贵阳市城市旅游综合体建设与发展研究-本科毕业论.doc

本科毕业论文（设计）论文（设计）题目：贵阳城市旅游综合体建设与发展研究 学 院：旅游与文化产业学院专 业：旅游管理班 级：旅游121学 号：1205010164学生姓名：宫磊指导教师：金颖若 教授2016年 5 月 9 日贵州大学本科毕业论文（设计）贵州大学本科毕业论文（设计）诚信责任书本人郑重声明：本人所呈交的毕业论文（设计），是在导师的指导下独立进行研究所完成。毕业论文（设计）中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、观点等，均已明确注明出处。特此声明。论文（设计）作者签名： 日 期： 贵州大学本科毕业论文（设计） 第 25 页目 录一、绪论7（一）城市旅游综合体的概念和特征7（二）研究目的与意义8二、相关研究综述9（一）产业聚集(集群)的相关研究9（二）城市旅游竞争力提升策略的相关研究10（三）旅游综合体的相关研究10三、贵阳城市旅游综合体发展现状11（一）贵阳城市旅游综合体的类型：111、以购物功能为主导的城市旅游综合体112、以温泉旅游为活动主体的城市旅游综合体123、以文化旅游为活动主体的城市旅游综合体124、以会展旅游为活动主体的城市旅游综合体125、综合功能的城市旅游综合体13（二）贵阳城市旅游综合体建设成就13（三）贵阳市城市旅游综合体建设问题141、住宅业态与城市旅游综合体项目之间的不协调142、文化主题打造生搬硬套不顾市场需求143、总体规划失当导致的同城市发展之间的脱节144、功能布局不甚合理导致无法形成产业合力15四、贵阳城市综合体建设与发展宏观对策15（一）、贵阳发展城市旅游综合体的重要性和必要性151、旅游需求的变化152、地产业面临危机和转型需求163、贵阳市城市发展的需要16（二）如何发挥城市旅游综合体在贵阳旅游业发展中的作用171、构筑城市旅游综合体内的区域产业链172、重塑行业价值观173、重视总体规划的论证研究过程184、重视同城市之间的融合发展185、重视对文化资源的整合18（三）创新投融资模式19（四）减少城市旅游综合体中住宅地产的比重19（五）建设立体交通体系201、步行系统202、车行系统21结语21参 考 文 献22致 谢23贵阳市城市旅游综合体建设与发展研究摘 要在本篇论文中，我们将对贵阳城市旅游综合体建设与发展的相关问题进行研究。城市旅游综合体作为旅游综合体的一个种类，它与乡村旅游综合体相区别。贵阳市城市旅游综合体从旅游产业的发展实践中来，也应同贵阳市的城市发展相互协调。本篇论文将从以下几个方面对贵阳市城市旅游综合体的建设与发展进行研究，首先通过城市旅游综合体概念的分析，认为城市旅游综合体兼具产业和空间两重属性，并对城市旅游综合体进行了定义；第二，我们对城市旅游综合体存在的理论基础进行了论述并对贵阳市城市旅游综合体建设的重要性与必要性进行了研究，对当前贵阳市城市旅游综合体的建设与发展模式做一个简单的总结；再次，我们将对一些国内与贵阳市的有代表性的城市旅游综合体的现状进行分析，其中也会穿插着介绍一些一些国外可以被看作为城市旅游综合体的一些建筑综合体的建设与发展经验进行介绍并同贵阳市的城市旅游综合体进行对比。并得出对贵阳市城市旅游综合体发展的结论。关键词：城市旅游综合体；优化发展；贵阳市 Research on the construction and development of Urban Tourism ComplexAbstractIn this paper, we will study issues of Guiyang Urban Tourism Complex construction and development. Urban tourism complex is a kind of tourism complex, and it is different with the Rural Tourism Complex. Guiyangs Urban Tourism Complex came from the practice of the development of tourism industry, so it should also be coordinated with the development of the city of Guiyang City.This paper will be on the construction and