湘潭市地价状况分析报告.doc

湘潭市地价状况分析报告湘潭市位于湖南省中部偏东地区，湘江中下游。全市总面积5015平方公里，2009年末总人口289.10万，其中市区面积281平方公里，人口70.35万。湘潭是全省乃至全国重要的工业基地，是国家火炬计划和机电一体化产业基地、国家863新材料成果转化基地、湖南车辆装备制造产业基地，是湖南融入“泛珠三角”的前沿、“中部崛起”战略承东启西的要冲、长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区的中心城市。2009年湘潭市经济较快发展，实现地区生产总值739.38亿元，全社会固定资产投资475.89亿元。2010年前3季度保持了良好的发展趋势，预计全年将实现地区生产总值850亿元，同时固定资产投资有较大的增长，城市土地价格和社会经济发展之间有着密切的关系，我们对湘潭市地价状况和变化结合相关因素作如下分析。1 城市地价水平及变化趋势 1.1 整体地价水平与整体变化趋势2010年湘潭市地价总体水平上升较快，上涨的幅度与2009年比较，2010年综合地价增长率为11.2%是2009年综合地价增长率的两倍以上，综合地价水平值为1039元/平方米；商业用地地价增长率为7.8%，同比增加1.6%，地价水平值为1722元/平方米；居住用地地价增长率为15.6%，同比增加12.8%，地价水平值为1209元/平方米；工业用地地价增长率为7.4%，与2009年工业地价增长率基本持平，工业用地地价水平值为464元/平方米。（见表1、表2和图1、图2）表1 湘潭市2000-2010年城市地价水平值变化 单位：元/平方米 用途年份综合用地商业用地居住用地工业用地2000年5679066572672001年6079787032832002年63510337362942003年68011147823122004年70911698153262005年74812598543422006年79913419133602007年84814319723822008年890150410184012009年934159710464322010年103917221209464备注综合用地指为了反映城市地价的综合状况设置的指标，其地价水平值是商业、住宅、工业三类用地地价水平值的算数平均值 图1 湘潭市2000-2010年城市地价水平值变化表2 湘潭市2001-2010年城市地价增长率 单位：% 用途年份综合用地商业用地住宅用地工业用地2001年78762002年4.7 5.6 4.7 3.8 2003年7.1 7.9 6.3 6.4 2004年4.2 4.9 4.2 4.3 2005年5.6 7.8 4.8 4.9 2006年6.8 6.5 6.9 5.5 2007年6.1 6.8 6.5 5.9 2008年4.9 5.1 4.7 4.9 2009年4.96.22.87.72010年11.27.815.67.4图2 湘潭市2001年-2010年城市地价增长率表3 湘潭市2000-2010年地价指数表 用途年份综合用地商业用地住宅用地工业用地2000年1001001001002001年1071081071062002年1121141121102003年1201231191172004年1251291241222005年1321391301282006年1411481391352007年1501581481432008年1571661551502009年1651761591622010年184190184174图3 湘潭市2000-2010年地价指数1.2 不同用途地价水平与变化趋势2010年湘潭市不同用途地价水平上涨情况为居住地价增长率最高达15.6%，其次为商业地价增长率7.8%，工业地价增长率为7.4%。从2001年至2010年地价变化总体情况看，地价增长率呈波段变化，居住用地受近年来房地产业快速发展的影响，地价增长率上涨幅度较大，商业、工业用地地价增长率总体平稳，变化幅度都不大；不同用途地价增长率比较，其中商业用地地价增长率最高，但近年来增长的速度趋缓，居住用地和工业增长率较接近，但从近期交易情况来看，居住用地地价有快速上升的潜力。（见图2）1.3 不同区段地价水平与变化趋势从2010年土地一级市场交易情况来看，中心城区不同区段地价水平变化与2009年的预测基本相吻合，城市中心区商业用地地价水平增长较快，河东新区、九华及新开发道路等区域的居住用地地价水平较2009年有大幅上涨，城市边缘工业区土地价格稳定增长。