地中心个案分析.ppt

新地中心个案分析报告 2012年10月 南昌新景祥营销二部 报 告 框 架 本报告是严格保密的 开发背景 项目简介 项目特色 规划 营销推广 建筑价格客户 开发背景 项目简介 项目特色 规划 营销推广 建筑价格客户 【区域背景】南昌红谷滩CBD，摩天写字楼拔地而起，南昌写字楼已进 入红谷滩时代 写字楼发展格局图：重心转移，集中CBD 已有在建/在售规划 市中心交通拥挤 ，停车困难，办事 效率有较大影响， 随着政府出台各种 优惠政策大力开发 红谷滩CBD区域， 红谷滩已规划及在 建几十个写字楼项 目。 政府大力打造红 谷滩商务氛围，南 昌写字楼市场已经 逐步移向红谷滩区 域。 【区域定位】南昌唯一CBD，海纳世界级摩天写字楼，打造南昌行政、 商务、居住、教育文化新中心 行政中心：市委市政府等众多行政机关单位已移步红谷滩， 省委省政府移居红谷滩也在规划之中； 商务中心：建设世界级摩天写字楼（国际金融中心，联发广 场、万达广场等），广纳顶级大型企业； 居住中心：现在的红谷滩宜居社区已经星罗棋布，倚靠红谷 滩得天独厚的优势资源，打造南昌人文社区中心。 教育文化中心：南昌大学、华东交大等一大批高校新校区已 经喜迁红谷滩，文化氛围越来越浓厚。 行政中心商务中心居住中心教育中心 【区域规划】分片划分南昌四大核心区域，建设南昌商住教育文化中心 红谷滩中心商圈：将建成以行政办 公和居住为主，融文化、商务为一体 的顶级城市中心区（CBD)，重点建 设世界级摩天群； 凤凰洲片区：为以居住、商业为主 的城市生活动感新区； 红角洲片区：定位为教学、科研、 旅游、体育、服务、休闲和高级商住 区，用十年时间将红谷滩新区打造成 国际自由贸易和国际商务中心。 九龙湖片区：主要是为满足南昌国 际体育中心、华中国际物流城（华南 城）等项目建设需要，为南昌大发展 的新引擎，撬动新一轮城市建设的新 高潮。 【开发背景】南昌写字楼市场主要转战红谷滩，众多品牌开发商已强势 入驻，争抢红谷滩这块愈加成熟的“蛋糕” 销售状况楼盘名称板块建筑规模开发商 售完红谷经典红谷滩31233南昌新时代房产开发有限公司 售完中航国际广场一期红谷滩84000（一期）江西中航地产有限责任公司 售完佰瑞琪红谷滩54800江西博能投资发展有限公司 售完洪客隆国际金融中心红谷滩60000洪客隆地产南昌红谷置业有限公司 在售保利凯旋国际广场红谷滩 89000保利南昌铭雅欧洲城实业有限公司 在售联发广场红谷滩211600南昌联发置业有限公司 在售丰和大厦红谷滩30944南昌澳中实业发展有限公司 在售时间广场红谷滩55823江西奥林匹克花园置业公司 在售唐宁街红谷滩115000南昌凯宇实业有限公司 在售东亚盛世滨江朝阳洲42000南昌东亚信华投资有限公司 在售力高滨江国际天郡西湖区75000江西力高房地产开发有限公司 在售新地中心红谷滩130000南昌阳光新地置业有限公司 在建喜来登酒店红谷滩140000华尔登实业 待售绿地中心红谷滩220000绿地集团 待售华远和平广场市中心159946南昌瑞颐大酒店 待售金中环红谷滩80000江西联泰实业有限公司 待售央央春天红谷滩195000江西省投资房地产开发有限责任公司 待售东亚朝阳SOHO朝阳洲98000南昌东亚信华投资有限公司 【开发背景】南昌写字楼市场主要转战红谷滩，众多品牌开发商已强势 入驻，争抢红谷滩这块愈加成熟的“蛋糕” 南昌正逐渐进入一个快速发展时期，城市竞争 力加强 红谷滩CBD价值已被认可，正释放出强大的吸 纳能力 中高档写字楼将领衔南昌市场，带来全新的商 务变革 红谷滩近几年内供应量激增，写字楼市场将竞 争激烈 【项目区位】红谷滩赣江中大道与绿茵路交叉口, 市政府对面，秋水广 