development of Guiyang City tourism complex of the following aspects of research. Firstly by analyzing the concept of urban tourism complex that city tourism complex both industry and double space properties, and the city tourism complex is defined. Second, we have the theoretical basis of urban tourism complex existence were discussed and the importance and necessity of Guiyang city tourism complex construction carried out research on the current Guiyang city tourism complex construction and development model to make a simple conclusion; once again, we will analyze some of the current situation of urban tourism complex domestic and Guiyang city representative, which will be interspersed with some of the presentation can be seen as some foreign city tour construction and development experience of some of the complex building complex are described and compared with the city of Guiyang city tourism complex. And draw in Guiyang city tourism complex development conclusion.Keywords: Urban Tourism Complex, Optimal development, Guiyang city一、绪论（一）城市旅游综合体的概念和特征面对当前城市综合体基于理论视角的不同所导致的概念差异以及当前城市旅游综合体建设的乱象，我们应当重新解构城市旅游综合体的概念，尽力使概念得到完善。而概念等于种差加属，因此我们必须将这两要素补充完整才可以对城市旅游综合体下一个完整的定义。关于城市旅游综合体的产业属性：城市旅游综合体运行的关键在于旅游产业的发展，这一点是获得大多数学者认同的。但我们同时也要能够当承认，旅游产业在城市旅游综合体的产业要素集聚与经济系统形成过程中必须起关键的作用，否则便不分和城市旅游综合体中“旅游”这一产业属性的存在，这也就是说，旅游产业必须主导着城市旅游综合体的建设与发展过程。从生命周期的角度来看，城市旅游综合体的发展最早往往取决于具体的旅游资源和旅游品牌的创建，增强旅游吸引力和大量旅游者。作为一个经济系统，吸引大量的游客并使这些游客产生一定量是旅游产业各要素进一步发展和整合，并进一步吸引其他产业集聚于城市旅游综合体的前提。根据外部经济理论，旅游者实质上为旅游企业提供了巨大共同市场，从微观角度来看也事实上降低了单个企业的投资风险和准入门槛。从而我们可以看到，在外部性的吸引下，城市旅游综合体内的旅游产业的相关业态一旦生成并壮大到可以接待一定的游客量水平的状态，大量对游客量敏感的相关企业，如酒店、娱乐、商业、文化等产业首先开始围绕旅游企业聚集，寻求基于市场共享的超额利润1。由此我们可以得出结论，产业属性是城市旅游综合体形成的基本属性，而旅游产业也的确应当为城市旅游综合体的核心产业。关于城市旅游综合体的空间属性：众所周知，空间是一切物质的存在形式，城市旅游综合体也不例外，因此，虽然产业属性是城市旅游综合体形成的基本属性，但是最为一个要占据空间的实体，在建设和发展过程中，对于城市旅游综合体所经历的哥哥建设与发展阶段的最直观与有效地表达则是城市旅游综合体所占据的空间。而在这其中，土地利用状况的变化是最为有效的形式。也许有人会说在互联网技术大规模应用后，智慧旅游会不断发展从而使得城市旅游综合体所占据的空间不再重要。