《物业管理资源经营》PPT课件.ppt

第1页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 （香港）历思联行 深圳公司 董事 电话 （Tel） ：75582361991 传真 （Fax） ：75582361993 电邮 (E-mail)：S 即时通讯（QQ) : 1661150 建设部全国房地产业培训中心 客座教授 综合开发研究院（中国.深圳） 地产与金融研究中心 特邀研究员 （PTT）国际职业培训师 香港房屋经理学会 会员 大中华物业管理会学 专家顾问 赵 云 Steven . Y. Zhao 第2页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业管理的经营之道 群雄逐鹿，智者为王 赵云 E-mail:S 第3页 专业进取 至善至美 成就物业事业的王者之道 韩信？！ 萧何！ 第4页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业管理经营的概念 把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生 产要素，包括人、财、物、知识产权等有形资产和 无形资产，都作为可以经营的价值，通过对这些价 值的综合运营，达到资本的最大限度增值资本的最大限度增值。 赵云 E-mail:S 第5页 专业进取 至善至美 物业管理经营的市场细分 资本类经营资本类经营 多元化经营多元化经营 专业性经营专业性经营 赵云 E-mail:S 第6页 专业进取 至善至美 物业管理经营的种类 第7页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 常规物业管理 o前期物业管理 o全委物业管理 （后期管理） 居住物业 商务物业 商业物业 工业物业 特殊用途物业 赵云 E-mail:S 第8页 专业进取 至善至美 物业管理常规经营的意义 常规经营是物业管理经营之本 常规经营是物业管理企业获取利润的重要渠道 常规经营带来了庞大的可供获利的资源 赵云 E-mail:S 第9页 专业进取 至善至美 前期物业管理的实施 发展商需支付的费用 1前期物业管理开办费用 2物业接管验收费 3物业质量保证金 4专项维修资金 与房地产之间的关系 1提前介入物业管理 2严把验收关 3分清发展商的承诺责任 赵云 E-mail:S 第10页 专业进取 至善至美 前期管理的相关费用 1 1前期管理费前期管理费 2 2人员招聘与培训等费用人员招聘与培训等费用 3 3土建、设备整改费用土建、设备整改费用 4 4业主交验物业期费用业主交验物业期费用 (1)(1)二次清洁费二次清洁费 (2) (2) 业主交验物业仪式费业主交验物业仪式费 (3)(3)其他费其他费 5 5管理用房装修费管理用房装修费 6 6标识牌制作费标识牌制作费 7 7开办费用开办费用 第11页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 全委物业管理 常规物业服务的理财之术 赵云 E-mail:S 第12页 专业进取 至善至美 链接第九条物业服务收费管理办法 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定 物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用， 盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计 费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数 额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合 同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业 服务计费方式。 赵云 E-mail:S 第13页 专业进取 至善至美 全权委托物业管理的经营收入 【1】公共服务费收入 【2】专项服务费收入 【3】停车场经营收入 【4】特约服务及多种经营费用收入 【5】其他杂项收入 (1)各种押金 (2)滞纳金 (3)违约金 赵云 E-mail:S 第14页 专业进取 至善至美 直线职能制企业架构 总经理 综合管理部综合管理部 管理处管理处管理处 赵云 E-mail:S 第15页 专业进取 至善至美 管理处成本开支物业服务收费管理办法第十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括 物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括 物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分 ： 赵云 E-mail:S 第16页 专业进取 至善至美 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用， 应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物 业服务成本。 