2009成都8月东门市场典型楼盘分析报告.doc

8月东门市场典型楼盘分析报告2009.9目录：一、今年1-8月东门市场整体情况1、1-8月市场销售走势2、1-8月房价走势情况二、东门各区域板块市场情况1、2009年8月各区域板块供应情况1、2009年8月各区域板块成交情况三、重点项目销售状况1、2009年1-8月重点项目销售对比2、部分重点项目销售情况一、 1-8月东门市场整体情况1、1-8月东门市场销售走势东门市场1-8月销售量基本处于上涨的趋势，5月份达到销售顶峰，这与个税政策5月底终止有一定的关系。需求量的提前释放也也导致了6月份成交量的下降，不过宽松货币政策维稳的政策信号保证了市场需求的稳定，7、8两月市场需求回升到了3-4月的水平上。从城东1-8月的市场需求走势来看，宏观政策对市场需求有较大的影响，可以预见在年底契税优惠政策终止前还将出现1次井喷式的需求增长，而明年年初的需求将会受到很大影响。2、1-8月东门房价走势情况从成交价格走势来看，城东年中和年初的价格对比涨幅达到了15%，整体价格在5445元/左右，但从5月开始，连续4个月成交价在5700元/左右，而且走势稳定，可见城东楼市价格已经拉升至5700元/。二、各区域板块市场情况1、2009年8月各区域板块供应情况板块区域商品房供应面积(M)住宅供应面积(M)商品房供应套数(套)住宅供应套数(套)建设路板块-成龙路板块1249912499101101望江板块-水碾河板块3852038520260260九眼桥板块-沙河板块4005240052402402八里小区板块4824647990506503三圣乡板块5485054850794794合计194167193911206320608月份东门片区新增供应2063套商品房，共计约19.4万，其中绝大多数为住宅物业。就板块供应来看，发展较早的九眼桥、望江、建设路和成龙路版块已经逐渐沉寂，3环外的三圣乡、沙河、八里小区、水碾河四个版块将是今后城东的主要发展区域，而处于建设路与成龙路之间区位和景观优势都比较明显的沙河版块将是城东新的热点。2、2009年8月各区域板块成交情况板块区域商品房成交面积(M)住宅成交面积(M)商品房成交套数(套)住宅成交套数(套)建设路板块4507344419471459成龙路板块4986849375506501望江板块4824348160468467水碾河板块1817218172126126九眼桥板块390819734023沙河板块7173870700749733八里小区板块4988649233543535三圣乡板块7191571283973967合计358803353315387638118月份东门片区共成交3876套商品房，共计约35.88万，其中有98%为住宅物业。三圣乡板块、沙河板块成交量超过了7万，呈现出供需两旺的市场态势。除九眼桥以外，其余各版块商品房整体成交价与住宅成交价基本一致，可以看出目前东门市场基本以住宅需求为主，商业需求较少。一环路以内的水碾河板块高端物业价格较高，达到了8803元/。供需最为集中的三圣乡板块和沙河版块成交价分别为4989元/和4673元/，远低于5598元/的总体均价，说明区域市场还未有效的开拓，对客户的吸引力不够，但这两个版块都具有较好景观优势，而且靠近成熟版块，有较高的上升空间。三、重点项目销售情况1、2009年8月重点项目销售对比项目成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)二十四城477241741835398790紫东芯座9831067256611623优品尚东445343931955688天空城10903115473251592120上霖东方265825466712405020水岸华庭265023494513103930阳光舜苑2894294593132920908月份天空城销售155套住宅，成交量接近1.09万，由于其他楼盘开盘时间较早，销售周期较长，均接近尾盘销售，所以成交套数较少，但较稳定；此外二十四城由于其位于二环的地理位置及华润品牌的积淀，使之销售价格较高。2、部分重点项目销售情况二十四城：月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)8月4772417418353987907月1816814472041308754006月8164716726549073805月5067749665123299956004月3210934960761950795003月2835429959531688053002月108171146015650614001月494550615130415100合计1580061564639610105384708月该项目成交41套共4772，价格为7418元/左右，作为沙河板块代表性楼盘，项目档次高，总建筑面积达210万，其中包括约60万的商业配套，是成都市三环内迄今为止规模最大的社区，区位、品牌和大社区的优势使其成为目前城东的标志性项目，其价格走势也是该片区价格走势的风向标。紫东芯座：月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)8月8407601850542817月11099564062558906月2622520213615475月5581555145287105804月121071295062612868103月140051545111715773002月7994885083406293001月292730497314553520合计448254745118 2294292288月该项目成交10套共983，目前2期正接受咨询中，成交价达到6725元/，该项目价格一直紧跟24城，相同的区位和一定的价格优势保证了其稳定的销售走势。优品尚东：月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)7月4453439319556886月5514450924824415月3170244271135406204月180313423376308903月4662354026187714402月8237723714305890901月19990196338467637900合计388583473670 142608069优品尚东7月份销售仅为3套住宅，均价仅为4393元/，该项目2010年2月交房，目前剩余不到30套，属于尾盘销售，而其后续开发将成为该片区其他项目参照的标杆。天空城：月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)8月109031154732515921207月107151164775511601206月115891184602533308605月3379634243221460659004月9171974346398609203月7353814486329873002月3063344425135535501月16241843587078959合计882149214485 395629729该项目8月成交115套，成交价4732元/，该项目的低价策略是其实现快速销售的保证。上霖东方：月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)8月2658254667124050207月175719469282437376月2888394718136264605月172932314290741785804月85961204266366743603月5555734138229844302月3316494081135325201月12091737774566058合计432725734303 186211165该项目8月成交25套，成交价4667元/，目前已进入尾盘销售阶段。水岸华庭：月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)8月2650234945131039307月7282634939359679606月3887415018195081905月154711834970768872804月6519734950322681803月4655544838225198402月170820476581392231月12851649366343916合计434574734941 214738519水岸华庭8月成交23套住宅，成交价4945元/，从今年以来的价格走势来看，该项目采用了比较稳定的价格策略，价格调整幅度很小。阳光舜苑：月份成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)8月2894294593