但也请持有这一观点的人注意，旅游活动的产生最基本的一环就是旅游者对于异地生活方式的，这也就必须是旅游者的旅行活动落脚于某个空间上，也就使得城市旅游综合体中的旅游资源以及旅游企业与相关企业也必须落脚在一定的空间上。亦或者说，只有将城市旅游综合体纳入到更为宏观的城市规划和城市管理范畴，并通过对城市土地利用方式、利用强度或空间功能的判别，才有可能对不同性质和内容的产业要素是否在空间上得以形成甚至集聚进行判断，也才能够从城市发展角度为城市旅游综合体的发生发展创造条件，并实现城市与产业发展之间的真正互动2。由此我们知道，空间作为未来城市旅游综合体中一切活动的载体，也应当是城市旅游综合体的另外一个基础要素。从上述视角中，我们可以看出，为更好的描述城市旅游综合体，城市旅游综合体的概念必须综合产业与空间两个视角来看。从产业视角上看，与旅游业相关联的行业和部门达109个，且其外延仍在不断扩展3；从空间视角上看，城市旅游综合体内各要素压在城市旅游综合体所占据的空间内才可以发挥作用。同样的，城市空间对于旅游产业这种具备极强带动性的服务业的依赖逐渐增强，相互作用也越来越明显。另外，我们从当前城市发展的实践来看，我们的城市发展也陷入了重视规模扩张却轻视城市发展质量的提升的误区。世界银行的数据显示，我国城市基础设施建设过程中的损失相当于GDP的1%、年度基础设施投资额的 1/4 和年度基础设施投资融资额的 1/2。而贵阳之前的发展速度在全国也名列前茅，不可避免的存在一些诸如资金使用效率低下、土地利用方式过于粗放一类的城市发展中的共性问题。这也就使得我们必须要学会以地方财政收支平衡、人民生活质量进入较高水平为目标的“经营城市”的理念。 基于以上观点，我们不妨将城市旅游综合体的概念定义为：城市旅游综合体是一种在城市特定空间范围内以旅游为代表的一系列休闲服务业态为主导的，凭借旅游业的关联性广的特点，不断吸引产业链中的上下游企业和与之有纵向联系的产业形态集聚，从而可以实现城市相关资源（如土地和资本）的高度集约化利用的一种手段。（二）研究目的与意义虽然城市旅游综合体及其相关概念也提出了有不短的时间。但总的而言，城市旅游综合体对于我们来说还是一个新生事物，其开发建设,发展模式和项目运作多在探索阶段,各方面的法律、法规和政策尚需健全。从这一角度来看，阐明城市旅游综合体的概念，总结城市旅游综合体的特性，深入分析其存在的问题并提出城市旅游综合体发展的策略，也有一定的理论和实践意义。另外一点，城市旅游综合体背后实际上是地产业转型所带来的一个衍生业态，不可避免的会使学界的目光转移到作为一个地产开发模式的城市旅游综合体讨论上来。这使得直到现在为止，学界也难以对城市旅游综合体的特征、形成机制、建设与发展模式进行一个统一的界定。但从实践上看，城市旅游综合体的建设却如火如荼，这种理论研究与实践的不相匹配使得我们不得不对其进行研究。本文试图通过运用产业聚集理论、范围经济理论和城市有机更新理论等，并在这些理论指导下，对城市旅游综合体这一概念进行分析，对当前城市旅游综合体的建设与发展模式做一个简单的总结；另外通过介绍一些国内与贵阳市的有代表性的城市旅游综合体的现状，和对一些国外可以被看作为城市旅游综合体的一些建筑综合体的建设与发展经验进行穿插介绍，希望对贵阳市城市旅游综合体的建设与发展提出一些理论支持和经验借鉴，也补充一些城市旅游综合体研究的不足。从理论层面看，丰富了相关理论（如产业聚集理论、范围经济理论和城市有机更新理论等），更进一步的细化了旅游学科的研究范围。在这篇文章中，作者将对国内及贵阳的一些具有代表性的城市旅游综合体进行总结并系统地梳理经营战略的特点,研究成果可以对贵阳城市旅游综合体的规划和建设、经营等方面提供理论支持。从实践层面看，第一，城市旅游综合体和城市系统的有机结合可以开发并完善城市功能，提升和改善城市居民与旅游者的消费和生活方式，并且，由于城市旅游综合体的业态丰富和创新也可以使旅游产业发展进入新阶段；第二，城市旅游综合体也是旧城改造和城市有机更新的一种重要方法和产业形式，也是对城市化进程中所谓面临“城市蔓延”中的一些旅游资源的再建设提供一种可行的发展和盈利方法。二、相关研究综述由于城市旅游综合体这一概念尚处于萌芽阶段，学界对于城市旅游综合体的研究还比较少，但在已有的成果中，我们还是不难发现，学界对于城市旅游综合体这一概念还没有达成共识。而针对于已有的成果，作者认为当前对于城市旅游综合体的概念可以大致从三个角度进行描述。