使用费征收标准 单位：元平方米单位：元平方米 新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式新增建设用地土地有偿使用费分成管理方式 中央与地方中央与地方3030：7070分成分成 地方分成的地方分成的70%70%部分，全额缴入省级国库部分，全额缴入省级国库 新增建设用地土地有偿使用费征收管理新增建设用地土地有偿使用费征收管理 国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源国土资源部和各省、自治区、直辖市国土资源 管理部门在办理用地审批手续时负责征收，由财政管理部门在办理用地审批手续时负责征收，由财政 部门负责征收管理，由财政部驻各地财政监察专员部门负责征收管理，由财政部驻各地财政监察专员 办事处以及省级财政部门共同负责监督解缴。办事处以及省级财政部门共同负责监督解缴。 严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用 地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。 严禁在审批新增建设用地时采取严禁在审批新增建设用地时采取“以租代征以租代征” 等方式，逃避缴纳新增建设用地土地有偿使用费。等方式，逃避缴纳新增建设用地土地有偿使用费。 新增建设用地土地有偿使用费使用管理新增建设用地土地有偿使用费使用管理 参照各地国土资源管理部门核实的截至上一年参照各地国土资源管理部门核实的截至上一年 底基本农田面积、国家和省级确定的土地开发整理底基本农田面积、国家和省级确定的土地开发整理 重点任务分配给市、县，专项用于重点任务分配给市、县，专项用于基本农田建设和基本农田建设和 保护、土地整理、耕地开发保护、土地整理、耕地开发等开支。等开支。 新增建设用地土地有偿使用费收支管理监督检查新增建设用地土地有偿使用费收支管理监督检查 省级财政部门以及财政部驻各地财政监察专员省级财政部门以及财政部驻各地财政监察专员 办事处建立办事处建立定期检查制度定期检查制度。 国土资源管理部门建立新增建设用地和基本农国土资源管理部门建立新增建设用地和基本农 田保有量田保有量监督检查制度监督检查制度 。 严格按照严格按照土地管理法土地管理法以及以及财政违法行为财政违法行为 处罚处分条例处罚处分条例( (国务院令第国务院令第427427号号) )等有关法律法规等有关法律法规 规定对违规起法行为进行处理，按日加收滞纳金，规定对违规起法行为进行处理，按日加收滞纳金， 并依法追究有关责任人的责任。并依法追究有关责任人的责任。 （三）提高（三）提高城镇土地使用税城镇土地使用税和耕地占用税标准和耕地占用税标准 20072007年年1 1月月1 1日起，城镇土地使用税提高两倍日起，城镇土地使用税提高两倍 ，耕地占用税条例正在修订。耕地占用税条例正在修订。 土地使用税的征收范围：土地使用税的征收范围： 城市、县城、建制镇、工矿区城市、县城、建制镇、工矿区 土地使用税的纳税人土地使用税的纳税人 ： 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人 ，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投外商投 资企业、外国企业资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关 、军队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。、军队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。 土地使用税每平方米年税额土地使用税每平方米年税额 ： 大城市大城市1.51.5元至元至3030元元 中等城市 中等城市1.21.2元至元至2424元元 小城市 小城市0.90.9元至元至1818元元 县城、建制镇、工矿区 县城、建制镇、工矿区0.60.6元至元至1212元元 土地使用税的计税依据土地使用税的计税依据 ： 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 。 土地使用税的计算方法：土地使用税的计算方法： 应纳税额计税土地面积应纳税额计税土地面积适用税额适用税额 土地使用税的申报缴纳：土地使用税的申报缴纳： 按年计算，分期缴纳。由土地所在地的税务机关征收按年计算，分期缴纳。由土地所在地的税务机关征收 ，纳入财政预算管理。，纳入财政预算管理。 土地使用税的税收优惠：土地使用税的税收优惠： 下列土地免缴土地使用税：下列土地免缴土地使用税： 国家机关、人民团体、军队自用的土地；国家机关、人民团体、军队自用的土地； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 市政街道、广场、绿化地带等公共用地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份 起免缴土地使用税起免缴土地使用税5 5年至年至1010年；年； 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用 地。地。 