华夏幸福基业工业地产产品大全-65F.pptx

工业地产产品大全 目录 工业地产定义及分类 业界标杆案例 工业地产基本产品大全 产业园产品大全 增值服务及专业服务大全 工业地产定义 工业地产定义 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有 别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地 可建建筑物 用途范围较大，包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等 建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层），建设周期短 批租年限 在我国，工业土地批租年限为50年 经营模式 建成销售（资本快速周转）、建成出租（追求长期稳定投资回报）、购买成熟的工 业地产项目后出租（适合房地产信托投资基金） 四大特点：大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报 工业地产常见分类方法 重工业房地产 如钢铁厂、汽车厂、炼油厂等 一般是所有者自己管理 需要大量的产业工人和原材料，交通设施专用，如业主型专用码头 例子：天津滨海新区的大港开发区 轻工业房地产 属于通用性厂房，对装配线和仓储规模要求不大 比较适合地产开发商（第三方业主）投资出租，租金波动比较小 如果配上办公设施，就是很好的郊区办公园区，包括配备大学研究机构，就可以 演化成研究园或者高科技园，也是“孵化器”的一类 仓储房地产 第三产业里用地类型最大的一类，也可以称为物流地产 一般是业主和租用者根据合约来管理，也有第三方业主投资 自由贸易区房地产 带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产 所在区域有特殊政策，降低交易成本，国内进区的产品属于出口，区内加工产品 不交纳增值税等 区域周边可以产生很好的综合地产类型，如大连大兴岛港口建设高尔夫、海滨浴 场等 例子：天津东疆保税区 准工业地产 比较特殊，属于和工业地产相关的地产类型 给市中心商业或者居民提供储存空间的小型仓储式的准工业地产 在市中心的废弃厂房里改造成特殊的地产，类似北京789，纽约苏荷区 在市中心的废弃厂房改造成SOHO或者“孵化器”区 工业地产常见分类方法 目录 工业地产定义及分类 业界标杆案例 工业地产基本产品大全 产业园产品大全 增值服务及专业服务大全 案例：新加坡裕廊产品介绍 产品系列 工业用地 商业园土地（新兴产业、高新技术企业） 多层厂房（Flatted factories) 标准厂房（Standard factories) 创业/科技企业中心（iHUB每个工作空间的面积为8-70，科技企业中心 为多层厂房+综合设施） iPark：提供15公顷地产供企业建设独栋（Premise） 写字楼（Office space） 配套 食堂、美食广场、粮食店、便利店、医疗诊所、银行、培训室、公园 案例：腾飞瑞资公司简介 腾飞房产投资信托基金（A-REIT）是新加坡第一家商业和产业房地产投资信 托公司，2002年11月19日上市。公司的地产已经增加到92个，截至2010年6 月30日，账面值约48亿新加坡元 公司在新加坡拥有各种不同的地产，包括商业和科学园、高科技产业园、轻 工业园、物流和配送中心以及仓储式零售设施 承租人包括来自各行各业的近930家国际和本地公司，涉及研发、生命科学、 信息技术、电子、工程、轻工业制造、通信、物流服务提供商、制造服务以 及服务业的后勤支持 名列多个指数，包括摩根士丹利资本国际指数（MSCI），欧洲公共房地产协 会/美国国家房地产投资信托基金协会(EPRA/NAREIT)的全球不动产指数以及 全球不动产研究公司(GPR)的亚洲250指数。穆迪投资者服务公司给予A-REIT “A3”公司家族信用评级 案例：腾飞瑞资产品介绍 商业园与科学园 郊区写字楼、公司总部大楼、研发基地，禁止进行制造活动 主要用于实业跨国公司的区域总部、金融机构的后勤支持办公室、 IT 公司以及从 事各个领域研发的公司，包括生命科学、食品与化工等等 案例：宏基大厦位于国际商业园内，靠近亚逸拉惹高速，毗邻其他商业园地产。这 是一个全面安装空调的商业园地产，由两栋八层大楼组成，通过一栋四层裙楼互相 连接，还有一层地下车库 案例：腾飞瑞资产品介绍 高科技产业园 包括垂直型企业园区，办公室比例较高，结合高规格多用途工业场地 主要面向希望把制造活动与总部运营职能放在同一地点的跨国公司。