静安区华山公寓项目评估报告.pptx

静安区华山公寓项目研判报告 2014年03月 Part 1 项目解读 项目基本情况 项目周边配套 项目SWOT分析 内环内、核心地段、涉外服务型高端酒店式公寓 Part 1 项目解读 /基本情况 华山公寓 上海戏剧学院 华山医院 华东医院 小区位于静安区华山路688号，地处内环以内 小区由2幢超高层组成，总占地面积8798平方米，建筑面积44468平方米 小区周边配套设施完善，大型的三甲医院、名校、轨交、餐饮和高档住宅小区等一应俱全 小区为大户型精装修酒店式公寓，租客主要以大型外企的高管和领馆成员为主。 Part 1 项目解读 /周边配套 项目周边配套一应俱全，且整体档次高。 周边配套学校轨交公交医院百货、超市其他 1km内 上海戏剧学院、爱 菊小学、市西小 学、中国福利会托 儿所、华山美术幼 儿园、五原路幼儿 园等 2号线、7 号线、11 号线 62路、838路、 71路、01陆、57 路、127路、936 路、925路、48 路、113路等 华山医院、华 东医院、同仁 医院等 久光百货、华联 超市、联华超 市、乐购超市 上海希尔顿酒 店、静安宾馆、 上海国际贵都大 饭店、美丽园龙 都大酒店、上海 日航酒店等 项目地处静安寺商圈，区域内配套完善和成熟，各类设施一应俱全 项目周边配套齐全，且整体档次高 Part 1 项目背景 /SWOT分析 车程时间根据百度地图测算 项目区位优势显著，无明显抗性。 小区地处静安区华山路上，位于市中心，地段优势明显 小区周边配套设施完善，大型的三甲医院、名校、轨交、餐饮和高档住宅小区等一应俱全，且整 体档次高。 项目周边均为为数不少的高档住宅小区，区域整体的档次高端。 小区为涉外型的精装修酒店式公寓，目前出租率较高，而租客的整体层次高，主要以大型外企的 高管和领馆成员为主。 优势： 劣势： 小区超高层，容积率相对较高 位于市中心，小区自身的绿化较低，景观较少，停车位也相对较为紧张。 项目建成时间较长，产权年限有所下降（竣工时间1998年） Part 2 市场部分 区域商品住宅的供需价走势 在售项目的分布和销售情况 周边二手房价格和租金 周边酒店式公寓租金和售价 竞品个案分析 市场总结 2013年静安区普通住宅市场呈现供需价直线上线的良好态势，供需比为1：0.76，房 价再次突破6万元/平米，同比出现18.7%的上涨。 Part 2 区域住宅市场分析 2013年静安楼市的供应量再度“开闸”，在“静安豪景苑”的带动下，公寓市场呈现供需直线上升的良好 态势，供求比为1：0.76。 价格方面，全区房价处于上行的态势，2013年公寓房价再次突破6万元/平米，成交均价达66904元/ ，同比出现18.7%的上涨，与2011年基本持平。 Part 2 板块竞争格局分析 /普通住宅供销情况 存销走势 存销走势：2013年静安区公寓市场存量约6.1万平米，存销比为2.13，虽环比有所下降，但后期仍有一定 的压力。 目前在售的公寓主要集中在“北静安”区域内，价格大多在70000-85000元/平方米。 而本项目所在的区域（南静安）基本无房可售。 Part 2 区域在售项目的分布和销售情况 板块重点公寓项目去化情况一览表 项目名称首开时间 销售时间 （月） 总供应 面积 总销售 面积 月均 销售面积 总去化率成交均价存量 存量去化周 期（月） 静安豪景苑2004-10-04113978177717068378.9%741462064730.2 远中风华园2006-04-0695815737524779292%8353563267.9 静安豪景苑 远中风华园 成交价格：73307元/平米 主力户型：90-120二房和140-180三房和四房 主力总价：660-1350万元 静安区在售公寓主力成交面积为80-90二房和80-90三 房和四房，板块公寓当前均价73307元/平米，主力总价 660-1350万元。 板块内在售一手房可数量有限，产品形态以改置型户型为 主，房型面积相对较大。 北静安 南静安 项目周边二手房可售量有限，公寓产品形态大多为改善性需求，嘉里华庭由于产品品 质相对较高、房龄较新，因此房价和租金也最高。 Part 2 周边二手房的价格租金情况 东方剑桥55750元/ 租金11555元/月 嘉里华庭一期78581元/ 租金21279元/月 一品苑47614元/ 租金15570元/月 华敏世纪43848元/ 租金7862元/月 金柏苑41390元/ 租金9724元/月 嘉里华庭二期96236元/ 租金29925元/月 Part 2 周边酒店式公寓租金和售价 由于本项目前期定位于涉外服务型酒店式公寓，因此本司在调研中，选择与本项目相同品质和租金 价格的竞品进行市场分析，以得到本项目的合理市场定位。 目前区域内及周边涉外服务型的酒店式公寓，大多由开发商统一管理，只租不售。 嘉里华庭只租不售 租金3.84.3万元/月 华山公寓只租不售 租金33.3万元/月 芝大厦售价56355元/ 租金3-3.6万元/月 淮海公寓只租不售 租金4-4.3万元/月 嘉豪苑只租不售 租金2.63.5万元/月 备注：目前区域内服务型酒店式公寓的房型大多为三房，因此以上价格为三房的租金 概况位于兴国路、湖南路交界处，整个小区为欧式风格的八层，两幢相连住宅。