房地产金融与投资概论全套参考答案.doc

第一章复习思考题：1、 房地产金融有何重要作用？房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无法正常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。2、 房地产融资的主要渠道有哪些？房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。3、 如何理解房地产业与金融业之间的关系？房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心内容住房抵押贷款更是银行的重要资产业务。4、 房地产泡沫的成因是什么？房地产泡沫有何危害？ 房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀而导致房地产价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。房地产作为资产所特有的稀缺性，以及信息不对称的市场环境往往使得投资者对房地产的未来收益估计存在偏差。当投资者过度看好未来的房地产收益时，他们就会利用贷款融资进一步扩大投资规模，同时高预期收益的诱惑又会吸引更多的人加入其中。银行为了争夺市场份额，增加信贷规模，往往会忽略借款人的资信调查，低估房地产投资项目的潜在风险。在这个过程中，如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进入房地产市场。市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫膨胀。由于房地产泡沫往往与银行体系有着千丝万缕的联系，泡沫对一国的金融体系和国民经济的危害非常大。一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降，造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银行体系的安全，进而威胁整个经济的稳定性。第二章复习思考题参考答案1、何谓房地产抵押？房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保的行为。当债务人（抵押人）不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。这里所说的抵押人是指把依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。2、何谓房地产抵押贷款？其基本特征和主要作用有哪些？ 房地产抵押贷款，是指以借款人或第三人拥有的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。房地产抵押贷款主要有三个基本特点：首先，它是以抵押物的抵押为前提而建立的信贷关系；其次，它是以抵押房地产作抵押作为条件而发生资金的借贷行为，其实质是一种融资关系而非商品买卖关系；最后，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，具有现实性。房地产抵押贷款的作用主要表现为：（1）增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展。（2）增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展。（3）发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展。（4）确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展。3、房地产抵押贷款有哪些类型？ 房地产抵押贷款按贷款对象分可分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按贷款用途则可分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定方式则可分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款。4、房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？房地产抵押贷款运行中的基本环节主要包括房地产抵押权的设定、房地产抵押合同的签订、房地产抵押登记、抵押房地产的处分以及抵押贷款的偿付五大部分。其中，房地产抵押权的设定是房地产贷款运行的前提条件。我国法律、法规允许并保护房屋所有权，除城市房地产抵押管理办法中所规定不得抵押的房地产以外，其他依法取得所有权的房屋均可设定抵押。此外，依据我国现行法律规定，房地产抵押的设定包含两个程序，即签订书面抵押合同和办理抵押登记。在进行房地产抵押登记之前，须首先签订房地产抵押合同。抵押合同可以单独订立，也可在其它经济合同中订立抵押条款。