包括数据中心 在内 案例：西门子中心靠近新加坡市中心，包括一栋含办公室、服务中心、实验室和研 发中心的15 层大厦；一栋带健身馆和咖啡馆等生活设施的两层辅楼，以及一栋带车 间和办公室的八层大楼 案例：腾飞瑞资产品介绍 轻工业园 大楼的办公室比例较小，结合了制造场地，与高科技行业房产相比，制造场地的比 例更高 面向将轻工业制造活动与总部运营放在同一地点的本地大型公司 案例：凯发大厦坐落在加冷盆地工业区内，包括一栋八层轻工业建筑和一栋带夹层 的单层车间 案例：腾飞瑞资产品介绍 多层厂房 多层厂房为叠层制造场地，用于一般性制造活动，底层收取的租金更高，因为装货 容量更大，进出也更方便 主要面向从事各种制造活动的本地中小企业。有些跨国公司也在此类建筑中进行制 造活动 案例： Techplace 一期包括三栋七层建筑，其中一栋为带多层停车库的多层厂房， 此外还有一栋四层建筑以及一栋单层食堂。里面共有 509 个停车位，包括多层停车 库和地面停车场 案例：腾飞瑞资产品介绍 物流与配送中心 主要为仓库和配送中心 A-REIT 物流与配送中心约 62% 为单层或带车辆坡道入口的多层建筑 主要面向第三方物流提供商、制造商、经销商和贸易公司 案例： IDS 物流公司总部是一个四层楼的物流中心，附带一栋办公楼，还有一栋集 成了自动化存取系统的单层机架包层建筑。该地产位于新加坡西部，从亚逸拉惹高 速可以方便地进入 案例：腾飞瑞资产品介绍 仓储式零售设施 前面为零售门店，后面为仓库设施 A-REIT 拥有三个此类房产，其中两个位于新加坡 面向单一租户，其零售、仓库和运营在同一地点 案例：巨人超市 新加坡经济发展局“货仓零售计划”目的是促进商业一体化，在工业场地进行区域总部、 零售、仓储和工业活动。“货仓零售计划”设施的总建筑面积不少于 60% 必须用于工业或 仓储性质。 目录 工业地产定义及分类 业界标杆案例 工业地产基本产品大全 产业园产品大全 增值服务及专业服务大全 工业地产基本产品大全 产品线产品所属类别供应方式 地块类 小地块产品自有产品 中地块产品自有产品 大地块产品自有产品 厂房类 单层厂房产品自有产品 双层厂房产品自有产品 多层厂房产品自有产品 定制厂房（厂房+办公）产品自有产品 定制厂房（厂房+办公+研发）产品自有产品 研发类 独栋研发楼产品自有产品 独栋中试楼产品自有产品 研发、中试综合楼产品自有产品 办公类 企业独栋办公楼产品自有产品 企业双拼办公楼产品自有产品 企业叠拼办公楼产品自有产品 多层综合写字楼产品自有产品 高层综合写字楼产品自有产品 物流类仓储用房产品自有产品 地块是初级产品形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地自 建，一般适用于园区起步阶段 区位：任何交通方便地区均可 客户：适合处于具备一定规模的 制造类企业 面积：最小10亩地块，根据客户 需求及园区规划确定 收益：土地款+ 落地投资额返还 +税收返还 地块 地块 在新园区起步区，可规划面积为10亩的小企业基地，以满足招商、政 府等各方面需求 厂房 标准厂房建设完成后，可租可售。销售 型厂房可快速回收成本；出租型厂房可 以获得稳定的租金收入，也可以进入金 融市场发起信托计划融资 定制厂房根据企业提供的图纸进行建设 ，竣工后销售给企业 厂房 区位：厂房一般位于城市边缘区、距离 城市中心区1小时车程范围之内（标准 厂房为主），也可位于核心城市近郊 面积较小的区域内（标准+定制+总部） 定位：承接紧邻成熟区域产业外溢， 快速建立园区形象 客户：适合处于成长初期的制造类或 研发+制造类企业 面积：单体10005000平方米，可 自由分割、组合 收益：租金/销售款+物业费+ 落地投资额返还+税收返还 厂房类型与产业客户对应 单层厂房 新能源、新材 料等类（轻钢 ） 装备制造类 （重钢/框架） 双/多层厂房 电子信息类 小型部件 加工类 厂房(+研发)+办 公 研发/高科技类 单层厂房 双层厂房 多层厂房 生产（+研发）+办公 创意研发 中试基地通用实验楼 研发中心创意中心 综合办公 总部独栋总部综合 写字楼 仓储物流 物流中心 仓储设施 目录 工业地产定义及分类 业界标杆案例 工业地产基本产品大全 产业园产品大全 增值服务及专业服务大全 产业园 产业园是企业间在产业上关联、在 空间上集聚的区域 