2000年写字楼专题.doc

二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 1 二二 OOO 年写字楼年写字楼 一、一、 北京市场综合评述北京市场综合评述.3 北京写字楼：风风雨雨的十五年.3 北京甲级写字楼租价飙升.10 正反辩论：北京写字楼何去何从.11 北京写字楼哪条腿短.15 年北京写字楼市场综述.18 房地产市场火了 高档写字楼租金暴涨.20 分析：当前北京写字楼市场.21 北京写字楼供大于求，下半年价格可能回调.23 北京写字楼租金升幅已达 45%23 京城高档写字楼市场回暖.24 京城写字楼还会火多久？.25 网络拉高写字楼价.27 写字楼的春天即将来临.28 二、二、 季度分析季度分析.30 2000 年 1 季度北京写字楼市场分析30 伟业:2000 年 1 季度写字楼市生机凸显 31 二季度北京写字楼租、售价分道扬镳.32 2000 年上半年北京写字楼、商场市场分析33 2000 年第 2 季度主要租赁案例38 2000 年 2 季度主要销售案例39 2000 年上半年北京店铺参考租金39 2000 年上半年北京各类型店铺参考租金39 2000 年上半年主要零售物业供应40 三季度楼市全面转暖 写字楼持续升温.40 第三季度：北京核心区写字楼租金跃升 33%42 三、三、 年度闪光点：年度闪光点：SOHO 现代城现代城43 SOHO 现代城项目介写字楼基本概况.43 SOHO 写字楼资金回报率的策略性说明.46 四、四、 广州广州.47 年广州房市大全之“写字楼”.47 2000 年上半年北京甲级写字楼市场分析48 2000 年上半年甲级写字楼买卖交易精选50 五、五、 广州广州.50 广州座最受关注写字楼价格（买卖）.50 广州目前写字楼市场分析.51 广州写字楼有望再现十年前风光.53 广州写字楼租况持续向好.54 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 2 写字楼供应会不会又过剩？.54 写字楼祭出免战牌.55 六、六、 销售与市场销售与市场.56 大庆大厦： 免三成首期 用租金供楼.56 商圈套活写字楼.57 自律销售强强联合写字楼营销出现新变化.59 七、七、 深圳深圳.60 戴德梁：深圳写字楼市场春意融融.60 深圳写字楼：成功“软着陆”?.61 市场：深圳写字楼市场如何？.63 八、八、 香港香港.64 香港写字楼租金拾级而上.64 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 3 、北京市北京市场综场综合合评评述述 北北京京写写字字楼楼：风风风风雨雨雨雨的的十十五五年年 中国地产市场赵珂 在房地产物业类型中，现在最热的是普通内销商品房，或者说是经济适用房，从 2000 年初起市场 中终于又有了别墅和写字楼的声音：别墅市场开始回暖，写字楼租金狂涨。这两种类型的物业都曾 在我国房地产开发的早期辉煌过好一阵子。可不在过去的五年里，它们要么淡出了市场，要么强忍 着价格直线下降的压力，出路、希望都罩在了一个低迷市场的网中。99 年下半年对写字楼来说应 该是一个重燃希望的时期。中关村的重新定全，入世利好的刺激，让写字楼的开发商们多少感觉到 新世纪意味着一个新的开始，写字楼要重新上路了。 回顾篇回顾篇 回头看看，写字楼风风雨雨的十五年 19851993 年北京写字楼起点很高 北京写字楼的发源地应属建国门外大街、第一使馆区一带。1985 年，最早开业的写字楼是国际大 厦。1987 年它对面的赛特大厦也投入了使用，并成为当时外企在京公司及办事处的办公场所。其 后的 1990 年至 1992 年，国际贸易中心、京广中心、燕莎、京城大厦、汇园大厦、幸福大厦、京信 大厦等陆续落成并使用，这三年是写字楼的供应高峰阶段。到 1993 年底，北京同、中档写字楼的 总建筑面积达到 48.7 万平方米。截止到 1992 年，在京推出的写字楼均是只租不售的。目前，这些 写字楼中的绝大部分仍是市场中口碑很好的，其品质也不落伍，可见，北京的写字楼是从一个高起 点开始的。 1993 年 10 月，首届“中国房地产交易会”的举行标志着外销写字楼的预售正式开始，在此之前， 北京的写字楼只租不售。当时，推出的第一个项目为位于方庄的“金城中心” （外销证号 001） 。除 此之外，还有长安俱乐部、金汇中心、万通新世界广场、银都大厦、富华大厦等不足 10 个项目， 其中售价最高为 USD5000平方米的长安俱乐部。 1994 年写字楼销售竞争最激烈 1994 年全年北京共推出 24 个写字楼，如王府世纪广场，国宾花园、南银大厦、新恒基中心、高斓 大厦、投资广场、城市广场、丰联广场、华普国际大厦、汇城广场等。