房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。只有经过抵押登记，办理他项权证之后，房地产抵押合同才生效，从而使房地产交易的安全和有效得到保障。当债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法律规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。目前国内几乎所有的商业银行的房地产抵押贷款办法都规定：“处理抵押物收回的价款不足偿还本息时，贷款人有权向借款人另行追索”。抵押房地产的处分包括折价、变卖和拍卖等几种方式。抵押贷款必须以年金形式定期偿付，具体偿付方式根据抵押贷款的类型确定，一般可分为固定利率还贷和可调利率还贷。目前较为常用的则是按固定利率偿付抵押贷款，即所谓的等额本息还款方式。5、何谓房地产抵押贷款市场结构？二级抵押贷款市场对房地产资金运行有何意义？ 房地产抵押贷款市场结构是指由初级抵押市场和二级抵押市场组成的一个有序的开放式市场体系。初级抵押贷款市场是房地产金融机构为买房和建房单位或个人提供贷款的市场。通过初级市场的运作，解决普通百姓面临的高房价与低收入之间的矛盾，从而提高居民住宅的有效需求；二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。通过二级市场的运作，使房地产抵押契据可以像股票、债券一样随时兑现，从而有助于解决银行有限的贷款资金与无限的贷款需求之间的矛盾。二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。这个市场不与抵押借款人直接发生关系。在实际操作中，抵押证券的买卖就如同在开放市场上股票、证券被自由买卖一样。二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场机构，专门负责购买初级市场的抵押贷款和证券，并向广大投资者转卖，即所谓的住房抵押贷款证券化。正因为此，二级抵押贷款市场可以吸引社会资金进入抵押市场；鼓励抵押资金的地区间的流动；使抵押贷款人能够将抵押契据变现；以及平抑抵押资金的供求波动。第三章复习思考题参考答案1、固定利率抵押贷款的付款机制如何？固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。其中，采用等额本金还款方式的每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，即每月清偿的本金数额=贷款总额 （贷款年限12）；另一部分是当月应付的利息，即每月支付的利息当月贷款余额年利率12。所以，每月付款额就等于每月清偿的本金数额加上月支付的利息。等额本息还款方式与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。根据期末年金现值原理，我们将每月付款额作为等额年金看待，那么所有年金的现值之和就是贷款本金。即其中：=每月付款额，M=抵押常数，P=贷款总额，n=贷款年限，=年利率。 2、负分期付款出现的原因及其风险防范如何？ 在分级付款期间，每月付款额不足以清偿当月贷款利息，未被清偿的利息就自动增加到贷款本金当中，于是，随着付款次数的增加，贷款本金将不是减少，而是逐月增加，形成一种所谓负分期付款现象。譬如，按每年75的速度递增，30年期、利率为12、10万元的贷款，经过5年付款之后，贷款余额增加到107 87077元。由于负分期付款引起贷款余额增加的同时，出于通货膨胀的原因，抵押房地产的市场价值通常也将有可能以较快的速度增加，因此，在这种情况下，贷款人仍然享有很大的“安全边界”，即抵押房地产市场价值通常将大于贷款余额。即使发生违约，通过处置抵押房地产，仍然能够收回相应的贷款余额。但是，与本金等额还款(CAM)和等额本息(CPM)方式相比，分级付款的安全边界的确要小得多。这就意味着，分级付款方式存在着更大的贷款风险。针对这种贷款方式，贷款人除了要设计各种不同的分级期限和相应的递增速度外，还要更加关注更加密切注意未来房地产市场的动态和借款人的未来收入。3、固定利率抵押贷款的创新付款方式有哪些？它们各自的特点是什么？一是分级付款的抵押贷款，其特点是对降低贷款初期的每月付款额，提高消费者，特别是“有前途”的年轻消费者的有效需求起了重要的作用。二是飘浮式贷款，贷款本金的清偿仍然是通过分期付款的方式完成的，每月付款额按照名义年限计算，而实际贷款年限（小于名义年限）到期时须一次性清偿所有贷款余额。由于贷款到期时贷款余额很大，需要重新融资，所以可以向借款人转移一部分通货膨胀风险，三是逆向年金抵押贷款，好处在于在不立即改变房产所有权的前提下，能够解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。当然，发达的二手房市场是发放这类贷款的关键所在。四是双周付款的抵押贷款，双周付款则是每两周付款一次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。