产业园的特点是主导产业明确，功 能分区清晰 产品形态多样，既有大中小地块出 售供企业买地建厂，又可以建设标 准厂房和定制厂房、研发楼、各种 类型的总部办公楼，同时有完整的 大门、围墙、道路、展馆、景观节 点等环境系统，同时配备一定的商 务与生活服务设施 主导产业园 展馆 大门 标志 物 餐 饮 公园 广场 药 店 企业自建厂房 企业自建厂房 企业 自建 厂房 企业 自建 厂房 邮 局 银 行 标准 厂房 标准 厂房 仓储 物流 文体 中心 办公 大楼 员工 公寓 商务 宾馆 产业园四大产品组件 一个完整的产业园，一般有四大产品组件，分别是工业熟地、产业载体产品 、配套设施和优惠政策 产业园 熟地 产业 载体 配套 设施 优惠 政策 小地块 中地块 大地块 厂房类 研发类 办公类 物流类 基础配套 商业生活配套 税收类 产业/专项类 中小企业类 产业园配套设施 产品线产品所属类别供应方式 基础配套类 产业园大门产品自有产品 产业园围墙产品自有产品 产业园展馆产品自有产品 产业园支路产品自有产品 产业园广场产品自有产品 产业园管网产品自有产品 产业园景观绿化产品自有产品 产业园雕塑小品产品自有产品 基础配套大门、围墙 大门是产业园的主要标识 围墙可使产业园形成明显的围 合感和归属感 基础配套展馆 展馆用于园区展示、接待、办公，是园区必不可少的配套 较大的展馆还可以成为园区企业产品的展示交易中心，还可以提供部 分商务功能 基础配套产业园支路 道路是产业园交通系统的骨干 道路分不同的级别种类，其宽 度、建设标准均不同 道路绿线道路红线绿化 产业园主干道3024米两侧各3米共6米 产业园次干道2216米两侧各3米共6米 基础配套绿化、雕塑小品 绿化、广场也是产业园的重要组成部分，成为产业园景观 基础配套产业园管网 产业园外部的管网，由一级开发完成，预留接口 产业园内部的管网，由工业地产开发完成 项目供水厂、供水管线自主开发 供水供水厂、供水管线合作伙伴 供气燃气站、燃气管线合作伙伴 供热供热厂、热力管线自主开发 雨水污水处理厂、雨水管线自主开发 污水污水处理厂、污水管线自主开发 电力变电站、电力管线合作伙伴 电信电信基站、电信管线合作伙伴 产业园商业生活配套 产品线产品所属类别供应方式 商务生活配套类 银行产品合作伙伴 邮局产品合作伙伴 超市产品自有产品 餐饮店产品自有产品 员工宿舍楼产品自有产品 文体中心产品自有产品 员工食堂产品自有产品 会议中心产品自由产品 卫生所产品合作伙伴 药店产品自有产品 音像店产品自有产品 维修店产品自有产品 阅览室产品自有产品 书店产品自有产品 商务酒店产品自有产品 必备功能备选功能 案例：邻里中心简介 社区与社区商业 社区概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围内的 人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以 便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业 对于邻里商业的规模和覆盖区域，各国有不同的定义 人口密度大、人均GDP高的新加坡和香港，其邻里商业中心规模有4-6万平方米 地广人稀的澳大利亚邻里商业中心只有8000-15000平方米 通常邻里商业中心覆盖面积在500-1000米半径内，5-10分钟步行的距离。 服务与 周边1000米半径内的5-10万居民的日常生活需求 中国目前现阶段发展水平来看 社区商业是覆盖一到两公里商圈，四千平米到两万平米的体量 现在国人的消费力还不够，起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社 区商业，这是零售商存活的底限。尤其中国现在入住率低，需要养三年左右 案例：邻里中心简介 邻里中心 苏州工业园区的邻里中心，源自新加坡。 新加坡建屋发展局将社区规划为三种类型。 