除上述免缴规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减除上述免缴规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减 免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。 （四）工业用地实行最低价制度（四）工业用地实行最低价制度 并必须实行招拍挂方式出让并必须实行招拍挂方式出让 制订全国统一的工业用地出让最低价标准背景制订全国统一的工业用地出让最低价标准背景 地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工地方在招商引资中竞相压低地价甚至以零地价、低于成本出让工 业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重业用地是当前土地管理与调控中存在的一个突出问题，危害十分严重 。 一是一是工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，影工业用地低成本过度扩张，助长了大量低水平重复建设，影 响了中央宏观调控政策的有效实施。响了中央宏观调控政策的有效实施。 二是二是地区之间竞相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序地区之间竞相压价搞恶性竞争，破坏了公开公平、竞争有序 的市场环境，造成了新的区域不平衡，影响了区域协调发展。的市场环境，造成了新的区域不平衡，影响了区域协调发展。 三是三是由于土地出让的价格远低于其实际成本，国有土地所有者权由于土地出让的价格远低于其实际成本，国有土地所有者权 益没有得到应有体现，造成了国有土地资产大量流失。益没有得到应有体现，造成了国有土地资产大量流失。 四是四是由于土地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工由于土地取得成本低，一些企业圈占大量土地，建花园式工 厂，造成了土地资源的低效利用和闲置浪费。厂，造成了土地资源的低效利用和闲置浪费。 五是五是损害了农民的土地财产权益。地方政府低价出让土地往往是损害了农民的土地财产权益。地方政府低价出让土地往往是 以压低拖欠征地补偿费，牺牲农民利益为代价的，其结果是直接侵犯以压低拖欠征地补偿费，牺牲农民利益为代价的，其结果是直接侵犯 了农民合法的土地财产权益。了农民合法的土地财产权益。 20042004年国务院下发的年国务院下发的关于深化改革严格土地关于深化改革严格土地 管理的决定管理的决定中明确规定，中明确规定，“禁止非法压低地价招禁止非法压低地价招 商商”，“各省、自治区、直辖市人民政府要依照基各省、自治区、直辖市人民政府要依照基 准地价制定并公布协议出让最低价标准，协议出让准地价制定并公布协议出让最低价标准，协议出让 土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低 于最低价标准。于最低价标准。”但是，各地在执行这一政策时都但是，各地在执行这一政策时都 怕提高本地地价影响招商引资，因此有的省份在制怕提高本地地价影响招商引资，因此有的省份在制 订最低价标准时不是互相攀高，而是相互比低，有订最低价标准时不是互相攀高，而是相互比低，有 的迟迟不公布，影响了政策的执行效果。的迟迟不公布，影响了政策的执行效果。 20062006年年8 8月月3131日，日， 国务院关于加强土地调控国务院关于加强土地调控 有关问题的通知有关问题的通知（国发（国发200620063131号）号）中明确提中明确提 出，国家要根据土地等级、区域土地利用政策等，出，国家要根据土地等级、区域土地利用政策等， 统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准，统一制订并公布各地的工业用地出让最低价标准， 建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，而且建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，而且 规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其规定工业用地必须采取招标拍卖挂牌方式出让，其 出让价格不得低于公布的最低价标准。出让价格不得低于公布的最低价标准。 为贯彻落实为贯彻落实3131号文件精神，国土资源部组织制号文件精神，国土资源部组织制 订了订了全国工业用地出让最低价标准全国工业用地出让最低价标准，下发了，下发了 关于发布实施关于发布实施 的通的通 知知，并对，并对标准标准的有关实施政策做出了一系列的有关实施政策做出了一系列 明确规定。明确规定。 标准的实施有什么意义和作用 标准标准的发布实施，是贯彻落实国发的发布实施，是贯彻落实国发20062006 3131号文件精神，加强工业用地调控的一项重大政策，号文件精神，加强工业用地调控的一项重大政策， 是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措，是国家运用土地价格手段参与宏观调控的重要举措， 对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公对有效抑制工业用地的低成本扩张，维护公开公平公 正的土地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所正的土地市场秩序，推进区域协调发展，保障土地所 有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有重大意有者合法权益，促进土地的节约集约利用具有重大意 义，而且对于义，而且对于“以工补农、以城促乡、城乡统筹以工补农、以城促乡、城乡统筹”的的 和谐社会的建立具有深远影响。