（一）产业聚集(集群)的相关研究 将城市旅游综合体视之为一个产业集群下的产业组织，这一观点认为城市旅游综合体是基于文化产业与旅游产业整合而形成的产业集群和产业融合体4。也有一些持同样角度看城市旅游综合体的学者试图说明，城市旅游综合体的目的是为了聚集产业从而形成集群效应，只要城市旅游综合体在产业聚集的过程中通过共用基础设施等手段是城市旅游综合体内的各个产业相互关联，从而成为城市旅游综合体内各个产业的纽带，则旅游业并不一定在城市旅游综合体形成过程中占据主导地位5。当然，站在这一角度的学者在认识城市旅游综合体时是否将旅游产业作为城市旅游综合体的主导产业，他们也仅仅将城市旅游综合体看成是一种实现集群经济效应或者说范围经济效应的一种由市场主导的产业组织形式，认为旅游业在这其中起到的是关联个产业的作用，也就是说看到了旅游产业关联性广的这一特点，凸显了城市旅游综合体的产业多元性和各功能间相互关联的特征。但是，这一观点机械地强调城市旅游综合体是一个具有经济属性的实体，忽视城市旅游综合体本身所具有的社会服务属性，不突出甚至是有意忽视城市旅游综合体是在城市之中的一空间这一基本事实。故而其得出的观点并不系统。（二）城市旅游竞争力提升策略的相关研究关于城市旅游竞争力提升策略的角度看，加强城市旅游综合体建设与发展的相关研究是十分有必要的。而关于城市旅游竞争力提升策略的相关研究，基本上以案例研究为主，多数学着选择的是经济比较发达的省会城市，如西安、广州、济南等，也有一些选用的是经济发达地区进行整体研究，比如长三角地区、珠三角地区等。而这些学者在研究如何提升城市旅游竞争力这一问题时，基本上都以旅游营销、旅游品牌以及区域合作三个方面入手，提升城市旅游竞争力6。而从以上三方面入手在实践当中最有效的方式就是加强城市旅游综合体建设。当然也有一些学者提出加强区域合作是保持城市旅游竞争力的重要方式，但是这属于城市外部系统的范畴，与我们的研究无关。 （三）旅游综合体的相关研究由于旅游综合体是在我国旅游产业发展实践中由于城市和城市旅游发展之间相互作用的过程中形成的以国外城市综合体的概念为蓝本所衍生出来的概念，故而国外并不以旅游综合体为对象进行研究，国内也大多是以实际旅游综合体项目运作为主对旅游综合体进行研究。最早对旅游综合体进行研究的是平文艺，他在2004年写成的“创建西部旅游综合体”的理论思考一文中首次提到旅游综合体这一概念。他认为，旅游综合体是指一种区域性综合组织，区域之间通过合作与联盟的方式构建一个推进区域旅游业共同发展的综合体7。而我们在城市旅游综合体的研究中，也通常会将城市旅游综合体同旅游综合体直接等同起来，认为城市旅游综合体来源于旅游综合体。但实际上，这种概念遭到了来源于旅游规划实践中有一些机构所定义的“乡村旅游综合体”的挑战，而这些人认为乡村旅游综合体是实际存在且具有研究意义与价值的8。所以作者认为，城市旅游综合体的演技也应当重视乡村旅游综合体的存在，将自己作为旅游综合体的一类进行研究，毕竟中国的城乡二元体制结构还留有大量残余，城市与乡村之间的发展任务还是具备很大的差别。故而可以推测，城市旅游综合体的发展路径与模式也应当同其他旅游综合体相区分。三、贵阳城市旅游综合体发展现状（一）贵阳城市旅游综合体的类型：1、以购物功能为主导的城市旅游综合体 作为一个省会城市，贵阳市集中了贵州的多数人流，加之两条高铁（沪昆、贵广高铁）的开通确立了贵阳市西南交通集散地的地位，其人流量所带来的可观购物市场，使贵阳市的以购物功能为主导的城市旅游综合体成为贵阳城市旅游综合体中比较重要的一类。 以购物功能为主导的城市旅游综合体，顾名思义，就是以购物旅游为主要旅游活动，或者从产业角度来说以大型综合商业实体为业态中的骨干，辅之以必要的旅游服务和城市功能。这种旅游综合体通常会以有一定文化主题氛围、一定的景观特色的商业实体为吸引物，以时尚主题为发展的主轴。从空间上看，商业空间与休闲空间有机融合，商业功能分区严谨、规划有序9。 这种城市旅游综合体由于是城市改造下的产物，因此，其不仅仅面向游客同时也面向当地居民，在贵阳市城市旅游综合体中这一类城市旅游综合体的典型代表是时光贵州与中天未来方舟这两个城市旅游综合体。2、以温泉旅游为活动主体的城市旅游综合体贵阳市的温泉资源比较丰富，因而围绕温泉旅游活动所建设的城市旅游综合体也不在少数，温泉旅游为主导的城市旅游综合体主要的特点是对生态环境的依赖性较强，改变了原来生态型旅游进去只靠单一观光型业态的弊端，满足游客多样化的旅游需求。由于温泉旅游为主导的城市旅游综合体对生态环境的依赖性较强，因此其一般位于城市旅游的边缘区，例如贵阳保利温泉酒店、乌当温泉等。