豪宅专题研究报告.ppt

豪宅专题研究 PART 1 解读豪宅 什么是豪宅? 从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅 ”。但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并 非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级 、设施豪华但难以称之为豪宅。 1、豪宅只是一个相对的概念 2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源 3、豪宅要有气质和灵魂 4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。 n从被人认知的心理范畴来讲， 由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不 尽相同。 豪宅 概念 n从其本身作为物质存在这个范畴来讲， 豪宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地 区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要 素。 先进、发达地区的一般标准，搬到落后和欠发达地 区就很可能荣升为领先新潮的高标准。 豪宅只是一个相对的概念 豪宅 资源 一提到 “豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就 会浮现出这样的一幅图画： n宽大的户型 n精致的装修 n舒适的环境 n怡人的景观 n周到的服务 n昂贵的价格 产生这种心理的原因 社会资源密集化 豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力， 完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源 在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从 而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。 社 会 资 源 密 集 化 (以相同的建筑面积单位作为基准) 豪宅与普通住宅相比 n更好的地理位置 n更多的建筑材料 n更好的装修、装饰材料 n更多的绿化面积 n更多的广告投入 n更多的物业管理服务 相 关 的 和 隐 性 的 资 源 n规划设计师 n建筑设计师 n园林景观设计师 n广告 n策划 n营销 创 意 和 智 慧 社会资源的相对集中，支持了豪宅可以做到硬件 一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与 增值能力。而完成社会资源集中过程的方式，就 是要求发展商或开发商要增加投入。 豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源 豪宅 资源 n更多的占地面积 硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的，只有将外 在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群的风度。 软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。 刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士。 这个软件就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求， 更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。 豪宅 气质 房地产不等于钢筋加水泥！同样，豪宅也不等于 一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。 豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化 的光辉。 作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别 于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否 拥有豪宅所必须要逾越的门槛。 现阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富， 而多数人群仅占有少量的社会财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但 最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。 从供求两方面来看，豪宅在住宅产品的结构中，处 于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场 也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。 在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有。 豪宅 的人 第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有永久性海景资源、原生态的自然海洋资源及完善的 滨海 环境保护，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25，空气中负离子含量不低于20噪音不高与40分贝。 第二，“交通便利指数”，即要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过 10分 钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。 第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场 所及 酒店、娱乐场所。 第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30，容 积率 不高于1，社区绿化率不低于35。 第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。 第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安 全防 范措施。 