赵云 E-mail:S 第17页 专业进取 至善至美 第十八条物业服务收费管理办法 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在 征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按 照规定办理有关手续。业主所得收益应当照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充主要用于补充 专项维修资金专项维修资金，也，也可以按照业主大会的决定使用可以按照业主大会的决定使用。 第18页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 中华人民共和国物权法 o2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 o自2007年10月1日起施行 赵云 E-mail:S 第19页 专业进取 至善至美 第六章 业主的建筑物区分所有权 专有部分享有专有部分享有专有权专有权 对共同使用部分享有对共同使用部分享有共有权共有权 相互之间对建筑物的整体享有相互之间对建筑物的整体享有管理权管理权，而构成的建筑物，而构成的建筑物 所有权的复合共有。所有权的复合共有。 业主行使权利的团体组织形式是业主行使权利的团体组织形式是业主大会和业主委员会业主大会和业主委员会 物业管理机构是物业管理机构是业主团体委聘的管理机构业主团体委聘的管理机构，按照业主团，按照业主团 体的意志进行管理活动。体的意志进行管理活动。 赵云 E-mail:S 第20页 专业进取 至善至美 共有部分 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分， 享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部 分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属 于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主 共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房 ，属于业主共有。 赵云 E-mail:S 第21页 专业进取 至善至美 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属 ，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车 位，属于业主共有。 赵云 E-mail:S 第22页 专业进取 至善至美 第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于 业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等 共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公 布。 第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分 配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定 不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例 确定。 共有权按份共有、共同共有 第23页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 常规经营直接费用的控制 采购程序的控制 物资提供链的控制 材料耗用的控制 维修工程的控制 劳动资料的控制 工具、设备的利用率 能源消耗的控制 设施、设备的改造 赵云 E-mail:S 第24页 专业进取 至善至美 物业服务中的能源管理 公共照明设施改造（案例） 公共用水的节约方式（案例） 电梯运行改造（案例） 空调设备改造（案例） 赵云 E-mail:S 第25页 专业进取 至善至美 节能计划 各物业上年同期能源消耗数的95%作为本年同期能源使用的计划数,通 过每月能源报表的编制和月度能源分析会对计划的执行情况进行量化 统计和分析 一是找出能源消耗中的异常情况,并进行原因分析,制定整改措施予以 消除; 二是对节能管理做得较好或值得推广和学习的地方,进行细化总结,并 积极在其他的商业物业的管理中进行推广,以达到用好能、节好能的效 果。 赵云 E-mail:S 第26页 专业进取 至善至美 培训和巡检 日常管理中,可通过各种方式和途径,加强对员工节能意识的教育和培训, 让节能管理成为员工的自觉行为。