总建筑面积 7026平方米，共有30套精装修单元和30个地下车位 Part 2 竞品个案分析 /嘉豪苑 位置兴国路228弄 总建筑面积7026容积率1.5 开盘日期开发商 上海世杰房产有限 公司 绿化率40%车位比1:1 物业类型小高层装修情况装修 二手房价格 房型面积120-290平方米（服务型公寓） 租金价格26000-35000元/月（含物业管理费） 会所配套 小区自身无会所，但可为租客提供兴国宾馆内克拉 克健身中心的会员卡 租客构成以大型公司的负责人和主要管理人员为主 概况嘉里华庭分为二期，曹家堰路以东的是一期，共有4栋楼；二期坐落于华山路兴国路交 界处，由三幢建筑组成，其中一栋北楼已作为服务式公寓由开发商嘉里建设长期持有出租 Part 2 竞品个案分析 /嘉里华庭 位置华山路1038弄 总建筑面积6.17万容积率5 开盘日期2009-8-11开发商 嘉里发展（上海）有 限公司 绿化率40%车位比 物业类型高层装修情况装修 二手房价格一期78581元/平方米，二期96236元/平方米 房型面积130-250平方米（服务型公寓） 租金价格服务型公寓38000-43000元/月（含物业管理费） 会所配套 健身会所，室内游泳池、壁球场、网球场、专业健 身室和儿童乐园等 租客构成大型外企的高管和领馆成员为主 概况淮海公寓修建于上海20、30年代，是典型的ART DECO风格的建筑，公寓内部设施极具 “老上海”的风情。 Part 2 竞品个案分析 /淮海公寓 位置淮海中路1202号 总建筑面积容积率 开盘日期开发商 中华企业股份有限 公司 绿化率40%车位比 物业类型小高层装修情况装修 二手房价格 房型面积200-240平方米 租金价格40000-43000元/月（含物业管理费） 会所配套小区自身无会所，但可为租客提供鸿艺会会员卡 租客构成以领事馆的成员和世界五百强的高管为主 概况地处衡山路乌鲁木齐南路，一栋二十三层高的新古典主义艺术大厦，离徐家汇商业中心 商业区仅一步之遥。 Part 2 竞品个案分析 /芝大厦 位置衡山路41号 总建筑面积3.8万容积率3.2 开盘日期开发商 上海汇发房地产开发 有限公司 绿化率车位128个 物业类型高层装修情况装修 二手房价格56355元/平方米 房型面积166-196平方米 租金价格30000-36000元/月（含物业管理费） 会所配套健身房、阅读室等 租客构成大型外企的高管和领馆成员为主 Part 2 板块市场小结 项目名称物业类型二手房售价房型面积租金价格会所配置 华山公寓高层只租不售208-247平米三房3-3.3万元/月 仅对业主服务，包含有室 外泳池、健身房、儿童乐 园、桌球室和壁球室等 嘉里华庭高层服务型公寓只租不售130-250平米三房3.8-4.3万元/月 仅对业主服务，包含有健 身会所，室内游泳池、壁 球场、网球场、专业健身 室和儿童乐园等 淮海公寓小高层只租不售200-240平米三房4-4.3万元/月 小区自身无会所，但可为 租客提供鸿艺会会员卡 芝大厦高层56355元/平方米166-196平米三房3-3.6万元/月 仅对业主服务，包含有健 身房、阅读室等 嘉豪苑高层只租不售120-290平米三房2.6-3.5万元/月 小区自身无会所，但可为 租客提供兴国宾馆内克拉 克健身中心的会员卡 目前项目及周边服务型酒店式公寓的租金大多在3-4万元/月 由于地处市中心区域，各项目的会所面积均不大，功能相对简单，甚至有些小区自身并不设有会所，但可 为租客提供周边知名会所的会员卡。 为了保证租客的私密性以及管理和安全需要，目前高档服务型公寓的会所只对业主经营而不对外开放。 Part 2 板块市场环境总结 1. 1. 区域市场环境区域市场环境 2. 2. 板块公寓市场环境板块公寓市场环境 2013年静安区普通住宅市场呈现供需价直线上线的良好态势，房价再次突破6万元/平米。 2013年静安区公寓市场存量约6.1万平米，存销比为2.13，虽环比有所下降，但后期仍有一定的压力。 目前在售的公寓主要集中在“北静安”区域内，价格大多在70000-85000元/平方米。而本项目所在的区域（南静安 ） 基本无房可售，市场具有较高的稀缺性。 目前项目及周边高品质的服务型酒店式公寓的租金大多在3-4万元/月（三房）,且大多只租不售，开发商统一管理。 会所面积相对较小，功能较为简单，且仅对业主和租客经营。 租客的整体层次较高，以大型外企高管和领馆成员为主。 服务型公寓的房型面积相对较大，以三房和四房为主，面积大多在160-240平方米左右。 Part 3 项目定价 预计销售价格和租金 项目预计去化周期 Part 3预计销售价格和租金 项目板块成交均价（元/平米）说明 静安豪景苑江宁路板块74146高层 远中风华园江宁路板块83535高层 预计销售价格：80000元/ 区域一手房价格 周边二手房报价 项目板块报价（元/平米）说明 嘉里华庭一期新华路板块78581高层 嘉里华庭二期新华路板块96236高层 东方剑桥55750高层 Part 3预计销售价格和租金 会所租金价格：0.8-1.2元/天 由于目前项目周边服务型酒店式公寓