中融-融庭一号股权投资集合信托计划.ppt

中融-融庭1号股权权投资资集合信托计计划推介材 料 目录录 一、信托计计划概况 二、交易对对手介绍绍 三、过过往开发项发项 目介绍绍 四、项项目介绍绍 五、风险风险 控制措施 六、产产品投资优势资优势 七、受托人简简介 一、信托计计划概况 信托计划名称 中融-融庭1号股权投资集合信托计划 信托计划类型 集合、结构化 信托计划规模 1、信托计划已成立规模87700万份，优先级信托单位发行20000万份、次级信托单位67700万份，其中优先级 信托单位由合格投资者以信托资金认购 ，次级信托单位分别由厦门协 昊原股东以信托计划成立前交付的作价 500万元的信托股权和对项 目公司23400万元的借款债权 、对厦门协 昊7500万元的借款债权 和由重庆宝嘉以对 项目公司36300万元的借款债权认购 ； 2、受托人在信托计划成立后有权一次或多次扩募，扩募完成后信托计划存续的信托单位预计 包括优先级信托 单位50000万份和次级信托单位92700万份。 信托计划期限 自本信托计划成立之日即2014年7月4日起24个月为信托计划期限；第一个信托年度届满日或第一个信托年度后 每一个信托季度届满日可提前还款，每次还款金额均应为 1亿元的整数倍。 信托利益分配 信托计划成立之日起每满一年付息一次，如受托人在第一个信托年度届满日前5日内或第一个信托年度后每一个 信托季度届满日前五日内收回了部分信托本金及信托受益，应在扣除信托费用承担的费用、税费和规费 后同顺 序（按照应受偿金额比例）向届时存续的优先级信托单位分配预期信托受益。 预期年化收益率 申购开放期 认购 金额 预期年化收益率 100-300万 9.8% 300-800万10.5% 800万以上11.5% 2014年8月4日到2014年8月29日 二、交易对对手介绍绍 项项目公司实际实际 控制人 杨荣春，男，61岁，本科学历，工程师。系福建恒安集团 三大创始人之一，曾任福建恒安集团有限公司执行董事、集团副 总裁、首席运营官等职。 福建恒安集团有限公司创立于1985年，是最早进入中国卫 生巾市场的企业之一，是目前国内最大的生活用纸和妇幼卫生用 品制造商，拥有固定资产 200多亿元，员工一万余人，在全国拥 有40余家独立法人公司，生产和销售网络遍布全国。恒安国际集 团有限公司于1998年12月8日在香港联合交易所成功上市。2011 年6月7日，恒安国际正式入编香港恒生指数成分股。 二、交易对对手介绍绍 项项目公司杭州宝旭房地产产开发发有限公司 杭州宝旭于2013年12月24日成立，注册资本2.05亿元，为 重庆宝嘉为开发三墩项目而设立的项目公司。公司目前有股东两 位，均为法人股东，其当前股权结 构为： 股东名称认缴金额（万元）实缴金额（万元）持股比例 重庆宝嘉房地产开发有限公司12,30012,30060% 厦门协昊置业有限公司8,2008,20040% 总计20,50020,500100% 二、交易对对手介绍绍 项项目公司股东东厦门协门协 昊置业业有限公司 厦门协 昊置业有限公司成立于2013年12月9日，注册资本 500万元，目前厦门协 昊置业有限公司已经将其100%股权转让 给中融国际信托有限公司（受托人），相关工商变更手续已经完 成。截至2013年12月，厦门协 昊总资产为 3.15亿元。 杭州宝旭目前在三墩项目已投资金额约为 10亿元，其中信 托计划通过厦门协 昊公司投资2亿元，剩余均为股东自投。