深圳豪宅公寓项目案例研究.pptx

深圳豪宅公寓项目案例分析 深圳湾1号：世界顶级城市综合体 基本指标： p占地：4.6万（北1.4万 ，南3.2万 ） p建面：47.5万（北10.3万 ,南37.2万 ） ，其中计容建面32万 p容积率：北地块4.6，南地块7.97 p建筑高度：80-342米 p业态：其中办公约8.3万，酒店约3.5万， 公寓约16.17万，商业约4万 深圳湾1号 深圳湾1号是深圳目前最顶级的豪宅项目之一，公寓产品更是突破了传统的居住理念，价格直 指片区天花。 北区： lT1：开发商自持写字楼； lT2：公寓（430-980），32F，总层高119.9m， 每层层高3.5-4m； lT3：公寓（209-640），18F，总层高70.35m， 每层层高3.5m； lT4：608-614大平层，18F，总层高80.35m，每 层层高4m； l深湾会规划 南区 lT5：公寓（163-515），50F，总层高189.88m ，每层层高3.45-3.69m; lT6：公寓（204-330），35F，总层高129.95m ，每层层高3.3-3.5m; lT7：低层写字楼，中层酒店，高层公寓，最高层会 所；共68F，总层高342m，每层层高3.75-3.9m; lT8：公寓（204-330）；低区（6-18F），高区 （未推售）；共29F，每层层高3.6-3.9m; l企业会馆规划 l高档商业配套 项目分为南区和北区，首批推售北区T2/T3/T4公寓，目前在售为南区T5及T8，T6已售罄。 规划布局 户型配比 北区主力产品为430590，产品更为纯粹；南区产品线较为丰富，涵盖128520一至 四房，目前在售T5高区430520三至四房以及T8低区198325两至三房，T8高区Kelly Hoppen美学空间发售在即 T8标准层820 T8 A:330：3套房2厅4卫 T8低区A户型(325) p户型结构：3套房2厅4卫+工人房 p朝向：东北朝向 p景观面：东侧内湾湖及深圳湾海景、北侧9F可 越过企业会馆观项目北区群楼及深圳湾春茧、西侧可 享城市景观 T8低区B户型（289） p户型结构：3房2厅3卫（双套房） p 朝向：东南朝向 p 景观面：东侧永无遮挡内湾湖景观及深圳湾海景 ； 南侧与三湘海尚对视，视野略受影响（三湘海尚 高约100m，T8高区视野可越过三湘） B:289 3房2厅3卫C:204 2套房2厅3卫 T8低区C户型（198） p户型结构：2套房2厅3卫 p朝向：西南朝向 p景观面：西临中心路、城市水景；南面与三湘海尚 对视，视野及采光略受到影响，但能看到部分海景 在售T8产品 全玻璃幕墙设计 360无边际景观 3.5-4米极限层高 2.4米极限宽幅双Low-E 三层中空夹胶超白玻璃 配置科技智能家居生活 颠覆常规意识的超大空间尺度,将空间美学与艺术、科技全面融合 核心价值点 全球十大顶级设计师联袂巨献，诉求由外及里的居所理想 全德意系精装，融合世界超5星级品牌超越普通的“精装成品”，最奢侈装修品牌汇集 米勒汉斯格雅 当代 卡门 日立 Bulthaup nBulthaup橱柜、全套Miele厨房电器、当代龙头、汉斯格 雅&唯宝卫浴设施、卡门/诺布莱斯高级装甲入户门、日立 空调 n欧洲品牌家具，高档厨房电器及高级卫浴设施，营造奢华 雅致、舒适和谐的生活空间 唯宝 全德意系品牌精装 中心天元：深圳中心140万平米综合体地标 项目位置深南大道与金田路交界处 占地面积22.7万 计容建筑面积140万 标准层面积 700-1100 其中 公寓50万 写字楼50万 shopping-mall30万m 酒店6万m 配套设施14万 容积率4.5 车位比超过7500个（车位比1:2） 主力户型200-300平的超高层大平面户型 总户数867户 目前销售情况 2015年7月10日入市，首批推90-240平（2- 3房） 目前销售价格8.7-10万元/ 中心天元总建面140万，业态涵盖公寓、写字楼、shopping-mall、酒店、配套奢设施。 