随着城市基础设施的不断完善，集聚作用的不断增强，雨湖区中心商服区、岳塘区以步步高商业广场为中心的一级商业地段、火车新站周边区域、芙蓉大道两侧等将成为地价增长较快的区域。2 城市楼面地价与房价对比分析2.1 楼面地价与房价比值分析从2000年到2010年湘潭市楼面地价与房价比值分别为0.5、0.41、0.48、0.44、0.47、0.42、0.36、0.31、0.29、0.3、0.26,总体呈下降趋势,这主要与土地集约利用程度提高有很大关系。（见图4）图4 湘潭市2000-2010年楼面地价与房价比例2.2 楼面地价增长率与房价增长率比较2010年楼面地价增长率为11.1%，房价增长率为27.03%,总体而言楼面地价增长率小于房价增长率。从2000年到2010年楼面地价增长率波动幅度较小，楼面地价增长率2000年最低为4.3%，最高为2010年的11.1%,这反映了随着湘潭社会经济发展土地价格也稳步上升。房价增长率则有很大的波动，最低是2002年的-9.9%,最高为2010年的27.0%,房价总体也呈现上升趋势,但房价增长率容易受地区经济形势、房地产相关政策的影响,敏感度较高。（见表4、图5）表4 湘潭市2000-2010年楼面地价增长率与房价增长率对比表 单位：%年份楼面地价增长率房价增长率2000年4.31.52001年7.229.62002年4.7-9.92003年6.916.42004年4.4-2.12005年5.917.82006年6.226.32007年6.620.52008年4.815.42009年4.76.42010年11.127.0图5 湘潭市2000-2010年楼面地价增长率与房价增长率变化3 城市地价与土地市场协调状况3.1 地价增长率与土地计划供应面积增长率对比从表5和图6可以看出土地计划供应面积增长率变化比较大，地价增长率比较平稳，两者无明显关联性，土地计划供应面积增长率和地方重大项目建设供地计划有较大的关系。表5地价增长率与土地计划供应面积增长率对比表 单位：%年份地价增长率土地计划供应面积增长率2001年722.72002年4.7 12.52003年7.1 1002004年4.2 6.72005年5.6 -14.62006年6.8 -2.42007年6.1 46.62008年4.9 92009年4.9-13.92010年11.2-19.24图6湘潭市2001-2010年地价增长率与土地计划供应面积增长率对比3.2 地价增长率与土地实际供应面积增长率比较2010年土地实际供应面积增长率为45.6%,继2008、2009年连续两年为负值后出现高增长，这说明随着宏观经济的不断复苏，房地产市场有所回升，市场对土地的需求增加，2010年土地成交量大幅度上升。从2001年至2009年来看地价增长率较为平稳，2010年增长较快，土地实际供应面积增长率呈波浪变化，2001-2002年土地实际供应面积增长率达132%和172%；2003-2005年则为负增长，显示前两年的大量供地在慢慢消化；2006-2007年土地实际供应面积增长率得到恢复性增长，分别达到21.3%和47%；2008-2009年受金融危机影响，土地实际供应面积增长率出现负增长，2009年增长率为-33.5%；随着经济形势的转好，投资对土地需求的不断增加，2010年土地实际供应面积增长率达到45.6%。（见表6、图7） 表6 地价增长率与土地实际供应面积增长率对比表 单位：%年份地价增长率土地实际供应面积增长率2001年7132.02002年4.7 172.02003年7.1 -52.82004年4.2 -8.12005年5.6 -19.52006年6.8 21.32007年6.1 47.02008年4.9 -22.42009年4.9-33.52010年11.245.6图7湘潭市2001-2010年地价增长率与土地实际供应面积增长率对比4 城市地价与房屋市场协调状况4.1 地价增长率与房屋供应面积增长率比较2001-2010年地价保持稳步增长，2010年地价增长率为11.2%。房地产开发在经过2009年上半年的复苏期后，房屋供应面积快速增加，2010年房屋供应面积增长率为23.1%。