其中，利达行销售的万通新 世界广场是 93 年 12 月开盘的，开售仅三天，一、二期即告售罄，并从一期的 USD2200平方米 卖到了三期的 USD3500平方米。恒基中心一期售价 USD4680平方米。据有关部门的统计，北 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 4 京写字楼的租金那时仅次于香港和日本，高居亚洲第三位， 甲 A 级写字楼的租金高达 USD100平方米月。就在这样的高租金背景下，市场上高、中档写字 楼几乎是满租无空房。此时，由于竞争压力越来越激烈，90的项目委托了代理商销售。因此，94 年也是代理行最活跃的一年。 1995 年中1999 年写字楼进入低潮期 1994 年由于需求的不断增长，使得大批开发商争相开发写字楼项目，新建并立项开工的写字楼急 剧增加。1995 年上半年，有 10 个项目推出，包括：京龙大厦、月坛大厦、京瑞大厦、京盛大厦、 建威大厦、东环广场、新中原大厦、长新大厦、新东安市场等。但由于供应量的急剧增加，使得供 求关系发生倾斜，加上政府宏观调控的影响，写字楼市场趋于平淡。外销写字楼售价介于 USD22002500平方米之间，而完工或接近完工的项目维持在 USD3000平方米。当时售价最 高的是均价 USD3700平方米的恒基中心。 北京写字楼租金是从 1994 年底开始下降的。1994 年底租金为 USD76.8平方米月（使用面积） ， 1995 年为 USD74.39平方米月，1996 年一季度为 USD72.38平方米月，而 1997、1998 年则 分别降为 USD39.4 及 USD20平方米月。北京写字楼最为低落的时期为 1998 年底到 1999 年初， 租金低至 USD13平方米月，有的写字楼还提供如装修期及长达 6 个月的免租期，这就等于租 金低于 USD10平方米月。 这段时期内，不少项目有价无市。于是，市场中出现了真正面对现实的开发商，1996 年底，京泰 大厦以低于周边写字楼 30的价格：USD20平方米（建筑面积含物业管理费）推出，两个月 租完，致使中粮广场、恒基中心、中服大厦等物业将租金从 USD3032平方米月降至 USD2225平方米月。 1998 年由于有一些大公司进入市场租房，开发商为抢占市场，大打价格战。这时期，成交的租金 创下了面积租约的最低点。 1998 年至 1999 年，市场是在缓慢地消化着存量，需求量受亚洲金融风暴的影响很大，写字楼市道 萧条。 1999 年下半年至今写字楼的希望多了 1999 年 6 月，在国务院“关于加快建设中关村高科技区的批复”下发后， “中关村经济”的概念让 该地区的写字楼最早感觉到了复苏的希望。目前，中关村地区的写字楼总建筑面积约 46 万平方米， 其中约 85的项目租售率在 8595。其中，知春大厦、泛亚大厦、希格玛大厦、中电信息大 厦、理工大厦的出租率几乎为 100。租金最低为 USD12平方米月，最高达到 USD35平方 米月。平均租金在 USD20平方米月。 1999 年 11 月，中美签署世贸双边准入协议，中国即将进入世贸组织实实在在刺激了北京的写字楼 市场。特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极态度，其中包括对物业 的投入。在协议签署的第二天，东方广场租金报价由 USD25平方米月提高到了 USD28平方 米月。 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 5 继东方广场之后，嘉里中心、国贸中心、燕莎商圈写字楼带头涨价。而北京科技会展中心售价也达 到了两年前很难预料的 USD2200平方米。 随着申奥活动的开展，为沉寂多年的亚运村地区写字楼市场带来了机遇，但目前该地区规模大、档 次高的写字楼都不是现楼，如兴建中的汇欣大厦、炎黄大厦（远大中心大厦） 。因此该地区短期不 会形成太多亮点，并且对整体市场影响不大。 同时，互联网公司的蓬勃发展，也为 99 年下半年、2000 年初北京写字楼市场的回升作出了很大的 贡献。见表（一） 。这些 ISP（网络服务供应商）和 ICP（网络内容提供商）大面积吸纳着供应量。 许多知名有实力的 IT 公司多落户在国贸、建国门商圈或金融街一带，反而远离了中关村，主要是 由于目前中关村现有甲级写字楼供应不足，且硬件及形象不如国贸、建国门、金融街的写字楼。 