中心天元 福田CBD东区，占据中心区1/9土地面积 中国一线珍稀城市核心CBD，最超大规模综合区 p 天元所在地是四大一线城市界定为心脏的地段；10年来第一次供应也是 最后一次供应。 p 市场现状是10年没供应的饥渴状态，真正的稀缺源于土地的稀缺；CBD 唯一供应，中心区未来无土地供应，最后一块地； p 不同于北上广有多个中心，北上广深包括香港地标地段最具价值公共资 源配套最牛的项目，深圳仅此一个中心，无法复制不可替代 p CBD唯一一个拥有多个永久性景观的物业，看中央公园无遮挡 140万超级自身配套（2倍万象城商业体量） p 30万旗舰商业体量，2倍万象城；500个商业品牌，25个业态 p 800米品牌商业大街，奢侈品旗舰店，都会展览馆，媲美世界大街 p 4栋约40万平米甲级写字楼，350米地标，150米门户建筑，构建城市天 际： p 约22万平都会中心资源顶级豪宅，28万平城市高端公寓，自成高端圈层 福田中心区稀缺超大规模项目，超大规模商业，是项目最大的价值也是难点 综合价值 中心区繁华商业与顶级居所分离 p 中心区繁华商业体上的豪宅，住宅与商业分离 p 绝对私密，只有业主可以自由出入 p 住宅电梯直通30万平米商业 p 尽享繁华，纯粹人居，自成高端圈层 p 商业楼顶作为公寓花园，超大泳池和景观园林彰显尊贵。 公寓价值 项目首开推售T5栋A/B座227套，剩余T1/T2/T3/T4/T6/T7共733套，主力产品面积段 为219-313三至四房，其中T5标准层800，T6标准层520。 户型配比 楼栋户型面积套数（套） 总套数（套） T1 44534 35 6481 T2 26570 144 293/31372 5022 T3 219/24266+66 134 6672 T4 295/30170 140 25768 7422 T5 205132 264 185132 T6 8168 202 117/14468+66 T7 36776 78 7422 合计/733 主力户型 5栋A座01户型 建筑面积：约196 3房2厅3卫 5栋A座，2单元，两梯两户，产品为196-238m三房。 赠送10m 5栋A座02户型 建筑面积：约238 3房3厅4卫 户型优点： 7.6米都会荧幕，近70L型三联厅； 米其林三星宴会级厨房； 全功能套房，独立衣橱，风范藏在细节里； 罕见三套房设计。 户型优点： 270三面采光，7.6米别墅级开间； 米其林三星宴会级厨房； 主卧全功能空间，匹配阳台； 双套房设计，双倍尊贵与个性。 主卧阳台6m 主力户型 5栋B座03/05户型 建筑面积：约93 1房2厅1卫 5栋B座01/06户型 建筑面积：约141 2房2厅2卫 5栋B座，四梯六户，产品为93-141m一至二房。 户型优点： 270三面采光，超奢景观面； 专业烹饪流线设计； 超五星级总统套房； 客厅出阳台，绝佳一线景观台。 户型优点： IMAX视效会客厅； 13米其林三星级厨房； 主卧出阳台，一览中央大街夜景 ； 2+1灵动空间，随心随变。 户型优点： 6.4米面宽奢阔会客厅； 五星级套房，CLAYX等卫浴四件套 ； 私人衣橱设计，每个中心人物都是 时尚引领者。 5栋B座02/04户型 建筑面积：约139 2房2厅2卫 项目营销节点 首次开盘，推出 90-240中央公 寓新品，共推出 227套 【营销节点铺排】 营销节点 推广主题 推广渠道 2015.1.242015.6.15 5栋样板房开放 活动配合 2013.3.13 营销中心开 放 2015.7.10 启动认筹， 500万资产 验资即可办 理VIP 中心资产， 即将开盘 益风尚女王派对 明清瓷器回流展 财富论名流会 花艺分享会 越繁华 越精彩 140-240m公寓 新品开放 主要推广渠道：搜狐焦点、楼体、户外T牌、LED、电台（深圳卫视财经频道）、杂 志（才智生活）、报纸（南方都市报）、微博微信。 