2009年9月深圳房地产市场分析报告.doc

09年09月深圳市场分析与动态核要信息1、 深圳楼市新盘不断观望气氛浓“十一”黄金周和房地产秋交会的即将来临，使深圳地产商推销新盘的热情高涨，仅前天，就有13 家楼盘发售或者加推新房。据深圳房地产信息网统计，9 月22 日至9月29 日，深圳共有15 家新盘加入市场，发售集中在9 月26 和27 日两天，其中均价在7000 至1 万之间的楼盘5 个，均价在1 万到1 万5 之间的有6 个；15 家新盘中仅7 家有明确折扣，除横岗的中海大山地的别墅交10 万认筹开盘当天购房抵总价30 万元外，大多为开盘当日98 折。与新盘高价对应的是交易的冷清。上周整体行情都十分低迷，上个统计周期为9月20 日至9 月26 日，期间新房成交共计530 套，日均交易量不到76 套。9 月26 日全市新房仅成交53 套，成交面积5769 平方米，成交均价1.74 万元/平方米。龙岗区是成交量最多的区域，共成交25 套/2673 平方米，成交均价1.02 万元/平方米，宝安区以15套/1800 平方米的成交量排名第二，成交均价2.46 万元/平方米，南山区排名第三，成交10 套/991 平方米，成交均价2.21 万元/平方米，罗湖、福田、盐田均成交1 套。二手房交易也在持续下降。深圳土地房产交易中心数据显示，截至上周五，深圳9月的最后一场拍卖会落下帷幕，11 场拍卖会183 个标的共成交87 个，成交率47.54%，比8 月下降1.92 个百分点。数据显示，6 月、7 月份拍卖房成交率均在六成以上，8、9两个月成交量急剧下滑。 2、 深圳二手房成交量几乎是新房5 倍9 月14 至20 日，深圳一手房市场仅录得631 套的成交量，与前周相比有大幅回落，环比降幅达20 .4%，这是继前周成交量有所回升之后，再度延续8 月以来的下滑走势。世联地产提供的统计数据显示，关内市场成交低迷是导致上周一手房成交量大幅下滑的主要原因：关内四区仅成交197 套，占比31 .2%。一方面因关内新增供应量小，另一方面也因部分片区房型大、房价高。上周成交前十强楼盘分别位于宝安、龙岗和南山，其中宝安区有5 个，共成交142 套，占前十强成交量的42.8%。价格方面，一手房成交均价为18368 元/平方米，环比下降3.5%，延续了前周的小幅跌势，世联周报将其总结为房价开始显示“冲高回落”的迹象。其中，龙岗区以11530元/平方米的均价成为全市最低，而罗湖区均价仍在上涨，以32107 元/平方米位居榜首。与此同时，上周深圳二手房成交环比又上升1.7%，达到2918 套，几乎是新房成交量的5 倍。 3、 深圳开发商暗中降价中国房地产指数研究院最新监测数据显示，9 月7 日9 月13 日，深圳市商品住宅成交总套数为793 套，平均每日成交113 套，这一数据已经接近2008 年的熊市低点。在此基础上，深圳团购、办卡、送装修、赠面积等名目繁多的优惠措施悄然再起并愈演愈烈：“9.89.89.9 折”的三重优惠；预交2 万元可享受开盘额外9.8 折；预定均价比之前的开盘价下降1000 元/平方米，而且周末两日内购房还有额外优惠；“预交5000 元可享受开盘9.7 折”优惠登记；有楼盘甚至提出，对于新推的部分双拼别墅，购买者可获赠一辆价值百万的豪华轿车。此外，交置业基金加倍抵消房款、送全屋精装修、额外送面积等，都是深圳置业者所熟知的营销手段。中原地产二级市场常务副总经理玉家雄认为，“最近的高均价主要是豪宅型产品供求两旺造成的，事实上，普通住宅已从7 月开始显现出销售压力，近两月的新盘开盘销售率普遍只有20%30%，而第二季度普遍有70%的开盘销售率。在新增供应量大的区域，将出现更多打折优惠乃至降价促销的楼盘。” 