表（一）部分网络公司入住北京写字楼情况（2000.9） 资料：中国地产市场杂志社 - 公司名称写字楼名称面积(平方米) - 东方广场 9000 搜狐光华长安大厦 20003000 8848 通泰大厦 2400 3721 和乔大厦 800 中国网络通信有限公司国企大厦 中国信息高速公司国企大厦 4000 搜房航华科贸 中华网国贸大厦一期 850 易趣网嘉里中心 354 网易嘉里中心 20003000 Bailichuan 嘉里中心 560 SainOnline 嘉里中心 300 Powerware 嘉里中心 300 中青旅电子商务部嘉里中心 1000 亿唐嘉里中心 ChianByte 嘉里中心 冠群电脑嘉里中心 Intel 嘉里中心 中国创维网盛福大厦 1700 宏基数字服务盛福大厦 1700 TigerNetwork 盛福大厦 1000 E-Turle 盛福大厦 800 B 盛福大厦 1500 ChainS 盛福大厦 800 IBM 盈科中心 瑞得在线华润大厦 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 6 世纪鸿通远洋大厦 2000 网景远洋大厦 800 - 现状篇现状篇 租金回升，在保的写字楼为数不多，写字楼市场分开租、售两大部分北京写字楼平均租金 USD15.8平方米月（4.4 元平方米天） 租金 北京写字楼共有 450 多个项目是只租不售的，平均租金为 4.4 元平方米天即约 USD15.8平方 米月。其中 65的写字楼的租金在 USD7.5平方米月至 USD14.5平方米月之间。还约有 15的写字楼的租金在 USD1518平方米月，只有 9的项目的租金是高于 USD30平方 米月，其中占市场份额最少的是租金超过 10 元平方米天及少于 2 元平方米天的楼盘了。 见表（二）列出目前北京写字楼租金的分布。 表（二）北京写字楼租金分布（2000.9） 资料：中国地产市场杂志社 - 租金(元平方米天)22334455667788991010 租金(USD平方米月)7.57.511111515181821212626303034343737 所占比例 2%36.50%28.50%15.20%5%3.80%2.80%3.20%1.20%1.80% - 在不同区域内，又以多少租金为主流呢？见表（三） 表（三）北京各区写字楼主打租金排列（2000.9) 资料：中国地产市场杂志社 - 朝阳区海淀区西城区东城区崇文区丰台区宣武区石景山 - 第一位 2323342323232323 第二全 34343445343434 第三位 454523222 - 北京目前写字楼租金最高的是国贸二期为 USD60平方米月（建筑面积） ，而且也是所剩无几。 在写字楼租赁市场中，以朝阳区的数量最多，其次为海淀区，最少为石景山区。而在各区中以朝阳 区的租金为最高，其次为东城区，最低的一个地区为丰台区。由此可见，北京东部的写字楼租金平 均高过其它方位的现实目前还没有改变。 从表（三）可以看出尽管朝阳区的租金在各区最高 USD18平方米月，再综合表（四）就可以 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 7 看出在朝阳区以租金在 23 元平方米月的楼盘最多约占 27。由于朝阳区覆盖地区大：既有 北部的亚运村，又有 CBD 的国贸商圈及市中心的建外大街一带，因此，写字楼档次分布不均匀， 其中不乏档次低，体量不大，重新装修、刷新过的旧型写字楼，但又同时拥有京城最多的甲级写字 楼，其中 CBD 商圈的写字楼租金在 USD25平方米月。 北京写字楼平均售价近 14000 元 北京目前在售的写字楼有 37 个左右，均价为 13800 元平方米，约 1670 多美元平方米。若从位 置、品质、功能、配套及入住公司实力等方面综合考虑北京的甲级或次甲级、乙级、普通写字楼的 售价，则分别各相差近 40，其中甲级或次甲级的售价每平方米在人民币 2 万元左右，而普通写 字楼每平方米的售价在 1 万元人民币左右。这三个等级每平方米售价分别相差 5000 元。 目前在出售的写字楼中从今年年初到年底前可入住的有 16 个项目，总建筑面积在 85 多万平方米， 其中以海淀区供应面积最大：30.5 万平方米，其次是西城区 29.4 万平方米，而朝阳区的供应量相 对较少，为 17.4 万平方米。这些写字楼的平均使用率在 70。见表（六） 。 表（六）2000 年北京在售写字楼情况（2000.9） 资料：中国地产市场杂志社 - 项目名称/售价/位置/总建筑面积/使用率(均价元平米)(万平方米)() - 中关村大厦 15000 海淀区 3.8 70% 中元大厦 9800 西城区 5 70% 北京远洋大厦 24644 西城区 12 63% 成远大厦 21000 朝阳区 3 多 75% 冠华大厦 12500 西城区 4 72% 大康大厦 11600 崇文区 1.7 75% 天莲大厦 7500 海淀区 3.8 70% 海泰大厦 8500 海淀区 10 73% 冠平大厦 13000 海淀区 3.8 70% 汇欣大厦 12450 朝阳区 6.2 70% 京华苑商住楼 4800 丰台区 3.372% 凯旋大厦 17500 西城区 8.4 65% 林达大厦 8800 朝阳区 5 70% 腾达大厦 15000 海淀区 9.1 73% 第一上海中心 17430 朝阳区 3.2 70% 成铭大厦 15000 西城区 2.8 72% - 展望篇展望篇 从目前已开盘的写字楼可见，2001 年可以入住的写字楼大概有 70 多万平方米。