房地产估价计算题.doc

计算题1.王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2011年10月18 日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15。按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2和6。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。3、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30，第二年投入50，最后半年投入20，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02，销售税金及附加为售价的5.53，投资利润率为12。(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。(3)原项目预计2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1日开始营业时可获得的年净收益相同，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。(4)该类度假村项目的报酬率为8。4. 某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2003年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5，14层规划为商业，建筑面积为2万m2；520层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，育关数据如下：（1）项日2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6，写字楼在建成1年末时售出。（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75，合理商业利润为年经营收入的10。（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。（5）项目折现率为10，商业物业报酬率为12。（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。（1）项目建成后的价值：写字楼开发完成后的价值：V写=80003(1+10)3=18031.56万元写字楼的销售税费=18031.566=1081.89万元商业部分开发完成后的价值：（2）续建成本：3000(1+5)(1-30)/(1+10)5=10022.73万元装修费为：20002/(1+10)2.5=3152万元（3）每半年还款额：（4）贷款余额：（5）转让价：(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3)-4114.59=26386万元问答题1.甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况? 2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?2.甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?3.某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000。建设环城公路需占用该小区500绿地，并拆除一幢面积为900的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?4.某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2010年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2.甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？5.甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2.甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2.拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些？6.甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售费用为售价的7%.销售过程中，乙拿出一套建筑面积为100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1380.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙认为该套房屋的实际成本为25万元，故只应从自己应得的收入中扣除12.5万元，自己应得1368.05万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该如何分配？为什么？改错题估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率12%，销售费用及销售税费率7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费3%。估价测算如下(节选)：1.估算净收益净收益=1000600085%(1-10%)(1-25%)=344.25(万元)2.测算报酬率Y采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式采用试算法推算报酬率。具体如下：求取可比实例报酬率表序号项目案例A案例B案例C案例D1租金元/（m2月）1508082852剩余收益年限n/年404647463房地产售价V/（元/m2）100006900650067004报酬率9.994%7.909%8.092%8.005%注：上表计算结果无误。报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%取整报酬率为8.5%。3.估算装修改造后的办公楼总价值办公楼价值=344.25/8.5%*1-1/(1+8.5%)50/（1+12%）=3981.45/1.12=3554.87万元4.装修改造费用总额装修改造费用=10006000/(1+8.5%)0.5=576.02万元5.销售费用与销售税费销售费用与销售税费=3981.457%/(1+12%)=248.84万元6.购买现厂房的税费设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V3%7.计算估价对象在估价时点的市场价格。估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03VV=2650.50万元单价=2650.50/6000=4417.49元/m21题.）理由包括：(1)二者的时点不同，价值不同。(2)二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法定优先受偿后的价值。 (3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 每答对一项得分，最多得分。）理由包括：(1)二者的时点不同，价值不同。