而且这种城市旅游综合体主要针对的是具有较强消费能力的人群，这也就意味着其吸引的一般只是少数人。3、以文化旅游为活动主体的城市旅游综合体这种城市旅游综合体以文化设施为主，辅之以酒店、商场、餐饮等其他功能。在城市旅游综合体的建设实践中，其主要表现为包括文化创意产业、艺术家工作室、特色商业、园林式酒店、博物馆、艺术中心、文化交流中心等10。而在这其中建设必要的娱乐设施，使城市旅游综合体表现出轻松愉悦的氛围和场所感，主题塑造个性鲜明活动内容十分多元以吸引不同层次的消费人群，进而塑造城市旅游综合体的吸引力。这种城市旅游综合体由于其吸引人群的多样化，加之城市旅游综合体的巨大投资，使得这种城市旅游综合体十分重视市场的反应，因此这种旅游综合体的建设有利于作为中国优秀旅游城市的贵阳的旅游企业把握市场提升旅游产业的水平，进而拉动多种产业发展11。因而。这种旅游综合体在贵阳也比较常见，最具有代表性的就是多彩贵州城与贵阳泰勒国际艺术中心。4、以会展旅游为活动主体的城市旅游综合体会展类城市旅游综合体相较于其他城市旅游综合体的最大的区别，其核心吸引力是实体的会展旅游设施，并且对于其周边的支撑条件（如交通设施、地理区位、以及城市旅游中和体所在城市的社会经济发展水平）等的要求比较高，再者就是以会展旅游为活动主题的城市旅游综合体的投资通常是由政府主导，这也是由于这一类城市旅游综合体的经营管理难度比较大所导致的。而这种城市旅游综合体一旦失败就是对城市各种要素的闲置与浪费，即经营风险极高。故而在贵阳，这种城市旅游综合体也仅有一个就是中铁国际会展城。5、综合功能的城市旅游综合体这种城市旅游综合体并不以某一种旅游活动为主导，其主要的目的在于降低经营的风险，因为我们知道，城市旅游综合体是一个投入大且回报期长的开发利用方法，如果过于依赖某一种旅游活动方式，其必然会导致较大的经营风险。另外，这一种城市旅游综合体也比较好的体现了旅游产业发展的综合性，从而也有利于进一步推动城市旅游综合体的发展，不过在贵阳市当前还没有已完全建成的此类城市旅游综合体，而在建过程中的这一类城市旅游综合体的典型是乐湾国际旅游综合体。（二）贵阳城市旅游综合体建设成就当前，贵阳城市旅游综合体已经形成了一个具有多个门类、可以满足不同层次的市场需要的城市旅游综合体建设与发展体系，这一点也从另一个侧面说明了当前贵阳旅游产业逐渐地向成熟阶段迈进。不过，现在贵阳大多数的城市旅游综合体还处于建设阶段，因此盈利能力之类可以客观衡量城市旅游综合体建设成败的标准现在还暂时无法使用。而正在建设中的城市旅游综合体中最具成就的无疑是多彩贵州城这一个城市旅游综合体最为突出。在贵州省委省政府的支持下，多彩贵州城的建设进度比较快。多彩贵州城已经被授予国家AAAA级景区的称号，并于今年的5月10日接受了国家三部委（即文化部、国家税务总局、国家旅游局）联合的市场督查组的验收。当然，多彩贵州城直到现在为止还尚未建设完毕，当后续的项目建成之后我们可以预计其将会在贵阳旅游产业的发展中写下浓墨重彩的一笔。另外一个比较有代表性且有相当程度进展的是江华环球中心城市旅游综合体，它的建设也获得了来自省市两级政府的支持，虽然也尚在建设之中，但是总的项目建设状况还是令人满意。（三）贵阳市城市旅游综合体建设问题 1、 住宅业态与城市旅游综合体项目之间的不协调 在第一章的叙述中曾经谈到过，城市旅游综合体是地产业转型的一个衍生物，不可避免的会有一些地产业的影响在里面，这就是将城市旅游综合体简单的看成旅游和地产的结合（难以说这种认识可以被称之为旅游地产）。但是很多情况下，许多地产开发商将城市旅游综合体当成其获取土地的噱头，获取土地之后就大量建设住宅地产以尽快地回笼资金再考虑旅游资源相关的开发或建设。虽然这种建设方式固然可以产生短期效益，但是由于地产商想得是如何将住宅地产卖出去，在这其中势必会影响到甚至是破坏旅游资源的开发，也不会住宅地产建设和销售完成后整体项目的发展状况。但问题在于，城市旅游综合体之所以存在的意义就是其产业综合性和空间整体性，这两者是城市旅游综合体形成的必然条件，而住宅地产一家独大使得城市旅游综合体发展的产业整体生态被破坏，这可以说是贵阳市内城市旅游综合体在建设过程当中所体现出的最重大问题。当然，这同我们的投资主题资本少还是有很大关系的。2、文化主题打造生搬硬套不顾市场需求 在刚才的国内比较成功的两例城市旅游综合体案例中我们可以看到他们对于文化的一种专业性的整合和文化的资本化运营，可以说打造这两个城市旅游综合体的团队是十分专业并且在这两个城市旅游综合体的打造过程中是花费了不少的功夫的。