其中以海淀区的供 应量最大为 39.6 万平方米，其次为朝阳区 16.8 万平方米及东城区 15 万平方米。而在 2002 年至 2003 年，目前可以预测的供应量大约在 65 万平方米。加上北京目前在租的写字楼剩余未出租的面 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 8 积约 30 万平方米，在未来 2 年中北京市场上将会有 200 万平方米的供应量。值得一提的是，目前 空置的写字楼多数为位置较差，档次较低，品质落伍后类写字楼，而甲级、次甲级写字楼出租率极 高，一些甚至达到 100，即使剩下少数面积，发展商也对租客的选择极为苛刻。可目前市场上更 需要的是一批真正甲 A 写字楼，才能真正满足现在正在寻找写字楼的客户。 北京写字楼市场的需求量将会来自以下几大源头： WTO 的多层次辐射影响 已进入中国的国外知名大企业对中国入世的期待感受更深，会在入世前后调整在华投资的力度， 对物业的需求会有步骤地逐步扩展。 目前列全国 500 强的企业已有 170 多家进入中国，若入世顺利，北京还需再有 2040 万平方米 的甲级写字楼满足他们的需求。 除 500 强以外，国外中、小型企业也将进入，企业由于类型不同和分散，对北京不同档次、不同 方位的写字楼要求各有不同，每个公司所需要的面积在 200800 平方米之间的居多，可有效地消 化掉部分些现有及未来一、二年的供应量。 入世对国外金融、保险业的影响很大，他们的进入会对国贸商圈、金融街、长安街沿线的写字楼 产生大量的需求，一般来说，这些企业的单位需求面积较大，同时，发展顺利的企业拥有 2 万平方 米左右独立写字楼的需求。 随着这些大、中、小型外企的进入，第三产业如服务、零售、饮食业的发展会有互动蓬勃展开的 势头。这些企业除需求营业面积外，也会需要办公用房。 国企大公司将会是大面积优质写字楼的主要购买者 金融街的“国字号”机构、公司已唱了主角。我国银行、证券、保险业的大部分，国家级金融机构 都已入驻金融街，已竣工、在建面积近 120 万平方米，可见中资企业对高档写字楼的需求很大，而 且会不断增大。见表（七） 。 表（七）部分中资公司入住北京写字楼情况（2000.9） 资料：中国地产市场杂志社 - 公司名称写字楼名称面积(平方米) - 联想电脑海龙大厦首层 泰克电脑国际企业大厦 1000 多 东大阿乐派国际企业大厦 1000 多 亚信电脑中电信息大厦 6000 德州仪器公司中电信息大厦 6000 四川省国富投资管理公司国贸二期 500 中证万融南银大厦 500 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 9 中国电信国际金融中心 15000 泰康国际金融中心 20000 邮电器材国际金融中心 6000 某政府机构金融大厦 45000 太平洋保险北京公司远洋大厦 8000 贸促会远洋大厦 12000 深发展远洋大厦 7200 红塔集团远洋大厦 2000 金杜律师事务所远洋大厦 中国船舶进出口总公司方圆大厦整栋 中国海洋石油总公司京盛广场整栋 信达贸产管理公司东环广场 11000 北京晨报东环广场 北京青年报建宏大厦 20000 君和律师事务所华润大厦 1200 中伦律师事务所航华科贸 2000 金杜律师事务所嘉里中心 1200 中国网通国企大厦 4000 南方证券东方广场 6000 华夏基金东方广场 3000 国务院金融工作委员会金玉大厦 5300 中国联通太运大丰 35000 中国网通中关村大厦 1800 - 外地驻京办对写字楼的需求是一块不可忽视的份额 外地驻京办在北京办公的地点已悄然地变化着，不少驻京办已不再将自己安置在胡同中某个小院内， 而是逐渐移至一些中档写字楼或自盖大厦。另一个值得关注的现象是，驻京办不再是省级或省会城 市这一级别的，不少其它中、小城市，甚至县级市也进京置办产业，特别是这些城市，不少除政府 行为外，都有企业支持。暂时一些档次不错的商住两用项目能满足他们的要求，但在未来的二三年 内这种情况会有所改变。他们对写字楼的要求会更高一些。 IT 行业将刺激写字楼租赁市场 99 年、2000 年，IT 业已让不少写字楼看到了久违的希望。见表（一） ，知名网站纷纷大手笔抢占 名气、档次、功能优秀的写字楼，动辄租赁上千平方米的面积，让其它行业多秒有些嫉忌和羡慕， 但在未来几年内，这些行业对写字楼的需求量就像这些行业本身的发展一样绝对是个未知数。 