2015年7月中旬 顺势加推93m、 196m、238m 产品，共99套。 项目精装修标准 【精装修】 主打媲美香港最顶级豪宅精装标准，大量德系配置，精装标准约1万/ 厨房精装品牌 1、 洗菜盆、龙头、垃圾处理器：FRANKE弗兰卡或同等档次品牌 2、 抽油烟机、双眼电磁灶、冰箱：Gaggenau嘉格纳或同等档次品牌 3、 橱柜：Poggenpohl博德宝或同等档次品牌 4、 厨房电视：美瑞菲或同等档次品牌 5、 净水器：EVERPURE爱惠普或同等档次品牌 卫浴精装品牌 1、 洗手盆：KERAMAG凯乐玛或同等档次品牌 2、 浴缸：CALYX卡力仕或同等档次品牌 3、 一体感应坐便器Kohler科勒或同等档次品牌 4、 浴缸龙头、洗手盆龙头、淋浴花洒：GESSI爵士或同等档次品牌 卓越前海壹号：47万平米前海核心领先综合体 项目位置前海航海路与学府路城市干道交汇处 总用地4.3万 计容建筑面积140万 其中 金融办公29.55万 商业5.3万，其中地下商业2.11万 商务公寓9.234万m，703户 容积率10.4 车位数地上车位900个 主力户型88-247平 楼栋状况总楼栋数：6栋（公寓：2栋，写字楼：4栋） 目前销售情况 2016年下半年推出2栋公寓楼，户型为90-145平1-3 房，4#楼已售罄 卓越前海壹号总建面47万，整体业态由4栋超甲级写字楼及2栋顶级行政公寓组合而成，是集办 公、居住、购物和休闲为一体的一站式平台，前海首席的高端商务综合体。 卓越前海壹号 47万平米领先综合体，前海核心绝对地标，资金压力大 前海第一拍，资金占用大，项目要求兼顾先期回现、后 期溢价。 综合价值 公寓纯粹化，独立组团以及两栋产品区别定位，保证纯粹性，前期严控总价 、做小面积 2栋4栋 有景观 楼高193m，52层 中大户面积 主力产品：90-270m2一至四房 无景观 楼高110m，26层 中小户面积 主力产品：46-140m2单至三房 首次开盘情况： 2016年1月22日开盘，推售322套87-142一至三 房，开盘即售罄，整体均价10万元平 公寓部分与商办物业隔离，形成独 立组团，保证纯粹性。 公寓预期单价高，为控总价，适当做小户型面积，两栋公寓档次区分明显 ，先推4#楼。 公寓价值 楼栋类型分类建筑面积套数套数比 2栋低区一房一房一厅一卫约88-100平米9223% 一房一厅两卫约92-115平米9223% 二房两房一厅两卫约137平米4611% 两房一厅三卫约142平米4611% 高区三房三房两厅三卫约183-195平米4010% 三房两厅四卫约183-249平米4010% 四房四房两厅五卫约195-273平米4010% 大平层五房三厅六卫约431平米20% 六房两厅五卫约530平米20% 复式复式约589平米20% 小计402100% 4栋一房一房一厅一卫约47-89平米13843% 一房一厅两卫约85平米4614% 二房两房一厅一卫约121平米4614% 两房一厅两卫约119-120平米4614% 三房三房一厅三卫约143平米4614% 小计322100% 户型配比 目前销售情况：目前4#楼已售罄，2016年下半年推出2栋公寓楼，户型为90-145平1-3房。 标准层平面图（1400） 局部重点突显尊贵品质 两栋写字楼之间的“室外大堂”（实际为雨棚），彰 显豪华气派 超奢阔挑高大堂20米，高端形象展示 公寓亮点展示 东海国际公寓：深南大道旁50万平综合体地标 东海国际 项目位置深南大道7888号东海国际中心（二期）B区 占地面积 36156.64 计容建筑面积 50万 其中 公寓 塔楼A座82层、B座75层，共 954户（A栋453户、B栋501 户） 写字楼 共2幢，楼层分别为38层及27 层，地下共4层 酒店 地上25层，地下4层，能提供 约400间客房 商业地下一层，地面三层 容积率 10.35 车位比1700个，其中地下停车位500个，1：1.78 主力户型200-250m三房 总户数 公寓946户 目前销售情况 2013年2月推出A栋4-15楼及33-44楼共220套，均价8万 元；77-128平1-2房精装小户公寓预计7月入市 目前销售价格约8.5-9.5万元/ A座， 高308米， 共82层 B座 ，高 275米 ，共75 层 写字楼 酒 店 会所 东海国际中心，由两座国际甲级写字楼、国际五星级酒店东海朗廷酒店（已开业）、两 座顶级摩天商务豪华公寓及国际时尚精品商场组成。 