但是贵阳市城市旅游综合体在建设过程中却没能对城市旅游综合体的建设进行全面的思考，对于文化主线生搬硬套，最终建立的城市旅游综合体可以说是不土不洋，特别是贵阳市的购物旅游为活动主体的城市旅游综合体这一问题的体现尤为严重，例如时光贵州的所谓“因特拉根”说句实在话是一个十分失败的文化主题创意。 3、总体规划失当导致的同城市发展之间的脱节由于我们对于城市旅游综合体的认识还不够深入，加之城市旅游综合体的建设周期通常比较短。所以我们很难在建设城市旅游综合体时没有考虑到建设城市旅游综合体的实际情况，在城市旅游综合体的建设实践中往往表现为我们在建设城市旅游综合体的时候只考虑成熟旅游综合体的相关功能应当重视对城市整体系统的独立性，而并不重视城市整体系统对城市旅游综合体的支持，更很少对未来建设规划区域的发展趋势做进一步的预测，所以往往城市旅游综合体建设完成之后同城市之间并不是协调发展而往往是相互阻碍。就贵阳市范围而言，在城内的如中天未来方舟这一类的综合体表现的尤为突出。4、功能布局不甚合理导致无法形成产业合力城市旅游综合体项目运营的成功，是建立在城市核心产业和其他相关联的业态有机联系的基础上的，可是贵阳市内的许多城市旅游综合体却划分了许多独立的功能板块，这硬性地割裂了各产业业态之间的联系，使得其无法产生有效的聚集和范围经济效应。四、贵阳城市综合体建设与发展宏观对策（一）、贵阳发展城市旅游综合体的重要性和必要性1、旅游需求的变化近几年，贵阳市的旅游接待工作取得了长足的成就。据统计，2013年，贵阳市旅游接待总量为6022.5万人次，比上一个统计年度（2012年）增长22.3%，接待海外游客13.42万人次，比上一统计年度增长15.5%1 数据来源，贵阳市统计年鉴2014，中国统计出版社。从这两组数据来看，总的说来，贵阳市的旅游产业在蓬勃向上中也日臻成熟。但同时，如此巨大的游客接待量以及从这些接待量中衍生出来的相关需求也对贵阳市的城市功能提出了巨大的挑战。另外，从宏观层面来看，“中国旅游业目前前正处于由观光向休闲度假的过渡与转变期，活动内容多元化、滞留性漫游、注重细节等成为旅游者普遍的需求特征8”。而这一特征由此即引发了体验式消费。体验式消费已经不再仅仅是单纯的购物行为，更是一个过程。消费者在过程中体验一种身份、体验异质生活，或体验自身创造力等。而体验式消费之所以同传统消费相区分，其关键在于在传统意义上我们在生活中的消费往往带有一定的目的，比较典型的就是列购物清单，但与此同时我们也必须承认现在有些消费活动其实已经不存在物质上的目的了，例如逛街。虽然逛街也有可能会产生消费，比如逛街累了喝一瓶水或者热了吃个冷饮一类的消费，但我们也应当承认这是有逛街所带来的衍生消费9。而这种体验消费所带来的人气是购物消费的重要支撑10。而以体验式消费为代表的新的消费方式的显现，要求我们必须将城市的旅游功能同城市居民居住的社区相融合，而城市旅游综合体恰恰可以满足这一需要。因此，从城市当前的消费状态来说，我们非常需要继续加强城市旅游综合体的建设。2、地产业面临危机和转型需求由于城市旅游综合体建设中的最主要生产资料就是土地及其附属于土地之上的建筑（即对土地的所有权转让及使用权的获得），再加之地产业在之前中国经济的高速发展中积累起来的资本，地产企业在城市旅游综合体的建设过程中的作用将不可或缺。但自从国家对住宅地产的增长进行调控，土地投入量减少，银行针对住宅地产的贷款总的来看依然偏紧，国内住宅房地产积压依然较多，有关住宅地产的销售面积与销售额也在不断下降。据统计，2014年贵阳市住宅地产的销售额为387亿元，而上一年（2013年）这一数字为514亿元，下降了近三成 数据来源：贾海、莫天全主编，2015年中国房地产统计年。从这一点中也说明，贵阳市的地产行业进入了结构性过剩的危机。面对这一情况，地产业最根本的自救之道就是积极调整结构，而政府支持的城市旅游综合体加之以旅游业巨大的发展前景，可以说，城市旅游综合体是贵阳市地产业转型的一个重要方向。同时，一部分有实力的房地产企业（以万科、万达、华润等为代表），在房地产企业的转型中积极深入到地方产业的发展实际并与之相结合，这也使得城市旅游综合体作为这一现象所带来的衍生物质形态如雨后春笋般发展起来。3、贵阳市城市发展的需要 从世界的城市化进程来看，随着城市的不断发展进入到城市化快速发展的阶段时，人们对于城市功能的需求会不断增长，此时单一建筑则无法满足城市居民对于城市功能日益增长的需求的需要，这就为综合体的形成提供了条件。