(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。(3)对估价对象的界定可能不同。每答对一项得分，最多得分。1题.）甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。每答对一项得分，最多得分。）应考虑的因素包括：土地使用年限(或房地产受益年限或新旧程度或成新度)；宽深比或临街宽度或临街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局或平面形状等。每答对一项得分，最多得分。案例1 常熟市教育魔假中心房地产价值评估报告 常房评l990l2400l一号 报告说明 一、项目名称 常熟市教育度假中心房地产价格评估 二、委托方 称：常熟市教育度假中心 法定代表人： 住所：常熟市度假村 联系人： 联系电话：（略） 三、估价方 全称：常熟市房屋评估所 法定代表人：王江 住所：常熟市环城南路58号 联系电话：0520一2791409 王江 国家房地产注册估价师 评估、审核 王建中 国家房地产注册估价师 现场查勘、评估 五、估价作业日期 1999年1月22日至1999年1月25日 致委托估价函 常熟市教育度假中心： 常熟市房屋评估所接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在常熟市调义歹度假村的委估房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下： 委估房屋共一处，属钢混结构商业服务用房，总建筑面积13 561平方米，在评估基准日1999年1月2日的评估总值为人民币3383万元，大写人民币叁仟叁伯捌拾叁万圆整。 特此函告 常熟市房屋评估所 法定代表人王江 1999年1月25日 估价师关于估价报告的声明 我们郑重声明： 1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。 4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5；我们自接受估价委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。 6在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。 常熟市房屋评估所 房地产注册估价师 王江 1999年1月25日 估价的假设和限制条件 1本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公允价值。仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面客观性没做探讨。 2.本报告提出的评估结果。以委估房地产维持现状持续使用为前提。 3本报告自评估基准日起，有效期限为一年。在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。 4本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。 5.委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权证和和土地使用证为依据，经实地核对取其确认的合法部分。 6实地勘查时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。 7本次评估结果中未考虑委估房地产因委托方担保、欠债、信誉等可能影响其价值的因素 8本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费。 9本次评估结果中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。 常熟市房屋评估所 1999年1月25日 房地产估价结果报告 一、委托方 全称：常熟市 教育度假中心 法定代表人： 住所：常熟市 度假村 联系人： 联子电话：（略） 二、估价方 全称：常熟市房屋评估所 法定代表人：王江 住所：常熟市环城南路58号 联系电话：0520一2791409 三、估价对象 常熟市教育度假中心位于风光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余亩，距苏州市区29km，离元锡市中心48km，距常熟虞山国家风景区15 km，风景点连片，交通十分便利。该中心由上海市总工会承办，是一个集疗养、休养、度假、教育、培训、会务、旅游、娱乐、购物为一体的综合型场所，也是上海广大职工和市民及邻近省市职工休养度假的重要基地。度假村规模大，标准高，文化设施齐全，100余幢伫立在波光湖色中的欧美式小别墅与酒店主楼，每天可同时接待3000人住宿、度假。文化娱乐中心、健身康乐中心、水上活动中心项目众多，令您留连忘返。集娱乐、竞技为一体的赛车及赛艇、摩托艇俱乐部中，有目前华东地区最大的卡丁车赛场。 本次评估对象为常熟市教育度假中心所属的文化娱乐中心（酒店主楼），该中心委托专业酒店管理公司管理，是按国际三星级酒店标准设计建造的，建筑总面积达13 561平方米，各项设施服务堪称上乘。其中主楼共6层，底楼为快餐厅，2楼风味大餐厅及各间专业宴会厅，3至6层为标准房、套房、豪华套房共108间，312座的豪华多功能影视厅及各类小型会议室，能满足各类商务洽谈、学术讲座及正规演出的需要；并且设有桑拿、棋牌室、弹子房和迪斯科舞厅等高档娱乐项目。文化娱乐中心的商务中心、美容美发厅、商场、停车场及则小时送餐等多种服务项目均采用先进的专业系统管理。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报答等设施。电话交换机、锅炉、配电、供暖等均为进口设备。酒店大堂高9m，标准层每层高为4m，中庭2部三菱电梯可直达6层。酒店于1997年建造及装修，1998年下半年开业。整幢房屋整体为钢混结构，总建筑面积13561平方米，整个度假中心占地61 706.70平方米，为批租土地，使用年限（1996-12-182046-12-17）。其中该文化娱乐中心（酒店主楼）占地约23亩，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框的弹簧玻璃门，地坪及墙面铺贴进口大理石，2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3闭6层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装演。 四、估价目的 房地产抵押价值评估 五、估价时点 1999年1月22日 六、估价依据 1委托人提供的固定资产明细表； 2有关法律法规规定； 3委托人提供的房屋所有权证等有关材料； 4评估人员现场勘查和掌握的有关资料。 七、估价原则 遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。 八、估价方法 从该酒店（文化娱乐中心）的建筑形象、投资、功能、结构材料、装修材料、设备等方面考查，均可与本市华联、虞城、虞山等三星级宾馆媲美。目前市场上尚无此类交易实例，所以采用市场比较法无法评占其市场现值。 该酒店从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部分。经过分析。比较，对该酒店市值的评估，宜采用收益法进行分部评估。另外采用成本法（土地部分用市场比较法）进行校核。 九、估价结果 以上两种方法评估出的价格分别为3498.75万元和342392万元。考虑到本次评估目的