具体而言，和谐社会的建立具有深远影响。具体而言，标准标准 将在以下将在以下四个方面四个方面发挥重大作用。发挥重大作用。 规范工业用地市场秩序规范工业用地市场秩序 标准标准的实施，为各地工业用地出让确定了的实施，为各地工业用地出让确定了 一条一条价格价格“底线底线”，对各地在招商引资中搞恶性对各地在招商引资中搞恶性 竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了竞争、低价贱卖国有土地资产等行为戴上了“紧紧 箍咒箍咒”，为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方，为全面推行工业用地以招标拍卖挂牌方 式出让奠定了基础，为建立统一规范有序竞争的式出让奠定了基础，为建立统一规范有序竞争的 土地市场提供了保障，为查处低价出让土地的违土地市场提供了保障，为查处低价出让土地的违 法行为提供了参考依据。法行为提供了参考依据。 保障被征地农民的基本权益保障被征地农民的基本权益 标准标准在制订过程中，严格执行了国发在制订过程中，严格执行了国发3131号文号文 件件“不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和 按规定收取的相关费用之和按规定收取的相关费用之和”的规定，通过提高工的规定，通过提高工 业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出业用地的出让价格，将有效抑制一些地方因低价出 让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保让土地而有意压低征地补偿费用的行为，有利于保 护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。护被征地农民的基本权益，促进社会的和谐稳定。 促进区域协调发展促进区域协调发展 标准标准是依据各地土地等别和区域土地利用是依据各地土地等别和区域土地利用 政策等制订的。政策等制订的。标准标准与土地等别挂钩，不同与土地等别挂钩，不同 土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等）土地等别的最低价标准不同，最高等别（一等） 相对应的最低价标准（相对应的最低价标准（840840元元/ /平方米）是最低等平方米）是最低等 别（十五等，别（十五等，6060元元/ /平方米）的平方米）的1414倍，基本反映倍，基本反映 了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状了我国东、中、西部不同区域的社会经济发展状 况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地况与土地利用差异，体现了区域产业政策和土地 利用政策导向，有利于缩小东中西部差距，有利利用政策导向，有利于缩小东中西部差距，有利 于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促于区域间产业结构的调整和产业的梯度转移，促 进区域协调发展。进区域协调发展。 城市名称上海市浦东东区苏苏州市昆山市 土地等别别一等二等六等七等 最低价标标准840720336288 稳定住宅用地价格稳定住宅用地价格 最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，最低价标准是按照不低于成本的要求确定的， 与现在各地工业用地的实际出让价格相比，有较大与现在各地工业用地的实际出让价格相比，有较大 幅度的提高。工业用地价格提高后，将会抑制工业幅度的提高。工业用地价格提高后，将会抑制工业 用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度，用地的过度扩张，提高工业用地的集约利用程度， 在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过在土地供应总量不变的前提下，地方政府可以通过 调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量，调整土地供应结构，适当增加住宅用地的供应量， 促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业促进住宅用地价格的稳定。同时，地方政府从工业 用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政用地出让中所获土地收益提高，有利于抑制地方政 府补贴工业用地成本的行为。府补贴工业用地成本的行为。 