通过日常的巡视和对用水设备的检查, 消除系统设备运行中的跑、冒、滴、漏等现象,杜绝无人灯、长流水和无 人空调;在条件许可的情况下,还可以适度降低座便器水箱水位,适时调节 延时水龙头,更换座便器橡皮旋塞等方法来消除各类能源使用中的浪费源 头。 赵云 E-mail:S 第27页 专业进取 至善至美 抄录消耗量,控制非正常情况 第一,积累原始数据,为统计分析提供第一手的分析资料; 第二,能及时发现能源使用中的异常情况, 发现及时,避免造成 大的浪费。 赵云 E-mail:S 第28页 专业进取 至善至美 重视维护保养, 发挥设备的使用效能 现今大型物业多采用中央空调系统,而中央空调系统能源消 耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设备,所以定期清 洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管,对铜管束内壁水垢进行通炮, 并清洗各温度探测器,对冷冻水、冷却水系统进行水质处理,对 变风量、风机盘管机组翅片进行清洁等。确保系统和设备的 正常运行, 提高主机和末端设备的热交换效率, 最大限度地发 挥设备的使用效能。 赵云 E-mail:S 第29页 专业进取 至善至美 控制温度，管理节能 对卖场温度状况每天多次进行监控抄 录, 对每层按多处固定测温点进行温湿 度记录,并将所测温湿度及时反馈给空 调班,操作人员则根据反馈温湿度状况 及时进行空调出水、回水温度的修正 设定,调整温度循环水泵开启台数,并对 末端设备及新风、回风的开启进行调 节,以达到既能保证卖场的舒适度,又能 最大限度地降低能源消耗。 赵云 E-mail:S 第30页 专业进取 至善至美 完善计量管理网络 理顺物业能源使用中计量表计的逻辑关系,对计划性、合 理性管理使用能源有着十分重要的作用。逻辑关系搞不清 ,不仅最终的统计数据不准确,而且还会造成损失和浪费,甚 至还会出现“别人用能,你来买单”的状况。 日常管理中,不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的逻 辑关系,还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量计进 行定时校验或更换。一些普通的电表和流量表使用几年后 ,计量误差较大,通常采取的有效方法是逐步更换,虽然会发 生一些费用,但经验告诉我们,这种投入是非常值得的。 赵云 E-mail:S 第31页 专业进取 至善至美 根据季节变化,合理运行变压器的台数 变压器的运行会产生电损,在中央空调停用和相关条件 许可的情况下,停用空调运行专用或部分动力所用的变 压器能够大幅降低运行成本,减少电能的损耗。一般情 况下,一台1600KVA的干式变压器1年的空载损耗高达3 万度电量。 赵云 E-mail:S 第32页 专业进取 至善至美 红警游戏赢的秘诀？ 第33页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业管理的资源经营 经营经营 管理管理 资本组合资本组合 经营经营 物业资源物业资源 经营经营 业主资源业主资源 经营经营 文化资源文化资源 经营经营 市场市场 （拓展）经营（拓展）经营 企业资源企业资源 经营经营 第34页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业管理企业的资源 1 1管理技术资源管理技术资源 2 2品牌资源品牌资源 3 3人力资源人力资源 4 4自有设施设备资源自有设施设备资源 5 5资料类资源资料类资源 6 6信息类资源信息类资源 7 7社会关系类资源社会关系类资源 第35页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业管理品牌资源的经营 历思联行历思联行 Lask_JVLask_JV 赵云 E-mail:S 第36页 专业进取 至善至美 物业管理品牌经营的实施 确定品牌经营思路 建立品牌经营机构 品牌经营的实施 连锁经营 品牌作价 品牌租用 品牌联合 品牌扩张 赵云 E-mail:S 第37页 专业进取 至善至美 物业管理企业资源的经营 物业管理顾问咨询服务物业管理顾问咨询服务 物业管理品牌资源的经营物业管理品牌资源的经营 物业管理信息类资源的经营物业管理信息类资源的经营 物业管理企业资源经营的其他类别物业管理企业资源经营的其他类别 资料类资源经营资料类资源经营 公司所属设施设备的经营公司所属设施设备的经营 专业公司的经营专业公司的经营 社会关系资源的经营社会关系资源的经营 第38页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 员工结构 缺勤 人员流动 组织结构 招聘 人员配置 薪酬 培训 资格 物业管理服务物业管理服务 人力资源经营人力资源经营 赵云 E-mail:S 第39页 专业进取 至善至美 从从T T型到型到Z Z型人才培养型人才培养 综合知识与混合技能综合知识与混合技能 专业专业 技能技能 深度深度 核心职业能力核心职业能力 学习能力、沟通合作、解决思维 技术能力、领导能力、自我管理 赵云 E-mail:S 第40页 专业进取 至善至美 创建创建“雇主名牌雇主名牌” 雇主名牌主要是一种内部名牌 雇主名牌和产品名牌、服务名牌都是企业名牌的组成 部分。 