4、 数据：深圳市商品住宅销售情况（按周统计）5、 数据：深圳市商品住宅存量趋势（按周统计）数据：2007-2009 深圳市商品住宅销售面积同比情况数据：2007-2009 深圳市商品住宅价格同比情况6、 深圳楼价8 月环比大涨76%深圳国土房产部门15 日发布房地产市场分析报告显示，深圳8 月住宅均价达每平方米19368 元，不考虑豪宅拉动因素，比7 月大涨32.17%，比去年底上涨76%。统计显示，1 至8 月，深圳各月住宅均价分别为每平方米11459 元、10770 元、10971元、12203 元、12550 元、14197 元、14654 元和19368 元。各月楼价环比涨幅分别为4.37%、-6.01%、1.9%、11.23%、2.84%、13.12%、3.22%和32.17%。报告显示，1 至8 月深圳房地产建设与投资规模有所下降，但下降幅度有所回落。新建商品住宅销售规模同比增幅较大，但环比下降较为明显。商品住宅销售面积492.86万平方米，与去年同期相比增加138.24%，与去年全年的成交水平相比增加35%。不过，8 月份的销售规模较7 月份下降较为明显。今年深圳二手楼成交面积增加明显，交易规模超过一手。前8 个月二手楼成交面积为721.82 万平方米，超过去年全年350.93 万平方米成交总量的两倍。今年以来，二手住宅与新建商品宅交易面积的比例为1.46:1，相对于2008 年的0.9:1，该比例增加明显，相对于1 至7 月的1.34:1，该比例增加也很明显。不过，8 月份二手楼交易出现回落迹象，共成交107.48 万平方米，相对于7 月份的124.92 万平方米，下降13.96%。 7、 8 月深圳二手房市场量跌价平深圳房地产信息网14 日公布的深圳市三级市场月度报告显示，继7 月份深圳二手房成交量创今年新高之后，8 月份二手房成交量高位滑落，全市共成交12444 套，环比大跌21.4%，日均成交401 套；二手房成交面积111.6 万平方米，环比下跌21%。在8 月份的21 个交易日内，共有9 天成交量在600 套之上，其中3 天成交量超过700套。在价格方面，二手房的挂牌均价8 月份继续保持涨势，但涨幅明显趋缓，环比仅微涨0.1%，为13553 元平方米；与去年同期相比上涨2766 元平方米，同比大涨近26%。 8、 深圳前个月房地产投资下降8.6%深圳市规划和国土资源委员会15 日发布的房地产市场分析报告显示，今年1 至8月，深圳市完成房地产开发投资246.69 亿元，比去年同期下降8.6%。今年18 月，深圳市商品住宅开发投资为166.63 亿元，同比下降16.3%；商品房施工面积2826.63 万平方米，同比下降3.6%，其中住宅施工面积1898.55 万平方米，同比下降6%；商品房竣工面积189.38 万平方米，同比下降17.2%；商品房新开工面积264.47万平方米，同比下降50.7%。据分析，今年前8 个月，深圳市房地产开发投资比去年同期下降，但降幅在不断收窄；随着深圳市国土部门加大商品用地出让的力度，以及开发商流动资金日趋宽松，今后几个月，深圳市房地产开发投资将呈增长趋势。 9、 深圳将把住宅产业化作为土地出让条件据深圳市人居环境委员会住宅产业现代化办公室消息，深圳明年年初将出台住宅产业化建设意见书，该意见书出台后，深圳将有计划、有步骤地开展住宅性能认定和住宅品部认定工作，一批性价相符，更节能、更舒适的产业化、现代化住宅将走进市民生活。据介绍，进行产业化、现代化建设的住宅有望比现在节约一半以上的成本。为了使更多企业加入到建设产业现代化住宅的队伍中来，意见书还有望出台一些政策调动企业的积极性。政府部门还将充分利用调控手段，提升建设用地利用效益，2009年底前将住宅产业现代化的条件和要求作为土地出让的条件之一，使集约高效的用地管理模式成为深圳住宅产业现代化工作推进的有力抓手和重要保障。到2010 年底，深圳将采用工业化生产模式完成数十万平方米的住宅项目建设，并逐步推广和实施住宅工业化生产模式。 10、 金地24.4 亿摘得深圳观澜两宗地块9 月25 日，在深圳市土地房产交易中心举行的拍卖会上，金地(集团)股份有限公司与万科“激战”40 分钟，最终以24.4 亿成功摘得深圳观澜两宗地块。