新兴行业将是未来写字楼一大潜在客户群 不少新兴行业如律师事国所、医疗器械、广告、影视制作、媒介、诊所、顾问公司等经历了前几年 的原始积累，纷纷改换门庭，或扩租，或迁入更高档的写字楼，不少公司因看到行业发展的可保证 性，也纷纷购置写字楼。因此，未来几年 150300 平方米的可售写字楼将会大有市场。但目前在 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 10 市场中，这是一个空缺。特别在高档写字楼集中的 CBD 国贸商圈、建国门商圈、朝外商圈。据悉， 位于国贸商圈中心，嘉里中心南将会于今年 11 月推出“数码 01 大厦” ，其最小建筑面积在 90 平方 米，还有 120、150、200、300 平方米的自由组合。更值得一提的是它的户型作出了“老板”间有 卫生间、员工办公空是拥有独立卫生间及开敞“厨房”的安排这在市面还很少见。数码 01 无论是 其优越的位置，还是充分“以人为本”的设计，都将会为市场起个好头。这种为新兴行业量身制造 的写字楼将会在未来二、三年内大有市场。 北京写字楼的市场在经历过大起大落的几年，相信会如同其他事物一样，蓬勃与低迷会有它的周期。 入世虽是早晚的事，但它毕竟还没有成为事实，它对写字楼目前冲击或刺激力并不是十分明显。而 申奥是否成功是还需要等待，它的影响力也需要时间加机会才会产生。若说 IT 行业的加盟会增加 需求，那就更不会对整个市场产生太大的冲击。因此，写字楼的开发建设并没有到了象经济适用房 那样建一个火一个，建一个卖光一个的时刻，写字楼重新真正的再次辉煌要靠太多的外力，而对它 起决定性作用的事件又带有那么多不肯定因素。因此，写字楼新的开发应在为未来作准备的同时再 务实些，市场上中资机构会成为购买优质写字楼的主力。目前市场中甲级写字楼的入住率在 90 以上，几乎没有大面积可供这类公司再扩租或租赁。另外，符合新兴行业需求的写字楼目前在市场 中并不是很多，这也是值得关注的一块市场。 北北京京甲甲级级写写字字楼楼租租价价飙飙升升 2000.04.07 与北京充满沙尘灰蒙蒙的天比起来，北京甲级写字楼市场可谓阳光明媚、春意盎然。楼宇租价 暴涨，交投活跃。行情上升之猛之快，不亚于北京的股票市场。许多客户对没能把握住去年租金低 廉的换租机会颇感后悔。 租金上升租金上升 个别楼宇个别楼宇“封存封存” 金融街的国企大厦已经封盘，准备入驻的客户只能等待楼内客户“挪窝” ；通泰大厦、投资广 场、平安大厦、百盛二期所剩面积也就几百平方米；时代广场推出不到半年，入驻客户已达 56。九龙仓总部将时代广场封盘，以期租金再涨再放盘，所以钟爱它的客户只能静等；“城中之 城”的东方广场租金价格由年前的 20 美元月平方米升至今天的 38 美元月平方米。在没到正式入 驻的情况下，签约客户已达 6 成，其中值得一提的客户是李嘉诚的网络公司 TOMCOM；中粮广 场、恒基中心、光华长安大厦、国贸一期、航华科贸、华润大厦、嘉里中心入驻率达 95，再找 不出上千平方米的空房间；国贸二期的租金价格由年前的 25 美元月平方米（使用面积）涨至现在 的 45 美元月平方米（使用面积） ；朝阳门使馆区内的丰联广场、联合大厦、泛利大厦的入驻率也达 到了 99。 在今年年底交付使用的世界金融中心是朝阳商圈的亮点，其租金报价为 18 美元月平方米。目 前已签出两层 5000 平方米的面积。据悉，开盘半年内客户的入驻率也会达到 7 成。燕莎商圈的南 银、亮马、盛福大厦的入驻率也达到了 85，像盛福大厦惟一的整层就有 6 家准客户在谈成交， 价格约在 23 美元月平方米。 中关村科技园区内的中电信息大厦、知春大厦、泛亚大厦、理工大厦、希格玛大厦的入驻率接 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 11 近 100，方圆大厦、凯旋大厦在未正式开盘前就卖出 6 成。 南城的新世界中心，不仅写字楼入驻率高达 90，其新的公寓项目又破土动工。另外，沉寂 半年的庄胜广场在更换新的代理公司之后，也准备在市场中搏出一方天地。 需求需求“涨水涨水” 租金上扬租金上扬 北京甲级物业市场活跃的原因，可以总结为以下几点： IT 公司发展迅猛。IT 公司的发展方式和发展速度是以前传统公司所无法比拟的。比如，一年 前一家 IT 公司在“银海”的租用面积是 140 平方米，今天，这家客户就要租用时代广场 700 平方 米的面积，并且 IT 行业公司队伍的壮大由如雨后春笋，因而对写字楼的需求也就大。 WTO 效应。加入 WTO 后，我国逐步开放那些以前不许外资涉及的行业，如金融、保险业等， 而这些也正是国外公司窥视已久的行业。因此，许多外国公司尽早进入中国，抢滩这些领域，加大 了对甲级写字楼的需求。 内资公司也开始注意企业形象。