股东 自投资金与信托资金投入比约为 5:1。 二、交易对对手介绍绍 项项目公司股东东重庆庆宝嘉房地产产开发发有限公司 重庆宝嘉房地产开发有限公司成立于2005年7月，目前公司注 册资本36,000万港元，股权结 构为宝嘉集团有限公司独资控股。 重庆宝嘉总资产 21.95亿元，净资产 10.02亿（仅为单 体报表数 据）。重庆宝嘉拥有以下公司股权： 1、拥有中山宝嘉房地产开发有限公司100%股权 2、宝嘉（厦门）投资有限公司38%股权 3、杭州宝旭房地产开发有限公司60%股权 二、交易对对手介绍绍 集团团公司宝嘉集团团 宝嘉集团由成立至今，始终秉承着脚踏实地、稳步发展的经 营理念，以房地产开发为 核心，逐渐发 展成为涵盖房地产、投资 、新能源等多种领域的集团公司。集团目前拥有十余家子公司， 涉及重庆宝嘉、宝嘉投资、宝嘉能源、宝嘉物业等多个事业部门 。 宝嘉地产先后在中山、重庆、厦门、杭州、天津等地进行房 地产开发与储备 ，业绩 卓著，其已操盘/正在操盘项 目包括中山领 东上筑、中山宝嘉上筑、重庆宝嘉江枫美岸、重庆宝嘉-花与山、 厦门宝嘉誉峰、厦门宝嘉拉德芳斯、厦门宝嘉中心、杭州宝嘉誉峰 和杭州标的项目，总建筑面积超过150万方，投资总额 逾65亿元 人民币，市场口碑良好。 二、交易对对手介绍绍 集团团公司宝嘉集团团（宝嘉集团主要项目介绍） 项项目名称占地面积积(平方米)建筑面积积(平方米)业态业态竣工时间时间 中山领东领东 上筑33,33380,000住宅2011年10月 重庆庆江枫枫美岸43,300242,223住宅2011年11月 厦门门宝嘉誉峰20,43095,760住宅2013年5月 中山宝嘉上筑54,942197,791住宅2013年5月 厦门门宝嘉拉德芳斯28,16989,206 住宅 在建 重庆庆宝嘉花与山170,210429,474 住宅在建 杭州宝嘉誉峰45,311156,000 住宅在建 杭州标标的项项目44,494167,890 住宅在建 厦门门宝嘉中心13,041107,158 酒店 在建 宝嘉集团项 目以刚性需求的中小户型等高周转的住宅产品为主，同 时能够结 合不同区域的房地产市场特点和业主需求因地制宜，极好地满足 了当地主流需求， 已有产品均盈利良好，在业内享有良好声誉。 三、过过往开发项发项 目介绍绍 杭州宝嘉誉峰 宝嘉誉峰是宝嘉集团入驻杭城的 首部力作。项目紧邻桥 西板块与运 河商圈，地处新兴万达商圈核心位 置，与城市地标综 合体万达广场仅 一街之隔，毗邻“天堂硅谷”北部软 件园，零距离拥享卖鱼桥 重点小学 （在建）优质 学区,更有运河天地、 运河广场、百万方蓝孔雀综合体环 伺左右。 项目周边交通便捷，经由上塘高 架、留石快速路、莫干山路等城市 主要交通干线，与主城各大区域无 缝对 接。 三、过过往开发项发项 目介绍绍 杭州宝嘉誉峰 项目规划户数为986户，其主力房 型配比中三房最多为295套，占比 88.06%；二房为40套，占比 11.94%。项目于2014年4月28日首 次开盘，推出1、3号楼共168套房 源，户型面积88-126平米。整个园 区设计 以“原港PLACE”为主题，打 造极具特色的主题架空层，为居者 构建最潮流的港味住区。 杭州宝嘉誉峰项目注重产品设计 和居住品质，重视品牌形象建设， 在业内享有良好声誉。 