个特征：以人力资源管理过程为载体、积极型的领导层、 员工高度敬业、致力于员工发展、开放沟通型的企业文化、 经营业绩高于同行。 项功能：吸引功能、团结功能、激励功能、适应功能、带 动功能、文化功能。 赵云 E-mail:S 第41页 专业进取 至善至美 OAOA系统与人力资源管理的结合系统与人力资源管理的结合 公司内部网的规划（OA系统与工作流）无纸办公室 规章与制度的宣传，查询 各部门的任务，主管介绍，新人介绍，总经理的话等 公告栏与讨论栏的使用 公文处理流程 工作报告的处理 在线报表体系 在线查询与更新 在线薪酬福利申请 内部征才 第42页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业资源的经营 会所经营会所经营 基地建设基地建设 停车场经营停车场经营 社区广告经营社区广告经营 第43页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业资源经营的实施之： 停车场经营 赵云 E-mail:S 第44页 专业进取 至善至美 车位供应紧张的处理 用价格因素调整供求紧张关系用价格因素调整供求紧张关系 重新划定小区内停车位重新划定小区内停车位 利用共用场地划定新的停车位利用共用场地划定新的停车位 改造部分设施增加停车位改造部分设施增加停车位 将小区公共场地部分作为临时将小区公共场地部分作为临时 停车场停车场 利用小区周边区域停车利用小区周边区域停车 利用其他方面的资源利用其他方面的资源 赵云 E-mail:S 第45页 专业进取 至善至美【停车场经营汽车业务的种类】 1汽车精品 汽车精品经营： 括香水系列、电器系列、影音系列、脚垫系列、坐垫系列、饰品系列等。 汽车模型经营 2汽车美容 双色洗车，泡泡浴洗车，计算机洗车；焦油、沥青无痕去除；虫尸、鸟粪专业去除 ；树脂、油脂本色去除；漆面飞漆、驳壳虚印去除；各种氧化层去除；轮胎增亮 、增艳翻新处理；金属件去污去垢、除锈、翻新处理；内饰增亮增艳；汽车桑拿； 划痕修复。 3汽车养护 轮胎修补翻新处理；更换机油三滤；发动机止漏；喷油嘴免拆清洗；油封密封 增效处理；发动机抗磨修复处理；变速箱免拆清洗；润滑系免拆清洗；燃油系免 拆清洗；冷却系免拆清洗；车辆快速维修。 4汽车装饰 1)坐舱类： 铺地胶；加装桃木内饰；座套定制；定制真皮座椅；真皮座椅翻新；真皮内 饰修补翻新；开汽车天窗。 2)电器类： 安装中控锁；安装防盗器；安装倒车雷达；安装G PS(全球定位系统)；安装语 音导航系统；个性喷涂；安装v C D、cD；加装碟盒；加装音响；加装低音炮。 3)其他类： 底盘装甲；整车贴膜；隔音工程。 赵云 E-mail:S 第46页 专业进取 至善至美 第47页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业资源经营的实施之： 会所经营 赵云 E-mail:S 第48页 专业进取 至善至美 会所经营的种类和模式 【会所经营的种类】 个性会所 专业会所 生活会所 【会所经营的模式】 会员制会所 委托经营式会所 独立运营式会所 加盟运营型会所 【其他模式】 7+1模式 泛会所概念 主题体验式会所 联合式会所 外联式会所 第49页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业资源经营的实施之：社区广告经营 赵云 E-mail:S 第50页 专业进取 至善至美 物业资源中广告经营的种类 1电梯广告 2屋顶及外墙广告 3厅堂广告 液晶显示 杂志架、广告架 壁挂广告 声音媒体广告 物品展示 赵云 E-mail:S 第51页 专业进取 至善至美 赵云 E-mail:S 第52页 专业进取 至善至美 4停车场广告 停车场出口、入口处。 停车场管理人员岗亭。 直接放置到地面的灯箱。 喷涂在地面的文字及图案。 地下停车场的墙壁、天顶、立柱。 在停车场悬挂气球、灯箱等广告载体。 其他停车场设施设备。 停车场管理人员散发平面广告。 5宣传栏广告 6企业形象展示广告 艺术雕塑形式 花、草、树、木形式 伞类 休闲椅 户外健身器材 户外垃圾桶 7社区路灯广告 8公益性广告 指路牌或社区示意图 触摸屏 第53页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 业主资源的经营 赵云 E-mail:S 第54页 专业进取 至善至美 业主资源的分类 【1】业主需求资源 【2】业主财产资源 业主固定财产资源业主的物业。 业主流动财产资源 汽车、家具、家电等 。 业主货币资源 有价证券、有色金属、银 行存款等。 