资料显示，这两个地块位于宝安区的观澜横坑水库片区，占地面积约15.73 万平方米，容积率不高于1.8，总建筑面积达28.32 万平方米。其占地面积，也是近一年来深圳国土房产局出让的占地面积最大的居住用地。这两个地块底价为20 亿元，拍卖起价为18 亿元，经过95 次举牌后，金地以24.4 亿元摘得，超出底价22%，折合楼面地价每平方米8617.34 元，地面地价每平方米15510.81 元。金地投资部一负责人表示，金地绝对不会盲目拿地，这个价格是正常的，没有超出他们预计，观澜该地块应该是现在深圳少有的优质地块，对于未来中长期的市场走势也十分看好。 11、 李兆基1.1 亿美元认购华南城等新股9 月17 日，恒基兆业主席李兆基表示，他已在两家公司的香港首次公开募股(IPO)中认购了总值1.1 亿美元的股票。李兆基称，他是以个人名义进行的认购。他分别认购了华南城控股有限公司1000万美元新股和华润水泥控股有限公司1 亿美元新股。华南城计划通过香港IPO筹集不超过4.04 亿美元资金，并将于9 月30 日在香港交易所挂牌上市。华南城控股有限公司是深圳一家大型综合性物流贸易中心的开发商和运营商。 12、 深圳司法局正式发文小产权房市场遭受重创9 月中旬，深圳市司法局正式发文，包括小产权房在内的深圳违法建筑灰色交易中，不允许正规的公证处和律师提供公证服务。而广州市国土房管局亦宣称小产权房相关协议合同无效。对此，深圳市政府经济顾问国世平表示，因深圳数量巨大的小产权房，已成为社会顽疾，目前政府通过严厉打击拆除新建的小产权房，同时叫停律师见证服务，摧毁地下交易的关键链条，大大重创深圳地下交易市场的热度。但部分由当地村委集资统建的小产权房仍在热卖，并宣称一年可拿“绿本房产证”。其中，位于默林村家乐福附近的东方名苑，3 栋14 层的独立小高层已近销售完9 成。据该小产权房销售代表透露，该楼盘由深圳大浪村委集资统建，今年3 月开始销售，一套三房二厅85 平方米的房子，售价14.8 万，因位于地铁口黄金物业，非常抢手，目前仅剩二十几套。销售代表称：村委已经找好律师楼提供见证服务，同时一年后即可拿到绿本房产证。她说，因政府严打，最近剩余的小产权房不好卖。她称，政府曾允诺当地村委，会转正部分农民房，该楼盘名列其中。但深圳市房管局工作人员对此予以否认。 13、 深圳物业税或改称房地产税按房产市价征收物业税何时开征，一直是各界关注的问题，深圳地税局新闻发言人章家寿22 日透露，物业税将来可能叫房地产税，目前开征的具体设想和条文还在讨论中。而对于房产税与土地使用税合并成房地产税后的变化，章家寿则表示，其最大的区别是现在房产税是按房产原值扣除30%后征税，其每年的征税额是固定的，而合并后房地产税则是根据房子现在的市场评估价征收。章家寿还表示，关于房地产税，财政部、税务局已经确定要求各地方考虑，其中深圳也是被要求考虑的地区之一。不过，章家寿表示，由于开征该项税涉及许多方面的细节，比如评估问题，“是按套评估？还是按片区评估？如果按片区评估，那么不同楼盘、不同的楼层、朝向价格又不同，怎么处理？评估是找中介评估做，还是由税务局评估？如果找中介评估，是找一家还是找几家？找谁？而如果由税务局评估，则税务局需要多少人？并且税务局没有掌握房产信息，还需要国土、房产局协调。”章家寿还表示，评估多久进行一次、第二套房是否征税都是要考虑的问题。同时，章家寿还提出，两税合并成房地产税后，其税率设置为多少，也需要测算，需要将现行的房产税与土地使用税综合起来一起考虑。 14、 广深整治小产权房16 日，深圳有律师接到深圳市司法局下发的通知，要求不得为“小产权房”提供律师见证服务。此前，广州相关部门也表示，要对“小产权房”进行严查，并提醒市民所谓的“律师公证合同”不具有法律效力。深圳市司法局通知表示，根据深圳市查处违法建筑销售行为专项整治工作方案的统一部署，深圳市司