三、过过往开发项发项 目介绍绍 杭州宝嘉誉峰（销销售情况） 今年5月底，杭州宝嘉誉峰已完成网 签销 售面积为 6394.28平米，共销售63 套，成交均价为17,050元/平米，成交 金额超过1亿元，签约 量及签约 金额 均排名5月主城区销售榜第七名。 截至6、7月份，誉峰住宅推出335套， 面积38738平方米。已销售143套，销 售面积14439平方米。商铺推出48套， 已销售26套，销售面积2684平方米， 销售车位82个，住宅销售2.5亿元，回 款1.42亿元。 2014年7月27日杭州全市新房拱墅区 ，宝嘉誉峰单日销售了7套，又荣登该 区单日销售第一宝座。 三、过过往开发发项项目介绍绍 重庆庆宝嘉-花与山 重庆宝嘉开发的宝嘉-花与山项 目位于重庆大学城重庆大学以西 ，背靠缙云山脉，紧临 重大家属 区，自然资源丰富，人文居住成 熟。项目占据大学城交通要道， 轻轨 、公交到达于此，20分钟通 达主城。 项目占地255亩，总建筑面积 43万方，项目是集高端住宅、公 寓、风情购物街为一体的大型综 合住区，包含3万方法式风情购物 街以及2500平米名校幼稚园。 三、过过往开发项发项 目介绍绍 厦门门宝嘉誉峰 宝嘉誉峰位于厦门岛 内核心区域，南 临仙岳路，东面为新加坡领事馆预 留 用地，与五馆一心（图书馆 、博物馆 、文化馆、美术馆 、科技馆、体育中 心）、威斯汀国际大酒店、sm城市广 场二期等顶级 配套近在咫尺。 宝嘉誉峰由6幢6层至31层高的住宅楼 组成，占地面积约 20430.平方米，总 建筑面积约为 88900平方米。宝嘉誉峰 户型面积为 101197平方米，主力户型 面积为 135-165平方米。宝嘉誉峰全部 为板楼设计 ，南北通透，主推一梯一 户及一梯二户的优越户型，位于城市 核心绝版地段。 三、过过往开发项发项 目介绍绍 重庆庆江枫枫美岸 宝嘉江枫美岸位于沙滨路石门大桥和 高家花园大桥之间，背靠重大，面临嘉 陵江，依山傍水乃是上风上水的风水宝 地。 项目占地4万方，总建筑面积20余万方 ，宝嘉地产在重庆沙区首个项目，宝嘉 地产秉承对客户习 性充分尊重和学习 的态度，其设计 理念突出了人性化、 资源利用最大化的原则。 三、过过往开发项发项 目介绍绍 中山宝嘉上筑 宝嘉上筑是宝嘉地产在中山开发项 目 ，项目总占地约6万平方米，建筑面 积达20万平米，预计 分二期开发，由 9栋18-28层的现代建筑风格的高层建 筑组成，是宝嘉地产精心打造的中山 西区豪宅社区。 项目位于中山市博爱一路与105国道 交汇处 ，地段极为优 越，博爱路、 105国道、南外环、小榄快线、中山 汽车总 站等城市干线纵 横交错，区域 交通四通八达。项目周边生活配套成 熟、商业气氛浓郁，大型商场、超市 、小商品市场、星级酒店、娱乐 城、 学校、医院等一应俱全。 四、项项目介绍绍（基本情况） 杭州三墩项目位于西湖区三墩单元，与浙大紫金港校区仅一街之 隔，距离西溪湿地3.5公里，距离西湖景区8公里。项目占地面积44494 平方米，总建筑面积约 16万平方米。 2013年12月，重庆宝嘉通过挂牌出让方式取得标的项目土地，项 目宗地东至杭州师范学院附属三墩高级中学，南至留石快速路绿化，西 至杭州南阳坝股份经济 合作社，北至规划河道、杭州市三墩中学，容积 率2.6，土地总价约为 14亿。 项目土地款已经缴纳 70%,约9.75亿元。根据土地出让合同的 约定，剩余的30%出让价款须于2014年12月前缴清。 