总体而言房屋供应面积增长率的变动远大于地价增长率，从2001-2010年两组数据的比较来看，地价增长率与房屋供应面积增长率关联性不强。 表7 地价增长率与房屋供应面积增长率对比表 单位：%年份地价增长率房屋供应面积增长率2001年7-2.72002年4.7 16.32003年7.1 10.52004年4.2 32.72005年5.6 -72006年6.8 -3.22007年6.1 482008年4.9 -49.52009年4.913.22010年11.223.1图8 湘潭市2001-2010年地价增长率与房屋供应面积增长率对比图4.2地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比2010年地价增长率与房屋实际销售面积增长率分别为11.2%和36.2%,显示受投资及刚性需求等因素影响, 房地产销售面积、地价增长率较2009年有较大增长,从2003年到2007年,湘潭市房地产销售进入黄金发展期, 房屋实际销售面积增长率呈两位数增长,2003年达到最高43.8%,大部分年份地价增长与房屋实际销售面积增长同步, 房屋实际销售面积增长率大大高于地价增长率。（见表8、图9）图9 湘潭市2001-2010年地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比表8 地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比表 单位：%年份地价增长率房屋实际销售面积增长率2001年7-2.42002年4.7 5.52003年7.1 43.82004年4.2 39.92005年5.6 28.42006年6.8 38.22007年6.1 12.42008年4.9 -19.52009年4.925.82010年11.236.25 城市地价与社会经济环境协调状况5.1 地价增长率与国内生产总值增长率比较2010年湘潭市地价增长率与国内生产总值增长率分别为11.2%和15%,2001-2010年湘潭市国内生产总值增长率保持10%以上的增长，地价增长与国内生产总值增长较为协调，地价增长率低于国内生产总值增长率，湘潭的地价水平也较为客观地反映了湘潭的经济发展水平，土地作为生产要素在国民经济和社会发展中发挥了积极的作用。（见表9、图10）表9 地价增长率与国内生产总值增长率对比表 单位：%年份地价增长率国内生产总值增长率2001年710.72002年4.7 10.52003年7.1 11.02004年4.2 13.42005年5.6 13.02006年6.8 13.22007年6.1 15.42008年4.9 15.02009年4.913.02010年11.215.0图10 湘潭市2001-2010年地价增长率与国内生产总值增长率对比5.2 地价增长率与固定资产投资增长率比较湘潭市2001-2004年固定资产投资增长率迅速增加，2004年达到49.4%,2005-2008年平稳增长,保持20%以上的增长率, 2009年固定资产投资增长主要受产业调整和升级的影响，投资迅速增长呈爆发性增长达到61%，2010年固定资产投资热度有所下降，但仍然较高，增长率为34.8%。长期来看地价增长率与固定资产投资增长率同向, 地价增长率低于固定资产投资增长率，固定资产投资增长带动地价增长。表10 地价增长率与固定资产投资增长率对比表单位：%年份地价增长率固定资产投资增长率2001年717.82002年4.7 122003年7.1 32.22004年4.2 49.42005年5.6 29.72006年6.8 24.12007年6.1 25.82008年4.9 28.52009年4.9612010年11.234.8图11 湘潭市2001-2010年地价增长率与固定资产投资增长率对比5.3 地价增长率与城市房地产投资增长率对比湘潭市城市房地产投资增长率呈波段变化，2001年是一个高点达55.7%,2002年迅速回落到7.6%,2003年提高到46.9%,经两年回落,2006-2007年又达到40%以上的增长,2008年回落到15%，2009-2010年有所提高，分别为26%、29.3%,总体来说地价增长率与城市房地产投资增长率变化一致，城市房地产投资增加快地价增长也较快，但地价增长率低于城市房地产投资增长率。 