从另外一个方面来看，城市作为现代旅游活动开展的重要依托，是一个区域内的旅游集散中心。而这一情况的出现将使得城市的用地变得更加紧张，导致一系列的城市问题。而贵阳地处高原面破碎的云贵高原，平地狭小而导致的城市发展空间狭小，再加之肩负着中国优秀旅游城市建设的使命，人地矛盾相较于平原地区更加的突出。因此如何使城市发展与城市旅游发展能够得以协调，从而达成两者的共赢对于城市的经营来说十分重要。另外，贵阳市中心区的一些建筑也已经使用了20年以上，对于一座城市来说，贵阳市的现有城市功能已经无法满足贵阳市城市发展的需要，也就是说贵阳市已经进入了城市的改造期。而城市旅游综合体无论从缓解城市发展用地和城市旅游发展用地之间的矛盾还是在城市改造中所表现的可以拉动就业、带动产业转型、升级居住生活方式以及提升区域形象等相关作用，也使得城市旅游综合体得到了企业、政府与市民三方的青睐从而不断发展起来。 （二）如何发挥城市旅游综合体在贵阳旅游业发展中的作用1、构筑城市旅游综合体内的区域产业链城市旅游综合体内的区域产业链的构建是重塑城市旅游中和体产业属性的关键，而这就要求我们的区域产业链必须因旅游业的关联性来体现，换句话说，旅游业将是构筑区域内产业链的主力军11。总的来说分两步走：第一，建设以旅游产业为核心的产业链上下游与纵向联系企业联动发展的新模式，这种新的模式应当是能够适用于现代城市与现代服务业的一种业态组合，而不是生拉硬拽的将各种业态放在一起；第二，我们在建设我们的文化主题时，应定要注意当前的时尚潮流，并且随时尚潮流的变化而创新，这要求我们在空间上必须留出足够的剩余以应对新的变化。例如迪斯尼乐园在建设的过程中往往会留下一些空地以随娱乐技术设备的更新而更新园区。2、重塑行业价值观不得不说，在城市旅游综合体的建设过程中，房地产业的影响十分大，“赚快钱”的思想还是十分普遍，这种思想在资金不足的中小企业中尤为严重。这实际上是破坏城市旅游综合体概念，导致城市旅游综合体概念混沌不清的思想根源。因此我们一定要树立作城市旅游综合体是在为市场与城市服务，这就要求我们要积极地承担一些社会责任12：通过旅游业在城市旅游综合体内的发展，我们应当在规划中明确我们是要让城市旅游综合体内的来自各个行业的从业者形成“泛旅游经济”下的就业群体；我们也应当认识到，城市旅游综合体不仅仅这对于旅游者，它更是让本地居民转变自己生活方式的一扇窗口；实际上，城市旅游综合体的空间属性重塑也在为城市旅游与旅游城市化提供土壤，从而使我们的城市更加适宜人居，使得城市旅游综合体成为一个真正的外来旅游者与本地居民的共享空间。 3、重视总体规划的论证研究过程 由于城市旅游综合体是一个体量庞大的新生事物，因此其蕴含的风险极高，这就要求我们必须在总体规划的过程中慎之又慎，一些细节性问题如住宅地产的分布、建筑外立面的设计都必须要一所表达的文化主题相结合从而塑造良好的文化氛围13。例如日本六本木在建设过程中先后论证了十四年，这虽然有日本政治体制弊端体现的原因，但是其论证过程的严谨却依然值得我们学习。4、重视同城市之间的融合发展城市旅游综合体建设的重中之重是旅游核心吸引力的的打造，成功的品牌效应的初期体现为人气的聚集而带动的区域土地增值，房产的适度开发，可以适当的缓解城市旅游综合体因体量大，开发周期长，资金投入巨大而带来的资金压力，所以开发节奏的把控非常关键，需短线开发与长线开发相结合14。切忌因为短期效应就迫不及待地开工建设，要与城市之间协同发展，量力而行。5、重视对文化资源的整合关于城市旅游综合体的建设，重视对文化资源的整合以及对自身文化资源的现代化表达，并由此形成有滋生文化特色的主题也是塑造城市旅游综合体内旅游消费氛围进而加强城市旅游综合体的各功能发展的关键所在。而我们更应当注意的是，文化整合不等于将文化资源简单的放置到一起，而是要从各个文化资源中寻找共性，并以大家可以看得懂并喜闻乐见的方式表达出来，最好可以引导城市旅游综合体体内各种业态的发展，或者为各业态建设提供标准。这种标准可以是政府主导下订立的，比如开封的清明上河园实际上就是政府主导下的产物，但是一定要符合当前文化发展的潮流以及文化消费的时尚。例如说，贵州省委省政府大力支持的多彩贵州城建设仅仅是简单的将贵州傩文化、民族节日以及所谓中国在发展社会主义工业化时期的一些文化元素（“1958”）简单地放置在一起，当然我们承认其中将废旧厂房利用是一种很好的方式。但各个文化元素之间并没有产生更深层次的价值层面的共性使得多彩贵州城在整体营销中很难形成统一的品牌而处于不利地位。