房地产市场调研实习报告.doc

房地产市场调查报告学生姓名：王 婷学 籍 号：1009451104班 级：1041专 业：房地产经营管理指导教师：崔琦 姜勇日 期：2013年01月06日目 录第一部分 房地产市场环境调查11.1 当前中国房地产市场宏观环境分析11.1.1 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力11.1.2 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大21.1.3 城市化进程推动房地产业持续发展21.1.4 通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道31.1.5 城市发展对土地财政的依赖有增无减31.2 房地产中观环境41.2.2 项目所在区域市场调研（二道区）5第二部分 微观环境72.1 位置优势72.2 产品优势72.3 规划优势73.1 商品房总体情况83.2 商品住宅市场93.2.1 整体商品住宅市场情况93.2.2 二道区商品住宅市场情况10第四部分 房地产价格调查114.1 土地供应状况124.1.1 长春市土地供应状况124.1.2 二道区土地供应状况12第五部分 市场调研125.1 区域范围125.2 区域背景135.3 调查目的135.4 调查方法145.5 时间安排14第六部分 消费者调查问卷156.1 设计问卷156.2 分析问卷18第一部分 房地产市场环境调查 1.1 当前中国房地产市场宏观环境分析在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。1.1.1 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。1.1.2 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。 中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。1.1.3 城市化进程推动房地产业持续发展在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。1.1.4 通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。1.1.5 城市发展对土地财政的依赖有增无减2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对2011年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。1.2 房地产中观环境长春市是吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，幅员面积20604平方公里，现辖6个城区和3个市和农安县，总人口751万。1800年正式设治，1932年被确定为伪满洲国的国都，1948年解放，1994年经国务院批准为副省级城市。2011年长春全市GDP实现4040亿元，增长15.2%；全口径财政收入实现800亿元，增长42%，地方财政收入实现283亿元，增长56.5%；规上工业总产值实现7000亿元，增长23%；固定资产投资按新口径累计完成2450亿元，同比增长30%；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20400元和7400元，分别增长14%和12%。主要经济指标增幅继续位居15个副省级城市前列。房地产业经过“黄金十年”两位数的高速发展，到达一个高峰期。自2011年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，“国八条”、限购、限价、限贷政策陆续出台，年内三次加息、六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉的组合拳。