户型配比 308米的高度获誉“亚洲新高度摩天公寓”、“地标物业”，剩余货量约400套左右，大部分 是高区产品，现在主要销售125-140户型的二房 序号户型面积（） 按户型合计 套数套数占比 1一房76708% 2二房115-14022924% 3 三房201-25032434% 4 四房300-370576% 5小复式160-20017218% 6中复式260-310384% 7大复式370 485% 101% 8特色复式400-600 合计946100% 中低区户型分布(A座4-44F)/标准层1600 H GA B F E1/E2C1/C2 D A户型 约200 东南向 3房3卫2套房 B户型 约140 东南向 2房2卫1套房 G户型 约200 东南向 3房3卫2套房 H户型 约250 南向 3房3卫2套房 F户型 约250 西南向 3房3卫2套房 E1户型 约210 西北向 复式 3房4卫2套房 E2户型 约188 西北向 复式 3房3卫1套房 C1户型 约210 西北向 复式 3房4卫2套房 C2户型 约188 西北向 复式 3房3卫1套房 D户型 约140 东南向 2房2卫1套房 注：E1E2C1C2户型有部分是 中空复式，E1、C1约为176 ，E2、C2约为157，均为2房 注：E1E2C1C2户型有部分是 中空复式，E1、C1约为176 ，E2、C2约为157，均为2房 H GA B F E1/E2C1/C2 H户型 约250 南向 3房3卫2套房 F户型 约250 西南向 3房3卫2套房 A户型 约360 东南向 中空 4房5卫4套房 G户型 约360 东南向 中空 4房5卫4套房 B户型 约320 东南向 4房4卫3套房 E1户型 约210 西北向 复式 3房4卫2套房 E2户型 约188 西北向 复式 3房3卫1套房 C1户型 约210 西北向 复式 3房4卫2套房 C2户型 约188 西北向 复式 3房3卫1套房 中高区户型分布(A座46-59F)/标准层1900 中低区户型分布(B座4-44F)/标准层1500 G户型 约202 南向 3房3卫2套房 J户型约76 东向 1房1卫 A户型 约202 南向 3房3卫2套房 B户型 约142 南向 3房3卫2套房 D户型 约135 北向 3房3卫2套房 E1户型 约200 北向 复式 3房4卫2套房 E2户型 约185 北向 复式 3房3卫1套房 C1户型 约200 北向 复式 3房4卫2套房 C2户型 约185 北向 复式 3房3卫1套房 K户型 约76 东向 1房1卫 注：E1E2C1C2户型有部分是中 空复式，E1、C1约为170，E2 、C2约为153，均为3房 D B AG F H J K E1/E2C1/C2 F户型 约122 北向 2房2卫1套房 H户型 约128 南向 2房2卫1套房 深业上城案例解读 深业上城：120万全球综合体典范 深业上城综合体总建面120万/，业态包括由品牌街、商场及小镇组成的多元购物体验空间、 产业研发大厦、LOFT、全球顶级奢华酒店文华东方酒店、高端商务公寓。 