【3】业主无形资产资源 业主知识资源 业主社会关系资源 第55页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 业主固定财产资源经营：业主固定财产资源经营： 物业的租赁物业的租赁 赵云 E-mail:S 第56页 专业进取 至善至美 物业租赁的分类 （一）按房屋所有权的性质划分：公房租赁；私房租赁 （二）按房屋租赁期限划分：定期租赁；自动廷期租赁 ；意愿租赁； （三）按物业租金的内涵划分：毛租；净租；百分比租 金； （四）其他划分方式 赵云 E-mail:S 第57页 专业进取 至善至美 物业租赁管理模式 （一）包租转租模式 （二）出租代理模式 （三）委托管理模式 赵云 E-mail:S 第58页 专业进取 至善至美 租赁管理的概念与内容 租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程 中、租约期满时共三个阶段。 赵云 E-mail:S 第59页 专业进取 至善至美 业主流动财产资源的经营 1需求阶段 2处理阶段 “二手家电经营”、“二手汽车市场”、“书画作品交易”、“ 古玩市场”，等等。 赵云 E-mail:S 第60页 专业进取 至善至美 业主货币资源的经营 1业主货币资源经营的原则 1)不可违法经营，须在我国银行、金融、证券等法律法规的范围内进行经营 活动， 2)必须保证业主的资金安全。 3)慎重进行业主货币资源经营。 4)避免选择投机项目。 2业主货币经营的方法 1)联合成立投资实体 与业主联合成立投资实体，专业经营物业小区内的商业项目。 2)吸引业主投资： 物业管理企业寻找较好的商业项目，通过制订可行性投资方案吸引业主投资。 3)向业主融资 通俗的说法是向业主贷款借钱。 第61页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业管理资本的经营 赵云 E-mail:S 第62页 专业进取 至善至美 物业投资物业经营管理 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标 ，综合利用 物业管理（Property Management）、 设施管理（Facilities Management）、 房地产资产管理（Real Estate Assets Management）、 房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management ）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供 的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 赵云 E-mail:S 第63页 专业进取 至善至美 物业经营管理活动的管理对象 写字楼： 零售商业物业 出租型别墅或公寓 工业物业 酒店 休闲娱乐设施 赵云 E-mail:S 第64页 专业进取 至善至美 物业经营管理服务目标 是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命同期内 ，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净 收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及 未来发展潜力。 赵云 E-mail:S 第65页 专业进取 至善至美 物业经营管理企业 管理型物业管理企业 专业型物业管理企业 综合型物业管理企业 赵云 E-mail:S 第66页 专业进取 至善至美 物业经营管理的层次 1:物业管理 2:设施管理 3:房地产资产管理 4:房地产组合投资管理 房地产 组合投资管理 房地产资产管理 （写字楼、商场） 房地产资产管理 （公寓） 物业管理 设施管理 物业管理 设施管理 物业管理 设施管理 物业管理 设施管理 o层次管理关系图: 赵云 E-mail:S 第67页 专业进取 至善至美 物业管理计划中的预算技术 （一）年度运营预算 （二）资本支出预算 （三）长期预算 第68页赵云 E-mail:S 专业进取 至善至美 物业经营管理 绩效评价的指标体系 赵云 E-mail:S 第69页 专业进取 至善至美 （一）物业管理绩效评价基本指标： 1.财务效益状况指标： （1）净资产收益率 （2）总资产报酬率 （3）财务内部收益率 2.资产营运状况指标 （1）总资产周转率 （2）流动资产周转率 3.偿债能力状况指标 （1）资产负债率 （2）利息保障倍数 4.发展能力状况指标 （1）营业增长率 （2）资本积累率 赵云 E-mail:S 第70页 专业进取 至善至美 （二）物业经营管理绩效评价修正指标 1财务效益状况修正指标 （1）主营业务利润率 （2）盈余现金保障倍数 （3）成本费用利润率 2资产营状况修正指标 （1）应收账款周转率 （2）不良资产比率 （3）资产损失比率 3偿债能力状况修正指标 （1）流动比率 （2）速动比率 （3）现金流动负债比率 （4）长期资产适合率 （5）经营亏损挂账比率 4发展能力状况修正指标 （1）总资产增长率 （2）三年利润平均增长率 （3）三