同时，国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。2011年，遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这一年房地产市场的主题。全市套数987201493面积(m2)13531.437488.3801833.694133.7675.6南关区套数22170230面积(m2)3438.82652.050394.99391.760宽城区套数17170000面积(m2)1481.991481.990000朝阳区套数1440910面积(m2)4718.6353.3401306.493058.770二道区套数34270232面积(m2)2680.52209.02086.28332.0353.17绿园区套数1170121面积(m2)1211.54791.98045.93351.222.431.2.2 项目所在区域市场调研（二道区）（1）地理位置二道区位于长春市区东部。东与永吉县万昌镇相连，南与净月旅游开发区接壤，西靠伊通河，北与宽城区、九台市东湖镇衔接。总面积965平方千米（原有面积465.11平方千米）。总人口49万人（2006年）。 建成区呈不规则的多边形状，地势略显东高西低，微呈倾斜。地理坐标为东经12521241252712，北纬435006 435736之间。东四乡（镇）处于长白山脉西部余脉地区，东高西低，其中，四家乡、劝农山镇、泉眼镇的东部属于山岭重丘区，泉眼镇西部、英俊镇属于平原微丘区。水资源比较丰富，主要有雾开河、双阳河、饮马河以及石头口门水库。（2）区域经济物流集中区完成了6条道路和十里堡区域1平方公里的热、水、电等基础设施建设。“大市场群”概念得到市委、市政府充分肯定，规划、选址已经确定。东北亚国际采购中心A区正式营业、B区和石陶集散中心已开工建设。工业集中区完成了总长6.9公里的“三横两纵”道路建设及4.8平方公里的土地平整，省送变电、中小企业创业园、嘉路喜废油再提炼等35个千万元以上项目动工建设。莲花山生态旅游度假区经省政府批准成立，组建了管委会并启动了总体规划编制工作，完成了莲花山水土流失综合防治项目设计，并与香港新濠国际投资集团合作，投资一亿美元，做大做强滑雪、娱乐等项目。中心商贸区的建东商厦、万盛商城、鸿石国际、太古广场等项目均开工建设，商业氛围日趋浓厚。 （3）产品分析 项目总占地面积（万平）总建筑面积（万平）容积率产品形式面积区间（平米）价格（元/平）御景名都12453.8高层38-855600宜家观澜20.4121.7高层50-1105300香水湾6121.99高层53-1225800吴中家天下25501.88高层82-1035660太古广场3103.2小高层精装公寓40-60平米，商铺5-200平米30000红星国际广场6.25354.5高层38-115待定主力面积集中在80-100之间，三房产品主力面积集中在120-140左右。（4）总结板块内项目以品牌开发商为主，区域具有良好的居住环境和便捷的交通路网，目前生活配套匮乏。市府板块是区域重点发展板块，以低密产品为主，品质及价格相对较高，价格高、去化少，供应多是板块主要特性。第二部分 微观环境2.1 位置优势 二道区位于长春市东部，东与永吉县万昌镇相连，南与净月旅游开发区接壤，西靠伊通河，北与宽城区、九台市东湖镇衔接。幅员面积452平方公里，含2个省级开发区（莲花山生态旅游度假区、长春国际物流经济开发区），6街、3镇、1乡，总人口40.2万。区内土质肥沃，自然资源丰富，有金、铁、煤、稀土、石材、矿泉水等多种资源，有耕地面积14375公顷、山林面积9360公顷，有2万公顷荒山和100公顷淡水养殖面积。区内交通便利，哈大高速、102国道、长吉南线、长吉北线、长营、长哈、双九等公路均经过二道，是长春市向北延伸和向省内周边城市地区辐射的出入口。2.2 产品优势完成棚户区拆迁面积76万平方米，改造开发占地面积116万平方米，建筑面积130.7万平方米，建设回迁房 53.5万平方米，年末可安置回迁居民6800户，实现100%当期回迁。完成了长吉北线出城口、远达大街北段及78条段巷道和城中村道路的改造建设，实施了公平路供热明管高架线落地工程。