总建面120万m2 商务公寓建面17万m2 总部 办公 高塔18.8万m2 ，390米高 低塔14.4万 m2 LOFT10万m2 酒店5万 m2 商业（计容）13.5万 m2 容积率6.80 楼座2栋超高层，62/49层 总户数商务公寓628套 停车位1400 绿化覆盖率45 主力户型 106-360m2一到四房，少量 400900特色单位 产权年限50年，2012年8月起计 深业上城 深业上城前期引进文华东方酒店为项目造势，首期通过高端公寓产品入市，以周边的景观 资源为主要卖点，实现热销，同时启动商家合作签约等商业动态。后期通过LOFT、写字 楼、超五星级酒店逐步升级兑现综合体价值，树立项目标杆形象。 一期公寓 二期LOFT 三期 写字 楼 2013.9 项目启动 公寓入市 2013.12 深业上城与 英皇UA电 影城签约 2014.92013.8 与文华东方 酒店签约 深夜上城 与食代馆 签约 LOFT产品 入市 2015年下半年 开发策略 项目位于笋岗西路与皇岗路交汇处（即原赛格日立工业园），属于福田中心区北部区 域。项目周边被皇岗路、笋岗路、彩田路和北环路四条城市干道环绕，地下商业直接与 地铁10号线莲花村站连接，多重交通体系大大缩短业主出行时间。 地段价值：福田中心区北门户、多重交通体系保障出行便利 东面：笔架山公园全面宽涉景 南面：高层建筑可以眺望福田中心区景观 南、东南：高层建筑可无遮挡、俯瞰中心公园景观 西南：莲花山公园景观 居室与自然无缝：1.5亿打造两座私家天桥连接两大公园 莲花山 公园 笔架山 公园 中心公 园 福田中心区 景观 莲花山公园 笔架山公园 深业上城 景观资源：拥有多维景观资源、山林环抱，居室与自然无缝 市民中心 会展中心 甲级写字楼数量超过40 栋，近140家大型企业 总部入驻 文华东方酒店、香格里拉、喜来登、丽思卡尔顿、四季酒店，等 Cocopark、连城新天地、中心城、皇庭IA MALL、卓越intown、 深业上城规划16.7万高端商业，等 深圳音乐厅 中心书城 美术馆，等 福田火车站 6条地铁线（含规划） 广深港高铁 40%的银行 60%的证券 90%的基金公司，等 商业 福田区是深圳市的中心城区，坐拥中央商务区，是深圳的行政、文化、金融、信息和国际 展览的中心。深业上城位于福田区核心地段，尽享福田中心区完善的、现代化市政配套 配套价值：尽享城市中心完美配套 价值兑现：引进世界顶级奢华酒店文华东方酒店，2013年8月19日正式签约，将于 2017年底开业，位于产业研发大厦高塔顶部67层至80层，拥有无敌的山景和城市景观， 共规划有客房190间，其中标准客房面积达到70-80平方米。 综合体价值：国际奢侈酒店进驻，提升项目形象 LOFT LOFT 创新产业大厦（高塔） 创新产业大厦（低塔） 写字楼规划为两座超高层创新产业大厦，总建面约33万。此外，项目还配置有10万 LOFT灵动自由空间，定位为创新总部经济基地和孵化产业基地。LOFT产品将于2016年 下半年入市。 综合体价值：写字楼进驻带动大量消费人群，辅助其他业态发展 中央商业区 中央商业区采用创新的集中商业(MALL)+品牌街(STREET)+体验小镇(TOWN)的构造形 式，总建面约17万，预计共有约250间商铺进驻；类型涵盖国际奢侈品牌、一线时尚品 牌、高端百货、精品超市等休闲娱乐场所。 综合体价值：打造中央商业区提升片区整体现代化服务水平 商业部分由甲方商业运营团队负责，跟营销不挂 钩，因此没有相关资料 产品价值：规划为大尺度舒适型产品，整体产品规划纯粹产品价值：规划为大尺度舒适型产品，整体产品规划纯粹 户型结构 户型面积 （） 总套数 （套） 套数占比 月均去化套 数 （套） 去化率 成交均价 （元/） 一房一厅106-1078613.7%5售罄 68万/ 两房两厅162-1668613.7%5售罄 67.6万/ 三房两厅 230 8213.3%3 售罄68万/ 260 8012.7%2 四房两厅 281 8413.4%1售罄 69万/ 35816626.4%1售罄 五房两厅439203.2%0.37成 11万/m 456 203.2% 空中大宅 858 40.6%未推未推 901 合计628 100%20