根据家庭成员工资的不同发放日期，将每月付款一次改成每两周付款一次，这样一年将付款26次，从而大大缩短了实际的还款年限。五是利率买低式抵押贷款，允许售房人、建筑商、购房人、购房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，在贷款起始时向抵押贷款机构支付一笔相当数额的资金，以换取贷款人降低贷款期前几年的利率，进而减少购房人月还款额。其主要吸引力在于大大降低了借款人利息总支出。 4、一笔20年期的等额本息的住房抵押贷款，贷款本金为30万元，假设贷款年利率6%，该贷款的每月偿还额为多少？若购房人计划在第5年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？ 每月还款2149.3元；货款余额为25.47万元第四章复习思考题参考答案1 提出可调利率抵押贷款的背景主要是什么？ 由于贷款利率由预期的真实利率、风险补偿和预期通货膨胀率三部分组成，因此，上述三者中的任何一个发生变化，都将引起贷款资金成本的变化，从而可能导致贷款人的财务损失。因此为了转移利率风险，贷款人设计了各种形式的可调利率抵押贷款。从贷款人的角度，他们希望这类贷款能够实现两个目的：一个是要使这些更复杂的抵押工具能够为借款人所接受。另一个是要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的可变性，从而有助于缓解贷款人所面临的存款不稳定性和资金成本问题。2 根据物价指数调整的抵押贷款的优缺点何在？ 优点是：一方面向借款人转移部分利率风险，另一方面，也减轻了借款人的借款难度。缺点是：第一是是物价指数反映的是全社会在一定时期内物价的总体变化，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。第二，根据物价指数调整的抵押贷款要求每月付款额能够与借款人的收入有效地匹配，但是从短期来看，当通货膨胀异常激烈时，借款人收入水平并不可能以同样的速度提高。这样就增加了借款人的还款难度。第三，是物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的，换句话说，物价指数是过去收集的数据，只是在现在才发表而已，反映的是历史的情况。因为抵押贷款的每月付款额要在未来发生，因此这种历史价格并不一定能够精确指示未来价格的变动。第四，是贷款人如果要保证有恒定的利差收入，那么就必须要开发一种新的存款帐户，使得存款利息也根据物价指数定期调整。否则，抵押贷款的收益波动将有可能超过存款成本，从而将直接影响贷款的利差收入。3 如何理解可调利率抵押贷款的付款机制？可调利率抵押贷款共有三种付款机制：第一，每月付款额和利率均无上限的情况：在没有波动上限的情况下，每月付款额变化相当剧烈，每月付款额的波动幅度很大。这对于想要规避风险的借款人来说显然不是理想的方法。而从贷方角度，更应考虑借款人是否有足够的能力应付如此巨大的波动。第二，设置每月付款额上限并要求负分期付款的情况：由于未来利率波动可能引起每月付款额变幅过于剧烈，从而使得普通借款人难以承受，易引发违约，于是可调利率抵押贷款的借贷双方可以在贷款合同中对每月付款额的增幅设置一定的上限。当利率波动过大时，可能出现每月付款额不足以支付当月利息的情况，这时将通过“该付而未付的利息以复利形式增加到本金当中”，即采取负分期付款的方式加以解决。显然，这样做的直接结果是延迟贷款人的现金收入。与没有限制的可调利率方式相比，实际上，贷款人承担了更大的风险，因此相应的初始利率也应更高。第三，设置利率上限的情况：由于设置了利率增幅上限，当利率指数加上利差超过利率增幅的上限时，每月实际付款额将根据这些上限计算，不存在负分期付款。此时贷款人将损失超过上限部分的利息。与前述二种贷款方式相比，这种抵押贷款使得贷款人必须承担更大的利率风险，因此贷款的初始利率也应相对提高。第五章复习思考题参考答案1 什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose Vehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。2 住房抵押贷款证券有哪几种基本类型？按照交易结构划分，住房抵押贷款证券一般可分为三种类型：转手证券、资产支持证券和转付证券。转手证券是证券化后的住房抵押贷款的所有权经过SPV的出售而转移，这些转移的住房抵押贷款从银行也就是发起人的资产负债表的资产项移出。转手证券的投资者拥有住房抵押贷款的所有权，SPV将扣除了一定费用后的住房抵押贷款产生的还款现金流“转手”给投资者。同时，住房抵押贷款的各种风险也几乎全部“转手”给了投资者。资产支持证券是发行人以住房抵押贷款组合为抵押而发行的债券。与转手证券不同的是住房抵押贷款仍是发起人的资产，留在资产负债表中，同时投资者是债权人，而不像转手证券的投资人那样拥有抵押贷款的所有权。ABS一般都要进行超额担保。转付证券综合了转手证券和ABS的优点，它用抵押所产生的现金流量来向投资者支付本息，这与转手证券相同。