新建、改造绿地34块，新增绿化面积97.6万平方米，绿化覆盖率达到40.4%，提前完成“十一五”规划的绿化任务。启动了吉林大路标准化街路建设，对临街18栋老楼进行了粉刷、装饰。加强环卫保洁队伍建设，实施了大小保合并，实现了主要街路机械化清扫和除尘。新设便民环保公厕25座。开展了市容市貌、五小行业和废品收购站的专项集中清理整顿，升值潜力无限。2.3 规划优势近年来，二道区结合地域优势，注重依托资源，在服务文化产业过程中，积极融入,全程策划，有力地推动了二道区文化产业的发展。目前，二道区生态文化旅游产业已经初具特色，以萨满欢乐园为龙头的长春东部休闲旅游区已得到了市场的认可，创意产业发展已初现端倪，以林田远达形集团为代表的标识产业已经得到了跨国集团的认定，以古尘集团为代表的艺术已经迈入新阶段。如何发展文化事业，随着文化体制改革的日益深入，二道区创新思路，一手全力抓好公益性文化事业，一手调动各方资源发展文化产业。“如何服务文化产业，如何结合区域文化特色促进文化产业发展，对我们来说是一个新课题。”二道区委宣传部副部长何丰诺说，在实践中，二道区通过不断摸索，逐渐认识到，形象是生产力，而形象的树立要靠文化的注入才能彰显特色，因此只有找到服务文化点，政府部门才想、指方向、树形象的作用，为文化产业发展提供助力。第三部分 长春市二道区房地产市场分析3.1 商品房总体情况 2011年，长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量、开工量呈现增长势头。房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场的作用，取得了预期效果。由于长春市处于二三线城市，基数低、泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价始终在合理水平，受调控的影响将远小于一线主要城市。虽然受到一定冲击，总体看，还是保持了平稳健康发展势头。房地产开发投资额持续增长。房地产开发投资完成666.4亿元，同比增长22.8%，其中：住宅开发投资472.7亿元，同比增长16.8%。进入2012年，长春市继续执行限购政策，但从数据走向和市场态势来看，均价大幅度下降几率较小，房价涨跌主要从土地价格、建安成本和需求客户决定，而长春作为三线城市，刚性购房者占主流地位，城市轨道交通、商业地产、医院学校等配套设施均在快速发展期，城市未来仍存在较大的发展潜力。3.2 商品住宅市场3.2.1 整体商品住宅市场情况2011年整体商品住宅市场供求比为1.0.85。2011年长春市商品住宅新增供应为525.77万平方米，同比增长45%，新增供应套数5.3万套。成交面积为449.2万平方米，同比下降0.1%，成交套数4.6万套；销售金额为301.42亿元，同比上升12%，成交均价6710元/平方米，同比上升12.2%。进入2012年，长春市继续执行限购政策，但从数据走向和市场态势来看，均价大幅度下降几率较小，房价涨跌主要从土地价格、建安成本和需求客户决定，而长春作为三线城市，刚性购房者占主流地位，城市轨道交通、商业地产、医院学校等配套设施均在快速发展期，城市未来仍存在较大的发展潜力。3.2.2 二道区商品住宅市场情况二道区位于长春市区东部。东与永吉县万昌镇相连，南与净月旅游开发区接壤，西靠伊通河，北与宽城区、九台市东湖镇衔接。总面积965平方千米（原有面积465.11平方千米）。总人口49万人（2006年）。建成区呈不规则的多边形状，地势略显东高西低，微呈倾斜。地理坐标为东经12521241252712，北纬435006 435736之间。东四乡（镇）处于长白山脉西部余脉地区，东高西低，其中，四家乡、劝农山镇、泉眼镇的东部属于山岭重丘区，泉眼镇西部、英俊镇属于平原微丘区。水资源比较丰富，主要有雾开河、双阳河、饮马河以及石头口门水库。近年来，受政府规划影响，开发商拿地热情高涨，区域开发量逐年增多。在2011年二道区土地成交量已占长春市的近一半。随着区域土地成交量增大的同时，价格也开始增长，11年楼面价达到了1330元/，已经超过了长春市的楼面均价，未来竞争压力大。从历年成交结构上看，区域供求量增长较快，本区域是一个刚需型的板块。