四、项项目介绍绍（基本情况） 土地现现状1土地现现状2 四、项项目介绍绍（开发计发计 划 ） 开发内容： 总建筑面积(m2) 157,890.40 地上建筑面积(m2) 115,684.40 其中：高层住宅(m2) 100,400.53 地下建筑面积(m2) 52,206.00 项目基本控规指标表： 绿地率30% 建筑密度30% 规划容积率2.60 四、项项目介绍绍（市场场情况） 项项目区域交通情况 本项目区域外部交通目前以快速路为主，外部交通路网较为齐备 ，周边石 祥快速路、振华路等城市主次干道为出行提供便利，留石路、古墩路等更 是城市主干道，可便捷通往城市各地；此外，本项目紧邻规 划中的地铁二 号线三墩站，交通十分便利。 项项目配套设设施情况 本项目周边教育、医疗资 源丰富： 学校：浙江大学紫金港校区、杭师大附中、浙江广播电视 大学、浙江外国 语学院、三墩中学、三墩小学、学军小学紫金港校区等 幼儿园: 三墩中心幼儿园、小区配套幼儿园 超市：世纪联华 超市、如家超市等 公园：西溪国家湿地公园、兰里公园等 医院：浙大医院、浙江医院分院等 五、风险风险 控制措施 1、土地抵押 杭州宝旭以其持有的三墩项目土地提供抵押担保（土地出让金约为14亿） ； 2、在建工程抵押 杭州宝嘉以其持有的杭州宝嘉誉峰项目在建工程提供抵押担保； 3、项目公司股权质 押 重庆宝嘉以其持有的杭州宝旭60%股权提供质押担保； 4、企业连带责 任保证担保 重庆宝嘉提供无限连带责 任保证担保； 5、个人连带责 任保证担保 宝嘉集团实际 控制人杨荣春先生及其儿子杨柏榕先生提供个人无限连带责 任保证担保。 五、风险风险 控制措施 6、对项 目及项目公司监管 （1）中融信托向项目公司委派1名现场监 管人员，重点对财务 和销售进行 监管，财务 上对项 目公司的公章、财务 章、法人章、银行账户 等重要 资料和印鉴实 施共管；销售上对项 目公司的销售回款进行监督。 （2）项目公司分期编制详细 的销售回款进度预测 表，并按照该表来监控 项目销售情况。在监管协议 中约定，项目公司楼盘销 售情况落后于原定 销售计划时，中融信托有权决定通过价格调整等方式加快项目销售回款 进度。 （3）中融信托持有厦门协 昊100%的股权，从而控制杭州宝旭40%的股权， 更换厦门协 昊及杭州宝旭公司法人，杭州宝旭董事会3名董事中2名由中 融信托通过厦门协 昊提名，对厦门协 昊及杭州宝旭进行现场监 管； 六、产产品投资优势资优势 1、本次发行优先级规 模为2亿元，次级规 模已达到6.77亿元，次级 对优 先级保障极高； 2、待标的项目土地（土地总价约14亿元）及宝嘉誉峰项目在建工程 满足抵押条件后，均可提供抵押担保，抵押率低，还款来源充分； 3、宝嘉集团企业发 展规划清晰，自成立以来发展一直比较稳 健，产 品定位准确，着力打造刚需盘中的精品楼盘，重视品牌维护 ，经 营及财务风险较 低，现金流回收能力良好； 4、宝嘉集团实际 控制人为恒安集团创 始人之一的杨荣春先生，拥有 丰富的实业经验 ，有一定的资本积累，知名度、社会影响力较高 ，很注重个人声誉； 5、标的项目地形方正，东西长南北窄，户型比例限制为杭州少有的90/30， 利于项目整体规划，当前规划有88、108、112平米三种户型，户型全部 南北通透，并可实现 1梯2户，楼盘品质比较有保证； 6、标的项目为宝嘉集团在杭州的第二个项目，便于项目办理报批手续，且 当前第一个项目杭州宝嘉誉峰，开盘首月签约 量及签约 金额均排名主城