全国工业用地最低价标准的确定全国工业用地最低价标准的确定 按照按照国务院关于加强土地调控有关问题的通知国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国（国 发发200620063131号）关于号）关于“国家根据土地等级、区域土地利用国家根据土地等级、区域土地利用 政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准”和和 “工业用地出让最低价标准不低于土地取得成本、土地前期工业用地出让最低价标准不低于土地取得成本、土地前期 开发成本和按规定收取的相关费用之和开发成本和按规定收取的相关费用之和”的精神，明确了的精神，明确了“ 以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通以土地等别和新增建设用地土地有偿使用费标准为基础，通 过测算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使过测算各土地等别工业用地成本与新增建设用地土地有偿使 用费之间的倍数关系，确定全国各县、市（区）工业用地出用费之间的倍数关系，确定全国各县、市（区）工业用地出 让最低价标准让最低价标准”的思路和方法，并组织对全国各县、市（区的思路和方法，并组织对全国各县、市（区 ）工业用地成本及出让价格进行了调查测算。经测算并征求）工业用地成本及出让价格进行了调查测算。经测算并征求 各地意见，最终按各地意见，最终按6 6倍倍确定最低价标准。确定最低价标准。 土地等别的确定土地等别的确定 土地等别是制订最低价标准的核心和基础。土地等别是制订最低价标准的核心和基础。 国土资源部、财政部为适应新增建设用地土地有国土资源部、财政部为适应新增建设用地土地有 偿使用费征收的需要，于偿使用费征收的需要，于19981998年年根据全国根据全国28642864个个 县、市（区）级行政单元的社会经济发展水平、县、市（区）级行政单元的社会经济发展水平、 土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合土地资源状况、基准地价水平等因素，采用综合 评价法，按照评价分值的评价法，按照评价分值的1515个区间段确定的，将个区间段确定的，将 全国各县、市（区）土地分成全国各县、市（区）土地分成1515个等别。个等别。20022002年年 在征求各地意见后做了调整。在征求各地意见后做了调整。现行土地等别的划现行土地等别的划 分基本反映了各地的社会经济发展状况，体现了分基本反映了各地的社会经济发展状况，体现了 我国东、中、西部地区土地利用差异。在新增建我国东、中、西部地区土地利用差异。在新增建 设用地土地有偿使用费征收中发挥了重要作用，设用地土地有偿使用费征收中发挥了重要作用， 并得到了各地普遍认可。并得到了各地普遍认可。 执行工业用地最低价标准的具体规定执行工业用地最低价标准的具体规定 为了确保最低价标准能在各地得到切实贯彻为了确保最低价标准能在各地得到切实贯彻 执行，防止一些地方随意修正最低价标准，执行，防止一些地方随意修正最低价标准，变相变相 达到低价出让的目的，国土资源部关于发布实施达到低价出让的目的，国土资源部关于发布实施 全国工业用地出让最低价标准全国工业用地出让最低价标准的通知的通知（国土（国土 资发资发20062006307307号）号）对最低价标准的实施做出对最低价标准的实施做出 了了八个方面八个方面的政策规定的政策规定。 一是明确了一是明确了标准标准的性质和适用范围。的性质和适用范围。通知通知第第 一条明确规定一条明确规定标准标准是是“ “市、县人民政府出让工业用地，市、县人民政府出让工业用地， 确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准” ”。有有 三层含义三层含义：一是一是标准标准的性质是最低的控制性标准，是不的性质是最低的控制性标准，是不 可逾越的可逾越的“ “底线底线” ”，各地出让工业用地时确定的土地出让价格，各地出让工业用地时确定的土地出让价格 只能比它高，绝不允许比它低；只能比它高，绝不允许比它低；二是二是标准标准适用于国有土适用于国有土 地，涵盖了各市、县（区）行政单元区域范围内（包括村庄地，涵盖了各市、县（区）行政单元区域范围内（包括村庄 、集镇）所有的国有土地；、集镇）所有的国有土地；三是三是在一个行政单元区域范围内在一个行政单元区域范围内 ，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的，凡出让国有土地用于工业项目用地的，都必须执行同一的 最低价标准（即最低价标准（即标准标准所列该行政单元所在土地等别相对所列该行政单元所在土地等别相对 应的最低价标准），由于工业项目在同一区域内的准入应的最低价标准），由于工业项目在同一区域内的准入“ “门门 槛槛” ”相同，就可促进工业项目向区位、投资环境、基础设施相同，就可促进工业项目向区位、投资环境、基础设施 条件更好的区域集中，防止工业用地零散布局，条件更好的区域集中，防止工业用地零散布局，“ “村村点火村村点火” ” 、“ “户户冒烟户户冒烟” ”。 二是严格规定了二是严格规定了标准标准的修正原则，增强了的修正原则，增强了标准标准 执行的执行的“刚性刚性”。