同时它像ABS一样由抵押贷款作为担保发行资产证券，抵押贷款的所有人仍是发起人，被保留在资产负债表中。它与转手证券的不同在于抵押贷款组合的所有权是否转移给了投资者，而和ABS的区别在于偿还的来源，ABS不是相应的抵押贷款组合产生的现金流量，可以是发行人的其他资金来源。3 住房抵押贷款证券化的运作过程是怎样的？其主要参与者有哪些？操作住房抵押贷款证券化，首先需要组建住房抵押贷款证券化的资产池。发起人对自己的可证券化的资产进行整理，根据自身融资目标来确定证券化资产的数量，最后将这些资产按照一定的依据汇集组建资产池。其次设立特殊机构SPV，实现破产隔离（bankruptcy remote）。SPV基本是个空壳公司，它专门为了完成住房抵押贷款证券化交易而设立的一个特殊实体。破产隔离是证券化成功的重要手段，它使得资产池的质量和发起人自身的信用水平得以分隔，一旦发起人破产清算，资产池将不会列入清算范围。再次，进行信用增级（credit enhancement），完善交易结构。SPV在信用评级前，会聘请评级机构对设计好的争取进行内部评级。接着，设计证券，信用评级。根据风险收益偏好和市场状况来设计证券。为了让投资者认知住房抵押贷款，通常需要进行信用评级。然后，发行住房抵押贷款证券。通常是由SPV发行或者由SPV通过证券承销机构发行，如通过一组包销的公开发售或者是由一名包销商安排的私人配售发行形式进行，不过要符合证券发行规则。最后，管理资产池，偿付证券权益。服务商一般为发起人承担对资产池的管理，记录资产池产生的现金流，并把这些收入存入SPV事前指定的受托银行。托管行建立积累金专门准备给SPV对投资者的还本付息，并向各类机构支付专业的服务费用。住房抵押贷款证券化运作过程的主要参与者有1. 发起人（originator）。即原始权益人。通常是发放住房抵押贷款的金融机构，如商业银行、住房专业银行等。2. 发行人，即特殊机构（SPV）。SPV通过向不同的发起人收购住房抵押贷款资产组建住房抵押贷款资产池，然后整合包装后发行住房抵押贷款证券，并负责住房抵押贷款证券的本息支付。3. 投资者。它是抵押贷款支持证券的市场交易者。4. 市场中介机构。中介机构主要包括了服务商从事每月偿还本息、还款收集等的相关活动，受托机构其主要职能是持有抵押品并向投资者偿付本息等，以及信用增级机构和信用评级机构。4 实行住房抵押贷款证券化的风险主要有哪些？ 应如何加以控制？住房抵押贷款证券化作为一种创新的投资方式，也存在着风险。1、利率风险。也称为市场风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险，是住房抵押贷款证券化交易中最主要的风险。利率的变动会导致住房抵押支持的证券价格发生变动，影响投资者的获利水平；利率的变动也会导致住房抵押支付的证券利息收入再投资收益率的变化；利率变动还会导致住房抵押支持的证券本金流量发生变化，进而给投资者的收益带来影响。由于利率变动的不确定性，投资者对利率风险的控制是及其复杂的，有些可以通过技术手段部分或者全部消除，如利率互换是最常见的一种规避利率风险的方法。2、提前支付风险。是指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。这也是住房抵押贷款面临的主要风险。由于住房抵押贷款证券是以住房抵押贷款资产池所产生的现金流为支持的，本金在证券存续期内逐渐摊还，当借款人提前支付全部或者部分抵押贷款时，就会减少发起人在抵押贷款运作中的收入。事实上，提前还款往往也是因为市场利率变动造成的，所以防范提前支付风险采用规避利率风险的一些方法，同时应正确定价。3、信用风险。是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人不支付、不按时支付，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。信用风险（credit risk）,也叫违约风险（default risk），是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。这也是金融活动中最为基本的风险类型。可以在充分考虑信用风险暴露、信用等级变动等的因素，对全部的风险进行量化，以便更好的确定投资组合中的风险集中度，还可以通过信用提高来降低风险。5 我国推行住房抵押贷款证券化所面临的障碍主要有哪几个方面？ 我国推行住房抵押贷款证券化仍然存在一系列的障碍，包括制度障碍、法律障碍、市场障碍等。由于我国现行的房地产投资与金融还处于改革阶段，制度上存在的缺陷对住房抵押贷款证券的推行产生较大的障碍，如监管体制限制了机构投资者的发展空间，信用体系与资产评估体系限制了证券化的顺利完成，技术人员缺乏，会计制度和税收制度仍限制诸多等等。实现和扩大住房抵押贷款证券化面临的主要挑战之一就是法律的障碍。要将住房抵押贷款证券化移植到我国，滞后的法律体系带来了很大的障碍。尽管我们有了信托法和即将推出的投资基金法，但资产证券化所需的完善的法律体系尚未形成，这些都将成为我国实施资产证券化的绊脚石。特别是配套法律的修改和完善，尤为重要。