场旁，雄踞一线江景 开发背景 项目简介 项目特色 规划 营销推广 建筑价格客户 本报告是严格保密的 开 发 商：南昌阳光新地置业有限公司 项目位置：红谷滩赣江中大道1218号（市政府对面 ，秋水广场旁） 基地面积：14949 建筑面积： 总建192788m2 ，地上面积144691 项目组成：一栋主楼（超高层酒店）：共58层，地 下3层，高226m；一栋附楼（办公楼）：共23层，高 98m；一栋裙楼：4层，高24m 容积率：9.679 绿化率： 19% 建筑覆盖率： 52% 装修情况：毛坯 物业管理：青岛雅园（ 7.50元/平方米月） 【项目指标】红谷滩商务中心区，提供高标准的酒店、办公、购物设施 ，满足行政中心区人员办公、购物等高档次需求 本报告是严格保密的 【项目酒店参数】酒店为一座长弧三角形塔楼，塔楼内设有五星级高档 套房及酒店式公寓等 建筑面积：共88500，其中：酒店式办公面积： 4602，酒店式公寓面积： 29146，酒店客房面 积：38039，酒店配套设施面积（含社区服务及 物业）：38564 高度：226m 层数：地下3层，地上58层 层高：一至四层层高为6.0米，五、二十九、五十 六、五十七层层高为5.1米，二十八、五十五层层高 为4.0米，五十八层层高为4.2米，其余层高均为3.6 米 酒店式公寓：323间 酒店客房： 481间（其中套间17间） 电梯：12台 本报告是严格保密的 【项目写字楼参数】圆弧形高档写字楼，沿江眺望一线江景，俯瞰秋 水广场 建筑面积：41500m2 高度：98m 层数：地下3层，地上23层 层高：一至三层层高6.0米，四层以上均为4.0米层 高 装修情况：毛坯 物业管理：青岛雅园（ 7.50元/平方米月） 电梯：11台 本报告是严格保密的 【项目裙楼参数】裙楼内设有酒店配套服务用房（大宴会厅、多功能厅 、健身娱乐场所及高档专卖店等） 建筑面积：14600 高度：24m 层数：地下3层，地上4层 功能：一层设有商店、酒店大堂、咖啡厅；二层设 有大宴会厅、中餐厅及多功能厅；三楼设有多功能 娱乐中心及休闲风味小吃；四楼设有健身用房、 SPA及网球场 本报告是严格保密的 【项目内部配套】项目本身集五星级酒店、高级写字楼、酒店式公寓与 高档百货商场于一身，为中心行政区提供高标准的办公、住宿、购物环境 内部配套 电梯 酒店 物业 车位 本报告是严格保密的 【物业】标准写字楼物业管理，提供一般性物管服务，相较于其他高端 写字楼物业略显低端 物管物管 青岛雅园物业管理有限公司 品牌品牌 隶属于世联地产，是一家拥有全国一级物 业管理企业资质的专业物业管理公司 服务服务 24小时保安值勤，办公区域绿化与维护 、代订车、船、机票等基础服务 本报告是严格保密的 【电梯】项目总共配有24部电梯，其中写字楼12部 A 酒店： 酒店交通核心设有两座楼梯， 12台电梯，其中4台为AP-1 AP4为酒店式公寓专用电梯， 从地下三层至二十八层，HS-1 ，FS-1，FS-2为酒店服务电梯 ，其中HS-1为消防电梯，4米/ 秒，其余2米/秒。从地下三层 到顶层。HP-1HP-5为酒店 客房专用梯，3米/秒 B 写字楼： 写字楼交通核心部分设有二座 楼梯，12台客梯，其中两台为 消防电梯，3米/秒，3台为大宴 会厅专用电梯，2.5米/秒 本报告是严格保密的 小型车位： 地下：767辆，地 面14辆 【车位】项目地下三层均设有停车位，为主要项目停车场所，地上少量 小型车辆停车位 大型车位：3辆 机动停车数量 ：784辆 本报告是严格保密的 【酒店】项目主楼为五星级酒店，集住宿、餐饮、娱乐休闲、购物等于 一身，为客户提供顶级星级服务 1 裙楼： 一层设有商店、酒店大 堂、咖啡厅；二层设有 大宴会厅、中餐厅及多 功能厅；三楼设有多功 能娱乐中心及休闲风味 小吃；四楼设有健身用 房、SPA、及室外网球 场 2 五层设有以健身为中心 的辅助用房，及社区服 务，物业管理用房。