表11 地价增长率与城市房地产投资增长率对比表 单位：%年份地价增长率城市房地产投资增长率2001年755.72002年4.7 7.62003年7.1 46.92004年4.2 312005年5.6 7.62006年6.8 41.32007年6.1 48.92008年4.9 15.82009年4.9262010年11.229.3图12 湘潭市2001-2010年地价增长率与城市房地产投资增长率对比6 背景情况与未来趋势分析6.1 城市地价变化的背景及存在的问题“十一五”期间湘潭市社会经济保持了经济社会平稳较快发展。地区生产总值从2005年的366.8亿元增加到2010年的850亿元，年均增长14.1%。人均GDP达到30147元。财政总收入（不含基金）从24.2亿元增加到75亿元，年均增长25.4%。全社会固定资产投资五年累计完成1863亿元，年均增长28.4%。社会消费品零售总额达到256.2亿元，年均增长17.7%。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到18040元和7660元，年均增长13.2%和12.9%。人口自然增长率控制在5以内。圆满完成了“十一五”规划的各项目标任务，为全面建设小康社会奠定了坚实基础。2007年12月14日长株潭城市群和武汉城市圈同时获批为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，2008年12月22日国务院批准通过湖南省长株潭城市群两型社会建设综合配套改革总体方案、长株潭城市群区域规划（2008-2020年）。湘潭市紧紧抓住 “两型社会”建设综合配套改革试验区的重大历史机遇，坚持“先行先试”，全力推进重点领域和关键环节改革。规范土地一级市场，推行城乡建设用地增减挂钩，加强土地节约集约利用，强化了用地保障。集体林权制度改革任务全面完成。实施行政区划重大调整，城区面积由280km2拓展到658 km2。赋予示范区市级行政管理权限，示范区建设步伐明显加快。高新区、“九华”、“昭山”等经济园区的示范、推进作用日益凸现，一大批基础设施建设项目、产业发展的改造和建设项目的建成和投产。湘潭的新型城市化、新型工业化建设、现代农业化已获得长足的发展，湘潭已经进入了快速发展时期。2010年湘潭市以承办省十一运会为契机，完成城市基础设施建设投资68.4亿元，增长26%。体育中心主场馆成为新的城市地标，建设中路、东坪路等道路全面提质改造，福星中路、双拥南路等主次干道竣工通车。湘江风光带、万楼新城建设快速推进。东二环暨芙蓉大桥、天易路、沪昆高铁湘潭段、长株潭城际铁路和潭衡西线、长韶娄等重大交通基础设施项目顺利实施，河西棚户区改造全面启动，城市功能和品位得以快速提升。湘潭市社会经济发展虽然取得了显著的成绩，但与周边的长沙和株洲两市比较,经济发展起步晚,经济规模较小,所以总体地价水平低于长沙、株洲两市,同时湘潭市下辖县、市、区少,总面积和总人口也大大低于长沙、株洲两市,不利于地区性中心城市的形成,限制了地价水平的增长,预计在较长的一段时间内会维持地价低于长沙、株洲两市的格局。目前，湘潭市社会经济发展和城市建设等各方面发展较快，一大批城市道路建设完成，极大的拓展了城市建设和房地产开发的空间，但其他配套设施仍不够完善，导致部分地区地价水平偏低。2010年湘潭市土地市场较为活跃,土地交易较多, 但在基础配套条件较好的老城区由于拆迁难度加大导致不能及时供地。6.2 未来地价变化的趋势分析湘潭市未来地价变化的趋势主要取决于以下几个因素的影响：社会经济发展水平近年来湘潭市地区生产总值年均增长率保持在10%以上，从2005年的366.8亿元增加到2010年的850亿元，人均GDP位居湖南省第二位。湘潭正在成为湖南乃至全国重要的工业基地，将逐步形成以先进装备制造、精品钢材及深加工、汽车及零部件制造、电子信息等四大战略性产业为支柱的工业体系；作为国家资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区中心城市之一,通过解放思想、改革创新有利于科学发展的体制机制，湘潭社会经济将取得快速健康发展,社会经济发展水平决定了地价水平, 社会经济发展速度决定了地价增长率,例如湘潭“两型” 试验区中的九华经济开发区的迅速发展使该区域成为湘潭地价增长最快的区域之一。未来湘潭市经济发展能否保持较快的发展速度是决定地价变化的决