第四部分 房地产价格调查截至2011年12月底，全市经营性土地供应量同比大幅上升，共推出国有经营性建设用地137幅，195宗，用地总面积1161.45万，其中商住用地1115.50万，商业用地44.65万，住宅用地1.30万；工业用地供应量同比有所下降，推出工业用地144宗，面积911.71万。总成交经营性土地103幅，148宗，844.04万，其中商住用地812.36万，商业用地30.38万，住宅用地1.30万；总成交工业用地121宗，面积786.27万。表4-1长春市2011年1-12月土地市场总览土地类型供应成交供应面积（万）供应幅数（幅）可建面积（万）成交面积（万）成交幅数（幅）可建面积（万）成交总额（万元）土地均价（元/）楼面地价（元/）经营性土地总量1161.451372642.02844.041031879.62237010028081261住宅用地1.3012.611.3012.61453934821741商住用地1115.501112457.38812.36841759.90225399627751281商业用地44.6525182.0430.3818117.121115653672953工业用地911.71139786.271173019553844.1 土地供应状况4.1.1 长春市土地供应状况2011年1-12月长春市公告经营性土地总量为1161.45万，同比上升18.9%。其中商住类土地供应量为1115.50万，商业类土地供应量为44.65万，住宅类土地供应量为1.30万。从下面图中可以看出，2011年长春市经营性土地供应量最多，主要集中在5月和11月。4.1.2 二道区土地供应状况截止到12月26日为止，长春地区在售住宅项目共195个，二道区本月交易套数为34套，交易面积达2680.5。近一个月内，共有8个项目的销售价格出现上涨，8个项目的销售价格出现下跌，另有179个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为7038元/平方米，近半年来持平。第五部分 市场调研5.1 区域范围 长春市二道区，我组初步计划调研房地产楼盘主要有：1.长春利普顿集团有限公司的太古广场2.红星地产的红星国际广场3.吉林省天汇房地产有限责任公司的蓝色港湾4.长春市豪爵房地产开发有限责任公司的万晟爱琴海5.长春宝雍阁房地产开发有限责任公司的金色8里城6.嘉苑地产的香水湾7.长春万通实业有限责任公司的上东城市之光8.长春广田房地产开发有限公司的保利百合香湾9.长春市英俊房地产开发有限公司的宜家观澜10.长春万科京诚房地产开发有限公司的万科蓝山11.吉林省嘉元房地产开发有限公司的嘉元十方界12.吉林省中顺房地产开发有限公司的中顺和苑13.长春科宏房地产开发有限公司的蔚蓝国际14.汉森房地产开发有限公司的开发汉森金烁广场15.鲁辉开发有限责任公司的鲁辉国际城5.2 区域背景1.现状：二道区结合地域优势，注重依托资源，在服务文化产业过程中，积极融入，全程策划。目前，二道区生态文化旅游产业已经初具特色，以萨满欢乐园为龙头的长春东部休闲旅游区已得到了市场的认可，创意产业发展已初现端倪，以林田远达形集团为代表的标识产业已经得到了跨国集团的认定，以古尘集团为代表的艺术已经迈入新阶段。如何发展文化事业，随着文化体制改革的日益深入，二道区创新思路，一手全力抓好公益性文化事业，一手调动各方资源发展文化产业。2.未来经济、产业发展：二道区正处于边缘城区向中心城区转变的起点，未来五年，二道区将用“一业三区”战略引领新的征程，推动经济结构由多业并举向一业强区转型，将发展现代服务业作为全区经济发展的主旋律。未来五年，二道区的发展定位是“建设新二道，服务长东北，辐射长吉图 ”，力争把二道区从过去的边缘城区发展为现代化的中心城区。5.3 调查目的1.通过本次调研实习深入领会房地产调查的重要作用和意义；2.通过本次调研实习使我对房地产的认识更加了解，丰富专业知识；3.通过本次调研实习了解二道区的房地产市场，了解二道区在长春经济发展中的地位；4.通过本次调研实习了解调研问卷的设计及运用；5.通过本次调研实习掌握关于房地产市场的实践操作技巧。