第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够享受完备的、较具规模的医 疗机 构服务。 第八，“社交指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际习惯的社交场合，拥有不低于2000平方米国际 标准 的豪华会所。 第九，“生活方式指数”，即要求“豪宅”必须推行国际流行的生活方式，拥有具备国际标准的网球场 ，能 够享受冲浪、游艇等国际滨海生活流行运动。 第十，“生活服务指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的服务机构，享受星级酒店标准的服务。 豪宅 指数 豪宅特征? n区位优越不可替代 n环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚 的自然资源，或者具有 历史形成的人文资源 n建筑精美不可复制 n风格各异难以仿造 n人文价值无法再生 豪宅的物业必然具有唯一性 n服务管理无可挑剔 PART 2 上海豪宅 “地理区位”及“景观区位”的唯一性 n全球最高金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店、陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺。 n方便快速到达外滩18号、外滩3号、新天地等上海最高雅时尚的去处。 n360无障碍、全视野饱览百年繁华上海外滩。 n项目名称：汤臣一品 开发商：汤臣集团汤臣海景花园有限公司 建筑设计：台湾GDG建筑设计 物业管理：上海大峰物业管理 精装修“豪华空中别墅” n专属电梯，掌纹门禁，一层一户“家”就是220个独立王国 。 n上海最大面积的公寓4061240平米，完全按照别墅尺度来进行规划。 n总体规划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成 。 n11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。 n3米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有标志华居的中国奇迹。 n奢华主卧套，100平米私密 空间，拥有全景景观视野。 全套进口厨房设备 n德国POGGEN POHL厨房用具 n德国GAGGENAU厨房电器 n德国当代DORNBRACHT五金龙头 n意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸 n德国汉斯格雅HANSGROHE沐浴组 n挪威耐克森NEXANS地坪加热系统 n德国威宝VILLEROY BOCH卫浴陶瓷用品 全套进口卫生设备 配备当今世界最顶级的建材设施 公共部分建材设施 大厦外墙墙 进口石灰岩（13层），3层以上“米金色”日本三菱高科技纳 米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能 迎宾宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石 入口电电梯 大堂 墙地面采用进口大理石及木饰面 住宅各层层 电电梯大堂 墙地面采用进口大理石 电电梯永大日立高速电梯 安保及管 理 彩色电视监 控系统 消防 德国西门子报警系统，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢 消防 箱 私家 建材设施 天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆 窗户 铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空Low-E防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固力门窗五金，Slient Gliss电动窗帘 轨道 阳台墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆 门扇及窗套线实木花饰门和实木窗套 分户门德国Noblesse手工雕花铜门 室内楼梯金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步 空调日本大金VRV2户式中央空调 厨房墙地面采用进口大理石，德国POGGEN POHL橱具、GAGGENAU厨房电器 浴室挪威耐克森NEXANS地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶 卫生间主卫采用德国威宾VILLEROY&BOCH卫浴陶瓷用品及当代DORNBRACHT五金龙头，次卫采用Roca浴缸和Bellavista洁具 私家按摩池意大利德高TEUCO超音波按摩浴缸 沐浴组德国汉斯格雅HANSGROHE 减压阀组日本Yoshitake 给水泵日本Ebara 净水器开能（Canature） 供水冷水日本Sekisui钢塑复合管，热水采用304不锈钢管 排水采用日本（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管 热水供应德国威能燃气壁挂采暖锅炉 电力供应法国海格住户配电箱 照明调空开关及电动窗帘轨 道开关 采用德国ABB公司EIB系统 中央吸尘美国BEAM中央系统 保安系统美国Honeywell防盗主机，美国Dorcon掌形仪，Siedel可视对讲系统，Lonbon紧急对讲系统 n台湾晶华国际酒店集团品牌 n以全方位顾客经验（TCE-TOTAL CUSTOMER EXPERIENCE）的卓越观念村寻将心比心的黄金服 务原册编制一专业优秀的服务团队进驻，提供更臻 完美的管家式服务。220位专业人员服务220户豪 宅业主。 超五星级专业完美尊崇服务 LOCATION n上海城市核心地带，紧临新天地、徐家汇商圈 n上海的城市心脏太平桥！ n延安高架近在咫尺，出行便捷 LOCATION LOCATION 地位和价值不断提升 n翠湖天地是瑞安房地产在太平桥重建计划中开发的高档住宅 项目。占地52公顷的太平桥项目，以太平湖绿地为中心，融合 上海时尚地标新天地，甲级写字楼群企业天地、在建的两座六 星级酒店、68层标志性建筑、百老汇剧院、古董街、国际学校 等多元要素，以国际视野，奢享风尚生活。 “地理区位”及“文化价值”的唯一性 文化 外人的眼里 上海的“客厅” 新天地 高尚定位 n项目名称：翠湖天地 发展商：上海复祥房地产有限公司 建筑设计：巴马丹拿国际公司 物业管理：新昌瑞安物业管理 文化 石库门曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。 