我国推行住房抵押贷款证券化的市场障碍体现在利率体系，和金融市场的不规范、不健全，以及对投资者进入的限制。由于我国现行的利率体制尚未市场化，利率水平很难反映市场利率真实水平，从而造成借贷双方承担的利率风险加大。我国目前的一级抵押贷款市场问题多多，主要体现在，抵押登记制度不健全，抵押物产权不清，抵押物的处置也是个很大的问题。而一旦一级市场风险爆发就会对二级市场的运作和风险产生极大的影响。第六章复习思考题1 国内房地产开发企业申请开发贷款的基本程序是什么？此基本程序可分为如下几个步骤：首先，企业向银行提出贷款的申请。内容包括贷款方式、贷款用途、金额、使用期限、还款方式等。其次，银行对企业进行贷款前的审查。在接到企业的贷款申请之后，银行不仅要研究项目本身的可行性，还要调查开发企业经营管理状况和资信等，以此作为决定是否贷款和贷多少的依据。再次，贷款审批。这是在贷款的审查报告基础上，银行管理层对借款人、贷款金额、期限、利率、贷款项目本身情况、风险情况、偿债能力、担保人的审查情况和抵押物的审查情况等内容进行重新确认，并按有关程序签订贷款合同的过程。最后，贷款检查。贷款发放之后，为了保证贷款质量，及时回收贷款本息，银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。包括检查贷款的使用情况和借款企业的基本情况。2 应用高比率融资方式应该注意什么问题？由于高比率融资在给企业带来可能的高回报的同时，也给企业带来了更大的风险。而且，融资比率越高，风险就越大。这里的风险主要是指财务风险。企业通过负债进行高比率融资可能导致企业所有者收益的大幅下降。因为房地产企业所面临的风险很大，收益具有很强的不确定性，一旦外部环境发生不利的变化，企业的经营业绩就将受到很大的影响。负债比率越高，财务杠杆的作用就越深，企业面临的财务风险就越大。此外，高比率的负债融资还可能导致企业资金成本的上升。因为当企业的负债比率较高，财务风险较大时，企业的投资者面临较大的投资风险，他们有理由要求更大的风险酬金。而为了吸引投资者将其资金投向本企业，企业所有者将不得不付出较高的代价以筹集资金。 因此，房地产企业在进行高比率负债融资时，不仅要研究融资项目本身的市场前景和市场宏观背景以及国家的产业政策，而且还要认真分析企业目前和未来的财务状况。在此基础上选择合适的融资比率，做到既能获得足够的资金补充，又能使企业的财务风险控制在本企业能够承受的水平上，从而使企业资金结构达到最优和企业所有者财富最大化的目的。3 为何回租融资和回购融资可以实现高比率融资？举例说明，如某个投资者A建造了一幢价值为100万元的超级市场。但由于遇到资金问题，A需要100万元的现款。此时，若采用回租融资，即将超市出售给某机构投资者，要求该机构投资者能够一次性付款。然后再从该投资者手中长期租赁超市。经营收入只要大于租金和其他运营成本，回租融资就是成功的。而若A采用抵押贷款的方式至多只可获得75万元的贷款。由此可见，通过回租方式，承租人既可以将固定资产转化为流动资金，又可以继续占用、经营原有固定资产，实现高比率融资。 再如，某机构投资者A欲购买一幢市场价值为1 000万元的写字楼。但他不希望通过抵押贷款的方式融资，因为那样他至少要投资250万元。于是他想到与保险公司进行回买融资。某保险公司答应以八五折(相当于成本价)，即850万元买下该写字楼，然后再以分期付款的方式卖回给投资者A。这样对于投资者A来说，在整个交易过程中第一笔投资只有150万元，比抵押贷款方式减少了100万元，即实现了高比率融资。4 何谓房地产投资信托？试评价我国房地产投资信托基金的发展现状。房地产投资信托是信托机构通过制订信托投资计划，与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益权证或股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产开发投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式。房地产投资信托的资金来源有两个方面：一是直接发行信托受益凭证或股票，由机构投资者(人寿保险公司、养老基金组织等)和个人投资者认购；二是从金融市场间接融资，如发行抵押融资债券、商业票据或从银行借入等。目前我国还没有真正意义上的房地产投资基金，但是近年来，房地产信托投资基金在我国有明显的发展趋势。一方面时因为宏观经济调控形势下国内房地产企业拓展融资渠道的需要，另一方面充裕的资金也需要合适的投资渠道。国内已经陆续设立了十多家与房地产有关的信托投资基金，基金的产品的收益率一般都不低于4%，吸引了大量的散户和机构投资者去购买这些信托产品，为房地产企业的融资开了一条新的途径。海外的房地产基金也纷纷看好国内房地产市场。但是，我国当前发展房地产投资信托基金还存在着不少障碍。1、法律障碍。海外成熟的REITs都有完善的法律作为依据和保障，但我国目前仅有证券投资基金法是远远不够的，产业投资基金的相关法律也没有，为保证房地产投资基金的规范运作，必须要有健全的相关法律体系。2、体制障碍。