第一类，每10001200套住户配套建设一个邻里商店；第二类，每60008000套 住户配套建设一个邻里中心（Neighbourhood Center）；第三类，每40000 60000套住户配套建设一个新镇中心 作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项 居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”服务 不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为区域性商 业服务中心开发建设的一个新的里程碑” 12 必备功能 超市 银行 邮政 餐饮 店 洗衣 房 美容 美发 店 药店 书店 维修 店 文体 中心 邻里 生鲜 卫生 所 案例：邻里中心12项必备功能 生活性服务业 生产性服务业公益性服务业 案例：邻里中心一主三辅品牌及备选功能 邻里中心 邻里假日 邻里1+1 邻里生鲜 2004： 师惠邻里假日酒店 2006： 玲珑邻里假日酒店 2007：新城邻里1+1 2007：玲珑邻里1+1 服装店 鞋店 礼品店 鲜花店 摄影店 音像制品店 推荐13个 行业和业态业种 案例：邻里中心发展 1998199920002001200220032004200520062007200820092010 正式成立 新城大厦 在国家工商总局注册 师惠大厦 湖东大厦 玲珑大厦 沁苑大厦 翰林大厦贵都大厦 签署战略合作协议 控股股东变更为 苏州工业园区管委会 “零缺陷”通过 ISO9001：2000认证 扩张第一步：江苏省苏宿 邻里中心开发有限公司成立 21000 30000 2000023000 2100012300 11800 方洲大厦 28000 案例：邻里中心借鉴意义 邻里中心属于社区商业，服务对象以社区居民为主，产业人口为辅；园区商 业配套服务对象以产业人口为主，社区居民为辅 商业配套的功能设置可以采取必备功能为主、兼顾备选功能的方式 视园区发展情况，决定备选功能的多少 产业园商业配套6大必备功能 银行、邮局、超市、餐饮店、员工宿舍楼、文体中心 产业园商业配套9大备选功能 员工食堂、会议中心、卫生所、药店、音像店、维修店、阅览室、书店、商务酒店 商业生活配套超市、银行、邮局 超市 超市 邮局 银行 商业生活配套员工食堂、员工宿舍、卫生所、阅览室 商业生活配套餐饮店、文体中心 优惠政策税收类 企业所得税优惠 除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第1年内地方财政奖励缴纳所得税额 县级留成部分的100%，第23年由地方财政奖励缴纳所得额县级留成部分的50% 高新技术企业 获得高新技术企业认定的企业，可享受企业所得税15%的税率 个人所得税优惠 年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳个人所得 税额的奖励 年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳个人秘得 税额的奖励 年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴纳个人所 得税额的奖励 优惠政策产业/专项类 政府专项资金（2010年） 地方市服务业发展引导专项资金 地方市可再生能源和新能源发展专项资金 高技术产业化专项资金 地方市科技小巨人企业及培育企业专项资金 国家重大科技项目地方匹配专项资金 国家和地方市重点新产品计划项目专项资金 地方技术经纪促进专项资金 地方市纳米科技专项资金 地方市软件和集成电路产业发展专项资金 地方市知识产权示范企业专项资金 地方市加快自主品牌建设专项资金 物联网发展专项资金管理暂行办法 地方市企业自主创新专项资金 地方市引进技术的吸收与创新 地方市认定企业技术中心及专项资金 地方市信息化发展专项资金 对外经济技术合作专项资金 驰名商标认定及专项资金 地方环境保护专项资金 地方市标准化推进专项资金 地方市人才发展资金 地方市领军人才专项资金 地方市专利资助专项资金 联盟计划难题招标专项资金 优惠政策中小企业类 中央目前有7项资金支持中小企业 设立于1999年的科技型中小企业技术创新基金 设立于2000年的中小企业国际市场开拓资金 设立于2001年的农业科技成果转化资金 设立于2003年的中小企业服务体系专项补助资金 设立于2004年的中小企业发展专项资金 设立于2004年的中小企业平台式服务体系专项补助资金 设立于2007年的中小企业成长工程引导资金 截至2007年末，中央财政已累计安排这七项专项资金近170亿元 每个园区分为5个产业园为宜 园区面积 产业园面积 15平方公里20平方公里25平方公里 1平方公里121 3平方公里322 5平方公里12 产业园个数合计455 假定园区面积分别为15、20、25平方公里 工业用地占70%，分别为10.5、14、17.5平方公里 