它盛行于上世纪20年代，因为洋场风情的现代化生活，使源自中国 古代的庭院式大家庭传统生活模式被打破，适合单身移民和小家庭 居住、并结合了西洋建筑风格的石库门弄堂文化成了取而代之的最 佳住所，也成了上海近代都市文明的象征之一。 如同家里的客厅，代表着主人的文化和品位。一个大都市，也总需要有一个表现自己个性的客厅，展示它的传统 与品格，而新天地，在外人的眼里，就成了上海的“客厅”。这个开放的公共空间，既是时尚的中心，也展现着城 市文化精髓的缩影，还构成了现代商业的特殊形态与休闲生活的新产业。 Casa Lakeville集结了来时世界各地的特色餐厅、酒吧、时尚精 品店、画廊、新概念电影中心、购物中心及大型水疗中心等，上 演着新意迭出的时尚活动。 与新天地相连的时尚中心、顶级时装品牌旗舰店中心和柜机时装 设计培训中心落户于Casa Lakeville ，地铁站厅和城市超市相连 带来无尽便利。创造出居于Casa Lakeville活于新天地的高尚品 味生活空间。 时尚不仅是身上的华丽 n从精致坚固的门锁开始，流露顶级国际品质的生活气息。 精装样板房时尚不仅是身上的华丽 客厅进户门高级实木防盗门 地面天然大理石 墙面多乐士 等离子电视机松下 壁炉开能 开关面板西门子（德国） 主卫生间浴缸Kohler 台盆Kohler 坐便器Kohler 水槽Frank 龙头Kohler 花洒Kohler 五金件Decorlux（英国） LCD电视机Comemom（美国） 保姆间 台盆欧诺 坐便器欧诺 龙头Pronto 花洒Pronto 五金件Karlux、T.C 中央系统中央空调新风松下 智能化可视对讲系统i-home 厨房地面玻化砖 墙面玻化砖 天花白色高级乳胶漆 整体橱柜Poggenpohl（德国） 料理台可乐丽（日本） 抽油烟机Gaggenau 双开门冰箱Kuppersbusch 电烤箱Gaggenau 洗碗机Kuppersbusch 电磁炉Gaggenau 水槽Frank 龙头Kohler 微波炉Gaggenau 净水器Pentair 热水器恒热（澳洲） 工作阳台洗衣烘干一体机Teka（西班牙） 洗涤池闻洲 龙头Aoleishi 翠湖天地御苑 精装修建材标准 悠享真正生活 极致尊享 清晨在25米室内恒温泳池或健身中心唤醒沉睡的四肢 屋后于咖啡厅享受悠然的阳光、感受闲情逸致 随后再商务中西投入工作状态，在雪茄吧尽天下大事 晚上尽享经典佳酿，或在桌球棋牌室与有人玩乐 CULB DU CASA 私人会所 极致尊享生活服务 nCLUB DU CASA 私人会所，创造属于您的尊荣生活与社交的私人天地。 n24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等 ） n贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等） n项目名称：王子 晶品公寓 发展商：上海裕昌房产开发有限公司 n建筑设计：中船第九设计研究院 物业管理：上海世邦魏理仕物业顾问有限公司 n居中央，绝版华山路人文历史风貌圣地 n距高点，鼎立万宝国际广场都会综合体 n只限100席的纯粹大宅领地 n仅228，530两种大尺度格局 n国际设计团队度身定制的空间规划与配置 n双管家，双会所的配套物业设施 n纯血统，真豪华，手工雕琢，不可复制。 “地段区位”及“服务管理”的唯一 王子晶品 大堂：外挑式精装大堂，五星级酒店标准格局打造。雍容内饰，天然石材精致 铺装，整体大气浑然。同时，最大限度引入了室外风景，社区内景相互灵动， 大气卓越。 花连廊：为使业主便于使用五星级晶品酒店的服务设施，公寓与酒店之间直接 以景观连廊做内部连通，专供业主出入使用。 大堂连廊，内外景致顺势流转 双景观电梯：轿箱内饰纯手工雕琢，顶 部SWAROVSKI水晶吊灯，底部纯手工 镶品石材地坪，边缘手工缝制意大利羊 皮扶手。 电梯：倍感奢华的天然绿玉石，无缝拼接，花纹处理也十分细心。 消防门：讲究视觉隐蔽性，强调空间整体感与装饰性处理。 细节处理，精致到位 显示器：充分体现出对细节的处理方式，富有创意。 墙面：相同材料不同处理，天然与人工加工 相结合。 大度 - 大宅 - 大气 大度：288与530两类绝对大宅 椭圆房型设计，270度户型景观大窗， 室外的光线、景观、被完全纳入视觉观感 简约有容，尺度为王。 大宅：三梯两户，套房格局 完全根据层峰人士的生活习性设置功能空间 主人起居与家佣料理由两套不同的独立中央空 调系统 大器：仅100席，华宅纯正血统 最大限度保证了业主类型结构的接近与统一， 纯粹圈层，大器居境。 平层大宅，套房格局 96席288：功能分明，动线流畅，主佣分置， 工作服务区：厨房保姆房操作键设备房 生活服务区：门厅客厅餐厅卧室书房 功能分明，动线流畅，主佣分置， 装饰：颠覆传统豪宅金碧辉煌的固有格局，运用天 然石材、纯木机理、等自然材质，灰白与琥珀色交 织的晶莹质感，透射隐秘的奢华格调。 平层大宅，套房格局 精品卫生： 由于户型设计上均为套内洗手间，其功能分割明确。 主卫配有Sfera双台盆、三件套，德国当代Dornbracht龙头，并 镶嵌施华洛世奇限量版水晶手柄，以及高档石材，设计简约。 主卫观景浴缸，独立大气。客卫配有液晶电视及Sfera卫浴设备 。 洗手间与卧室空间采用玻璃分隔，通透感强，设计具有现代 感。 全进口橱柜： 中央部分设计“中岛柜”， 含德国Liberheer酒柜， 细化厨房功能，创造空间氛围 Siemens的全套厨房电器产品，使餐厅不会由于这 种半敞开式的设计受到油烟的影响，提升居住品质。 此外，厨房装修配置了德国Hacker整体橱柜。 顶层复式，空中别墅4席530 建筑面积约530的复式空间，仅4 席，位于建筑顶层，整个上海中心 尽纳眼底。 不以孵化张扬取胜，低调沉稳内蕴 张力，通过国际著名建筑大师ERIK BROOKE HAYDEN的手笔而更见 精髓。 王子晶品 精装修建材标准 客厅进户门漆面防火防盗门，指纹密码锁 地面天然石材 墙面天然石材、木漆面 主卫生间冲淋房组合龙头Dornbracht 浴缸Bentley 台盆Sfera双台盆 坐便器Toto智能 花洒Sfera 五金件Goldiden毛巾架、手纸架 客卫生间台盆Sfera 坐便器Sfera 龙头Dornbracht 保姆间台盆Sfera 坐便器Sfera 水箱Geberit隐藏型 中央系统空调Daikin VRV新冷媒双独立 新风Lifebreath中央控制设备 地暖Rehau地采暖管路 除尘Beam中央控制设备 同层排水Sekisui技术设备 厨房地面天然石材 墙面大理石、瓷砖 天花防潮石膏天花板吊顶 整体橱柜Hacker系列 抽油烟机西门子 双开门冰箱西门子 电烤箱西门子 洗碗机西门子 烹饪炉西门子 水槽Frank 龙头Frank 微波炉西门子 洗衣、烘干机西门子 酒柜Liebherr 智能化