金融体制不够健全，对投资者的限制也较多，一般保险基金、养老基金被禁止投资于房地产领域。在在财务体制上，财务的不透明严重影响了投资者的利益。3、人才障碍。精通房地产的产业基金经理在我国非常缺乏，专业化复合型的人才管理团队是房地产投资基金健康发展的重要条件。第七章复习思考题1 我国建立住房公积金制度的目的是什么？我国建立住房公积金制度，是为了在国家、企业、个人三者共同负担的情况下，筹集住房资金，降低建设成本，并在筹集住房资金的过程中，通过长期的储蓄积累，逐步增强职工个人住房支付能力。具体来说有两个方面：一是为了提高职工住房有效需求，促进住房商品化的实现。住房公积金制度通过个人努力、国家和单位支持，以长期储蓄的形式，不仅将为职工购房准备好一笔相当规模的首期付款。同时，由于公积金的来源稳定，成本较低，使得发放长期、低利率的政策性抵押贷款成为可能。正是因为实行公积金制度能够提高职工住房的支付能力，所以住房公积金制度将成为实现住房商品化的一条有效途径。二是为了筹集建房资金，扩大建房规模，从而提高职工居住质量。住房公积金的建立能够较好地解决住房建设资金问题，扩大筹资数额，而且住房公积金筹资成本低，因而降低了住房建设成本。全面推广公积金制度之后，每年归集的住房公积金总额将达到数千亿元，这将是城镇建房资金的最重要的来源。2 何谓住房公积金？住房公积金的特点有哪些？ 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金；单位缴存的公积金是单位对职工住房分配从实物分配向货币分配的转化。两者都归职工个人所有。住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把以前用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。住房公积金的特点包括义务性、互助性和保障性。义务性即为强制性，根据国家规定，凡在职职工及其所在单位都需按规定的缴存基数、缴存比例，为职工建立住房公积金，个人在缴存期间内定向使用住房公积金，职工个人、单位，包括各级财政，均需执行上述要求。互助性是指住房公积金具有储备和融通的特性。保障性是指住房公积金定向用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值，增值部分也需定向使用。3 住房公积金的管理原则有哪些？ 住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。 直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市，应当设立由人民政府负责人和财政、建设等有关部门的负责人以及工会代表、专家组成的住房委员会，作为住房公积金管理的决策机构。其主要职责包括制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施； 拟定住房公积金的具体缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额度；审批住房公积金归集、使用计划；以及审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。 住房公积金管理中心是由政府授权具有一定行政职能的独立法人，是不以营利为目的的独立的事业单位，其主要职责有：编制、执行住房公积金的归集、使用计划；负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；负责住房公积金的核算；审批住房公积金的提取、使用；负责住房公积金的保值和归还； 编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告； 承办住房委员会决定的其他事项。住房公积金管理中心要按照中国人民银行的有关规定，委托住房委员会指定的银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金帐户的设立、缴存、归还等手续。受托银行的主要职责是：设立并管理职工住房公积金帐户；办理住房公积金的缴存、借贷和结算业务；接受对职工住房公积金帐户的查询；办理市公积金管理中心委托的其他事项。住房公积金的使用和管理必须接受相关部门的监督。住房公积金管理委员会在审批住房公积金归集、使用计划和计划执行情况的报告时，必须有财政部门参加。住房公积金管理中心年终编制住房公积金财务收支决算和管理费用决算，要报同级财政部门审批并抄报同级审计部门。审计部门应对住房公积金管理和使用情况的真实性、合规性、效益性进行审计监督，对住房公积金管理中心负责人进行经济责任审计。4、试评价目前住房公积金的管理体系。“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理条例中规定的管理原则，也是上个世纪在上海试点的基础上总结出的经验。由于住房公积金的特殊性质，建立房委会，实行民主的“房委会决策”是非常必要的，也体现了国家、单位、个人共同分担的目的，同时为了保证公积金管理和使用的公正性和政策性，专门成立独立的、非盈利性的住房公积金管理中心具体运作公积金。