通知通知第二条中不仅重申了工业用地必第二条中不仅重申了工业用地必 须采用招标拍卖挂牌方式出让，规定其须采用招标拍卖挂牌方式出让，规定其“出让底价和成交价出让底价和成交价 格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准”，而且，而且 还明确规定各地国土资源管理部门还明确规定各地国土资源管理部门“不得以土地取得来源不不得以土地取得来源不 同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行 减价修正。减价修正。”这样，一方面可有效防止一些地方在这样，一方面可有效防止一些地方在标准标准 下发后，不按规范程序出让工业用地，甚至以土地取得成本下发后，不按规范程序出让工业用地，甚至以土地取得成本 不同、开发程度不同等各种理由修正最低价标准、减免或补不同、开发程度不同等各种理由修正最低价标准、减免或补 贴地价款从而变相低价出让土地，增强最低价标准执行中的贴地价款从而变相低价出让土地，增强最低价标准执行中的 “刚性刚性”，另一方面也有利于促进地方进行，另一方面也有利于促进地方进行“熟地出让熟地出让”， 有利于工业项目建设，有利于提高土地利用效率。有利于工业项目建设，有利于提高土地利用效率。 三是严格界定了特殊情况下三是严格界定了特殊情况下标准标准的执行政策的执行政策 。按照按照土地管理法土地管理法等法律法规的规定，工业项目等法律法规的规定，工业项目 必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设 用地范围内的国有建设用地。但是，在我国少数地区用地范围内的国有建设用地。但是，在我国少数地区 特别是西部地区，也存在一些情况比较特殊的工业项特别是西部地区，也存在一些情况比较特殊的工业项 目，即因为选址、原材料等原因，确需使用土地利用目，即因为选址、原材料等原因，确需使用土地利用 总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，而且主总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，而且主 要使用戈壁、沙漠、荒山、荒滩等国有未利用地的工要使用戈壁、沙漠、荒山、荒滩等国有未利用地的工 业项目。为更好地使业项目。为更好地使标准标准符合客观实际，鼓励这符合客观实际，鼓励这 类工业项目在用地时更少地占用耕地，类工业项目在用地时更少地占用耕地，通知通知第三第三 条规定了相应的地价政策条规定了相应的地价政策。同时，为防止一些地方钻。同时，为防止一些地方钻 空子，对这类工业项目也从选址、用地类型、土地开空子，对这类工业项目也从选址、用地类型、土地开 发主体等多方面进行了非常严格的界定。发主体等多方面进行了非常严格的界定。 “对确需使用土地利用总体规划确定的城市对确需使用土地利用总体规划确定的城市 建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地 使用者自行完成的工业项目用地，使用者自行完成的工业项目用地，在出让时可按在出让时可按 不低于所在地土地等别相对应最低价标准的不低于所在地土地等别相对应最低价标准的6060 执行执行。” 对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地对其中使用未列入耕地后备资源，未确定土地 使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土 地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地地、裸岩石砾地，且由土地使用者自行完成土地 前期开发的工业项目用地，前期开发的工业项目用地，在出让时可按不低于在出让时可按不低于 所在地土地等别相对应最低价标准的所在地土地等别相对应最低价标准的3030执行执行。 四是对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行四是对工业用地租赁和较短年期出让时如何执行 标准标准予以明确规定。予以明确规定。标准标准实施后，各地工业用地实施后，各地工业用地 出让价格将有较大幅度提高，一些企业可能会选择租赁方式出让价格将有较大幅度提高，一些企业可能会选择租赁方式 或者以较短年期（如或者以较短年期（如2020年）的价格取得工业用地。为防止一年）的价格取得工业用地。为防止一 些地方低租金租赁土地或通过年期修正低价出让土地，些地方低租金租赁土地或通过年期修正低价出让土地，通通 知知第四条分别针对上述两种情况，就如何执行第四条分别针对上述两种情况，就如何执行标准标准进进 行了规定。行了规定。 通知通知规定，对低于法定最高出让年期（规定，对低于法定最高出让年期（5050年）出让工年）出让工 业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价 格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的 价格，均不得低于本价格，均不得低于本标准标准。年期修正必须符合。年期修正必须符合城镇土城镇土 地估价规程地估价规程GB/T18508-2001GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于）的规定，还原利率不得低于 同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。 