六 至八层为酒店式办公用 房。九到二十八层为酒 店式公寓，每层设有17 间标准间，同时可以根 据要求组合成双套间或 三套间 3 三十五十五层为酒店 客房，其中三十至三十 七层，每层设有20间标 准间，三十八至五十五 层，每层设19间，同样 可根据需要任意组合。 五十六五十七层为 酒店多功能。 十五、二十九、四十 三及五十八层为避难层 本报告是严格保密的 【项目外部配套】地处红谷滩主干道，交通发达，周边公共设施完善， 倚靠市政府、市文化宫、秋水广场，得天独厚，可谓天生丽质 504路、223路、 225路、235路、 209路、306路、 17路、233路 交通 医院 银 行 南昌银行、建设银 行、工商银行、洪都 农村商业银行、中国 银联 学校 二十二中、南昌育 新学校、江西建设 职业技术学院、 南昌市第一医院、中 寰医院、省中医院、 同舟医院 开发背景 项目简介 项目特色 规划 营销推广 建筑价格客户 【规划分析】项目规划1栋酒店，1栋写字楼，4层裙楼，整个建筑地下 部分连成一体，地上部分主楼与附楼和裙楼设缝完全分开 1栋58F超高层五星级酒 店（主楼），紧挨赣江、 秋水广场，与滕王阁夹江 而峙，视野开阔 1栋23F高层写字楼（副 楼），建筑面积36900 ，单层面积约1600， 单间面积150，一至三 层层高6.0米，四层以上 均为4.0米层高 四层裙楼，设有酒店配套 服务用房：大宴会厅、多 功能厅、健身娱乐场所及 高档专卖店等 开发背景 项目简介 项目特色 规划 营销推广 建筑价格客户 【建筑分析】外立面简洁又不失韵味，同时通过飘逸的体量组合，垂直 片元素组织，以大量落地窗式玻璃幕墙为主，赋予建筑时代感 本方案两座塔楼，一座长弧三角形、一座 圆弧三角形的高低错落有机结合，通过四层裙楼 把两幢塔楼连接起来使孤立的两栋高层建筑构成 一个整体，使整个环境景观丰富而精彩，裙楼的 共享空间组成一条玲珑透明的水晶长廊，在临江 大道上，人们可毫无阻拦的看到廊内人流的涌动 ，在廊内则可以欣赏到花园的景致，在人流上上 下下的过程中，感到步移景异的效果。 酒店公寓入口是一个椭圆形玻璃建筑，在整栋建筑中，它的位置形象生动 ，既是需要又是点缀，成为一个小品。 整个建筑构思巧妙，造型奇特、过目不忘。它反映时代的风貌，从而体现 领衔南昌标志性建筑的内在气质， 通过理顺复杂的功能布局，形成快捷便利的 交通流线，从而创造了高效明快的空间。 开发背景 项目简介 项目特色 规划 营销推广 建筑价格客户 【价格分析】南昌写字楼市场均价15000左右，高价位写字楼项目密集 红谷滩区域，本项处在市场中高端，项目定位较高 楼盘名称板块建筑规模项目定位均价开发商 保利凯旋国际广场红谷滩 89000中端9000 保利南昌铭雅欧洲城实业有限 公司 联发广场红谷滩211600高端17000南昌联发置业有限公司 丰和大厦红谷滩30944中高端13000南昌澳中实业发展有限公司 唐宁街红谷滩115000中高端12500南昌凯宇实业有限公司 绿地中心红谷滩220000高端22000绿地集团 恒茂梦时代广场市中心287797高端16000南昌恒茂地产 新地中心红谷滩130000高端19000南昌阳光新地置业有限公司 开发背景 项目简介 项目特色 规划 营销推广 建筑价格客户 客户构成 投资者 成熟型 企业 领导型 企业 成长型 企业 各类客户构成比例 客户构成类型 客户分析 本项产品特色总结 本项特色 价格 项目定位在高端，注定项 目价格不菲，处同类市场