从多年来公积金的实际运行来看，“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理体系存在着一些问题和偏差。有些地方的住房公积金管理委员会的决策权掌握于公积金管理中心主任一人手中；由于各地的住房公积金管理中心管理的公积金资金数量庞大，正扮演着一个“准金融机构”的角色，与“不以赢利为目的”的定位不符，而且承担了资金运用的风险。同时，公积金管理中心作为“一个不以赢利为目的的事业法人”在资金管理和运用上出现了“行政化”倾向，把广大储户的储存资金当作“准政府资金”进行运用，而资金运用收益的归属并不明确。关于公积金的监管，按照规定，是由建设部门牵头，会同财政、审计、银行进行。但是，这些监管往往流于形式，而且，多头监管的后果是没有监管，造成了公积金运作中的风险。5、 何谓个人住房公积金贷款？如何计算个人住房公积金贷款的最大额度？为什么要设置这样的额度限制？个人住房公积金贷款，是为支持职工购买自住住房，建造自住住房，翻修、大修自住住房而发放的长期、低息贷款，其中最为常用的为住房公积金个人购房贷款。这项贷款的贷款基金，主要来源于单位和职工缴存的住房公积金。个人住房公积金贷款的最大额度的确定须满足以下条件：（1）不得高于按照借款人住房公积金帐户储存余额的倍数确定的贷款限额。目前规定基本公积金和补充公积金最高贷款额度均不能超过帐户储存余额的20倍；（2）不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额，该比例目前为70%；（3）不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月 缴存额的工资基数规定比例个月贷款期限；（4）不得高于最高贷款额度，目前基本和补充公积金的最高贷款额度均为20万元。设置额度限制，一方面是为保障公积金使用的安全，防止不良贷款的发生；另一方面是为了维护公积金的政策性、互助性和保障性。第八章复习思考题参考答案1 什么是房地产保险？与房地产有关的风险有哪些？房地产保险就是指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。房地产保险只承保符合条件的可保风险。即该类风险必须符合风险必须具有偶然性和意外性；风险必须具有可测定性；风险必须足以导致较大的经济损失；承保该风险必须符合社会公共利益。房地产运行过程中所面临的风险主要有房地产财产风险、房地产责任风险、房地产人身风险和房地产信用风险四种类型。房地产财产风险是指由于房地产标的有遭受毁损、灭失、贬值的可能而使房产所有人面临潜在损失的不确定性。 房地产责任风险指由于某些单位或个人的侵权行为或疏忽造成他人的财产损失或人身伤亡，在法律上负有经济赔偿责任的风险。房地产人身损失风险指还款人的生命和身体所面临的遭受自然灾害、意外事故或疾病的风险。房地产信用风险指有关房地产开发、设计、营建、销售、服务、抵押贷款等合同不能完全履行而给权利人造成经济损失的风险。2 房地产保险的作用和基本原则是什么？房地产保险是保险业不可或缺的重要组成部分。在社会经济活动中，尤其是在房地产业的发展过程中，房地产保险的分摊损失、经济补偿、融通资金和防灾防损职能在推动房地产业、保险业和整个社会经济的发展中起到了不可忽视的重要作用。概括起来有四个方面： 分摊意外损失，实现经济补偿，维护社会经济持续稳定发展。免除购房者的后顾之忧，推动住房制度改革。增强被保险人的信用，促进房地产金融发展。 分散房地产开发经营者的风险，繁荣房地产市场。房地产保险必须遵循最大诚信原则、可保利益原则、公平互利原则、经济补偿原则。最大诚信原则是指房地产保险双方在签署和履行房地产保险合同时都要做到高度诚信，不得隐瞒有关保险活动的任何重要事实。可保利益原则就是要求投保人或被保险人对保险标的在签订保险合同或履行合同过程中必须具有可保利益。公平互利是指投保人和保险人签订房地产保险合同和遇损赔偿都应从双方应得的利益出发，协商一致，公平互利。经济补偿原则是指在保险标的损失时，按照保险合同约定的条件，以保险标的的实际损失，在保险金额以内进行赔偿的原则。近因原则是指保险人只对保险责任范围内的近因对被保险人造成的损失才予以经济补偿的原则3 房地产保险的运行环节有哪些？其主要内容分别是什么？房地产保险的运行过程包括房地产保险的相关参与者、房地产保险基金、房地产保险合同以及投保和承保、理赔和索赔等程序。房地产保险的参与者包括房地产保险人，房地产投保人、被保险人和受益人，以及房地产保险中介人。房地产保险基金是房地产保险人为了补偿保险事故造成的财产损失或人身伤亡所引起的经济需要，向房地产投保人收取保险费而集中起来的一种专用基金。它是房地产保险正常运行的基本条件。保险费收入是房地产保险基金的主要来源，保险公司的资本金也构成保险基金的一部分。房地产保险合同是房地产保险投保人与保险人约定保险权利与义务的协议。它作为保险合同的一种，其形式和主要内容条款基本上与一般保险合同相符。