全国工业用地出让最低价标准 土地等别一等二等三等四等五等六等七等八等 最低价标 准 840720600480384336288252 土地等别九等十等十一等十二等十三等十四等十五等 最低价标 准 204168144120968460 单位：元/平方米 范 围等别标准 道里区 道外区 南岗区 香坊区五等384 平房区 松北区八等252 阿城区 呼兰区十等168 哈尔滨市市区工业用地出让最低价标准哈尔滨市市区工业用地出让最低价标准 单位：元平方米单位：元平方米 哈尔滨滨市市区城镇镇国有土地使用权权出让让基准地价 单位：元/平方米 土地类 别 黄金地段一二三四五六 工业地价780650520364234188164 道外区工业用地（五等）不同使用年期出让最低价标准 注：设定还原利率为6%，只考虑使用年期修正，不考虑其他修正。 单位：元/平方米 使用年期50年40年30年20年10年5年1年 最低价标 准 38436733527917910324 五是允许省级国土资源管理部门制订本地最低价标准五是允许省级国土资源管理部门制订本地最低价标准。 鉴于各地经济发展状况不一，工业用地稀缺程度不同，而且鉴于各地经济发展状况不一，工业用地稀缺程度不同，而且 国发国发3131号文件下发后各地征地补偿等费用上涨幅度有高有低号文件下发后各地征地补偿等费用上涨幅度有高有低 ，一些地方可能会出现本地工业用地出让最低价高于，一些地方可能会出现本地工业用地出让最低价高于标准标准 的情况，同时，考虑到各地产业政策存在差异，区域之间的情况，同时，考虑到各地产业政策存在差异，区域之间 鼓励发展的和限制发展的工业项目在地价政策上也需要区别鼓励发展的和限制发展的工业项目在地价政策上也需要区别 对待，对待，通知通知第五条第五条按照按照“可高不低可高不低”的原则的原则，规定各省，规定各省 级国土资源管理部门级国土资源管理部门“可根据本地征地补偿费用提高的实际可根据本地征地补偿费用提高的实际 ，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准”，切实保障，切实保障 被征地农民的长远生计，也可以被征地农民的长远生计，也可以“根据本地产业发展政策，根据本地产业发展政策， 在不低于本在不低于本标准标准的前提下，制订并公布不同行业、不同的前提下，制订并公布不同行业、不同 区域的工业用地出让最低价标准。区域的工业用地出让最低价标准。” 六是明确了六是明确了标准标准与各地基准地价的关系与各地基准地价的关系 。工业用地基准地价反映了不同区域工业用地的。工业用地基准地价反映了不同区域工业用地的 市场平均价格水平，是各地在出让工业用地时确市场平均价格水平，是各地在出让工业用地时确 定出让价格的重要参照依据。当前，各地为了招定出让价格的重要参照依据。当前，各地为了招 商引资，人为压低工业用地基准地价的现象比较商引资，人为压低工业用地基准地价的现象比较 普遍。为此，普遍。为此，通知通知第六条明确要求各省（区第六条明确要求各省（区 、市）在、市）在标准标准发布实施后，依据发布实施后，依据标准标准开开 展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地 价，从而使各地工业用地的基准地价与价，从而使各地工业用地的基准地价与标准标准 保持衔接一致。保持衔接一致。 七是明确了违反标准出让工业用地的法 律责任。通知第七条要求各地国土资源管 理部门加强监督管理，重申了国发31号文件的 有关规定，即“低于最低价标准出让工业用地 ，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低 价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有 关人员的法律责任。” 八是明确了八是明确了标准标准实施的时间。实施的时间。即从即从 20072007年年1 1月月1 1日日起实施。同时，为保证起实施。同时，为保证标准标准 的适时性和适用性，的适时性和适用性，通知通知第八条还规第八条还规 定定“部将根据各地社会经济发展情况、宏观部将根据各地社会经济发展情况、宏观 调控的需要以及调控的需要以及标准标准的实施情况，适时的实施情况，适时 进行修订。进行修订。” （五）（五）规范国有土地出让收支管理规范国有土地出让收支管理 从从20072007年年1 1月月1 1日起日起，土地出让收入全部缴入，土地出让收入全部缴入 地方国库，纳入地方基金预算管理，支出一律通地方国库，纳入地方基金预算管理，支出一律通 过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实 行彻底的行彻底的“收支两条线收支两条线”。 土地出让收入的范围实现全覆盖土地出让收入的范围实现全覆盖 针对以前土地出让金内涵、范围不清的问题，针对以前土地出让金内涵、范围不清的问题， 通知通知从从两个方面两个方面予以明确：予以明确：一是一是明确土地出让明确土地出让 收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得收入是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得 的全部土地价款，包括土地补偿性成本（征地和拆的全部土地价款，包括土地补偿性成本（征地和拆 迁补偿费用）、土地开发性成本（土地前期开发费迁补偿费用）、土地开发性成本（土地前期开发费 用）和土地净收益（土地出让收益）三部分。