以产业为题材，一般园区内的产业园保持在5个左右为宜 产业园分类 产业园 产业型产业园 战略性新兴 产业园 重点基础 产业园 创新型产业园 功能产业园 概念产业园 新一代电子信息 新材料 节能环保 新能源 高端装备 新能源汽车 生物 特种材料 电子信息 通用设备制造 专用设备制造 电气设备制造 交通运输设备制造 汽车制造 高新技术、创意、 绿色、生态、循 环、静脉、乐活、 智慧、数字、移 动、硅谷、信息谷 综合类 制造厂房类 配套类 政府客户分类 核心城市（TOP 10）中心城市（TOP 2030)普通城市(TOP 30100) 城区（10公里） 特征 三产业领先，二产挤出 可开发土地极少，价值极高 二、三产业基础较好 可开发土地极少，价值较高 二产基础较好，三产差 有较少的可开发土地 需求 做强三产，二产发展高端环节 土地集约化利用 做强三产，二产发展高端环节 土地集约化利用 进一步做二产规模 配合二产发展生产型服务业 近郊（40公里） 特征 二产发达，三产有基础 可用土地量中等，价格高 二产有初步基础，三产差 可用土地量丰富，价格较低 无二产基础 土地资源丰富，价格低 需求 在二产中选择高端产业 配合二产发展生产型服务业 快速做大二产规模 快速建立工业基础 远郊（100公里） 特征 二产有初步基础，三产差 土地资源丰富，价格较低 无二产基础 土地资源丰富，价格低 需求快速做大二产规模快速建立工业基础 高端型客户升级型客户 发展型客户起步型客户 低价值客户 城市层级 距离 重点目标市场 注：top10，5666亿，青岛 / top30，3090亿，潍坊 / TOP100，1150亿，河南信阳 政府客户需求分析 高端型客户 升级型客户 发展型客户 起步型客户 园区面积需求产业 1 Km (小尺度) 高端服务业 高新技术产业 1020Km (中尺度) 高附加值工业 工业高端环节 生产型服务业 1020 Km (中尺度) 中端工业 生产型服务业 1525 Km (大尺度) 2550 Km(超大尺度) 中端工业， 少量低端 产业园类型 功能型为主 少量概念型、产业型 概念型和产业型为主 少量功能型 概念型和产业型为主 少量功能型 产业型为主 少量概念型 （初期以工业园起步） 政府客户需求升级路线 高端型客户 升级型客户 发展型客户 起步型客户 发展水平 产业园类型 工业园产业型产业园概念型产业园功能型产业园 起步型园区的产业园规划 园区面积 产品组件 1平方公里15平方公里20平方公里25平方公里 熟地 产业载体 厂房类100002000030000 研发类 办公类 物流类 基础配套 展馆100020003000 广场80010001200 商业生活配套200030005000 发展型园区的产业园规划 园区面积 产品组件 1平方公里15平方公里20平方公里25平方公里 熟地 产业载体 厂房类200003000050000 研发类 办公类 物流类 基础配套 展馆100020003000 广场80010001200 商业生活配套200030005000 升级型园区的产业园规划 园区面积 产品组件 1平方公里15平方公里20平方公里25平方公里 熟地 产业载体 厂房类200003000050000 研发类 80000100000200000 办公类 物流类 基础配套 展馆100020003000 广场80010001200 商业生活配套200030005000 高端型园区的产业园规划 园区面积 产品组件 1平方公里15平方公里20平方公里25平方公里 熟地 产业载体 厂房类500000 研发类120000 办公类180000 物流类 基础配套 展馆2000 广场1000 商业生活配套10000 目录 工业地产定义及分类 业界标杆案例 工业地产基本产品大全 产业园产品大全 增值服务及专业服务大全 增值服务分为五类25种 产品线产品所属类别供应方式 招商服务企业投资可行性报告产品增值服务自有产品 建设报批服务 立项审批产品增值服务合作伙伴 总平图审批产品增值服务合作伙伴 施工图审批产品增值服务合作伙伴 环保审批产品增值服务合作伙伴 工商注册产品增值服务合作伙伴 税务登记产品增值服务合作伙伴 职业病防范预评价产品增值服务合作伙伴 消防审核产品增值服务合作伙伴 施工、监理招投标代理产品增值服务合作伙伴 施工许可证办理产品增值服务合作伙伴 工程竣工手续办理产品增值服务合作伙伴 土地证办理产品增值服务合作伙伴 物业管理服务 日常保洁产品增值服务自有产品 安保产品增值服务自有产品 公共部