世界 500 强有一半已进入中国，与这些外资公司相抗衡的民族 企业也不想输在起跑线上，树立公司品牌和企业形象，办公楼便是极具地位和品质说服力的广告牌。 另外，房地产业是资金密集型行业，且土地资源又不可再生，境外、境内开发商都极具实力。 而北京人多地少，资源配比极不合理也是使北京甲级物业市场活跃的根本原因。 未来未来 1313 个月租金不会再大幅上涨个月租金不会再大幅上涨 北京的甲级写字楼租价今后是否还会涨？还将涨多少呢？这是许多客户最关注的问题。笔者认 为，北京写字楼整体租金的平均价格在今后的 13 个月内将保持在 20 美元月平方米之上，但再想大 幅走高也很难。其原因在于，一方面规律性相对强弱指标 RSI 值已达到 71 的高价区。并且东方广 场 30 万平方米的写字楼项目持续推出，将不会使市场“断顿儿” 。也就是说，中高档租大面积的客 户不会租不到合适物业。 另一方面，租户的数量已趋于稳定，不会再有大规模的潜力客户群爆发。据国家统计局和北京 工商局的资料显示，在北京注册登记的中外公司数量已由今年一二月份 35的增长速度降为三月 的 27，客户已由 WTO 效应注册的高峰逐渐稳定下来。 中原物业冯秋林 正正反反辩辩论论：北北京京写写字字楼楼何何去去何何从从 (以下观点综合多家调研究机构资料而成) 特别感谢：世邦魏理仕、戴德梁行、万信网、中鸿天市调部。) 正方正方 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 12 2000 年起，北京写字楼市场已经出现强劲的反弹，这个事实大家有目共睹，其标志即是东方广场 这样曾经闹过低租金事件的楼盘，也将租金调高至 28 美元，目前涨到 30 美元，并取得较好的租务 业绩。可以说，持续低迷长达五年多的北京写字楼市场出现了触底反弹的行情。 但是关于这波行情往后的走势则出现了意见分歧，一方认为此次写字楼市场的反弹是代表大势反弹， 未来将面临一个长期的持续增长的市场，是为正方。 反方反方 而另一方显然还没有走出熊市的阴影，认为此波行情不过是阶段性反弹，而且因积压较久，反弹力 度较大，但并不会改变写字楼持续低迷的大局，北京写字楼还依然处于消化期，真正的行情反转还 尚需时日，是为反方。 现将正反两方主要观点及分析提供大家参考。 反方：写字楼租售价格弱势反弹，后期将持续低迷 反方观点一：供应量将大增 我们承认近期的市场看涨，实际上，北京的写字楼价格用了约 7 个月的时间，从去年下半年平均 14 美元月平方米左右升至今年上半年的 20 美元月平方米以上，但我们认为，今年下半年 会回再度调低。主要原因是今年下半年的供应量将会大增。 东部燕莎商圈中的新恒基一期及其二期里兹大厦和现代盛世大厦将有 20 多万平方米虚席以待；位 于朝阳门的世界金融中心今年底会有 11.6 万平方米交付使用，其租金报价低于北京甲级写字楼均 价；东方广场地其西一、西三座赢得约 90以上的高出租率后，下半年又将其西二座 5 万平方米 的总面积推向了写字楼市场，另外，2001 年 4 月东方广场还将推出 15 万平方米的写字楼。 西部西单文化广场对面的时代广场几经封盘之后，现今调整租价，也以低于市价的租金出租其前期 一些签约面积；中关村高科技园区内的中关村大厦、数码科技大厦以及中关村周边的凯旋大厦、方 圆大厦等今年年底交将有至少 50 万平方米的写字楼上市。 以上这些即将上市的近百万平方米的写字楼，无疑会给客户提供太多的选择机会。 反方观点二：需求量负增长 在写字楼供应量增长的同时，客户的需求量在减少。 从去年底显示出来的 WTO 效应，并没有因为 5 月的欧盟谈判和美国给予中国最惠国待遇而再次增 加，反而是上半年许多客户已找到并签约了自己满意的写字楼。 短期内，即使 WTO 谈判有更新的进展，驻华公司数量也不会因此而有大的增长，实际上，尽管有 WTO 的限制，但因中国历年的开发政策，诸多跨国公司早已进入中国境内，WTO 概念并不是写字 楼重新获得需求量的主力军。这一点，一直是业内的一大误区。 反方观点三：写字楼行情反转因素淡化 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 13 此次写字楼情况反转，其主要原因是新经济导致的激增需求量，诸多围绕网络、电子商务等新经济 引来的风险投资云集北京，这些来自欧美、新加坡、香港、大陆各地上市公司及投机家的钱进京后， 第一概念即是体面的、大型的甚至是豪华的办公室，特别是某些博傻和骗钱的公司，所以，很快导 致北京高档写字楼租金跳升。我们已经看到，稍微有一点访问量的网站都在租用高档写字楼，而且 有不少网站整层整栋的租用写字楼。这股新经济刺激的不仅仅是北京写字楼市场，而且大大刺激诸 如人才、广告、甚至新闻与娱乐行业。 但这种刺激难以持续，而且大有偃旗息鼓之势。在另一种新经济没有诞生之前，北京写字楼市场的 需求难以乐观。 