5.4 调查方法1.实地踩盘询问；2.上网、报刊及书籍信息收集；3.询问老师及相关人士。5.5 时间安排房地产市场调研时间安排（细化）姓名时间工作内容备注王婷、周肖肖、金宇建、孟登、杨荣泽12月25日设计调研问卷；通过上网、报刊的查询了解二道区房地产的相关信息；编写日记并上交。王婷、周肖肖、金宇建、孟登、杨荣泽12月26日进一步设计调研问卷；小组对整理的信息进行讨论、整理、筛选；编写日记并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月27日8:30出发，对二道区的天汇房地产有限责任公司的蓝色港湾进行实地调查；整理收集的信息，小组讨论；编写日记并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月28日8:30出发，对二道区的豪爵房地产开发有限责任公司的万晟爱琴海进行实地调查；整理收集的信息小组讨论；编写日记并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月29日8:30出发，对二道区的宝雍阁房地产开发有限责任公司的金色8里城进行实地调查；整理收集的信息小组讨论；编写日记并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月30日8:30出发，对二道区的嘉苑地产的香水湾进行实地调查；整理收集的信息小组讨论；编写日记并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月31日8:30出发，对二道区的万通实业有限责任公司上东城市之光进行实地调查；整理收集的信息小组讨论；编写日记并上交。王婷、周肖肖、金宇建、孟登、杨荣泽1月4日利用网络及办公软件补充数据图表制作及录入，形成汇报用PPT；编写日记并上交。王婷、周肖肖、金宇建、孟登、杨荣泽1月5日利用网络及办公软件补充数据图表制作及录入，形成汇报用PPT；编写日记并上交。王婷、周肖肖、金宇建、孟登、杨荣泽1月6日撰写调研工作总结、座谈交流成果提交；编写日记并上交。第六部分 消费者调查问卷6.1 设计问卷房地产市场调查问卷 您好！ 我是长春工程学院房地产经营管理专业的学生，为了更好地了解我市居民购买楼盘市场需求的真实意向，我们特组织了本次调查，希望能得到您的支持与帮助。此次调查将对您的回答给予保密，仅作为在校学习的参考资料。对您的帮助与支持表示衷心的感谢！对您的称谓： （先生/女士） 一次审核二次审核录入人员访问开始时间访问结束时间访问使用时间访问人员顾客条件1. 请问您近期是否有在二道区购房的需求？ 是（1） 否（2）2. 您预计多长时间内购房？ 一年内(1) 一年至两年(2) 两年至三年(3) 三年以上(4)3. 在购房时，您家里由谁来作决定？ 我做主(1) 家里其他人做主(2) 与家人共同商量，我起主导作用(3)4. 您购买住房能承受的最高单价是 _元/。 问卷内容1.您购房的主要目的是？ 改善居住环境（1） 原来的房子拆迁（2） 从异地搬到本地（3） 准备结婚 /子女准备结婚（4） 想与孩子/父母分开住（5） 方便家人上班/上学（6） 投资(7) 其他： 2.您购买住房考虑的主要因素是？（选出前五） 开发商品牌(1) 地理位置(2) 周边配套(3) 户型结构（4） 周边环境（5） 交通状况（6） 升值潜力（7） 内部配套（8） 物管管理（9） 产品价格（10）3.您希望有哪些配套设施？（选出前三） 健身场所（1） 医疗机构（2） 银行邮局（3） 学校（4） 美容美发（5） 休闲会所（6） 超市（7） 其他 4.您打算购买房屋的楼层数？ 4层以下低层（低层）（1） 6层以下（多层）（2） 711层（小高层）（3） 11层以上（高层）（4） 别墅（5） 5.您若购买商品房，您打算买多大建筑面积（）？ 60以下（1） 6080（2） 80100（3） 100120（4） 120以上（5）6.您在选购住房时，对户型的要求是哪种？ 一室一厅（1） 二室一厅（2） 二室二厅（3） 三室一厅（4） 三室二厅（5） 其他： 7.