在投保人提出投保要求、保险人同意承保并与投保人就合同条款达成协议时，保险合同当即成立。保险人应该及时向投保人签发保险单或者其他保险凭证。房地产保险合同的形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等。房地产保险的投保是指具有保险需求的组织或个人向保险人发出购买保险产品要约的过程。在这个过程中，保险人的工作主要是让潜在的投保人充分了解所能提供的保险产品并协助投保人填妥保险单。房地产的承保是指保险人接受投保人的申请并与之签订保险合同的全过程。承保工作的程序主要包括制定承保方针、接受投保申请、审查核保、做出承保决策、缮制单证、复核签章等工作。房地产保险的索赔是指房地产被保险人或受益人在保险标的遭受损失后，按照保险合同规定，向保险人要求经济赔偿的行为。保险事故发生后，被保险人或受益人应尽量采取救助措施，并立即通知保险人，还应向保险人提供索赔所必需的、能证明和确认保险事故性质、原因、损失程度等有关的证明和材料。理赔是指被保险人在规定时间内提交申请赔款报告后，保险人根据被保险人提出的索赔要求，按房地产保险合同履行有关保险赔偿义务的工作。4 什么是住房抵押贷款保险？其意义何在？住房抵押贷款保险是为了避免抵押贷款坏帐风险而设置的金融担保工具，即发放房地产抵押贷款的贷款机构为了保障房地产抵押贷款的安全，而要求借款人将抵押房地产向保险人投保的房地产保险。一般由银行向居民提供住房抵押贷款，而由保险公司作购房者的还贷担保，并取得所购房屋的抵押权。当购房者即借款人因突发事件暂时无力偿还贷款时，由保险公司先行垫支，日后由借款人再行偿还；或者当购房者完全丧失还贷能力，例如发生人身意外等情况时由保险公司全权承担还款事务，同时按合同处置借款人的房屋产权。推行住房抵押贷款保险，首先可以有效降低和分散贷款风险。由于住房抵押贷款的期限较长，致使抵押物自身风险、借款人信用风险、流动资金风险、抵押物处置风险等各种风险应运而生。因此，建立抵押贷款保险制度，由保险公司或专业担保公司承担贷款信用保证，可以降低和转换抵押贷款的上述风险，促进抵押贷款的发展。其次，推行住房抵押贷款保险可以使借款人得到抵押贷款机会均等的权利。抵押贷款保险可以使贷款机构放宽贷款条件，从而增强中低收入居民的购房能力，刺激自由住房率的提高。再次，推行住房抵押贷款保险可以支持金融创新，为二级抵押市场发展创造条件。抵押贷款保险不仅为抵押一级市场发展提供了保障，而且为抵押贷款债权的转让奠定了基础，从而为抵押二级市场发展创造了条件。第九章复习思考题答案要点一、房地产投资的主要特点是什么？1、房地产投资成本巨大，投资回收期长。土地的购置成本、建筑安装成本、基础设施费、资金成本、销售费用等各项成本费用使得房地产投资成为资金密集型经济活动，不仅开发投资环节众多、周期较长，而且出租经营型的项目投资回收期更长。2、房地产投资的不确定因素多，投资风险很高。这是由于房地产市场信息不完全、房地产商品变现性差、房地产投资成本高、投资回收期长以及影响房地产市场环境因素的复杂性等原因造成的。3、房地产投资回报率，收益性好。土地的稀缺性和人们对房地产商品较强的需求使得房地产的价格趋于上升，房地产投资者容易获得投资收益。而且房地产投资风险高，投资者所期望的投资收益率也比较高。房地产投资的避税效应也是收益高的原因之一。4、房地产投资需要具备专业知识。不论是房地产开发投资还是房地产置业投资，不仅需要经验，而且的复杂的程序和环节更需要专业性知识的保证。二、房地产投资主要有哪些类型？1、按照房地产投资的对象所划分的种类有土地开发投资，是指开发者通过合法途径获得土地使用权后，通过对土地的平整以及基础设施的投资建设，将土地开发成为具备“三通一平”或“七通一平”等建设条件的地块，并通过有偿转让或出租地块而盈利的投资行为。住宅房地产投资，以供人们居住的住宅为开发经营对象。办公楼投资，开发经营主要供城市中各类公司、机构、单位等用作办公场所的楼宇。商业房地产投资，以满足零售、餐饮、娱乐、健身、旅游等功能需要的房地产为开发投资对象。工业厂房及仓储性物业投资。2、按照投资方式又可以将房地产投资划分房地产直接投资和房地产间接投资。房地产直接投资是指投资者将货币资金直接投入到房地产开发活动中，或者购买房地产进行租赁经营或转售。房地产间接投资是指投资者购买房地产企业的股票或债券，或购买住房抵押贷款证券，或参与房地产信托投资。3、按照投资者权利划分。股权投资者就是对房地产拥有直接所有权的投资者，投资者（如房地产开发商或购房者）可以通过自有资金（或首付款）的投入而直接获得房地产的所有权，投资者还可以通过购买房地产公司、有限合伙或房地产投资信托公司的股票而获得房地产的股权。债权投资者指的是通过发放房地产抵押贷款而拥有直接或间接的权益。 三、何谓房地产投资价值？房地产投资价值指的是投资者对某项房地产投资预期的未来收益的价值。房地产的投资收益可以是未来持有期内的租金收入，也可以是将来出售物业时的所得，所以，房地产的投资价值就是所有这些收益的现值。四、房地产投资的宏观和微观效应主要表现在那些方面？1、房地产投资的宏观效应。房地产投资推动了国民经济增长。房地产开发投资构成房地产市场供