反方观点四：投资型客户群短缺 除可以购整栋的大集团公司外，一般的中小企业对于自购办公楼的热情并不高，这是企业的通病。 一方面，购置物业占用大量流动资金，另一方面，中小企业的发展并没有定型，无发展空间的企业 没有实力购置物业，有发展前景的企业不知道购多大面积的办公楼合适。 如炜衡律师在 1999 年售价低迷时购进了远洋大厦，尽管远洋大厦售价上调较多，但炜衡依然退掉 合同，主要原因公司扩大后原面积不够用。 另外，一些业务关系不稳定的服务型企业还要随自己的业务范围而移动办公城区。 所以，开发商和用家之间，应该有一个投资层，即写字楼的买家中应该有一定比例的投资型客户， 正常的情况下，应该在三成左右。这一点在北京住宅市场上日渐明显，但在写字楼市场上基本上没 有形成，这是写字楼销售市场打不开局面的原因。 同时，这些投资型客户对租金的敏感度远远高于发展商，所以，有投资型客户后，市场租金真实度 较强，不会让有价无市的局面持续影响写字楼租售价正常回调。 反方观点五：经济大环境比较 目前世界经济大社区的概念已然明显，大家知道，中国证券市场难以受到世界金融的影响，主要原 因是因为中国金融并没有开放，但中国对跨国公司是开放的，所以写字楼租金市场是全球联动的。 据消息，香港、韩国等地的写字楼价格目前也开始了不同程度的下调，下调幅度约为 15左右。 正方：写字楼租售价格反弹，后势将出现缓慢持续上升。 正方观点一：长期低迷探底反弹 1993 至 1995 年是北京写字楼市场的黄金时代。以万通新世界广场为代表的高档商用楼项目创造了 北京房地产开发历史上的奇迹。 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 14 1995 年下半年诸如恒基中心、南银大厦、光华长安、丰联广场、华普大厦等众多大体量优质写字 楼集中推出，北京市写字楼市场的供应量远远超出了需求量，成为写字楼市场盛衰的转折点。1996 年，写字楼租售价明显反转。1997、1998 两年随着峻工量大增，(近 100 万平米的供应量)，北京写 字楼市场市场租金及售价下调，空置率上升，整体处在持续低迷的状态中。 1999 年写字楼市场处于调整状态，一度出现调整尾盘时常见的急跌，跌近谷底。1999 年底，许多 公司借此机会扩充写字楼租赁面积或搬迁至优质物业：如 IBM 从丽都迁入盈科，占据 1.6 万平米的 楼面；MOTOROLA、HP 整栋购买招商局大厦等；另一方面，大部分优质写字楼以较低的价格和 灵活的付款方式吸引租户，以减少空置率。 所以，2000 年面临的是一个曾经冲高，经过合理持续阴跌后，目前已经抬升的市场，是写字楼市 场持续多年的低迷必须带来的市场反转。 正方观点二：供应量已大作调整 写字楼持续低迷的分析往往建立在供应量大的数据上。但近些年，因业内共知开发写字楼的回报低， 所以，诸多项目都停建写字楼或改建写字楼为住宅公寓，这种离场式的“消化量”也是较大的，大 大减轻了写字楼市场的供应压力。 如国际友谊花园入住两三年，其二期写字楼已经停建，这样的楼盘还包括金岛花园、世方豪庭等， 改建项目诸如华澳二期嘉慧园、SOHO 现代城等。 这样，2000 年后，高档写字楼的供应量明显减少，如 2000 年下半年在售的写字楼不过是数码科技 大厦、中关村大厦、太平洋国际大厦、华彬国际大厦、世界金融中心等，2001 年后基本没有新增 供应量。而且，目前显示的行情正是供应量减少的表现：写字楼平均入住率已经不断上涨，超过 80%以上。 正方观点三：宏观利好政策逼近 1999 年底，中美两国政府达成了有关中国加入世贸组织的协议，中国加入全球经济一体化的进程 加快，故大部分外国公司都准备在京扩大办公面积和营业规模；同时，互联网作为朝阳行业促进了 国内信息产业的急剧发展，今年头两月北京共批准三资企业 127 家，协议外资金额达 4.1 亿美元， 较上年同期增长 16.3%，其中大部分为网络信息类的高新技术企业。如吉通在首都时代广场占据了 近 3000 平米的楼面，C 在国贸二期租用了 800 平米，SOHU、搜房迁入光华长安、网易进 驻嘉里中心等；国内公司对写字楼面积的需求增大，成为市场需求的重要支撑。 至少从目前来看，网络公司仍旧保持着强劲的发展势头，我们不应该空穴来风地担心网络出现过度 的泡沫。 正方观点四：投资性购买成为可能 大家都知道，公寓住宅热销除房价下调外，跟银行贷款的跟进大有关系，银行贷款力度在不断加大 的同时，利率又在不断下调。使购房压力大减，在吸引更多人群购楼的同时，投资性购买大为增长。 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 15 随着 2000 年 3 月 29 日，中国银行北京市分行开办对 SOHO 现代城写字楼的贷款开始，银行对写 字楼贷款已然在风。