用）和土地净收益（土地出让收益）三部分。二是二是 明确土地出让收入的范围包括明确土地出让收入的范围包括5 5种土地价款种土地价款、土地租土地租 金收入金收入等全部国有土地有偿使用收入，实行了征收等全部国有土地有偿使用收入，实行了征收 范围的全面覆盖。为切实保护失地农民的利益，将范围的全面覆盖。为切实保护失地农民的利益，将 划拨土地的划拨土地的征地补偿费和拆迁补偿费征地补偿费和拆迁补偿费等费用（不含等费用（不含 征地管理费）一并纳入土地出让收入管理。征地管理费）一并纳入土地出让收入管理。 明确职责，强化征收管理明确职责，强化征收管理 目前，土地出让收入征收方式有两种：一种是由目前，土地出让收入征收方式有两种：一种是由 国土资源管理部门负责征收，另一种是由地方财政部门的国土资源管理部门负责征收，另一种是由地方财政部门的 非税收入征收机构负责征收。为了使征收管理政策更加符非税收入征收机构负责征收。为了使征收管理政策更加符 合客观实际，进一步加强土地出让收入的征收管理，合客观实际，进一步加强土地出让收入的征收管理，通通 知知第一条中明确：第一条中明确：土地出让收入由财政部门负责征收管土地出让收入由财政部门负责征收管 理，具体可由国土资源管理部门负责征收。理，具体可由国土资源管理部门负责征收。也就是说，土也就是说，土 地出让收入管理的职责在财政部门，但具体实施征收的，地出让收入管理的职责在财政部门，但具体实施征收的， 既可以是财政部门也可以是国土资源部门。无论由哪个部既可以是财政部门也可以是国土资源部门。无论由哪个部 门征收，国土资源管理部门和财政部门都应当督促土地使门征收，国土资源管理部门和财政部门都应当督促土地使 用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入用者严格履行土地出让合同，确保将应缴的土地出让收入 及时足额缴入地方国库。对未按照缴款通知书规定及时足及时足额缴入地方国库。对未按照缴款通知书规定及时足 额缴纳土地出让收入并提供有效缴款凭证的，国土资源管额缴纳土地出让收入并提供有效缴款凭证的，国土资源管 理部门不予核发国有土地使用证。理部门不予核发国有土地使用证。 土地出让收支全额纳入预算管理土地出让收支全额纳入预算管理 原先的土地出让收支管理方式，土地总价款原先的土地出让收支管理方式，土地总价款 纳入地方财政专户管理，净收益纳入地方国库管理，纳入地方财政专户管理，净收益纳入地方国库管理， 跨越了跨越了预算内预算内和和预算外预算外两种管理形式，导致坐收坐支两种管理形式，导致坐收坐支 、截留挪用、平衡财政预算、财政体外循环等问题大、截留挪用、平衡财政预算、财政体外循环等问题大 量发生。为从根本上解决上述问题，从今年量发生。为从根本上解决上述问题，从今年1 1月月1 1日起日起 ，土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。在，土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。在 这种管理方式下，收入全部缴入地方国库，支出一律这种管理方式下，收入全部缴入地方国库，支出一律 通过地方政府基金预算安排，并在地方国库中设立专通过地方政府基金预算安排，并在地方国库中设立专 柜，专门核算土地出让收入和支出情况，解决了保证柜，专门核算土地出让收入和支出情况，解决了保证 土地出让收支透明和人大监督的问题，有利于堵住土土地出让收支透明和人大监督的问题，有利于堵住土 地出让收支管理各个环节中的漏洞，全面规范土地出地出让收支管理各个环节中的漏洞，全面规范土地出 让收支管理。让收支管理。 调整支出范围，重点向新农村建设倾斜调整支出范围，重点向新农村建设倾斜 根据宏观调控和经济社会可持续发展的需要，新政策根据宏观调控和经济社会可持续发展的需要，新政策 调整了土地出让收入的使用范围，加大了支持新农村建设调整了土地出让收入的使用范围，加大了支持新农村建设 的力度。的力度。调整后的土地出让收入使用范围包括五类调整后的土地出让收入使用范围包括五类：一是一是 征地和拆迁补偿支出。征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地包括土地补偿费、安置补助费、地 上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，二是土地开发支出二是土地开发支出 。包括前期土地开发性支出以及与前期土地开发相关的费包括前期土地开发性支出以及与前期土地开发相关的费 用等。用等。三是支农支出。三是支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助包括计提农业土地开发资金、补助 被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平 补贴支出以及农村基础设施建设支出。补贴支出以及农村基础设施建设支出。四是城市建设支出四是城市建设支出 。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城 市基础设施建设支出。市基础设施建设支出。五是其他支出。五是