按目前市场情况，您能接受该区域的房价总价范围在： 万元。 40以下（1） 4060（2） 60-80（3） 80-100（4） 100以上（5）8.您买房将会采用以下何种付款方式？ 一次性付款（1） 分期付款（2） 按揭贷款（3） 住房公积金贷款（4） 9. 您是否有车？ 是（1） 否（2）10.若无车，将在几年内购车？ 一年内（1） 一至二年（2） 二年至三年（3） 三年以上（4） 11.购房同时是否购买车库或车位？ 是（1） 否（2）12.购买车库能承受的价格（万元）？ 1020（1） 20-30（2） 30以上（3） 13.您能承受的物业管理费用价格为? 0.8元/以下（1） 0.8-1元/（2） 1-1.5元/（3） 大于1.5元/（3）个人信息1.您获取房源的最主要的渠道是： 。 电视（1） 报纸杂志（2） 路牌广告（3） 亲朋好友介绍（4） 房展会（4） 网络（5） 传单（6）2.请问您的年龄范围： 。 25岁以下（1） 25-35岁（2） 35-45岁（3） 45-55岁（4） 55岁以上（5）3.请问您的文化程度是： 。 硕士及以上（1） 大学本科（2） 大专（3） 大专以下（4）4.请问您的工作单位是： 。 政府机关（1） 事业单位（2） 企业（3） 个体（4） 其他 5.请问您的职业是： 。 机关/事业干部（1） 中高层企业管理人员（2） 老板（3） 专业技术人员（4） 普通员工（5） 其他 6.请问目前与您的家庭结构： 。 单身（1） 夫妇俩（2） 夫妇俩与小孩（3） 与父母及小孩（4） 其他 7.请问您的家庭月收入范围： 。 3000元以下（1） 3000-4000元（2） 4000-5000元（3） 5000-7000元（4） 7000-10000元（5） 10000元以上（6）为保证资料来源，请您留下您的联系电话 ，我们保证绝对保密。6.2 分析问卷1. 顾客条件 设置本部分的主要作用：寻找目标客户。从1）买房位置2）买房时间3）买房地位4）承受价格四个方面进行目标客户的筛选。2. 问卷内容 设置本部分的主要作用：对目标客户的购房信息进行全面的了解。在客户条件部分排除非目标客户的同时，本部分的设置也在验证目标客户所阐述的是否真实可靠。“2.您购买住房考虑的主要因素是？（选出前五）”本题的设置在于了解问卷公司在销售过程中对目标客户的着重介绍部分，以及未来规划的介绍。“5.您若购买商品房，您打算买多大建筑面积（）？”与“6.您在选购住房时，对户型的要求是哪种？”“7.按目前市场情况，您能接受该区域的房价总价范围在： 万元。”三题的设置一是了解客户的购房需求因素，同时也在于了解客户所提供的信息是否真实。三题的设置是相呼应的，偏差不得太大。3. 个人信息 设置本部分的主要作用：对目标客户的个人信息组进一步的了解。同时也在验证其购房信息是否真实可靠。验证其潜在需求是否能转化为现实需求。在此同时也能让问卷公司对客户购房信息来源有进一步了解，有效的使用信息媒介，方便信息传播阶段的资源以及途径的应用，有效的节省传播费用。“1.您获取房源的最主要的渠道是？”本题的设置主要是了解客户的信息渠道，方便问卷公司广告的投放方式。“7.请问您的家庭月收入范围？”本题的设置主要了解客户的付款方式，验证其前面所回答的真实性。与前面多个问题相呼应。4.问卷设计说明1）我组在设计问卷的同时考虑到问卷的真实性以及准确性，在设计问题时，部分问题具有关联性；以及在问卷开头设置访问开始时间、访问结束时间、访问使用时间这三项来在一定程度上防止访问人的作假。2）为方便整理信息及录入，在各个答案的右下角标有下标，但考虑到整张问卷的美观，打印时下标隐形打印，录入时在问卷铺滤纸显现下标，提高录入效率。3）为能在发现问题时及时纠正错误，在问卷开头填写访问人和录入人，以有效地做到追踪纠正。 第七部分 心得体会 为期两天的房地产市场调查实习终于结束了，关于二道区的房地产市场我组做了充分的市场调查。时间在有意义的事情面前总是短暂的。但我们的匆匆忙忙，辛辛苦苦都是值得的。这次的房地产市场调研真的是一次很锻炼人的经历。通过这次实习，我初步了解到了房地产市场的一些相关知识。在踩盘的过程中，逐步的学会了我们应该问些什么、怎么与人沟通、同事我们也在学习