中国银行为现代城客户提供了 7 成 15 年商业楼房按揭贷款，贷款的额度和期 限都大大出乎业内人士预料。 现代城总经理潘石屹先生称：“这是中国房地产具有划时代意义的大事，从买房仅是为了满足居住 到真正意义上的投资房地产，现代城写字楼贷款就是一个里程碑。 ” 据报，现代城 C 座写字楼开盘当天抽签成交面积 5726 平方米，金额 54676972 元，加上整层的大客 户购买，成交面积共达 11349 平方米，认购总金额壹亿壹仟万元。而且两万多平方米月内消化完， 其中有大量投资型客户。 正方观点五：租金上扬有售价支持 一般写字楼租金随市场供求变化影响较敏感，而只有在市场租金变化趋稳后半年，写字售价才会出 现明显变化。如 1995 年写字楼售价炒高，主要是受上一年写字租金暴涨影响的。 所以，有售价跟进的租金变化往往是市场反转的强烈信号。 目前北京写字楼租金的上调直接影响到销售价格的调整，受国内公司大量购买写字楼影响，二季度 写字楼买卖市场成交相应活跃起来。本季度北京写字楼售价与上季度相比平均上调了两三个百分点， 现北京优质写字楼的平均价为 2600-2765 美元/平方米，投资回报率在 8%-9%之间。 最明显的是现代城 B 座写字楼，在 C 座写字楼约在 11000 元左右热卖一空后，现代城分析前期客 户，将 C 座写字楼改成外销，目前准备将开盘价要调整到 14000 元/平方米以上。 北北京京写写字字楼楼哪哪条条腿腿短短 中国地产市场-诸一军北京科技园建设股份有限公司 写字楼市场一个突出的特点是随着宏观经济形势的变化起伏很大，确切地说写字楼市场的活跃 总是稍稍提前于新一轮经济上涨的走势，这是因为写字楼是生产资料，对生产资料的需求增加总是 稍超前于经济形势的好转，而且它也是直接反映经济增长的指标。 从去年底以来，北京的写字楼市场价格开始回升，中关村地区的写字楼价格这一年大致上繁荣 昌盛了 20-30%，东部国贸（中国国际贸易中心）商圈和王府进地区，虽然有东方广场 80 万平方米 的市场抛压，其物业的租金也上涨了 30%或更高，这些都说明现在正处于新一轮经济景气的开始。 随着国家对宏观经济调控的逐渐到位，积极的财政政策和货币政策正在启动我国新一轮的经济 快速增长。而中国加入 WTO 将对中国经济产生积极影响，更将为北京市未来三至五年的写字楼开 发建设提供很好的契机。面对契机，北京的开发商似乎并未完全做好准备，无论是从市场运作，还 是在写字楼的规划设计方面现在通行的观念都还缺乏前瞻性。 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 二二 OOOOOO 年写字楼专题年写字楼专题 售楼专家情报专家 16 目前北京的写字楼在诸多方面都不尽如人意目前北京的写字楼在诸多方面都不尽如人意 交通问题涉及整个城市的道路建设问题，但小区内部高水平的交通设计、交通管理可以部分弥 补这些缺憾。过去几年，很多发展商对写字楼选址过分偏重要求在城市核心区，在这些地区，商业 氛围比较好，但交通则受很大的限制。 停车问题已经成了现在已建成的写字楼要解决的重大难题，由于缺乏预见和只图眼前利益，目 前北京市有档次的写字楼都存在停车难的问题。比如去国贸参加会议，除了要留足路上交通堵塞的 时间，还需要花费 20 多分钟找停车位或从停车场到会议场所。 电力供应本来不应该成为写字楼建设的一个问题，但是随着新经济的到来，越来越多的高科技 企业成为写字楼的使用者。传统的发展商依然认为写字楼就是供企业办公之用，除空调、照明用电， 电力无需多虑。事实上即使不是高科技企业，但要使用现代办公工具，对电的要求也很高，一是要 求多路供电，以保证在一路电源出问题时能有另一路电源保证供应。尤其是对软件企业的研发中心， 一秒钟的停电都将毁掉这些企业多年的心血。二是耗电大，而且要 24 小时不间断供电。有些在中 关村的国际高科技大企业，希望在中关村能找到合适的物业做研发中心，他们把要求的其他方面都 放宽了，但是就是在电力问题上不能妥协，即使这样也没能找到合适物业，虽然中关村在其他方面 有很多优势更适合建他们的研发中心，但还是迫不得已暂先搬到东部，如朗讯科技。他们期待中关 村能有更好的写字楼物业供应市场。 写楼宇荷载及楼层高度问题，对于普通企业而言，一般写字楼的荷载和高度是可以满足要求的。 但很多高科技企业的研发部门，由于有数据中心，所以有些硬件设备很重，对高度也有特殊要求， 因为要辅设地板，在地板下走线，地板本身要求绝缘。符合这种要求的楼宇目前北京还很少，很多 国际高科技企业只好找一般的楼宇进行改造。将就使用。 通讯的问题更为突出，一是目前北京写字楼在通讯传输方面的设计标准低，不能满足很多企业 的通讯要求，包括上网速度、数据舆带宽都不能满足大多数国际性企业的要求。另外目前很多楼宇 由于大多使用钢筋，屏蔽很严重，无线通讯在楼宇内也大受影响。国外有的高级楼宇，设计有独