不得不说，这也是贵阳市再建设城市旅游综合体中所应当注意的。（三）创新投融资模式城市旅游综合体是一个投资成本高而风险极大的行业，而与此相对应的是我们的投融资在项目实践上多限于以银行贷款为主的间接融资。但当前贵阳市内房地产业的全行业资产负债率高达82.9% 数据来源：贾海、莫天全主编，2015年中国房地产统计年，这一实际情况的存在迫使我们不得不考虑新的投融资方式。城市旅游综合体首先是一种土地利用模式，因此从投融资的角度来看，比较容日的办法是从土地上动脑筋，那么土地所带来的资金一般可以分为两种，即土地转让金（使用费）和土地开发所带来的增值收入。土地转让费就是为满足将“生地”变为“熟地”所造成的投资不足而设置的，因此我们很难再从土地转让费上动脑筋。那么，以土地未来的增值收入作为担保就成为创新投融资方式的物质基础。而在这一块，往往政府都会以这一项作为担保而向银行借贷。实际上，政府可以退出在城市旅游综合体的非公共性部分的投资角色而转向以土地预期收入为企业提供担保服务，因为在中国担保业当前发展的背景下，我们还是需要一些资本规模较大的担保企业，而政府就可以承担这个“担保业国家队”的角色。（四）减少城市旅游综合体中住宅地产的比重在前面的叙述中我们曾经提到，城市旅游综合体这一概念的形成从产业上看有着很浓厚的地产色彩，再加上较大的风险与资金压力，企业不得不选择建设住宅一类投资回报期相对较短的业态来“赚快钱”。那么，在“担保业国家队”建成之后，可以通过大约项目投资额2%的担保费就可以将大部分风险转嫁给担保业的情况下，企业就可以相对的较少一些住宅地产的建设。因为我们不得不承认，当前住宅地产在贵阳已经趋于饱和。从国内外建设城市旅游综合体的经验看，大部分专业地产开发公司所建设的城市旅游综合体也不以住宅地产作为其主要的业态选择。例如德国的索尼中心，其建筑面积为132500平方米，但住宅地产单元却只建设了26500平方米，大概只占20%。（五）建设立体交通体系1、步行系统 作为一个以生态环境为品牌的城市，可能在交通系统建设实践中还有所欠缺。但贵阳应当要注意一些诸如步行等低碳交通出行方式的设计。而城市旅游综合体要同城市之间的发展相契合也需要注意在自身设计与城市相适应的步行系统。 对于一座山地城市来说，由于空间的紧张，城市旅游综合体的步行系统设计就不能像平原地区或者人地矛盾不那么突出的地区那样平铺或者说仅仅注重地面的步行系统而是应当建设立体的步行体系。通常来说，我们会按照城市步行系统的设计空间将步行系统分为地下步行系统、地面步行系统和空中步行系统。 给予贵阳市的城市发展实际来说，贵阳市有着庞大的地下步行系统，而地面步行系统则因为为车让路而相对滞后，特别是对地面过街设施建设的相对忽视给行人造成诸多不便。另外，城市步行系统在设计时按照现行的城市道路设计规范的规定是最低设计通行能力为每米宽度每分钟通过30人 在城市道路设计规范中是按照小时为时间计量单位的，出车站码头外，其他人行道、人行横道、人行地道为2400hm，人行地道测最低设计标准为每米宽度每分钟通过24人，而香港的最低设计标准是每米宽度每分钟23人，反倒比大陆要低一些，因为在香港的设计标准中规定人行道在概念上可以分为三类：行人地带、街道设施及绿化地带、建筑物毗邻地带15，也就是说香港的人行道设计也同时兼具城市公共绿地。这种将城市步行系统与绿地或者城市景观相结合的模式还是值得我们在设计城市旅游综合体时借鉴。 另外，例如通过下沉广场和开放式中庭从而使地下空间融入城市旅游综合体的整体中也都是不错的经验。 2、车行系统 同步行系统相同，对于贵阳市来说，车行系统的立体化依然还是贵阳城市旅游综合体间的重点。但在建设过程中我们应当注意，不应把车行系统的立体化在交通建设的实践中简单的等同于城市立交桥。也不能把解决城市堵车问题的希望寄托在空中或地下车型系统。因为地面车行系统依然是所有城市车行系统的组织重点16。这就要求我们必须注意人车分流的设计。 现在贵阳在进行城市轻轨系统的建设，我们还是按照传统观点将大多数城市轻轨设置在地下，但贵阳一座山地城市，如果不重视空中轻轨同城市旅游综合体功能之间的建设将会给城市旅游综合体的功能发挥带来极大的麻烦，而如何解决这一问题则成为我们在交通设计中的关键。例如新加坡滨海城市旅游综合体在其城市轻轨的设计中在怡丰城的三层设置了通往新加坡旅游景点圣淘沙的单轨列车站以及在港湾办公塔楼设置的经停战，而这不经意的两处设置可以说是新加坡滨海城市旅游综合体交通建设的神来之笔16。通过这种方式将这一综合体同新加坡